Рішення № 17865619, 09.08.2011, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 серпня 2011 рокуСправа № 07/931

За позовом приватного підприємства “Бізнес - Гранд”

до Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація”

третя особа на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору - Черкаська обласна рада

про стягнення 619241 грн.

Суддя Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Сиволовська О.І.

Представники сторін:

від позивача: ОСОБА_1 за довіреністю від 12.09.2010р., ОСОБА_2 за довіреністю від 12.09.2010р;

від відповідача: ОСОБА_3 за довіреністю від 20.05.2010р., ОСОБА_4 за довіреністю від 08.06.2010р.;

від третьої особи: ОСОБА_5 за довіреністю від 01.06.2011р.

Приватне підприємство “Бізнес - Гранд” звернулося до господарського суду Черкаської області з позовом до Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” про стягнення 688981 грн. боргу у вигляді вартості поліпшень орендованого нерухомого майна, які не можуть бути відокремлені від цього майна без заподіяння йому шкоди.

В обґрунтування позову позивач вказав на невиконання відповідачем зобовязання за договором оренди нерухомого майна від 18.07.2007р. №212 щодо відшкодування позивачу вартості зроблених на замовлення останнього приватним підприємством “Науково-виробнича фірма “Порив” зі згоди орендодавця і власника майна невідокремлюваних поліпшень орендованого позивачем нерухомого майна, які не можна відокремити від цього майна без заподіяння йому шкоди, у сумі 688981 грн.

Заявою від 08.08.2011р. позивач зменшив розмір позовних вимог з 688981 грн. до 619241 грн.

Зменшення позивачем розміру позовних вимог відповідає наданим йому ст. 22 Господарського процесуального кодексу України правам, тому було прийняте господарським судом.

Відповідач проти позову заперечив, зазначивши при цьому, що за договором оренди нерухомого майна від 18.07.2007р. №212 та чинним законодавством він не зобовязаний відшкодовувати позивачу вартість капітального ремонту орендованого майна. За твердженням відповідача позивач провів не капітальний ремонт орендованих складських приміщень, а здійснив їх перепланування (з вибиттям стін та закладанням цеглою вікон), переобладнання та реконструкцію на власний розсуд без належного погодження з орендодавцем та власником майна, пристосувавши складські приміщення під власну господарську діяльність. Відповідач також не погодився з обсягами виконаних підрядних робіт та їх вартістю, які за його твердженням також не були з ним узгоджені.

Відповідач заявив клопотання про заміну його, як неналежного відповідача, належним відповідачем - Черкаською обласною радою. Господарський суд залишив це клопотання без задоволення як безпідставне. Натомість ухвалою від 14.06.2010р. господарський суд залучив Черкаську обласну раду до участі у справі як третю особу на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет позову.

За клопотанням відповідача господарський суд ухвалою від 19.07.2010р. призначив у цій справі будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручив Черкаському відділенню Київського науково-дослідного інституту судових експертиз.

Третя особа проти позову також заперечила, зазначивши при цьому, що позивач не поставив до відома відповідача та третю особу про суттєве збільшення вартості ремонтних робіт та не надав доказів погодження збільшеної вартості ремонтних робіт з орендодавцем та власником майна, тому такі невідокремлювані поліпшення на суму 499237грн. є не узгодженими і не підлягають відшкодуванню позивачу.

Дослідивши наявні у справі письмову докази, заслухавши пояснення представників сторін, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

16 лютого 2007 року Черкаська обласна рада прийняла рішення №8-22/У, яким вирішила надати дозвіл на оренду приміщень, що знаходяться на аптечній базі міста Умань загальною площею 1685,8 кв. м. на конкурсних засадах за адресою: м. Умань, вул. Залізняка, 3.

18 липня 2007р. відповідно до вказаного рішення Черкаської обласної ради Черкаське та результатів проведеного конкурсу обласне комунальне підприємство “Фармація”, як орендодавець, і приватне підприємство “Бізнес - Гранд”, як орендар, уклали договір оренди нерухомого майна (будівлі, споруди, приміщення), що належить до обласної комунальної власності №212 (далі договір №212), згідно з п. 1.1 якого орендодавець передає орендарю, а останній приймає в строкове платне користування: складські приміщення будівлі під літерою “В” площею 349,8 кв.м.; складські приміщення будівлі під літерою “Д” площею 105,2 кв.м.; нежитлову будівлю під літерою “Г”, “г” підвал площею 62,1 кв.м.; І поверх площею 905,1 кв.м.; ІІ поверх площею 200,8 кв.м., усього загальною площею 1623 кв.м., які розташовані за адресою: м. Умань, вул. Залізняка, 3 на території структурного підрозділу орендодавця - Уманської аптечної бази. Вартість переданого в оренду майна визначена згідно з актом експертної оцінки за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, і становить 1055604 грн. з ПДВ.

Орендна плата визначена у п. 3.1 договору № 212 у розмірі 311616 грн. за рік і відповідно 25968 грн. за місяць з ПДВ.

Згідно з п. 5.8 договору № 212 орендар зобовязався за згодою власника та орендодавця своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна.

У п. 6.3 та п. 6.4 договору № 212 його сторони передбачили, що орендар має право:

з дозволу власника та орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння та інші поліпшення, що зумовлює підвищення його вартості;

з письмової згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт обєкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформляється листом орендодавця, у якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін виконання робіт.

Пунктом 7.4 договору № 212 встановлений обовязок орендодавця відшкодувати орендарю вартість зроблених останнім невідокремлюваних поліпшень орендованого майна за наявності дозволу орендодавця на такі поліпшення в межах суми приросту вартості орендованого майна в результаті таких поліпшень.

Згідно з п. 11.1 договору №212 останній укладено на строк до трьох років з 18 липня 2007 р. по 30 червня 2010р.

За актом приймання-передачі від 18.07.2007р. орендодавець передав орендарю, а останній прийняв в строкове платне користування визначене договором №212 нерухоме майно загальною площею 1623 кв. м. У цьому акті приймання-передачі сторони описали стан переданого в оренду майна вцілому та окремих його частин і зазначили, що воно потребує обовязковому ремонту.

27 липня 2007 р. приватне підприємство “Бізнес Гранд”, як замовник, та приватне підприємство “Науково-виробнича фірма “Порив”, як підрядчик, уклали договір підряду на ремонт та переобладнання складських приміщень літери “В”, “Д” та “Г” по вул. Залізняка, 3 в м. Умань та погодили вартість цих робіт у сумі 189708 грн. згідно з дефектним актом та локальним кошторисом на ці роботи №2-1-1.

Листом від 15.08.2007р. №40, адресованим приватному підприємству “Бізнес Гранд”, Черкаське обласне комунальне підприємство “Фармація” повідомило, що воно не заперечує проти проведення поліпшень орендованого майна площею 1623 кв. м. в м. Умань по вул. Залізняка, 3 при умові надання дозволу на це власником майна і запропонувало звернутися за інформацією про доцільність здійснення поліпшень майна до управління майном обласної комунальної власності.

Листом від 10.09.2007 р. №128, адресованим начальнику управління майном обласної комунальної власності Петрачуку Ю.Ю., Черкаське обласне комунальне підприємство “Фармація” просило погодити проектно-кошторисну документацію приватного підприємства “Бізнес Гранд” на здійснення невідємних поліпшень орендованих приміщень Уманської аптечної бази, та повідомило, що не заперечує проти наданого приватним підприємством “Бізнес Гранд” локального кошторису на виконання ремонтних робіт на суму 189708 грн.

Начальник управління майном обласної комунальної власності Петрачук Ю.Ю. листом від 12.09.2007р. № 1257/01-24 (1258/01-24), адресованим керівникам Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” і приватного підприємства “Бізнес Гранд”, повідомив, що обласна рада в особі начальника управління майном обласної комунальної власності Петрачука Ю.Ю. погоджується з проведенням приватним підприємством “Бізнес Гранд” поліпшень майна, розташованого по вул. Залізняка, 3 у м. Умані (складських приміщень будівлі під літерою “В” площею 349,8 кв.м.; складських приміщень будівлі під літерою “Д” площею 105,2 кв.м.; нежитлової будівлі під літерою “Г”, “г” підвал площею 62,1 кв.м.; І поверху площею 905,1 кв.м.; ІІ поверху площею 200,8 кв.м., усього загальною площею 1623 кв.м.) з відшкодуванням витрат відповідно до чинного законодавства.

25 березня 2008 р. приватне підприємство “Бізнес Гранд”, як замовник, та приватне підприємство “Науково-виробнича фірма “Порив”, як підрядчик, уклали додаткову угоду до договору підряду від 27.08.2007р. про ремонт та переобладнання складських приміщень літ. “В”, “Д” та “Г” по вул. Залізняка, 3 у м. Умань, та погодили збільшення вартості цих робіт на суму 499273 грн. до 688981 грн. згідно з дефектним актом, локальним кошторисом на ці роботи №02-1-1 та проектною документацією, розробленою на замовлення приватного підприємства “Науково-виробнича фірма “Порив” приватним підприємством “Ларо”.

Згідно з підписаними приватним підприємством “Бізнес Гранд” і приватним підприємством “Науково-виробнича фірма “Порив” актом приймання виконаних підрядних робіт за травень 2008р. №22-02-1-1 форми КБ-2В та довідкою про вартість виконаних підрядних робіт за травень 2008р. №22-02-1-1 форми КБ-3 приватне підприємство “Бізнес Гранд” прийняло виконані приватним підприємством “Науково-виробнича фірма “Порив” у складських приміщеннях по вул. Залізняка, 3 у м. Умань підрядні роботи вартістю 688981 грн.

За платіжним дорученням від 26.05.2008р. № 1810 приватне підприємство “Бізнес Гранд” перерахувало приватному підприємству “Науково-виробнича фірма “Порив” на його рахунок в установі банку 688981 грн. як плату за будівельно-монтажні роботи в м. Умань згідно з договором від 03.03.2007р.

Листом від 24.06.2008р. № 499, адресованому приватному підприємству “Науково-виробнича фірма “Порив”, приватне підприємство “Бізнес Гранд” уточнило призначення платежу за платіжним дорученням від 26.05.2008р. №1810 і просило вважати цей платіж платою за будівельно-монтажні роботи в м. Умань згідно з договором від 27.08.2007р.

1 серпня 2008 року сторони уклали додаткову угоду до договору № 212, згідно з якою загальна площа переданих в оренду приміщень збільшилася з 1623 кв. м. до 1658,7 кв. м. за рахунок збільшення орендованої площі І поверху з 905,1 кв. м. до 941, 9 кв. м. І зменшення орендованої площі ІІ поверху з 200,8 кв. м. до 199,7 кв. м. Також в звязку зі зміною розміру площі орендованих приміщень було перераховано розмір орендної плати.

30 червня 2010р. згідно з п. 11.1 договору №212 закінчився строк, на який був укладений цей договір. Сторони не продовжили дію цього договору на новий строк.

За актом приймання-передачі орендованих приміщень від 19.08.2010р. приватне підприємство “Бізнес Гранд” повернуло Черкаському обласному комунальному підприємству “Фармація” орендовані за договором №212 приміщення загальною площею 1658,7 кв. м. У цьому акті-приймання орендованого майна сторони описали його стан вцілому і окремих його частин.

Приватне підприємство “Бізнес Гранд” 09.09.2010р. надало Черкаському обласному комунальному підприємству “Фармація” письмові зауваження до акту приймання-передачі орендованих приміщень від 19.08.2010р., які Черкаське обласне комунальне підприємство “Фармація” майно повністю відхилило листом від 10.09.2010р.

Невідшкодування Черкаським обласним комунальним підприємством “Фармація” приватному підприємству “Бізнес Гранд” вартості зроблених ним поліпшень орендованого майна, які не можна відокремити від цього майна без заподіяння йому шкоди, спричинило даний спір.

На вирішення призначеної ухвалою від 19.07.2010р. будівельно-технічної експертизи господарський суд поставив такі питання:

Які поліпшення орендованого за договором оренди від 18.07.2007р. №212 нерухомого майна, які не можуть бути відокремлені від нього без заподіяння йому шкоди, що знаходиться за адресою: вул. Залізняка, 3, м. Умань, Черкаська область, були проведені за замовленням приватного підприємства “Бізнес Гранд” приватним підприємством “Науково-виробнича фірма “Порив”?

Яка дійсна (реальна) вартість проведених за замовленням приватного підприємства “Бізнес Гранд” приватним підприємством “Науково-виробнича фірма “Порив” поліпшень орендованого за договором оренди від 18.07.2007р. №212 нерухомого майна, які не можуть бути відокремлені від нього без заподіяння йому шкоди, що знаходиться за адресою: вул. Залізняка, 3, м. Умань, Черкаська область?

Яка сума приросту вартості орендованого за договором оренди від 18.07.2007р. №212 нерухомого майна, яке знаходиться за адресою: вул. Залізняка, 3, м. Умань, Черкаська область, внаслідок його поліпшень, проведених за замовленням приватного підприємства “Бізнес Гранд” приватним підприємством “Науково-виробнича фірма “Порив”?

Експертиза була проведена судовим експертом Черкаського відділення Київського науково-дослідного інституту судових експертиз Печиборщем В.З. За результатами експертизи експертом зроблено висновок від 30.06.2011р. №587/588 БТ з такими відповідями на поставлені господарським судом питання:

“1. По першому і другому питаннях.

Перелік поліпшень орендованого за договором оренди від 18.07.2007р. №212 нерухомого майна, які не можуть бути відокремлені від нього без заподіяння йому шкоди, що знаходяться за адресою: вул. Залізняка, 3, м. Умань Черкаської області, що проведені за замовленням приватного підприємства “Бізнес Гранд” приватним підприємством “Науково виробнича фірма “Порив” наведений в локальному кошторисі на правах зведеного кошторису, який є додатком до даного висновку.

Дійсна (реальна) вартість проведених за замовленням приватного підприємства “Бізнес Гранд” приватним підприємством “Науково виробнича фірма “Порив” поліпшень орендованого за договором оренди від 18.07.2007р. №212 нерухомого майна, які не можуть бути відокремлені від нього без заподіяння йому шкоди, що знаходиться за адресою: вул. Залізняка, 3 м. Умань Черкаської області складає 619241 грн. (в т.ч. ПДВ 103207 грн.).

2. По третьому питанню.

Сума приросту вартості орендованого за договором оренди від 18.07.2007р. №212 нерухомого майна, яке знаходяться за адресою: вул. Залізняка, 3, м. Умань Черкаської області. Внаслідок його поліпшень, проведених за замовленням приватного підприємства “Бізнес Гранд” приватним підприємством “Науково виробнича фірма “Порив” (ринкова вартість невідємних поліпшень) складає 866200 грн. без урахування ПДВ.

Враховуючи вимоги п. 3.7 “Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невідємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації”, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.2004р. №377, згідно якого ринкова вартість невідємних поліпшень орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує вартість фактично виконаних робіт по поліпшенню орендованого майна, тому експерт робить висновок, що сума приросту вартості орендованого за договором оренди від 18.07.2007р. №212 нерухомого майна, яке знаходяться за адресою: вул. Залізняка, 3, м. Умань Черкаської області, внаслідок його поліпшень, проведених за замовленням приватного підприємства “Бізнес Гранд” приватним підприємством “Науково виробнича фірма “Порив” дорівнює вартості фактично виконаних робіт, яка становить 516034грн без урахування ПДВ”.

Черкаське обласне комунальне підприємство “Фармація” надало свої письмові заперечення від 04.08.2011р. №01-1/107 на висновок експертизи від 30.06.2011р. №587/588 БТ, оскільки вважає його таким, що підлягає відхиленню через його невідповідність фактичним обставинам справи, необєктивність та необґрунтованість.

Приватне підприємство “Бізнес Гранд” у своїх письмових поясненнях від 08.08.2011р. з приводу заперечень Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” на висновок експертизи від 30.06.2011р. №587/588 БТ вважає їх надуманими і такими, що не відповідають фактичним обставинам, а сам висновок експертизи повноцінним і обґрунтованим.

Статтею 778 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно з ст. 23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

У ч. 2 ст. 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” зазначається, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Таким чином, в силу ст. 778 Цивільного кодексу України, ст. ст. 23, 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” і п. 7.4 договору №212 відшкодуванню приватному підприємству “Бізнес Гранд”, як орендарю, підлягають лише ті невідокремлювані поліпшення орендованого майна, які були здійснені ним зі згоди орендодавця - Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” і у межах суми приросту вартості орендованого майна у результаті таких поліпшень.

Згадувані вище листи Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” від 15.08.2007р. №40, від 10.09.2007 р. №128 свідчать про надання цим підприємством згоди приватному підприємству “Бізнес Гранд” на здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого майна на суму 189708 грн.

Збільшення вартості ремонтних робіт на орендованих приміщеннях на 499237 грн. до 688981 грн. відбулося після надання Черкаським обласним комунальним підприємством “Фармація” згоди приватному підприємству “Бізнес Гранд” на здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого майна на суму 189708 грн., тому це збільшення потребувало додаткового погодження з Черкаським обласним комунальним підприємством “Фармація”. Приватне підприємство “Бізнес Гранд” не надало доказів такого узгодження з Черкаським обласним комунальним підприємством “Фармація” збільшення вартості ремонтних робіт, тому це збільшення є неузгодженим з орендодавцем.

Відтак приватне підприємство “Бізнес Гранд” в силу ст. 778 Цивільного кодексу України, ст. ст. 23, 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” і п. 7.4 договору №212 не має права на відшкодування вартості невідокремлюваних поліпшень орендованого майна, здійснених на виконання укладеної ним з приватним підприємством “Науково виробнича фірма “Порив” додаткової угоди від 25.03.2008р. до договору підряду від 27.08.2007р. на ремонт та переобладнання складських приміщень літери “В”, “Д” та “Г” по вул. Залізняка, 3 в м. Умань на суму, що перевищує 189708 грн.

Оцінивши висновок експертизи від 30.06.2011р. №587/588 БТ, письмові заперечення на нього Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” від 04.08.2011р. №01-1/107 з урахуванням письмових пояснень з цього приводу приватного підприємства “Бізнес Гранд” від 08.08.2011р., господарський суд керуючись ст. 43 Господарського процесуального кодексу України прийшов до висновку, що цей висновок експертизи містить докладний опис проведених досліджень, ясні і повні висновки на поставлені господарським судом питання, які (висновки) разом з іншими, зібраними у справі доказами, підтверджують правомірність вимог позивача про стягнення з відповідача 189708 грн. вартості поліпшень орендованого нерухомого майна, що не можуть бути відокремлені від цього майна без заподіяння йому шкоди. Заперечення Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” на висновок експертизи від 30.06.2011р. №587/588 БТ є необґрунтованими та несуттєвими, тому підстав для мотивованого відхилення висновку експертизи від 30.06.2011р. №587/588 БТ господарський суд не вбачає.

З огляду на викладене вище позов підлягає задоволенню лише в частині стягнення з відповідача на користь позивача 189708 грн. боргу.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України пропорційно розміру задоволених позовних вимог позивачу за рахунок відповідача підлягають відшкодування судові витрати у складі: 1897 грн. 08 коп. витрат на сплату державного мита, 72 грн. 30 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу і 1381 грн. 91 коп. витрат на проведення судової експертизи.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Черкаського обласного комунального підприємства “Фармація” (вул. Вернигори, буд. 7, м. Черкаси, ідентифікаційний код 01980963) на користь приватного підприємства “Бізнес - Гранд” (вул. Б.Хмельницького, буд. 55, м. Черкаси, ідентифікаційний код 22797750) 189708 грн. боргу, 1897 грн. 08 коп. витрат на сплату державного мита, 72 грн. 30 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу і 1381 грн. 91 коп. витрат на проведення судової експертизи.

У задоволенні решти позову відмовити.

Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.

СУДДЯ М.В. Дорошенко

Повний текст рішення складено і підписано 12.08.2011р.