Рішення № 18783579, 19.10.2011, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

Підлягає публікації в ЄДРСР

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"19" жовтня 2011 р.Справа № 10/17-3114-2011

за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1

до відповідача Комунальне підприємство „Теплопостачання міста Одеси”

про визнання недійсними п.п.1-3 додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. та застосування наслідків нікчемності договору оренди не житлового приміщення №10 від 01.07.2006р.

Суддя Смелянець Г.Є.

за участю представників сторін

від позивача: ФОП ОСОБА_1; ОСОБА_3 за довіреністю від 02.09.2011р. №2148;

від відповідача: ОСОБА_4 за довіреністю від 13.04.2011р. №01/11-723

Суть спору: ФОП ОСОБА_1 звернувся до КП «Теплопостачання міста Одеси»з позовом, в якому просить господарський суд Одеської області визнати недійсними п.п.1-3 додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції та застосувати до договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції згідно угоди від 01.11.2006р., та з врахуванням додаткової угоди від 01.04.2007р. до нього, передбачені законодавством наслідки недійсності як до нікчемного правочину.

В уточненнях до заявлених по справі позовних вимог від 21.09.2011р. за вх. №32898/2011 позивач просить суд визнати недійсними додаткову угоду від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, як такі, що суперечать ч.2 ст.19 Закону України «Про оренди державного та комунального майна»та визнати договір оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. припиненим з 01.07.2009р. на підставі ч.1 ст.220 ЦК України.

В уточненнях до заявлених по справі позовних вимог від 28.09.2011р. за вх.№33663/2011 позивач просить суд визнати недійсними додаткову угоду від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції відповідно до ч.1 ст.203 ЦК України, як такі, що суперечать ч.2 ст.19 Закону України «Про оренди державного та комунального майна»та застосувати до договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. наслідки недійсності, як до нікчемного правочину, у виді визнання цього договору оренди припиненим з 02.07.2009р. на підставі ч.1 ст.220, ч.2 ст.215 та ч.1 ст.216 ЦК України.

Відповідач надав до суду відзив на позов від 06.10.2011р. за вх. №34511/2011, згідно з яким просить суд відмовити ФОП ОСОБА_1 у задоволені позову, з посиланням при цьому на те, що відповідно до ст.21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»розмір орендної плати може бути змінено на вимогу сторони, зокрема, у випадку, встановленому законодавством, а ст..118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007рік», який набрав чинності 01.01.2007р. Кабінету Міністрів України надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду та зобовязано орендодавців у шестимісячний термін з моменту набрання даним законом чинності здійснити відповідно до даної правової норми перегляд договорів, що укладені до 01.01.2007р.

У запереченнях на відзив, які залучені судом до справи 10.10.2011р., позивач посилається на відсутність правових підстав для зміни орендної ставки за діючим договором оренди комунального майна, оскільки розпорядженням КМУ «Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна» від 23.05.2007р. №301-р відповідно до ст.118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” рекомендовано органам місцевого самоврядування застосувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою КМУ від 04.10.1995р. №786 під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, мм. Києві та Севастополі. Але органами місцевого самоврядування не скасовано Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіального громади міста Одеси, затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-IV від 09.11.2005р. та нової Методики не прийнято.

Ухвалою від 21.09.2011р. строк вирішення спору у даній справі продовжений господарським судом на 15 днів до 20.10.2011р. у звязку із задоволенням відповідного клопотання відповідача.

На підставі ст. 85 ГПК України у судовому засіданні за участю представників сторін оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи, та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив:

01.07.2006р. між КП „Одестеплокомуненерго” (Орендодавець) і ФОП ОСОБА_1 (Орендар) укладений договір оренди нежитлового приміщення №10, згідно з яким Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення ЦТП-62 загальною площею 147,06 кв.м., яке знаходиться за адресою вул. Заболотного,57а, вартість якого згідно з актом оцінки від 30.03.2006р. становить 218905 грн. з метою розміщення Орендарем пошив шкільної форми. Строк дії договору встановлений з 01.07.2006р. по 01.06.2007р.

01.11.2006р. між КП „Теплопостачання міста Одеси” (Орендодавець, відповідач) і ФОП ОСОБА_1 укладено угоду про викладення договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції, згідно з якою Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно не житлові приміщення, що знаходяться на 2-му та 3-му поверсі будівлі ЦТП-62 і складаються з 12-ти приміщень загальною площею 147,06 кв.м., розташованих за адресою м. Одеса, вул. Академіка Заболотного, 57,а (надалі майно), що знаходиться на балансі Орендодавця, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку не житлових приміщень від 30.03.2006р. і становить 318905 грн. Майно передається в оренду з метою використання виробництво швейних виробів.

Згідно з умовами п.2.2. угоди передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається Одеська міська рада, а Орендар користується ним протягом строку дії договору оренди.

Відповідно до умов п.11.1. угоди цей договір діє з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі орендованого майна до 01.06.2007р.

Згідно з умовами п.3.1. угоди орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати затвердженої рішенням Одеської міської ради №4840-ІV від 09.11.2005р. і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (березень 2006р.) 1276,95 грн.

01.04.2007р. між сторонами укладено додаткову угоду до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції, згідно з якою з 01.01.2007р. орендна плата визначається на підставі Постанови КМУ від 27.12.2006р. №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, пункт 29 і становить згідно розрахунку за базовий місяць (січень 2007р.) місяць оренди 2092,08 грн. без ПДВ (п.1 додаткової угоди).

Першим місяцем оплати за новими ставками орендної плати вважати січень 2007р. (п.2 додаткової угоди). Перерахунок орендної плати за січень-березень 2007р. здійснюється в квітні 2007р. (п.3 додаткової угоди).

Згідно з умовами п.4 додаткової угоди, п.11.1. угоди від 01.06.2006р. викладений в наступній редакції: „Цей договір діє з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі орендованого майна до 01.06.2009р.”

Позивач просить суд визнати недійсною додаткову угоду від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції на підставі ч.1 ст.203 ЦК України, згідно з якою зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства, з посиланням при цьому на те, що розмір орендної плати за оренду комунального майна визначений у додатковій угоді на підставі Постанови КМУ від 27.12.2006р. №1846 «Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна», що суперечить вимогам ст. 19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, згідно з якою методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються органами місцевого самоврядування - для обєктів, що перебувають у комунальній власності.

Також позивач просить суд застосувати до договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. наслідки недійсності, як до нікчемного правочину, у виді визнання цього договору оренди припиненим з 02.07.2009р. на підставі ч.1 ст.220, ч.2 ст.215 та ч.1 ст.216 ЦК України, з посиланням при цьому на те, що, із врахуванням додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди про викладення договору оренди не житлового приміщення в новій редакції від 01.11.2006р. строк дії договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. фактично становив 2 роки 11 місяців. У ч.1 ст.794 ЦК України встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації. У ч.2 ст.793 ЦК України встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, а відповідно до вимог ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного:

Як вище встановлено господарським судом предметом спору у даній справі є визнання недійсною додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції, з підстав невідповідності змісту цієї додаткової угоди вимогам закону, зокрема, ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, якою встановлено, що методика розрахунку, пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначаються: Кабінетом Міністрів України - для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, - для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування - для об'єктів, що перебувають у комунальній власності.

Як вбачається з матеріалів справи рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-IV „Про нову редакцію Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси” затверджено Методику розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси.

При цьому саме на підставі вищевказаної Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси визначений розмір орендної плати у договорі оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р., із угодою про викладення договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції від 01.11.2006р.

Більш того, вищевказана Методика розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, яка затверджена рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-IV була чинною і на момент укладення між сторонами додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції.

Проте у додатковій угоді від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції розмір орендної плати визначений на підставі Постанови КМУ від 27.12.2006р. №1846 „Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна”, пункт 29.

Згідно з п.1 Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786, із змінами внесеними Постановою КМУ від 27.12.2006р. №1846, методику і порядок розроблено з метою створення єдиного організаційно-економічного механізму справляння плати за оренду цілісного майнового комплексу державного підприємства, організації, їх структурних підрозділів (філії, цеху, дільниці) та окремого індивідуально визначеного майна державного підприємства, організації, закріпленого за військовими частинами, закладами, установами та організаціями Збройних Сил, інших військових формувань рухомого та нерухомого військового майна (за винятком озброєння, боєприпасів, бойової та спеціальної техніки), а також майна, що не ввійшло до статутного фонду господарського товариства, створеного у процесі приватизації (корпоратизації). У п. 29 Методики орендну ставку за використання нерухомого державного майна встановлено в розмірі 15%.

Таким чином додаткова угода від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції щодо визначення розміру орендної плати за оренду обєктів, які перебувають у комунальній власності на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, яка затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786, із змінами внесеними Постановою КМУ від 27.12.2006р. №1846, не відповідає вимогам ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, згідно з якою, для обєктів, що перебувають у комунальній власності Методика розрахунку пропорції розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем та порядок використання орендної плати визначається органами місцевого самоврядування.

Згідно з вимогами ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не можу суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а відповідно до вимог ч.1 ст.215 ЦК України, підставою недійсності проточину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. 1 ст.203 цього Кодексу.

У ч.1 ст.217 ЦК України встановлено, що недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсною частини.

В даному випадку вимогам ч.2 ст.19 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” не відповідає лише частина додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції, зокрема пункти 1, 2,3 щодо визначення розміру орендної плати за оренду обєктів, які перебувають у комунальній власності на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, яка затверджена Постановою КМУ від 04.10.1995р. №786, із змінами внесеними Постановою КМУ від 27.12.2006р. №1846. Поряд з цим, додаткова угода від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. була б укладена і без включення до неї пунктів 1,2,3, оскільки умовами пункту 4 цієї додаткової угоди змінений строк дії договору оренди та встановлений строк дії договору оренди до 01.06.2009р.

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги ФОП ОСОБА_1 є обґрунтованими і правомірними лише в частині визнання недійсними пунктів 1,2,3 додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції, а тому в саме в цій частині позовні вимоги задовольняються господарським судом.

Посилання відповідача на те що приписами ст.118 Закону України „Про Державний бюджет на 2007 рік” Кабінету Міністрів України надано право затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду та зобовязано орендодавців у шестимісячний термін з моменту набрання даним законом чинності здійснити відповідно до даної правової норми перегляд договорів, що укладені до 01.01.2007р., господарський суд до уваги не приймає, з наступних мотивів.

Так, ст. 118 Закону України «Про Державний бюджет України на 2007рік»установлено, що у 2007 році передача в оренду державного та комунального майна здійснюється виключно на конкурсних засадах. Орендна плата за державне та комунальне майно визначається відповідно до її ринкової вартості у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Надано право Кабінету Міністрів України затверджувати індикативні ставки орендної плати для державного та комунального майна, яке передається в оренду в містах обласного значення, містах Києві та Севастополі.

Договори оренди державного та комунального майна, укладені до 1 січня 2007 року (крім договорів на оренду державного та комунального майна, укладених бюджетними установами, Пенсійним фондом України та його органами, а також щодо цілісних майнових комплексів), у шестимісячний термін підлягають обов'язковому перегляду відповідно до встановленої норми.

В свою чергу Кабінетом Міністрів України на виконання вимог ст.118 Закону України „Про Державний бюджет України на 2007 рік” прийнято розпорядження від 23.05.2007р. №301-р „Про індикативні ставки орендної плати за використання комунального майна”, яким рекомендовано органам місцевого самоврядування застосовувати у 2007 році орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів державних підприємств та нерухомого державного майна, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. N 786 під час визначення розміру орендної плати за комунальне майно, що передається в оренду в містах обласного значення, мм. Києві та Севастополі.

Згідно ст.5 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»система місцевого самоврядування в Україні включає: територіальну громаду; сільську, селищну, міську раду; сільського, селищного, міського голову; виконавчі органи сільської, селищної, міської ради; районні та обласні ради, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст; органи самоорганізації населення.

Між тим, Одеська міська рада не приймала рішення про зміни ставок орендної плати та про внесення змін до Методики розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, яка затверджена рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-IV. Більш того, вказана Методика розрахунку граничних розмірів орендної плати за оренду майна, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади міста Одеси, яка затверджена рішенням Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-IV була чинною і на момент укладення між сторонами додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006п. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції.

Щодо позовних вимог в частині застосування до договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. наслідків недійсності, як до нікчемного правочину, у виді визнання цього договору оренди припиненим з 02.07.2009р., господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Згідно з ч.4 ст.216 ЦК України правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін.

У п.5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними” встановлено, що відповідно до статей 215 та 216 ЦК України суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.

Отже, розгляд позовних вимог в частині застосування до договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. наслідків недійсності, як до нікчемного правочину, повязаний із встановленням факту нікчемності договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р.

При цьому факт нікчемності договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. позивач повязує з тим, що сторонами недодержано вимоги закону щодо нотаріального посвідчення цього договору, зокрема вимоги ч.2 ст.793 ЦК України, згідно з якою договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Між тим, із вищевстановлених обставин справи випливає, що строк дії договору оренди не житлового приміщення №10 від 01.07.2006р., із угодою про викладення договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції від 01.11.2006р., встановлений сторонами до 01.06.2007р., тобто 11 місяців, а у додатковій угоді від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції цей строк встановлений сторонами до 01.06.2009р., тобто на 2 роки.

Отже, 11 місяців є строком, на який укладено договір оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р., із угодою про викладення договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції від 01.11.2006р., а 2 роки є строком, на який продовжено строк дії договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р., із угодою про викладення договору оренди нежитлового приміщення в новій редакції від 01.11.2006р., а тому правові підстави для нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. відсутні.

Таким чином, правові підстави для задоволення позову в частині застосування до договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. наслідків недійсності, як до нікчемного правочину відсутні у звязку з відсутністю факту нікчемності договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р.

За таких обставин, господарський суд відмовив ФОП ОСОБА_1 у задоволенні позовних вимог в частині застосування до договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. наслідків недійсності, як до нікчемного правочину, у виді визнання цього договору оренди припиненим з 02.07.2009р.

Відповідно до ст.44, 49 ГПК України судові витрати позивача по сплаті державного мита та на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на обидві сторони у справі пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст. 44, 49, ст.ст. 8285 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

В И Р І Ш И В:

1.Позов Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 задовольнити частково.

2.Визнати недійсними пункти 1,2,3 додаткової угоди від 01.04.2007р. до угоди від 01.11.2006р. про викладення договору оренди нежитлового приміщення №10 від 01.07.2006р. в новій редакції.

3.В решті позовних вимог відмовити.

4.Стягнути з Комунального підприємства „Теплопостачання міста Одеси” (65110, м. Одеса, вул. Балківська, буд.1, корп. „б”, код ЄДРПОУ 34674102) на користь Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 (65123, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) витрати по сплаті державного мита в сумі 85 (вісімдесят пять) грн., витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в сумі 118 (сто вісімнадцять) грн.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 85 Господарського процесуального кодексу України і може бути оскаржено у встановленому законом порядку.

Суддя Смелянець Г.Є.

Повне рішення складено 20 жовтня 2011 року.