Рішення № 19983275, 24.11.2011, Господарський суд м. Севастополя

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МІСТА СЕВАСТОПОЛЯ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 листопада 2011 року справа № 5020-1580/2011 Господарський суд міста Севастополя у складі судді Єфременко О.О., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Доріс»

(вул. Хрустальова, 89-3, м. Севастополь, 99040;

вул. Адм. Октябрьського, 9, м. Севастополь, 99011)

до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради

(вул. Луначарського, буд. 5, м. Севастополь, 99011)

про внесення змін до договору оренди нерухомого майна,

за участю представників сторін:

позивача ОСОБА_1, довіреність №5-юр/2010 від 20.09.2010;

відповідача ОСОБА_2, довіреність б/н від 05.01.2011;

СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Доріс»звернулось до суду з позовною заявою до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради про внесення змін до договору оренди нерухомого майна.

Позовні вимоги, з посиланням на статтю 188 Господарського кодексу України, статтю 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», мотивовані тим, що, оскільки відповідач не заявляв про припинення договору оренди № 32-00 від 17.01.2000 в установленому законом порядку, а позивач належним чином виконував свої обовязки за договором оренди, то даний договір підлягає продовженню на той же строк, що був передбачений раніше (десять років).

Ухвалою від 04.10.2011 позовна заява прийнята до розгляду та порушено провадження у справі.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з мотивів, викладених у позовній заяві, просить суд позов задовольнити.

Відповідач проти позову заперечує, надав письмовий відзив, посилаючись на частину першу статті 651 Цивільного кодексу України, просить в задоволенні позову відмовити з тих підстав, що зміна договору допускається лише за згодою сторін, а новий строк дії договору до 06.02.2022 встановлений позивачем без будь-якої правової підстави.

Розгляд справи відкладався в порядку статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

03.11.2011 судом оголошено перерва в судовому засіданні до 24.11.2011 в порядку частини третьої статті 77 Господарського процесуального кодексу України.

Представникам сторін в судовому засіданні розяснені їх процесуальні права та обовязки, передбачені статтями 20, 22 Господарського процесуального кодексу України.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши надані докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

17.01.2000 між Управлінням з питань майна комунальної власності Севастопольської міської державної адміністрації, правонаступником якого є Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради (пункт 4 Положення про Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради, затвердженого рішенням Севастопольської міської Ради від 26.01.2010 № 9128) (далі Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Доріс» (далі Орендар) був укладений договір оренди № 32-00 (далі Договір).

Пунктом 1.1. цього Договору, в редакції протоколу узгодження змін від 06.02.2002 до Договору, сторони передбачили, що Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове вбудоване приміщення у житловому будинку, розташоване за адресою м.Севастополь, вул. Адм.Октябрьського, 9, загальною площею 255,60 кв.м., яке перебуває на балансі РЕП-17 (далі Майно) для використання під магазин, склад. Вартість Майна визначена відповідно до акту оцінки від 15.02.2002 та складає 104230 грн.

Відповідно до пункту 9.1. Договору, в редакції протоколу узгодження змін від 06.02.2002 до Договору, даний Договір діє до 06.02.2012 (т.1 арк.с. 14).

Таким чином, враховуючи, що сторонами при укладенні зазначеного договору оренди досягнуто усіх істотних умов, передбачених чинним законодавством, обєкт оренди переданий в користування, у звязку із чим, він є підставою для виникнення прав та обовязків відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України.

04.08.2011 позивач звернувся до Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради з пропозицією продовжити строк дії Договору на термін до 06.02.2022 шляхом підписання додаткової угоди до Договору (т. 1, арк. с. 176).

Листом за вих.№ 01-15/2753 від 16.08.2011 Фонд комунального майна Севастопольської міської Ради відмовив позивачу у підписанні додаткової угоди до Договору з тих підстав, що Договір укладений на строк до 06.02.2012, а тому питання щодо продовження договірних відносин слід розглядати не раніше, ніж за два місяці до його закінчення (т. 2, арк. с. 19).

Відмова Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради підписати додаткову угоду до Договору і стала причиною звернення позивача до суду з даним позовом.

Відповідно до статті 43 Господарського процесуального кодексу України суд, провівши оцінку доказів по справі, вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню повністю, виходячи з наступного.

Спірні правовідносини виникли з приводу оренди комунального майна, і тому до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми спеціального законодавства, а саме, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а також положення Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Згідно з частиною першою статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною шостою статті 283 Господарського кодексу України визначено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частиною четвертою статті 284 Господарського кодексу України встановлено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з частиною першою статті 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Статтею 777 Цивільного кодексу України та статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»чітко визначено механізм продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до положень частини першої статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Згідно з частиною третьою статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Аналіз зазначеної норми дозволяє зробити висновок, що діюче законодавство, за відсутності заперечень сторони (сторін), передбачає можливість продовження договору оренди на новий строк та не вимагає укладення нового договору оренди цього ж майна між цими же сторонами.

Відповідно до розділу 5 Договору Орендар зобовязаний, зокрема, вносити орендну плату в розмірі, в порядку і в строки, встановлені Договором, ефективно використовувати орендоване майно, у відповідності з його призначенням та умовами, передбаченими даним Договором, утримувати Майно в належному стані, яке виключає псування чи погіршення його технічного стану, проводити своїми силами і за свій рахунок необхідний косметичний ремонт Майна.

З матеріалів справи вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Доріс»належним чином виконує свої зобовязання за Договором, що підтверджується актом звірки взаємних розрахунків станом на 01.11.2011, скріпленого печатками сторін, з якого вбачається, що Товариство з обмеженою відповідальністю «Доріс»не має заборгованості перед Фондом комунального майна Севастопольської міської Ради по договору оренди № 32-00 від 17.01.2000 (т. 2, арк. с. 35).

Крім того, в період дії Договору позивач, за погодженням з відповідачем, здійснив реконструкцію обєкту оренди на загальну суму 19723,00 грн., що підтверджується технічним обстеженням нежитлових підвальних приміщень в житловому будинку по вул. Адм.Октябрьського, 9, затвердженим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю від 04.06.2004 №1891; наказом Голови Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради від 13.04.2006 №156 «Про погодження обєму невідємних поліпшень нежитлового приміщення по вул. Адм.Октябрьського, 9»; розпорядженням Севастопольської міської державної адміністрації від 19.08.2004 №1262-р і затвердженим Актом державної комісії про прийом в експлуатацію закінченого реконструкцією обєкту від 11.08.2004, згідно з яким прийнято в експлуатацію нежитлове приміщення магазин будівельних матеріалів зі складськими приміщеннями по вул. Адм.Октябрьського, 9 у м.Севастополі (т. 1, арк. с. 20-27).

Вартість виконаних робіт по реконструкції обєкту оренди підтверджується також Звітом про ідентифікацію поліпшень орендованого майна нежитлових підвальних приміщень, розташованих за адресою: м. Севастополь, вул. Адм.Октябрьського, 9, виконаним Приватним підприємством «Галатея-Крим-Консалтінг»на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю «Доріс»(т. 1, арк. с. 29-81).

Як вбачається зі Звітів, виконаних Приватним підприємством «Галатея-Крим-Консалтінг» на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю «Доріс»та на замовлення Управління з питань комунальної власності міста Севастополя, в результаті проведеної реконструкції вартість обєкту оренди зросла до 790310,00 грн. (т. 1, арк. с. 82-175).

Крім того, слід зазначити, що нежитлове приміщення, магазин зі складськими приміщеннями загальною площею 263,2 кв.м, розташоване за адресою м.Севастополь, вул.Адм.Октябрьського, 9 належить на праві комунальної власності територіальній громаді м.Севастополя в особі Севастопольської міської Ради, що підтверджується Свідоцтвом про право власності, яке видане на підставі наказу Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради № 45 від 22.02.2006 (т. 1 арк.с. 23).

Положеннями статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

В матеріалах справи наявні надані позивачем докази відповідного звернення до відповідача з проханням про продовження строку дії договору шляхом укладення додаткової угоди до Договору (лист від 04.08.2011 за вих. № ср-ар 32-00/11).

Отже, позивач, як орендар, який належним чином виконував свої зобовязання за Договором, скористався своїм переважним правом на продовження дії договору оренди та завчасно повідомив про свій намір.

З аналізу статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»вбачається, що підставою для відмови в продовженні договору оренди на новий строк є необхідність використання орендованого майна для потреб його власника. При цьому, обов'язковим є письмове попередження про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів надіслання позивачу за три місяці до закінчення терміну договору оренди (до 06.11.2011) письмового повідомлення відповідача, як власника обєкту оренди, про намір використовувати зазначене майно для власних потреб.

Крім того, представник позивача в судовому засіданні пояснив, що в даний час продовжує орендувати приміщення, сплачує відповідачу щомісячно орендну плату, повернення грошових коштів, перерахованих відповідачу в якості орендної плати за орендовані приміщення не здійснювалося, матеріали справи відповідних доказів не містять.

Положеннями частини першої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»встановлено, що термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Отже, оскільки зазначеною нормою встановлений мінімальний строк дії договору оренди, будь-якої заборони щодо збільшення цього строку діюче законодавство не містить, суд вважає, що вимога позивача продовжити строк дії договору на десять років є його правом та не порушує права та інтереси інших осіб.

З огляду на той факт, що Договір оренди, з урахуванням протоколу узгодження змін від 06.02.2002, був укладений сторонами на десять років, суд дійшов висновку про правомірність вимог позивача про продовження дії зазначеного Договору на десять років, тобто на той самий строк, на який він був укладений.

Заперечуючи проти позову, представник відповідача зазначив, що звернення позивача з пропозицією продовжити строк дії Договору є передчасним, що знайшло своє відображення у листі Фонду комунального майна Севастопольської міської Ради від 16.08.2011.

Проте, суд не погоджується з таким твердженням відповідача, оскільки частиною другою статті 20 Господарського кодексу України передбачено право субєкта господарювання на захист своїх прав та законних інтересів, зокрема, шляхом зміни господарських правовідносин. При цьому, законодавство не обмежує субєкта господарювання у праві вимоги про внесення змін до договору в будь-який момент його дії.

За таких обставин, суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача та правомірність внесення змін до договору оренди нерухомого майна № 32-00 від 17.01.2000, виклавши пункт 9.1 зазначеного договору в наступній редакції: «Даний договір діє до 06.02.2022».

Частиною сьомою статті 84 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що в резолютивній частині рішення вказується, зокрема, про розподіл господарських витрат між сторонами, а тому, хоча позивачем і не заявлялась вимога про стягнення з відповідача судових витрат по справі, витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються судом на відповідача відповідно до статті 49 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі викладеного, керуючись статтями 43, 49, 8285, 115, 116 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ :

1.Позов задовольнити повністю.

2.Внести зміни до договору оренди нерухомого майна №32-00 від 17.01.2000, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Доріс»та Управлінням майном Севастопольської міської державної адміністрації, виклавши пункт 9.1 даного договору в наступній редакції:

«9.1. «Даний договір діє до 06.02.2022».

3.Стягнути з Фонду комунального майна Севастопольської міської ради (вул. Луначарського, буд. 5, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 25750044, відомості про наявність розрахункових рахунків в матеріалах справи відсутні) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Доріс» (вул. Адм. Октябрьського, 9, м. Севастополь, 99011, ідентифікаційний код 20716812, відомості про наявність розрахункових рахунків в матеріалах справи відсутні) державне мито в розмірі 85,00 грн. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 236,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Суддя О.О.Єфременко

Рішення оформлено відповідно до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу України і підписано 28.11.2011