Постанова № 21114724, 17.01.2012, Одеський апеляційний господарський суд

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

__________________

П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" січня 2012 р.Справа № 5024/1714/2011

Одеський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Ярош А.І.,

суддів: Журавльова О.О., Михайлова М.В.

при секретарі Герасименко Ю.А.

За участю представників сторін:

від Херсонської обласної державної адміністрації ОСОБА_1, ОСОБА_2, за довіреністю;

від ФОП ОСОБА_3 ОСОБА_3,ОСОБА_4, за довіреністю

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Херсонської обласної державної адміністрації

на рішеннягосподарського суду Херсонської області від 01 листопада 2011 року

у справі№ 5024/1714/2011

за позовомХерсонської обласної державної адміністрації

доФізичної особи-підприємця ОСОБА_3

пророзірвання договору, зобовязання повернути майно та стягнення 361,60 грн.

ВСТАНОВИВ:

05.09.2011р. Херсонська обласна державна адміністрація (позивач) звернулась до господарського суду Херсонської області з позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна від 14.10.2003р., укладеного з фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (відповідачем), зобовязання повернути орендоване майно шляхом підписання відповідного акта прийому-передачі та стягнення з відповідача заборгованості за надання комунальних послуг, які відповідно до заяви про уточнення позовних вимог від 31.10.2011р. складають 361,60 грн., а також відшкодування судових витрат.

Рішенням господарського суду Херсонської області від 01.11.2011р. по справі № 5024/1714/2011 (суддя Ємленінова З.І.) у задоволенні позову Херсонської обласної державної адміністрації відмовлено у повному обсязі.

До вказаного висновку суд 1 інстанції дійшов з огляду на те, що обставини, зазначені позивачем в якості підстав для розірвання договору оренди нерухомого майна від 14.03.2003р., а саме посилання позивача на те, що орендар не використовує обєкт оренди за його цільовим призначенням та не сплачує комунальні послуги, що є порушенням відповідачем істотних умов договору оренди, необґрунтовані належним чином, не підтверджуються належними доказами.

Крім того, суд зауважив, що позивачем нараховані комунальні платежі за період, в якому відповідач не використовував орендоване майно, оскільки не мав доступу до нього, а відповідно він не міг користуватися і комунальними послугами, хоча надіслані відповідачу рахунки на сплату комунальних послуг, ним були сплачені.

Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду, позивач звернувся до Одеського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення та прийняти нове, яким позовні вимоги Херсонської обласної державної адміністрації до ФОП ОСОБА_3 задовольнити.

В обґрунтування апеляційної скарги позивач зазначає, що рішення господарського суду Херсонської області від 01.11.2011р. прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права, а висновки, викладені у цьому рішенні, не відповідають обставинам справи.

Скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що з урахуванням вимог ч.3 ст. 26 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна”, на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроковому розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобовязань.

Скаржник зазначає, що відповідач не використовує орендоване майно відповідно до його цільового призначення і умов договору з власної ініціативи, що свідчить про безумовне припинення договірних відносин та є підставою для розірвання договору; факт привласнення ключів від орендованих приміщень службовою особою апарату Херсонської облдержадміністрації не підтверджується належними доказами.

До того ж, апелянт не погоджується з висновком суду першої інстанції та вважає його таким, що не відповідає дійсним обставинам справи, стосовно того, що сторони продовжують виконувати обовязки за договором оренди, оскільки позивач виставляє рахунки за оренду, а відповідач їх сплачує, орендодавець приймає платежі та використовує їх за призначенням на власний розсуд.

Також скаржник зазначає, що відповідачем не надано належних доказів відшкодування витрат за комунальні послуги за спірний період, та страхування орендованого майна згідно умов договору.

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач не погоджується з доводами апелянта, вважає, що підстави для дострокового розірвання договору оренди відсутні, заборгованості по відшкодуванню комунальних послуг орендодавцю він не має, зазначав, що не має можливості користуватися приміщенням, оскільки представник орендодавця забрав ключі, просив суд апеляційної інстанції залишити оскаржуване рішення від 01.11.2011р. без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Відповідно до ст. 85 ГПК України, 17.01.2012 р. у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, вислухавши пояснення представників сторін, перевіривши правильність юридичної оцінки судом першої інстанції встановлених фактичних обставин справи і застосування норм матеріального та процесуального права, судова колегія приходить до наступного.

Як вбачається з матеріалів справи, 14 жовтня 2003р. між Херсонською обласною державною адміністрацією (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3 (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (далі за текстом - Договір), що належить до спільної власності територіальних громад Херсонської області, відповідно до умов якого позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування на умовах оренди нерухоме майно приміщення їдальні площею 32 кв. м, розташоване на третьому поверсі будівлі №1 на площі Свободи в м. Херсоні. Майно передається в оренду з метою використання як їдальня (п.1.1 договору).

Факт передачі майна в користування відповідача підтверджується актом приймання-передачі від 14.10.2003р..

Сторони в Договорі окреслили, що строк дії договору встановлено з 14.10.2003р. по 14.10.2028р. з пролонгацією (пункт 9.1). Розірвання цього Договору допускається за взаємною згодою сторін та з ініціативою однієї із сторін рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (пункти 9.3, 9.4).

Розділом 3 Договору сторони узгодили розмір орендної плати. Згідно п.3.3 Договору, орендна плата перераховується щомісяця, не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним..

Згідно пункту 4.2 договору, орендар зобовязаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та плату за комунальні послуги.

Відповідно до п.4.5 Договору, орендар зобовязався протягом місяця після укладення Договору застрахувати на термін оренди орендоване майно, не менше ніж на його вартість, зазначену в п.2.3 договору, на користь орендодавця в порядку, визначеному законодавством.

Пунктом 4.6 договору передбачено, що до обовязків орендаря відноситься щомісяця, до 15 числа, надавати Орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою обслуговуючого банку).

19.04.2011р. Херсонська обласна державна адміністрація зверталась до ФОП ОСОБА_3 з листом за №70-503-544/9-11/22 з повідомленням про необхідність внесення змін у договір оренди у звязку з прийняттям рішення Херсонської обласної ради від 22 березня 2011 року №19, яким внесено зміни до пункту 3.6 Положення про порядок передачі в оренду майна спільної власності територіальних громад області, затвердженого рішенням обласної ради від 17 вересня 1998 року №94. Згідно з запропонованими змінами змінювався порядок оплати орендних платежів за вищезазначеним договором, а саме: 100% орендної плати за оренду нерухомого майна перераховуються до загального фонду обласного бюджету. Однак ОСОБА_3 не надав відповідь на даний лист.

В подальшому, Херсонською обласною державною адміністрацією було направлено лист №70-503687/9-11/22 від 26.05.2011, яким запропоновано ОСОБА_3 розглянути питання щодо укладання додаткової угоди стосовно розірвання договору оренди нерухомого майна від 14.10.2003 р., оскільки орендоване приміщення було звільнено та не використовується орендарем. Лист було направлено з проектом додаткової угоди, що підтверджується квитанцією про направлення цінного листа з описом вкладення (а.с.62-67). Відповіді також отримано не було .

Як вже було зазначено вище, у задоволенні позову Херсонської обласної державної адміністрації відмовлено у повному обсязі, з підстав, викладених в описовій частині постанови.

Однак, апеляційний господарський суд не погоджується з висновками місцевого господарського суду, з огляду на таке.

В уточненій позовній заяві позивач просив стягнути з відповідача заборгованість за надання комунальних послуг, яка складає 361,60 грн., та достроково розірвати договір, оскільки в порушення умов договору оренди відповідач фактично не використовує орендоване приміщення за призначенням з 01.04.2011р., не в повному обсязі відшкодовував вартість комунальних послуг, не надавав інформацію про перерахунок орендних платежів, не застрахував орендоване майно.

Згідно з п.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобовязується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобовязання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а при відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобовязання або одностороння зміна його умов не допускається.

Статтею 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” передбачено що істотними умовами договору оренди є обєкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобовязань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Відповідно до вимог ст. 18 ЗУ „Про оренду державного та комунального майна”, за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Як вже зазначалось вище, згідно пункту 1.1 договору приміщення їдальні площею 32 кв. м передається в оренду з метою використання як їдальня.

Як вбачається з акту обстеження приміщень від 01.04.2011р. орендарем використовувались додатково приміщення на першому, другому та третьому поверхах будівлі їдальні, площею, яка перевищує вказану в Договорі. В результаті чого, ОСОБА_3 було запропоновано добровільно звільнити приміщення, що не передбачені договором, з чим він погодився, звільнив приміщення та вивіз належне йому майно. Від підпису в даному акті ОСОБА_3 відмовився, про що було складено акт від 01.04.2011р. (а.с.19,20).

Таким чином, висновок суду першої інстанції про те, що відповідач був позбавлений можливості використовувати приміщення, так як начальник господарського відділу Херсонської обласної державної адміністрації ОСОБА_2 привласнив собі ключі від орендованих приміщень, чим унеможливив доступ ПП ОСОБА_3 до орендованого приміщення, не підтверджується актом від 01 квітня 2011 року, складеним ОСОБА_3 в присутності ОСОБА_5 (бухгалтер ПП ОСОБА_3) та ОСОБА_6, оскільки даний акт не містить підпису представника Херсонської обласної державної адміністрації, тому не є доказом у розумінні ст. ст. 32-34 ГПК України. Обставин, через які орендоване приміщення не могло використовуватись, відповідачем належним чином не доведено та апеляційним господарським судом не встановлено.

Крім того, приймаючи до уваги акт від 01.04.2011р., складений ОСОБА_3 про відібрання ключей, суд повинен був зясувати, яким чином ОСОБА_3 намагався використовувати орендоване приміщення в подальшому, чи звертався він за захистом порушеного права з 01.04.2011р..

Також, судова колегія вважає таким, що не відповідає приписам ст. 759 ЦК та статті 10 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” України, висновок суду першої інстанції про можливість використання відповідачем приміщень більшої площі, не передбаченої умовами договору оренди, за усною домовленістю з позивачем.

Як зазначалось вище, згідно з п. 4.2 договору оренди, орендар ПП ОСОБА_3 зобовязався своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату та плату за комунальні послуги.

Як вбачається з матеріалів справи, ПП ОСОБА_3 не виконав договірні зобовязання в частині своєчасної та в повному обсязі сплати витрат на водопостачання, енергопостачання, та інші комунальні послуги, що підтверджується довідкою Херсонської облдержадміністрації вих. № 186-23 від 27 жовтня 2011 року про стан заборгованості ПП ОСОБА_3 за договором оренди станом на 01 жовтня 2011 року, відповідно до якої сума заборгованості з відшкодування вказаних витрат ПП ОСОБА_3 за травень складає 92,16 грн., за червень 93,44 грн., за липень 87,68 грн., за вересень 88,32 грн., всього - 361,60 грн. (а.с. 49).

При цьому, у відзиві на апеляційну скаргу та у судовому засіданні відповідач ОСОБА_3 зазначав, що він сплачував належним чином як орендну плату так і комунальні послуги, згідно рахунків орендодавця.

Однак, в матеріалах справи відсутні квитанції ПП ОСОБА_3 щодо оплати рахунків по відшкодуванню витрат, виставлених Херсонською облдержадміністрацією за травень, червень, липень, вересень 2011р..

Таким чином, як встановлено судовою колегією, з огляду на нездійснення відповідачем платежів по відшкодуванню витрат на водопостачання, енергопостачання, та інші комунальні послуги за травень, червень, липень, вересень 2011р. на рахунок позивача, заявлені позовні вимоги щодо стягнення з ПП ОСОБА_3 заборгованості в сумі 361,6 грн. є правомірними та обґрунтованими, а висновок суду про відмову у стягненні є таким, що не підтверджується матеріалами справи.

Відповідно до ч.3 ст. 24 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження обєкта оренди.

З матеріалів справи вбачається, що всупереч п.4.5 Договору оренди, страхування орендованого приміщення проведено відповідачем лише 04 квітня 2011 року, що підтверджується наявним в матеріалах справи договором серії 212/01 №000062 добровільного страхування майна (а.с.92).

Колегія суддів також звертає увагу на невиконання відповідачем пункту 4.6 договору, згідно з яким орендар зобовязувався щомісячно до 12 числа місяця наступного за звітним, надавати Орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати. В матеріалах справи відсутні відомості щодо виконання даного пункту договору.

Однак, судом першої інстанції не надана оцінка даним порушенням умов спірного договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія вважає достатнім підстав для задоволення позовних вимог Херсонської області про дострокове розірвання договору оренди від 14.10.2003р. відповідно до приписів ст. ч.2.651, ч.1 782 ЦК України.

Частиною 2 ст. 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Пунктом 1 ст. 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобовязань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ст. 32 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Статтею 33 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом (ст. 43 ГПК України).

Таким чином, судова колегія апеляційного суду приходить до висновку, що встановлені в судовому засіданні порушення істотних умов договору оренди з боку відповідача у вигляді невикористання спірного приміщення за цільовим призначенням, несплата відшкодування витрат на водопостачання, енергопостачання, та інших комунальних послуг за травень, червень, липень, вересень 2011р., несвоєчасне страхування обєкту оренди, є підставами для дострокового розірвання договору оренди від 14.10.2003р..

З огляду на розірвання судом договору оренди нерухомого майна, власником якого є територіальні громади Херсонської області, з урахуванням приписів п.1 ст. 785 ЦК України, яким визначено, що у разі дострокового припинення договору найму на вимогу будь-якої із сторін, наймач зобовязаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі, є правомірними заявлені Херсонською держадміністрацією позовні вимоги про зобовязання ПП ОСОБА_3 повернути спірне нежитлове приміщення.

Враховуючи вищевикладене, апеляційний господарський суд приходить до висновку, що апеляційну скаргу слід задовольнити, рішення господарського суду Херсонської області від 01.11.2011 р. підлягає скасуванню, оскільки воно не відповідає чинному законодавству та обставинам справи, позовні вимоги Херсонської обласної державної адміністрації слід задовольнити.

На підставі ст.ст. 44, 49 ГПК України судові витрати позивача по сплаті державного мита та витрат на ІТЗ судового процесу покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 99, 101-105 105 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Херсонської обласної державної адміністрації задовольнити, рішення господарського суду Херсонської області від 01.11.2011 р. скасувати.

Достроково розірвати договір оренди нерухомого майна від 14.10.2003р., укладений між Херсонською обласною державною адміністрацією та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3.

Зобовязати Фізичну особу-підприємця ОСОБА_3 повернути орендоване майно у вигляді приміщення їдальні, площею 32 кв.м., розміщене за адресою: м. Херсон, пл. Свободи, 1, на 3 поверсі.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, (АДРЕСА_1, р/р НОМЕР_2 код МФО 352015, код ЄДРПОУ НОМЕР_1) на користь Херсонської обласної державної адміністрації(73035, м.Херсон, пл.Свободи,1, р/р 35217002000518 в ГУДКУ у Херсонській області, МФО 852010, код ЄДРПОУ 00022645) заборгованість з відшкодування вартості комунальних послуг в розмірі 361,60 (триста шістдесят одна грн. шістдесят коп.)грн., 187,00 (сто вісімдесят сім) грн. державного мита, 236 (двісті тридцять шість) грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу, 93,50 (девяносто три грн. пятдесят коп.) грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

Доручити господарському суду Херсонської області видати відповідний наказ із зазначенням реквізитів сторін.

Постанова в порядку ст. 105 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржено в касаційному порядку.

Повний текст постанови підписаний 24.01.2012р.

Головуючий суддя А.І. Ярош

Суддя О.О. Журавльов

СуддяМ.В. Михайлов