Постанова № 27595052, 31.10.2012, Верховний Суд (до 15.12.2027 - Верховний Суд України)

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 жовтня 2012 року м. Київ

Судова палата у цивільних справах

Верховного Суду України в складі:

головуючого Яреми А.Г., суддів:Берднік І.С.,Гуменюка В.І.,Потильчака О.І., Григор'євої Л.І.,Охрімчук Л.І.,Романюка Я.М., Сеніна Ю.Л.,-за участі представника ОСОБА_9 - ОСОБА_10

розглянувши у відкритому судовому засіданні заяву ОСОБА_9 про перегляд рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 вересня 2010 року, ухвали апеляційного суду Київської області від 26 квітня 2011 року та ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 серпня 2011 року у справі за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Еліта" до ОСОБА_9, ОСОБА_11, треті особи: приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_12, Терезинська селищна рада Білоцерківського району Київської області, про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки,

в с т а н о в и л а:

У жовтні 2008 року товариство з обмеженою відповідальністю "Еліта" (далі - ТОВ "Еліта" звернулось із позовом до ОСОБА_9, ОСОБА_11 про визнання недійсним договору купівлі-продажу. Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що на підставі розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації від 26 червня 2003 року № 193 ОСОБА_11 передано у приватну власність земельну ділянку площею 1.0 га для ведення особистого селянського господарства, про що 8 вересня 2003 року їй видано державний акт на право приватної власності на землю. 5 січня 2004 року між ОСОБА_11 та ТОВ "Еліта" укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець передав в оренду, а орендар прийняв у володіння і користування земельну ділянку площею 1.0 га строком на 5 років зі сплатою орендної плати грошима, сільськогосподарською продукцією та послугами в сумі погодженій щорічно сторонами, але не менше 1% і не більше 2,5% від вартості земельної ділянки. 14 вересня 2006 року ОСОБА_11, від імені якої на підставі довіреності від 12 вересня 2006 року діяв ОСОБА_13, продала спірну земельну ділянку ОСОБА_9, що підтверджується нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. Однак, на думку позивача укладенням договору купівлі-продажу порушуються їх права, оскільки на момент його укладення вони на законних підставах орендували цю земельну ділянку, а згідно статті 9 Закону України "Про оренду землі" орендар має переважне право на придбання у власність орендованої земельної ділянки у разі її продажу. Крім того, на час укладення спірного договору купівлі-продажу діяв мораторій на продаж земельних ділянок з цільовим призначенням - для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва. До того ж земельну ділянку було продано за 14 100 (чотирнадцять тисяч сто) грн., що є заниженою вартістю. Відтак, договір купівлі-продажу не відповідає вимогам, необхідним для чинності правочину, а тому підлягає визнанню недійсним. Ураховуючи викладене, ТОВ "Еліта" просило задовольнити їх позовні вимоги та визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений 14 вересня 2006 року між ОСОБА_11 та ОСОБА_9, а також визнати недійсним державний акт на право приватної власності на землю, виданий 18 грудня 2006 року на ім'я ОСОБА_9

У процесі розгляду справи ТОВ "Еліта" змінило предмет позову і просило перевести на них права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу від 14 вересня 2006 року, визнати за ТОВ "Еліта" право власності на земельну ділянку, а також припинити право власності ОСОБА_9 на цю земельну ділянку, визнати недійсним державний акт на право приватної власності на землю, виданий 18 грудня 2006 року на ім'я ОСОБА_9, присудити ОСОБА_9 грошові кошти у розмірі 14 100 (чотирнадцять тисяч сто) грн., що знаходяться на депозитному рахунку суду, а також зобов'язати приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_12 внести зміни до державного реєстру правочинів щодо особи покупця за договором купівлі-продажу від 14 вересня 2006 року, а саме: замість ОСОБА_9 зареєструвати ТОВ "Еліта".

ОСОБА_9 звернувся із зустрічним позовом до ТОВ "Еліта", ОСОБА_11 про визнання недійсним договору оренди, посилаючись на те, що оспорюваний договір не містить всіх істотних умов договору, перелік яких визначено у частині першій статті 15 Закону України "Про оренду землі", зокрема в договорі відсутнє цільове призначення земельної ділянки; індексація орендної плати, відповідальність за її несплату; умови збереження стану об'єкта оренди тощо. Крім того, в порушення частини третьої статті 22 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статей 1, 3 Закону України "Про особисте селянське господарство" ТОВ "Еліта", як сільськогосподарське підприємство, отримало право користування земельною ділянкою, яку за цільовим призначенням має право використовувати лише фізична особа.

6 лютого 2009 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_11 укладено договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки (а.с. 83).

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 лютого 2009 року позовні вимоги ТОВ "Еліта" задоволено в повному обсязі, у задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Київської області від 11 червня 2009 року рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 лютого 2009 року в частині задоволення позову ТОВ "Еліта" скасовано і ухвалено в цій частині рішення про відмову ТОВ "Еліта" у задоволенні їх позовних вимог. В решті рішення суду першої інстанції залишено без змін.

Ухвалою колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 10 лютого 2010 року касаційну скаргу ТОВ "Еліта" задоволено частково. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 16 лютого 2009 року та рішення апеляційного суду Київської області від 11 червня 2009 року в частині вирішення позову ТОВ "Еліта" про переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки скасовано, а справу в цій частині направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. В решті судові рішення залишено без змін.

Під час нового розгляду справи ТОВ "Еліта" збільшило позовні вимоги та просило також визнати недійсним договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладеного 6 лютого 2009 року між ОСОБА_9 і ОСОБА_11, оскільки він суперечить статті 42 Закону України "Про нотаріат" та пунктам 12, 31, 36 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України. У зв'язку з тим, що сторонами при вчиненні цього договору недодержано вимог закону, такий договір підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Останнім рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 вересня 2010 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 26 квітня 2011 року, позовні вимоги ТОВ "Еліта" задоволено: переведено права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, укладеним 14 вересня 2006 року між ОСОБА_11 та ОСОБА_9, на ТОВ "Еліта"; визнано за ТОВ "Еліта" право власності на зазначену земельну ділянку, площею 1.0 га, що розташована на території Терезинської селищної ради Білоцерківського району Київської області та призначена для ведення особистого селянського господарства; припинено право власності ОСОБА_9 на цю земельну ділянку; визнано недійсним державний акт на право приватної власності на землю, серії ЯА № 948760, виданий 18 грудня 2006 року на ім'я ОСОБА_9; визнано недійсним договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладений 6 лютого 2009 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_11; присуджено ОСОБА_11 грошові кошти, належні ТОВ "Еліта" у розмірі 14 100 грн., що заходяться на депозитному рахунку № 37314001001321 Білоцерківського міськрайонного суду Київської області, а також зобов'язано приватного нотаріуса Білоцерківського районного нотаріального округу ОСОБА_12 внести зміни до державного реєстру правочинів щодо особи покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 14 вересня 2006 року, а саме - замість покупця ОСОБА_9 зареєструвати покупцем ТОВ "Еліта", ідентифікаційний код 13730964.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 серпня 2011 року касаційну скаргу ОСОБА_9 відхилено. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 вересня 2010 року та ухвалу апеляційного суду Київської області від 26 квітня 2011 року залишено без змін.

У березні 2012 року до Верховного Суду України звернувся ОСОБА_9 із завою про перегляд рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 вересня 2010 року, ухвали апеляційного суду Київської області від 26 квітня 2011 року та ухвали судді Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 серпня 2011 року, посилаючись на неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, унаслідок чого ухвалено різні за змістом судові рішення в подібних правовідносинах. У своїй заяві ОСОБА_9 зазначає, що переглядаючи рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 вересня 2010 року, залишене без змін ухвалою апеляційного суду Київської області від 26 квітня 2011 року, суд касаційної інстанції погодився з його висновками, що ТОВ "Еліта" має переважне право перед іншими особами на придбання спірної земельної ділянки, а договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладений 6 лютого 2009 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_11, не відповідає вимогам закону, що є підставою для визнання його недійсним.

Разом із тим 28 грудня 2011 року колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалила рішення яким скасовано рішення судів попередніх інстанцій та ухвалено рішення про відмову ТОВ "Еліта" у задоволенні їх позовних вимог до ОСОБА_9, ОСОБА_14 про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки. Суд касаційної інстанції, відмовляючи ТОВ "Еліта" у задоволенні позову, дійшов висновку, що договір оренди, який не зареєстрований у встановленому законом порядку, є неукладеним і не породжує для орендаря, у разі продажу орендованої ним земельної ділянки, переважного права на набуття її у власність (частина перша статті 20 Закону України "Про оренду землі", частина перша статті 210, частина третя статті 640 ЦК України, частина друга статті 125 ЗК України, стаття 18 Закону України "Про оренду землі". У силу статей 651, 653 ЦК України допускається розірвання договору за згодою сторін. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. Якщо договір припинив свою дію, то відсутні підстави для визнання його недійсним. Також відсутні підстави і для застосування в даному випадку положень статті 362 ЦК України, оскільки позивач не є учасником спільної з відповідачкою власності на спірну земельну ділянку.

Постановляючи ухвалу від 31 липня 2009 року про відмову ТОВ "Еліта" у відкритті касаційного провадження у справі за їх позовом до ОСОБА_9, ОСОБА_15 про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки і за зустрічним позовом ОСОБА_9 до ТОВ "Еліта", ОСОБА_15 про визнання недійсним договору оренди, Верховний Суд України не знайшов підстав для висновків щодо незаконності та неправильності оскаржуваного рішення суду апеляційної інстанції, яким відмовлено ТОВ "Еліта" у задоволенні заявлених ними позовних вимог.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши доводи заявника, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України вважає, що заява задоволенню не підлягає з таких підстав.

Установлено, що на підставі розпорядження Білоцерківської районної державної адміністрації від 26 червня 2003 року № 193 ОСОБА_11 передано у приватну власність земельну ділянку площею 1.0 га, цільове призначення якої - для ведення особистого селянського господарства, про що власнику 8 вересня 2003 року видано державний акт на право приватної власності на землю. 5 січня 2004 року між ОСОБА_11 та ТОВ "Еліта" укладено договір оренди, за умовами якого орендодавець передав в оренду, а орендар прийняв у володіння і користування земельну ділянку площею 1.0 га строком на 5 років зі сплатою орендної плати грошима, сільськогосподарською продукцією та послугами в сумі погодженій щорічно сторонами, але не менше 1% і не більше 2,5% від вартості земельної ділянки. 14 вересня 2006 року ОСОБА_11, від імені якої на підставі довіреності від 12 вересня 2006 року діяв ОСОБА_13, продала спірну земельну ділянку ОСОБА_9, що підтверджується нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу. На час продажу земельної ділянки була відсутня заборона на вчинення такого правочину, оскільки земельна ділянка, яка була предметом продажу, була виділена власнику із земель запасу селищної ради, а не в рахунок земельної частки (паю).

Згідно зі статтею 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належало реєстрація договорів оренди землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею.

Пунктом 3 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" передбачалось, що державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Відповідно до статті 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла на час укладення договору оренди) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

У силу частин першої, другої статті 9 Закону України "Про оренду землі" орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобов'язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі.

Розглядаючи справу, судом першої інстанції встановлено, що договір оренди, укладений 5 січня 2004 року між ОСОБА_11 та ТОВ "Еліта", відповідно до вимог закону зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток Терезинської селищної ради Білоцерківського району Київської області, яка проводила таку реєстрацію до початку діяльності державного комітету по земельних ресурсах відповідної області.

Встановивши, що спірний договір оренди землі відповідає вимогам закону, державна реєстрація його проведена у встановленому законом порядку, ТОВ "Еліта" протягом усього часу дії договору належним чином виконувало свої обов'язки, суд касаційної інстанції погодився з висновком судів попередніх інстанцій, що ТОВ "Еліта" орендує спірну земельну ділянку на законних підставах, тому має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки. Оскільки право орендаря на переважне право отримання орендованої земельної ділянки у власність у разі її продажу орендодавцем порушено, тому слід перевести права і обов'язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки з визнанням за орендарем права власності на спірну земельну ділянку.

Що стосується доводів заяви щодо неоднакового застосування судами статей 651-653 ЦК України при визнанні недійсним договору про розірвання договору купівлі-продажу, то в силу статей 599, 651, 653, 654 ЦК України зобов'язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Таким чином, угода про розірвання договору є правочином, на який розповсюджуються норми матеріального права щодо правових наслідків недодержання сторонами на момент вчинення правочину вимог закону.

У справі, яка переглядається, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів першої та апеляційної інстанцій, що договір про розірвання договору купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним на підставі статей 203, 215 ЦК України, з огляду на те, що при його вчиненні сторонами не додержано вимог закону.

В іншій справі, що виникла із подібних правовідносин, суддя Верховного Суду України своєю ухвалою від 31 липня 2009 року відмовив ТОВ "Еліта" у відкритті касаційного провадження в справі за їх позовом до ОСОБА_9, ОСОБА_15 про переведення прав та обов'язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки та за зустрічним позовом ОСОБА_9 до ТОВ "Еліта", ОСОБА_15 про визнання недійсним договору оренди. Виходячи із змісту ухвали, суд касаційної інстанції не знайшов підстав для висновків щодо незаконності та неправильності оскаржуваного рішення суду апеляційної інстанції, яким відмовлено ТОВ "Еліта" у задоволенні заявлених ними позовних вимог.

В рішенні колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 28 грудня 2011 року, на яке посилається ОСОБА_9 як на приклад неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах - переведення прав і обов'язків покупця за договором купівлі-продажу та визнання недійсним договору про розірвання договору купівлі-продажу, встановлено, що договір оренди не зареєстрований у встановленому законом порядку, тому він є неукладеним і не породжує для ТОВ "Еліта" переважного права на набуття у власність орендованої ним земельної ділянки. У разі припинення договором своєї дії відсутні правові підстави для визнання припиненого договору недійсним.

Таким чином, аналіз наведених судових рішень дає підстави вважати, що судами касаційної інстанції було неоднаково застосовано одну й ту саму норму матеріального права, зокрема: статті 651-653 ЦК України щодо можливості визнання недійсним договору про розірвання договору купівлі-продажу, статей 362, 777 ЦК України і статті 9 Закону України "Про оренду землі" щодо переводу прав і обов'язків покупця на орендаря земельної ділянки, а також статей 210, 640, 651-653 ЦК України щодо державної реєстрації договору оренди землі, при цьому у справі, що переглядається,-правильно.

Ураховуючи викладене, підстави для задоволення заяви ОСОБА_9 і скасування рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 вересня 2010 року, ухвали апеляційного суду Київської області від 26 квітня 2011 року та ухвали колегії суддів Судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 серпня 2011 року відсутні.

Керуючись статтями 355, 360 - 3, 360 - 5 ЦПК України, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України

п о с т а н о в и л а:

У задоволенні заяви ОСОБА_9 про перегляд рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 29 вересня 2010 року, ухвали апеляційного суду Київської області від 26 квітня 2011 року та ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 10 серпня 2011 року відмовити.

Постанова Верховного Суду України є остаточною і може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій пунктом 2 частини першої статті 355 ЦПК України.

Головуючий А.Г. Ярема

Судді: І.С. Берднік Л.І. Охрімчук

Л.І. Григор'єва О.І. Потильчак

В.І. Гуменюк Я.М. Романюк

Ю.Л. Сенін