Рішення № 27323152, 01.11.2012, Господарський суд Сумської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

01.11.12 Справа № 5021/1258/12.

За позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Сумській області, м. Суми

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Сумитеплоенерго»,

м. Суми

про спонукання вчинити певні дії

та

за зустрічним позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю «Сумитеплоенерго», м. Суми

до відповідача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Сумській області, м. Суми

про розірвання договору оренди

СУДДЯ СОП'ЯНЕНКО О.Ю.

при секретарі с/з Молодецькій В.О.

Представники сторін:

Від позивача (відповідача за зустрічним позовом): Пономаренко С.В., довіреність № 50 від 20.07.2012р.

Від відповідача (позивача за зустрічним позовом ): Дубовик В.В., довіреність № 17 від 03.01.2012р.

Суть спору: позивач за первісним позовом просить внести зміни до Розділу 3 договору оренди від 02.09.2009р. № 1371, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області і Товариством з обмеженою відповідальністю «Сумитеплоенерго», виклавши пункт 3.1 в наступній редакції: «Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами), і становить без ПДВ за перший місяць оренди після перегляду її розміру - вересень 2011 року - 35126 грн. 33 коп. Орендна плата за вересень 2011 року визначена з врахуванням індексу інфляції. Орендна плата в новому розмірі нараховується з моменту набрання чинності постанови КМ України, а саме з 20.09.2011р.».

Відповідач подав відзив на позовну заяву № 3350 від 17.09.2012 року, відповідно до якого просить відмовити в задоволенні позовних вимог, оскільки вимога позивача щодо внесення змін до договору оренди № 1371 в частині збільшення розміру орендної плати суперечить ч. 4 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п. 10.2 договору № 1371.

Крім того, відповідачем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Сумитеплоенерго» на підставі ст. 60 Господарського процесуального кодексу України подано зустрічну позовну заяву № 3351 від 17.09.2012 року, яка ухвалою суду від 18.09.2012 р. прийнята до спільного розгляду з первісним позовом, відповідно до якої просить суд розірвати договір оренди № 1371 нерухомого майна, що належить до державної власності, від 02.09.2009 року, укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області і Товариством з обмеженою відповідальністю «Сумитеплоенерго»; стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Сумській області судовий збір в сумі 1073 грн.

Відповідач за зустрічним позовом подав відзив б/н від 27.09.2012 року, відповідно до якого просить суд відмовити в задоволенні зустрічних позовних вимог. Зазначає, що посилання позивача за зустрічним позовом на приписи ч. 2 ст. 652 ЦК України та наявність одночасно визначених цією статтею чотирьох умов для розірвання договору в судовому порядку не відповідає фактичним обставинам справи.

Відповідач за первісним позовом подав заперечення № 3916 від 31.10.2012року, в яких зазначив, що спірний договір не містить положень, яке б передбачало, що орендар зобов'язаний погоджуватись на зміну розміру орендної плати на вимогу орендодавця. Крім того, вказав на те, що в договорі немає умови, яка б передбачала, що незалежно від згоди орендаря, зміна Методики розрахунку орендної плати є безумовною підставою для зміни розміру орендної плати.

Крім того, відповідач за первісним позовом подав заперечення на відзив на зустрічну позовну заяву (вх. № 14465 від 01.11.2012 року), в якому зазначив, що в орендованих приміщеннях товариство розмістило саме офіс, в якому приймають громадян працівники підрозділу товариства - Сумського міського розрахункового центру.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши повноважних представників позивача та відповідача, дослідивши та оцінивши надані докази, суд встановив:

02.09.2009 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сумитеплоенерго» був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, відповідно до умов якого орендодавець (позивач за первісним позовом) передає, а орендар (відповідач за первісним позовом) приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 451,3 кв.м., що знаходяться на першому поверсі та в підвалі триповерхової адміністративної будівлі за адресою: м. Суми, Червона площа, 11.

Згідно ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

Відповідно до ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за згодою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частинами 1-4 ст. 188 Господарського кодексу України визначено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Пунктом 10.3 договору оренди № 1371 від 02.09.2009 р. сторони узгодили, що зміни до умов цього договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Листом від 31.10.2011 р. за № 11-09-03656 позивач запропонував відповідачу - ТОВ «Сумитеплоенерго» внести зміни до договору оренди № 1371 в частині перегляду (збільшення) розміру орендної плати та одночасно надав примірник Договору про внесення змін до договору оренди державного майна від 02.09.2009 р. № 1371 та Розрахунок розміру місячної орендної плати за перший місяць (вересень 2011 р.) (а.с. 14-15).

Орендарем була надіслана відповідь від 17.11.2011 р. № 6598, відповідно до якої пропозиція Регіонального відділення Фонду державного майна України по Сумській області приймається за наступних умов: орендна плата в новому розмірі нараховуватиметься не з 20.09.2011 р., а з 04.11.2011 р. - дня отримання ТОВ «Сумитеплоенерго» пропозиції про внесення змін до договору № 1371; виключення зі складу орендованого Товариством майна частини нежитлових приміщень площею 23,9 кв.м.; зменшення орендної плати пропорційно зменшеній орендованій площі (а.с. 45).

Позивачем повторно були направлені пропозиції про внесення змін до договору оренди листами від 21.11.2011 р. № 11-09-03955, від 25.11.2011 р. № 11-09-04030, від 24.02.2012 р. № 11-09-00677, від 30.04.2012 р. № 11-09-02545 (а.с. 16-18, 20). Проте, між сторонами не було досягнуто згоди щодо внесення змін до договору оренди державного майна № 1371.

Частиною 1 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (далі - Закон) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Однією з істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням індексації, яка встановлюється згідно з Методикою розрахунку орендної плати та пропорцій її розподілу (ст. ст. 10 та 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно із статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, установлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 21 Закону передбачено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об'єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України. Спори з питань зміни орендної плати вирішуються відповідно до чинного законодавства.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди державного та комунального майна за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Таким чином, суд приходить до висновку, що орендодавець (позивач) як сторона договору оренди має право порушувати питання про внесення змін до договору оренди державного майна, в тому числі і в частині збільшення розміру орендної плати.

Проте, суд приходить до висновку, що позивачем при здійсненні Розрахунку розміру місячної орендної плати неправильно застосовані приписи Методики розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу.

Так, постановою Кабінету Міністрів України від 14.09.2011 р. № 961 «Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629, від 04.10.1995 р. № 786» були внесені зміни до Методики розрахунку орендної плати за державне майно, назва Методики викладена у новій редакції - Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу, змінені розміри орендних ставок тощо.

Позивач у доданому до проекту Договору про внесення змін до договору оренди № 1371 Розрахунку вказав ставку 18% за розміщення офісу.

Однак, застосування цієї ставки у Розрахунку є хибним, виходячи з наступного. У Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786, в редакції, що діяла з 25.07.2009 р., тобто на час укладення договору оренди державного майна № 1371, ставка 15% (п. 11 Методики) застосовувалася за розміщення:

- суб'єктів господарювання, що надають послуги, пов'язані з переказом грошей;

- бірж, що мають статус неприбуткових організацій;

- кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж підакцизної групи;

- ветеринарних лікарень (клінік), лабораторій ветеринарної медицини;

- суб'єктів господарювання, що провадять діяльність з організації шлюбних знайомств та весіль;

- офісних приміщень;

- антен;

- суб'єктів господарювання, що провадять діяльність з вирощування квітів, грибів.

14.09.2011 р. постановою Кабінету Міністрів України № 961 до зазначеної вище Методики були внесені зміни (які набрали чинності з 20.09.2011 р.), зокрема з п. 11 (ставка 15%) виключений абзац «офісних приміщень». Позивач у складеному ним Розрахунку використав ставку 18%, яка передбачена п. 9 Методики за розміщення:

крамниць-складів, магазинів-складів;

турбаз, мотелів, кемпінгів, літніх будиночків;

торговельних об'єктів з продажу:

- непродовольчих товарів, алкогольних та тютюнових виробів;

- промислових товарів, що були у використанні;

- автотоварів;

- відео- та аудіопродукції;

- офісних приміщень;

- антен.

Тобто, Методикою розрахунку орендної плати ставка 18% визначена не за розміщення офісних приміщень, а за розміщення торговельних об'єктів з продажу офісних приміщень.

Виходячи з викладеного, суд приходить до висновку, що підстави для застосування 18% ставки при визначенні розміру орендної плати за користування державним майном у позивача були відсутні, а отже були відсутні підстави для внесення змін до договору оренди державного майна № 1371 від 02.09.2009 р.

За таких обставин вимога позивача про внесення змін до Розділу 3 договору оренди від 02.09.2009 р. № 1371 задоволенню не підлягає.

Не підлягає також задоволенню і зустрічна позовна вимога про розірвання договору оренди державного майна № 1371 від 02.09.2009 р. виходячи з наступного.

Частиною 1 ст. 652 ЦК України, на підставі якої пред'явлено зустрічний позов, передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Частиною 2 ст. 652 ЦК України встановлено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов'язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених ч. 2 ст. 652 ЦК України, при істотній зміні обставин. Аналогічна позиція викладена у постанові Верховного Суду України № 3-9гс12 від 27.02.2012 р .

Обґрунтовуючи наявність передбачених ч. 2 ст. 652 ЦК України умов позивач за зустрічним позовом зазначає, що укладаючи договір № 1371 виходив з того, що умови даного договору, в тому числі і щодо розміру орендної плати зберігатимуть силу протягом усього строку дії договору (до 01.09.2019 р.), навіть у тому випадку, коли після укладення цього договору законодавством будуть встановлені правила, що погіршують становище орендаря. Запропоноване відповідачем за зустрічним позовом (позивачем за первісним позовом) підвищення орендної плати є значним і таким, що погіршує майнове становище орендаря, змушуючи його щомісячно до закінчення строку дії договору сплачувати орендну плату на 40% більше від тієї, що орендар планував сплачувати, укладаючи договір. Зазначені обставини ведуть до значних незапланованих витрат позивача за зустрічним позовом.

В той же час, позивач за зустрічним позовом залишає поза увагою приписи ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

З наданих позивачем за зустрічним позовом пояснень і доказів суд не вбачає обставин, які б підтверджували сукупність і наявність передбачених ч. 2 ст. 652 ЦК України чотирьох умов, необхідних для вирішення питання щодо розірвання договору, а позивач за зустрічним позовом не надав доказів, у розумінні ст. 33 ГПК України, того, що у зв'язку з підвищенням орендної плати виконання сторонами спірного договору оренди призвело б до порушення їхніх майнових інтересів, позбавило орендаря того, на що він розраховував.

Відповідно до ст. ст. 32 - 34 ГПК України доказами у справі є будь - які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського суду. Кожна сторона повинна довести суду ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Виходячи з викладеного вище, суд приходить до висновку, що зустрічний позов задоволенню не підлягає.

Керуючись ст. ст. 44, 49, 60, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні первісного позову - відмовити.

2. В задоволенні зустрічного позову - відмовити.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Повний текст рішення підписаний 06.11.2012 року.

СУДДЯ (підпис) О.Ю. СОП'ЯНЕНКО