Рішення № 24452123, 28.05.2012, Біляївський районний суд Одеської області

Біляївський районний суд Одеської області

28.05.2012 Справа № 2-2534/11

Категорія 19

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

Біляївський районний суд

Одеської області

у складі: головуючого судді - Трушиної О.І.

при секретарі - Шишковій К.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду міста Біляївка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору і стягнення коштів і за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення штрафу і пені,-

В С Т А Н О В И В :

Позивачка звернулася до суду з позовом, уточнивши який (т.2 а.с. 23-25), просить розірвати попередній договір від 03.06.2009 року, укладений між ОСОБА_2 і ОСОБА_1, який посвідчено приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу Одеської області ОСОБА_3, і стягнути з ОСОБА_2 на її користь грошову суму у розмірі 228000,00 грн., а також судові витрати - за оплату експертизи 1290,00 грн., державне мито у сумі 1700 грн., а також витрати на ІТЗ -120 грн.

Свої вимоги мотивує тим, що 03.06.2009 року між ОСОБА_2 і ОСОБА_1 був укладений попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу ОСОБА_3, відповідно до умов якого сторони зобов»язуються в майбутньому до 03.06.2010 року укласти на умовах, встановлених попереднім договором, договір купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки АДРЕСА_1. Ціна продажу будинку і земельної ділянки складає 570000 грн., що еквівалентно 75000 доларів США. При укладенні попереднього договору ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 228000 грн., що еквівалентно 30000 доларів США. Позивачка вважає, що предмет договору - житловий будинок має істотні недоліки, які неможливо було побачити при ознайомленні з будинком та укладенні попереднього договору та крім всього будинок потребує проведення вибіркового капітального ремонту. При цьому також посилається на висновок судової будівельно-технічної експертизи, згідно якої істотним недоліком є піщана основа мощення з тротуарної плитки поблизу будинку. Істотними недоліками, які могли бути як приховані, так і не приховані - тріщини нижньої частини зовнішніх стін і зволоження нижньої частини зовнішніх стін, орієнтованих у сторону правої бічної межі. Істотним неприхованим недоліком є товщина подовжньої стіни будинку, орієнтований у сторону правої бічної межі, що дорівнює 0,3 м. Вказаний недолік, який виник до 03.06.2009 року, є істотним, може бути усунений шляхом збільшення товщини стіни до нормативної, що дорівнює 0,5 м, як за рахунок площі внутрішніх приміщень, так і з зовнішнього боку - шляхом зменшення ширини проходу у сторону задньої межі ділянки. Крім того, у висновку експертизи вказано, що для приведення конструктивних елементів будинку у повну відповідність з нормативними вимогами необхідно виконати вибірковий капітальний ремонт житлового будинку, яка виникла через наявність істотних недоліків, як прихованих так і не прихованих. Вибірковий капітальний ремонт здійснюється у будівлях, які в цілому знаходяться в задовільному технічному стані, але окремі конструктивні елементи потребують повної або часткової заміни. При цьому здійснюється ремонт, заміна та посилення конструкцій та обладнання, несправність яких може погіршити стан суміжних конструкцій і спричинити їх ушкодження або руйнування. Вважає, що необхідність проведення вибіркового капітального ремонту будинку для приведення конструктивних елементів у повну відповідність з нормативними вимогами, наявність істотних прихованих недоліків є істотною зміною обставин, так як при укладенні попереднього договору вона виходила з того, що не настане така зміна обставин як необхідність проведення капітального ремонту будинку, наявність істотних прихованих недоліків; необхідність проведення вибіркового капітального ремонту зумовлена у тому числі наявністю прихованих істотних недоліків, які ОСОБА_2 не могла усунути одразу після їх виникнення при всій турботливості та обачності, оскільки піщана основа мощення з тротуарної плитки поблизу будинку є істотним прихованим недоліком; виконання попереднього договору порушило б співвідношення майнових інтересів її та ОСОБА_2, оскільки позбавило б її того, на що вона розраховувала при укладенні попереднього договору, а саме на відсутність необхідності в майбутньому нести значні додаткові грошові витрати для проведення вибіркового капітального ремонту; із суті попереднього договору не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона, тобто ОСОБА_1

Відповідачка ОСОБА_2 звернулася до суду із зустрічним позовом, уточнивши який (т.2 а.с. 68) просить стягнути з ОСОБА_1 на її користь штраф у розмірі 1000 грн. та пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми штрафу за кожний день прострочки 281,21 грн.

Свої вимоги мотивує тим, що ОСОБА_1 було добровільно укладено попередній договір, вона була ознайомлена з умовами договору. З вини ОСОБА_1 не було укладено попередній договір купівлі-продажу 03.06.2010 року. Вона (ОСОБА_2) мала намір згідно п.3.5.1 попереднього договору у встановленому чинним законодавством та цим договором порядку передати у власність покупцю вказане майно, яке є предметом цього договору, та прийняти оплату вартості майна. Про це свідчить її заява від 27.05.2010 року на ім»я ОСОБА_1 та її явка 03.06.2010 року до нотаріальної контори з метою виконання своїх обов»язків, але ОСОБА_1 своїх обов»язків покупця не виконала. Крім того, матеріали справи, в тому числі і висновок експертизи, не містять жодних доказів, які свідчать про пошкодження будинку або його руйнування. Також вказує на те, що ОСОБА_1 виявила намір купити спірний будинок за півроку до укладення попереднього договору. Будинок був знятий з продажу в агенції нерухомості , куди вона звернулася влітку 2008 року. ОСОБА_1 неодноразово оглядала будівлю, мала необмежену можливість разів для того, щоб оглядати будівлю як зі спеціалістами, так і одноособово. Вона не могла не побачити навколо будинку тротуарну плитку, а якщо не знала, що це не відповідає вимогам СНиПу, то мала можливість до укладення попереднього договору звернутися до спеціаліста. Також вона мала можливість поміряти у місці віконного отвору товщину правої стінки. А вологість понизу правої стіни, згідно висновку експерта, наявна при візуальному огляді. Вона мала можливість залучити спеціаліста в галузі будівництва, обстежити приміщення будинку та встановити його технічний стан. ОСОБА_1 знала про те, що будинок 70-х років будівлі, сума вартості будинку була заздалегідь оговорена і відповідала його стану і ринковій вартості на той час. Оскільки ОСОБА_1 безпідставно ухиляється від укладання основного договору купівлі-продажу спірного будинку, а вона (ОСОБА_2) понесла збитки, які збільшуються з кожним днем, а також у зв»язку з тим, що ОСОБА_1 була ознайомлена і погодилася з умовами попереднього договору від 03.06.2009 року, то вона повинна сплатити їй штраф і пеню, згідно п.12 попереднього договору.

Позивачка за первісним позовом ОСОБА_1 і її представник у судовому засіданні на первісному позові наполягали, зустрічний позов не визнали, подали заперечення і просили відмовити в його задоволенні з підстав, викладених в запереченні.

Відповідачка за первісним позовом ОСОБА_2 і її представник на зустрічному позові наполягали, первісний позов не визнали, подали заперечення і просили відмовити в його задоволенні з підстав, викладених в запереченні.

Вислухавши пояснення сторін, свідків, вивчивши матеріали справи, оцінивши надані докази, суд вважає, що первісна і зустрічна позовна заява не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов»язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Як встановлено у судовому засіданні, 03 червня 2009 року між ОСОБА_2 ОСОБА_1 був укладений попередній договір, відповідно до якого сторони зобов»язуються в майбутньому до 03.06.2010 року укласти на умовах, встановлених цим договором, договір купівлі-продажу житлового будинку і земельної ділянки площею 0,075 га АДРЕСА_1 (т. 1 а.с. 5), договір посвідчений приватним нотаріусом Біляївського міського нотаріального округу ОСОБА_3

Ціна продажу вказаного будинку і земельної ділянки складає 570000 грн., що еквівалентно 75000 доларів США. Під час укладення попереднього договору на виконання п.2.1 ОСОБА_1 передала ОСОБА_2 грошове забезпечення у розмірі 228000 грн.

Згідно свідоцтва від 03.06.2010 року, посвідченого приватним нотаріусом Біляївського районного нотаріального округу, ОСОБА_2 і ОСОБА_1 знаходились у приміщенні нотаріальної контори (т.1 а.с. 60, 62). ОСОБА_1 свої обов»язки покупця не виконала.

При цьому вона, посилаючись на висновок судової будівельно-технічної експертизи, вказує на те, що предмет договору - житловий будинок має істотні недоліки, які неможливо було побачити при ознайомленні з будинком та укладенні попереднього договору та крім цього будинок потребує проведення вибіркового капітального ремонту.

Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи № 3549 від 30.09.2010 року піщана основа мощення поблизу будинку з тротуарної плитки є істотним недоліком, який виник до 03.06.2009 року, може бути усунений шляхом заміни мощення з тротуарної плитки на бетонну (асфальтобетонну) отмостку поблизу будинку. Тріщини, зволоження нижньої частини зовнішніх стін, орієнтованих в сторону правої бічної межі могли бути як прихованими, так і не прихованими, є істотними і можуть бути усунені шляхом влаштування бетонної отмостки та збільшенням товщини стін до нормативної. Товщина подовжньої стіни будови, орієнтованої у сторону правої бічної межі, яка дорівнює 0,3 м, є істотним недоліком, який виник до 03.06.2009 року, і може бути усунений збільшенням товщини стіни до нормативної рівної 0,5 м. Згідно наведених ознак згідно таблиці 5.1 СОУ ЖКГ 75.11-35077234. 0015:2009 «Правила визначення фізичного зносу житлових будинків» вказана споруда відповідає доброму технічному стану, який межує з задовільним, при якому елементи будівлі в цілому придатні для експлуатації, але потребують ремонту. При обстеженні будинку деформаційні процеси кам»яних конструкцій, пов»язані з порушенням несущої здатності, що могло бути виражено у випиранні кладки, відхиленні стін від вертикалі - відсутні.

Висновок експерта не містить висновків стосовно того, чи були недоліки прихованими чи неприхованими на час укладання попереднього договору. Жодного пошкодження будинку, викликаного зовнішніми діями, ні до, ні після укладання попереднього договору експертом не встановлено. Вказані недоліки є будівельно-конструктивними та не являються наслідками недбалого зберігання, при цьому вони не є прихованими і враховувались при визначенні вартості будинку. Висновок не містить даних про пошкодження будинку або його руйнування, в тому числі і ОСОБА_2

Згідно ч.3 ст. 635 ЦК України зобов»язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Відповідно до ст. 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов»язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї не вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Доводи ОСОБА_1 в тій частині, що наявні всі чотири умови істотної зміни обставин, суд до уваги не приймає, виходячи з наступного.

В матеріалах справи відсутні докази того, що при укладанні попереднього договору ОСОБА_1 виходила з того, що така зміна обставин не настане. Під час укладання попереднього договору у ОСОБА_1 була можливість передбачення зміни стану будинку і відображення цього в умовах договору, їй було відомо, що будинок побудований в 70-х роках.

Крім того, суду не надано доказів, які б свідчили про те, після укладання попереднього договору взагалі мала місце зміна обставин, на які посилається ОСОБА_1, оскільки відсутні відомості про наявність пошкоджень будинку, які виникли після 03.06.2009 року.

Згідно вказаного висновку експертизи фізичний знос спірної частини будинку на момент проведення експертизи дорівнює 19,98-20%. Згідно технічного паспорту станом на 13.08.2008 року фізичний знос будинку складає 10 %. Це свідчить про відсутність руйнації спірного будинку і істотних прихованих недоліків.

Допитаний у судовому засіданні свідок ОСОБА_4 пояснив, що його запросила ОСОБА_1 для ремонту водогону. Для цього він частково зняв тротуарну плитку, під плиткою була стяжка.

Свідки ОСОБА_5 і ОСОБА_6 у судовому засіданні пояснили, що коли у будинку ОСОБА_2 у 2006-2007 р.р. проводився ремонт, вони бачили як укладалася тротуарна плитка. На бетонну стяжку насипали пісок, а зверху була укладена плитка.

Тобто доводи позивачки в частині того, що під тротуарною плиткою відсутня бетонна стяжка, спростовані поясненнями свідків.

Пояснення свідка ОСОБА_7 і письмові пояснення свідка ОСОБА_8 суд до уваги не приймає, оскільки вони суперечать матеріалам справи.

Заявляючи позов, ОСОБА_1 посилалась на те, що при укладенні спірного договору ОСОБА_1 виходила з того, що зміна обставин зумовлена причинами, які вона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися. При цьому вона посилається на те, що піщана основа мощення з тротуарної плитки поблизу будинку є істотним прихованим недоліком, який виник до 03.06.2009 року.

Але у ОСОБА_1 була можливість скористуватися послугами спеціаліста в галузі будівництва, встановити технічний стан будинку та виявити усі наявні в ньому дефекти.

Крім того, за наявності однієї лише підстави, передбаченої ст. 652 ЦК України договір не може бути розірваний.

Порушень з боку ОСОБА_2, внаслідок чого не був укладений основний договір, судом не встановлено.

П.12 попереднього договору передбачено, що у разі, якщо покупець (ОСОБА_1) відмовляється від укладання основного договору, грошове забезпечення, вказане в п.2.1 не повертається, а також вона в дводенний термін сплачує продавцеві (ОСОБА_2) штраф у розмірі 1000 грн., а також пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми штрафу за кожен день прострочки.

У судовому засіданні не спростований висновок експерта в частині того, що будинок має дефекти, які виникли до 03 червня 2009 року, тобто до укладення попереднього договору, і в частині того, що пошкоджень будинку, викликаних зовнішніми діями, ні до, ні після укладання попереднього договору, не виявлено.

Суд вважає, що після укладення попереднього договору істотна зміна обставин не настала, основний договір не укладений з вини ОСОБА_1, а тому суд не знаходить підстав для задоволення первісного позову.

Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд виходить з наступного.

Оскільки ОСОБА_1 відмовилася від укладання основного договору і виходячи з положень п. 12 попереднього договору, вона повинна сплатити ОСОБА_2 штраф у розмірі 1000 грн., а також пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від несплаченої суми штрафу за кожен день прострочки, яка складає 281,21 грн.

Відповідно до ст. 258 ЦК України позовна давність в один рік застосовується до вимог про стягнення неустойки (штрафу, пені).

Згідно ст. 267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Оскільки ОСОБА_2 заявлені позовні вимоги про стягнення штрафу і пені після спливу строку позовної давності, і у судовому засіданні ОСОБА_1 та її представник заявили про застосування позовної давності, суд вважає, що зустрічна позовна заява підлягає залишенню без задоволення.

Керуючись ст. ст. 10, 11, 60, 209, 212-215 ЦПК України, ст. ст. 257, 258, 267, 651, 652, 653 Цивільного Кодексу України, суд

В И Р І Ш И В :

Позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про розірвання попереднього договору і стягнення коштів - залишити без задоволення.

Зустрічну позовну заяву ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення штрафу і пені - залишити без задоволення.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного суду Одеської області протягом десяти днів з дня його проголошення, через Біляївський районний суд Одеської області.

ГоловуючийО. І. Трушина