Рішення № 20008970, 07.12.2011, Господарський суд Дніпропетровської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

01.12.11р.Справа № 7/5005/15575/2011

За позовом Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль", м. Київ

до

відповідача-1: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

відповідача-2: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3, м. Кривий Ріг Дніпропетровської області

про визнання договору оренди недійсним

Суддя Коваль Л.А.

Представники:

від позивача: головний юрисконсульт ОСОБА_4, дов. № 255 від 23.04.2010р.;

від відповідача-1: ОСОБА_2;

від відповідача-2: представник ОСОБА_5, дов. № 583 від 19.07.2011р., представник ОСОБА_6, дов. № 1074 від 22.11.2011р.

СУТЬ СПОРУ:

Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль" звернулось до господарського суду з позовом до відповідача-1: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2, відповідача-2: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 про:

-визнання договору оренди нежитлових приміщень № 1-А від 01.01.2011р., укладеного між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3, та предметом якого є приміщення площею 190, 0 кв.м, розташоване за адресою: АДРЕСА_3, недійсним;

-застосування наслідків недійсності правочину, а саме: зобов'язання сторони договору оренди Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 та Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 повернути одна другій у натурі все, що вони одержали на виконання договору оренди № 1-А нежитлових приміщень від 01.01.2011р.

Позовні вимоги мотивовані тим, що в забезпечення виконання зобовязань відповідача-1 за укладеними між позивачем та відповідачем-1 генеральною кредитною угодою від 31.03.2006р. № 014/03-03/1479, кредитними договорами в межах даної угоди № 014/03-03/1480 від 03.04.2006р., № 014/03-03/1836 від 23.06.2006р., № S014/03-03/160 від 25.03.2008р., а також за кредитним договором № 014/03-03/788 від 25.09.2007р. позивач та відповідач-1 уклали договір іпотеки № 014/03-03/788/1 від 25.09.2007р. та додатковий договір № 1 від 24.03.2008р. до договору іпотеки, за умовами яких відповідач-1 передав в іпотеку позивачу нежитлове приміщення, вбудоване в перший поверх чотирьохповерхового житлового будинку, загальною площею 326, 8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3. Позивач посилається на неналежне виконання відповідачем-1 зобов'язань за кредитними договорами, у звязку з чим позивач звернувся до суду з позовами до відповідача-1 про стягнення кредитної заборгованості. У вересні 2011 року позивачу стало відомо про укладення відповідачем-1 з відповідачем-2 спірного договору оренди, за яким відповідач-1 передав в оренду відповідачу-2 частину приміщення, яке перебуває в іпотеці, площею 190, 0 кв.м, строком на 34 місяці з дати підписання акту приймання-передачі приміщення. Оскільки позивач згоди на укладення договору оренди відповідачу-1 не надавав, за доводами позивача, спірний договір укладено як з порушенням вимог закону (ч. 2 ст. 586 ЦК України, ч. 3 ст. 9 Закону України "Про іпотеку"), так і умов договору іпотеки (п. 4.1.4.), що є підставою для визнання договору оренди недійсним та зумовило звернення позивача з позовом до суду.

Відповідач-1 позов в частині вимог про визнання недійсним договору оренди визнає. Відповідач-1 стверджує, що оспорюваний договір він не укладав та не підписував, оскільки для цього не було жодних підстав. За станом на 01.01.2011р. між ним та відповідачем-2 існували договірні відносини з приводу того ж нежитлового приміщення у звязку з не закінченням строку дії договору оренди від 10.01.2009р. Саме тому відповідач-1 не звертався до позивача за отриманням згоди на укладення спірного договору. Окрім того, за доводами відповідача-1, спірний договір не був спрямований на виникнення цивільних прав та обовязків. Визначене договором нежитлове приміщення не передавалось в оренду за актом приймання-передачі, орендну плату на підставі цього договору відповідач-2 не оплачував. Відповідач-1 зазначає, що про існування спірного договору він дізнався лише в кінці вересня цього року із листування з відповідачем-2 з питання звільнення орендованого приміщення у звязку з закінченням строку дії договору оренди від 10.01.2009р. Враховуючи, що оспорюваний договір не виконувався, відповідач-1 не вбачає підстав для застосування наслідків недійсності правочину у вигляді двосторонньої реституції та підстав для задоволення позову в цій частині. Також, відповідач-1 заперечує проти стягнення з нього судових витрат по справі.

Відповідач-2 проти позову заперечує. Відповідач-2 вважає спірний договір договором пролонгації, оскільки орендні правовідносини між відповідачами виникли ще з 01.04.2006р. на підставі договору оренди нежитлового приміщення № 6-1, який продовжував свою дію шляхом укладення договору на новий строк. Оскільки чинним законодавством не встановлено у якій формі повинна здійснюватись пролонгація до договору, сторонами визначено, що пролонгація буде здійснюватись шляхом перепідписання договору за відсутності відповідних заперечень сторін. Відтак, за доводами відповідача-2, згода позивача на укладення спірного договору не була потрібна. Також, відповідач-2 не вбачає підстав для задоволення вимог позивача про повернення сторонами в натурі всього одержаного за договором, оскільки вважає себе добросовісним набувачем майна, який дізнався про договір іпотеки лише після виникнення судового спору. Окрім того, правова природа договору свідчить про можливість припинення зобовязань за договором лише на майбутнє.

У судовому засіданні 24.11.2011р. оголошено перерву на 01.12.2011р.

У судовому засіданні 01.12.2011р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення відповідача-1, представників позивача та відповідача-2, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

31.03.2006р. між Акціонерним поштово-пенсійним банком "Аваль", яке змінило найменування на Відкрите акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль", а в подальшому на Публічне акціонерне товариство "Райффайзен Банк Аваль", що підтверджується статутом останнього, державна реєстрація змін до установчих документів проведена 05.11.2009р., як кредитором, та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2, як позичальником, укладено генеральну кредитну угоду № 014/03-03/1479 про надання позичальнику кредитних коштів, умови видачі яких: валюта, розмір, термін, призначення і процентна ставка визначаються кредитними договорами, укладеними в межах цієї угоди, які є її невід'ємними частинами. Загальний розмір позичкової заборгованості позичальника за наданими в межах угоди кредитами не повинен перевищувати 235000, 00 доларів США. Термін дії угоди 120 місяців (розділ 1 угоди в редакції додаткової угоди № 1 від 24.03.2008р.).

В подальшому, на підставі генеральної кредитної угоди позивач та відповідач-1 уклали наступні кредитні договори:

№ 014/03-03/1480 від 03.04.2006р. на суму кредиту 110000, 00 доларів США зі сплатою 13% річних строком на 84 місяці;

№ 014/03-03/1836 від 23.06.2006р. на суму кредиту 40000, 00 доларів США зі сплатою 13% річних строком на 80 місяців;

№ S014/03-03/160 від 25.03.2008р. на суму кредиту 85000, 00 доларів США зі сплатою 13,5% річних строком на 84 місяці.

Окрім того, 25.09.2007р. позивач та відповідач-1 уклали кредитний договір № 014/03-03/788 на суму кредиту 1111 000, 00 грн. під 12,5% річних строком до 24.09.2017р.

25.09.2007р. позивач (іпотекодержатель) та відповідач-1 (іпотекодавець) уклали договір іпотеки № 014/03-03/788/1, метою якого є забезпечення вимог іпотекодержателя, що витікають з кредитного договору № 014/03-03/788 від 25.09.2007р., додаткових угод до нього, що можуть бути укладені в подальшому, а також з генеральної кредитної угоди № 014/03-03/1479 від 31.03.2006р., додаткових угод до неї, що можуть бути укладені в подальшому.

За умовами договору іпотеки (п. 1.2.) предметом іпотеки є нерухоме майно: нежитлове приміщення вбудоване в перший поверх чотирьохповерхового житлового будинку, загальною площею 326, 8 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3, прим. 40, який належить іпотекодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором купівлі-продажу (ВСР № 126908; ВСР № 126909) від 31.03.2006р., посвідченим приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу ОСОБА_7, зареєстровано в реєстрі за № 1074. Право власності зареєстроване Комунальним підприємством "Криворізьке бюро технічної інвентаризації" 06.04.2006р. в книзі 4Н-217, номер запису 1117, внесено до електронного реєстру прав власності на нерухоме майно за реєстраційним № 541587.

Договір іпотеки в дату його укладення, тобто 25.09.2007р., посвідчено приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Дніпропетровської області ОСОБА_7, зареєстровано в реєстрі за номером 4202.

Також, 25.09.2007р. у звязку з нотаріальним посвідченням договору приватним нотаріусом накладена заборона відчуження на предмет іпотеки.

Відповідно до п. 4.1.4. договору іпотеки іпотекодавець зобов'язався не відчужувати предмет іпотеки у будь-який спосіб та не обтяжувати його зобов'язанням з боку третіх осіб (зокрема, не передавати його в оренду, найом, не передавати в наступну заставу тощо), не видавати довіреності на користування та розпорядження предметом іпотеки, а також не виступати поручителем за третіх осіб без отримання попередньої письмової згоди на це від іпотекодержателя.

На дату укладення договору іпотеки частину нежитлового приміщення, яке є предметом іпотеки, орендувала Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 (відповідач-2).

Матеріали справи містять договір оренди нежитлових приміщень № 6-1 від 01.04.2006р., укладений між відповідачем-1 та відповідачем-2 щодо оренди магазину площею 320, 6 кв.м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3.

Термін оренди за цим договором встановлено на один рік з дня його укладення.

В подальшому, договір оренди щодо частини нежитлового приміщення за наведеною вище адресою неодноразово переукладався.

01.05.2007р. відповідач-1 та відповідач-2 уклали договір оренди нежитлових приміщень № 2, за яким в оренду передається частина магазину площею 230, 0 кв.м, а термін оренди встановлюється на 34 місяці з дати підписання акту приймання-передачі приміщення.

10.01.2009р. відповідач-1 та відповідач-2 уклали договір оренди нежитлових приміщень № 1, за яким в оренду передається частина магазину площею 190, 0 кв.м, а термін оренди встановлюється на 34 місяці з дати підписання акту приймання-передачі приміщення.

За умовами всіх наведених вище договорів оренди, якщо по закінченні строку оренди ні одна із сторін не заявить про його розірвання, договір вважається продовженим на той же термін та на тих же умовах.

Обставини передачі відповідачем-1 відповідачу-2 в оренду частини нежитлового приміщення за вказаними договорами оренди за актами приймання-передачі були предметом з'ясування при розгляді справи.

Ні відповідач-1, ні відповідач-2 доказів передачі в оренду частини нежитлових приміщень актів приймання-передачі не надали, послалися на їх відсутність.

Однак, сторонами по справі не заперечується фактичне безперервне користування відповідачем-2 частиною нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_3, з 2006 року, яке триває на час вирішення спору.

07.09.2011р. відповідач-1 звернувся до відповідача-2 з заявою про розірвання договору оренди (докази направлення наявні в матеріалах справи).

В заяві про розірвання договору оренди відповідач-1 послався на обставини укладення між ним та відповідачем-2 договору оренди № 1 від 10.01.2009р., передачі приміщення в оренду в день укладення договору, спливу строку оренди 10.11.2011р. (34 місяці від дати укладення договору). Відповідач-1 заявив про розірвання договору оренди у звязку з закінченням строку його дії з 10.11.2011р., що фактично є підтвердженням волевиявлення відповідача-1 на припинення договірних відносин.

Також, відповідач-1 зазначив, що приміщення виставлено на продаж, у разі наміру придбати приміщення відповідач-2 може звернутись до відповідача-1 або ПАТ "Райффайзен Банк Аваль".

Між тим, відповідач-2 не погодилась з припиненням права користування орендованим приміщенням 10.11.2011р.

Відповідно до листа відповідача-2 від 26.09.2011р., адресованого відповідачу-1, 01.01.2011р. між відповідачами укладено договір оренди нежитлових приміщень № 1-А на строк 34 місяці, який закінчується 01.11.2013р. Договір оренди № 1 від 10.01.2009р. втратив свою чинність з моменту підписання нового договору на новий термін.

01.01.2011р. відповідач-1 та відповідач-2 уклали договір оренди нежитлових приміщень № 1-А, за умовами якого відповідач-1 передає відповідачу-2 в оренду частину магазину, розташованого за адресою: АДРЕСА_3, площею 190, 0 кв.м.

За умовами цього договору вступ орендаря в тимчасове користування приміщенням настає з підписанням акту приймання-передачі приміщення, а термін оренди встановлюється на 34 місяці з дати підписання акту приймання-передачі приміщення.

Акт приймання-передачі приміщення в оренду не складався.

За змістом договору оренди договір підписано його сторонами, підписи сторін скріплені їх печатками.

Позивач заперечує правомірність укладення договору оренди нежитлового приміщення від 01.01.2011р. № 1-А з підстав укладення його без згоди позивача, як іпотекодержателя приміщення, що передано в оренду, відповідно, невідповідності укладеного договору вимогам закону та умовам договору іпотеки, що і є причиною спору.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Згідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.ч. 2, 3 ст. 215 ЦК України).

Правовідносини щодо іпотеки врегульовані Законом України "Про іпотеку".

За визначеннями, наведеними в ст. 1 Закону України "Про іпотеку", іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону України "Про іпотеку" іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування.

Обовязок відповідача-1 не передавати предмет іпотеки в оренду без отримання попередньої письмової згоди на це від іпотекодержателя передбачений також п. 4.1.4. договору іпотеки.

Згода на укладення спірного договору оренди позивачем, як іпотекодержателем майна, переданого в оренду, не надавалась.

Отже, укладення відповідачем-1 та відповідачем-2 договору оренди нежитлових приміщень № 1-А від 01.01.2011р. без згоди на це іпотекодержателя суперечить як вимогам Закону України "Про іпотеку", так і умовам договору іпотеки.

Відповідно до ч. 3 ст. 12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо передачі іпотекодавцем переданого в іпотеку майна в оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.

Отже, з огляду на положення ч. 2 ст. 215 ЦК України такий правочин є нікчемним, визнання такого правочину недійсним судом, за загальним правилом, не вимагається.

Однак, як зазначив Верховний Суд України (Узагальнення практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008р.), потреба у визнанні правочину недійсним, якщо його недійсність встановлена законом, може виникнути у разі, зокрема, коли він порушує права третіх осіб.

У спірних правовідносинах вимоги про визнання недійсним договору оренди заявила не сторона договору, а особа, укладенням якого порушені її права, з огляду на що з метою захисту прав позивача у справі суд вбачає підстави для визнання нікчемного правочину недійсним.

Враховуючи встановлені обставини справи, наведені положення законодавства, позовні вимоги в частині визнання недійсним договору оренди нежитлових приміщень № 1-А від 01.01.2011р. заявлені правомірно та підлягають задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Однак, суд не вбачає підстав вважати, що оспорюваний договір виконувався.

На підставі спірного договору оренди відповідач-1 не передавав відповідачу-2 в оренду приміщення за актом приймання-передачі, а надані відповідачем-2 в підтвердження оплати орендної плати за 2011 рік квитанції до прибуткових касових ордерів не свідчать про те, що оплачувалася орендна плата саме за спірним договором. При цьому, суд враховує, що протягом січня жовтня 2011 року у відповідача-2 були наявні інші підстави для користування приміщенням, зазначеним у спірному договорі (інший договір оренди).

Також, кошти, перераховані відповідачем-2 згідно платіжного доручення № 97 від 14.11.2011р. з посиланням на спірний договір оренди у сумі 5 000, 00 грн., відповідач-1 повернув відповідачу-2 (квитанція № 7456288 від 15.11.2011р.). Окрім того, суд враховує, що в листопаді 2011 року відповідач-2 перераховує орендну плату з посиланням на спірний договір, усвідомлюючи, що в провадженні господарського суду перебуває дана справа, у якій вирішується спір про визнання зазначеного договору недійсним.

У звязку з зазначеним, позовні вимоги про застосування наслідків недійсності правочину не підлягають задоволенню.

Отже, позов підлягає задоволенню частково.

З огляду на встановлені обставини справи, суд відхиляє доводи відповідача-2, наведені в обґрунтування заперечень проти позову.

Зміст спірного договору свідчить про його укладення, на що в силу закону та договору необхідна була згода позивача. В даному випадку не є визначальним, що укладення (переукладення) договору мало на меті продовження договірних відносин.

Відповідно до ст. 49 ГПК України судові витрати у справі підлягають стягненню з відповідача-1 та відповідача-2 на користь позивача у рівних частинах.

Суд не вбачає підстав не покладати на відповідача-1 судові витрати у наведеній вище частині та відхиляє доводи відповідача-1 щодо не підписання спірного договору, зважаючи на те, що підпис від імені орендодавця на договорі скріплено печаткою відповідача-1.

Керуючись ст.ст. 1, 33, 34, 43, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним договір оренди нежилих приміщень № 1-А від 01.01.2011р., укладений між Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_2 та Фізичною особою-підприємцем ОСОБА_3.

В решті позовних вимог відмовити.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (50027, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" (01011, м. Київ, вул. Лєскова, 9, ідентифікаційний код 14305909) витрати на оплату державного мита у сумі 42 (сорок дві) грн. 50 коп., витрати на оплату інформаційно-технічного забезпечення судового процесу у сумі 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп.,

про що видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 (50027, АДРЕСА_2, ідентифікаційний номер НОМЕР_2) на користь Публічного акціонерного товариства "Райффайзен Банк Аваль" (01011, м. Київ, вул. Лєскова, 9, ідентифікаційний код 14305909) витрати на оплату державного мита у сумі 42 (сорок дві) грн. 50 коп., витрати на оплату інформаційно-технічного забезпечення судового процесу у сумі 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп.,

про що видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя Л.А. Коваль

Дата підписання рішення,

оформленого відповідно до вимог ст. 84 ГПК України, - 06.12.2011р.