Рішення № 16097364, 12.05.2011, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 311

РІШЕННЯ

Іменем України

12.05.2011Справа №5002-18/1404-2010 За позовом Феодосійської міської ради, м. Феодосія (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4)

До відповідача Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Феодосія (АДРЕСА_1, 98100)

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Відділ державного комітету земельних ресурсів м. Феодосії Автономної Республіки Крим, м. Феодосія (вул. Галерейна, 7А, м. Феодосія, 98100).

Про зміну умов договору оренди землі.

Суддя І.К. Осоченко

ПРЕДСТАВНИКИ:

Від позивача ОСОБА_2 головний спеціаліст ю/у, довіреність від 29.12.2010 р.;

Від відповідача не зявився.

Від третьої особи не зявився.

СУТЬ СПОРУ: Феодосійська міська рада, м. Феодосія позивач, звернулася до господарського суду Автономної Республіки Крим із позовною заявою до Фізичної особи-підприємця ОСОБА_1, м. Феодосія відповідача, в якій просить змінити умови договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги ґрунтуються на приписах статей 11, 632 Цивільного кодексу України та мотивовані тим, що на підставі рішення 36 сесії 23 скликання Феодосійської міської ради від 28.12.2001р. № 1433, відповідачу було надано в оренду земельну ділянку площею 0,0687 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, про що було укладено відповідний договір оренди землі від 01.02.2007р. строком до 21.07.2016 р.. Відповідно до умов Договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на момент укладання договору оренди землі складала 282296,48 грн., а орендна плата мала вноситися орендарем в грошовій формі у розмірі 14114,82 грн. за рік, що складало 5 відсотків від нормативної грошової оцінки землі.

Рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008г. № 1698 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії» встановлено розмір земельного податку, відповідно до нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії, на підставі положень Закону України «Про плату за землю». Рішенням 41 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 28.11.2008 р. № 1842 «Про введення ставок орендної плати за землю» встановлено розмір річної орендної плати для інших категорій земель, що дорівнює 3 відсоткам від їх нормативної грошової оцінки. Таким чином, зміни в земельному законодавстві призвели до виникнення нових прав та обов'язків учасників земельних правовідносин, у зв'язку з чим укладені договори оренди землі підлягають приведенню у відповідність з чинним законодавством, що і стало підставою звернення до суду.

12.04.2010р. представник відповідача надав суду відзив на позовну заяву, в якому заперечує проти задоволення позовних вимог, мотивуючи наступним: договір не містить положень про залежність розміру орендної плати за договором від ухвалення позивачем рішень про встановлення нових ставок або зміни ставок орендної плати після укладання договору, а також від введення в дію нової нормативної грошової оцінки земель. Суд залучив наданий відзив до матеріалів справи.

27.04.2010р. від Феодосійської міської ради надійшли заперечення на відзив, в яких позивач обґрунтовує правомірність застосування переоцінки земельної ділянки та просить задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Суд залучив надані заперечення до матеріалів справи.

Ухвалою господарського суду Автономної Республіки Крим від 27.04.2010р. суд задовольнив заявлене представниками сторін у порядку ст. 69 ГПК України про продовження строку розгляду справи клопотання та продовжив строк розгляду справи.

27.04.2010р. ухвалою господарського суду, у порядку статті 27 Господарського процесуального кодексу України, суд за власною ініціативою залучив до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Відділ державного комітету земельних ресурсів м. Феодосії Автономної Республіки Крим, м. Феодосія.

У судовому засіданні 05 липня 2010р. приймали участь повноважні представники сторін та третьої особи.

Позивач позовні вимоги підтримав у повному обсязі за мотивами, викладеними у позовній заяві.

Відповідач продовжував заперечувати проти позовних вимог Феодосійської міської ради.

Представник третьої особи представив суду документи на виконання ухвал суду від 27.04.2010р. та від 21.06.2010р., які суд долучив до матеріалів справ за результатами судового засідання.

У судовому засіданні представник відповідача представив суду письмово викладене клопотання про зупинення провадження по справі у порядку статті 79 Господарського процесуального кодексу України до набрання законної сили постанови Феодосійської міської ради по справі № 2-а- 1884/2010. Своє клопотання відповідач мотивує фактом оскарження у судовому порядку рішення порядку Феодосійської міської ради «Про затвердження нормативної грошової оцінки землі» у межах справи № 2-а- 1884/2010.

У судовому засіданні 05 липня 2010р. у присутності представників сторін та третьої особи суд розглянув клопотання відповідача про зупинення провадження по справі.

Ухвалою господарського суду від 05.07.2010 р. провадження у справі було зупинено до розгляду по суті Севастопольським апеляційним адміністративним судом справи № 2-а-1884/2010.

11.04.2011 р. на адресу господарського суду від представника Феодосійської міської ради надійшло клопотання, в якому позивач на виконання ухвали господарського суду від 05.07.2010 р. повідомляє про закриття провадження у справі № 2-а-1884/2010 р. та просить суд поновити провадження у дійсній справі.

Ухвалою від 12.04.2011 року суд поновив провадження у справі.

12.05.2011 року представник позивача у судовому засіданні підтримав свої позовні вимоги.

Представник відповідача у судове засідання 12.05.2011 року не зявився, причини незявлення суду не відомі. Про день та час розгляду справи сповіщений належним чином рекомендованою кореспонденцією.

Представник третьої особи у судове засідання 12.05.2011 року не зявився, причини незявлення суду не відомі. Про день та час розгляду справи сповіщений належним чином рекомендованою кореспонденцією.

Розглянувши матеріали даної справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд -

В С Т А Н О В И В :

11 жовтня 2006 року на підставі рішення Феодосійської міської ради № 239 від 21.07.2006 року між Феодосійською міською радою (орендодавцем) та фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 (орендарем) у простій письмовій формі був укладений договір оренди землі площею 0,0687 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2, кадастровий № 0111600000010040 020, строком до 21.07.2016 року.

Державна реєстрація цього права оренди здійснена 01.02.2007 року у Державному земельному кадастрі за № 040701900021.

Відповідно до п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на момент укладання договору оренди землі складала 282296,48 грн. Орендна плата згідно п. 9 договору мала вноситися орендарем в грошовій формі у розмірі 14114,82 грн. за рік, з обліком коефіцієнту зональності 5%.

Через зміну законодавства про мінімальний розмір орендної плати за землю та новою нормативною грошовою оцінкою землі в місті Феодосії орендодавець направив орендарю проект додаткової угоди до вказаного договору, яким запропонував починаючи з 1 січня 2009 року збільшити орендну плату, змінити зону знаходження земельної ділянки, умови та порядок зміни чи розірвання договору, а саме:

1. П. 1 - слова „зона «Володарська № 32» слід читати: „з 01.01.2009 р. економіко-планувальна зона № 11"

2. П. 5 - читати у наступної редакції: „Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить: з 01.01.2009 р. 1012488,86 гривень."

3. П. 9. читати в наступній редакції: „Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем починаючи з 01.01.2009 р., у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 30374,67 грн. (тридцять тисяч триста сімдесят чотири гривні 67 коп.) за рік ."

4. П. 10. читати у наступній редакції: «Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством».

5. П. 12 абзац 2 читати у наступній редакції: «зміни розмірів земельного податку, підвищення цін тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством».

6. П. 33. читати у наступній редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною части ною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"

5. Доповнити п. 43 у наступної редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом."

6. Ця додаткова угода є невідємною частиною Договору оренди землі від 01 лютого 2007 року, реєстраційний номер 040701900021.

Повідомлення про вручення поштового відправлення від 24.12.2009 року підтверджує факт отримання відповідачем 30.12.2009 року зазначеної додаткової угоди. Однак ніяких дій з боку відповідача здійснено не було, у звязку з чим орендодавець звернувся до суду з позовом про зміну умов договору.

Відповідно до статті 188 Господарського кодексу України зміна господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором (частина 1), сторона договору, яка вважає за необхідне змінити договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором (частина 2), сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду (частина 3), у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни договору зацікавлена сторона має право передати спір на вирішення суду (частина 4).

Стаття 652 Цивільного кодексу України передбачає, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах (частина 1).

Частина 2 статті 652 вказаного Кодексу встановлює, що якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, договір може бути змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлена сторона не могла усунути після їх виникнення за всією турботливістю та обачністю, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б зацікавлена сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе зацікавлена сторона.

Частина 4 вказаної статті встановлює, що зміна договору у зв'язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Як слідує з пункту 33 укладеного сторонами договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення згоди - спір вирішується у судовому порядку. Крім того, пункт 12 договору передбачає, що щорічно розмір орендної плати переглядається у разі (в тому числі): підвищення цін та тарифів, зміни коефіцієнту індексації та в інших випадках, передбачених законом. Тобто договором не встановлено вичерпного списку підстав, за якими можливо змінити розмір орендної плати.

Позивач вважає, що підставою для внесення змін до договору є зміна законодавства щодо мінімального розміру орендної плати за землю, нова нормативна грошова оцінка землі в місті Феодосія, а також зміна зони, до якої відноситься орендована земельна ділянка, та зміна законодавства щодо порядку розірвання договору, права на відчужування права оренди.

Пунктом 1 абз. 2 рішення 41 сесії 4 скликання Феодосійської міської ради “Про введення ставок орендної плати за землю” від 30.09.2005 р. № 2299 встановлено, що розмір річної орендної плати на земельні ділянки для інших категорій земель, що надаються в оренду, дорівнює 3 відсоткам від їх нормативної грошової оцінки.

Пунктом 4.2 рішення 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008 р. № 1698 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія” визначено: встановити розмір земельного податку у відповідності з нормативною грошовою оцінкою земель м. Феодосія на підставі положень ст. 18 Закону України “Про оцінку земель”. Усі зміни в розмірі орендної плати на землю по договорам оренди землі повязані із змінами в законодавстві України та щорічної індексації грошової оцінки земель, фіксувати у додаткових угодах до договорів оренди землі (п. 4.1 рішення).

Суд звертає увагу, що рішення 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008 р. № 1698 “Про затвердження нормативної грошової оцінки земель м. Феодосія” прийнято у виконання приписів частини 2 статті 18 Закону України "Про оцінку земель" №1378-IV від 11 грудня 2003 року (зі змінами на 29 серпня 2008 року - дату прийняття рішення), якою встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок несільськогосподарського призначення проводиться не рідше як один раз у 7 - 10 років. До цього, нормативна грошова оцінка земель в місті Феодосії була проведена за рішенням міської ради №136 від 16 жовтня 1998 року, тобто 10 років назад до введення нової оцінки. Таке рішення міської ради про нову оцінку землі різними особами в різних адміністративних справах було оскаржено в судовому порядку, одна зі справ за № 2а-1884/10р розглянута, постановою Феодосійського міського суду АР Крим від 30.03.2010 року у позові відмовлено. Ухвалою Севастопольського апеляційного адміністративного суду від 20.01.2011 року у справі № 2а-1884/10р прийнята відмова позивача від позову, постанова Феодосійського міського суду АР Крим від 30.03.2010 року у справі № 2а-1884/10р скасована, провадження у справі № 2а-1884/10р закрито.

Крім того, відповідно до “технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Феодосії” затвердженої рішенням 37 сесії 5 скликання Феодосійської міської ради від 29.08.2008 року № 1698, згідно якої з 01.01.2009 року замість “зон” застосовуються “економіко-планувальні зони”. Пунктом 4.1 даного рішення вказано на необхідність укладання додаткових угод до договорів оренди землі, з метою приведення їх у відповідність до чинного законодавства.

Відповідно ст. 12 Закону України “Про основи державної регуляторної політики у сфері господарської діяльності” всі вищезазначені рішення Феодосійської міської ради були опубліковані в місцевих засобах масової інформації - в газеті «Победа» від 13.12.2008 року, тим самим були доведені до відома відповідача.

Таким чином, через істотну зміну обставини, якими сторони керувалися при укладенні договору, а саме, через зміну нормативної грошової оцінки землі, позивач надіслав, а відповідач отримав пропозицію про зміну умов договору - збільшення суми орендної плати, однак відповідач не надав відповіді на таку пропозицію. Умови договору оренди не виключають можливість зміни суми орендної плати через зміну нормативної грошової оцінки землі. Ці обставини змінилися настільки, що якби сторони могли передбачити інший розмір нормативної грошової оцінки землі, то вони б уклали договір на інших умовах - передбачили більшу суму орендної плати.

При цьому, в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане. Зміна обставин зумовлена причинами, які зацікавлений орендодавець не міг усунути після їх виникнення за всією турботливістю та обачністю, які від нього вимагалися тому, що зобовязання органу місцевого самоврядування переглядати у певний строк нормативну грошову оцінку землі встановлено законом. Виконання договору на колишніх умовах порушує співвідношення майнових інтересів сторін і позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору - отримання орендної плати у розмірі, який не нижче встановленого мінімального розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки землі. Із суті договору не випливає, що ризик зміни обставин несе орендодавець. Тобто одночасно є певні умови, з якими закон - частина 2 статті 652 Цивільного кодексу України, повязує можливість зміни договору за рішенням суду.

Суд вважає, що виниклі обставини є винятковим випадком тому, що розірвання договору суперечить суспільним інтересам та потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на нових умовах, які позивач просить змінити за судовим рішенням.

А тому позовні вимоги про зміну договору щодо суми орендної плати через зміну орендної ставки та нової нормативної грошової оцінки землі в місті Феодосія обґрунтовані та підлягають задоволенню, але з моменту набрання законної сили судовим рішенням у звязку з наступним.

Частина 5 статті 188 Господарського кодексу України передбачає, що договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним судовим рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Позивачем ніяк не доведено і не обґрунтовано, чому такі зміни до договору діють раніше, ніж набрання законної сили судовим рішенням.

Доводи орендодавця про те, що він вважає правомірним зміну договору з дат, коли змінилися орендна ставка та нормативна грошова оцінка, може бути підставою для порушення прав орендаря надати відповідь на пропозицію зміцніти договір, такі зміни законодавства не змінюють порядку досудового врегулювання договірних відносин.

Іншого обґрунтування початку дії змін до договору позивач суду не навів, а тому суд вважає правильним застосувати загальне правило та ввести в дію зміни до договору, починаючи з дати набрання судового рішення законної сили.

Крім того суд звертає увагу, що позивач у позові помилково вказав, що сторони уклали договір 01.02.2007 року, оскільки фактично договір укладено 11.10.2006 року, а 01.02.2007 року здійснена державна реєстрація права оренди в Державному земельному реєстрі.

Судові витрати на підставі ст. ст. 44, 49 ГПК України суд відносить на відповідача.

Вступна та резолютивна частини рішення оголошені судом у судовому засіданні 12.05.2011 року.

Повний текст рішення складений та підписаний суддею 16.05.2011 року.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. 44, 49, 82-85 ГПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

1.Позов задовольнити частково.

2.Змінити умови договору оренди землі, укладеного 11.10.2006 року між фізичною особою-підприємцем ОСОБА_1 м. Феодосія (АДРЕСА_1, 98100; ІПН НОМЕР_1) та Феодосійською міською радою (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4; код ЄДРПОУ 34740709), реєстраційний номер 040701900021 від 01.02.2007 року, виклавши пункти договору у наступній редакції:

1). Пункт 1 - слова „зона «Володарська» оціночний район №32" слід читати: „ економіко-планувальна зона № 11".

2). Пункт 5 - читати у наступній редакції: „Нормативна грошова оцінка земельних ділянок становить 1012488,86 гривень."

3). Пункт 9 - читати у наступній редакції: „Орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється орендарем у грошовій формі із зазначенням 3 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки та розміром 30374,67 грн. за рік."

4). Пункт 10 читати у наступній редакції: «Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством».

5). Пункт 33 - читати у наступній редакції: „Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін шляхом укладання додаткових угод, які являються невід'ємною части ною основного договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду"

6). Доповнити пункт 43 у наступній редакції: „Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного фонду власником земельної ділянки, крім випадків, визначених законом."

7). Ця додаткова угода є невідємною частиною Договору оренди землі від 11 жовтня 2006, реєстраційний номер 040701900021.

Вказаний договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним судовим рішенням.

3. Стягнути з фізичної особи-підприємця ОСОБА_1 м. Феодосія (АДРЕСА_1, 98100; ІПН НОМЕР_1) на користь Феодосійської міської ради (98100, м. Феодосія, вул. Земська, 4; код ЄДРПОУ 34740709) 85,00 грн. державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Наказ видати після набрання рішенням суду законної сили.

4. В іншій частині позову відмовити.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки КримОсоченко І.К.