Рішення № 18741, 26.06.2006, Господарський суд Херсонської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРСОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ

73000, м.Херсон, вул. Горького, 18

____________________________

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

"26" червня 2006 р. Справа № 14/138-06

Господарський суд Херсонської області у складі судді Гридасова Ю.В. при секретарі Друзяк К.Б., розглянув у відкритому судовому засіданні справу

за первісним позовом відкритого акціонерного товариства "Херсонський Облрембудтрест", м. Херсон,

до державного малого підприємства "Дайна", м. Херсон,

про стягнення 5209грн.81коп. основного боргу,

за зустрічним позовом державного малого підприємства "Дайна", м. Херсон,

до відкритого акціонерного товариства "Херсонський Облрембудтрест", м. Херсон,

про зменшення суми орендної плати за період з 01.01.05 р. по 01.02.06 р. в сумі 9538грн.20коп. з урахуванням ПДВ.

за участю представників

позивача за первісним позовом: Вервикіна І.В., дов. № 06-11/172 від 12.05.06 р.; Фільєва В.О., дов. № 06-11/172 від 12.05.06 р.,

відповідача за первісним позовом: Статівко В.І., дов. № 10 від 12.05.06 р.; Сокирко А.М., дов. № 12 від 12.05.06 р.

Позивач у первісній позовній заяві, з урахуванням заяви про збільшення розміру первісних позовних вимог (а.с. 98-99, том 1), просить стягнути з відповідача 5209грн.81коп. основного боргу з орендної плати, вартості спожитих комунальних послуг та витрат на послуги охоронної сигналізації, який виник за період з 01.01.2005 року по 01.05.2006 року, відповідно до умов договору оренди від 28.02.1997 року № 80, в обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на положення ст. ст. 610, 629, 762 ЦК України та ст. 285 ГК України.

Представники позивача за первісним позовом на засіданні суду підтримали вимоги, викладені у первісній позовній заяві та заяві про збільшення розміру первісних позовних вимог.

Представники відповідача за первісним позовом в ході судового засідання проти первісних позовних вимог заперечували, відповідно до відзиву на первісну позовну заяву, посилаючись на невиконання Позивачем за первісним позовом вимог п. 15 Договору оренди щодо тимчасового звульнення від сплати орендної плати на період проведення капітального ремонту орендованих приміщень, п. 8 "д" Договору оренди щодо надання обґрунтування фактичних витрат на користування комунальними послугами за період з 01.01.05 р. по 01.02.2006 р. з урахуванням проведення в орендованих приміщеннях капітального ремонту і відсутності в приміщеннях опалення, водопостачання, каналізації та електропостачання. На думку Відповідача за первісним позовом розрахунок орендної плати, складений Позивачем за первісним позовом за період з 01.01.05 р. по 01.02.06 р. має становити не 3998,94грн., а лише 1063,50грн.

Відповідач за первісним позовом у зустрічній позовній заяві просить зменшити суму орендної плати за період з 01.01.05 р. по 01.02.06 р. в сумі 9538грн.20коп. з урахуванням ПДВ, відповідно до умов договору оренди № 80 від 28.02.97 р., та на підставі положень п. 6 ст. 762 ЦК України та п. 2 ст. 286 ГК України, посилаючись на наступні обставини.

На підставі договору оренди № 80 від 28.02.97 р., та заяви ДМП "Дайна" до Херсонського міськвиконкому, був отриманий Дозвіл № 545 на розміщення та експлуатацію об'єкта торгівлі, громадського харчування та сфери послуг ДМП "Дайна". Місце здійснення діяльності було визначене за адресою: м. Херсон, вул. Миру, 32, магазин продовольчих товарів. Дія Дозволу розпочалася 02.04.97 року, що одночасно стало початком роботи магазину, магазин функціонував разом зі складськими приміщеннями. Загальна площа орендованих приміщень в лютому 1997 складала 205 кв. метрів, магазин був обладнаний необхідними інженерними комунікаціями водогонів, каналізації, теплопостачання та електропостачання. Розмір орендної плати в січні 2005 року складав 862,3 грн. за 165 кв. метрів орендованих площ, та змінювалась від розміру коефіцієнтів інфляції та площі приміщень, що також змінювалась. Розрахунок орендної плати по ДМП "Дайна" з 01.01.05 р. по 01.02.06 р. додається в додатку, згідно якого, як вважають представники ДМП "Дайна", сума орендної плати, яка повинна бути сплачена на користь ВАТ "Херсонський Облрембудтрест", складає 9538,2 грн.

Згідно пункту 6, статті 283 Господарського Кодексу України, до відносин оренди застосовуються положення ЦК України з урахуванням особливостей ГК України. Згідно пункту 6, статті 762 ЦК України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло використовуватися ним через обставини, за які він не відповідає. Згідно пункту 2, статті 286 ГК України, орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбаченні договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкту оренди.

ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" своїм листом № 06-11/297 від 15.09.04 р. поставив перед нашим підприємством вимогу звільнити орендовані нами приміщення в термін до 15.10.04 р. і перейти в інші приміщення на 3, 4 та 5 поверхах у зв'язку з початком капітального ремонту в будинку по вул. Миру, 32. ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" своїми листами № 06-11/64 від 04.10.04; № 06-11/379 від 23.11.04; № 06-11/410 від 23.12.04; № 06-11/141 від 13.05.05; № 06-11/41 від 13.06.05; № 06-11/228 від 26.07.05; № 03-18/379 від 26.09.05 продовжував наполягати на звільнені орендованих приміщень. Виконуючи вимоги ВАТ "Херсонський Облрембудтрест", наше підприємство було вимушене звільнити більшу частину орендованих приміщень в результаті чого площа орендованих приміщень зменшилося з 165 до 76 кв. метрів. Ремонтно-будівельні роботи, що проводились Відповідачем, привели до фактичного припинення електропостачання, холодного та гарячого водопостачання на орендованих площах магазину та складських приміщеннях. Орендовані приміщення мали пробоїни в стінах, стелі, був зруйнований навіс над входом до магазину, зламана пластикова вагонка, побитий шифер, пошкоджено електроосвітлення. Визначенні недоліки були зафіксовані в актах від 12.02.05 р.; 25.02.05р.; 28.03.05 р.; 28.04.05 р.; 28.05.05.р, та 29.06.05 р., які надаються в додатках. Керівництво ДМП "Дайна" неодноразово зверталося до ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" з питаннями покращення технічного стану орендованих приміщень що зафіксовано в листах № 19 від 21.12.04 р.; б/н від 03.01.05 р.; № 15 від 15.07.05 р.; № 44/1 від 29.09.05 р. та № 62 від 16.11.05 р.; що, однак не покращило технічний стан орендованих приміщень на день складення позову.

Представники відповідача за первісним позовом в ході судового засідання підтримали позовні вимоги, викладені у зустрічній позовній заяві.

Представники позивача за первісним позовом в ході судового засідання заперечували проти зустрічних позовних вимог, відповідно до відзиву на зустрічну позовну заяву, посилаючись на наступні обставини.

Позивачем було складено акти обстеження орендованих приміщень в період з лютого по червень 2005року.

Однак, види робіт, вказані у актах, не відповідають тим роботам, які факти чно виконувались та підтверджені актами виконаних робіт. Це, на думку представників ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" свідчить про те, що акти було складно задніми числами та в односторонньому порядку, представників ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" та експлуатуючої організації для участі в складанні актів не запрошували.

Так, в акті обстеження від 12.02.2006 р. вказано, що у лютому 2005 р. прово дились роботи по заміні віконних блоків, у зв'язку з чим магазин не працював 8 днів. Відповідно до актів виконаних робіт у лютому 2005 р. не проводились роботи по заміні віконних блоків. В актах обстеження за березень та квітень 2005 р. вказано, що проводи лись роботи по заміні віконних блоків, заміні та демонтажу інженерних комунікацій, у зв'язку з чим магазин не працював у березні -12 днів, у квітні -14 днів. Відповідно до актів виконаних робіт у березні та квітні 2005 р. не проводились роботи по заміні віконних блоків та сантехнічні роботи у підвалі та на 1-му поверсі. Сантехнічні ро боти проводились по квартирно на 4-5 поверхах.

У зв'язку з вищевикладеним представники ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" вважають, що акти обстеження складались не в момент проведення ремонтних робіт, а на теперішній час та не можуть бути предметом доказування фактів, викладених в них.

В своїй заяві керівник ДМП "Дайна" вказує, що ремонтно-будівельні роботи, які проводи лись ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" привели до фактичного припинення опалення, каналізації, хо лодного та гарячого постачання, електропостачання в магазині та складському приміщен ні. Це не відповідає дійсності, тому що у приміщеннях, орендованих ДМП "Дайна" на 1-му поверсі не було ні опалення, ні гарячої води, ні каналізації.

У зв'язку з тим, що в минулому ця будівля використовувалась, як гуртожи ток, умивальники та туалети знаходились у кінці коридору, що підтверджується поетажним планом-схемою 1-го поверху будівлі.

Опалення та гаряча вода у будівлі були відсутні (акт обстеження від 25.11.99 р. за участю представника ТЕЦ коменданта, та завгоспа ВАТ "Херсонський Облрембудтрест"). У зимній період орендар користувався електроприладами опалення.

У жовтні 2005 р. орендар самовільно без дозволу ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" приєднав свої труби до стояків холодної та гарячої води, каналізації житлового будинку, встановив у примі щенні магазину 1 унітаз, 3 умивальники, 2 змішувачі на холодну та гарячу воду, чим, на думку представників ВАТ "Херсонський Облрембудтрест", по рушив умови Договору оренди, зокрема п. п. 11, 13, 14 Договору оренди, про що складено акт технічного обстеження орендованих приміщень за участю ДМП "Дайна". ДМП "Дайна" по рушено умови Договору оренди, тому ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" звернулось до суду з позовом про розірвання До говору оренди.

Електроенергія у орендованих приміщеннях була до грудня 2005 р. У зв'язку з заборгованістю орендаря по орендній платі та комунальним послугам у грудні 2005 р. електроенергія орендарю була відключена. 22.12.2005 р. було складено спільний акт за участю представника ДМП "Дайна" Сокирко А.М., Жук Р.В., Коновалова А.В., Притули Г.С., в якому зафіксовані показники електролічильника, тобто кількість електроенергії спожитої орендарем.

Окрім цього, у судовому засіданні, яке відбулось 26.06.06 р. представник ДМП "Дайна" Сокирко А.М. визнав у повному розмірі орендну плату, комунальні платежі та інші послуги за період з січня по травень 2005 р.

У зустрічній позовній заяві керівник ДМП "Дайна" вказує, що було зруйновано навіс над входом до магазину. Однак, як стверджують представники ВАТ "Херсонський Облрембудтрест", навіс був встановлений орендарем самовільно, без узгоджен ня з орендодавцем та з порушенням правил охорони праці. (він встановлений у місці про ходження газової труби), про що останні повідомляли орендаря своїм листом за № 06-11/228 від 26.07.05 р.

На підставі вищенаведеного представники ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" вважають, що немає підстав для зменшення роз міру орендної плати та комунальних послуг.

На думку представників ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" заборгованість орендаря по орендній платі за період з січня 2005 р. по травень 2006р. складає 2170грн.46коп., заборгованість по оплаті за електроенергію за цей період складає 2590грн.34коп. (розрахунок електроенергії проведено відповідно по показань обліку елек тролічильників, які встановлені у орендаря та показання яких щомісячно знімались пред ставником експлуатуючої організації.), заборгованість по оплаті за охоронну сигналізацію нарахована у розмірі 284грн.57коп. (розрахунок проведено відповідно до кількості орендарів та площі, яку вони займають), заборгованість по оплаті за воду та стоки нарахована у розмірі 164грн.43коп. та розрахована відповідно до площі, яку займають орендарі, всього заборгованість складає 5209грн.81коп.

Згідно з положеннями ч. 3 ст. 77 ГПК України у судовому засіданні оголошувались перерви з 15.05.06 р. до 30.05.06 р., з 30.05.06 р. до 26.06.06 р.

За клопотанням сторін (а.с. 2, том 2) даний спір вирішується у більш тривалий строк, ніж встановлено частиною першою статті 69 Господарського процесуального кодексу України.

Заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, що прибули в судове засідання, дослідивши матеріали справи, господарський суд

в с т а н о в и в :

В обґрунтування первісного позову позивач –ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" представив засвідчену копію Договору № 80 на оренду нежитлових приміщень в будинках бавовняно-паперового об`єднання від 28.02.1997 року, підписаного від імені житлово-комунального відділу ВАТ ХБК начальником ЖКВ Бондаренко П.М.

В обґрунтування зустрічного позову відповідач за первісним позовом –ДМП "Дайна" представив засвідчену копію Договору № 80 на оренду нежитлових приміщень в будинках бавовняно-паперового об`єднання від 28.02.1997 року, підписаного від імені житлово-комунального відділу ВАТ ХБК заступником генерального директора ВАТ ХБК –Литвиновим Г.А.

Предметом оренди за обома вказаними договорами є нежитлові приміщення в одному випадку 210 м. кв. в іншому - 205 м. кв. в будинку по вул. Миру, 32 у м. Херсоні, виділені ДМП "Дайна" в одному випадку під склад, в іншому під магазин, склад.

Як зазначає позивач у первісній позовній заяві, приміщення були передані в оренду ДМП "Дайна" згідно з актом прийому-передачі від 01.08.1999 р., однак самого акту для огляду та залучення до матеріалів справи не представив, вказаний факт не заперечувався Відповідачем за первісним позовом у судовому засіданні.

Згідно з договором купівлі-продажу 31 травня 2000 р. новим власником будівлі по вул. Мира, 32 стало ВАТ "Херсонський Облрембудтрест".

Згідно з вимогами ст. 268 Цивільного кодексу УРСР (1540-06), положення якого діяли на час укладання договору купівлі-продажу від 31.05.2000 р., при переході права власності на здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника.

Договір найму зберігає чинність і при переході майна від однієї державної організації (наймодавця) до іншої.

01.02.2000 р. між ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" та ДМП "Дайна" укладено Додаткову угоду до Договору оренди № 80 від 28.02.1997 р. та встановлено площу орендованих ДМП "Дайна" приміщень –135 м. кв., і розмір орендної плати –831грн.00коп. (Додаток № 1 до Договору оренди в редакції від 01.02.2000 р.).

01.02.2005 р. між ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" та ДМП "Дайна" укладено Додаткову угоду до Договору оренди № 80 від 28.02.1997 р. та встановлено площу орендованих ДМП "Дайна" приміщень –165 м. кв., і розмір орендної плати –864грн.73коп. (Додаток № 1 до Договору оренди в редакції від 01.02.2005 р.).

24.06.2005 р. між ВАТ "Херсонський Облрембудтрест" та ДМП "Дайна" укладено Додаткову угоду до Договору оренди № 80 від 28.02.1997 р. та встановлено площу орендованих ДМП "Дайна" приміщень –130 м. кв., і розмір орендної плати –707грн.86коп. (Додаток № 1 до Договору оренди в редакції від 24.06.2005 р.).

Спірні правовідносини як за первісним так і за зустрічним позовами виникли та продовжують існувати з 01.01.2005 року, тому мають регулюватися положеннями Цивільного та Господарського кодексів України.

Відповідно до п. 5 Договору орендар зобов'язаний перерахувати орендну плату не пізніше 5-го числа поточного місяця та одночасно повідомляти про кожний внесений пла тіж. Оплату проводити по рахункам орендаря.

Пунктом 8 "д" Договору оренди передбачено, що орендар сплачує фактичні затрати за користування комунальними послугами, водою, каналізацією, електроенергією.

Орендар починаючи з січня 2005 р. орендну плату та комунальні послуги сплачує частково, у зв`язку з чим виникла заборгованість.

Згідно з розрахунком Позивача за первісним позовом заборгованість Відповідача за первісним позовом з орендної плати за період з січня 2005 р. по травень 2006 р. складає 2170грн.46коп., з урахуванням оформлених сторонами у додаткових угодах змін до Договору оренди щодо площі орендованих нежитлових приміщень та суми орендної плати. Заборгованість по оплаті витрат на електроенергію за вказаний період складає 2590грн.34коп., при цьому, розрахунок електроенергії проведено відповідно по показань обліку електролічильників, які встановлені у орендаря та показання яких щомісячно знімались представником експлуатуючої організації, та з урахуванням умов п. 8 Договору оренди як в редакції Позивача так і в редакції Відповідача за первісним позовом. Заборгованість по оплаті витрат на воду та стоки за вказаний період нарахована у розмірі 164грн.43коп. та розрахована відповідно до площі, яку займають орендарі, та з урахуванням умов п. 8 Договору оренди як в редакції Позивача так і в редакції Відповідача за первісним позовом. Заборгованість по оплаті за охоронну сигналізацію становить 284грн.57коп. (розрахунок проведено відповідно до кількості орендарів та площі, яку вони займають) однак, умовами Договору оренди, оплата Відповідачем витрат Позивача за первісним позовом на охоронну сигналізацію не передбачена, зміни до Договору оренди з цього приводу сторонами не вносились. Всього, за розрахунком Позивача за первісним позовом, заборгованість складає 5209грн.81коп.

Господарським судом не приймаються до уваги посилання Відповідача за первісним позовом, в обґрунтування заперечень на первісний позов, на умови п. 15 Договору оренди, як в редакції Позивача так і в редакції Відповідача за первісним позовом, оскільки орендна плата не стягується лише у разі тимчасового звільнення орендованих приміщень для проведення капітального ремонту, фактично ж у 2005році з оренди було прийнято по акту прийому-передачі від 01.02.2005 р. приміщення на другому поверсі площею 36 м. кв. (звільнено 26.12.2004 р.), приміщення на другому поверсі площею 17,3 м. кв. (звільнено 6.01.2005 р.), приміщення на другому поверсі площею 17,1 м. кв. (звільнено 15.01.2005 р.). Згідно листа ДМП "Дайна" від 08.06.2005 р. та додаткової угоди від 24.06.2005 р. з оренди прийнято приміщення площею 35 м. кв., орендовані приміщенння для проведення капітального ремонту після 24.06.05 р. (дата останньої Додаткової угоди до Договору оренди) не звільнялись, двухсторонні акти прийому-передачі орендованих приміщень не складались, Додатткові угоди сторонами не укладались.

У зв`язку з несвоєчасним підписанням Орендарем документів щодо часткового звільнення орендованих приміщень бухгалтерія Орендодавця прово дила нарахування орендної плати за попередніми розцінками, а після підписання додаткових угод та актів прийому-передачі проводила перерахунок орендної плати.

У зустрічній позовній заяві Відповідач за первісним позовом, посилаючись на положення ст. 762, пункт 6 ЦК України та ст. 286, пункт 2 ГК України, фактично просить зменшити не розмір орендної плати, а розмір основного боргу, що утворився за період з 01.01.05 р. по 01.02.06 р. у загальній сумі 9538грн.20коп. Разом з тим, зазначеними нормами матеріального права передбачено право вимоги Орендаря зменшення саме розміру орендної плати, а не заборгованості, яка вже існує, якщо через обставини, за які він (Орендар) не відповідає, змінилися передбаченні договором умови господарювання або істотно погіршився стан об'єкту оренди.

Господарським судом не приймаються до уваги посилання Відповідача за первісним позовом на зміни передбаченних Договором оренди умов господарювання, істотне погіршення стану об'єкту оренди внаслідок здійснення Орендодавцем капітального ремонту будівлі, в якій орендуються приміщення, оскільки умовами Договору оренди (п. 15) передбачене право Орендодавця на проведення капітального ремонту з тимчасовим припиненням оренди приміщень. Однак, Орендар продовжує користуватися приміщеннями, у яких здійснюється капітальний ремонь не дивлячись на вимоги Орендодавця про їх звільнення на період ремонту.

Відповідно до положень ст. 526 Цивільного кодексу України (435-4) зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

За вказаних обставин, первісні позовні вимоги підлягають задоволенню в частині щодо стягнення суми основного боргу у розмірі 4925грн.24коп. Не підлягають задоволенню позовні вимоги в частині щодо стягнення 284грн.57коп., не передбачених Договором оренди, витрат Позивача за первісним позовом на послуги з охоронної сигналізації.

Зустрічні позовні вимоги не підлягають задоволенню у повному обсязі.

Заява позивача про вжиття заходів до забезпечення позову залишається судом без задоволення, оскільки позивачем не предстатвлено доказів на обґрунтування викладених у заяві (клопотанні, викладеному у первісній позовній заяві) обставин.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на відповідача та позивача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі зазначених вище норм матеріального права, керуючись ст. ст. 82-85 Господарського процесуального кодексу України,

в и р і ш и в :

1. Первісний позов задовольнити частково.

2. Стягнути з державного малого підприємства "Дайна", ідентифікаційний код –14123404, адреса –м. Херсон, вул. 40 років Жовтня, 102, р/рахунок - № 26002511 в Херсонській обласній Філії АКБ "Укрсоцбанк", МФО –352015, на користь відкритого акціонерного товариства "Херсонський Облрембудтрест", ідентифікаційний код –01293116, адреса –м. Херсон, вул. 9-го Січня, 32/30, р/рахунок - № 26000301000006 в ХФ "Трансбанк", МФО –352822, 4925грн.24коп. основного боргу з орендної плати та вартості спожитих комунальних послуг, 96грн.43коп. витрат по сплаті державного мита, 111грн.56коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

3. Відмовити в задоволенні первісних позовних вимог в частині щодо стягнення 284грн.57коп. вартості послуг з охоронної сигналізації.

4. В задоволенні зустрічного позову відмовити.

5. Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення десятиденного строку з дня його прийняття.

Суддя Ю.В. Гридасов.

Дата оформлення та підписання рішення

відповідно до вимог ст. 84 Господарського

процесуального кодексу України 26.06.2006р.