Рішення № 18621549, 03.10.2011, Господарський суд Сумської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

03.10.11 Справа № 5021/1722/2011. за позовом: Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Суми до відповідача: Публічного акціонерного товариства «Укртелеком» в особі Сумської філії Публічного акціонерного товариства «Укртелеком», м. Суми

про визнання договору оренди частково недійсним

СУДДЯ С.В. ЗАЄЦЬ

При секретарі судового засідання Ж.М. Гордієнко

За участю представників сторін:

від позивача: ОСОБА_2, довіреність від 08.07.2010р.,

ОСОБА_3, довіреність від 11.08.2011р.

від відповідача: ОСОБА_4, довіреність № 263 від 13.06.2011р.

Суть спору: Позивач просить суд визнати недійсним пункт 1.1 договору оренди нерухомого майна товариства від 12.10.2009р. № 436-598107, згідно якого «Орендодавець передає, а Орендар бере в строкове платне користування нерухоме майно в АДРЕСА_2, загальною площею 216 квадратних метри виробничих та адміністративних приміщень для розміщення промтоварного магазину»; Визнати недійсним останнє речення пункту 12.5 договору оренди нерухомого майна товариства від 12.10.2009р. № 436-598107, згідно якого «Вартість поліпшень орендованого майна, які зроблені Орендарем і які неможливо відокремити без його пошкодження, не підлягають компенсації Орендодавцем»; Стягнути з відповідача на користь позивача витрати по сплаті державного мита в розмірі 170 грн. 00 коп. та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу в розмірі 236 грн. 00 коп.

Згідно відзиву на позовну заяву № 01/02-273 від 31.08.2011р., відповідач заперечує проти позовних вимог та просить суд відмовити в їх задоволенні.

У відповідності до заперечення на відзив на позовну заяву від 06.09.2011р. (вхідний номер 13307), позивач підтримує позовні вимоги повністю.

06.09.2011р. позивачем до суду було подане уточнення позовних вимог, де він, у зв`язку з тим, що п. 1.1 є істотною умовою договору, а саме предметом договору, а визнання його недійсним фактично встановить недійсність всього договору оренди нерухомого майна товариства № 436-598107 від 12.10.2009р., просить суд визнати недійсним повністю договір оренди нерухомого майна товариства № 436-598107 від 12.10.2009р.

У судовому засіданні від 29.09.2011р. представник відповідача подав суду заяву № 01/02-546 від 28.09.2011р., в якій просить суд приєднати до матеріалів справи Акт обстеження приміщень будинку зв`язку, які передані в оренду ФОП ОСОБА_1 від 26.09.2011р., фотографії приміщення, копію листа ФОП ОСОБА_1 до СФ ПАТ «Укртелеком» від 24.06.2011р. про зменшення орендних площ, копію листа СФ ПАТ «Укртелеком» до ФОП ОСОБА_1 від 04.07.2011р. № 590000/8-1889 щодо дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна товариства у відповідь на лист від 24.06.2011р., копію квитанції з повідомленням про вручення листа від 04.07.2011р. № 590000/8-1889, копію листа ФОП ОСОБА_1 від 06.07.2011р. про розірвання договору оренди, копію заяви ФОП ОСОБА_1 від 18.07.2011р. про відкликання свого листа від 06.06.2011р. щодо розірвання договору. Зазначена заява підлягає задоволенню, дані документи долучаються судом до матеріалів справи.

Також у судове засідання від 29.09.2011р. представник позивача подав заперечення на відзив на позовну заяву б/н від 28.09.2011р., відповідно до яких додатково обґрунтовує свої вимоги та просить суд задовольнити позовні вимоги повністю з урахуванням уточнень від 06.09.2011р.

У даному судовому засіданні представники позивача підтримують позовні вимоги повністю з урахуванням уточнень від 06.09.2011р., а представник відповідача заперечує проти їх задоволення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, оцінивши надані докази, суд встановив -

12 жовтня 2009 року між ПАТ «Укртелеком» в особі директора Сумської філії ПАТ «Укртелеком» (Орендодавець) та Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 (Орендар) було укладено договір № 436-598107 оренди нерухомого майна товариства в АДРЕСА_2, загальною площею 216 квадратних метри виробничих та адміністративних приміщень для розміщення промтоварного магазину.

01 лютого 2010р. було укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди нерухомого майна товариства від 12.10.2009р. № 436-598107, згідно якої пункт 2.1. вищевказаного договору викладено в наступній редакції: «Передача Орендареві майна, вказаного в п. 1.1. договору в користування здійснюється після виконання останнім робіт по ремонту приміщення. Акти приймання-передачі майна підписуються повноважними представниками сторін договору, не пізніше 01 лютого 2010р. При цьому ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до Орендаря з моменту підписання Акту приймання-передачі».

Згідно абзацу 2 п. 3.1. договору датою початку оплати оренди пропорційно площі приміщення, в якій був виконаний ремонт, площею 87,4 кв. м. є 01 лютого 2010 року. Датою початку оплати оренди за частину приміщення, площею 128,6 кв. м. є 01 січня 2011 року.

Як вбачається з матеріалів справи, 01.02.2010р. між сторонами був складений Акт приймання - передачі майна від 01.02.2010р., згідно якого Орендодавець (відповідач) передав, а Орендар (позивач) прийняв нежитлове приміщення, площею 216 кв. м. у будинку АДРЕСА_2.

Представники позивача в судовому засіданні пояснювали, що орендоване позивачем майно не можливо було використовувати за його цільовим призначенням, оскільки дах приміщення та його каналізація несправні, через що орендар не мав змоги в повному обсязі користуватись своїми правами та вказані факти ставили під загрозу пошкодження майна орендаря.

Представники позивача у судовому засіданні зазначають, що при підписанні договору оренди орендар не був ознайомлений із несправностями приміщення і виявив дані недоліки лише після підписання акту приймання-передачі орендованого приміщення під час його експлуатації. При візуальному огляді приміщення позивач не міг бачити прихованих дефектів, а саме стан даху та водопровідних мереж.

Відповідно до ч. 1 ст. 767 Цивільного кодексу України наймодавець зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Згідно частини 2 вказаної статті наймодавець зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Як вбачається з матеріалів справи, позивач неодноразово звертався до відповідача із заявою щодо ремонту даху орендованого приміщення та каналізації (І том, а. с. 34, 39). Відповідач виявлені порушення не усунув, про що свідчать акти обстеження (І том, а. с. 36 - 38, 40 41, 43 - 44).

Оглядаючи надані позивачем фотографії орендованого приміщення (І том, а. с. 45-47, ІІ том, а. с. 37-41), суд встановив, що стеля та стіни даного приміщення були пошкоджені грибком та пліснявою, а саме приміщення знаходилось у непридатному для його використання стані.

Позивач не мав можливості в повному обсязі користуватись орендованим майном, оскільки ремонт даху та каналізації орендодавцем проведений не був. Листом № 594000/19-29 від 25.02.2011 року відповідач зобов'язався виконати ремонт даху в літній період. При цьому, ремонт виконано не було, через що позивач не мав змоги в повному обсязі користуватись орендованим майном.

Тобто позивач, за умовами укладеного з відповідачем договору зобов`язаний був використовувати орендоване майно для розміщення промтоварного магазину.

Об`ємно-планувальні рішення для приміщень підприємств торгівлі, що виділяються, повинні відповідати вимогам ДБН В 2.2.-23:2009 «Будинки і споруди «Підприємства торгівлі», які затвердженні Наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 19.01.2009р. № 4:

1.1. ці норми поширюються на проектування нових, реконструкцію і розширення існуючих будинків та окремих приміщень підприємств роздрібної торгівлі (магазинів. ринків), за винятком будинків оптової (гуртової) торгівлі, магазинів з продажу автомобілів (автосалонів) і запчастин до них, магазинів зброї, магазинів-складів будівельних матеріалів, магазинів виробничих фірм, а також магазинів тимчасового функціонування.

1.2. Вимоги цих норм є обов`язковими для юридичних, фізичних осіб суб`єктів інвестиційної діяльності на території України незалежно від форм власності та відомчої належності.

Отже, використання орендованих позивачем приміщень під розміщення промтоварного магазину суперечить призначенню цих приміщень та вимогам СНиП 2.09.02-85 Споруди промислових підприємств зі змінами, затвердженими Наказом Держбуду України від 21.10.2004 року № 195, оскільки, норми встановлюють вимоги до виробничих та адміністративних приміщень, які передавались в оренду для розміщення промтоварного магазину.

Як вбачається з висновку будівельно-технічного дослідження № 3/07/11 від 13.07.2011 р. нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 216 кв. м., відповідно до даних технічного паспорту станом на 29.01.2004 р., не відповідає вимогам п. п. 4.2., 8.2., 8.3., 8.4., 8.5., 8.6., 8.7 ДБН В 2.2.-23:2009 «Будинки і споруди «ПІДПРИЄМСТВА ТОРГІВЛІ», що передбачені для розміщення підприємств роздрібної торгівлі.

У судове засідання від 29.09.2011р. представник відповідача подав фотографію спірного приміщення, з якої, на думку відповідача, вбачається використання позивачем орендованого приміщення в якості магазину взуття на момент розгляду справи. При цьому, представники позивача в засідання зазначали, що спірне приміщення на момент розгляду справи позивачем не використовується через відсутність належних умов (не проведення відповідачем ремонту) для його використання.

Дана фотографія не може бути прийнята судом в якості належного доказу використання позивачем орендованого приміщення, оскільки на ній відсутня дата і не вбачається коли саме вона була зроблена, тобто коли даний магазин функціонував, а позивач, відповідно, використовував орендоване приміщення.

Згідно із статтями 4, 10 та 203 Цивільного Кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу України, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 цього Кодексу, в якій містяться загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно ч.1ст.207 Господарського кодексу України, господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону може бути на вимогу однієї із сторін визнано судом недійсним повністю або в частині.

Враховуючи все викладене, укладений між сторонами даної справи договір оренди нерухомого майна від 12.10.2009р. № 436-598107 суперечить вимогам ч.1 ст.767 ЦК України щодо передачі наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна та вимогам ДБН В 2.2-23:2009 «Будинки і споруди «ПІДПРИЄМСТВА ТОРГІВЛІ», оскільки, передані в оренду приміщення не призначені для розміщення в них підприємств торгівлі.

Таким чином, позовні вимоги правомірні, обґрунтовані, повністю підтверджуються матеріалами справи, тому підлягають задоволенню у повному обсязі з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог.

При цьому, суд зазначає, що фактичне користування майном на підставі договору оренди, унеможливлює проведення між сторонами реституції, так як використання майна «річ» безповоротна і відновити сторони в первісне положення практично неможливо. Тому даний договір визнається недійсним і припинятися на майбутнє.

З огляду на вищевикладене, заперечення відповідача проти позову судом не приймаються та спростовуються матеріалами справи.

Згідно ст. ст. 44, 49 ГПК України, понесенні позивачем витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 44, 49, 82 - 85 Господарського процесуального кодексу України суд, -

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити.

2.Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна товариства № 436-598107 від 12.10.2009р., укладений між Фізичною особою підприємцем ОСОБА_1 (АДРЕСА_1, код НОМЕР_1) та Публічним акціонерним товариством «Укртелеком» в особі Сумської філії Публічного акціонерного товариства «Укртелеком» (40030, м. Суми, вул. Іллінська, 2, код 23825401).

СУДДЯ С.В. ЗАЄЦЬ

Повне рішення складене 06.10.2011р.