Рішення № 26945170, 25.10.2012, Господарський суд Херсонської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м. Херсон, вул. Горького, 18

тел. /0552/ 49-31-78, 42-06-22, 32-11-36

____________________________

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

25 жовтня 2012 р. Справа № 5024/1389/2012

Господарський суд Херсонської області у складі судді Грицай О.С. при секретарі Гололобові М.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат", м. Херсон

до Херсонської міської ради, м. Херсон

3-ї особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Управління комунальної власності м. Херсона,

про компенсацію вартості проведеного ремонту в сумі 31 088 грн.

за участю представників сторін:

від позивача - Орехова С.А. доручення від 04.11.2011р.;

від відповідача -Маковецького Д.Ю. довіреність № 9-7-9/21 від 04.01.2012р.;

від 3-ї особи - Щербина А.М. довіреність № 184 від 30.01.2012р.

в с т а н о в и в:

У вересні 2012 року відкрите акціонерне товариство "Херсонський хлібокомбінат" звернулося до господарського суду Херсонської області з позовом до Херсонської міської ради, третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Управління комунальної власності м. Херсона, просило компенсувати вартість проведеного ремонту (встановлених невід'ємних поліпшень) нежитлового приміщення магазину, що розташований на першому поверсі будинку №21 по вул. Суворова у місті Херсоні, загальною площею 129,2 кв.м у сумі 31 088 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що між Управлінням комунальної власності Херсонської міської ради та відкритим акціонерним товариством "Херсонський хлібокомбінат" 01.03.2004 року був укладений договір оренди нерухомого майна №227-с, відповідно до пункту 6.2 договору позивач має право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна. Позивач зазначає, що відповідачем йому було надано дозвіл щодо поліпшеня орендованого майна. У зв'язку з тим, що з 27.08.2012 року змінився власник нежитлового приміщення позивач, посилаючись на статі 764, 777, 778 Цивільного кодексу України та статті 23, 27 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»наполягає компенсувати йому вартість проведеного ремонту.

З відзиву на позов Херсонської міської ради вбачається, що згідно пункту 6 Порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації органи приватизації проводять процедури компенсації вартості поліпшень орендованого майна у разі виконання орендарем таких умов як зокрема наявності письмової згоди орендодавця на здійснення орендарем поліпшень, наявності проектно -кошторисної документації, актів прийняття -передачі робіт, аудиторського висновку, бухгалтерської довідки та наявності звіту експерту про експертну оцінку орендованого майна у тому числі невід'ємних поліпшень (а.с. 34-36).

Заперечуючи проти позову, Управління комунальної власності Херсонської міської ради зазначило, що позивачем не надано письмового дозволу орендодавця -управління комунальної власності на здійснення ним поліпшень, а також експертної оцінки, вважає, що посилання на те, що орендаря позбавлено права на компенсацію здійснених за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, а також про переважне право на продаж цього майна саме позивачу є безпідставними.

16.10.2012 року до суду надійшла заява позивача про уточнення позовних вимог, де позивач просив компенсувати (стягнути) з Херсонської міської ради вартість проведеного ремонту (встановлених невід'ємних поліпшень) нежитлового приміщення магазину, що розташований на першому поверсі будинку №21 по вул. Суворова у місті Херсоні, загальною площею 129,2 кв.м у сумі 31 088 грн. на користь позивача відкритого акціонерного товариства "Херсонський хлібокомбінат".

Справа розглядалась у судових засіданнях 09.10.2012 року та 25.10.2012 року.

Крім викладеного судом встановлено, що 01.03.2004 року між Управлінням комунальної власності (у подальшому орендодавець) в особі начальника управління Козакова І.В., що діє на підставі рішення Херсонської міської ради від 03.09.1997 року №148, рішень міської ради від 29.09.00 №232,233 від 28.03.03 №222, від 11.11.03. №403 з одного боку та ВАТ "Херсонський хлібокомбінат" (у подальшому орендар) в особі директора Дурова Б.Б., який діє на підставі статуту, з другого боку, укладено договір №227-с оренди комунального майна, відповідно до пункту 1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, що знаходиться на балансі міського управління житлового господарства, у будинку №21 по вул. Суворова у місті Херсоні, загальною площею 129,2 кв.м, вартість якого визначено відповідно до незалежної оцінки, зробленої ПП «Грунт и Дом»19.01.2004 року, і становить 92 794,00 грн., яке необхідні йому для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Для розміщення магазинну згідно з розпорядженням міського голови від 24.09.20003 року №1440-р.

Строк дії договору передбачений пунктом 11.1, відповідно до якого складає з 01.03.2004 року по 01.03.2007 року.

Відповідно до пункту 11.3 договору у разі розірвання цього договору поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів із дозволу орендодавця, визнаються власністю орендодавця. При приватизації об'єкта орендарем, вказані поліпшення компенсуються відповідно до Порядку компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації, затвердженого наказом Фондом державного майна від 12.07.01 №1241.

Слід зазначити, що докази приватизації об'єкта орендарем -відкритим акціонерним товариством "Херсонський хлібокомбінат" у матеріалах справи відсутні.

Орендар, який бажає продовжити термін користування об'єктом оренди зобов'язаний письмово повідомити про це орендодавця за 60 календарних днів до закінчення строку договору оренди, в іншому випадку договір пролонговано не буде (пункт 11.9 договору).

На підтвердження користування орендованим майном після 2007 року позивачем були надані його заяви від 24.01.2007 року №85-08, від 24.02.2010 року №97-11, від 23.01.2012 року №92-17, де позивач зазначає про його намір переукласти договір оренди комунального майна та платіжні доручення від 25.08.2011 року, 08.04.2011 року, 29.03.2011 року, 24.03.2011 року, 30.03.2011 року, 31.03.2011 року, 06.04.2011 року, 07.04.2011 року, 17.05.2011 року, 01.07.2011 року, 08.07.2011 року, 18.08.2011 року, 21.10.2011 року, 30.11.2011 року, 02.12.2011 року, 13.01.2012 року, 16.02.2012 року, 12.03.2012 року, 17.05.2012 року, 14.08.2012 року, 06.09.2012 року, якими позивач підтверджує оплату за оренду нежитлового приміщення, однак з наданих платіжних доручень не вбачається за які саме приміщення здійснюється оплата.

Позивачем на підтвердження своєї правової позиції надано лист Фонду державного майна України від 21.03.2001 року №03-750 з якого вбачається, що регіональне відділення не заперечує проти поліпшень орендованого майна за власний рахунок орендаря та зазначено, що в разі приватизації об'єкта оренди вартість невід'ємних поліпшень буде врахована тільки при умові наявності відповідних документів, перелік яким зазначено нижче (а.с. 14).

З наданого позивачем листа Фонду державного майна України від 16.02.2004 року №03-509 щодо поліпшення орендованого майна вбачається, що регіональне відділення листом від 21.03.2001 року №03-750 надало згоду на проведення поліпшень орендованого державного майна згідно з договором оренди від 30.06.2000 №051-20-065 за власний рахунок орендаря. Крім того, нагадано, що в разі приватизації об'єкта приватизації вартість невід'ємних поліпшень буде врахована тільки при умові наявності нижчезазначених документів (а.с. 15).

Відповідно до статті 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Вищенаведена стаття, конкретизує положення ч. 3 ст. 773, відповідно до якого наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Так само виключно за згодою наймодавця можуть бути здійснені і поліпшення речі. Згода наймодавця може бути зроблена в різних формах: або шляхом включення такого положення до договору найму, або шляхом видачі наймодавцем окремого документу (листа, повідомлення тощо). Якщо сторони договору майнового найму домовляються про певну форму надання наймодавцем згоди (наприклад, узгодження кошторису вартості поліпшень), наймач вправі вимагати відшкодування вартості тільки тих поліпшень, згода на які була надана в узгодженій формі (Така позиція висловлена у постанові Верховного Суду України від 28.02.2006 р. № 20-3/133).

Таким чином, юридична доля поліпшень, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: а) чи можуть поліпшення бути відокремлені від речі без її пошкодження; б) чи була надана згода наймодавця на проведення поліпшень.

Статтею 27 Закону України від 10.04.1992 року № 2269-XII "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Згідно з вимогами ст. 4-3, ст. 33 Господарського процесуального кодексу України судочинство в господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Сторони, які беруть участь у справі, обґрунтовують свої вимоги і заперечення поданими суду доказами. При цьому, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Крім того, відповідно до ст. 38 ГПК України, забезпечення судового процесу доказами покладено виключно на сторони у справі.

Таким чином, при зверненні з позовом саме на позивача покладається обов'язок довести ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог.

З наданих позивачем доказів у підтвердження надання орендодавцем згоди на здійснення поліпшень вбачаються листи Фонду державного майна України від 21.03.2001 року №03-750 та від 16.02.2004 року №03-509, які не є належними доказами у розумінні статті 34 Господарського процесуального кодексу України.

З наданих листів не вбачається надання згоди на здійснення поліпшень саме орендодавцем, оскільки відповідно до умов договору від 01.03.2004 року №227-3 , на який посилається позивач, орендодавцем є Управління комунальної власності, дозволів на здійснення поліпшень, наданих останнім матеріали справи не містять.

Крім того, з листів регіонального відділення по Херсонській області Фонду державного майна України вбачається посилання на договори оренди від 30.06.2000 року, від 01.12.2000 року відповідно до який останній надавав згоду на проведення поліпшень, однак в матеріалах справи вищезазначені договори оренди відсутні, а позивач посилається на укладений договір оренди від 01.03.2004 року №227-с, тобто договір, який був укладений пізніше ніж наданий Фондом державного майна України дозвіл на поліпшення.

Оскільки зазначений у договорі оренди Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації, затверджений наказом Фонду державного майна від 12.07.01 №1241 втратив чинність, суд керується Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід'ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.2004 року №377, пунктом 2.2 якого передбачено, що підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти.

Надана позивачем локальна смета 2-1-1 на ремонтно-будівельні роботи від 26.11.2004 року, яка містить печатку Управління комунальної власності Херсонської міської ради не є належним доказом підтвердження згоди орендодавця на проведення поліпшень орендованого приміщення, оскільки під поліпшеннями орендованої речі розуміється проведення певних її змін, завдяки яким істотно покращується її стан (корисність, зовнішній вигляд, тощо) у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві. Здійснення поліпшень треба відрізняти від проведення наймачем ремонту, тобто належне виконання орендарем пункту 5.3 договору, щодо проведення капітального та поточного ремонту, в результаті якого відновлюються якісні характеристики майна, втрачені ним під час найму.

Крім того, ухвалами суду від 24.09.2012 року, 09.10.2012 року було зобов'язано позивача належним чином завірити копії документів доданих до позову (відповідно до пункту 5.27. Національного стандарту України Уніфікованої системи організаційно-розпорядчої документації "Вимоги до оформлювання документів" (ДСТУ 4163-2003), затвердженого наказом Держспоживстандарту України від 7 квітня 2003 р. N 55), що не було виконано останнім, у зв'язку з чим надані копії документів не можуть бути належними доказами у справі.

З врахуванням вищенаведеного, у задоволенні позову слід відмовити.

На підставі вказаних правових норм і керуючись статтями 44, 49, 82-85 ГПК України,

в и р і ш и в :

1.У задоволенні позову відмовити.

Повне рішення складено - 26 жовтня 2012 року

Суддя О.С.Грицай