Рішення № 25812999, 27.08.2012, Господарський суд Львівської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27.08.12 Справа № 5015/2361/12

Господарський суд Львівської області у складі судді Козак І.Б.

при секретарі Іваночко В.В.

Розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом: Прокурора Галицького району міста Львова в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів,

до відповідача: Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1, м. Львів,

про: стягнення 120 873 грн. 90 коп. заборгованості зі сплати орендної плати.

За участю представників:

Від прокурора: Окілко В.М. (посвідчення від 26.12.2011 року № 313);

Від позивача: Романяк М.О. - представник (довіреність в матеріалах справи);

Від відповідача: ОСОБА_1, ОСОБА_3 - представник (довіреність в матеріалах справи).

Прокурору та сторонам роз'яснено права та обов'язки, передбачені статтями 22 та 29 ГПК України, зокрема, підстави відводу судді відповідно до статті 20 ГПК України. Заяв та клопотань про відвід судді не подано. За клопотанням відповідача від 03.07.2012 року № 14469/12 проводиться технічна фіксація судового процесу.

Суть спору: розглядається справа за позовом Прокурора Галицького району міста Львова в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради до Суб'єкта підприємницької діяльності -фізичної особи ОСОБА_1 про стягнення 120 873 грн. 90 коп. заборгованості зі сплати орендної плати.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 13.06.2012 року порушено провадження у справі та розгляд справи призначено на 03.07.2012 року, про що сторони належним чином повідомлені під розписку: прокурор -15.06.2012 року рекомендованою поштою №79000 3235166 9, позивач -15.06.2012 року рекомендованою поштою №79000 3280124 9; відповідач -18.06.2012 року рекомендованою поштою №79049 0323162 0 (оригінали повідомлень про вручення поштового відправлення в матеріалах справи).

Судове засідання від 03.07.2012 року відкладено на 13.07.2012 року.

13.07.2012 року відповідачем подано апеляційну скаргу на Ухвалу Господарського суду Львівської області від 13.06.2012 року у справі №5015/2361/12 про порушення провадження у справі, яку відповідачу повернуто з підстав, викладених у відповідній ухвалі суду.

Розгляд справи 13.07.2012 року відкладено на 16.08.2012 року з підстав, викладених у відповідній ухвалі суду по справі.

В судовому засіданні 16.08.2012 року оголошено перерву до 23.08.2012 року, про що прокурор та сторони належним чином повідомлено під розписку в судовому засіданні (докази в матеріалах справи).

В судовому засіданні 23.08.2012 року оголошено перерву до 27.08.2012 року.

Прокурор в судове засідання 27.08.2012 року з'явився, позовні вимоги підтримав повністю з підстав, викладених в позовній заяві та Запереченнях на відзив на позовну заяву, просить позов задоволити у повному обсязі.

Представник позивача в судове засідання з'явився, подав Заперечення на відзив на позовну заяву та Розрахунок суми позовних вимог, просить суд задоволити позовні вимоги в повному обсязі, надав усні пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві та запереченнях на відзив на позовну заяву.

Представники відповідача в судове засідання з'явились, проти позову заперечили з підстав, викладених у Відзиві на позовну заяву, просять суд відмовити позивачу в задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В ході розгляду справи встановлено:

Позивач: Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради є юридичною особою, йому присвоєно код ЄДРПОУ 25558625, знаходиться за адресою: 79008, Львівська область, м. Львів, пл. Галицька, буд. 15, що підтверджується Довідкою Головного управління статистики у Львівській області з ЄДРПОУ серії АА №060925, Довідкою з ЄДРПОУ серії АЖ №317721 (докази в матеріалах справи).

Відповідач: Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 є суб'єктом підприємницької діяльності без створення юридичної особи, їй присвоєно ідентифікаційний номер НОМЕР_1, зареєстрована за адресою: АДРЕСА_1, що підтверджується Свідоцтвом про державну реєстрацію фізичної особи-підприємця НОМЕР_2, Витягом з ЄДРПОУ від 23.02.2012 року №13143327, Свідоцтвом про сплату єдиного податку від 01.01.2012 року НОМЕР_3 (докази в матеріалах справи).

Прокурором Галицького району міста Львова в інтересах держави в особі Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради подано позов до суб'єкта підприємницької діяльності - фізичної особи ОСОБА_1 про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 120 873 грн. 90 коп.

Позовні вимоги прокурора обґрунтовуються тим, що 10.03.2009 року між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради та суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 укладено договір оренди нерухомого майна № Г-7015-9, згідно якого позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 246,9 кв.м. За умовами вказаного договору не передбачалось оформлення акту приймання-передачі об'єкта оренди, оскільки вказані приміщення перебували вже у фактичному користуванні відповідача на підставі попереднього договору оренди № Г-1273 від 27.11.2002 року. За умовами договору оренди від 10.03.2009 року відповідач взяв на себе ряд зобов'язань, в тому числі своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за користування об'єктом оренди. З врахуванням того, що відповідачем орендна плата сплачувалась з порушенням термінів та обсягів, встановлених договором оренди, станом на 25.05.2012 року заборгованість відповідача перед позивачем за період з початку дії договору до лютого 2012 року включно становить 120 873 грн. 90 коп.

Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву, поданому 22.08.2012 року (вх. №18632/12) позовні вимоги не визнає, вважає їх безпідставними та необґрунтованими, на підтвердження чого зазначає, що нежитлові приміщення площею 246,9 кв.м. на АДРЕСА_2 перебувають у його користуванні з 2002 року, та передані йому на підставі акту приймання-передачі від 27.11.2002 року у незадовільному стані, потребували проведення ремонтних та реставраційних робіт, при укладенні договору оренди від 10.03.2009 року акт приймання-передачі не складався. Зважаючи на те, що з травня 2011 року до серпня 2012 року в орендованих приміщеннях орендарем проводилися ремонтні роботи, необхідність проведення яких була визначена орендодавцем при передачі майна в оренду, орендар звільняється від сплати орендної плати за цей період у зв'язку із неможливістю використання майна з незалежних від нього причин.

Крім того, відповідач зазначає, що частиною орендованого майна -підвалами площею 92,3 кв.м., він не міг користуватися впродовж всього строку дії договору оренди від 10.03.2009 року в силу їх непридатного для використання стану, а тому також звільнений від сплати орендної плати за весь час дії договору за цю частину орендованого майна. При цьому, відповідач посилається на частину шосту статті 762 ЦК України, у відповідності до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Також відповідач зазначає, що визначена позивачем сума заборгованості станом на момент розгляду спору є значно меншою, ніж визначена позивачем, оскільки відповідачем після лютого 2012 року проводилися оплати, на що подано підтверджуючі платіжні документи. За таких обставин, відповідач просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.

Представником позивача у письмових запереченнях на відзив, вказує на те, що положення частини шостої статті 762 ЦК України не можуть бути застосовані у даному випадку в силу того, що від відповідача в період дії договору оренди від 10.03.2009 року жодних звернень щодо невикористання об'єкта оренди на адресу позивача не надходило, частина майна у зв'язку із її невикористанням позивачу не поверталась, зміни до договору в цій частині не вносились, а тому посилання відповідача на те, що він не користувався орендованим майном не заслуговують на увагу суду.

10.03.2009 року між Управлінням комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (надалі -позивач, орендодавець) та Суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою ОСОБА_1 (надалі -відповідач, орендар) укладено Договір оренди № Г-7015-9 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), у відповідності до якого орендодавець на підставі наказів управління комунальної власності від 30.07.2007 року № 632-О, від 19.05.2008 року № 439-О та від 22.12.2008 року № 214-О, договору оренди № Г-1273 від 27.11.2002 року, передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно (далі -об'єкт оренди), що знаходяться на балансі Львівського комунального підприємства «Старий Львів»(надалі -балансоутримувач).

Об'єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 246,9 кв.м., у тому числі: підвал площею 92,3 кв.м., перший поверх площею 143,8 кв.м., антресоль площею 10,8 кв.м.

За своєю правовою природою, основними та другорядними (не основними) ознаками, які визначені нормами чинного цивільно-господарського законодавства, зазначений договір є договором найму (оренди).

Зазначений договір оренди укладено у письмовій формі, підписано повноважними представниками сторін за договором, їх підписи засвідчено печатками сторін, що відповідає вимогам статті 207 Цивільного кодексу України (далі за текстом - ЦК України), в силу статті 204 ЦК України, є правомірним правочином.

Статтею 283 Господарського кодексу України (далі за текстом -ГК України) визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Аналогічне визначення договору оренди закріплено в статті 759 ЦК України, згідно якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Нормою частини першої статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 767 ЦК України встановлено, що наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Відповідно до частини четвертої статті 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Згідно частин другої - третьої статті 285 ГК України та статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Пунктом 2.1 договору визначено цільове призначення об'єкту оренди, яким є використання його орендарем для виставки образотворчої продукції, виробленої в Україні.

Пунктами 3.1 - 3.3 договору сторони погодили, що приймання-передача об'єкта оренди здійснюється орендарем та балансоутримувачем. При передачі об'єкта оренди складається акт здачі-приймання, який підписується орендарем та балансоутримувачем. У зв'язку з фактичним використанням орендарем об'єкта оренди за попереднім договором, об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання цього договору.

Судом встановлено, що об'єкт оренди перебував у користуванні відповідача на підставі Договору оренди від 27.11.2002 року № Г-1273 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), укладеного з Управлінням ресурсів Львівської міської ради, який укладений у зв'язку із придбанням відповідачем патенту № 694 (4) від 31.07.2002 року на право оренди будівлі (споруди, приміщень) на АДРЕСА_2 (належним чином завірена копія договору від 27.11.2002 року №Г-1273 долучена до матеріалів справи).

Згідно пунктів 3.1 та 3.2 Договору оренди від 27.11.2002 року приймання-передача об'єкта оренди здійснювалася орендарем та балансоутримувачем за договором (Львівським комунальним підприємством «Старий Львів»). Сторони повинні передати об'єкт оренди по акту приймання-передачі на дату підписання цього договору.

Пунктом 3.5. Договору оренди від 27.11.2002 року №Г-1273 встановлено, що об'єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання акту здачі-приймання.

Актом приймання-передачі від 27.11.2002 року Львівське комунальне підприємство «Старий Львів»здало, а Суб'єкт підприємницької діяльності-фізична особа ОСОБА_1 прийняла нежитлове приміщення на АДРЕСА_2 загальною площею 246,9 кв.м. У вказаному акті зазначено, що названі приміщення потребують влаштування дощових ринв та водовідводів, ремонту водопроводу та заміни каналізаційних труб, ремонту електромережі (заміни електропроводки, встановлення окремого електролічильника), заміни штукатурки внутрішніх стін, закладки тріщин, підсилення фундаментів і влаштування вертикальної гідроізоляції в підвалах, антигрибкової обробки стін підвалів, оштукатурення і пофарбування фасадної стіни, встановлення окремої системи опалення і розмежування її з існуючою загальною системою опалення разом із приміщеннями на АДРЕСА_2, влаштування примусової вентиляції підвалів І поверху, інших реставраційних робіт. Вказаний Акт приймання-передачі підписано повноважними представниками та завірено відтисками печаток сторін за договором (належним чином завірена копія Акту приймання-передачі від 27.11.2002 року долучена до матеріалів справи).

У Листі від 25.06.2003 року №1203-2921, Управління ресурсів Львівської міської ради не заперечує проти проведення необхідних ремонтно-будівельних робіт на об'єкті оренди на АДРЕСА_2 в порядку, передбаченому пунктами 7.4 та 7.5 Договору оренди від 27.11.2002 року № Г-1273 (належним чином завірена копія Листа долучена до матеріалів справи).

З врахуванням того, що при укладенні договору оренди № Г-7015-9 від 10.03.2009 року новий акт приймання-передачі не складався, майно передавалось в порядку 3.3 договору оренди від 10.03.2009 року №Г-7015-9, суд приходить до висновку, що станом на момент укладення договору стан об'єкта оренди не змінився та потребував проведення ремонтних і реставраційних робіт.

30.10.2006 року між Управлінням охорони історичного середовища та відповідачем укладено Охоронний договір № 171, за умовами якого СПД ФО ОСОБА_1 взяла на себе зобов'язання щодо охорони пам'ятки архітектури національного значення, - житлового будинку XVII -XIX століття на АДРЕСА_2 (приміщення першого поверху, підвалу, антресоль загальною площею 246,9 м. кв., охоронний №326/34), за умовами якого відповідач взяв на себе зобов'язання щодо охорони пам'ятки архітектури національного значення, житлового будинку XVII-XIX ст. на АДРЕСА_2 (приміщення 1 поверху, підвалу, антресоль, загальною площею 246,9 кв.м.) та з метою збереження пам'ятки та створення належних умов для її використання зобов'язався проводити ремонтно-реставраційні роботи згідно погоджених реставраційного завдання і проектної документації, виготовленої спеціалізованою ліцензованою проектною організацією.

Актом технічного стану пам'ятки архітектури при передачі її в оренду і встановлення необхідних ремонтно-реставраційних робіт, що є додатком до Охоронного договір від 30.10.2006 року № 171, Управління охорони історичного середовища, Львівське комунальне підприємство «ААС»та Фізична особа-підприємець ОСОБА_1 встановили, що загальний конструктивний стан пам'ятки архітектури національного значення - житловий будинок XVII -XIX століття на АДРЕСА_2 (приміщення першого поверху, підвалу, антресоль загальною площею 246,9 м. кв., охоронний №326/34) задовільний, в частково незадовільному стані знаходяться кам'яні елементи. Вказаний Акт підписано повноважними представниками та завірено відтисками печаток УОІС, ЛКП «ААС»та СПД ФО ОСОБА_1 (належним чином завірена копія Акта долучена до матеріалів справи).

Незадовільний стан об'єкта оренди підтверджується також долученими до матеріалів справи листом Львівського регіонального відділення Спілки дизайнерів України від 10.08.2010 року № 36, оцінювальним актом нежитлових приміщень житлового будинку АДРЕСА_2, складеним Обласним комунальним підприємством Львівської обласної ради «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки»15.04.2011 року, актом технічного стану приміщень пивниці в будинках на АДРЕСА_2, складеного АТПМ «Марко»12.03.2012 року, актом комісії Львівського комунального підприємства «Старий Львів»від 22.08.2012 року.

Зазначені обставини не заперечуються позивачем. В поясненнях, наданих суду в судових засіданнях, представник позивача вказує на те, що орендодавцю при передачі майна в оренду було відомо про його незадовільний стан та необхідність проведення в ньому ремонтних та реставраційних робіт.

Згідно пунктів 5.1 та 5.2 Договору оренди № Г-7015-9 від 10.03.2009 року розмір орендної плати визначається відповідно до чинної на момент укладення договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою міської ради № 897 від 07.06.2007 року і складає 5 604 грн. 89 коп. без урахування податку на додану вартість за перший місяць оренди. Розмір орендної плати підлягає індексації за відповідний період (місяць, квартал, рік). Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України. Враховується індекс інфляції за лютий та березень 2009 року. Розмір орендної плати коригується щомісячно на відповідний індекс інфляції. В інших випадках розмір орендної плати переглядається тільки за згодою сторін або за рішенням суду, господарського суду. Орендна плата сплачується орендарем не пізніше 20 числа місяця у встановленому нормативними документами власника орендованого майна порядку.

Як вбачається з наданого позивачем розрахунку орендної плати станом на 25.05.2012 року відповідачу за користування об'єктом оренди згідно договору оренди від 10.03.2009 року № Г-7015-9 за період з 10.03.2009 року до 01.03.2012 року (що є предметом спору у даній справі) нарахована орендна плата на загальну суму 278 525 грн. 50 коп. В представленому позивачем розрахунку орендної плати станом на 22.08.2012 року зазначено, що відповідачем з 01.03.2012 року до 01.08.2012 року сплачено орендної плати на загальну суму 197 851 грн. 57 коп. (розрахунок суми позовних вимог долучено до матеріалів справи).

Відповідачем за користування об'єктом оренди згідно Договору оренди від 10.03.2009 року № Г-7015-9 здійснено оплату орендної плати станом на 22.08.2012 року в розмірі 200 951 грн. 60 коп., в тому числі: 159 651 грн. 60 коп. -до 01.03.2012 року та 41 300 грн. 00 коп. з 01.03.2012 року до 22.08.2012 року, що підтверджується долученими до матеріалів справи належним чином завіреними копіями Довідки ПАТ «Укрсиббанк»від 17.08.2012 року №50-471/2396 з банківського рахунку відповідача, Квитанцій від 30.03.2010 року № 131, від 06.05.2010 року №122, від 04.06.2012 року №104 та Меморіальних ордерів від 30.07.210 року №552940001, від 16.08.2010 року №551210021, від 17.08.2010 року №551650002, від 30.09.2010 року №062920011, від 07.10.2010 року №550610028, від 29.10.2010 року №552810027, від 30.11.2010 року №552920023, від 09.12.2010 року 550830008, від 06.01.2011 року №550520025, від 12.01.2011 року №551120017, від 14.01.2011 року №151330013, від 01.02.2011 року №153130005, від 09.02.2011 року №150820005, від 15.03.2011 року №551420011, від 17.03.2011 року №151610044, від 04.05.2011 року №152910039, від 06.05.2011 року №150520005, від 11.05.2011 року №151050003, від 24.06.2011 року №062310001, від 26.07.2011 року №152540013, від 18.07.2011 року №551510046, 27.07.2011 року №062620018, від 28.07.2011 року №152730002, від 29.07.2011 року №552820001, від 01.08.2011 року №552940006, від 04.08.2011 року №550310027, від 15.08.2011 року №551240003, від 16.08.2011 року №551510022, від 18.08.2011 року №551710007, від 19.08.2011 року №061820005, від 22.08.2011 року №551940001, від 23.08.2011 року №552220013, від 25.08.2011 року №552320009, від 29.08.2011 року №062620003, від 26.08.2011 року №552530023, від 02.09.2011 року №060110003, від 07.09.2011 року №150640001, від 12.09.2011 року №550940001, від 15.09.2011 року №061420005, від 20.09.2011 року №151910007, від 28.09.2011 року №062730007, від 30.09.2011 року №152950016, від 21.10.2011 року №552050001, від 24.10.2011 року №062130022, від 25.10.2011 року №552430016, від 26.10.2011 року №552520026, від 27.10.2011 року №552630031, від 31.10.2011 року №552810014, від 01.11.2011 року №553120004, від 14.11.2011 року №151120042, від 21.11.2011 року №551810014, від 22.11.2011 року №552110006, від 23.11.2011 року №552210019, від 29.11.2011 року №152830029, від 05.12.2011 року №550260003, від 13.12.2011 року №551210003,ід 15.12.2011 року №061520007, від 27.12.2011 року №552620039, від 28.12.2011 року №062710015, від 11.01.2012 року №551020046, від 16.01.2012 року №151320016, від 31.01.2012 року №153020012, від 13.02.2012 року №551040013, від 24.02.2012 року №152320025, від 28.02.2012 року №152710012, від 14.03.2012 року №551310017, від 19.03.2012 року №551910019, від 17.04.2012 року №151330015, від 11.05.2012 року №151040024, від 30.05.2012 року №062910004, від 18.03.2012 року №551810050, від 25.06.2012 року №062240009, від 02.07.2012 року №152060001, від 06.07.2012 року №550560002, від 06.07.2012 року №550560004, від 07.07.2012 року №150620012, від 12.07.2012 року №151150010, від 23.07.2012 року №152020038, від 30.07.2012 року №152560002, від 31.07.2012 року 153020058, від 02.08.2012 року №550210020, від 03.08.2012 року №060330005.

Як встановлено судом, позивачем при розрахунку визначення суми, оплаченої відповідачем орендної плати, не враховано оплату у сумі 3 100 грн. 00 коп., проведення якої підтверджується Меморіальними ордерами, виданим ПАТ АКБ «Львів»від 29.10.2010 року №552810027 на суму 1 000 грн. 00 коп., від 04.05.2011 року №152910039 на суму 1 000 грн. 00 коп., від 18.06.2012 року №551810050 на суму 1 100 грн. 00 коп. (належним чином завірені копії Меморіальних ордерів долучено до матеріалів справи).

За таких обставин, суд приходить до висновку, що відповідачем в межах заявленого позову за період з 10.03.2009 року до 01.03.2012 року не здійснено оплату орендної плати за користування об'єктом оренди на суму 77 573 грн. 90 коп.

Згідно частин першої та другої ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного і комунального майна»поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором. Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

У відповідності до пункту 6.1 договору орендодавець зобов'язується не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватися об'єктом оренди на умовах цього договору.

Згідно пунктів 6.4. та 6.8 договору орендодавець має право контролювати наявність і стан, напрямки та ефективність використання об'єкта, переданого в оренду за цим договором; проводити реконструкцію або капітальний ремонт будинку (споруди, приміщення).

Розділом 7 договору оренди встановлено права та обов'язки орендаря.

Так, відповідно до пунктів 7.1, 7.3 та 7.4 договору орендар, серед іншого, зобов'язується використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов договору; використовувати та зберігати об'єкт оренди відповідно до умов договору, утримувати об'єкт оренди у повній справності та нести необхідні витрати на його експлуатацію; своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт об'єкта оренди.

Пунктами 7.16, 7.17, 7.18 договору за орендарем закріплено право використовувати об'єкт оренди відповідно до його призначення та умов договору; пристосовувати об'єкт оренди до особливостей своєї діяльності з дотриманням встановленого порядку; упорядковувати територію, прилеглу до об'єкта оренди.

Як встановлено судом, з 20.05.2011 року до 08.08.2012 року в об'єкті оренди -приміщеннях на АДРЕСА_2, підрядником -Товариством з обмеженою відповідальністю «Еталон», яке має право на проведення будівельних робіт згідно відповідної ліцензії від 31.05.2011 року серії АГ № 577685, проводилися ремонтні роботи, що підтверджується договором на ремонт приміщень на АДРЕСА_2, від 20.05.2011 року № 03-1/11г укладеним між відповідачем та Товариством з обмеженою відповідальністю «Еталон»та Актом приймання виконаних підрядних робіт за серпень 2012 року від 08.08.2012 року №1 Вказаний Договір та Акт підписано повноважними представниками та завірено відтисками печаток сторін за Договором (належним чином завірена копія Договору від 20.05.2011 року №03-1/11г та Акту від 08.08.2012 року №1 долучено до матеріалів справи).

Згідно зазначеного Акту станом на 08.08.2012 року в об'єкті оренди проведено такі ремонтні роботи як заміна окремих пошкоджених місць і посилення дерев'яних балок перекриттів по кінцях балки в кам'яних стінах; комбінована реставрація (обмазування цегли цементівочним розчином і заповнення швів вапняним розчином); поліпшене штукатурення поверхонь стін всередині будівлі вапняним розчином по каменю та бетону всередині будівлі; поліпшене штукатурення поверхонь стель всередині будівлі вапняним розчином по каменю та бетону всередині будівлі, клейове високоякісне фарбування нових поверхонь всередині будівлі по штукатурці; відбивання штукатурки по цеглі та бетону зі стін та стель, високоякісне штукатурення цементно-вапняним розчином по каменю стін з прорізними рустами, перхлорвінілове фарбування нових фасадів з риштувань по підготовленій поверхні; відбивання штукатурки по цеглі та бетону зі стовпів, колон та пілястр.; прокладання трубопроводів водопостачання з напірних поліетиленових труб діаметром 20 мм;; установлення мийок на одне відділення; установлення унітазів з безпосередньо приєднаним бачком; прокладання трубопроводів каналізації з поліетиленових труб діаметром 100 мм; прокладання проводів при схованій проводці в борознах; демонтаж схованої електропроводки; установлення перемикачів утопленого типу при схованій електропроводці; установлення розеток утопленого типу при схованій проводці.

Вартість частково виконаних згідно договору підрядних робіт станом на 08.08.2012 року склала 93 373 грн. 20 коп.

У листі Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 року № 7/7-401 вказано, що капітальний ремонт будівлі -це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв'язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об'єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Зважаючи на те, що у період з 20.05.2011 року до 08.08.2012 року в об'єкті оренди проводилися ремонтні роботи, необхідність та перелік яких визначені при первинній передачі майна в оренду на підставі акту приймання-передачі від 27.11.2002 року №1, суд погоджується з доводами відповідача про неможливість користування у вказаний період об'єктом оренди з причин, які виникли не з його вини та з незалежних від нього обставин, а саме в зв'язку із незадовільним станом переданого в оренду майна та потребою в проведенні ремонтних і реставраційних робіт, яка виникла до моменту передачі майна відповідачу.

Нормою частини першої статті 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною шостою цієї статті встановлено норму про те, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

З врахуванням наведеного законодавчого положення та фактичних обставин справи, суд приходить до висновку, що відповідач у період з 20.05.2011 року до 08.08.2012 року не міг користуватися об'єктом оренди через обставини, за які він не відповідає, у зв'язку з чим, звільнений від сплати орендної плати за користування об'єктом оренди за вказаний період.

Як встановлено судом, розмір орендної плати за період з 20.05.2011 року до 01.03.2012 року (оскільки вимогу про стягнення боргу заявлено саме до цієї дати) становить 78 568 грн. 29 коп., а тому суд вважає, що ця сума повинна бути відмінусована від суми боргу, обчисленої позивачем.

Зважаючи на те, що виходячи з представлених позивачем розрахунків боргу зі сплати орендної плати та наявних в матеріалах справи доказів оплати орендної плати відповідачем, нарахована позивачем сума боргу за період з 10.03.2009 року до 01.03.2012 року на момент розгляду справи становить 77 573 грн. 90 коп., а відповідач звільнений від сплати орендної плати за період з 20.05.2011 року до 01.03.2012 року на загальну суму 78 568 грн. 29 коп., суд приходить до висновку про відсутність у відповідача перед позивачем боргу зі сплати орендної плати за договором оренди від 10.03.2009 року № Г-1715-9. Доводи відповідача в іншій частині з приводу неможливості використання підвальних приміщень протягом всього строку дії договору оренди та необхідності звільнення від сплати орендної плати за цю частину орендованого майна з 10.03.2009 року до 01.03.2012 року не знайшли свого підтвердження в ході розгляду справи.

Що ж стосується посилань представника позивача на те, що відсутність звернень відповідача до позивача з приводу неможливості використання майна виключає можливість застосування приписів частини шостої статті 762 ЦК України, то суд зазначає, що вказана норма ЦК України є імперативною і не може бути змінена в договірному порядку. Зважаючи на те, що ця норма не містить договірних застережень, то її застосування в орендних правовідносинах сторін ніяким чином не залежить від таких обставин, як невизначеність в договорі умов щодо звільнення орендаря від внесення орендної плати через неможливість користування орендованим майном, за яку орендар не відповідає; обізнаність чи необізнаність орендаря з незадовільним станом орендованого нерухомого майна, наявність чи відсутність листування між сторонами з цього приводу тощо.

У зв'язку з цим, доводи позивача про неможливість застосування положень частини шостої статті 762 ЦК України через відсутність будь-яких попередніх звернень з цього приводу не відповідають вимогам чинного законодавства та не приймаються судом.

Статтею 33 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до статті 34 ГПК України господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно статті 43 ГПК України господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом. Ніякі докази не мають для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що доводи прокурора та позивача про неможливість застосування до спірних правовідносин приписів частини шостої статті 762 ЦК України є безпідставними та необґрунтованими, ними не доведено у встановленому законом порядку наявності у відповідача заборгованості перед позивачем, натомість відповідачем належними та допустимими доказами підтверджено неможливість використання орендованого майна у період з 20.05.2011 року до 01.03.2012 року з незалежних від нього обставин та відсутність заборгованості, у зв'язку з чим позов до задоволення не підлягає.

Судові витрати покласти на сторони відповідно до статті 49 ГПК України.

Враховуючи вищенаведене та керуючись ст.ст. 20, 22, 32, 33, 34, 43, 44, 49, 77, 82 - 85, 116, 117 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити повністю

Суддя Козак І.Б.

27.08.2012 року підписано та проголошено вступну і резолютивну частини рішення.

Мотивувальна частина рішення оформлена та підписана відповідно до статті 84 ГПК України.

Рішення може бути оскаржено в порядку ст. ст. 91 - 93 ГПК України.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 85 ГПК України.