Рішення № 27006029, 15.10.2012, Шевченківський районний суд міста Києва

Справа № 2610/18237/2012

Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

15 жовтня 2012 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді Юзькової О.Л.

при секретарі Подмазко О.Д.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Офіс Лайн»про визнання договору укладеним,

ВСТАНОВИВ:

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання укладеним з 21.12.2011 р. договору оренди офісного приміщення загальною площею 36 кв. м на п'ятому поверсі нежитлового будинку -адмінкорпусу, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21, літ. «Г»між ТОВ «Офіс Лайн»(місцезнаходження: вул. Дегтярівська, 21, м. Київ, 04119; ідентифікаційний код: 32560054) та ОСОБА_1 (зареєстрований: АДРЕСА_1). Свої вимоги мотивує тим, що 06.12.2011 р. звернувся до відповідача щодо укладення договору оренди зазначеного нежитлового приміщення дізнавшись про пропозицію ТОВ «Офіс Лайн»з мережі інтернет. Позивач просив відповідача укласти договір строком на 2 роки 11 місяців та двадцять днів. У відповідь Товариство проінформувало позивача про надання згоди на укладання договору оренди та наведені наступні умови договору: «Предмет оренди -приміщення загальною площею 36 кв. м на п'ятому поверсі нежитлового будинку, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Дегтярівська, 21, літ. «Г»;Строк оренди -два роки одинадцять місяців та двадцять днів; Вартість оренди (ціна): сума в гривні, яка сплачується орендарем щомісячно не пізніше 10-го числа наступного місяця за минулий та розраховується виходячи із загальної ринкової вартості усього будинку, за наведеною формулою. На підтвердження свого права власності на зазначені житлові приміщення відповідач надав позивачу копію свідоцтва про право власності від 01.09.2003 р. та Декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 12.12.2011 р. 21.12.2011 р. позивач надав лист-згоду на оренду приміщення за умовами запропонованими Товариством. Однак вже 26.12.2011 р. відповідач відкликав свою згоду на укладання договору з мотивів перебування зазначеного приміщення в іпотеці ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»з 02.11.2003 р. та оскільки, відповідачу стало відомо, що іпотеко державець звернувся до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки. За таких обставин за положеннями чинного законодавства, на думку відповідача, згода банку на укладання договору оренди щодо предмета іпотеки є обов'язковою. Такі дії Товариства позивач вважає необґрунтованими та незаконними, посилаючись на положення ЦК України, зокрема, ст. ст. 207, 368 та зазначає, що власник на свій розсуд володіє, користується та розпоряджається належним йому майном.

Представник позивача в судовому засіданні підтримав заявлені вимоги, просив задовольнити з підстав зазначених в позові.

Представник відповідача заперечував щодо задоволення позову. Пояснив суду, що пропонуючи ОСОБА_1 укласти договір оренди Товариство виходило з того, що зазначене офісне приміщення знаходиться на 5 поверсі, який разом і з 6 поверхом було надбудовано до 1-го -4-го поверхів будівлі згідно із Декларацією про готовність об'єкта до експлуатації від12.12.2011 р. Відповідач мав намір оформити право власності на зазначену надбудову та зареєструвати його належним чином та укласти з позивачем запропонований договір оренди. Однак, станом на день розгляду справи відповідачем право власності Товариства на 5 та 6 поверхи будівлі не оформлено та не зареєстровано. У зв'язку із тим, що відповідач не може гарантувати позивачеві відповідність зазначених приміщень вимогам технічної безпеки та не вирішенням питання щодо можливості виділення приміщень в натурі в той час, як вони перебувають у іпотеці ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»за договором від 02.11.2004 р. За таких обставин представник ТОВ «Офіс Лайн»просить суд відмовити у задоволенні позову.

Вислухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов задоволенню не підлягає, виходячи з наступного.

За положеннями ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Встановлено і не заперечується сторонами, що 06.12.2011 р. позивач звернувся до ТОВ «Офіс Лайн»з листом укладення з ним договору оренди офісного приміщення площею 30 - 50 кв. м., яке знаходиться за адресою м. Київ, вул. Дегтярівска, 21, літ. «Г»строком на два роки одинадцять місяців та двадцять днів.

Листом від 14.12.2011 р. відповідач повідомив ОСОБА_1 про можливість укладення договору оренди офісного приміщення загальною площею 36 кв. м. на п'ятому поверсі нежитлового будинку -адмінкорпусу, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Дегтярівска, 21, літ. «Г».

Згідно цього ж листа задля письмової фіксації досягнутих домовленостей між Позивачем і Відповідачем були наведені умови оренди приміщення, а саме:

Предмет оренди -приміщення загальною площею 36 кв. м. на п'ятому поверсі нежитлового будинку, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Дегтярівска, 21, літ. «Г».

Строк оренди -два роки одинадцять місяців та двадцять днів.

Вартість оренди (ціна) -сума в гривні, яка сплачується орендарем щомісячно не пізніше 10-го числа наступного місяця за минулий та розраховується виходячи із загальної ринкової вартості усього будинку за формулою, що наведена нижче.

Вартість оренди квадратного метра приміщення розраховується виходячи із загальної ринкової вартості усього будинку за формулою, що наведена нижче.

Формула: ВО = ВБ ? Пл1 ? СО ? 12 х Пл2

Де

ВО -вартість оренди за місяць в гривні

ВБ -вартість будівлі

Пл1 -загальна площа будівлі

СО -запланований умовний строк окупності в роках

12 -кількість місяців в році

Пл2 -площа орендованого приміщення

На підтвердження свого права власності на приміщення Відповідач разом із листом на адресу направив копію Свідоцтва про право власності від 01.09.2003 р. та Декларації про готовність об'єкта до експлуатації від 12.12.2011 р.

21.12.2011 р. Позивач надав лист-згоду на оренду приміщення на зазначених відповідачем умовах.

26.12.2011 р. Відповідач відкликав свою згоду про надання позивачу в оренду приміщення мотивуючи відмову тим, що 02.11.2004 між Відповідачем та ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»було укладено Кредитний договір № 155, зобов'язання по якому забезпечені Іпотечним договором, укладеним між тими ж сторонами 02.11.2004. За вказаним Іпотечним договором в іпотеку передане нерухоме майно, а саме -нежитловий будинок адмінкорпусу (літ. Г), загальною площею 7727,80 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, буд. 21. В силу ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку»правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Як вбачається з договору іпотеки від 02.11.2004 р. відповідач передав ВАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»в іпотеку нерухоме майно: нежилий будинок-адмінкорпусу (літ. Г), загальною площею 7 778,80 кв. м., що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, будинок 21.

Відповідно до положень ч. 1,5 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що належать до І -ІІІ категорій складності, та об'єктів, будівництво яких здійснювалось на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта є дата реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації або видачі сертифіката.

За положеннями ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Як свідчить Декларація про готовність об'єкта до експлуатації від 12.12.2011 р. № КВ14311100245, що була видана Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю відповідачу, надбудова 5-го і 6-го поверхів у будинку адмінкорпусу (літ. Г), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21 здійснювалася після укладання Іпотечного договору між ТОВ «Офіс Лайн»і ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»від 02.11.2004 р. Дана обставина не оспорювалась представниками сторін в судовому засіданні.

Відповідно до ч. 3 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості.

Проте під час розгляду справи не отримано доказів, що після фактичного проведення надбудови 5-го та 6-го поверхів,введення її в експлуатацію між ТОВ «Офіс Лайн»та ПАТ «Всеукраїнський Акціонерний Банк»укладались додаткові угоди до Іпотечного договору від 02.11.2004 р., якими дія іпотеки поширювалась би на здійснену відповідачем надбудову.

Згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи від 25.09.2012 р., яка проведена спеціалістами ТОВ «Центр судових експертиз «Альтернатива»на підставі ухвали Шевченківського районного суду м. Києва від 16.08.2012 р., з технічної точки зору п'ятий та шостий поверхи у нежитловому будинку адмінкорпусу (літ. Г) загальною площею без врахувань місць загального користування 2 932, 6 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21 можуть експлуатуватися як окремі нежитлові приміщення та бути виділені в натурі.

З огляду на це, суд вважає безпідставними посилання представника ТОВ «Офіс Лайн»на те, що приміщення п'ятого та шостого поверхів у нежитловому будинку адмінкорпусу (літ. Г) загальною площею без врахувань місць загального користування 2 932, 6 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21 не можуть бути виділеними в натурі, а отже й щодо неможливості передачі їх в оренду третім особам без згоди іпотекодержателя.

Судом також не приймаються до уваги твердження Відповідача щодо невідповідності приміщень п'ятого та шостого поверхів у нежитловому будинку адмінкорпусу (літ. Г) загальною площею без врахувань місць загального користування 2 932, 6 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21, оскільки ці доводи спростовуються висновком пункту 1 судової будівельно-технічної експертизи.

Проте, дослідивши в сукупності всі обставини справи та встановивши факт можливості виділення в натурі приміщень п'ятого та шостого поверхів у нежитловому будинку адмінкорпусу (літ. Г) загальною площею без врахувань місць загального користування 2 932, 6 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21 та їх безпечної експлуатації, суд приходить до висновку про неможливість задоволення позову з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Як встановлено у п. 2) ч. 1 ст. 208 Цивільного кодексу України у письмовій формі належить вчиняти правочини між фізичною та юридичною особою, крім правочинів, передбачених ч. 1 ст. 206 Цивільного кодексу України.

За приписами ч. 1 ст. 206 ЦК України усно можуть вчинятися правочини, які повністю виконуються сторонами у момент їх вчинення, за винятком правочинів, які підлягають нотаріальному та (або) державній реєстрації, а також правочинів, для яких недодержання письмової форми має наслідком їх недійсність.

За таких обставин домовленість між озивачем і відповідачем щодо оренди офісного приміщення загальною площею 36 кв. м на п'ятому поверсі нежитлового будинку -адмінкорпусу, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21, літ. «Г»мали бути досягнуті у письмовій формі.

Відповідно до ч. 1 ст. 207 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або декількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.

Позивач посилається на листування між ним та Відповідачем в якості доказів укладання між ними договору оренди офісного приміщення загальною площею 36 кв. м на п'ятому поверсі нежитлового будинку -адмінкорпусу, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Дегтярівська, 21, літ. «Г», а отже і як на підставу для задоволення позову.

Проте, відповідно до ч. 2 ст. 207 Цивільного кодексу України правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

Наведений позивачем в якості доказу лист ТОВ «Офіс Лайн»від 14.12.2011 р. не відповідає вищенаведеним вимогам цивільного законодавства, оскільки підписаний від імені юридичної особи, проте не скріплений її печаткою.

Слід зазначити, що наймодавець, відповідно до положень ст. 765 ЦК України, зобов'язаний передати наймачеві майно в користування негайно або у строк, встановлений договором найму.

Крім того, за приписами ч. 2 ст. 640 ЦК України, якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладання договору необхідно передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії.

Як вбачається з матеріалів справи, сторони не досягли між собою згоди щодо умови та порядку передачі наймодавцем наймачеві майна у користування, майно не передавалось Товариством у користування позивачеві, а тому підстави вважати, що між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди відсутні.

За такихобставин, суд приходить до висновку щодо відсутності підстав для задоволення вимог ОСОБА_1

Розподіляючи судові витрати, суд керується положеннями ст. 88 ЦПК України.

Виходячи з наведеного, керуючись вимогами ст. 3,11,30,57,60,88,169,212-218 ЦПК України, ст. ст. 206,207,208,331, 759, 760, Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності», суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м. Києва шляхом подачі апеляційної скарги через Шевченківський районний суд м. Києва протягом десяти днів з дня проголошення рішення.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання його копії.

Рішення набирає законної сили в разі закінчення вищезазначених строків, або якщо його не скасовано після розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Суддя: