Рішення № 24800209, 14.05.2012, Святошинський районний суд міста Києва

ун. № 2608/1175/12

пр. № 2/2608/2546/12

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 травня 2012 року Святошинський районний суд м.Києва

в складі головуючого судді Кохановської З.С.

при секретарі Копчук Р.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства комерційний банк «Київ», Товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс»про визнання іпотечного договору частково недійсним, -

ВСТАНОВИВ:

Представник ОСОБА_1 -ОСОБА_2 12.01.2012 року звернувся до суду з позовом, яким просить визнати недійсним іпотечний договір від 29.12.2006 року, укладений між ТОВ «Роммакс»та Акціонерним комерційним банком «Київ», який зареєстрований у реєстрі за № 4673, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 в частині передачі в іпотеку ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ»майнових прав на АДРЕСА_2 та стягнути з ПАТ «АКБ «Київ»та ТОВ «Роммакс»на користь позивача витрати на оплату судового збору в сумі 101,70 грн., посилаючись на те, що 10.03.2005 року між ТОВ «Київвисотбуд»та ТОВ «Роммакс» укладено інвестиційний договір №5 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1. 14.03.2005 р. між ТОВ «Київвисотбуд»та ТОВ «Роммакс»підписано акт №1 приймання-передачі квартир відповідно до інвестиційного договору №5 від 10.03.2005 р. 29.12.2006 р. між ПАТ АКБ «Київ»та ТОВ «Роммакс»укладено договір іпотеки, за умовами якого ТОВ «Роммакс»передало в іпотеку ПАТ АКБ «Київ»майнові права на нерухоме майно, що стануть власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме майнові права, в тому числі й щодо квартири АДРЕСА_1. Договір іпотеки посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстровано в реєстрі за №4673. На підставі цього договору іпотеки вказаним приватним нотаріусом було накладено заборону на об'єкти (майнові права), які являються предметом іпотеки, та які зареєстровані в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Договір іпотеки був укладений на забезпечення виконання укладеного між відповідачами по справі кредитного договору №166/06 від 25.12.2006.

Між ОСОБА_1 та ТОВ «Роммакс», ПАТ АКБ «Київ»12 липня 2005 року укладено інвестиційну угоду № 10-02-348, згідно якого ОСОБА_1 приймає участь у фінансуванні будівництва об'єкту нерухомості, АДРЕСА_1, загальною площею 48,11 кв.м., а ТОВ «Роммакс»зобов'язується після прийняття об'єкту інвестування Держкомісією передати йому квартиру по акту прийому-передачі за умови інвестування у 100 % загальної площі цієї квартири та після введення будинку в експлуатацію передати квартиру, що буде відповідати вимогам проектно-кошторисної документації та Державних будівельних норм України по акту прийому-передачі інвестору та надати йому необхідні документи для подальшого оформлення цієї квартири у власність. ОСОБА_1 виконані свої зобов'язання по інвестиційному договору у повному обсязі, перерахувавши ПАТ АКБ «Київ»кошти в сумі 217697,75 грн., виконавши умови угоди у повному обсязі. Крім того, зазначив, що майнові права на нерухоме майно не належали ТОВ «Роммакс», бо право розпоряджатися квартирами, у тому числі надавати їх в іпотеку з моменту підписання та виконання інвестиційних угод ними належало їм. Укладення ТОВ «Роммакс»іпотечного договору щодо АДРЕСА_1 за відсутності майнових прав на дане майно суперечить положенням ч.2 ст. 583 ЦК України.

В судовому засіданні представник позивача підтримав позов та просив стягнути судовий збір з відповідачів солідарно, посилаючись на мотиви викладені в позові. Крім того, пояснив, що ОСОБА_1 стало відомо в квітні 2009 року з усного повідомлення ТОВ «Роммакс»про порушення його майнових прав на квартиру. Зазначив, що ОСОБА_1 проживає в Російській Федерації де і зареєстрований, що підтверджується довіреністю, та не мав змоги звернутись до нотаріуса за інформацією щодо обтяження на його АДРЕСА_1

Представник ПАТ Акціонерний комерційний банк «Київ»в судове засідання не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, причини неявки суду не повідомив, направив заперечення, яким просить відмовити в задоволенні позову, посилаючись на те, що позичальник ТОВ «Роммакс»по кредитному договору №166/06 від 25.12.2006 р. умови кредитного договору не виконав, отриманий кредит не повернув та не сплатив в повному обсязі проценти. Відповідно до п. 1.5, 1.6. договору іпотеки іпотекодавець гарантує, що на предмет іпотеки не існує прав та вимог інших осіб. За наявності прав чи вимог інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі підтверджених виконавчими документами, іпотекодержатель має переважне право отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. На момент укладення договору іпотеки між відповідачами по справі діяв Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який передбачав, що іпотека виникає щодо нерухомого майна, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено. Відповідно до інвестиційного договору на будівництво житлового будинку по вул. Сімї Сосніних, 4-а в м. Києві від 10.03.2005 року укладеного між ТОВ «Київвисотбуд»та ТОВ «Роммакс», останнє набуло права власності на майнові права на нерухомість на підставі акту прийому-передачі №1 від 14.03.2005 р., а тому на дату укладання оспорюваного договору іпотеки майнові права належали ТОВ «Роммакс», а не позивачу по справі. Також вказав, що в зв'язку з відсутністю у ТОВ «Роммакс»фінансового статуту, який підтверджується відповідною ліцензією, укладення інвестиційної угоди було неправомірним. Крім того, представником ПАТ АКБ «Київ»05.06.2012 року направлено до суду заяву, якою просить застосувати суд позовну давність у зв'язку зі спливом строку звернення до суду та відмовити в позові.

Представник ТОВ «Роммакс»в судове засідання не з'явився, про день, час та місце розгляду справи повідомлявся належним чином, направив заперечення, якими не заперечує проти задоволення позовних вимог та просить розглядати справу у відсутність їхнього представника. Крім того, зазначив, що між ТОВ «Роммакс»та ПАТ АКБ «Київ»25.12.2006 р. укладено кредитний договір №166/06, відповідно до якого банком товариству був наданий кредит для поповнення обігових коштів. На виконання цього зобов'язання між ТОВ «Роммакс»та АКБ «Київ» укладено іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі № 4673. Відповідно до іпотечного договору ТОВ «Роммакс»в забезпечення виконання основного зобов'язання передає в іпотеку майнові права на 14 квартир загальною площею 975, 96 кв. м по АДРЕСА_1 в тому числі і на квартиру 348 в секції Б. ТОВ «Роммакс»частково погасило суму кредиту та відсотки за користування ним на загальну суму 12235598, 63 грн. і залишок непогашеного кредиту складає 6400410 грн. Відповідно до п.1.2. Договору іпотеки вартість предмету іпотеки складає 52437233 грн., що більш ніж у вісім разів перевищує суму непогашеного кредиту і тому ПАТ АКБ «Київ»мав можливість вивести з іпотеки спірні майнові права на квартири, про що ТОВ «Роммакс» зверталось неодноразово до ПАТ АКБ «Київ», але безрезультатно.

Суд, вислухавши представника позивача, дослідивши письмові докази по справі, прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню, з наступних підстав.

Судом встановлено, що між ОСОБА_1 та ТОВ «Роммакс», ПАТ АКБ «Київ»12 липня 2005 року укладено інвестиційну угоду № 10-02-348, згідно якого ОСОБА_1 приймає участь у фінансуванні будівництва об'єкту нерухомості, АДРЕСА_1, загальною площею 48,11 кв.м., а ТОВ «Роммакс»зобов'язується після прийняття об'єкту інвестування Держкомісією передати йому квартиру по акту прийому-передачі за умови інвестування у 100 % загальної площі цієї квартири (а.с. 12-15).

10.03.2005 року між ТОВ «Київвисотбуд»та ТОВ «Роммакс» укладено інвестиційний договір №5 на будівництво житлового будинку по АДРЕСА_1 (а.с. 6-9).

14.03.2005 р. між ТОВ «Київвисотбуд»та ТОВ «Роммакс»підписано акт №1 приймання-передачі квартир відповідно до інвестиційного договору №5 від 10.03.2005 р., в тому числі і на квартиру АДРЕСА_1 (а.с. 11).

29.12.2006 року між ПАТ АКБ «Київ»та ТОВ «Роммакс»укладено договір іпотеки, за умовами якого ТОВ «Роммакс»передало в іпотеку ПАТ АКБ «Київ»майнові права на нерухоме майно, що стануть власністю іпотекодавця в майбутньому, а саме майнові права, в тому числі й щодо квартири АДРЕСА_1 (а.с. 23-26), який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 та зареєстрований в реєстрі за №4673.

На підставі договору іпотеки від 29.12.2006 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 накладено заборону на об'єкти (майнові права), які являються предметом іпотеки, в тому числі і на квартиру АДРЕСА_1, що підтверджується витягом з Державного реєстру іпотек від 11.07.2011 року виданого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_4 (а.с. 19-22).

Відповідно до довідки начальника управління кредитування інвестиційних проектів департаменту кредитування банку ОСОБА_5, від 29 липня 2005 року, ОСОБА_1 профінансовано згідно інвестиційної угоди № 10-02-348 від 12 липня 2005 року в об'єкт інвестування, а саме: квартиру АДРЕСА_1 - 217697,75 грн. (а.с. 17).

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не повинен суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, що є обов'язковою умовою чинності правочину.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені в тому числі ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України.

За змістом ст. 583 Цивільного кодексу України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, або особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку»іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), в разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється; з інших підстав, передбачених цим Законом.

Згідно ст.575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно ст. 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема, річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Згідно ст. 1 Закону України «По іпотеку», під іпотекою слід розуміти вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

За змістом ст. 583 Цивільного кодексу України заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, або особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави. Застава права на чужу річ здійснюється за згодою власника цієї речі, якщо для відчуження цього права відповідно до договору або закону потрібна згода власника.

Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва»від 25.12.2008 р. № 800-VI внесено зміни до Закону України «Про іпотеку», а саме частину 2 статті 5 даного Закону викладено у новій редакції, відповідно до якої в число об'єктів, що можуть бути предметом іпотеки включено майнові права на об'єкти незавершеного будівництва, інше нерухоме майно, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому.

До внесення вищезазначених змін до Закону України «Про іпотеку» майнові права на об'єкти незавершеного будівництва не могли бути предметом договору іпотеки. Із спірного договору іпотеки вбачається, що його предметом є майнові права на квартири, у тому числі на АДРЕСА_1. Оскільки зазначений договір укладений 12 липня 2005 року, суд приходить до висновку, що він укладений щодо об'єкту, який не був передбачений в Законі України «Про іпотеку»предметом іпотеки.

Враховуючи, що позивач виконав свої грошові зобов'язання за інвестиційною угодою № 10-02-348 від 12 липня 2005 року, суд приходить до висновку про відсутність правових підстав для отримання ПАТ АКБ «Київ» у свою власність АДРЕСА_1, майнові права на яку ТОВ «Роммакс»передано в іпотеку.

Таким чином, спірний договір іпотеки в частині передачі в іпотеку майнових прав на АДРЕСА_1 укладено ТОВ «Роммакс»за відсутності майнових прав на дане майно та без згоди ОСОБА_1.

Укладення ТОВ «Роммакс»іпотечного договору щодо АДРЕСА_1 за відсутності майнових прав на дане майно суперечить положенням ч. 2 ст. 583 Цивільного кодексу України. Крім того майнові права на об'єкт незавершеного будівництва на момент укладення спірного іпотечного договору не могли бути предметом іпотеки, а тому позовні вимоги позивача підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 88 ЦПК України на користь позивача підлягає стягненню солідарно з відповідачів судовий збір в сумі 214,60 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 203, 215, 575, 576, 583, ст.ст. 1, 17 Закону України «Про іпотеку», ст.ст. 10, 57-60, 88, 212, 215 ЦПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати недійсним іпотечний договір від 29.12.2006 року, укладений між ТОВ «Роммакс»та Акціонерним комерційним банком «Київ», який зареєстрований у реєстрі за № 4673, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 в частині передачі в іпотеку ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ»майнових прав на АДРЕСА_2.

Стягнути солідарно з Публічного акціонерного товариства «АКБ Київ», місцезнаходження: м. Київ, вул. Богдана Хмельницького, 16-22, ідентифікаційний код 14371869 та Товариства з обмеженою відповідальністю «Роммакс», місцезнаходження: Київська область, Бориспільський район, с. Мала Олександрівка, вул. Гагаріна, 14-А, ідентифікаційний код 32961610, на користь ОСОБА_1, проживаючого за адресою: АДРЕСА_3 сплачений судовий збір в сумі 214,60 грн.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом десяти днів з дня його проголошення. Особи, які брали участь у справі, але не були присутні у судовому засіданні під час проголошення судового рішення, можуть подати апеляційну скаргу протягом десяти днів з дня отримання копії цього рішення.

С У Д Д Я :