Рішення № 17322136, 04.07.2011, Господарський суд Полтавської області

36000, м. Полтава, вул. Зигіна, 1, тел. (0532) 610-421, факс (05322) 2-18-60, E-mail inbox@pl.arbitr.gov.ua

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.07.2011р.Справа №18/1254/11

Господарський суд Полтавської області

в складі головуючого судді Кульбако М.М.

за участю представників:

позивача: Новіков Є.С.

відповідача: Вінніченко В.А., Веренкіотова В.В.

третьої особи: Клименко Г.Й.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Полтавської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інжсервіс-Полтава",м.Полтава

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача: Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру, м.Полтава

про внесення змін до договору оренди землі

В С Т А Н О В И В:

Полтавська міська рада (позивач) звернулась до господарського суду Полтавської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Інжсервіс-Полтава" (відповідач) про внесення змін до договору оренди земельної ділянки по вул. Автобазівській,2/9 в м.Полтаві від 06 грудня 2006 року, зареєстрованого у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі 18.12.2006 року вчинено запис № 678-П шляхом викладення пунктів 2.1, 4.1, 4.2 та 4.3 у наступній редакції:

"2.1 3 11 грудня 2008 року в оренді залишається земельна ділянка загальною площею 17839 кв. м. (сімнадцять тисяч вісімсот тридцять дев'ять кв. м.).

4.1 Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2008 року згідно даного договору становить 122765,14 (сто двадцять дві тисячі сімсот шістдесят п'ять гривень 14 коп.) на рік.

Нарахування та сплата орендної плати у розмірі 122765,14 (сто двадцять дві тисячі сімсот шістдесят п'ять гривень 14 коп.) на рік починається з 01 січня 2008 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою з 11 грудня 2008 року становить 90360,68 (дев'яносто тисяч триста шістдесят гривень 68 коп.) на рік.

Нарахування та сплата орендної плати у розмірі 90360,68 (дев'яносто тисяч триста шістдесят гривень 68 коп.) на рік починається з 11 грудня 2008 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2009 року згідно даного договору становить 154037,98 (сто п'ятдесят чотири тисячі тридцять сім гривень 98 коп.) на рік.

Нарахування та сплата орендної плати у розмірі 154037,98 (сто п'ятдесят чотири тисячі тридцять сім гривень 98 коп.) на рік починається з 01 січня 2009 року.

Орендна плата за користування земельною ділянкою з 01 січня 2010 року згідно даного договору становить 163125,17 (сто шістдесят три тисячі сто двадцять п'ять гривень 17 коп.) на рік.

Нарахування та сплата орендної плати у розмірі 163125,17 (сто шістдесят три тисячі сто двадцять п'ять гривень 17 коп.) на рік починається з 01 січня 2010 року.

4.2.Розмір орендної плати визначено відповідно до результатів нормативної грошової оцінки земель м. Полтави, що затверджена рішенням позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 30 грудня 2008 року та рішенням позачергової тридцять шостої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 29 січня 2009 року "Про внесення змін до рішення позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 30 грудня 2008 року "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави", методики розрахунку ставок орендної плати, затвердженої рішенням десятої сесії Полтавської міської ради двадцять четвертого скликання від 20.12.2003р., порядку розрахунку ставок орендної плати, затвердженого рішенням п'ятдесятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 25.02.2010р. та Закону України "Про оренду землі".

4.3.Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі щомісячно у розмірі 1/12 частини річної суми орендної плати, визначеної у п.4.1 даного договору, протягом 30 календарних днів, наступних за останнім днем звітного періоду (який дорівнює календарному місяцю), шляхом перерахування грошових коштів до місцевого бюджету м.Полтави на рахунок: 3321481270000; ЗКПО 34698804; банк ГУДКУ в Полтавській області, МФО 83101, код плати-10; код платежу 13050200".

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на необхідність зміни умов договору в частині площі земельної ділянки, оскільки рішенням тридцять четвертої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 11.12.2008 року "Про надання земельних ділянок, оформлення та продовження права користування земельними ділянками" припинено Приватному підприємству "Інжсервіс-Полтава" право користування частиною земельної ділянки пл.0,7433 га за адресою вул.Автобазівська, 2/9., та приведення умов договору до вимог чинного законодавства в частині розмірів орендної плати з посиланням на ст.21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 03.06.2008року) та посиланням на зміну нормативної грошової оцінки земель м.Полтави, на підставі якої проводиться розрахунок орендної плати, а відповідач не погоджується на внесення змін до договору.

В судовому засіданні представник позивача позов підтримав у повному обсязі з мотивів, викладених у позовній заяві та додаткових поясненнях (т.1 а.с.115,116), просить позов задовольнити.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача в письмових поясненнях (т.1.а.с.91-94) та її представник у судовому засіданні вважає позов обґрунтованим, вважає можливим його задовольнити.

Відповідач у відзиві на позовну заяву (т.1.а.с.95-97) проти задоволення позову заперечує посилаючись на відчуження ним частини нерухомого майна, що знаходиться на орендованій земельній ділянці і припинення в зв'язку з цим права користування землею, а також посилається на те, що запропоновані зміни суперечать ч.3 ст.653 ЦК України в частині виникнення прав та обов'язків.

Представники відповідача в судовому засіданні позов не визнали з мотивів, викладених у відзиві, посилаючись зокрема на те, що площа земельної ділянки, вказана в запропонованих змінах до договору, не відповідає фактичному використанню в зв'язку з відчуженням нерухомого майна. Проти виконання вимог законодавства в частині приведення розміру орендної плати до вимог законодавства не заперечує, однак вважає, що орендна плата повинна розраховуватись виходячи з площі земельної ділянки, яка перебуває в користуванні.

Суд, заслухавши пояснення представників сторін та третьої особи, дослідивши матеріали справи, суд встановив, що

На підставі рішення позачергової восьмої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 05.10.2006 року "Про оформлення та продовження права користування земельними ділянками" (т.1.а.с.19-21), між Полтавською міською радою (Орендодавець) та ПП "Інжсервіс Полтава", правонаступником якого є ТОВ "Інжсервіс-Полтава" (орендар) було укладено договір оренди землі від 06.12.2006 року, який зареєстровано у виконавчому комітеті Полтавської міської ради, про що у книзі реєстрації записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 18.12.2006 року за № 678 - П (далі- Договір).

За умовами договору орендодавець передав орендарю земельні ділянки загальною площею 25272 кв.м для експлуатації та обслуговування офісних, виробничих, складських приміщень та території і проїзду спільного користування, які розташовані в м.Полтаві по вул.Автобазівська,2/9.Також в договорі сторони передбачили строк дії договору, розмір та порядок визначення орендної плати, відповідальність сторін, порядок внесення змін до договору, а також інші необхідні умови (т.1 а.с.38-48).

Зокрема, пунктом 4.5 Договору передбачено, що розмір орендної плати не є сталим і змінюється у разі:

-зміни умов господарювання Орендаря, передбачених даним договором, в тому числі - у разі зміни функціонального використання земельної ділянки;

-проведення щорічної індексації грошової оцінки та внесення змін на підставі вимог діючого законодавства і інших нормативних документів;

-зміни розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що використовується для визначення розміру орендної плати. В пункті 4.6 Договору сторони передбачили, що у разі зміни розміру орендної плати за ініціативою Орендодавця з підстав, викладених у пункті 4.5 Договору, Орендодавець протягом місяця з дня запровадження нового розміру орендної плати, письмово повідомляє про це Орендаря. Про зміну розміру орендної плати сторони укладають додаткову угоду. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни.

Договір підписаний без зауважень та застережень, тобто сторони дійшли згоди по всім істотним умовам.

Згідно ст.632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Статтею 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України" від 03 червня 2008 року №309-\/І) встановлено, що річна орендна плата за земельні ділянки, що знаходяться у державній або комунальній власності не може бути меншою трикратного розміру земельного податку.

Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

З метою приведення договору оренди землі до вимог законодавства в частині розміру орендної плати орендодавець звертався до орендаря з вимогою про укладення додаткових угод (листи № 01-14-10/1990 від 26.06.2008 року, № 02-27/1/3276 від 25.12.2008 року), однак додаткових угод не було укладено.

Рішенням позачергової тридцять п'ятої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання "Про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави" від 30.12.2008 р. (т.1а.с.55-57) затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Полтави, виконану відповідно до рішення виконавчого комітету міської ради № 56 від 22.02.2006 р. Державним проектним інститутом містобудування "Міськбудпроект" (м. Полтава) спільно з Державним науково-дослідним інститутом автоматизованих систем в будівництві (ДНДІАСБ) Мінбуду України з базовою вартістю 1кв.м. землі 157,00грн. станом на 01.01.2006 р..

Крім того, відповідно до вказаного рішення :

- всі юридичні та фізичні особи міста повинні в двохмісячний термін з дати затвердження грошової оцінки земель міста міською радою отримати в управлінні земельних ресурсів та земельного кадастру витяги з нормативної грошової оцінки земель м. Полтави (п. 3 рішення);

- орендарі земельних ділянок зобовязані укласти додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок з урахуванням нормативної грошової оцінки, що затверджена цим рішенням (п. 6 рішення);

- нарахуванням та сплата орендної плати та податку за землю відповідно до нормативної грошової оцінки земель міста здійснюється починаючи з 01 січня 2009 року в порядку, передбаченому законодавством (п.9 рішення).

Стаття 144 Конституції України визначає, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до п. 1 ст. 73 Закону України № 280/97-ВР від 21.05.1997 р. "Про місцеве самоврядування в Україні" (зі змінами та доповненнями), акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

За приписами Закону України "Про оренду землі" (зі змінами та доповненнями) відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі", іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст.2); орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату є істотними умовами договору оренди землі (ст. 15);

Судом встановлено, що пунктом 4.5 договору оренди, поряд з випадками, які прямо встановлені законом, сторони передбачили зміну розмірів нормативної грошової оцінки земельної ділянки в якості підстав для внесення змін до договору в частині розміру орендної плати.

Керуючись зазначеними нормами чинного законодавства України та на виконання умов рішення Полтавської міської ради від 30.12.2008 року, листом № 01-14-10/892 від 23.01.2009 року орендаря було повідомлено про те, що виникли підстави для перегляду розміру орендної плати за земельну ділянку та про необхідність направлення представника в Полтавське міське управління земельних ресурсів та земельного кадастру для отримання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земель м. Полтави та укладання додаткових угод до діючих станом на 01.01.2009 року договорів оренди землі.

10.03.2009 року орендарем було замовлено витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки для розрахунку орендної плати за землю, який було ним отримано 30.04.2009року.

В зв'язку з затвердженням нормативної грошової оцінки землі орендар неодноразово звертався до орендаря з пропозицією укласти додаткові угоди до договору з метою приведення розміру орендної плати відповідно до цієї оцінки, однак сторони не дійшли згоди щодо укладення додаткових угод.

Вимоги позивача стосуються приведення умов договору в частині розміру орендної плати та порядку її сплати до вимог законодавства , а тому суд вважає, що у позивача з набранням чинності нової редакції ст.21 Закону України "Про оренду землі" (відповідно до редакції закону від 03.06.2008р) існують законні та обгрунтовані підстави для перегляду розміру орендної плати і внесення відповідних змін до договору оренди землі.

Разом з тим, суд зазначає, що у позивача відсутні підстави для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру оплати з 01.01.2008 року, оскільки її розмір визначено на підставі закону, який визнано неконституційним.

Розглядаючи вимоги орендодавця щодо внесення змін до договору в частині площі земельної ділянки, яка перебуває в користуванні орендаря на умовах оренди, суд зазначає наступне.

Пунктом 2.1. Договору сторони визначили, що: "В оренду передається земельна ділянка загальною площею 25272 кв.м. (двадцять п'ять тисяч двісті сімдесят два кв.м.) згідно з планом (схемою) земельної ділянки, яка є невід'ємною частиною договору.

Кадастровий номер земельної ділянки :

5310137000:19:002:0100, 5310137000:19:002:0097, 5310137000:19:002:0099, 5310137000:19:002:0095, 5310137000:19:002:0096".

Згідно умов цього пункту, а також схем земельних ділянок, які є невід'ємною частиною договору, орендарю в користування надано п'ять земельних ділянок, розмір та межі яких встановлені в натурі (т.1.а.с.41-48).

Відповідно до підпункту "у" пункту 2 рішення тридцять четвертої сесії Полтавської міської ради п'ятого скликання від 11.12.2008 року "Про надання земельних ділянок, оформлення та продовження права користування земельними ділянками" Приватному підприємству "Інжсервіс-Полтава" припинено право користування частиною земельної ділянки пл.0,7433 га за адресою вул.Автобазівська, 2/9 з 11.12.2008 року.

Враховуючи дане рішення, позивач просить внести зміни в п.2.1. Договору, виклавши його в редакції: " 3 11 грудня 2008 року в оренді залишається земельна ділянка загальною площею 17839 кв. м. (сімнадцять тисяч вісімсот тридцять дев'ять кв. м.)".

Разом з тим, судом встановлено, що 28 квітня 2007 року між ТОВ "Інжсервіс-Полтава" та ТОВ "Імпекс-Преміум" було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень загальною площею 19578,7 кв.м., що знаходяться в м Полтаві по вул..Автобазівській,2/9. Даний договір посвідчено приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу ОСОБА_1, зареєстрований в Державному реєстрі правочинів (т.1.а.с.119,120), а також 04.05.2007 року зареєстровано в ПБТІ "Інвентаризатор" (т.2.а.с.12,13).

Частиною першої статті 377 ЦК України передбачено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Крім того, згідно частини другої статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Пунктами "а", "е" частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, між іншим, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Договір оренди землі припиняється в разі, між іншим, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на об'єкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування.

У зв'язку з тим, що фактичне користування земельною ділянкою та розміщеною на ній будівлею здійснює її новий власник, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою,у ТОВ "Інжсервіс-Полтава" припинилось право користування земельною ділянкою, на якому розміщене нерухоме майно з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу, тобто з 04.05.2007 року.

Така правова позиція викладена в Постанові Верховного суду України від 06 червня 2011 року по справі №11/227, що у відповідності до ст.111-28 ГПК України (як вірно зазначає позивач) є обов'язковим для всіх судів України.

Згідно ст.15 Закону України "Про оренду землі", об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки) є однією з істотних умов договору.

Як зазначалося вище, в договорі оренди сторони визначили загальний розмір земельної ділянки (25272 кв.м.) та місце розташування та розмір кожної із земельних ділянок (додатки до договору, які є його невід'ємною частиною).

Припинивши право оренди відповідача на частину земельної ділянки в розмірі 0,7433 га, та арифметично вирахувавши земельну ділянку, яка залишилась у орендаря, орендодавець не пропонує внесення змін до договору та не надає нових даних про місце розташування та розміри земельних ділянок, які залишились у орендаря, в зв'язку з чим у випадку внесення змін до п.2.1. договору, шляхом викладення його в запропонованій редакції, він буде суперечити даним місцерозташування та конкретним розмірам земельних ділянок, що у відповідності до ч.2 ст.15 Закону України "Про оренду землі" може бути підставою для визнання його недійсним.

Крім того, як встановлено судом, в зв'язку з відчуженням нерухомого майна, за замовленням ТОВ "Інжсервіс-Полтава" Полтавським міським центром земельного кадастру виготовлена технічна документація із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на земельну ділянку, згідно проекту розподілу з урахуванням меж суміжних землекористувачів, загальна площа земельних ділянок, які залишаються у ТОВ "Інжсервіс-Полтава" становить 16524 кв.м., а їх кількість, розмір та місцерозташування також не відповідає даним договору.

Ця технічна документація містить погодження Полтавського міського управління земельних ресурсів та земельного кадастру, управління архітектури та містобудування, акти встановлення та погодження меж, однак не затверджена в установленому порядку власником землі без пояснення причин (т.2.а.с.10).

Таким чином, за відсутності точних даних щодо розміру та місцерозташування земельних ділянок, що залишились у орендаря, внесення змін в п.2.1. Договору є неможливим.

Враховуючи те, що розмір орендної плати визначається виходячи з площі земельної ділянки, яка перебуває в оренді, за відсутності точно визначеної площі, є неможливим і внесення змін до договору в частині розміру орендної плати, навіть за наявності законодавчих підстав для її зміни.

З урахуванням викладеного, суд вважає, що позовні вимоги Полтавської міської ради не підлягають задоволенню.

Керуючись ст.ст.43,82-85 ГПК України,суд,-

В И Р І Ш И В :

В задоволенні позову відмовити.

СУДДЯКульбако М.М.

Повне рішення складено 07.07.2011р.

Відповідно до ч. 5 ст. 85 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.