Рішення № 26395946, 13.06.2012, Святошинський районний суд міста Києва

ун. № 2-6338/11

пр. № 2/2608/1142/12

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13 червня 2012 року Святошинський районний суд м. Києва у складі:

головуючого судді Кривов»яза А.П.

при секретарі Чірковій М.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 та ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс», Публічного акціонерного товариства акціонерний комерційний банк «Київ», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 про визнання договору іпотеки частково недійсним та зобов»язання вчинити певні дії, суд-

ВСТАНОВИВ :

У вересні 2011 року позивачі звернулися до суду із позовом, в якому просять визнати недійсним договір іпотеки між ТОВ «Роммакс»та АКБ «Київ»№ 4673 від 29.12.2006 р. в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2, зобов»язати відповідача надіслати нотаріусу відповідні повідомлення щодо припинення іпотечного договору, зняття заборони відчуження нерухомого майна та вилучити запис з Єдиного державного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо зазначених квартир.

В обґрунтування своїх вимог позивачі зазначили, що ТОВ «Роммакс»передано в іпотеку АКБ «Київ»майнові права на спірні квартири без достатніх на те правових підстав, адже на час укладення договору іпотеки заставодавець ТОВ «Роммакс»не мав майнових прав на дану нерухомість, а зазначені права належали позивачам.

Представник позивача в судовому засіданні позов підтримав та просив його задовольнити, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві.

Відповідач ТОВ «Роммакс»явку в судове засідання свого представника не забезпечив, надіслав до суду письмові пояснення, у яких просив позовні вимоги задовольнити та розглядати справу у його відсутність.

Відповідач ПАТ «АКБ Київ»також надіслав до суду свої письмові заперечення, у яких проти позову заперечував посилаючись на те, що на момент укладення спірного договору іпотеки діяв Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», в ст.5 якого передбачено можливість виникнення іпотеки щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Крім того, спірний іпотечний договір має похідний характер від основного зобов»язання і є дійсним до припинення до припинення основного зобов»язання за кредитним договором. Також надіслав заяву про застосування позовної давності до вимог позивачів, оскільки обтяження даних квартир зареєстровано в Державному реєстрі іпотек 3.01.2007р.

Приватний нотаріус ОСОБА_3 в судове засідання не з'явилася, подала заяву про розгляд справи за її відсутності.

Суд вважає можливим провести розгляд справи за відсутності осіб, що не з'явилися, оскільки наявних у справі матеріалів достатньо для ухвалення законного та обґрунтованого рішення.

Суд, вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню виходячи із наступного.

Судом встановлено, що 27 травня 2005 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Роммакс»і АКБ «Київ»укладено Інвестиційну угоду № 01-02-338. Відповідно до пункту 1.1. даної угоди позивач, як інвестор, приймає участь у фінансуванні будівництва об'єкту нерухомості, квартири АДРЕСА_1 з метою отримання у власність квартири у новозбудованому будинку шляхом внесення коштів. Запланована дата введення будинку в експлуатацію 2 квартал 2007 року. Термін заселення 3 квартал 2007 року.

Позивачем ОСОБА_1 своє зобов'язання за даною угодою виконано у повному обсязі, а саме перераховано на рахунок відповідача грошові кошти у розмірі 199 476, 09 грн., що підтверджується: меморіальним ордером № 32/59 від 27 травня 2005 року на суму 153 000,00 грн. та меморіальним ордером № 1130485 від 24 червня 2005 року на суму 46 476,09 грн.

24 червня 2005 року позивач ОСОБА_1 отримала від відповідачів довідку про інвестування загальної площі квартири, відповідно до якої позивач проінвестував відповідно до угоди об'єкт інвестування в сумі 199 476,09 грн., і розмір даної інвестиції складає 100 % загальної площі об'єкта, а саме 48,11кв.м.

Крім того, 12 серпня 2005 року між ОСОБА_4 та ТОВ «Роммакс»і АКБ «Київ»було укладено Інвестиційну угоду № 13-02-368, відповідно до пункту 1.1. якої ОСОБА_4, як інвестор, приймає участь у фінансуванні будівництва об'єкту нерухомості, квартири АДРЕСА_2, з метою отримання у власність квартири у новозбудованому будинку шляхом внесення коштів на рахунок відповідача.

ОСОБА_4 своє зобов'язання за вказаною угодою виконано у повному обсязі, а саме перераховано грошові кошти у розмірі 226 117, 00 грн., що підтверджується платіжним дорученням № 157 від 20 жовтня 2005 року на суму 203 417,00 грн. та меморіальним ордером № 32/53 (№ 1413842) на суму 22 700,00 грн.

20 жовтня 2005 року ОСОБА_4 отримала довідку про інвестування загальної площі квартири, відповідно до якої вона проінвестувала об'єкт інвестування в сумі 226 117,00 грн., і розмір даної інвестиції складає 100 % загальної площі об'єкта, а саме 48,11 кв.м.

24 жовтня 2005 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 був укладений Договір про уступку майнових прав. Відповідно до умов якого ОСОБА_4 передала майнові права ОСОБА_2 Відповідно до п. 1.1. даного договору ОСОБА_2 отримало право вимоги відповідно до Інвестиційної угоди № 13-02-368 від 19 квітня 2006 року.

У зв'язку із укладанням шлюбу ОСОБА_2 та зміною прізвища з «ОСОБА_2»на «ОСОБА_2»31 липня 2007 року між сторонами була укладена додаткова угода № 2 до «Інвестиційної угоди (про інвестування у житлове будівництво) № 13-02-368 від 12.08.2005 р.», згідно якої були внесені відповідні зміни до Інвестиційної угоди (про інвестування у житлове будівництво) № 13-02-368 від 12.08.2005р.

Як встановлено судом, 29.12.2006р. між АКБ «Київ»та ТОВ «Роммакс», з метою забезпечення виконання зобов»язань за кредитним договором № 166/06 від 25.12.2006р., укладено іпотечний договір, відповідно до якого ТОВ «Роммакс»передало в іпотеку майнові права на 14 квартир, будівництво яких не завершено, у тому числі і на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2.

За змістом ст.ст. 256, 257, 267 ЦК України право особи на звернення до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу обмежується позовною давністю. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю в три роки. Заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. Однак сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови в позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягаю захисту.

У судовому засіданні представник позивачів пояснив, що про існування спірного іпотечного договору та наявність заборон на відчуження їх квартир позивачі дізнались з витягів з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна № 32175342 від 15.07.2011р. та № 32108892 від 11.07.2011р., а також з витягів з Державного реєстру іпотек № 32175800 від 15.07.2011р. та № 32108954 від 11.07.2011р.

Таким чином, суд вважає заяву ПАТ «АКБ Київ»про застосування позовної давності до вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 необґрунтованою та безпідставною.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не повинен суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, що є обов'язковою умовою чинності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені в тому числі ч. 1 ст. 203 ЦК України.

За змістом ст. 583 ЦК України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, або особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»від 25.12.2008 р. № 800-VI було внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», а саме частину 2 статті 5 даного Закону викладено у новій редакції, відповідно до якої в число об'єктів, що можуть бути предметом іпотеки включено майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

До внесення вищезазначених змін до Закону України «Про іпотеку» майнові права на об'єкти незавершеного будівництва не могли бути предметом договору іпотеки. Із спірного договору іпотеки вбачається, що його предметом є майнові права на квартири, у тому числі квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2.

Оскільки оспорюваний іпотечний договір укладений 29.12.2006р., суд приходить до висновку, що він укладений щодо об'єкту, який не був на той час передбачений в Законі України «Про іпотеку»предметом іпотеки.

Крім того, зі змісту ч. 2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку», на яку ПАТ «АКБ Київ»посилається у своїх письмових запереченнях, вбачається, що предметом іпотеки можуть бути майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору.

Таким чином, за наявності інвестиційних угод, за яким ТОВ «Роммакс»зобов'язується по закінченню будівництва передати у власність позивачів відповідних квартир, а також враховуючи, що позивачі повністю виконали свої грошові зобов'язання по інвестуванню квартир, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для отримання ТОВ «Роммакс»у свою власність спірних квартир, майнові права на які ТОВ «Роммакс»передано в іпотеку.

Судом встановлено, що спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на квартири АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2, укладені ТОВ «Роммакс»за відсутності майнових прав на дане майно та без згоди позивачів і їх дозволу передати майнові права на квартири в іпотеку.

Тобто, укладення ТОВ «Роммакс»іпотечного договору щодо квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 за відсутності майнових прав на дане майно прямо суперечить положенням ч. 2 ст. 583 ЦК України.

Крім того, майнові права на об'єкт незавершеного будівництва на момент укладення спірного іпотечного договору не могли бути предметом іпотеки. Тому, позовні вимоги щодо визнання такого договору недійсним в частині передачі в іпотеку АКБ «Київ»квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2, є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Стаття 74 Закону України «Про нотаріат»зобов'язує нотаріуса зняти обтяження нерухомого майна у разі отримання останнім повідомлення про припинення іпотечного договору.

Відповідно до п. 253 Інструкції «Про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5 нотаріус знімає заборону щодо відчуження нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації за заявою заставодавця (іпотекодавця) в разі визнання рішенням суду договору застави (іпотеки) недійсним.

Згідно зі ст.88 ЦПК України суд вважає за необхідне стягнути з відповідачів ПАТ «АКБ «Київ»та ТОВ «Роммакс»понесені витрати на оплату державного мита у розмірі 17 грн. та інформаційно-технічного забезпечення розгляду справи у розмірі 74,00 грн. на користь позивачів пропорційно сплаченим судовим витратам.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 203, 215, 583 ЦК України, п. 253 Інструкції «Про вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5, ст.ст. 10, 11, 57, 60, 209, 212-215, 292, 294 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ :

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати частково недійсним іпотечний договір від 29.12.2006 року, укладений між ТОВ «Роммакс»та АКБ «Київ», зареєстрований у реєстрі за № 4673, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 в частині передачі в іпотеку Публічному акціонерному товариству "Акціонерний комерційний банк "Київ" майнових прав на квартири: АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2.

Зобов'язати Публічне акціонерне товариство «Акціонерний комерційний банк «Київ»(01030, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,16-22, код ЄДРПОУ 14371869) надіслати реєстратору -приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 письмове повідомлення, що відповідає вимогам чинного законодавства, про припинення іпотечного договору від 29.12.2006 року, зареєстрованого у реєстрі за № 4673 та заяви про вилучення обтяжень об'єктів нерухомого майна -майнових прав на квартири, що розташовані у АДРЕСА_1; та у АДРЕСА_2.

Зобов'язати Публічне акціонерне товариство «Акціонерний комерційний банк «Київ»(01030, м. Київ, вул.Б.Хмельницького, 16-22, код ЄДРПОУ 14371869) надіслати реєстратору -приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 письмові повідомлення, що відповідають вимогам ст. 4 Закону України «Про іпотеку», про виключення запису щодо обтяження іпотекою майнових прав на квартири, включених до Державного реєстру іпотек 03.01.2007 року о 17.39 за № 4325885 у результаті укладення Іпотечного договору за № 4637 від 29.12.2006 року, а саме: квартира, майнові права, АДРЕСА_1; квартира, майнові права, АДРЕСА_2.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «АКБ «Київ»(01030, м.Київ, вул. Б.Хмельницького, 16 -22, код ЄДРПОУ 14371869) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс»(08320, Київська обл., Бориспільський р-н, с.Мала Олександрівка, вул. Гагаріна, 14-А, Код ЄДРПОУ 32961610) на користь ОСОБА_1 судові витрати по 22 грн. 75 коп. з кожного.

Стягнути з Публічного акціонерного товариства «АКБ «Київ»(01030, м.Київ, вул. Б.Хмельницького, 16 -22, код ЄДРПОУ 14371869) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс»(08320, Київська обл., Бориспільський р-н, с.Мала Олександрівка, вул. Гагаріна, 14-А, Код ЄДРПОУ 32961610) на користь ОСОБА_2 судові витрати по 22 грн. 75 коп. з кожного.

Рішення може бути оскаржено до Апеляційного суду м.Києва через районний суд шляхом подання в 10-ти денний строк з дня його проголошення апеляційної скарги.

Особи, які брали участь у справі, але не були присутні в судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

Суддя: