Рішення № 17289712, 20.07.2011, Господарський суд Житомирської області

УКРАЇНА

Господарський суд

Житомирської області

_______________

10002, м. Житомир, майдан Путятинський, 3/65

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Від "20" липня 2011 р. Справа № 2/106-Д

Господарський суд Житомирської області у складі:

Головуючого судді

судді Вельмакіної Т.М.

судді

за участю представників сторін

від позивача ОСОБА_1 - довіреність б/н від 14.02.11р. (був присутній 11.07.11р.; 14.07.11р.; 19.07.11р.);

ОСОБА_2 - довіреність від 17.09.10р.;

ОСОБА_3 - довіреність від 20.09.10р.;

від відповідача ОСОБА_4 - довіреність б/н від 14.12.10р. (був присутній 11.07.11р.; 14.07.11р.; 19.07.11р.)

розглянув справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Елім-Партнер" (м. Житомир)

до Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 (м.Житомир)

про розірвання договору оренди та стягнення 408240,86 грн.

За клопотанням сторін, строк розгляду спору продовжено на п'ятнадцять днів, згідно ч.3 ст. 69 ГПК України.

В порядку ст. 77 ГПК України, в судовому засіданні 11.07.11р. оголошувалася перерва до 10:00 год. 14.07.11р., до 09:30 год. 19.07.11р. та до 09:30 год. 20.07.11р.

Позивачем пред'явлено позов до відповідача про розірвання договору оренди нежилого приміщення №010/О від 09.01.09р. та стягнення з відповідача на користь позивача 385873,40грн. боргу по орендній платі, 15920,30грн. пені, 4870,62грн. 3% річних, 1679,40грн. інфляційних.

Рішенням господарського суду Житомирської області від 25.10.2010р. позов задоволено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 16.02.11р. рішення господарського суду Житомирської області скасовано, прийнято нове рішення, яким в частині розірвання договору оренди в позові відмовлено, а в частині стягнення 408240,86грн. боргу з орендної плати, пені, інфляційних втрат та 3% річних позов залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 21.04.11р. постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 16.02.11р. та рішення господарського суду Житомирської області від 25.10.10р. скасовано. Справу 2/106-Д направлено на новий розгляд до господарського суду Житомирської області.

В процесі розгляду справи судом було встановлено, що позивач помилково визначив ціну позову у розмірі 408240,86грн., оскільки сума заявлених майнових вимог становить 408343,72грн.

Згідно клопотання позивача від 25.10.10р., останній відмовляється від позовних вимог в частині стягнення з відповідача 1679,40грн. інфляційних (т.1, а.с. 131).

У відповідності до ч.4 ст. 22 ГПК України, позивач вправі до прийняття рішення по справі, зокрема, відмовитись від позову.

Господарський суд не приймає відмови від позову, зменшення розміру позовних вимог, визнання позову відповідачем, якщо ці дії суперечать законодавству або порушують чиї-небудь права і охоронювані законом інтереси (ч.6 ст. 22 ГПК України).

У судовому засіданні 11.07.11р. представники позивача позовні вимоги підтримали з підстав, викладених у позовній заяві, додаткових письмових поясненнях (т.4, а.с. 50-52; 64-66) та з урахуванням заяви про відмову від інфляційних. Подали заяву №78 від 11.07.11р. про призначення економічної (судово-бухгалтерської) експертизи.

Представник відповідача проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву (т.4, а.с.42).

Сторони також повідомили про врегулювання спору в частині розірвання договору у звязку з припиненням договору оренди з 18.04.11р.

У зв'язку з неповним виконання сторонами вимог ухвали суду від 05.05.11р. та необхідністю надання ними додаткових документів і пояснень по обставинах справи, зокрема для вирішення питання щодо доцільності задоволення заяви позивача №78 від 11.07.11р., у судовому засіданні оголошувалися перерви.

Оцінивши в сукупності надані сторонами документи та враховуючи положення ч.1 ст. 41 ГПК України, суд відхилив вказану заяву, у зв'язку з недоцільністю.

Після оголошеної 19.07.11р. перерви, в судове засідання представник відповідача не з'явився, додатково витребовувані судом документи не надав, про причини неявки суд не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи повідомлявся вчасно та належним чином, про що свідчить його розписка (т.4, а.с.73).

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників судового процесу, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Як зазначив позивач у позовній заяві, 09.01.09р. між ТОВ "Елім-Партнер" (орендодавець, позивач) та ФОП ОСОБА_5 (орендар, відповідач) був укладений договір оренди нежилого приміщення №010/О (далі - Договір), згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове, платне користування приміщення загальною площею 495,80 кв.м. в будівлі за адресою: м. Житомир, пл.Перемоги, 10, з метою розміщення підприємства громадського харчування - кафе-ресторану (а.с. 15-22, т.1).

Згідно п.3.1 договору, цей договір укладений строком на 35 місяців. Відлік строку розпочинається з моменту підписання акту приймання передачі приміщення, але не пізніше 09.01.09.

На виконання умов договору, позивач передав, а відповідач прийняв в строкове платне користування приміщення, що підтверджується актом приймання-передачі від 15.01.09 р., який підписаний сторонами договору та скріплений печатками (а.с.26).

01 червня 2009 року між сторонами була укладена Додаткова угода , відповідно до умов якої збільшився розмір орендної площі до 498,2 кв.м., що підтверджується актом приймання передачі від 01 червня 2009 року (а.с.27-29).

Згідно п. 5.1 договору, орендар за користування приміщенням сплачує на користь орендодавця орендну плату.

За п. 5.3 Договору, місячний розмір орендної плати розраховується виходячи з базової вартості оренди, який становить в еквіваленті 6,5 Євро за один квадратний метр загальної площі, що складає 33790,30грн. у тому числі ПДВ.

Згідно п.5.3. Додаткової угоди до Договору місячний розмір орендної плати розраховується виходячи з базової вартості оренди, який становить в еквіваленті 6,5 Євро з 01 червня та 7 Євро з 01 вересня 2009 року за один квадратний метр загальної площі.

Компенсація (комунальний платіж) витрат за електроенергію, опалювання, холодне та гаряче водопостачання приміщення, що орендується і приміщень загального користування проводиться з використанням діючого тарифу постачальника.

Оплата розраховується відповідно до показників лічильників, встановлених в приміщеннях або електрощитовою орендодавця.

Відшкодування комунальних витрат за минулий місяць здійснюється Орендарем у розмірі, вказаному у рахунку одночасно з внесенням орендної плати за поточний місяць в строк, передбачений п. 5.7 договору.

Рахунок на оплату комунальних платежів виставляється орендареві одночасно з виставленням рахунку на оплату базової орендної плати.

Відповідно п. 5.7. Договору орендна плата сплачується не пізніше ніж, 5-го числа того місяця, в якому здійснюється користування приміщенням, що орендується.

Натомість, як зазначив позивач у позовній заяві, відповідач неналежним чином виконував свої зобов'язання щодо здійснення платежів за Договором, тому ТОВ "Елім Партнер" неодноразово зверталося до відповідача з вимогами про проведення розрахунків за оренду приміщення та по комунальним платежам (а.с.30,76,77), однак відповідач сплатив з 31.05.10. по 31.08.10. лише 51066,08 грн.

Таким чином, заборгованість відповідача, станом на 31.08.10р. (за період з листопада 2009 року по липень 2010 року), за даними позивача, склала 385873,40грн.

У зв'язку з зазначеним, позивач у позовній заяві ставить вимоги про стягнення з відповідача 385873,40грн. боргу по орендній платі, 15920,30грн. пені, 1679,40грн. інфляційних, 4870,62грн. річних та про розірвання договору оренди.

У відзиві на позовну заяву (а.с.42, т.4) відповідач зазначив, що розірвання договору оренди можливе лише при дотримання орендодавцем обставин, з якими закон пов'язує таке розірвання.

Вважає, що комунальні виплати уже входять до складу орендної плати (п.5.3. Договору). Отримання (надання) комунальних послуг, наявність комунальних затрат орендодавця, обсяг комунальних послуг та розмір відшкодування комунальних платежів позивачем не доведені.

Вказує на те, що згідно додаткових угод до Договору оренди від 27.05.10р., орендна плата за листопад не стягувалась у зв'язку з державними заходами - карантином, а у визначений у них період розмір орендної плати був зменшений і встановлений конкретно по кожному орендованому приміщенню.

Також зазначив, що з 09.01.09р. по 27.05.10р. розмір орендної плати не можна вважати узгодженим та встановленим, оскільки як базова вартість оренди так і орендна плата включають в себе складові частини різних елементів. При цьому обсяг та розмір вартості складових послуг, які входять до базової та місячної орендної плати не визначені, не встановлені та орендодавцем не доведені. Зокрема, комунальні відшкодування позивачем ні по фактичній наявності, ні по обсягу та вартості не доведені.

Вважає, що базова орендна плата, всупереч чинному законодавству, встановлена в іноземній валюті.

Враховуючи вищевказане, зазначив, що для визначення розміру орендної плати, слід керуватися саме додатковими угодами від 27.05.10р. до Договору, а стан розрахунків слід визначати за мінусом безпідставно сплачених, на його думку, коштів за неотримані послуги.

Звертає увагу суду на те, що за умовами Договору оренди позивачем має бути повернутий гарантійний платіж, оскільки договір достроково припинив свою дію.

Крім вищевказаного, відповідач вважає, що приміщення знаходилось у нього не в оренді, а для ремонтних робіт, підтвердженням чого є попередній договір №17 від 03.09.08р. Крім того, договір оренди та акт прийому-передачі підписані від імені уповноваженої особи позивача - директора ОСОБА_6, різними особами, про що свідчать різні підписи на Договорі та акті.

Вважає, що Договір оренди не укладений, оскільки сторонами не погоджено істотні умови договору щодо розміру орендної плати та строків оренди, а сам договір, окремі пункти якого вказують, що він укладався на 5 років, не скріплений печаткою відповідача, нотаріально не посвідчений, не пройшов державної реєстрації. Експертна вартість приміщення не визначалася. Приміщення перебували в банківській заставі. Згоди банку на передачу приміщень в оренду не надано.

В процесі розгляду справи представник відповідача в усному порядку наголошував на підписанні сторонами дефектовного акту (а.с. 16, т.2), при передачі орендованого приміщення відповідачу.

Враховуючи вищевказане, просить суд відмовити позивачу у задоволенні позовних вимог.

Згідно додаткових пояснень (а.с.50-52, 64-66, т.4) позивач зазначив, яким чином здійснювалося нарахування орендної плати та комунальних платежів, зокрема вказав, що:

- орендна плата та комунальні платежі нарховувалися з 15.01.09р. по 31.05.09р. у відповідності до Договору від 09.01.09р. і їх розрахунки підтверджені актом звірки від 29.05.09р. (а.с. 26, т.3);

- з 01.06.09р. по 30.08.10р. орендна плата та комунальні платежі нарховувалися згідно Додаткової угоди від 01.06.09р.;

- за серпень 2010 року комунальні платежі до стягнення не заявлялися;

- за листопад 2009 року орендну плату не виключено із суми позовних вимог;

- проект Додаткової угоди щодо зменшення орендної плати за 2010 рік був розглянутий сторонами, однак викладені в угоді умови не були погоджені;

- договір оренди №010/О від 09.01.09р. припинив свою дію 18.04.11р., у звязку з відмовою позивача від Договору.

В усному порядку представники позивача також пояснили, що Договір укладався на основі проекту, згідно якого дійсно передбачалося його нотаріальне посвідчення, оскільки строк оренди мав становити 5 років. Натомість договір від 09.01.09р. укладено на 35 місяців, а його окремі пункти, що стосувалися 5-ти річного терміну, помилково не було виключено.

Також представниками позивача було надано пояснення з приводу зарахування в рахунок погашення боргу (взаємозалік) по Договору суми витрат відповідача на ремонтні роботи по об'єкту оренди, згідно Додаткової угоди №1 до договору оренди №17 від 03.09.08р. у розмірі 19832 Євро, що складає 138824 грн. (а.с. 67-68, т.4), та гарантійного внеску в сумі 22913,40грн., стосовно неповернення якого вказав відповідач.

Дослідивши матеріали справи, проаналізувавши приписи законодавства, що регулює спірні відносини, враховуючи пояснення учасників судового процесу та вказівки постанови Вищого господарського суду України від 21.04.11р., суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, враховуючи наступне.

За ст. 11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки.

Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є: договори та інші правочини.

Так, підставою позовних вимог позивач вказує факт неналежного виконання відповідачем його зобов'язань за договором нежилого приміщення №010/О від 09.01.09р.

Однак, враховуючи заперечення відповідача щодо факту укладення вказаного Договору, перш за все слід зазначити, що відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За ст. 637 ЦК України та ст. 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, у виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становить умови (пункти) визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст. 628 ЦК України).

Згідно статті 638 Цивільного кодексу України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Проаналізувавши зміст договору оренди №010/О від 09.01.09р. та наявні у справі матеріали, суд дійшов висновку, що сторонами досягнуто згоди щодо його істотних умов, зокрема предмету договору, ціни, строків та порядку розрахунків.

За поясненнями представників сторін, які було надано в процесі розгляду справи, передача приміщення була здійснена за актом приймання-передачі нежилого приміщення від 09.01.09р. (а. с. 23, т.2). Як вбачається з вказаного акту, він містить посилання на договір оренди №010/О від 09.01.09р. та підтверджує факт передачі відповідачу саме оговореного у Договорі приміщення.

Що стосується платежів да Договором, то до справи надано, підписаний сторонами Акт взаємозаліку від 29.05.09р., згідно якого з січня по травень 2009 року сторонами було проведено погашення нарахованих позивачем сум орендної плати за рахунок здійснених відповідачем витрат на ремонтні роботи за Додатковою угодою №1 до Договору оренди №17 від 03.09.08р. (а.с. 26,т.3; а.с.67, т.4). При цьому, взаємозалік було здійснено саме у відповідності до розміру нарахованих позивачем сум орендної плати.

Згідно наданих до справи платіжних документів, відповідачем також здійснювалися платежі на виконання умов договору оренди №010/О від 09.01.09р. (а.с. 33-36, 41, 43, 64, т.1), в тому числі і по сплаті комунальних платежів.

Враховуючи вказане, слід зазначити, що виконаня сторонами умов договору виключає обставину неузгодження ними істотних умов.

Посилання відповідача на відсутність нотаріального посвідчення Договору спростовується тим, що як передбачає частина перша статті 209 ЦК України, правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

При цьому за ч.2 ст. 793 ЦК, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно ст.794 ЦК, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладений на строк не менше ніж на три роки, підлягає державній реєстрації.

За спірним Договором строк оренди становить 35 місяців (п.3.1 Договору), тобто, менш ніж три роки, тому згідно викладеного чинного законодавства, державна реєстрація та нотаріальне посвідчення такого договору не обов'язкове.

У п. 22.8 Договору зазначено, що всі зміни і доповнення до цього Договору здійснюються сторонами тільки у письмовій формі...нотаріально посвідчуються та підлягають державній реєстрації, водночас вимоги про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію щодо основного Договору, за змістом останнього сторони не обумовили. Оскільки, згідно ст. 654 ЦК України, зокрема, зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту, вказані пункти є суперечливими, та вказують на те, що пояснення позивача з приводу вказаних розбіжностей відповідають фактичним обставинам, які мали місце при укладенні Договору.

Тобто, ні чинним на дату укладення Договору законодавством, ні умовами Договору не вимагається його нотаріального посвідчення та державної реєстрації, тому заперечення відповідача в цій частині безпідставні.

Суд також звертає увагу, що за п. 22.4 Договору, дія положень Закону України "Про оренду державного і комунального майна" не розповсюджується на відносини сторін, врегульовані цим Договором. За вказних обставин та враховуючи вищевказані факти виконання умов Договору, а також приписи ст.ст.6, 637 ЦК України, твердження відповідача стосовно допущення такого порушення при укладенні Договору, як непроведення експертної оцінки приміщень, є недоречними.

Зазначені відповідачем обставини щодо перебування приміщення в банківській заставі та про те, що договір оренди і акт прийому-передачі підписані від імені уповноваженої особи позивача - директора ОСОБА_6, різними особами, про що, на думку відповідача, свідчать різні підписи на Договорі та акті, не досліджуються судом, як такі що не впливають на результат вирішення спору, оскільки, як факт передачі приміщення, так і його фактична оренда протягом вказаного позивачем періоду, підтверджується матеріалами справи та не заперечується сторонами.

Що стосується тверджень відповідача про перебування у нього приміщення не в оренді, а для ремонтних робіт, згідно попереднього договору №17 від 03.09.08р., то на вказаний договір, як на попередній, дійсно є посилання у договорі оренди №010/О від 09.01.09р., що не суперечить приписам законодавства. Однак ні оригіналу, ні належної копії попереднього договору №17 від 03.09.08р. на вимоги суду сторонами не надано. При цьому, зазначені твердження відповідача не відповідають встановленим судом та вищезазначеним фактичним обставинам справи, заперечуються і умовами Додаткової угоди №1 до договору оренди №17 від 03.09.08р. (а.с.67-68, т.4) і наданими позивачем поясненнями по проведеному взаємозаліку та його документальним підтвердженням.

Отже, між сторонами виникли орендні правовідносини саме на підставі договору оренди №010/О від 09.01.09р. та Додаткових угод до нього.

При цьому, з наданих до справи матеріалів суд дійшов висновку, що до спірних правовідносин з 15.01.09р. по 31.05.09р. слід застосовувати положення Договору від 09.01.09р.; з 01.06.09р. по 31.12.09р. - з врахуванням Додаткової угоди від 01.06.09р., а з 01.01.10р. - з врахуванням Додатковою угодою від 27.05.09р. ( щодо зменшення орендної плати за 2010 рік (а.с.43-45, т.2)).

Зокрема, щодо останньої Додаткової угоди, то у відповідності до ст. 181 ГК України, суд дійшов висновку про її застосування, оскільки саме в діях позивача прослідковується виконання умов останньої, так як відповідачу було виставлено рахунки та підписані орендодавцем акти виконаних послуг за травень, червень 2010 року (а.с. 57-60, т.4).

Слід також зазначити, що 31 грудня 2009 року зменшився розмір орендної площі до 494,2 кв.м., що підтверджується актом приймання передачі від 31.12.09р. (а.с.27-29). Вказане зменшення площі відображено і в Додатковій угоді від 27.05.09р. ( щодо зменшення орендної плати).

Згідно ч.1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Договір є обовязковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).

Враховуючи, що спір між сторонами виник і в частині здійснення нарахувань за Договором, судом проаналізовано умови Договору та Додаткових угод до нього щодо вартості орендної плати та фактичний порядок проведення розрахунків між сторонами.

Так, за п. 5.3 Договору, місячний розмір орендної плати розраховується виходячи з базової вартості оренди, який становить в еквіваленті 6,5 Євро за один квадратний метр загальної площі, що складає 33790,30грн. у тому числі ПДВ.

Водночас, у цьому ж пункті Договору оговорено, що місячний розмір орендної плати за 1 м.кв. в еквіваленті становить 6,5 Євро, що вказує на зрівняння розміру базової вартості оренди та місячного розміру орендної плати.

До базової вартості оренди додатково включаються компенсації таких витрат орендодавця: за електроенергію: освітлення і забезпечення електроенергією приміщень загального використання; за енергоспоживання системи кондиціювання приміщення, що орендується, і приміщень загального використання в тому числі вентиляційних систем; опалювання приміщення що орендується і приміщень загального використання; за обслуговування рамки опалювання і водопостачання, електрощитової, обслуговування зовнішніх комунікацій (кабельне господарство, водопровідні і труби опалювання та ін.; за прибирання території прилеглої до будівлі, де розташовані приміщення, території; за зовнішнє миття вікон; за зовнішню і загальну охорону будівлі, в якій розташовані приміщення; за прибирання місць загального користування; за санобробку від гризунів, від комах; за обслуговування систем ОПЗ і засобів пожежегасіння; за обслуговування ліфтів; за сортування кореспонденції; за підключення до Інтернет; за страхування будівлі.

Місячний розмір орендної плати за користування приміщенням, що орендується, розраховується за формулою, за якою загальна площа приміщення, що орендується множиться на базову вартість оренди множиться на коефіцієнт, що становить 10,485090 і змінюється прямо пропорційно зміні офіційного курсу купівлі Євро до національної валюти України, який встановлений НБУ на день підписання даного договору, додається відшкодування комунальних платежів, + вартість послуг орендодавця за вивіз сміття + вартість послуг орендодавця за підтримання у належному стані комунікаційного обладнання та внутрішніх телекомунікацій, які забезпечують телефонний зв'язок, що становить 50грн., множиться на кількість телефонних ліній (номерів), які використовуються орендарем, множиться на кількість автомобілів + вартість оренди додаткових серверів АТС (міні-АТС, автооператор, багатоканальний телефонний номер, тощо) + вартість інформаційно-правового забезпечення + вартість оренди сервісів телебачення + вартість послуг орендодавця за підтримання у належному стані комунікаційного обладнання та внутрішніх телекомунікацій, які забезпечують Інтернет зв'язок, що становить 50грн.

Аналогічного змісту і п. 5.3 Додаткової угоди від 01.06.09р (а.с.27, т.1), згідно якого місячний розмір орендної плати розраховується виходячи з базової вартості оренди, який становить в еквіваленті 6,5 Євро за один квадратний метр загальної площі, що складає 34781,16грн. та компенсації витрат за комунальні послуги (електроенергія, опалювання, холодне та гаряче водопостачання, тощо). При цьому розмір орендної плати з 01 червня 2009 року становить 6,50 Євро, та починаючи з 01.09.2009 року - 7,00 Євро за один квадратний метр.

До базової вартості оренди додатково включаються компенсації таких витрат орендодавця: за обслуговування рамки опалювання і водопостачання, електрощитової, обслуговування зовнішніх комунікацій (кабельне господарство, водопровідні і труби опалювання та ін.; за прибирання території прилеглої до будівлі, де розташовані приміщення; за зовнішню і загальну охорону будівлі, в якій розташовані приміщення; за прибирання місць загального користування; за санобробку від гризунів, від комах; за вартість енергоспоживання системи кондиціювання приміщення, що орендується, і приміщень загального використання, в тому числі вентиляційних систем; за вартість обслуговування систем ОПЗ і засобів пожежегасіння; за вартість обслуговування ліфтів; за страхування будівлі.

Компенсація (комунальний платіж) витрат за електроенергію, опалювання, холодне та гаряче водопостачання Приміщення, що орендується і приміщень загального користування проводиться з використанням діючого тарифу постачальника.

Оплата розраховується відповідно до показників лічильників, встановлених у приміщеннях або електрощитовій орендодавця.

Відшкодування комунальних платежів, за минулий місяць здійснюється орендарем у розмірі, вказаному у рахунку одночасно з внесенням орендної плати за поточний місяць в строк, передбачений п.5.6.

Рахунок на оплату виставляється орендодавцем орендареві одночасно з виставленням рахунку на оплату базової орендної плати.

Місячний розмір орендної плати за користування приміщенням, що орендується, розраховується за формулою, за якою загальна площа приміщення, що орендується множиться на базову вартість оренди множиться на коефіцієнт, що становить 10,740561 і змінюється прямо пропорційно зміні офіційного курсу купівлі Євро до національної валюти України, який встановлений НБУ на день підписання даного договору, додається відшкодування комунальних платежів, + вартість послуг орендодавця за підтримання у належному стані комунікаційного обладнання та внутрішніх телекомунікацій, які забезпечують телефонний зв'язок, що становить 50грн., множиться на кількість телефонних ліній (номерів), які використовуються орендарем, + (180грн. Х кількість автомобілів) + вартість оренди додаткових серверів АТС (міні-АТС, автооператор, багатоканальний телефонний номер, тощо) + вартість інформаційно-правового забезпечення + вартість оренди сервісів телебачення + вартість використання сервісу Інтернет (розрахунок в залежності від швидкості передачі даних) + вартість вивозу сміття).

Згіднот Додаткової угоди від 27.05.10р. сторонами визначено базову вартість оренди за період з 01.01.10р. по 31.12.10р. окремо по приміщеннях, що перебували в оренді, та з урахуванням періодів оренди. Також визначено, які послуги включаються до місячного розміру орендної плати.

При цьому за п. 5.3.1 Договору, вартість послуг зазначених у формулі розрахунку розміру орендної плати, включаються до її розрахунку лише за умови їх використання орендарем.

Водночас за ч.1 ст.286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.

Враховуючи вказані суперечності у п. 5.3 Договору (з врахуванням Додаткових угод до нього), приписи ч.1 ст.286 ГК України, фактично нараховані позивачем суми орендної плати, по яким, згідно матеріалів справи не виникало заперечень у сторін (було проведено взаємозалік), суд дійшов висновку, що встановлений сторонами розмір орендної плати з 01 червня 2009 року становить 6,50 Євро, а з 01.09.09р. по 31.12.09р. - 7,00 Євро за один квадратний метр; з 01.01.10р. по 30.04.10р. -7597,00грн., з 01.05.10р. -24463,00грн., з 01.06.10р. - 28211,00грн.

За п. 5.9 Договору, орендна плата сплачується у національній валюті України.

У відповідності до ст. 192 ЦК України, законним платіжним засобом, обов'язковим до приймання за номінальною вартістю на всій території України, є грошова одиниця України - гривня; іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом.

Частиною 2 ст. 189 Господарського кодексу України встановлено, що ціна є істотною умовою господарського договору та зазначається в договорі у гривнях. В іноземній валюті можуть визначатися ціни у зовнішньоекономічних договорах (контрактах) за наявності згоди сторін.

За ст.524 ЦК України, сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобовязання в іноземній валюті.

Згідно ч.1,2 ст. 533 ЦК України, грошове зобов'язання має бути виконане у гривнях; якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.

Тобто, зазначення в Договорі еквіваленту орендної плати у Євро не суперечить приписам чинного законодавства.

Що стосується сплати решти платежів за Договором, то обгрунтованість їх нарахування, згідно п. 5.3 Договору, має бути доведена відповідними доказами.

Як вбачається з п.1.2. Договору, орендоване відповідачем приміщення розташоване на другому поверсі №2.16-2.614, 2.18а, 2.12-2.15 в нежилому будинку, що знаходиться за адресою: м. Житомир, майдан Перемоги, 10. Вказане також підтверджується додатком №1 до Договору оренди (т.1, а.с.23). При цьому, згідно пояснень сторін, відповідач був не єдиним орендарем нежилого приміщення.

Однак позивачем на надано належних доказів використання таких послуг відповідачем, відсутні докази погодження їх остаточного розміру за кожен період.

Так, згідно пояснень предствників позивача та наданих ними розрахунків, які містяться в матеріалах справи, окремі лічильники на орендоване відповідачем приміщення не встановлювалися, а тому комунальні послуги обраховалися виходячи з пдощі орендованих відповідачем приміщень.

Слід вказати, що довідки Товариства про комунальні та експлуатаційні затрати за період січень 2009р. липень 2010р. (т.1, а.с.93-103; т.3, а.с.81-90), та акти здачі-прийняття робіт (надання послуг) за період з 31.01.09р. по 15.04.2010р. (т.3, а.с. 36-58), складені позивачем в односторонньому порядку, не містять посилання на показники облікових приладів, відсутні докази обсягів фактично спожитих орендарем послуг. Тобто вказані нарахування грунтуються на припущеннях.

Таким чином, оскільки позивач не обґрунтував та не надав доказів вартості фактично наданих відповідачеві комунальних та інших послуг, суд дійшов висновку про відмову позивачу в задоволенні вимоги про їх стягнення.

Суд вважає за необхідне зазначити, що виходячи з положень ст. 642 ЦК України, комунальні платежі в сумах, які було сплачено відповідачем із зазначенням відповідного призначення платежу та зараховано позивачем, слід вважати погодженими. При цьому суд звертає увагу, що і після звернення позивача до суду, відповідач частково здійснював розрахунки за комунальні послуги, що є доказом правомірності порядку зарахування позивачем перерахованих йому відповідачем сум у цій частині.

Що стосується вимоги позивача про стягнення з відповідача решти основного боргу, а саме орендної плати, то за п. 5.4. Договору, орендна плата за перший місяць користування приміщенням, що орендується, сплачується орендарем протягом трьох банківських днів з моменту підписання даного договору.

Орендна плата за другий та наступні місяці користування приміщенням, що орендується, сплачується не пізніше ніж 5 (п'ятого) числа того місяця, в якому здійснюється користування приміщенням, що орендується (п.5.7. Договору).

У відповідності з п. 5.9. Договору, орендна плата сплачується на підставі рахунку-фактури Орендодавця, який виставляється в перший календарний день місяця, за який здійснюється оплата з урахуванням нового коефіцієнту К, і є підтвердженням факту належного виконання орендодавцем обов'язків за даним Договором.

Тобто, для проведення відповідачем розрахунків з Договором, позивач зобов'язаний був виставляти відповідачу рахунки (т.1, а.с.93-128), однак у матеріалах справи відсутні докази направлення відповідачу та отримання ним у встановлені Договором строки таких рахунків, натомість подано лист від 16.04.2010р. про надіслання відповідачу в одному поштовому відправленні 20-ти рахунків за жовтень 2009р. - квітень 2010р.(т.1, а.с.30-31, 93-128; т.3, а.с. 57-80).

При цьому суд звертає увагу, що лише на рахунку за листопад 2009 року відповідачем зазначено дату його отримання. Однак, відповідно до умов Додаткової угоди від 27 травня 2010 року до Договору, сторони погодили, що місячний розмір орендної плати за приміщення загальною площею 498,2кв.м. за листопад 2009р. не нараховується у звязку з державними заходами - карантином. Компенсація (комунальний платіж) розраховуються та оплачуються відповідно до показників лічильників (т.2, а.с. 17).

Оскільки вказана угода була укладена сторонами, що не заперечується останніми, суд вважає що орендна плата за листопад місяць 2009 року нараховна та заявлена до стягнення безпідставно.

Що стосується решти орендної плати, то обгрунтованість її заявлення до стягнення слід також визначати, виходячи з приписів ст. 530 ЦК України.

Так, відповідно до ст.530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За ч.2 ст. 530 ЦК, якщо строк (термін) виконання боржником обов'язку не встановлений або визначений моментом пред'явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов'язок у семиденний строк від дня пред'явлення вимоги, якщо обов'язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Враховуючи, що на дату звернення позивача до суду, матеріали справи місять лише один доказ виникнення у відповідача зобовязань щодо проведення розрахунків за Договором - лист 16.04.2010р. .(т.1, а.с.30-31), суд вважає, що саме від дати отримання останнього, керуючись приписами ч.2 ст. 530 ЦК України, слід визначати період виникнення заборгованості по орендній платі.

За вказаних обставин, враховуючи дату отримання відповідачем вказаного листа - 20.05.10р.(а.с.37-39, т.2), у останнього виник обов'язок, за період з жовтня 2009 року по квітень 2010р., провести розрахунки по Договору до 27.04.10р. (20.04.10р. + 7 пільгових днів).

Як пояснили представники позивача та вбачається з матеріалів справи, зокрема з акту звірки взаєморозрахунків (т.3, а.с.18-20), в погашення заборгованості по орендній платі, позивачем був зарахований гарантійний платіж, який згідно п.17.1. Договору, на протязі п'яти банківських днів з моменту підписання цього Договору орендар передав орендодавцеві - у розмірі 1-місячної орендної плати за п. 5.3. даного Договору, який склав 22913,40грн. з ПДВ.

Відповідно до п.17.2. Договору, гарантійний платіж підлягає поверненню орендодавцеві тільки у разі припинення Договору оренди після сплати орендарем всієї заборгованості по орендній платі і іншим платежам за даним Договором, та повернення всіх ключів від приміщення, що були передані орендарю.

У разі припинення дії договору, орендодавець має право за власним розсудом, в односторонньому порядку покрити прострочену заборгованість орендаря по платежах, встановленим цим договором, а також інші витрати, викликані невиконанням орендарем вимог цього договору за рахунок гарантійного платежу, після чого залишок коштів повертається орендареві у встановлений цим договором строк.

Враховуючи вказане, суд вважає правомірним таке зарахування.

Вцілому, за підрахунками суду, позивачем обгрунтовано нараховано до стягнення з відповідача:

- за період з січня 2009 року по грудень 2009 року 362832,15грн. орендної плати, виходячи з встановленого її розміру з 01 січня 2009 року - 6,50 Євро, з 01 вересня 2009 року - 7,00 Євро за один квадратний метр (392446,89грн. фактично нарахованих станом на грудень 2009р. - 38124,41грн. за листопад 2009р. - 22,33грн. зайво нарахованих у травні 2009 року внаслідок застосування завищеного курсу Євро - 216,93грн. зайво нарахованих у серпні 2009 року внаслідок застосування завищеного курсу Євро + 8748,93грн. донарахувань за вересень, жовтень, грудень 2009 року);

- за період з січня 2010 року по 30.08.10р., виходячи з Додаткової угоди від 27.05.10р., - 30388,00грн. = 7597,00 грн. х 3 місяці, при цьому складовими 7597,00грн. є 1874,00грн. + 4735,00грн. + 988,00грн.

Враховуючи, що на час звернення до суду по решті нарахувань, у зв'язку з відсутністю доказів направлення рахунків (вимог про оплату), строк проведення розрахунків не настав, правомірно нарахованими за спірний період є 393220,15грн.

Сплачено вцілому по Договору за оренду у січні 2009р - травні 2010р. (без врахування оплати компенсації по утриманню та за мінусом 26000,00грн. перерахованих за оренду в липні-серпні 2010 року (строк розрахунків за яку не настав на дату звернення позивача до суду)) - 270589,85грн. До вказаної суми, зкрема, включено 22913,40грн. гарантійного платежу та проведений сторонами взаємозалік (а.с. 26, т.3), всі оплати по рахунку №107 від 01.09.09р. (оскільки із здійсненої за ним 11.09.09р. платіжної операції вбачається, що це сплата оренди за вересень 2009р.). Враховуючи заперечення відповідача щодо обгрунтованості здійснених позивачем нарахувань за Договором та щодо правильності зарахування сплачених ним сум, не включено до зазначеної суми оплати за платіжними документами, які не містять зазначення призначення платежу та за якими не можливо встановити, що розрахунок здійснюється за Договором оренди та саме по орендній платі.

За вказаних обставин, обгрунтовано заявлено до стягнення з відповідача 122630,30грн. орендної плати (останній платіж в сумі 5000,00 грн. було здійснено 22.06.10р.).

За вказаних обставин, у стягненні 263243,10грн. заявленого позивачем до стягнення основного боргу, слід відмовити.

Суд також дослідив підписаний сторонами дефектовний акт (а.с. 16, т.2), складений при передачі приміщення відповідачу, однак не встановив жодних витікаючих з вказаного документа наслідків, які впливають на стан проведення розрахунків по даному спору.

Відповідно до ст.509 ЦК України, зобовязанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку. Аналогічні правила встановлює і ст.174 ГК України.

Стаття 611 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі порушення зобовязання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов'язання за кожен день прострочення виконання (ч. 3 ст. 549 ЦК України).

Відповідно до ч. 2 ст. 343 ГК України платник грошових коштів сплачує на користь одержувача цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін, але не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня у відповідності до Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов'язань".

Відповідно до п.9.4 Договору, у випадку коли орендар припустився прострочення щодо сплати орендних та інших платежів, які передбачені даним договором, орендар сплачує на користь орендодавця пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла в період, за який нараховується пеня, від суми заборгованості, за кожен день прострочення.

Згідно розрахунку позивача, розмір пені за період з 06.12.09р. по 05.06.10р. становить 15920,30грн. (т.1, а.с.6).

Здійснивши перерахунок, суд вважає, що до стягнення підлягає 2795,63грн. пені. за період з 28.04.10р. (дата виникнення боргу в сумі 127630,30грн. (без врахування останньої проплати на суму 5000,00грн.)) по 05.06.10р. (визначена позивачем кінцева дата нарахування пені).

У стягненні 13124,67грн. пені слід відмовити.

При зверненні з позовом до суду позивач просив стягнути з відповідача на підставі ст.625 ЦК України, інфляційні нарахування та 3% річних від простроченої суми, що згідно розрахунку позивача (а.с.6, т.1) становить відповідно 1679,40грн. та 4870,62грн.

При цьому, як зазначалося вище, 25.10.10 позивач подав заяву до суду в якій відмовився від позовних вимог в частині стягнення з відповідача інфляційних нарахувань в сумі 1679,40грн. (т.1, а.с.131).

За положеннями ст. ст.625 ч.2 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з врахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення та три проценти річних від простроченої суми.

Здійснивши перерахунок 3% річних, суд вважає, що до стягнення підлягає 1282,50грн. річних за період з 28.04.10р. по 30.08.10р. (з врахуванням проплати на суму 5000,00грн., здійсненої 22.06.10р.)

У стягненні 3588,12грн. річних слід відмовити.

Що стосується інфляційних, то індекс інфляції - це індекс споживчих цін, який оприлюднюється Державним комітетом статистики України.

Індекс споживчих цін - показник, що характеризує зміни у часі загального рівня цін на товари та послуги, які купує населення для невиробничого споживання. Він є показником зміни вартості фіксованого набору споживчих товарів та послуг у поточному періоді порівняно з базисним.

При цьому, Наказом Держкомстату від 27.07.07р. №265 затверджено Методику розрахунку базового індексу споживчих цін, у абз. 1-3 "Передмови" якої вказано, що згідно зі статтею 6 Закону України "Про Національний банк України" "...основною функцією Національного банку є забезпечення стабільності грошової одиниці України. На виконання своєї основної функції Національний банк сприяє дотриманню стабільності банківської системи, а також, у межах своїх повноважень, - цінової стабільності".

Виконання основної функції потребує поглибленого вивчення розвитку інфляційних процесів та, відповідно, викликає необхідність аналізу альтернативних цінових індикаторів, які б краще характеризували вплив монетарної політики на розвиток інфляційних процесів.

Показником, що дає можливість оцінити інфляційну динаміку з мінімізацією ефектів шоків пропозиції, сезонних коливань окремих продуктів та адміністративного регулювання цін, є базовий індекс споживчих цін.

Згідно абз. 5 "Загальних положень" Методики, розрахунки базового індексу споживчих цін здійснюються Держкомстатом України в цілому по країні на основі Методологічних положень щодо організації статистичного спостереження за змінами цін (тарифів) на споживчі товари (послуги) і розрахунку індексу споживчих цін, затверджених наказом Держкомстату від 14.11.2006 N 519.

Тобто інфляційні, нарахування яких передбачене ст. 625 ЦК України, жодного відношення не мають до простроченої заборгованості по зобов'язанню, визначення якого здійснюється з допомогою грошового еквіваленту в іноземній валюті.

За вказаних обставин, керуючись ч.6 ст. 22 ГПК України, суд відхиляє заяву позивача про відмову від позову та відмовляє у стягненні 1679,40грн. за безпідставністю їх нарахування.

Що стосується вимоги про розірвання Договору оренди №010/О від 09.01.09р. т.1, а.с. 15-22), то, відповідно до ч.1 ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобовязання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

У відповідності до ч.ч.1-4 ст. 188 ГК України, зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором; сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором; сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду; у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Матеріалами справи та поясненнями представників сторін підтверджено, що під час розгляду справи в суді позивачем було направлено відповідачу повідомлення №55 від 15.04.11р., згідно якого позивач повідомив про відмову від договору оренди нежилого приміщення №010/О від 09.01.09р. у зв'язку з несплатою орендної плати орендарем, та просить вважати вищевказаний договір розірваним з моменту отримання орендарем даного повідомлення (а.с.55).

Вказане повідомлення було отримано особисто відповідачем 18.04.11р., про що свідчить поштове повідомлення про вручення поштового відправлення (а.с.55, зворотній бік).

Згідно акту приймання-передачі нежитлового приміщення від 21.04.11р., на виконання умов договору №010/О від 09.01.09р., відповідач передав, а позивач прийняв нежитлове приміщення, яке знаходиться в нежитловому будинку, що розташоване в м. Житомирі, площа перемоги, 10, на другому поверсі, корисною площею 498,2кв.м. (а.с. 56).

Статтею 782 ЦК України передбачено право наймодавця відмовитися від договору найму, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Таким чином, станом на час вирішення спору по суті, вимога позивача про розірвання договору є недоречною, оскільки договір оренди припинив свою дію 18.04.11р.

За таких обставин, провадження у справі в частині розірвання договору оренди нежитлового приміщення №010/О від 09.01.09р. слід припинити на підставі п. 1-1 ст. 80 ГПК України за відсутністю предмету спору.

Згідно ст.33 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

У відповідності до ст.32 ГПК України, доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

У відповідності до ст. 34 ГПК України, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи.

Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Враховуючи вищевикладене суд дійшов висновку, що позов обгрунтований, підтверджується належними доказами по справі і підлягає частковому задоволенню в сумі 126708,43грн. з яких: 122630,30грн. основного боргу, 2795,63грн. пені та 1282,50грн. 3% річних.

Судові витрати з майнової вимоги покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог. При цьому, враховуючи, що позивач при зверненні з позовом до суду помилково визначив ціну позову у розмірі 408240,86грн., замість правильної -408343,72грн., ним не було доплачено 1,44 грн. державного мита. Тому вказану суму слід стягнути з відповідача в дохід Державного бюджету України.

З немайнової вимоги, у відповідності до ч.2 ст. 49 ГПК України, державне мито покладається на обидві сторони.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 33, 49, 69, п.1-1 ч.1 ст.80, ст.ст.82-85 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 ((10004, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Елім-Партнер" (10003, м. Житомир, пл.Перемоги, 10, код 34394521)

- 122630,30грн. основного боргу;

- 2795,63грн. пені;

- 1282,50грн. 3% річних;

- 42,50 грн. державного мита з немайнової вимоги;

- 1265,64грн. державного мита з майнових вимог;

- 75,70грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу;

3. Стягнути з Фізичної особи - підприємця ОСОБА_5 ((10004, АДРЕСА_1, ідентифікаційний номер НОМЕР_1) в дохід Державного бюджету:

- 1,44 грн. державного мита.

4. В частині вимоги про розірвання договору провадження у справі припинити на підставі п.1-1 ч.1 ст. 80 ГПК України.

5. В решті позовних вимог відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили у відповідності до ст. 85 ГПК України.

Суддя Вельмакіна Т.М.

Повне рішення складено 25 липня 2011 року.

Віддрукувати:

1 - до справи

2 - позивачу;

3 - відповідачу 10004, Житомирський р-н., с. Довжик, вул. лісова, 14 (рек. з повідомл. про вручення).