Постанова № 19923305, 01.12.2011, Харківський апеляційний господарський суд

ХАРКІВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" листопада 2011 р. Справа № 5021/2161/2011

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Шепітько І.І., судя Камишева Л.М., суддя Терещенко О.І.

при секретарі Вороні В.С.

за участю представників:

позивача ОСОБА_1 за дорученням № 732 від 30.09.2011 року

3-ї особи ОСОБА_2 за дорученням № 2/0390 від 13.09.2011 року

відповідача ОСОБА_3 за дорученням б/н від 21.11.2011 року

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Харківського апеляційного господарського суду апеляційну скаргу відповідача (вх. №4621C/1-32) на рішення господарського суду Сумської області від 03 жовтня 2011 року у справі

за позовом Сумського обласного комунального підприємства «Фонд інвестування обєктів соціальної сфери та промисловості», м. Суми

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Управління майном Сумської обласної ради. м. Суми

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Обласна агенція землі та нерухомості», м. Суми

про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИЛА:

Сумське обласне комунальне підприємство «Фонд інвестування обєктів соціальної сфери та промисловості» звернулось до господарського суду Сумської області з позовом про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 року, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Обласна агенція землі та нерухомості» та Сумським обласним комунальним підприємством «Фонд інвестування обєктів соціальної сфери та промисловості».

03.10.2011 року позивач подав заяву про уточнення позовних вимог в якій просив розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Обласна агенція землі та нерухомості»та Сумським обласним комунальним підприємством «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»; та виселити Товариство з обмеженою відповідальністю «Обласна агенція землі та нерухомості»з приміщення за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 31 (а.с.32-34)

Рішенням господарського суду Сумської області від 03 жовтня 2011 року (суддя Миропольський С.О.) позов задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 року, укладений між ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»та Сумським обласним комунальним підприємством «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості». Виселено ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»з приміщення за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 31 та зобовязано передати приміщення Сумському обласному комунальному підприємству «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»у пятнадцятиденний строк з дня набрання даним рішенням законної сили. Стягнуто з ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»на користь Сумського обласного комунального підприємства «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»85,00 грн. витрат по сплаті державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Відповідач подав апеляційну скаргу, в якій просить рішення господарського суду Сумської області від 03 жовтня 2011 року скасувати та прийняти нове рішення, яким в позові відмовити. Вказує на те, що пункт 6 ст. 1 Закону України "Про захист прав споживачів " визначає "офіс" як будь-яке приміщення суб'єкту господарювання, його філії, структурного підрозділу, або представництва, а п. 26 ст. 1 прямо передбачає здійснення в "офісному приміщенні" "діяльності з реалізації товару". Таким чином, висновок суду про нецільове використання "офісного приміщення" для виставки-продажу непродовольчих товарів суперечить вказаним положенням Закону України "Про захист прав споживачів". Також зазначає, що в порушення норм процесуального права, судом справу розглянуто за відсутності представника відповідача.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що скарга не підлягає задоволенню з тих підстав, що оскаржене рішення прийняте при повному та всебічному зясуванні обставин справи, воно є обґрунтованим і відповідає як фактичним обставинам, так і вимогам чинного законодавства, просить рішення господарського суду Сумської області від 03 жовтня 2011 року залишити без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення. Вказує на те, що Закон України «Про захист прав споживачів»не регулює орендні правовідносини, які є предметом розгляду цієї справи. Відповідно до п. 1.2. договору оренди зазначене приміщення передане в оренду з метою розміщення офісу. Відповідно до п. 5.1. договору оренди орендодавець зобов'язався використовувати орендоване приміщення відповідно до його призначення та умов договору. В апеляційній скарзі відповідач не заперечує факт використання орендованого приміщення по вул. Харківська, 31 з метою розміщення виставки-продажу непродовольчих товарів, зокрема меблів та матраців «Венето». Таким чином, судом першої інстанції цілком обґрунтовано встановлено факт нецільового використання відповідачем орендованого приміщення, що є істотним порушенням умов договору.

З-тя особа у відзиві на апеляційну скаргу також зазначає, що апеляційна скарга є необґрунтованою, у звязку з чим просить рішення господарського суду Сумської області від 03 жовтня 2011 року залишити без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення. Вказує на те, що конкурс на право оренди спірного приміщення оголошувався для використання приміщення з метою розміщення офісу, виходячи з чого обраховувалась і орендна плата відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 року.

Розглянувши наявні матеріали справи, перевіривши повноту встановлених судом першої інстанції обставин та докази на їх підтвердження, юридичну оцінку, правильність застосування господарським судом Сумської області норм матеріального та процесуального права та доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених ст. 101 ГПК України, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи, колегія суддів встановила наступне.

Як встановлено господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 22 жовтня 2008 року між Управлінням майном Сумської обласної ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Обласна агенція землі та нерухомості»укладено Договір оренди нерухомого майна № 303 (а.с.14-16).

Відповідно до п.11. Договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлове приміщення, яке перебуває на балансі в управлінні майном Сумської міської ради загальною площею 94 кв. м., розміщене за адресою м. Суми, вул. Харківська, 31 на першому поверсі будинку.

Згідно з п. 1.2. Договору майно передається в оренду з метою розміщення офісу.

Відповідно до п. 5.1. Договору орендар зобов'язується використовувати орендоване приміщення відповідно до його призначення та умов договору.

З Акту прийому-передачі нежитлових приміщень від 22.10.2008 року вбачається, що нежитлове приміщення, загальною площею 94 кв. м., розміщене за адресою м. Суми, вул. Харківська, 31 передане в орендне користування ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості» (а.с.17).

З Листа Управління майном Сумської обласної ради № 3/0132 від 17.03.2011 року, отриманого директором Товариства з обмеженою відповідальністю «Обласна агенція землі та нерухомості»Покидченко Р.І. 21.03.2011 року, вбачається, що відповідача повідомлено про те, що ревізією КРУ в Сумській області в січні 2011 року в черговий раз встановлено використання нежитлового приміщення за адресою: м. Суми, вул.Харківська,31 для розміщення виставки - продажу непродовольчих товарів, зокрема, меблів та матраців „Венетто", що є порушенням пунктів 1.2 та 5.1 договору оренди, в яких обов'язком орендаря є використання орендованого майна відповідно до його призначення та умов договору оренди. В зв'язку із зазначеним відповідача попереджено про недопустимість використання орендованого майна за адресою: м. Суми, вул.Харківська,31 для виставки - продажу непродовольчих товарів та запропоновано в 15-денний термін забезпечити діяльність товариства на орендованій площі відповідно до умов договору оренди №303 від 22.10.08 р., тобто з метою розміщення офісу (а.с.20).

З матеріалів справи вбачається, що 01.04.2011 року між СОКП «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»та ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»укладено додаткову угоду про внесення змін до договору оренди, відповіднео до якої загальна заборгованість орендаря по орендній платі разом з ПДВ складає 127138,68 грн. (а.с.18).

З Листа Управління майном Сумськоїобласної ради № 3/0333 від 29.07.2011 року, направленого на адресу СОКП «Фонд інвестування обєктів соціальної сфери та промисловості» вбачається, що Управління майном Сумської обласної ради повідомляє, що ревізією по Сумській області в січні 2011 року встановлено, що орендар нежитлового приміщення за адресою м. Суми, вул. Харківська, 31 ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»використовує його не за цільовим призначенням, визначеним вищевказаним договором оренди. Приміщення надавалося для розміщення офісу, а фактично використовується з метою розміщення виставки-продажу непродовольчих товарів. СОКП «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»відповідно до договору оренди від 22.10.2008 року № 303 є орендодавцем вказаного приміщення. З метою усунення зазначеного порушення Управлінням майном Сумської обласної ради на адресу орендаря 17.03.2011 року був направлений відповідний лист (копія додається), проте до теперішнього часу відповідь на нього не отримана, а порушення орендарем не усунуто. Прошу здійснити перевірку дотримання орендарем ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»вимог договору оренди та законодавства щодо цільового використання - орендованого приміщення за адресою м. Суми, вул.Харківська, 31, за результатами якої вжити заходів щодо розірвання договору оренди у судовому порядку з причини тривалого невиконання орендарем його умов (а.с.19).

З Акту перевірки використання приміщення по вул..Харківська, 31 в м.Суми від від 04.08.2011року вбачається, що на виконання наказу директора СОКП «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»№ 92-П від 02.03.2011 року «Про створення комісії» комісія в складі голови комісії - першого заступника директора ОСОБА_6 та членів комісії - заступника директора з юридичних питань ОСОБА_1, старшого менеджера у сфері надання послуг ОСОБА_4, бухгалтера І категорії ОСОБА_5 здійснила перевірку використання нежитлового приміщення по вул. Харківська 31, м. Суми, площею 94 кв. м. ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»згідно договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 р. В результаті перевірки було з'ясовано, що приміщення площею 94 кв.м. по вул. Харківська 31, м. Суми використовується ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»не за цільовим призначенням. Відповідно до п. 1.2. договору оренди зазначене приміщення було передане з метою розміщення офісу, а фактично використовується ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»з метою розміщення виставки-продажу непродовольчих товарів, що є істотним порушенням умов договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 року (а.с.21).

Не зважаючи на отримане попередження, відповідач продовжував використовувати орендоване ним приміщення не за цільовим призначенням, а саме: для розміщення виставки-продажу непродовольчих товарів.

З Акту від 29.09.2011 року вбачається, що у зв'язку з закінченням терміну договору оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 року, укладеного між Фондом та Агенцією, Фондом було надіслано лист до Агенції про закінчення договору оренди та передання орендованого приміщення площею 87,3 кв. м., яке знаходиться за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 31. Приймання-передачу було призначено на 29.09.2011 року на 15 год. 00 хв. за адресою м. Суми, вул. Харківська, 31 та повідомлено Агенцію про дату та час шляхом надіслання поштою відповідних листів. В зазначений час уповноважені представники від Агенції не з'явилися, будь-якої інформації про причини своєї відсутності не повідомили, ключі від приміщення не передали. Комісією встановлено, що Агенцією порушено п 10.9. договору оренди, відповідно до якого у разі припинення договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю (а.с.35).

З Протоколу № 3 від 14.10.2008 року засідання конкурсної комісії на визначення права оренди комунального майна (нежитлового приміщення) конкурс на право оренди спірного приміщення оголошувався для використання приміщення з метою розміщення офісу, виходячи з чого обраховувалась і орендна плата відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 року (а.с.90,91).

Згідно з додатком 2 до Методики «Орендні ставки за використання нерухомого державного майна»розмежовується поняття офісні приміщення та розміщення виставки-продажу, окремо визначається відсоткова орендна ставка за розміщення офісних приміщень (п.9) та за проведення виставок непродовольчих товарів без здійснення торгівлі (п. 15).

Відповідно до ч.1 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства.

Відповідно до пункту 1.2. Договору майно передавалось в оренду з метою розміщення офісу.

Пунктом 5.1. Договору оренди орендаря зобов'язано використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього Договору.

Факт використання приміщення для розміщення виставки-продажу, підтверджується наявними у справі доказами та не заперечується відповідачем.

Таким чином, колегія суддів вважає, що господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що відповідач тривалий час порушує істотні умови Договору оренди щодо використання орендованого приміщення за призначенням, відповідно до умов договору оренди з метою розміщення офісу.

Посилання відповідача у апеляційній скарзі на Закон України «Про захист прав споживачів»колегія суддів вважає безпідставним, оскільки вказаний закон не регулює орендні правовідносини, які є предметом розгляду цієї справи. Відносини, що стосуються оренди комунального майна регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна»та Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України N 786 від 4 жовтня 1995 року.

Крім того, слід зазначити, що відповідачем також порушувались умови договору щодо оплати орендної плати.

Агенцією систематично порушувались умови договору оренди. З матеріалів справи вбачається, що рішенням господарського суду Сумської області від 19.05.2011 року, залишеним без змін постановою Вищого господарського суду України від 27.10.2011 року, задоволено позовну заяву позивача про стягнення з відповідача заборгованость з орендної плати у розмірі 22298,96 грн. та пені у розмірі 8,94 грн. (а.с.72-76). Позивач зазначає, що станом на 17.11.2011 року заборгованість відповідача з орендної плати за серпень, вересень та жовтень 2011 року складає 32092,20 грн.

Згідно зі ст. 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

В ч. 3 п. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Посилання відповідача у апеляційній скарзі на ст.188 Господарського кодексу України на думку колегії суддів є помилковим, оскільки Верховний Суд України з посиланням на Рішення Конституційного Суду України від 09.07.2002 року у справі № 1-2/2002 ( про досудове врегулювання спорів) зазначав, що недотримання позивачем вимог ч. 2 ст.188 Господарського кодексу України щодо обовязку надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору в разі виникнення такої необхідності не позбавляє позивача права звернутися за захистом порушеного права шляхом вчинення прямого позову до відповідача про розірвання договору (Постанова Верховного Суду України від 17.06.2008 року № 8/32 пд).

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що господарським судом обґрунтовано розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст Сумської області № 303 від 22.10.2008 року, укладений між ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»та Сумським обласним комунальним підприємством «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості».

Відповідно до ч.1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона булла одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Відповідно до пункту 10.9. Договору у разі його припинення або розірвання орендар повинен повернути майно протягом трьох робочих днів.

Приймаючи до уваги, що спірний договір розірвано, господарський суд також обґрунтовано дійшов висновку про виселення ТОВ «Обласна агенція землі та нерухомості»з приміщення за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 31 та зобовязання передати приміщення Сумському обласному комунальному підприємству «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості»у пятнадцятиденний строк з дня набрання даним рішенням законної сили.

Посилання відповідача на те, що господарський суд при прийнятті оскаржуваного рішення вийшов межі позовних вимог, колегія суддів вважає необґрунтованим оскільки прийняття рішення про зобовязання передати приміщення Сумському обласному комунальному підприємству «Фонд інвестування об'єктів соціальної сфери та промисловості» не є по суті виходом за межі позовних вимог по данія справі, а відповідно до ч.1 ст. 785 ЦК України та ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є наслідном розірвання договору шляхом повернення орендодавцеві об'єкту оренди.

Також колегія суддів вважає безпідставним твердження відповідача про те, що господарський суд повинен був відкласти розгляд справи, оскільки відповідно до ст. 75 ГПК України, якщо відзив на позовну заяву і витребувані господарським судом документи не подано, справу може бути розглянуто за наявними в ній матеріалами. З ухвали про порушення провадження у справі від 12.09.2011 року вбачається, що суд першої інстанції зобов'язав відповідача надати відзив та докази в обґрунтування своєї позиції і попереджав про можливість застосування ст. 75 ГПК України. Відповідачем зазначені вимоги суду не виконані, у звязку з чим господарським судом правомірно застосовано ст. 75 ГПК України.

За таких обставин, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення в рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів дійшла висновків про те, що місцевий господарський суд розглянув всебічно, повно та обєктивно в судовому процесі всі обставини справи в їх сукупності, належним чином проаналізував правовідносини, що виникли між сторонами, та вірно застосував норми матеріального та процесуального права.

Доводи апелянта про порушення і неправильне застосування господарським судом норм матеріального права при прийнятті оскаржуваного рішення не знайшли свого підтвердження.

На підставі наведеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що прийняте господарським судом рішення відповідає статтям 43, 85 Господарського процесуального кодексу України, вимогам щодо законності та обґрунтованості, підстав для його скасування з мотивів, наведених в апеляційній скарзі не вбачається.

За таких обставин колегія суддів вважає, що твердження відповідача, викладені ним в апеляційній скарзі, є необґрунтованими, а господарським судом першої інстанції правильно оцінені обставини справи, у звязку з чим підстав для скасування рішення та задоволення апеляційної скарги колегія суддів не вбачає.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 99, 101, пунктом 1 статті 103, статтею 105 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу відповідача залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Сумської області від 03 жовтня 2011 року у справі № 5021/2161/2011 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня набрання постановою апеляційного господарського суду законної сили.

Головуючий суддя Шепітько І.І.

Суддя Камишева Л.М.

Суддя Терещенко О.І.

Повний текст постанови підписано 28.11.2011 року.