Постанова № 21780380, 23.02.2012, Львівський апеляційний господарський суд

ЛЬВІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

79010, м.Львів, вул.Личаківська,81

____________________

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23.02.12 Справа № 5008/1444/2011

Львівський апеляційний господарський суд в складі колегії:

головуючого - суддіКравчук Н.М.

суддівГнатюк Г.М.

Мирутенко О.Л.

розглянувшиапеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «Доміон»(надалі ТзОВ «Доміон») б/н від 03.01.2012р.

на рішення господарського суду Закарпатської області від 20.12.2011р.

у справі № 5008/1444/2011

за позовом:Ужгородської районної ради, м. Ужгород

до відповідача:ТзОВ «оміон», м. Ужгород

про внесення змін до договору оренди,

з участю представників сторін:

від позивача: не з`явився;

від відповідача: ОСОБА_1 представник (довіреність від 03.02.2012р.)

Представнику позивача розяснено права та обовязки, передбаченні ст.ст. 22, 28 ГПК ЦК України. Клопотання про технічну фіксацію судового процесу від сторін не поступало, заяв про відвід суддів не надходило.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Закарпатської області від 20.12.2011р. у справі №5008/1444/2011 (суддя В. Кривка) позовні вимоги Ужгородської районної ради до ТзОВ «Доміон»про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 06.08.2003р., укладеного між Ужгородською районною радою та ТзОВ «Доміон», на умовах проекту додаткової угоди від 01.08.2011р. задоволено повністю. Стягнуто з відповідача на користь позивача 85,00грн. державного мита та 236,00грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідачем подано апеляційну скаргу з доповненнями, в яких рішення суду першої інстанції вважає незаконним, необгрунтованим, прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права, висновки суду не відповідають дійсним обставинам справи, просить його скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити. Зокрема скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що позивачем не було дотримано вимог чинного законодавства України щодо порядку укладення договору про внесення змін до договору оренди. Судом першої інстанції при прийнятті оспорюваного рішення не враховано приписи ч. 3 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»згідно якої умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом), законодавчо встановлено правила, які погіршують становище орендаря. Також скаржник зазначає, що згідно Прикінцевих положень Закону України «Про внесення до деяких законів України змін щодо спрощення умов ведення бізнесу в Україні» рекомендовано органам місцевого самоврядування не збільшувати розмір орендної плати за договорами оренди комунального майна, що позивачем враховано не було. Окрім того, скаржник не погоджується з розрахунком розміру орендної плати, оскільки останній суперечить «Методиці розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ Ужгородського району». Додаткова угода від 03.08.2011р. про внесення змін до договору оренди, на думку скаржника, за жодних обставин не може вважатись укладеною з моменту її підписання сторонами, оскільки така потребує нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Скаржник вказує, що судом безпідставно не взято до уваги постанову Львівського апеляційного господарського суду від 29.09.2010р. у справі № 2/70

Розгляд даної справи відкладався з підстав, викладених в ухвалі Львівського апеляційного господарського суду від 09.02.2012р. В судовому засіданні 09.02.2012р. судом оголошено перерву до 23.02.2012р.

Позивач в судове засідання 23.02.2012р. не з`явився, хоча належним чином був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи, підтвердженням чого є повідомлення про оголошення перерви підписане обома представниками сторін.

Відповідач в судовому засіданні 23.02.2012р. доводи, наведені в апеляційній скарзі та доповненнях до апеляційної скарги, підтримав та наполягає на її задоволенні.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, відзив на апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, Львівський апеляційний господарський суд встановив наступне.

Між Ужгородською районною радою (Орендодавець) та ПП „Доміон” (перейменовано ТзОВ „Доміон”) (Орендар) 06.08.2003 року було укладено договір оренди індивідуально визначеного /нерухомого/ майна, що належить до комунальної власності, відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування індивідуально визначене /нерухоме/ майно приміщення на першому поверсі будівлі, розміщене за адресою: м. Ужгород, вул. Минайська, 40, загальною площею 1815,55 кв.м., що знаходиться у власності територіальної громади сіл, селищ, міст району в особі Ужгородської районної ради на балансі відділу культури Ужгородської районної державної адміністрації (Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно з актом оцінки і становить за експертною оцінкою 763650,00грн. Майно передається в оренду з метою облаштування кінозалу, проведення концертної діяльності, культурно масових заходів, організації виставок та облаштування бару, ресторану. Цей договір укладено строком на 20 років, що діє з 06.08.2003р. до 06.08.2023р. включно (п. 1.1,.1.2 договору).

Пунктами 3.1-3.2 вказаного договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України і становить без ПДВ за перший місяць оренди 3 833,43 грн. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Крім цього, згідно п.п. 3.4-3.5 Орендар був звільнений від сплати орендної плати протягом 5 років з моменту підписання договору.

Розмір орендної плати обов`язково переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (п. 3.7. договору).

Факт передачі позивачем вищезазначеного об`єкта оренди відповідачу підтверджується Актом приймання-передачі від 27.08.2003р. підписаного сторонами та скріпленого їхніми печатками (а.с. 13).

Рішенням Ужгородської районної ради №54 від 15.12.2006 року «Про затвердження Типового договору оренди»було затверджено Типовий договір оренди обєктів, що належать до спільної власності територіальних громад сіл, селищ району та зобов`язано відділ комунальної власності внести зміни та доповнення до діючих договорів оренди у відповідності до типового договору (а.с. 14).

Окрім того, рішенням Ужгородської районної ради №103 від 24.01.2007 року «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Ужгородського району»була затверджена Методика розрахунку і порядку використання плати за орендну майна спільної власності територіальних громад сіл, селиш Ужгородського району та зобов`язано відділ комунальної власності провести перерахунки орендної плати у відповідності до цієї Методики (а.с. 21).

Враховуючи те, що вищевказаним рішенням Ужгородської районної ради № 103 була затверджена Методика розрахунку і порядок використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Ужгородського району, Ужгородська районна рада звернулась 03.08.2011р. до ТзОВ «Доміон»з листом № 02-21/325 про укладення додаткової угоди, якою було запропоновано привести діючий договір оренди у відповідність до положень типового договору оренди та переглянуто розмір орендної плати відповідно до порядку, передбаченого вищевказаною Методикою (а.с. 33), з додатком до нього - додатковою угодою від 01.08.2011р. про зміни та доповнення до договору (а.с. 29-30). Проте, відповідач ніяким чином не відреагував, не надав ані підписаний другий екземпляр додаткової угоди, ані заперечень чи зауважень до додаткової угоди, про відмову у підписанні угоди не повідомив.

У звязку з цим, Ужгородська районна рада, покликаючись на п. 3.7 договору, звернулась з позовом (з урахуванням уточнення до позовних вимог а.с.54-56) про внесення змін до зазначеного договору оренди, а саме просила пункт 3.1. договору викласти в такій редакції:

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селища Ужгородського району, затвердженої рішенням шостої сесії районної ради У скликання від 24 січня 2007 року № 103 і складає за базовий місяць оренди 19 158,97 грн. ( дев`ятнадцять тисяч сто п`ятдесят вісім гривень 97 коп.) без ПДВ. Базовий місяць червень 2011 року.

Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

В орендну плату не включається податок на землю.

- пункт 3.2. викласти в такій редакції:

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендар самостійно проводить щомісячну індексацію суми орендної плати відповідно до розробленого Мінстатом індексу інфляції за відповідний місяць.

- пункт 3.7 Договору викласти в наступній редакції:

Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни цін і тарифів, набуття Орендодавцем статусу платника ПДВ, внесення змін в чинне законодавство або в рішення районної ради щодо зміни розміру орендної плати, про що Орендар повідомляється письмово. Додаткова угода направляється Орендарю листом. Орендар зобов`язаний відповісти на пропозицію в місячний термін.

- у пункті 3.8. вислів ”у розмірі облікової ставки НБУ” змінити на ”у розмірі подвійної облікової ставки НБУ”.

- доповнити розділ 3 наступними пунктами:

”3.10. В разі несплати орендної плати протягом 3 місяців, Орендодавець має право відмовитись від договору оренди. У разі відмови Орендодавця договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення про відмову від договору.

3.11. Орендар за користування об`єктом оренди вносить плату незалежно від наслідків господарської діяльності.”

- пункт 6.1. доповнити наступними підпунктами:

” За згодою Орендодавця продавати, обмінювати, позичати, іншим чином розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна, здавати їх в суборенду і передавати свої права та обовязки за цим Договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не тягне зміни вартості Підприємства і не порушує інших положень цього Договору.

Матеріальні цінності і кошти, отримані від цих операцій є власністю Орендодавця.”

- пункт 6.2. викласти в наступній редакції:

Вносити зміни до складу орендованого Майна, проводити реконструкцію перебудову, добудову, перепланування, капітальний ремонт орендованого Майна, його технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості лише з письмової згоди Орендодавця на підставі поданої заяви та кошторису робіт. Про завершення робіт Орендар повідомляє Орендодавцю заявою, платіжними документами, що підтверджують суму витрат, копією акту виконаних робіт, підписаного їх замовником та підрядником.

- пункт 11.3 після слів ”…за взаємної згоди сторін” доповнити словами: ”…та оформляються додатковою угодою”.

- розрахунок плати за перший місяць оренди нерухомого майна комунальної власності Ужгородської районної ради викласти в наступній редакції:

У відповідності до "Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ Ужгородського району", затвердженої рішенням шостої сесії п'ятого скликання Ужгородської районної ради від 24.01.07 №103, річна орендна плата за оренду нерухомого майна загальною площею 1815,55 кв.м., за адресою: м. Ужгород, вул. Минайська, 40 встановлюється у розмірі 10, 15 та 20 відсотків від незалежної оцінки вартості цього майна і визначається за формулою

Опл. = Вп х Сор, де

Вп вартість орендованого майна, визначена шляхом проведення незалежної оцінки, грн;

Сор - орендна ставка.

Місячна орендна плата при перегляді розміру орендної плати розраховується за формулою:

Опл.міс. = Опл. х Іп.р. х Ім. по кожному об`єкту, де

12

Опл. річна орендна плата, визначена за Методикою на основі незалежної оцінки;

Іп.р. індекс інфляції за період з дати проведення незалежної оцінки до дати перегляду розміру орендної плати;

Ім. індекс інфляції за перший місяць переглянутої орендної плати.

1. Інше використання нерухомого майна (підвальний поверх (WС, технічні та загальні приміщення, сходи) площею 345,85 кв.м.

57870 х 10% = 5787, 00 грн.

5787,00 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

=1277,15

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 1106,08 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

2. Глядацький зал (кінозал) площею 886,5 кв.м

598365 х 10% = 59836,50 грн.

59836,50 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12

116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

== 13205,50

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 13205,50 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

3. Розміщення кафе, бару, ресторану площею 551,3 кв.м

101 540 х 20% = 20308, 00 грн.

20 308 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

= 4481,83

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 4481,83 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

4. Розміщення офісу площею 31,9 кв.м.

5875 х 15% = 881,25 грн.

881,25 х (99,9%*98,3%*100,6%*101,3%*101,9%*101,5%*112,3%*110,3%*111,6%

12 *116,6%*122,3%*112,3*109,1%*101,0%*100,9%*101,4%*101,3%100,8%100,4%)

= 194,49

Розмір місячної орендної плати за базовий місяць оренди (червень 2011р.) згідно договору складає: 194,49 грн. (без ПДВ).

Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Разом до сплати (за базовий місяць): 1277,15+13205,50+4481,83 +194,49 = 19158,97 грн.

При прийнятті постанови, суд виходив з наступного.

У відповідності до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (ч.ч. 2-4 ст. 188 ГК України).

З вищенаведених норм права вбачається, що всі нові умови договору потребують узгодження між сторонами.

Проте, як встановлено судом апеляційної інстанції Ужгородською районною радою не було дотримано вимог чинного законодавства України щодо порядку укладення договору про внесення змін до договору оренди, зокрема, не було направлено ТзОВ «Доміон»належним чином оформлену пропозицію (оферту) про внесення змін до договору оренди від 06.08.2003р., оскільки як видно з матеріалів справи, при надісланні позивачем проекту додаткової угоди від 01.08.2011р. про зміни та доповнення до договору не було надіслано відповідачу розрахунку орендної плати, який був включений позивачем до додаткового обґрунтування заявлених вимог (уточнення ) до позовної заяви про внесення змін до договору оренди (а.с. 54-58) та який взято судом першої інстанції при задоволенні позовних вимог та внесенні змін до

Таким чином, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду вважає, що судом першої інстанції безпідставно не враховано вищенаведених обставин, в зв`язку з чим зроблено хибний висновок про наявність між сторонами переддоговірного спору та факту порушення відповідачем прав позивача не внесенням змін до договору оренди від 06.08.2003р.

Також слід зазначити, що згідно з приписами ст.. 652 ЦК України договір може бути змінено у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Беручи до уваги все вищенаведене та виходячи з вищевказаних норм права, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що судом першої інстанції безпідставно задоволено позовні вимоги Ужгородської районної ради про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 06.08.2003р., на умовах проекту додаткової угоди від 01.08.2011р. про зміни та доповнення до договору, а тому рішення суду першої інстанції слід скасувати та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні даних позовних вимог.

Згідно зі ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

З огляду на викладене, суд апеляційної інстанції вважає, що рішення місцевого господарського суду прийняте з порушенням норм матеріального та процесуального права, відповідно його слід скасувати, а апеляційну скаргу ТзОВ «Доміон»- задоволити.

Керуючись, ст. ст. 99, 101, 103, 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, Львівський апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ :

1.Апеляційну скаргу ТзОВ «Доміон»- задоволити.

2.Рішення господарського суду Закарпатської області від 20.12.2011р. у справі №5008/1444/2011 скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

3.Судові витрати по розгляду позовної заяви та апеляційних скарг покласти на позивача.

4.Місцевому господарському суду видати відповідні накази.

5.Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку згідно з Розділом ХІІ-1 ГПК України.

6.Справу передати в місцевий господарський суд Закарпатської області.

Головуючий суддяКравчук Н.М.

судді Гнатюк Г.М.

Мирутенко О.Л.