Рішення № 21786393, 28.02.2012, Господарський суд Харківської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Держпром, 8-й під'їзд, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022,

тел. приймальня (057) 705-14-50, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41

____________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" лютого 2012 р. Справа № 5023/336/12

вх. № 336/12

Суддя господарського суду Яризько В.О.

при секретарі судовогозасідання Сінченко І.В.

за участю представників сторін:

позивача - ОСОБА_1. (дов.)

відповідача - ОСОБА_2. (дов.)

розглянувши справу за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, м. Харків

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Сігма-еталон", м. Харків

про розірвання договору

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю "Сігма-еталон", про розірвання договору купівлі-продажу № 1120 від 20.10.2005 року, укладеного між товариством з обмеженою відповідальністю "Сігма-еталон" (код 33207457, юридична адреса: 61023, м. Харків, вул. Весніна, 5) та регіональним відділенням ФДМУ по Харківській області (61024, м. Харків, вул. Гуданова,18, код 23148337).

У судовому засіданні позивач підтримує позовні вимоги.

Відповідач проти позову заперечує, посилаючись на те, що позивачем не доведена зміна профілю об"єкту, що був придбаний за спірним договором, виконання умов договору щодо оформлення земельної ділянки зайняло декілька років, однак на даний час ним розробляється проект на реконструкцію придбаних будівель.

В слуханні справи оголошувались перерви до 16.02.2012р. о 12:00 год., 28.02.2012р. об 11:00 год.

Вислухавши представників сторін, розглянувши матеріали справи, суд встановив наступне.

20.10.2005 р. між Регіональним Відділенням Фонду державного майна по Харківській області та ТОВ "Сігма-еталон" був укладений договір купівлі-продажу № 1120, на підставі якого відповідач придбав державне майно - оздоровчий табір "Орльонок", розташований за адресою: Харківська область, Дергачівский район, с. Черкаська Лозова, Київське шосе, 10, що знаходиться на балансі Державного інституту проектування підприємств коксохімічної промисловості "Гіпрококс".

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд встановив, що 20.10.2005 р. між Регіональним Відділенням Фонду державного майна по Харківській області та ТОВ "Сігма-еталон" був укладений договір купівлі-продажу № 1120, на підставі якого відповідач придбав державне майно - оздоровчий табір "Орльонок", розташований за адресою: Харківська область, Дергачівский район, с. Черкаська Лозова, Київське шосе, 10, що знаходиться на балансі Державного інституту проектування підприємств коксохімічної промисловості "Гіпрококс".

Відповідно до п. 5.4 Договору відповідач взяв на себе зобов"язання щодо збереження профілю діяльності об"єкта приватизації.

Позивач посилається на те, що ним було здійснено 6 перевірок виконання умов договору купівлі-продажу. Як зазначає позивач ним в ході проведення перевірки встановлений факт демонтажу будівель спальних та адміністративних корпусів табору, вивезення будівельних матеріалів з території адміністративних корпусів табору і об'єкту приватизації (акт перевірки № 73 від 15.10.2010 р.).

Позивач також зазначає, що за результатами останньої перевірки, проведеної 12 грудня 2011 р. (акт перевірки № 65), повторно встановлено, що відповідачем не виконані умови договору щодо збереження профілю діяльності табору. Фактично об'єкт приватизації був зруйнований (станом на 31.10.2004р.) технічний стан конструктивних елементів і розрахунку фізичного зносу будівель табору "Орльонок", фізичний знос деяких спальних та адміністративних корпусів не перевищував 26%, були необхідні лише ремонтно-відновлювальні роботи). Таким чином, відповідач не виконав зобов'язання за договором купівлі-продажу.

Зі звіту про оцінку майна оздоровчого табору "Орльонок", який був зроблений 31.10.2004р. ТОВ "Юстпріват" до укладання спірного договору, вбачається, що деякі приміщення мали значний фізичний знос, зокрема пожежний резервуар, Є - 33% зносу, баня, Ж - 44% зносу, сауна, Ж - 44% зносу, медичний пункт, М - 39% зносу, побутові приміщення, П - 45% зносу, спальний корпус, Р - 42 % зносу, гуртожиток, Т - 42 % зносу, пожежний пост - 39% зносу, столова, Ц - 47% зносу, спальний корпус, Ю - 42% зносу, скважина - 40% зносу, зливна яма № 2 - 42 % зносу, автомобільні шляхи - 40 % зносу, мережі ВК - 80% зносу, кабельні мережі - 80% зносу, канали тепломереж - 40 % зносу, зв"язок та сигналізація - 80% зносу, зовнішнє освітлення - 80% зносу; знос інших об"єктів менший та складає від 25% до 40% зносу. Ступінь будівельної готовності будинку Д-" склав 68%, готельного комплексу В-2 - 75,5 %, естради З - 81 %.

Зі звіту також вбачається, що спальний корпус А-2 мав знос 24%, спальний корпус Б-2 - 24%, адміністративний медблок Г-2 - 26%, овочесховище, Ч - 25%, тобто лише ці чотири об"єкти з 29, що входять до складу оздоровчого табору "Орльонок" та були придбані відповідачем, мають знос до 26%.

З листа № 05-К Державного інституту проектування підприємств коксохімічної промисловості "Гіпрококс", на балансі якого перебував об"єкт приватизації, вбачається, що оздоровчий табір "Орльонок" не експлуатувався з 1995 року.

Крім того суд звертає увагу на те, що звіт про оцінку майна оздоровчого табору "Орльонок" був зроблений в жовтні 2004р., а спірний договір купівлі-продажу укладений через рік - в жовтні 2005р., що враховуючи невикористання об"єкту балансоутримувачем потягло збільшення фізичного зносу об"єкту, а отже викладене свідчить про те, що позивач невірно відображає усі факти стосовно зносу об"єкту, який був придбаний відповідачем.

Для проведення робіт по реконструкції відповідач звернувся до проектної організації ТОВ "Найс Проект" (лист № 03-03 від 21.11.2006р.) з проханням розробити проект реконструкції та смету для подальшої експлуатації та обслуговування дитячого оздоровчого комплексу "Орльонок".

На дане звернення отримана відповідь (лист від 06.02.2007р.) з вимогою про надання документів на право власності на земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт нерухомості.

Листом № 03-03 від 18.04.2007р. відповідач повідомив проектну організацію про відсутність права власності на земельну ділянку та про те, що проводяться роботи по комплексу земле-кадастрових робіт.

Листом від 24.05.2007р. проектна організація повідомила відповідача про те, що в зв'язку з відсутністю права власності на земельну ділянку, розробка проекту реконструкції не є доцільною. Відповідно до норм діючого законодавства (ДБН) не можливо здійснювати ремонт та реконструкцію без Дозволю державної архітектурно-будівельної комісії (ДАБК). Однак зазначений дозвіл ДАБК не видає за відсутності правовстановлюючого документу на земельну ділянку.

Пунктом 5.8. Договору купівлі-продажу від 20.10.2005р. передбачений обов"язок покупця вжити заходів щодо закріплення земельної ділянки відповідно до вимог чинного законодавства.

З наданих до суду документів (клопотання про надання згоди на розробку на відведення земельної ділянки № 12/06 від 18.09.2006р.; відповідь від 11.07.08р. № 01-19/1683 на лист про надання дозволю на розробку експертної грошової оцінки земельної ділянки; лист до відділу містобудування та архітектури про надання висновку на технічну документацію із землеустрою від 02.04.2007р.; лист до ДП «Східгеоінформ» від 08.02.2007р. № 03-02/01 про виконання кадастрової зйомки; лист до державної екологічної інспекції з питання природоохоронної програми підприємства № 03-03/019 від 24.03.09р.; лист до Харківобленерго № 03-02/05 від 20.03.2007р. про надання технічних умов енергозбереження; лист № 03-02/06 від 26.03.2007р. про надання технічних умов на газифікацію котельної; технічна пропозиція № 749 від 13.04.2007р. на газифікацію окремо розташованого приміщення для опалення та розрахунок споживання газу) вбачається, що відповідач своєчасно розпочав оформлення правовстановлючих документів, але дана процедура розтяглась на декілька років не з вини відповідача.

Державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯЛ № 556425 був отриманий відповідачем лише 14.04.2011р.

В акті перевірки № 65 від 12.12.2011р. позивачем виконання умов договору купівлі-продажу від 20.10.2005р. №1120, зазначено про те, що відповідач не забезпечив збереження профілю діяльності об"єкту приватизації з посиланням на рішення господарського суду Харківської області від 14.01.2011р. по справі № 5023/431/11 за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна по Харківській області до ТОВ "Сігма-еталон" про стягнення штрафних санкцій.

Суд не приймає посилання позивача на зазначене рішення суду, оскільки відповідач не був присутній при розгляді вказаної справи та на даний час ТОВ "Сігма-еталон" подана апеляційна скарга на рішення господарського суду Харківської області від 14.01.2011р. по справі № 5023/431/11. Крім того вказане рішення прийнято лише з посиланням на акти перевірки позивача, та вищезазначені документи та вищезазначені в даному рішення факти не досліджувались в процесі розгляду справи № 5023/431/11.

На підтвердження своїх доводів позивач посилається на фотографії, які були зроблені під час проведення перевірки об"єкту приватизації та з яких вбачається значне руйнування деяких об"єктів, що були придбані відповідачем.

Однак лише дані фатографії не можуть свідчити про те, що відповідач не забезпечив збереження профілю діяльності об"єкту приватизації, оскільки з фотографій незрозуміло, які саме об"єкти на них зображені, так, відповідач придбав 29 об"єктів, а фотографії містять лише декілька таких об"єктів.

Крім того нездійснення реконструкції придбаних приміщень не може свідчити про те, що об"єкт використовується не за профилем, оскільки відповідач в дійсності не змінював профіль придбаних приміщень.

На даний час за замовленням відповідача проектною організацією - ТОВ "Найс Проект" зроблені предпроектні пропозиції щодо реконструкції дитячого оздоровчого комплексу "Орльонок", з якого вбачається, що пропонується здійснити повномасштабну реконструкцію, зокрема : знесення ветхих та морально застарівших житлових та господарських приміщень, будівництво житлових, адміністративних та допоміжних приміщень, будівництво технічних приміщень, тощо.

Суд також звертає увагу на те, що відповідно до ст. 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням або зареєстрованою декларацією про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об'єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається відповідними інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

Відповідно до Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 23 травня 2011 р. N 553, Державний архітектурно-будівельний контроль здійснюється за дотриманням: 1) вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, проектної документації, будівельних норм, державних стандартів і правил, технічних умов, інших нормативних документів під час виконання підготовчих і будівельних робіт, архітектурних, інженерно-технічних і конструктивних рішень, застосування будівельної продукції.

Відповідно до пунктів 1, 2 Порядку виконання підготовчих робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 р. N 466, підготовчі роботи - роботи з підготовки земельної ділянки, влаштування огородження будівельного майданчика та знесення будівель і споруд, порушення елементів благоустрою в межах відведеної земельної ділянки під забудову, вишукувальні роботи, роботи із спорудження тимчасових виробничих та побутових споруд, необхідних для організації і обслуговування будівництва, улаштування під'їзних шляхів, складування будівельних матеріалів, підведення тимчасових інженерних мереж, а також з винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень. Підготовчі роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію, а також після подання Державній архітектурно-будівельній інспекції або її територіальному органу (далі - Інспекція) повідомлення про початок виконання підготовчих робіт, крім винесення інженерних мереж та видалення зелених насаджень, або отримання зареєстрованої декларації про початок виконання підготовчих робіт.

А пунктом 18 зазначеного Порядку передбачено, що для отримання дозволу замовник (його уповноважена особа) має право подати особисто або надіслати рекомендованим листом з описом вкладення до Інспекції за місцезнаходженням об'єкта заяву про отримання дозволу за формою згідно з додатком 5.

До заяви додаються:

копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію;

проектна документація на будівництво, розроблена та затверджена в установленому законодавством порядку;

копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмова згода його власника на проведення будівельних робіт у разі реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єкта;

копія ліцензії, яка дає право на виконання будівельних робіт, засвідчена в установленому порядку (подається у разі потреби);

копії документів про призначення осіб, відповідальних за виконання будівельних робіт, осіб, які здійснюють авторський і технічний нагляд;

копії кваліфікаційних сертифікатів, засвідчені в установленому порядку, подаються з 1 червня 2012 р. (крім сертифікатів інженерів технічного нагляду, які подаються з дня набрання чинності цим Порядком).

Аналогічні положення містилися в Порядку надання дозволу на виконання підготовчих робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 30 вересня 2009 р. N 1104, яка втратила чинність на підставі Постанови КМУ N 466 від 13.04.2011р.

Таким чином, щоб приступити до реконструкції будівель та виконання підготовчих робіт, відповідачу необхідно було отримати документи, що посвідчують його право власності на земельну ділянку, а такий документ був отриманий відповідачем лише 14.04.2011р.

Суд також вважає за необхідне звернути увагу на те, що позивач в обгрунтування вимог заявлених в даному позові надав лише акт перевірки від 12.12.2011р. За умовами договору купівлі-продажу № 1120 від 20.10.2005р. продавець (позивач) має право здійснювати контроль за виконанням умов цього договору протягом 5 років з моменту нотаріального посвідчення договору, а зазначена перевірка проведена за межами цього строку.

Відповідно до п. 1 ст. 614 Цивільного кодексу України, особа яка порушила зобовязання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності).

Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Вищевикладене свідчить про те, що нездійснення реконструкції придбаного об"єкту, яка б могла дозволити відповідачу використовувати об"єкт за профилем, відбулось не через вину відповідача, а внаслідок затягування компетентними органами вирішення питання щодо передачі земельної ділянки, на якій розташований придбаний об'єкт, відповідачу, при цьому відповідачем вжито усіх необхідних заходів, спрямованих на оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку та здійснення реконструкції об"єкту.

Враховуючи викладене суд вважає, що позивачем не доведений факт істотного порушення відповідачем з його вини умов спірного договору, а за таких обставин відсутні підстави для розірвання договору купівлі-продажу, у зв'язку з чим суд відмовляє в задоволенні позовних вимог.

Керуючись ст. ст. 1, 12, 22, 32-34, 43, 44-49, 82-85 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Суддя Яризько В.О.

Повний текст рішення підписаний 03.03.2011р.