Постанова № 16934126, 30.06.2011, Севастопольський апеляційний господарський суд

СЕВАСТОПОЛЬСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА

Іменем України

23 червня 2011 року Справа № 5002-23/3386-2010

Севастопольський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого суддіГрадової О.Г.,

суддівЛатиніна О.А.,

Євдокімова І.В.,

за участю представників сторін:

позивача, ОСОБА_1, довіреність №33-Д від 23.03.11, Фонд майна Автономної Республіки Крим;

відповідач, ОСОБА_2, паспорт ЕС543458 від 09.01.98, ОСОБА_2;

прокурор, Шульга Антон Миколайович, посвідчення №574 від 18.11.08, старший прокурор відділу прокуратури м.Севастополя;

розглянувши апеляційну скаргу Фонду майна Автономної Республіки Крим на рішення господарського суду Автономної Республіки Крим (суддя Доброрез І.О.) від 29 березня 2011 року у справі №5002-23/3386-2010

за позовом Фонду майна Автономної Республіки Крим (вул. Севастопольська, 17, Сімферополь, 95015)

до ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, 95000)

за участю прокурора Автономної Республіки Крим (вул. Севастопольська, 21, Сімферополь, 95000)

про розірвання договору купівлі-продажу та повернення майна; за зустрічною позовною заявою про спонукання до виконання певних дій,

ВСТАНОВИВ:

29 червня 2010 року Фонд майна Автономної Республіки Крим звернувся з первісним позовом про розірвання договору купівлі-продажу незавершеного будівництва через істотне порушення покупцем умов договору - не завершення будівництва до 27 жовтня 2009 року (а.с. 2-3 т. 1).

30 липня 2010 року ОСОБА_2 звернувся з зустрічним позовом (з урахуванням уточнень від 04 серпня 2010 року та 03 лютого 2011 року) про зобовязання Фонду майна Автономної Республіки Крим провести роботи, які повязані з відводом земельної ділянки та підготовкою технічної документації за рахунок коштів, передбачених для підготовки та проведення приватизації; зобовязати Фонд внеси зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди про зміну строку закінчення будівництва до 27 травня 2014 року; у випадку невиконання судового рішення протягом 7 днів після набрання судовим рішенням законної сили, вважати додаткову угоду укладеною (а.с. 26-28, 72-75, 117-120 т. 1).

Рішенням місцевого господарського суду у первісному позові відмовлено, зустрічний позов задоволено частково: на Фонд майна Автономної Республіки Крим покладений обовязок укласти з ОСОБА_2 додаткову угоду про зміну строку закінчення будівництва до 27 травня 2014 року; у випадку невиконання судового рішення протягом 7 днів після набрання судовим рішенням законної сили, вважати додаткову угоду укладеною; в частині зустрічних позовних вимог про зобовязання провести роботи, які повязані з відводом земельної ділянки та підготовкою технічної документації за рахунок коштів, передбачених для підготовки та проведення приватизації, відмовлено (а.с. 148-154 т. 1).

Судове рішення мотивовано тим, що покупець не мав можливості виконати у встановлений договором строк зобовязання з закінчення будівництва обєкту приватизації; законом не заборонено змінювати договір після встановлення факту порушення покупцем своїх зобовязань з закінчення будівництва.

Фонд майна Автономної Республіки Крим подав апеляційну скаргу, в якій просить судове рішення скасувати в частині відмови в первісному позові та задоволенні частини зустрічного позову; задовольнити первісний позов, відмовити у зустрічному позові тому, що судове рішення прийнято з порушенням та неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права (а.с. 8-11 т. 2).

Відзиву на апеляційну скаргу не надійшло.

У судовому засіданні представник Фонду майна Автономної Республіки Крим підтримав доводи апеляційної скарги, прокурор погодився з апеляційною скаргою, ОСОБА_2 з апеляційною скаргою не погодився та пояснив, що не мав реальної можливості закінчити в обумовлений договором строк будівництво тому, що по незалежним від нього причинам не зміг оформити документи на право користування земельною ділянкою та дозволу на здійснення будівельних робіт, його неодноразові звернення належним чином розглянуті не були.

На підставі статті 101 Господарського процесуального кодексу України апеляційний господарський суд витребував додаткові докази (а.с. 21-25, 30-33 т. 2) та встановив наступне.

27 жовтня 2004 року між продавцем - Фондом майна Автономної Республіки Крим, та покупцем - громадянином ОСОБА_2, в нотаріальній формі укладено договір купівлі-продажу обєкту приватизації - незавершеного будівництвом блоку АДРЕСА_2. Того ж дня здійснена державна реєстрація цього правочину в Державному реєстрі правочинів за №219856. 14 грудня 2005 року здійснена реєстрація договору в виконкомі Сімферопольської міської ради за №108 (а.с. 5-10 чи 29-33, 12 т. 1).

Покупець сплатив повну вартість придбаного майна у загальній сумі 52.600 грн. (в тому числі ПДВ), а саме, 15 жовтня 2004 року - 4.779,60 грн., 01 листопада 2004 року - 4.000 грн., 25 лютого 2005 року - 43.820 грн., що сторони не оспорюють та це підтверджується письмовими доказами: актами продавця (а.с. 12 т. 1).

28 лютого 2005 року продавець передав покупцю обєкт приватизації у встановлений пунктом 3.1 договору строк (у 5-тиденний термін після повної оплати за обєкт), що підтверджується актом прийому-передачі (а.с. 11 чи 34 т. 1).

Відповідно до підпункту "б" пункту 5.2 цього договору покупець зобовязався виконувати умови продажу - завершити з моменту нотаріального посвідчення договору протягом пяти років будівництво з можливою зміною профілю (а.с. 6 т. 1).

Зобовязаннями продавця є: передати покупцю обєкт приватизації у певний строк, повідомляти покупця про несвоєчасну сплату; здійснювати контроль за виконанням умов договору, про що вказано в пунктах 6.1-6.3 розділу 6 договору. Інших зобовязань продавця договором не передбачено. (а.с. 7 т. 1).

У випадку невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений чи розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду, що передбачено пунктом 11.4 договору (а.с. 8 т. 1).

Станом на 11 листопада 2009 року покупець не виконав свого зобовязання по закінченню до 27 жовтня 2009 року (протягом пяти років з нотаріального посвідчення договору) будівництва обєкту приватизації, що сторонами не оспорюються та це підтверджується актом перевірки, складеним продавцем (а.с. 53-57, 12-14 т. 1) та іншими письмовими доказами.

Покупець обґрунтував не виконання цих зобовязань тим, що не має правовстановлюючих документів на користування земельною ділянкою, дозволу на виконання будівельних робіт та тим, що йому заборонено здійснювати самочинне будівництво.

Дійсно, з письмових доказів вбачається, що покупець без правовстановлюючих документів на право користування земельною ділянкою та дозволів на виконання будівельних робіт після укладення вказаного вище договору купівлі-продажу обєкту приватизації здійснював самочинне будівництво цього обєкту нерухомості, звів господарським способом (без підрядника, який має ліценцію на будівництво) чотири поверхи будівлі. Процент готовності такого обєкту складає 40,8, що встановлено висновком судової експертизи, проведеної по цій справі (а.с. 86, 96-108 т. 1).

Факт самочинного будівництва також підтверджується документами про залучення 21 листопада 2008 року ОСОБА_2 до відповідальності по статті 97 Кодексу України про адміністративні правопорушення за самовільне будівництво по АДРЕСА_2 (а.с. 37-38 т. 1), повідомленням Кримського республіканського підприємства "Сімферопольське міжміське бюро реєстрації і технічної інвентаризації" від 05 грудня 2008 року (а.с. 39 т. 1).

Але рішенням Центрального районного суду міста Сімферополя від 28 вересня 2009 року відмовлено у позові Виконкому Сімферопольської міської ради до ОСОБА_2 про зобовязання знести самовільно зведений обєкт тому, що ОСОБА_2 має право власності на незавершений будівництвом обєкт нерухомості та за договором купівлі-продажу цього обєкту зобовязаний закінчити його будівництво протягом пяти років, не отримав на своє звернення дозволу на будівництво, не доведений факт порушення прав власника землі чи інших осіб. Це судове рішення в апеляційному порядку не оскаржувалося та набрало законну силу 12 жовтня 2009 року (а.с. 41-42 т. 1).

З метою отримання в оренду земельної ділянки та дозволу на будівельні роботи до спливу передбаченого договором купівлі-продажу строку покупець обєкту приватизації неодноразово звертався до різних органів, зокрема, до архітектора, органів земельних ресурсів, Сімферопольської міської ради за отриманням в користування земельної ділянки та дозволу на будівництво. Але його звернення залишені без задоволення, в тому числі, через те, що для відводу земельної ділянки в оренду необхідно ОСОБА_2 замовити проект (а.с. 35, 36, 40, 43, 45, 46-51 т. 1).

27 листопада 2009 року постановою Центрального районного суду міста Сімферополя по справі №2-а-4690/09 відмовлено ОСОБА_2 у позові до Сімферопольської міської ради, її виконавчого комітету про визнання їх бездіяльності з не відведення земельної ділянки під придбаним обєктом приватизації незаконною. Постанова набрала законну силу 08 грудня 2009 року. З постанови вбачається, що у позові відмовлено тому, що ОСОБА_2 не замовив розробку проекту землеустрою з відводу землі, яку бажає отримати для здійснення підприємницької діяльності, такий проект не погоджувався з уповноваженими органами (а.с. 58-60 т. 1).

11 листопада 2009 року ОСОБА_2 письмовою заявою просив Фонд майна Автономної Республіки Крим продовжити строк закінчення будівництва до 01 грудня 2010 року (а.с. 142 т. 1), на що останній 25 листопада 2009 року відповів про необхідність надання певних документів, що передбачено Положенням по наказу Фонду державного майна України №2041 від 29 жовтня 1998 року (а.с. 77 чи 141 т. 1).

18 лютого 2011 року ОСОБА_2 звернувся до Фонду майна Автономної Республіки Крим з письмовим проханням про укладення додаткової угоди та продовження строку завершення будівництва до 31 грудня 2014 року, надав техніко-економічне обґрунтування, проект додаткової угоди, клопотання Київської районної ради міста Сімферополя від 28 вересня 2010 року (а.с. 78, 122-126, 143 т. 1).

28 лютого 2011 року Фонд майна Автономної Республіки Крим відмовився від прийняття наданої пропозиції на укладення додаткової угоди тому, що після виявлення факту невиконання покупцем умов договору купівлі-продажу пропозиція про зміну умов договору не розглядається (а.с. 130 чи 140, 144 т. 1).

Стаття 610 Цивільного кодексу України визначає, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання).

У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору, що передбачено статтею 611вказаного Кодексу та пунктом 11.3 укладеного сторонами договору.

Також частини 1 та 2 статті 19 Закону України "Про особливості приватизації обєктів незавершеного будівництва" №1953-III від 14 вересня 2000 року (з змінами) передбачає, що у разі невиконання обовязкових умов приватизації об'єктів незавершеного будівництва (в тому числі завершення у встановлений договором строк будівництва) договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку; покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі.

Апеляційний господарський суд вважає, що факт невиконання покупцем свого договірного зобовязання з закінчення будівництва у певний строк доведений сукупністю доказів, не оспорюється ОСОБА_2 та був встановлений при розгляді справи судом першої інстанції.

Але висновки суду першої інстанції щодо відсутності у покупця вини у порушенні зобовязання з закінчення будівництва обєкту приватизації не відповідають обставинам справи.

Відповідно до статті 614 Цивільного кодексу України особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом; особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язанням (частина 1); відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання (частина 2).

Апеляційний господарський суд вважає, що покупець не довів відсутності своєї вини в незакінчені будівництва обєкту приватизації до 28 жовтня 2009 року.

Надані покупцем письмові докази того, що він звертався до певних органів за відводом йому земельної ділянки в оренду та за отриманням дозволу на здійснення будівництва, не свідчать про відсутність у покупця вини у невиконанні свого обовязку закінчити будівництво з наступного.

Частина 2 статті 123 Земельного кодексу України (з змінами, як на 27 жовтня 2009 року - закінчення строку виконання покупцем зобовязання по закінченню будівництва обєкту приватизації, так з змінами на даний час) передбачає, що для отримання земельної ділянки в користування зацікавлена в цьому особа звертається з клопотанням про надання дозволу на розробку проекту відводу земельної ділянки до відповідної місцевої ради, до клопотання додаються графічні матеріали, на яких зазначено бажане місце розташування та розмір земельної ділянки.

З звернень покупця слідує, що він такого клопотання з встановленим законом додатком документів до відповідної місцевої ради не надавав. А тому його звернення не свідчать про вживання покупцем всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання зобов'язання, в тому числі для отримання земельної ділянки в користування (оренду).

Доводи ОСОБА_2 про те, що Фонд майна Автономної Республіки Крим не сприяв йому у оформленні документів на отримання земельної ділянки в оренду не приймаються апеляційним судом до уваги тому, що такого зобовязання продавець за укладеним договором на себе не приймав, а з оголошення про продаж обєкту приватизації від 19 травня 2004 року у газеті "Відомості приватизації" №19 (307) слідує, що продаж обєкту приватизації пропонувалася без відводу земельної ділянки, питання з відводу земельної ділянки пропонувалося вирішувати новому власнику обєкта після підписання договору купівлі-продажу (а.с. 44 т. 1).

Таким чином, до підписання договору та договором передбачалося, що покупець питання відводу земельної ділянки буде вирішувати самостійно, без допомоги продавця.

ОСОБА_2 був вільний в укладенні договору, йому належало оцінити свої можливості виконання умов такого договору, в тому числі з відводу земельної ділянки та отриманні дозволу на здійснення будівельних робіт, без чого неможливо законно здійснювати будівництво.

Здійснення ОСОБА_2 самочинного будівництва (добудова чотирьох поверхів) не може бути розцінено як належне виконання покупцем свого обовязку з закінчення будівництва у певний строк тому, що дії покупця повинні бути законними, а в силу статті 376 Цивільного кодексу України самочинне будівництво не породжує право власності.

Апеляційний господарський суд вважає, що не має підстав вважати, що ОСОБА_2 не виконав свого зобовязання внаслідок випадку або непереборної сили, а тому не має підстав звільнення його від відповідальності за порушення зобов'язання тому, що стаття 617 Цивільного кодексу України передбачає, що недодержання своїх обовязків контрагентами боржника не вважається випадком.

У звязку з наведеним апеляційний господарський суд вважає, що первісний позов продавця про розірвання договору купівлі-продажу обєкту приватизації через невиконання покупцем зобовязання закінчити у певний строк будівництво такого обєкту є обґрунтованим та підлягає задоволенню.

Таке порушення покупцем свого зобовязання є істотним тому, що продавець значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору - не було закінчено будівництво обєкту, не досягнута мета приватизації. А це за приписами частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України є підставою для розірвання договору.

Такої ж позиції дотримується судова практика, про що вказано в постанові Вищого господарського суду України від 28 березня 2011 року по справі №5002-19/3035-2010 (а.с. 30-33 т. 2).

Апеляційний господарський суд вважає, що не має підстав для задоволення зустрічного позову про зміну зобовязання - укладення додаткової угоди, якою продовжений строк закінчення будівництва, з наступного.

Частина 4 статті 652 Цивільного кодексу України передбачає, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Частина 2 вказаної статті передбачає, що за рішенням суду у виняткових випадках договір може бути змінений на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

При розгляді справи судом першої інстанції не доведений факт існування одночасно усіх умов, а також не встановлено, що є винятковий випадок, через який необхідно змінити умови договору за рішенням суду. А тому таке судове рішення прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права.

При розгляді справи апеляційною інстанцією покупець не довів таких обставин, лише пояснив, що він припускає, що зможе закінчити будівництво обєкту приватизації до 2014 року, в тому числі без відводу земельної ділянки, тобто здійснити самочинне будівництво.

Однак такі припущення покупця не свідчать про наявність істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, та не вказують на винятковість випадку, через що договір слідує змінити за судовим рішенням.

У звязку з чим зустрічний позов необґрунтований та задоволенню не підлягає.

На підставі вказаного апеляційний господарський суд вважає, що рішення місцевого господарського суду частково прийнято з порушенням норм процесуального і матеріального права, що є підставами для його часткового скасування, апеляційна скарга підлягає задоволенню; первісний позов підлягає задоволенню, у зустрічному позові слідує відмовити.

Керуючись статтями 101, 102, 103 (пункт 2), 104, 105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фонду майна Автономної Республіки Крим задовольнити.

Рішення господарського суду Автономної Республіки Крим від 29 березня 2011 року у справі №5002-23/3386-2010 скасувати частково, викласти резолютивну частину рішення в наступній редакції:

"Первісний позов задовольнити. Розірвати договір купівлі-продажу, укладений 27 жовтня 2004 року між продавцем - Фондом майна Автономної Республіки Крим, та покупцем - ОСОБА_2, по купівлі-продажу обєкту приватизації - незавершеного будівництва блоку АДРЕСА_2, який нотаріально посвідчений 27 жовтня 2004 року приватним нотаріусом Сімферопольського міського нотаріального округу ОСОБА_3 за реєстровим №8647.

Зобовязати ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, 95000; ідентифікаційний код НОМЕР_1) повернути Фонду майна Автономної Республіки Крим (вул. Севастопольська, 17, Сімферополь, 95015; код ЕДРПОУ 00036860) блок АДРЕСА_2.

У зустрічному позові відмовити.

Стягнути з ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, 95000; ідентифікаційний код НОМЕР_1) до Державного бюджету України (бюджет Ленінського району міста Севастополя (код ЕДРПОУ 24035598; банк ГУ ГКУ в місті Севастополі; МФО 824509; р/р 31113095700007; код платежу 22090200) 85 грн. державного мита.

Стягнути з ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, 95000; ідентифікаційний код НОМЕР_1) до Державного бюджету України (бюджет Ленінського району міста Севастополя (код ЕДРПОУ 24035598; банк ГУ ГКУ в місті Севастополі; МФО 824509; р/р 31216259700007; код платежу 22050000) 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу."

Господарському суду Автономної Республіки Крим надати накази.

Головуючий суддя О.Г. Градова

Судді О.А.Латинін

І.В. Євдокімов

Розсилка:

1. Фонд майна Автономної Республіки Крим (вул. Севастопольська, 17, Сімферополь, 95015)

2. ОСОБА_2 (АДРЕСА_1, 95000)

3. прокурор Автономної Республіки Крим (вул. Севастопольська, 21, Сімферополь, 95000)