Ухвала суду № 25393916, 27.07.2012, Апеляційний суд Київської області

Справа № Провадження №22-ц-3985/12 22-ц/1090/5176/12 Головуючий у І інстанціїМаценко Н.П.Категорія26Доповідач у 2 інстанції Корзаченко27.07.2012

УХВАЛА

Іменем України

25 липня 2012 року колегія суддів судової палати в цивільних справах Апеляційного суду Київської області в складі :

головуючого Лащенка В.Д.

суддів Корзаченко І.Ф., Кулішенка Ю.М.,

при секретарі Соловйову А.В.

розглянула у відкритому судовому засіданні в місті Києві цивільну справу за апеляційною скаргою публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" на рішення Броварського міськрайонного суду від 28 травня 2012 року у справі за позовом ОСОБА_2 до публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ", товариства з обмеженою відповідальністю "Укрпромінвестгруп", третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Якименко Валентина Онисимівна про визнання договору іпотеки частково недійсним,-

встановила:

У квітні 2012 року ОСОБА_2 звернувся до суду з позовом до ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ", ТОВ "Укрпромінвестгруп" про визнання договору іпотеки частково недійсним. Позов обгрунтовував тим, що 07 листопада 2005 року він уклав з відповідачем ТОВ "Укрпромінвестгруп" інвестиційний договір № 31/2 про будівництво житлового будинку, відповідно до умов якого товариство зобов'язалося своїми або залученими силами та засобами збудувати будинок, розташований на ділянці НОМЕР_1 відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, що входить до складу будинків, які будуються на території АДРЕСА_1. Відповідно до укладеного договору він зобов'язався забезпечити відповідне фінансування об'єкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання.

На підставі рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУІ-У змінилася юридична адреса оздоровчої зони "Озеро" в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з вулиці "Броварська" на вулицю "Берегова".

У строки, передбачені розділом 4, а саме п. п. 4.1, 4.2 договору ним внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів становить 1 160 000, грн. Взяті на себе обов"язки за договором № 31/2 від 07.11.2005 року він виконав належним чином, набув право власності на майнові права на будинок НОМЕР_1, є власником зазначеного об'єкту інвестування, набув права вимоги до відповідача ТОВ "Укрпромінвестгруп" щодо передачі права власності та здачі в експлуатацію будинку АДРЕСА_1, таким чином набувши права власності на майнові права на спірний об"єкт нерухомого майна.

24.05.2007 року між відповідачами ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ" і ТОВ "Укрпромінвестгруп" укладено договір іпотеки, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: на житлові будинки (котеджі), що будуються за адресою: АДРЕСА_1, зокрема додатком № 1 до договору іпотеки передбачено, що в іпотеку передається будинок на ділянці НОМЕР_1.

Таким чином, саме 24.05.2007 року відповідач ТОВ "Укрпромінвестгруп" розпорядився майновими правами та передав їх в іпотеку відповідачу ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ".

Вважає, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону та його прав, що є підставою для визнання його частково недійсним з наступних підстав.

На момент укладення договору іпотеки від 24.05.2007 року та додатку № 1 до нього, згідно з яким в іпотеку передано майнові права на будинок НОМЕР_1 ТОВ "Укрпромінвестгруп" не міг розпоряджатися майновими правами, так як власником таких майнових прав на момент укладення спірного договору був він.

Крім того, договір іпотеки укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну "Про іпотеку", оскільки майно (об'єкт будівництва), що передано в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ "Укрпромінвестгруп"), на момент укладення договору іпотеки і додатку № 1 до нього, не було власністю ТОВ "Укрпромінвестгруп", а відповідно до ст. 876 ЦК України та договору було його власністю, як замовника за договором №31/2.

Предмет іпотеки (об'єкт будівництва) не міг стати власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору іпотекодавцем та іпотекодавець не має документальних підтверджень права на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.

Відповідно до ст.5 Закону України "Про іпотеку" в редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, майнові права на об'єкт незавершеного будівництва не були предметом іпотеки, а отже, не могли бути передані в іпотеку.

Додаток №1 до договору іпотеки № 248-п від 24 травня 2007р. укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутнє його нотаріальне посвідчення, в ньому відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а дані зазначені в додатку № 1 до договору іпотеки не збігаються з даними на об'єкт інвестування. З підстав визнання договору іпотеки недійсним змушений звернутися до суду.

Позивач просив визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Укрпромінвестгруп" та ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ" в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці АДРЕСА_1, житловий масив "Оздоровча зона "Озеро".

Рішенням Броварського міськрайонного суду від 28 травня 2012 року позов задоволено. Постановлено визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року, укладений між товариством з обмеженою відповідальністю "Укрпромінвестгруп" та публічним акціонерним товариством "Акціонерний комерційний банк "Київ" в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці АДРЕСА_1, житловий масив "Оздоровча зона "Озеро".

В апеляційній скарзі відповідач публічне акціонерне товариство "Акціонерний комерційний банк "Київ" просить скасувати рішення суду з підстав порушення норм матеріального і процесуального права.

Апеляційну скаргу необхідно відхилити з таких підстав.

Встановлено, що 07 листопада 2005 року між позивачем та відповідачем ТОВ "Укрпромінвестгруп" укладено інвестиційний договір № 31/2 на будівництво житлового будинку, згідно з яким забудовник зобов"язується своїми або залученими силами і засобами збудувати будинок, розташований на ділянці НОМЕР_1 загальною площею 400 кв. м згідно з умовами договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території АДРЕСА_1 та передати його у власність на умовах даного договору.

З матеріалів справи вбачається, що позивач у передбачені п. п. 4.1, 4.2 договору строки вніс 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування, що підтверджується довідкою від 21.03.2007 року, виданою ТОВ "Укрпромінвестгруп". Загальна сума перерахованих коштів становить 1 160 000 грн.

Рішенням сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХУ 1-У змінено юридичну адресу оздоровчої зони "Озеро" в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці "Броварська" на назву вулиці "Берегова".

24.05.2007 року між ПАТ "Акціонерний комерційний банк "Київ" та ТОВ "Укрпромінвестгруп" укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Якименко В.О., зареєстрований в реєстрі за № 248-п, предметом якого є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною.

У додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житловий будинок за АДРЕСА_1, що значиться в переліку за№ 23.

З Витягу про реєстрацію в реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, витяг №26518467 від 16.03.2010р. об'єктом обтяження є майнові права на двоповерховий житловий будинок підвищеної комфортності з гаражем на два автомобіля, загальною площею 403,29 кв. м., який будується на земельній ділянці АДРЕСА_1.

Відповідно до ч.2 ст. 5 Закону України «Про іпотеку»в редакції, що була чинною на час укладення оспореного договору, предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником такого майна на час укладення іпотечного договору.

Відповідач ТОВ "Укрпромінвестгруп" не надав доказів, які підтверджують право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, що вказує на порушення відповідачами ч. 2 ст. 5 Закон України "Про іпотеку" при укладанні договору іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п.

Відповідно до ч. 7 ст. 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої ще не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник-особа яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Суд дійшов правильного висновку про те, що договір іпотеки від 24.05.2007 року укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну "Про іпотеку", оскільки майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, що передані в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ "Укрпромінвестгруп"), на момент укладення Договору іпотеки і додатку №1 до нього, не належали ТОВ "Укрпромінвестгруп", а відповідно до договору належали позивачу.

З урахуванням наведеного суд дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову.

Апелянт посилається на те, що відповідно до ст. 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»іпотекодавцем за іпотечним договором, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої ще не завершено, може бути забудовник-особа яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва.

Зазначені доводи не спростовують висновків суду, оскільки за змістом зазначеної норми іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник за умови належності йому майнових прав на зазначену нерухомість.

На час укладення оспореного іпотечного договору забудовнику не належали майнові права на спірний об'єкт нерухомого майна.

Суд ухвалив рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права і підстави для його скасування відсутні.

Керуючись ст.ст. 308, 315 ЦПК України, колегія,-

ухвалила:

Апеляційну скаргу публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний банк "Київ" відхилити.

Рішення Броварського міськрайонного суду від 28 травня 2012 року залишити без змін.

Ухвала набирає законної сили з моменту проголошення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ протягом двадцяти днів.

Головуючий

Судді