Рішення № 19904581, 15.11.2011, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 листопада 2011 рокуСправа № 18/5026/1467/2011

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Васяновича А.В.,

секретар судового засідання Козоріз О.І.,

за участю представників сторін:

від позивача ОСОБА_1 - представник за довіреністю,

від відповідача представник не зявився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської

міської ради, м Черкаси

до Черкаської міської громадської організації “Центр Медіаініціатив”,

м. Черкаси

про розірвання договору оренди та виселення з нежитлового

приміщення, -

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Черкаської області з позовом звернулося управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради до Черкаської міської громадської організації “Центр Медіаініціатив” про розірвання договору оренди нежитлового приміщення №662 від 20 липня 2000 року та виселення відповідача з орендованого приміщення, що знаходиться за адресою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 220.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 25 серпня 2011 року було зупинено провадження у справі в звязку з призначенням судової будівельно технічної експертизи.

28 жовтня 2011 року матеріали справи повернулись за належністю до господарського суду Черкаської області.

З матеріалів справи вбачається, що експертизу проведено не було, оскільки наданий рахунок вартості експертизи відповідачем не був своєчасно оплачений.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 01 листопада 2011 року провадження у справі було поновлено та призначено розгляд справи на 15 листопада 2011 року.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю з підстав викладених у позові.

В обґрунтування заявлених позовних вимог представник позивача зазначав, що відповідачем постійно порушуються умови договору, а саме: відповідач несвоєчасно та не в повному обсязі здійснює оплату за орендоване приміщення, перепланування приміщення здійснено без згоди орендодавця та без погодження кошторису ремонтних робіт.

Також в обґрунтування заявлених позовних вимог представник позивача посилався на те, що відповідачем не виконано підпункт і) пункту 5.1 договору відповідно до якого, орендар зобовязаний у трьохмісячний термін з моменту підписання договору оформити право землекористування у встановленому законом порядку.

Представник відповідача в судове засідання не зявився, про причини неявки суд не повідомив.

Представник відповідача в судових засіданнях, які відбулися 28 липня 2011 року та 25 серпня 2011 року проти позову заперечував, з підстав викладених у відзиві на позовну заяву №17 від 28 липня 2011 року, поясненнях від 09 серпня 2011 року №20 та зазначав, що відповідач на даний час є користувачем нежилого приміщення що належить до житлового комплексу багатоквартирного жилого будинку, який разом із земельною ділянкою, на якій розташований цей будинок та прибудинковою територією створюють цілісний майновий комплекс.

Відповідно до ст. 42. ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Таким чином відповідач зазначав, що чинне законодавство не містить вимоги про необхідність оформлення кожним із співвласників багатоквартирного житлового будинку окремого права на користування своєю відповідною частиною земельної ділянки, на якій розташований цей багатоквартирний будинок.

З приводу погодження кошторису, то відповідач повідомив, що проект кошторису направлявся позивачу 19 березня 2001 року.

Станом на 27 липня 2011 року заборгованість по орендній платі відсутня, а також відповідач стверджував, що з урахуванням положень Закону України “Про посилення захисту майна редакцій засобів масової інформації, видавництв, книгарень, підприємств книгорозповсюдження, творчих спілок” припинення договору оренди приміщення та виселення редакції із займаного приміщення є неможливим.

Оскільки відповідач про час та місце проведення судового засідання повідомлений належним чином, та оскільки явка представників сторін в судове засідання обовязковою не визнавалась, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами в порядку ст. 75 ГПК України.

В судовому засіданні, яке відбулося 15 листопада 2011 року згідно ст. 85 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №18/5026/1467/2011.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, дослідивши докази, суд вважає, що позов слід задовольнити частково виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи, та встановлено судом під час розгляду даного спору, 20 липня 2000 року між управлінням комунального майна міста Черкаси (орендодавець) та Черкаською міською організацією “Центр Медіаініціатив” (орендар) було укладено договір оренди № 662 нежитлового приміщення.

На підставі рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 25 жовтня 2002 року № 678 “Про структуру, штатний розпис апарату ради та її виконавчих органів” було ліквідовано управління комунального майна м. Черкаси та створено управління власністю міста, яке визнано правонаступником управління комунального майна м. Черкаси.

Відповідно до п. 1.1. даного договору орендодавець зобовязався передати, а орендар - прийняти в оренду нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: бул. Шевченка, 220, в м. Черкаси, загальною площею 190,00 кв.м., згідно з планом (Додаток 1).

Вартість орендованого майна визначена експертним шляхом станом на 01 лютого 2000 року становить 101 849,00 грн.

Відповідно до п. 1.3 договору приміщення буде використовуватись для розміщення громадської організації та редакції газети “Антена”. Використання орендованого приміщення третіми особами, без дозволу “Орендодавця” не допускається.

Розділом 2 договору встановлено, що договір оренди укладений на термін з 01 серпня 2000 року по 31 липня 2020 року і вступає в дію з моменту його підписання.

Відповідно до п. п. 3.1. 3.3. розмір орендної плати встановлюється згідно розрахунку, що додається до договору та є його невідємною частиною (Додаток 3).

Орендна плата встановлюється з розрахунку на один місяць. Встановлена договором орендна плата підлягає індексації відповідно до індексу інфляції, який щомісячно визначається Мінстатом України.

Відповідно до п. 3.5. встановлена орендна плата перераховується “Орендодавцеві” щомісячно до 10 числа місяця, за який проводиться розрахунок.

Відповідно до ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч.ч.1, 5 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобовязання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Одностороння відмова від зобовязання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу України суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

В силу ст. 611 ЦК України, у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.

Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно ч. 1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 10 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” (в редакції станом на момент укладання договору оренди), встановлено, що істотними умовами договору оренди є:

-об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

-термін, на який укладається договір оренди;

-орендна плата з урахуванням її індексації;

-порядок використання амортизаційних відрахувань;

-відновлення орендованого майна та умови його повернення;

-виконання зобов'язань;

-відповідальність сторін;

-страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

-обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним законом з питань регулювання відносин оренди державного та комунального майна, встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Частиною 3 ст. 291 Господарського кодексу України, який набрав чинності з 1 січня 2004 року, встановлено, що договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 Господарського кодексу України.

Підстави, коли наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, встановлені ст. ст. 782, 783 Цивільного кодексу України. Таке право наймодавець має у разі, коли наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд; користується річчю всупереч договору або призначенню речі; без дозволу наймодавця передав річ у користування інший особі, своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; не приступив до проведення капітального ремонту (якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача).

Статтею 188 Господарського кодексу України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Однак при цьому слід зазначити, що недотримання позивачем вимог частини другої ст. 188 ГК України щодо обовязку з надсилання іншій стороні пропозицій про розірвання договору не позбавляє позивача права звертатися до суду за захистом порушеного права шляхом вчинення прямого позову про розірвання договору.

При цьому судом враховано лист ВГСУ від 06 серпня 2008 року за №01-8/471 та Постанову Верховного Суду України від 17 червня 2008 року зі справи №8/32 пд.

Матеріалами справи підтверджується, що 25 серпня 2009 року позивач звернувся до відповідача з листом-пропозицією за №1698, в порядку ст.188 ГК України про розірвання договору оренди та звільнення приміщення.

Відповідач вищенаведеного не спростував.

Також матеріалами справи підтверджується, що всупереч вимогам договору, відповідач не сплачував орендну плату у встановленому договором розмірі та у визначені договором строки, внаслідок чого відповідач станом на момент звернення позивача до суду, мав борг в розмірі 786 грн. 70 коп. по орендним платежам, що підтверджується карткою рахунку за період з 01 січня 2011 року по 03 серпня 2011 року (а.с. 72-74).

Відповідач даний факт належними доказами також не спростував.

Несвоєчасна сплата орендних платежів є істотним порушенням умов договору оренди, проте, в розумінні ст. 782 ЦК України підставою для розірвання договору оренди є не внесення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

З розрахунку боргу (а.с. 101) вбачається, що відповідач не допускав несплати боргу протягом трьох місяців підряд.

Що стосується доводів позивача стосовно того, що відповідач в порушення пункту 5.1 договору, не оформив право землекористування у встановленому законом порядку судом враховано наступне:

Відповідно до підпункту і) пункту 5.1 договору, орендар зобовязувався у трьохмісячний термін з моменту підписання договору оформити право землекористування у встановленому законом порядку.

Відповідно до ч. 1 ст. 42 ЗК України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Також, матеріалами справи підтверджується, що постановою Київського апеляційного господарського суду від 18 лютого 2009 року(а.с.62-66) визнано незаконними та нечинним, зокрема, рішення виконавчого комітету Черкаської міської ради від 21 червня 2005 року № 793 “Про справляння плати за користування частиною прибудинкової території”.

При цьому суд апеляційної інстанції зазначив, що Постановою Кабінету Міністрів України №588 від 31 липня 1995 року та спільним наказом Держкомзему України, Держбуду України, Держкомунгоспу України, Фонду державного майна №31/30/53/396 від 05 квітня 1996 року затверджено Положення про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання у спільне використання або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження жилих будинків.

Відповідно до п. 4.4 вищеназваного наказу, який був чинним на момент укладання договору оренди приміщення, виділення частки земельної ділянки власникам квартир і нежилих приміщень в натурі та їх окреме відчуження не допускається, договір оренди землі в зазначеному випадку не укладається, а розмір плати визначається відповідно до розміру використання відповідної частки прибудинкої території.

Порядок укладення договорів оренди землі визначений ст. 16 Закону України “Про оренду землі” від 06 жовтня 1998 року № 161-ХГУ і має спеціальну процедуру надання в оренду земельної ділянки.

Отже, доводи позивача в цій частині є безпідставними.

Водночас судом враховано, що згідно п. 5.2 договору “Орендар” зобовязаний за рахунок власних коштів проводити капітальний та поточний ремонт приміщення і обладнання (в тому числі дах, зовнішні стіни), за умови погодження з “Орендодавцем”.

Відповідачем за власні кошти було здійснено ремонт приміщення, що не заперечується позивачем, проте, відповідно до листа управління комунального майна м. Черкаси № 796 від 01 серпня 2000 року, останнє не заперечувало проти проведення ремонту приміщення за власні кошти орендаря при умові надання кошторису ремонтних робіт для розгляду та погодження.

Належних доказів того, що кошторис ремонтних робіт було зроблено, та погоджено з орендодавцем відповідач суду не надав.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи у липні 2008 року на замовлення управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради Черкаським обласним обєднаним бюро технічної інвентаризації було проведено поточну інвентаризацію орендованого приміщення і встановлено, що внаслідок перепланування приміщення його площа зменшилась з 190 кв. м до 155, 1 кв. м., що підтверджується технічним паспортом на нежитлове приміщення (копія знаходиться в матеріалах справи).

З проханням на перепланування приміщення відповідач до позивача не звертався.

З технічного паспорту також вбачається, що орендоване приміщення було самовільно перебудовано (переобладнано).

Відповідно до п. п. 5.1 договору “Орендар” має право з дозволу “Орендодавця” робити переобладнання приміщення, якщо це не веде до погіршення стану останнього.

За клопотанням відповідача ухвалою суду від 25 серпня 2011 року було призначено будівельно-технічну експертизу.

На вирішення експерту судом було поставлено питання:

-Яким був технічний стан приміщення на момент укладення договору оренди?

-Яка фактична площа орендованих відповідачем приміщень, що знаходяться за адресою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 220 була на момент укладання договору оренди?

-Яка фактична площа орендованих відповідачем приміщень, що знаходяться за адресою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 220 станом на момент проведення експертизи та розгляду справи в суді?

-Чи відбулося перепланування приміщень, які знаходяться за адресою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 220 внаслідок проведення відповідачем ремонтних робіт на даному обєкті? Якщо так, то які саме роботи по переплануванню виконані відповідачем?

-Чи відповідають проведені ремонтні робити вимогам ДБН та інших державних стандартів з питань будівництва?

-Яка кошторисна вартість ремонтних робіт здійснених відповідачем в орендованих приміщеннях, що знаходяться за адресою: м. Черкаси, бул. Шевченка, 220 у цінах на момент їх проведення та у цінах на момент експертного дослідження?

Проте, як вже зазначалося вище, експертизу проведено не було, оскільки наданий рахунок вартості експертизи відповідачем не був своєчасно оплачений.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідачем всупереч ст. ст. 33, 34 ГПК України, під час розгляду даного спору, не було спростовано належними доказами доводи позивача стосовно того, що відбулося самовільна перебудова орендованого приміщення, внаслідок якої площа останнього зменшилась, а тому суд приходить до висновку, що відповідач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі.

Вищенаведене, в розумінні ст. 783 ЦК України є самостійною підставою для розірвання договору оренди, а тому позовні вимоги про розірвання вказаного договору є обґрунтованими і підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Статтею 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 5.2. договору було передбачено, що “Орендар” зобовязаний повернути по акту прийому передачі орендоване приміщення в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі в оренду в 10-денний термін з моменту припинення або розірвання договору оренди.

Відповідно до ч.3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов'язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Таким чином, відповідач зобовязаний повернути орендоване приміщення лише в 10-денний термін з моменту розірвання договору оренди, тобто протягом 10 днів після набрання рішення суду законної сили.

Відповідно до ст.1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи, громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність мають право звертатися до господарського суду за захистом своїх порушених або оспорюваним прав.

Отже, з вимогою про виселення відповідача з орендованого приміщення позивач звернувся до суду передчасно, оскільки на даний час право позивача не порушено.

За таких обставин, позов в цій частині задоволенню не підлягає.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 49 ГПК України.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 49, 82 - 85 ГПК України суд,-

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2.Розірвати договір оренди нежитлового приміщення №662 від 20 липня 2000 року укладений між управлінням комунального майна міста Черкаси та Черкаською міською організацією “Центр Медіаініціатив”.

3.В решті вимог в позові відмовити.

4.Стягнути з Черкаської міської громадської організації “Центр Медіаініціатив”, бул. Шевченка, 220, м. Черкаси, ідентифікаційний код 25872847, р/р 2600900988001 в АТ “Укрінбанк”, МФО 354314 на користь управління власністю міста виконавчого комітету Черкаської міської ради, вул. Хрещатик, 221, м. Черкаси, ідентифікаційний код 26323095, р/р 35429002002272 УДК в Черкаській області, МФО 854018 85 грн. 00 коп. витрат на сплату державного мита та 236 грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати відповідний наказ після набрання рішення законної сили.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ХІІ ГПК України.

Суддя А.В. Васянович

Повний текст судового рішення підписано 21 листопада 2011 року.