Рішення № 22229014, 29.03.2012, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

20.03.12р.Справа № 25/5005/716/2012 За позовом Заступника прокурора Дніпропетровської області в інтересах держави в особі позивача - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, м. Дніпропетровськ

до Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "Мікомп",

м. Дніпродзержинськ

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна

За зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "Мікомп", м. Дніпродзержинськ

До Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, м. Дніпропетровськ

Про зобов'язання продовжити строк завершення будівництва об'єкта та внесення змін до договору купівлі-продажу

Суддя Чередко А.Є.

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача: ОСОБА_1. - дов. № 199 від 13.09.2011р.

Від відповідача: ОСОБА_2. - дов. б/н від 09.02.2012р., ОСОБА_3. - дов. б/н від 09.02.2012р.

За участю: прок. Барчук А.Б. - посв. №78 від 18.05.2010р.

СУТЬ СПОРУ:

Заступник прокурора Дніпропетровської області звернувся до господарського суду в інтересах держави в особі позивача - Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "Мікомп" про розірвання договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" вартістю 4 193 876,12 грн., що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, К. Лібкнехта, 85 (стара адреса вул. Тельмана, К. Лібкнехта) № 3580 від 18.09.06р., укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та Товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою "Мікомп"; повернення об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" вартістю 4 193 876,12 грн., що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, К. Лібкнехта, 85 (стара адреса вул. Тельмана, К. Лібкнехта) державі в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області за актом приймання-передачі.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що відповідачем всупереч умовам договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок", що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К. Лібкнехта № 3580 від 18.09.06р. у встановлений договором строк не оформив дозвіл на виконання будівельних робіт та не завершив будівництво спірного обєкта, тому договір підлягає розірванню, а об'єкт - поверненню до державної власності згідно з вимогами ст.ст. 525, 526, 610, 611 ЦК України, ст. 27 Закону України "Про приватизацiю державного майна".

Позивач подав до суду письмові пояснення по суті спору, згідно з якими позовні вимоги заступника прокурора Дніпропетровської області підтримує у повному обсягу.

Відповідач позовні вимоги заступника прокурора не визнав та просить суд відмовити в позові, посилаючись при цьому на те, що у спірному договорі невірно було визначено адресу об'єкту незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок", внаслідок чого певний час було витрачено на внесення змін до договору. В подальшому відповідач з не залежних від нього причин тривалий на час не мав можливості зареєструвати право власності на об'єкт незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" та оформити право користування земельною ділянкою, на якій спірний обєкт розташований, а відтак і одержати дозвіл на виконання будівельних робіт без наявності, якого добудова обєкту є неможливою. Отже, вина відповідача у не виконанні умов спірного договору відсутня, тому відсутні і підстави для розірвання договору та повернення спірного обєкту до державної власності.

Відповідач, також 14.02.2012р. пред'явив у суді зустрічний позов до позивача, згідно якого він просить суд зобов'язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області продовжити строк завершення будівництва об'єкта - "9-ти поверховий житловий будинок", який знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта, 85 на 5 років, та внести зміни до Договору купівлі-продажу від 18.10.2006р. № 3580 та Договору № 2 від 09.09.2009р. № 1159, а саме: п. 5.4. Договору викласти у наступній редакції: "Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію за початковим призначенням або зі зміною функціонального призначення згідно проектно-кошторисної документації, затвердженої в установленому порядку, на протязі 10-ти років від дня підписання акта приймання-передавання об'єкту приватизації", який ухвалою господарського суду Дніпропетровської області від 15.02.2012р. прийнятий до спільного розгляду з первісним позовом.

Позовні вимоги за зустрічним позовом грунтуються на тому, що у не виконанні умов спірного договору щодо добудови придбаного обєкту незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" відсутня вина позивача за зустрічним позовом, оскільки процес відведення земельної ділянки для будівництва, розроблення проекту та одержання дозволів на будівництво є дуже тривалим та не залежить від дій відповідача. Натомість з огляду на наведені обставини та відмову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області продовжити строк завершення будівництва спірного об'єкту у позивача за зустрічним позовом є підстави вимагати внесення відповідних змін до договору щодо продовження терміну будівництва відповідно до вимог Закону України „Про особливості приватизації обєктів незавершеного будівництва”, ст. 652 ЦК України, ст. 188 ГК України.

Заступник прокурора Дніпропетровської області та Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області проти зустрічного позову заперечують з підстав наведених у первісному позові позовній заяві, тобто наявності правових підстав для розірвання спірного договору, а не продовження терміну його дії.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін та заступника прокурора, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

18.10.2006 року між регіональним відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (далі - продавець, позивач) та товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою «Мікомп»(далі - покупець, відповідач) було укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок", що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К.Лібкнехта, який було посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4. та зареєстровано в реєстрі за № 3580 (далі Договір).

Згідно з п. 1.1. Договору, продавець зобовязується передати у власність покупцеві об'єкт незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок", будівельною готовністю 33%, який знаходиться на балансі ВАТ „ЕК „Дніпрообленерго” та розташований за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К. Лібкнехта, на земельній ділянці площею 0,24га., а покупець зобовязується прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов визначених Договором.

За умовами п. 1.2. Договору, право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передавання, який підписується у п'ятиденний строк після повної сплати вартості придбаного об'єкта.

За п. 1.3. Договору, відповідно наказу регіонального відділення від 05.09.06 № 12/07-69-НВМ ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва на аукціоні без ПДВ становить 1 456 205,10 грн. Ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва на аукціоні з урахуванням ПДВ становить 1 747 446,12 грн.

Згідно з протоколом аукціону філії "Дніпропетровський аукціонний центр" від 16.10.06 № 8, який затверджений наказом регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області від 16.10.2006 р. № 12/01-66-ДКП, остаточна ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва без ПДВ становить 3 494 896,77 грн.

Відповідно до пункту 6.1 Закону України "Про податок на додану вартість" податок на додану нараховується у розмірі 20% бази оподаткування, що становить 698 979,35 грн.

Остаточна ціна продажу об'єкта незавершеного будівництва на аукціоні з урахуванням ППВ становить 4 193 876,12 грн. (п. 1.4. Договору).

Указаний в цьому Договорі об'єкт продано з урахуванням ПДВ за 4193 876,12 грн. (п. 1.5 Договору).

Ціна проданого на аукціоні об'єкта незавершеного будівництва в сумі 4 193 876,12 грн. з урахуванням ПДВ була сплачена покупцем повністю, що продавцем не заперечується.

Розділом 5 Договору встановлено перелік обов'язків, покладених на покупця, зокрема: завершити будівництво об'єкту незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію за початковим призначенням на протязі пяти років від дня підписання акта приймання-передачі обєкта (п. 5.4).

Згідно з п. 5.3. Договору, покупець зобовязаний у шестимісячний термін з моменту підписання акта приймання-передачі підготувати документи та звернутися у відповідні органи щодо переоформлення права забудовника на обєкт незавершеного будівництва.

В подальшому сторонами вносились зміни до спірного Договору шляхом укладення відповідних договорів про внесення змін до Договору.

Так, 18 червня 2007р. між сторонами було укладено Договір про внесення інн до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва «9-поверховий житловий будинок», розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К. Лібкнехта, посвідченого 18.10.2006 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4. та зареєстровано в реєстрі за № 3580. Цим Договором були внесені відповідні зміни та доповнення, в тому числі щодо предмету Договору, а саме визначено адресу об'єкта приватизації, як м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта, 85. Опис об'єкта приватизації: "9-ти поверховий житловий будинок з прибудованим магазином". Цей Договір, також було посвідчено нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4. 18.06.2007р. та зареєстровано в реєстрі за №2004.

09 вересня 2009р. між сторонами було укладено Договір № 2 про внесення змін до договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва «9-поверховий житловий будинок», розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта 85, (посвідченого 18.10.2006 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_5. зареєстровано в реєстрі за № 3580. Цим Договором було викладено в новій редакції п. 5.4. Договору, а саме: «Завершити будівництво об'єкта незавершеного будівництва та ввести його в експлуатацію за початковим призначенням або зі зміною функціонального призначення згідно проектно-кошторисної документації, затвердженої в установленому порядку, на протязі 5-ти років від дня підписання акта приймання-передавання об'єкту приватизації». Цей Договір було посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу ОСОБА_4. 09.09.2009р. та зареєстровано в реєстрі за № 1159. Об'єкт незавершеного будівництва за Договором було позивачем передано відповідачу 15.11.2006р., про що складено Акт приймання-передавання об'єкта незавершеного будівництва «9-ти поверховий житловий будинок», що розташований за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Тельмана, К. Лібкнехта.

Таким чином, виконання покупцем покладеного на нього п. 5.4 Договору зобовязання щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію 9-ти поверхового житлового будинку мало бути здійснено в строк до 16.11.2011р.

На виконання вимог п. 6.1.2 Договору та ст. ст. 7, 27 Закону України «Про приватизацію державного майна», орган приватизації - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області здійснював контроль за виконанням покупцем умов договору купівлі - продажу від 18.09.06 № 3580.

Так, перевіркою виконання умов Договору, проведеною представником Регіонального відділення 25.07.2010р. в присутності представника покупця, було встановлено неналежне виконання умов договору, а саме не проведення Покупцем будівельних робіт на об'єкті та попереджено його про можливість застосування до нього санкцій, передбачених п. 7.6 Договору, ст. 29 Закону України «Про приватизацію державного майна»та ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», про що складено відповідний акт перевірки.

Перевіркою дотримання вимог містобудівного законодавства, проведеною фахівцями інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Дніпропетровській області було встановлено, що роботи з будівництва житлового комплексу станом на 12.08.11р. та 12.10.11р. не виконувалися, відповідальні особи, виконавці робіт або охорона на об'єкті відсутні, дозвіл на виконання будівельних робіт за адресою вул. К. Лібкнехта, 85 у м. Дніпропетровську інспекцією ДАБК у Дніпропетровській області не надавався, про що складено відповідні акти.

Також, за результатами проведеної регіональним відділенням ФДМ України по Дніпропетровській області перевірки з питань виконання умов договору купівлі -продажу об'єкта незавершеного будівництва - 9-ти поверховий житловий будинок складено акт від 17.11.11р., яким встановлено, що покупцем не виконані п.п. 5.3, 5.4 договору, а саме порушені терміни добудування об'єкту незавершеного будівництва та оформлення дозволу на виконання будівельних робіт об'єктів приватизації.

Таким чином, матеріалами справи підтверджується, а також не заперечується відповідачем, що останнім у строки встановлені п.п. 5.3., 5.4. Договору не було виконано своїх зобовязань з підготовки документації для будівництва та завершення будівництва спірного обєкту.

В силу ст. 525 ЦК України, одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Згідно з ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічну за змістом норму містить і ст. 193 ГК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно з ст. 610 ЦК України, порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

За ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Розділом 7 Договору передбачена відповідальність за невиконання зобов'язань, обумовлених в розділі 5 у вигляді розірвання договору у встановленому законодавством порядку (п. 7.6.).

Згідно з ч. 5 ст. 27 Закону України "Про приватизацію державного майна", на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

В силу ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як вбачається з обставин справи та змісту спірного договору при його укладенні позивач розраховував, що об'єкт незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок", розташований за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. К. Лібкнехта, 85 буде добудовано та введено в експлуатацію на протязі 5-ти років від дня підписання акта приймання-передавання об'єкту приватизації, чого відповідачем здійснено не було.

За наведених обставин, суд вважає, що порушення відповідачем умов п.п. 5.3., 5.4. спірного Договору є істотним, а правовим наслідком такого порушення зобовязання є розірвання Договору та повернення спірного об'єкту приватизації до державної власності, а не продовження терміну завершення будівництва.

При цьому, суд відхиляє доводи відповідача щодо відсутності його вини у невиконанні своїх зобовязань, встановлених Договором (ст. 614 ЦК України), оскільки на час розгляду справи, тобто через пять років та чотири місяці з дати передачі обєкту незавершеного будівництва по акту прийому-передачі, відповідач не оформив навіть землекористування земельною ділянкою, на якій розташований спірний обєкт.

Згідно ж з п. 5.9. Договору, покупець зобовязаний в місячний термін з дня підписання акту прийому-передачі обєкта незавершеного будівництва в органи місцевого самоврядування за оформленням права користування, купівлі, оренди земельної ділянки та визначення її розміру під обєктом приватизації.

Між тим, ТОВ зовнішньоторгова фірма «Мікомп»звернулось до Дніпропетровської міської ради з клопотанням щодо надання дозволу на розроблення проекту на відведення земельної ділянки лише у вересні 2009 року.

Не складено позивачем і проектно-кошторисної документації будівництва та відповідно не одержано дозволу на проведення будівельних робот. Отже, відповідач за пять років та чотири місяці з дати передачі обєкту незавершеного будівництва по акту прийому-передачі будівельних робіт не розпочав та не надав суду доказів можливості їх початку у найближчий час, що свідчить про відсутність у нього реальної можливості завершити будівництво, а відтак і підстав для задоволення зустрічного позову.

Також, суд вважає безпідставними посилання відповідача в обґрунтування заперечень на відмову реєстратора КП «Дніпропетровське міжміське бюро технічної інвентаризації»у реєстрації права власності на спірний обєкт незавершеного будівництва, що обумовило необхідність звернення відповідача з позовом до адміністративного суду про оскарження рішення реєстратора про відмову в реєстрації та зобов'язання провести реєстрацію права власності, оскільки за умовами ч. 2 ст. 12 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу. Отже, договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва є документом підтверджуючим право власності на такий обєкт та підставою для оформлення землекористування та дозволу на проведення будівельних робіт.

Відповідачем же не надано доказів відмови компетентними органами у оформленні землекористування, а також у затвердженні проектної документації на будівництво та видачі дозволу на проведення будівельних робіт внаслідок не подання відповідачем витягу з реєстру права власності щодо реєстрації права власності на спірний об'єкт незавершеного будівництва.

Не містить таких вимог і чинне законодавство України, зокрема відповідних норм відповідачем не наведено.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», обов'язковою умовою приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання є встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем рішення про зміну строків завершення будівництва спірного обєкту незавершеного будівництва не приймалось, а виходячи з вищенаведених обставин справи щодо виконання відповідачем, передбачених Договором зобовязань, суд не вбачає достатніх підстав для зобовязання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області продовжити строк завершення будівництва спірного обєкту та внести відповідні змінип до Договору.

Згідно з ч. 2 ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», у разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі - продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання - передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Відповідно до п. 11.3 Договору, у разі невиконання однією із сторін умов договору він може бути розірваний на вимогу іншої сторонни за рішенням господарського суду, а обєкт незавершеного будівництва повернутий у державну власність.

Враховуючи усе вищевикладене, суд вважає позовні вимоги заступника прокурора правомірними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню у повному обсязі, а відповідні заперечення відповідача та позовні вимоги за зустрічним позовом безпідставними.

Внаслідок задоволення судом позовних вимог заступника прокурора та відмови у задоволенні зустрічного позову, судові витрати за розгляд первісного та зустрічного позовів слід віднести на відповідача.

З підстав наведеного та керуючись ст.ст. 33, 34, 49, 82-85 ГПК України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

Первісний позов задовольнити.

Розірвати договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" вартістю 4 193 876,12 грн., що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, К. Лібкнехта, 85 (стара адреса вул. Тельмана, К. Лібкнехта) № 3580 від 18.09.06р., укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області та Товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою "Мікомп".

Зобовязати Товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгову фірму "Мікомп" (Пр. Леніна, 43, м. Дніпродзержинськ, 51931, ЄДРПОУ 21873749) повернути об'єкт незавершеного будівництва "9-ти поверховий житловий будинок" вартістю 4 193 876,12 грн., що продано на аукціоні, розташованого за адресою: м. Дніпропетровськ, К. Лібкнехта, 85 (стара адреса вул. Тельмана, К. Лібкнехта) державі в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (вул. Комсомольська, 58, м. Дніпропетровськ, 49000, ЄДРПОУ 13467337) за актом приймання-передачі, видати наказ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгової фірми "Мікомп" (Пр. Леніна, 43, м. Дніпродзержинськ, 51931, ЄДРПОУ 21873749) 1073,00грн. судового збору в доход держбюджету (Управління державної казначейської служби України у Жовтневому районі м. Дніпропетровська Дніпропетровської області, ЄДРПОУ 37989269, банк ГУ ДКСУ у Дніпропетровській області, МФО 805012, п/р 31214206783005), видати наказ.

У задоволенні зустрічного позову відмовити.

Судові витрати за зустрічним позовом віднести на позивача за зустрічним позовом.

СуддяА.Є. Чередко Рішення підписано 23.03.2012р.