Рішення № 17478311, 25.07.2011, Господарський суд Одеської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

_______________________

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"25" липня 2011 р.Справа № 34/95-09-2634 За позовом Комунального підприємства „Міський житлово-комунальний центр”

до відповідача Суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи

ОСОБА_2

про зобов'язання звільнити незаконно займані нежитлові приміщення

Головуючий суддя Фаєр Ю.Г.

суддя Власова С.Г. суддя Цісельський О.В. В судовому засіданні приймали участь:

від позивача: ОСОБА_3, діюча на підставі довіреності №149/01-10 від 11.03.11р.;

від відповідача: ОСОБА_2 особисто; ОСОБА_4, діюча на підставі довіреності від 08.08.09р.

В судових засіданнях 10.08.09р. та 06.06.2011р. у справі оголошено перерву до 14.09.2009р. до 12год.30хв. та до 15.07.2011р. до 12год.30хв., в порядку ст.77 Господарського процесуального кодексу України.

СУТЬ СПОРУ: Позивач, Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційна дільниця №1", звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 про зобов'язання відповідача звільнити незаконно займані нежитлові приміщення за договором оренди №7 від 10.02.03р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 30.06.09р. порушено провадження у справі №34/95-09-2634.

За клопотання сторін, ухвалою господарського суду Одеської області від 26.08.09р. строк розгляду справи №34/95-09-2634 продовжено по 26.09.2009р.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 14.09.09р. провадження по справі №34/95-09-2634 зупинено до розгляду повязаної з нею справи №15/133-09-4432.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 12.04.2011р. провадження у справі №34/95-09-2634 поновлено.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.05.11р. справу №34/95-09-2634 призначено до колегіального розгляду у складі трьох суддів господарського суду Одеської області, та згідно протоколу розподілу справи між суддями від 06.05.11р. автоматизованої системи документообігу господарського суду Одеської області, визначено наступний склад колегії суддів: головуючий суддя Фаєр Ю.Г., суддя Цісельський О.В., суддя Невінгловська Ю.М.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 06.05.2011р. справу №34/95-09-2634 прийнято до колегіального розгляду.

Розпорядженням в.о. голови господарського суду Одеської області Петрова В.С. від 21.07.2011р. №152-р, відповідно до пп.3.1.7. п.3.1. Положення про автоматизовану систему документообігу суду та рішення Зборів суддів господарського суду Одеської області від 28.12.2010р., у звязку із перебуванням судді господарського суду Одеської області Невінгловської Ю.М. у відпустці, здійснено заміну судді господарського суду Одеської області Невінгловської Ю.М. на суддю господарського суду Одеської області Власову С.Г. у складі колегії суддів при колегіальному розгляді господарської справи №34/95-09-2634, з визначенням наступного складу колегії суддів: головуючий суддя Фаєр Ю.Г., суддя Власова С.Г. та суддя Цісельський О.В.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 21.07.2011р. справу №34/95-09-2634 прийнято до колегіального розгляду.

Позивач позовні вимоги підтримує, просить зобов'язати суб'єкта підприємницької діяльності-фізичну особу ОСОБА_2 звільнити незаконно займані нежитлові приміщення за договором оренди №7 від 10.02.03р., а саме: нежитлові приміщення (підвал) ПРС №LХ, LХІ, LXII, LХІV, LХV, LХХV, LХХVІ, LХІХ, LХХ, LXXI, LXXII, що розташовані за адресою: Одеська область, м. Южне, пр.Григорівського десанту, 10, загальною площею 297,12кв.м.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що за умовами договору оренди нежитлового приміщення, укладеного 10.02.2003р. між КП „ЖЕД №1” та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2, на строк з 01.01.2003р. по 01.01.2004р. відповідачу за актом приймання-передачі приміщення в оренду передано нежитлове приміщення у вигляді ПРС нежитлове приміщення №№LХ, LХІ, LXII, LХІV, LХV, LХХV, LХХVІ, LХІХ, LХХ, LXXI, LXXII, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 297,12кв.м, з метою розміщення магазину-кафе. Зазначений договір підписаний 10.02.2003р., укладений строком на 1 рік та згідно п.7.7 договору підлягав пролонгації на такий самий термін і на тих самих умовах у звязку з відсутністю заяв від сторін про його припинення.

Відповідно до попередження позивача від 14.05.2008р. №310 відповідача повідомлено, що у разі невиконання вимог Фонду комунального майна ЮМР в частині виготовлення технічного паспорту та проведення експертної оцінки до кінця травня 2008р. буде ініційовано розірвання договору оренди №7 від 10.02.2003р.

У звязку із невиконанням умов п. е), г) п.4.2. розділу 4 договору оренди та по закінченню терміну для виготовлення технічного паспорту та проведення експертної оцінки орендованого приміщення, КП „ЖЕД №1” направило пропозицію про розірвання договору оренди від 17.06.2008р. №390.

Посилаючись на те, що розмір орендної плати не був переглянутий на вимогу орендодавця, сторони не досягли згоди щодо подальшого розміру орендної плати, та те, що відповідач не звільнив орендоване приміщення протягом 15днів з моменту отримання заяви КП „ЖЕД №1”, позивач звернувся до суду з даним позовом про зобов'язання відповідача звільнити незаконно займані нежитлові приміщення за договором оренди №7 від 10.02.03р.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (вх№21461 від 26.08.2009р.) та доповненнях до відзиву (вх№22960/2011 від 15.07.2011р., вх.23792/2011 від 21.07.11р.) посилаючись на те, що суб'єкт підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 починаючи з 1995р. за договорами оренди орендує спірні підвальні нежитлові приміщення, здійснивши при цьому певні поліпшення орендованого майна, використовує його за призначенням та за умовами договору оренди №7 належним чином і своєчасно здійснює сплату орендної плати, що підтверджується квитанціями, сплаченими на підставі виставлених орендодавцем КП „ЖЕД №1” рахунків, тобто, останнім договір оренди виконується належним чином. Отримавши від позивача заяву від 01.12.08р. №737 про припинення дії договору оренди №7 у звязку із закінченням строку його дії та невиконання істотних умов договору, відповідач відразу ж здійснила дії щодо продовження строку дії договору оренди, направивши на адресу орендодавця листа №29 від 15.12.2008р. про продовження строку дії договору оренди №7 шляхом проведення переговорного процесу по зміні умов договору оренди.

Весь час з моменту направлення листа КП „ЖЕД №1” виставляє відповідачу рахунки для сплати орендної плати в тому ж розмірі, що передбачений умовами договору оренди №7, а отже, такі дії орендодавця свідчать про продовження дії договору на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, у звязку з чим зазначений договір оренди є діючим.

Крім того, відповідач зазначає, що орган уповноважений Южненською міською радою управляти майном, що належить до комунальної власності є Фонд комунального майна Южненської міської ради, який в межах своєї компетенції здійснює управління майном, що знаходиться у комунальній власності територіальної громади м.Южне та є орендодавцем цього майна, а створене комунальне підприємство „Міський житлово-комунальний центр”, що є правонаступником прав та обовязків комунального підприємства „ЖЕД №1” з урахуванням вимог закону може бути тільки балансоутримувачем майна.

Також відповідач звертає увагу суду на те, що договір оренди №7 від 10.02.2003р. неодноразово переукладався сторонами на тих самих умовах на підставі п.7.7 договору, останній раз договір був переукладений сторонами на тих самих умовах 10.02.2008р. терміном до 10.02.2009р., орендарем не пропонувався менший термін його продовження та зазначений договір є продовженим до 10.02.2013р. в силу закону.

В ході розгляду справи 19.01.2011р. відповідач звернувся до суду із клопотанням про припинення провадження у справі на підставі п.11 ст.80 Господарського процесуального кодексу України, посилаючись на наявність постанови Одеського апеляційного господарського суду від 23.12.2010р. у справі №15/133-09-4432, якою апеляційну скаргу на рішення господарського суду Одеської області від 29.09.2010р. у справі №15/133-09-4432 задоволено, зазначене рішення скасоване, позов задоволено, визнано фізичну особу-підприємця ОСОБА_2 співвласником приміщення, загальною площею 316,52кв.м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, в частині поліпшень на суму 174642грн., що становить 29/100 від вартості новоствореного майна. Зазначене клопотання судом не задоволено, оскільки викладені відповідачем обставини не є підставою для припинення провадження у справі в розумінні п.11 ст.80 ГПК України.

Крім того, у відзиві на позовну заяву (вх№14236/2011 від 06.05.2011р.) відповідач заявив клопотання про припинення провадження у справі №34/95-09-2634, посилаючись на те, що Комунальне підприємство „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” на даний час перебуває у процесі припинення.

Зазначене клопотання судом не задоволено, оскільки з наявних у матеріалах справи документів вбачається, що підприємство реорганізовано. Так, рішення Южненської міської ради „Про концепцію реформування та розвитку житлово-комунального господарства, в частині надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій міста Южне” від 14.04.2011р. №96-VI, затверджено концепцію реформування та розвитку житлово-комунального господарства, в частині надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій міста Южне, доручено Фонду комунального майна Южненської міської ради та управлінню житлово-комунального господарства Южненської міської ради в місячний термін опрацювати і винести на затвердження Южненської міської ради проект рішення „Про реорганізацію комунальних підприємств „ЖЕД №1”, „ЖЕД №3”, „ЖЕД №4”, шляхом їх обєднання в одне комунальне підприємство. Рішенням Южненської міської ради від 14.04.2011р. №164-VI створено комунальне підприємство „Міський житлово-комунальний центр”, затверджено статут останнього, реорганізовано, зокрема, комунальне підприємство „ЖЕД №1”, шляхом приєднання до комунального підприємства „Міський житлово-комунальний центр”. Пунктом 7 зазначеного Рішення встановлено, що комунальне підприємство „Міський житлово-комунальний центр” є правонаступником прав та обовязків Комунального підприємства „Житлово-експлуатаційна дільниця №1”.

Судом задоволено клопотання відповідача про витребування оригіналу поштового повідомлення №643852 для огляду в судому засіданні.

Розглянувши матеріали справи, суд встановив. 10.02.2003р. між Комунальним підприємством „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” (орендодавець) та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2 (орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення №7, за умовами п.1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення (підвал) ПРС №LХ, LХІ, LXII, LХІV, LХV, LХХV, LХХVІ, LХІХ, LХХ, LXXI, LXXII, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 297,12кв.м, яке знаходиться на балансі КП „ЖЕД №1” з метою розміщення магазину-кафе (п.1.2. даного договору).

Відповідно до п.1.3 зазначеного договору строк дії договору встановлено з 01.01.2003р. до 01.01.2004р.

Згідно п.2.1 цього договору вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно із підписанням сторонами цього договору та акту прийому-передачі вказаних приміщень.

На підставі акту приймання-передачі приміщень в оренду від 02.01.2003р. вказані приміщення були передані позивачем відповідачу.

Відповідно до п.2.2 цього договору передача приміщень в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на ці приміщення. Власником орендованих приміщень залишається Южненська територіальна громада.

За умовами п.2.3 зазначеного договору в разі припинення дії договору оренди з будь-яких обставин, майно вважається поверненим Орендодавцеві з моменту підписання сторонами Акту прийому-передачі.

Згідно п.4.2 зазначеного договору на протязі дії цього договору Орендар зобовязаний: а) своєчасно і в повному обсязі сплачувати Орендодавцеві оренду плату; б) утримувати орендовані приміщення у чистоті і технічно виправному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території; в) після підписання цього договору оренди у 10-денний термін оформити відповідні договірні відносини з підприємствами-постачальниками комунальних послуг електроенергії, що надаються для належного утримання орендованих приміщень; г) за свій рахунок проводити протипожежні заходи, нести матеріальну відповідальність за збитки, спричинені пожежею, що виникла в орендованому приміщенні з вини „Орендаря”; д) виконувати розпорядження і накази місцевих органів влади, що відносяться здійснення протипожежних заходів; е) застрахувати орендоване приміщення у порядку, визначеному чинним законодавством; є) своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованих приміщень; ж)ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованих приміщень несе Орендар з моменту укладення цього договору.

Відповідно до п.4.5 договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду.

Рішенням Южненської міської ради №361-V від 26.06.2007р „Про затвердження Положення про порядок передачі в оренду приміщень та майна комунальної власності Южненської міської територіальної громади” затверджено зазначене Положення. Пунктом 3 цього рішення доручено орендодавцям комунального майна впродовж двох місяців з моменту набрання чинності даним рішенням привести у відповідність договори оренди комунального майна згідно з прийнятим положенням про порядок передачі в оренду приміщень та майна комунальної власності Южненської міської територіальної громади у встановленому діючим законодавством порядку.

Рішенням Южненської міської ради №363-V від 26.06.2007р „Про затвердження методики розрахунку плати за оренду майна, що є власністю Южненської міської територіальної громади” затверджено методику розрахунку плати за оренду майна, що є власністю Южненської міської територіальної громади. Пунктом 3 цього рішення доручено орендодавцям майна комунальної власності Южненської міської ради впродовж двох місяців з моменту набрання чинності цим рішенням привести у відповідність договори оренди комунального майна згідно з затвердженою Методикою розрахунку плати за оренду нерухомого майна у встановленому діючим законодавством порядку.

Листом від 27.02.2008р. вих№11-01-149 Фонд комунального майна Южненської міської ради повідомив орендодавців майна комунальної власності Южненської міської територіальної громади, що 21.02.2008р. було прийняте рішення Южненської міської ради №592-V „Про розгляд протесту прокурора на рішення Южненської міської ради №539-V від 13.12.2007р. „Про внесення змін та доповнень до рішення Южненської міської ради від 26.06.2007р. №363-V „Про затвердження методики розрахунку плати за оренду майна, що є власністю Южненської міської територіальної громади”, відповідно до якого поновлено дію рішення Южненської міської ради №363-V від 26.06.2007р. „Про затвердження методики розрахунку плати за оренду майна, що є власністю Южненської міської територіальної громади”, у звязку з чим, Фонд комунального майна просив відновити роботу з орендарями щодо перегляду договорів оренди відповідно до вимог чинного законодавства та вказаного рішення та відновити виконування наказу голови ФКМ №11-07-54 від 17.07.2007р. „Про затвердження порядку перегляду договорів оренди майна комунальної власності Южненської міської територіальної громади” та листів-розяснень Фонду комунального майна Южненської міської ради, термін виконання рішення Южненської міської ради №592-V від 21.02.2008р. встановлено 3місяці з моменту прийняття даного рішення.

На виконання листа Фонду комунального майна ЮМР №11-01-149 від 27.02.2008р. „Про перегляд договорів оренди”, листом від 12.03.2008р. вих№177 Комунальне підприємство „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” повідомило відповідача про необхідність у термін до 01.06.2008р. виготовити у КП „ЮМБТІ” технічний паспорт та провести експертну оцінку орендованого приміщення.

Листом від 14.05.2008р. вих№310 Комунальне підприємство „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” повідомило відповідача, що у разі невиконання вимог Фонду комунального майна ЮМР в частині виготовлення технічного паспорту та проведення експертної оцінки орендованого приміщення у КП „ЮМБТІ” (з оплатою робіт) до кінця травня 2008р., орендодавцем буде ініційовано розірвання договору оренди.

У звязку із невиконанням вищезазначених вимог 17.06.2008р. КП „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” звернулося до відповідача з пропозицією (вих№390) про розірвання договору оренди №7 від 10.02.2003р.

Згідно заяви від 01.12.2008р. №737 КП „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” повідомило відповідача про припинення договору оренди №7 від 10.02.2003р. з 01.01.2009р. у звязку із закінченням строку його дії, а також невиконанням істотних умов договору та необхідність передати орендоване приміщення згідно акту-прийому до 31.12.2008р. Зазначена заява отримана відповідачем 09.12.2008р. згідно наявного в матеріалах справи оригінала повідомлення про вручення поштового відправлення(рекомендоване) №643852.

Актом від 06.08.2009р., затвердженим директором КП „ЖЕД №1” комісія встановила, що нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 орендується ПП ОСОБА_2 та використовується на теперішній час під розміщення магазину з кафе, не дивлячись на факт припинення договору оренди №7 від 10.02.2003р. з 01.01.09р.

У серпні 2009р. фізична особа-підприємець ОСОБА_2 звернулась до господарського суду Одеської області з позовною заявою до Южненської міської ради та Фонду комунального майна Южненської міської ради, за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідачів Комунального підприємства „Житлово-експлуатаційна дільниця №1”, про визнання співвласником приміщення загальною площею 316,52м2, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2, в частині здійснення поліпшень на суму 174642,00 грн., що становить 85,8 % від вартості новоствореного майна.

Рішенням господарського суду від 29.09.2010р. у справі №15/133-09-4432 відмовлено у задоволенні позовної заяви фізичної особи-підприємця ОСОБА_2.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 23.12.2010р. зазначене рішення скасоване, позов задоволено, визнано фізичну особу-підприємця ОСОБА_2 співвласником приміщення, загальною площею 316,52кв.м, що розташоване за адресою: АДРЕСА_2 в частині поліпшень на суму 174642грн., що становить 29/100 від вартості новоствореного майна, стягнуто з Южненської міської ради Одеської області на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 1308грн. державного мита, в тому числі 435грн. за подачу апеляційної скарги, 118грн. витрат на ІТЗ судового процесу, стягнуто з Фонду комунального майна Южненської міської ради Одеської області на користь фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 1308грн. державного мита, в тому числі 435грн. за подачу апеляційної скарги, 118грн. витрат на ІТЗ судового процесу.

Постановою Вищого господарського суду України від 23.02.2011р. у справі №15/133-09-4432 скасовано постанову Одеського апеляційного господарського суду від 23.12.2010р., рішення господарського суду Одеської області від 29.09.2010р. залишено в силі.

Під час розгляду справи №15/133-09-4432 судом встановлено, що на момент укладання між КП „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” та суб'єктом підприємницької діяльності-фізичною особою ОСОБА_2 договору оренди №7 від 10.02.2003р. і до теперішнього часу власником житлового дому АДРЕСА_2 є територіальна громада м.Одеси в особі Южненської міської ради. На момент укладання між відповідачем та КП „Житлово-експлуатаційна дільниця №1” вказаного договору оренди №7 від 10.02.2003р. було чинним рішення Южненської міської ради №111-ХХІV від 28.11.2002р. "Про оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності Южненської територіальної громади", відповідно до п.2 якого орендодавцями комунального нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) та іншого окремого індивідуально визначеного майна є комунальні підприємства та установи, на балансі яких знаходиться вищевказане майно. Відповідно до повідомлення від 01.12.2001р. (на виконання наказу Фонду комунального майна №62 від 24.10.2001р.) на баланс КП „Житлово-експлуатаційна дільниця № 1” були передані основні засоби, в тому числі житловий будинок АДРЕСА_2. Згідно технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_2 приміщення №№LX, LXI, LXII, LXIV, LXV, LXXV, LХХVI, LXIX, LXX, LXXI, LХХII, орендовані ФОП ОСОБА_2, входять до складу житлового будинку АДРЕСА_2 та на момент укладання договору оренди знаходились на балансі комунального підприємства "Житлово-експлуатаційна дільниця №1". Згідно з паспортом сховища (протирадіаційного укриття), акту інвентаризації захисної споруди цивільної оборони ПРУ, обліковою карткою ПРУ, приміщення, орендоване ФОП ОСОБА_2 по АДРЕСА_2 є протирадіаційним укриттям цивільної оборони і знаходиться на обліку у МНС України.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд дійшов наступних висновків.

Відповідно до ст.175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов'язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов'язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управлена сторона має право вимагати від зобов'язаної сторони виконання її обов'язку. Майнові зобов'язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст.509 Цивільного кодексу України зобовязанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певні дії (сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку. При цьому, зобовязання виникають з підстав, встановлених ст.11 цього Кодексу, у тому числі із договору.

Ст.193 Господарського Кодексу України, ст.526 Цивільного Кодексу України передбачено, що субєкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобовязання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

За своєю правовою природою спірний договір є договором майнового найму (оренди), який підпадає під правове регулювання норм статей 759-786 Цивільного кодексу України.

Згідно ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В силу п.1 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно ст.763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

З матеріалів справи вбачається, що відповідач користувався орендованим майном після закінчення строку дії договору та ним вносилась орендна плата.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди безпосередньо передбачені ст.764 Цивільного кодексу України, нормою ч.4 ст.291 Господарського кодексу України, згідно з якою правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст.764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Зі змісту зазначених правових норм вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. При цьому такі заперечення мають бути висловлені ним як до закінчення терміну дій договору оренди, так і протягом одного місяця після закінчення цього строку. Вказаний порядок передбачає подання однією із сторін заяви про припинення або зміну умов договору, вимога про дотримання якого є способом захисту прав як орендодавця, так і орендаря на майно, передане в оренду.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем направлено відповідачу заяву від 01.12.08р. №737 про припинення дії договору оренди №7 у звязку із закінченням строку його дії та невиконання істотних умов договору.

Доводи відповідача щодо не отримання зазначеної заяви з підстав, що викладені у доповнені до відзиву (вх.22960/2011 від 15.07.11р.) судом до уваги не приймаються, оскільки в матеріалах справи наявний лист відповідача адресований позивачу 15.12.2008р. за вих. №29 у відповідь по тексту листа на заяву від 01.12.08р. №737 про припинення дії договору оренди №7. Крім того, про отримання заяви від 01.12.08р. №737 відповідач зазначив і у відзиві на позовну заяву (вх.21461 від 26.08.09р.).

Доводи відповідача про те, що договір оренди №7 від 10.02.2003р. неодноразово переукладався сторонами на тих самих умовах на підставі п.7.7 договору, останній раз договір був переукладений сторонами на тих самих умовах 10.02.2008р. терміном до 10.02.2009р., орендарем не пропонувався менший термін його продовження та зазначений договір є продовженим до 10.02.2013р. в силу ч.1 ст.17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, судом до уваги не приймаються з огляду на наступне.

Пунктом 2 ст.759 Цивільного кодексу України передбачено, що законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно положень ч.7 ст.179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, встановлених Господарським кодексом. Зазначене застереження міститься і в частині 6 статті 283 ГК України - щодо відносин оренди.

Так, відповідно до п.2 ст.793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Отже, виходячи з викладеного, договір оренди нерухомого майна на строк більше 3 років підлягає нотаріальному посвідченню на підставі вимог ЦК України.

Юридична природа пролонгації договору полягає в продовженні строку дії договору оренди на тих же умовах, які діяли на момент укладання цього договору, тобто волевиявлення сторін полягало в укладанні договору на невизначений строк.

Згідно п.4 ст.203 Цивільного кодексу України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Статтею 209 Цивільного кодексу України передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Відповідно до ст.794 Цивільного кодексу України, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

Реєстрація договорів найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) здійснюється державними та приватними нотаріусами відповідно до Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004р. №671. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) набуває чинності з моменту вчинення його державної реєстрації.

Тобто, пролонгацію укладеного договору оренди нерухомого майна, внаслідок якої строк договору перевищив 3 роки, повинен бути оформлений відповідно до вимог чинного законодавства. Проте, в порушення норм Цивільного кодексу України договір не був нотаріально посвідчений у відповідності до ст.793 ЦК України, не відбулася також державна реєстрація договору відповідно до ст.794 ЦК України.

Відповідно до ч.1 ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

В п.4 Постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 року № 9 „Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними” зазначено, що відповідно до статті 215 ЦК необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини - якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 тощо), та оспорювані - якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.

На підставі вищевикладеного, недодержання вимог чинного законодавства щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації пролонгованого договору оренди нерухомого майна тягне за собою нікчемність такого договору після його пролонгації.

Згідно ч.1 ст.216 Цивільного кодексу України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю.

Зважаючи на приписи вказаних норм матеріального права, спірний договір оренди не є пролонгованим до 10.02.2013р., та укладений між сторонами по справі договір припинився з 01.01.2009р. внаслідок направлення позивачем відповідачу заяви про припинення дії договору та отримання останньої відповідачем.

Згідно з ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Враховуючи вищевикладене, а також те, що правовідносини сторін за договором оренди №7 від 10.02.03р. припинилися, у відповідача відсутні правові підстави для користування нежитловими приміщеннями (підвал) ПРС №LХ, LХІ, LXII, LХІV, LХV, LХХV, LХХVІ, LХІХ, LХХ, LXXI, LXXII, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 297,12кв.м та відповідач зобов'язаний у відповідності до приписів вказаної норми матеріального права повернути позивачу орендоване майно, у зв'язку з чим заявлені позовні вимоги підлягають задоволенню.

Згідно статей 44, 49 Господарського процесуального кодексу України слід стягнути з відповідача на користь позивача витрати по сплаті державного мита на суму 85грн. та інформаційно-технічного забезпечення судового процесу на суму 312грн.

Керуючись ст.ст.25, 32, 33, 44, 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Здійснити процесуальне правонаступництво, замінити Комунальне підприємство "Житлово-експлуатаційна дільниця №1" на комунальне підприємство „Міський житлово-комунальний центр”.

2. Позов задовольнити.

3. Зобов'язати суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 (АДРЕСА_1; код НОМЕР_1) звільнити незаконно займані нежитлові приміщення (підвал) ПРС №LХ, LХІ, LXII, LХІV, LХV, LХХV, LХХVІ, LХІХ, LХХ, LXXI, LXXII, що розташовані за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 297,12кв. на користь Комунального підприємства „Міський житлово-комунальний центр” (м.Іллічівськ Одеської області, 65481, пр-кт Леніна, 20, кв.92; код 31672579).

4. Стягнути з суб'єкта підприємницької діяльності-фізичної особи ОСОБА_2 (АДРЕСА_1; код НОМЕР_1) на користь Комунального підприємства „Міський житлово-комунальний центр” (м.Іллічівськ Одеської області, 65481, пр-кт Леніна, 20, кв.92; код 31672579) витрати по сплаті державного мита у сумі 85(вісімдесят пять)грн. та ІТЗ судового процесу у сумі 312(триста дванадцять)грн.50коп.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст.85 ГПК України.

Наказ видати у порядку ст.116 ГПК України.

Головуючий суддя Ю.Г. Фаєр

суддя С.Г. Власова суддя О.В. Цісельський

Повний текст рішення складено 01.08.2011р.