Рішення № 16096501, 20.04.2011, Господарський суд Автономної Республіки Крим

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

АВТОНОМНОЇ РЕСПУБЛІКИ КРИМ

Автономна Республіка Крим, 95003, м.Сімферополь, вул.О.Невського/Річна, 29/11, к. 201

РІШЕННЯ

Іменем України

20.04.2011Справа №5002-26/631-2011 За позовом Общини незалежної церкви повного Євангелія «Благодать Христа» (96300, смт. Первомайське, вул. Вєсєнняя, 15; 96300, смт. Первомайське, пров. Промисловий, 4)

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Райагробуд Первомайський» (96030, Красноперееопський район, с. Вишнівка, вул. Леніна, 58)

про розірвання договорів купівлі-продажу майна та оренди приміщення, а також стягнення 133554,00 грн.

Суддя Медведчук О.Л.

Представники:

від позивача ОСОБА_1, представник, довіреність від 01.03.2011р.,

від відповідача не зявився.

Суть спору: Позивач - Община незалежної церкви повного Євангелія «Благодать Христа» звернувся до господарського суду АР Крим із позовом про розірвання договору купівлі-продажу комплексу вбудованих нежитлових приміщень від 02.09.2009р. та договору оренди нежитлового приміщення №37 від 01.10.2006р. укладених із відповідачем - Товариства з обмеженою відповідальністю «Райагробуд Первомайський», а також стягнення з відповідача раніш сплаченої суми за комплекс вбудованих нежитлових приміщень та виконаний у них ремонт та покрашення у сумі 133554,00 грн.

Вимоги обґрунтовано посиланням на те, що відповідачем не виконано зобовязання за договором купівлі-продажу від 02.09.2009р. щодо нотаріального його оформлення, а відтак діями відповідача порушуються майнові права позивача.

Після початку господарським судом розгляду справи, позивачем в порушення ст. 22 ГПК України було подано заяву про зміну позовних вимог якою фактично змінено як предмет так і підстави позову відносно вимог що стосуються оскаржуваного договору купівлі-продажу (том 1 а. с. 114-116). В задоволенні даної заяви в частині визнання нікчемним купівлі-продажу відмовлено, про що зазначено судом в ухвалі від 31.03.2011р.

Таким чином враховуючи відмову судом в задоволенні заяви позивача про зміну позовних вимог, предметом спору є вимоги про розірвання договору купівлі-продажу комплексу вбудованих нежитлових приміщень від 02.09.2009р. та договору оренди нежитлового приміщення №37 від 01.10.2006р. укладених із відповідачем - Товариства з обмеженою відповідальністю «Райагробуд Первомайський», а також стягнення з відповідача раніш сплаченої суми за обєкт купівлі-продажу та виконаний у ньому ремонт та покрашення у загальній сумі 133554,00 грн.

Розгляд справи відкладався.

У судовому засіданні яке відбулося 15.04.2011р. позивачем було подано клопотання про документально та нормативно-правове обґрунтування позовних вимог, в якому вказується на те, що оскаржуваний договір купівлі-продажу є недійсним, а як наслідок відповідач має повернути одержані за вказаним договором грошові кошти.

Проте суд не приймає дане клопотання, оскільки предметом спору у даній справі є розірвання договору купівлі-продажу майна та договору оренди цього майна з підстав невиконання відповідачем зобовязань щодо нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу. Підставою ж вимог про стягнення грошових коштів у сумі 133554,00 грн. є невиконання відповідачем обовязку нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу майна.

Таким чином позивачем у своєму клопотанні від 15.04.2011р. фактично обґрунтовуються вимоги щодо визнання недійсним договору купівлі-продажу які не є предметом спору у даній справі оскільки вони не були заявлені ані попередньо, ані у строки встановлені ст. 22 ГПК України. Крім того даним клопотанням позивач фактично змінює підстави вимог про стягнення грошових сум, що є порушенням ст. 22 ГПК України, адже позивач має змінити підстави позову лише до початку розгляду господарським судом справи по суті.

У порядку ст. 77 ГПК України у судовому засіданні оголошувалась перерва до 20.04.2011р. до 12 год. 00 хв.

Відповідач у судове засідання не зявився, явку представника не забезпечив, про причини неявки не повідомив, вимоги суду щодо надання письмового відзиву на позов із документальним обґрунтуванням, не виконав.

Враховуючи той факт, що відповідачем порушено приписи ст. 22 ГПК України щодо добросовісного виконання своїх прав та обовязків, суд вважає за можливе розгляд справи за наявними матеріалами відповідно до ст. 75 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, суд

встановив:

01.10.2006р. між ТОВ «Колективне підприємство по будівництву «Райагробуд» яке в подальшому змінило назву на ТОВ «Райагробуд Первомайський» (п. 1.1. Статуту, том 2 а. с. 3 зворотн. бік) та Общиною незалежної церкви повного Євангелія «Благодать Христа» було укладено договір оренди нежитлового приміщення за № 37, у відповідності з яким позивач прийняв у тимчасове платне володіння та користування нежитлове приміщення 2-й поверх та частково 1-й поверх адміністративної будівлі зі всім наявним технічним обладнанням, загальною площею 285,2 кв. м, розташоване за адресою: смт. Первомайське, пров. Промисловий, 4, із подальшим його викупом впродовж 4-х місяців.

У розділі 4 даного договору сторони визначили як розмір та порядок внесення орендних платежів так і порядок внесення авансу за майбутню покупку орендованих приміщень, а також права орендаря на відмову від покупки приміщень.

Строк дії договору було визначено до 01.02.2007р.

В подальшому між ТОВ «Райагробуд Первомайський» (продавець за договором) та Общиною незалежної церкви повного Євангелія «Благодать Христа» (покупець за договором) було укладено договір купівлі-продажу комплексу нежитлових вбудованих приміщень від 02.09.2009р. (том 1, а. с. 46-47).

У відповідності з умовами вказаного договору відповідач продав, а позивач купив комплекс нежитлових вбудованих приміщень, загальною площею 330,1 кв.м. за адресою: АР Крим, смт. Первомайське, пров. Промисловий, 20А, який складається з вбудованих приміщень на першому та другому поверхах адміністративної будівлі ТОВ «Райагробуд Первомайський» №№ 1,19,20,21,22,35,36,37,53,55,56,57,58,59,60,1Х,Х, що складає 39/100 частку від цілісної адміністративної будівлі.

Так у пункті 1.1. вказаного договору визначено, що продавець зобовязується нотаріально посвідчити договір впродовж шести місяців до 02.03.2010р.

У пунктах 2.2. та 2.3. цього договору визначено, що покупець та продавець домовились про здійснення купівлі-продажу комплексу нежитлових вбудованих приміщень за суму 101899,00 грн., згідно звіту про оцінку ринкової вартості майна. Покупець вніс авансом 80000,00 грн. 24.10.2006р. та остаток у сумі 21899,00 грн. 30.07.2007р. На момент укладення даного договору покупець здійснив повний розрахунок з продавцем за проданий комплекс. Фінансові обовязки покупця перед продавцем виконані повністю та продавець не має фінансових претензій до покупця.

Факт виконання позивачем взятих на себе зобовязань за даним договором купівлі-продажу щодо сплати вартості придбаного майна також підтверджується заявою на переказ готівки за № 12 від 24.10.2006р. (том 1, а. с. 8) та квитанцією від 30.07.2007р. (том 1, а. с. 9).

За актом прийому-передачі від 02.09.2009р. обєкт купівлі-продажу було передано позивачу (том 1, а. с. 47).

Також позивачем зі згоди відповідача, про що свідчить лист останнього за № 59 від 16.10.2008р. (том 1, а. с. 119) було здійснено ремонтні роботи з поліпшення придбаного комплексу вбудованих нежитлових приміщень.

Факт виконання позивачем на придбаному обєкті ремонтних робіт підтверджується актом прийому поліпшень від 14.08.2009р. підписаного та скріпленого печатками обох сторін.

Вартість ремонтних робіт з поліпшення придбаного комплексу вбудованих нежитлових приміщень на суму 31655,00 грн. підтверджується наданими до матеріалів справи розрахунковими та кошторисними документами (том 1, а. с. 10-18).

Дослідивши у сукупності надані докази, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню частково у звязку з наступним.

Відповідно до статей 526 та 525 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено законом або договором.

За статтею 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Ст. 784 Цивільного кодексу України визначає підстави для розірвання договору найма на вимогу наймача.

Так відповідно до вказаної норми наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Згідно ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Виходячи з наведеної норми, а також з відсутності застережень іншого змісту в частині 3 ст. 291 ГК України, ст. 784 ЦК України, слід дійти висновку, що встановлений статтею 784 ЦК України перелік підстав розірвання договору найму на вимогу наймача не є виключним і що у всякому випадку право вимоги розірвання договору у наймача виникає у випадках, встановлених договором.

Договором оренди нежитлового приміщення за № 37, зокрема розділом шостим, не визначено якихось особливих підстав для розірвання даного у судовому порядку аніж встановлених законом.

Натомість пунктом 6.3. вказаного договору визначено, що даний договір підлягає розірванню в односторонньому у випадках систематичного порушення умов договору та своїх зобовязань передбачених у пунктах 4.5. та 4.7 договору.

У пункті 4.7. вказаного договору визначено, що Орендар має право відмовитись від покупки приміщень у випадку перевищення вартості у 115000,00 грн., а Орендодавець у свою чергу зобовязується повернути у триденний строк суму авансового внеску у тому числі оренду плату за цей період часу.

Підстави для реалізації права Орендаря на односторонню відмову від договору оренди не встановлено окремими положеннями Цивільного кодексу України, проте умовами самого договору оренди, про розірвання якого звернувся до господарського суду Орендар за даним договором (позивач), передбачено можливість односторонньої відмови від договору, а отже він може бути розірваний, у тому числі шляхом односторонньої відмови від договору.

Ч. 3 ст. 291 Господарського кодексу України визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Однак позивачем в порядку ч. 2 ст. 188 Господарського кодексу України не надсилалось пропозиції відповідачу на розірвання укладеного договору оренди у тому числі у звязку зі перевищенням вартості майна, а відтак у суду не має підстав для застосування щодо вимог про розірвання спірного договору оренди положень ч. 3 ст. 651 ЦК України.

Не може бути розірвано даний договір й з підстав встановлених ч. 2 ст. 651 вказаного кодексу, оскільки позивачем не доведено істотного порушення відповідачем умов даного договору, а також не доведено обставин встановлених ст. 784 цього кодексу.

Крім того виходячи з положень ст. 784 ЦК України, в реалізації права наймача на розірвання договору найму, він має звернутися спочатку до наймодавця із відповідною вимогою, а в разі незадоволення його вимоги, отримувати захист свого права в судовому порядку. Такий порядок як встановлено судом, позивачем не дотримано.

З урахуванням наведеного суд не знаходить підстав для розірвання договору оренди від 01.10.2006р. за № 37 укладеного між сторонами по справі.

Проте суд має зазначити, що виходячи з положень пунктів 6.1. та 6.2. договору оренди від 01.10.2006р. за № 37 для того щоб даний договір вважався продовженим між сторонами має бути укладена угода на продовження цього договору.

В матеріалах справи відсутні докази укладення між сторонами за цим договором письмової угоди про продовження договору відповідно до положень п. 6.2., а відтак суд приходить до висновку, що даний договір припинився з дати викупу обєкту оренди відповідно до ч. 2 ст. 291 ГК України.

Відносно вимог про розірвання договору купівлі-продажу комплексу нежитлових вбудованих приміщень укладеного між сторонами по справі 02.09.2009р., суд має зазначити наступне.

Відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у разі істотного порушення договору та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У пункті 1.1. договору купівлі-продажу відповідач взяв на себе зобовязання нотаріально посвідчити договір впродовж шести місяців до 02.03.2010р.

Доказів посвідчення даного договору нотаріально як у строк встановлений пунктом 1.1. договору так і на дату розгляду справи не надано.

Вимоги позивача щодо нотаріального посвідчення оскаржуваного договору купівлі-продажу викладені у листах від 17.10.2010р., від 12.11.2010р. який отримано відповідачем 19.11.2010р. та від 06.02.2011р. (том 1, а. с. 98,99,100,101), останнім залишені без задоволення.

Невиконання відповідачем обовязку щодо нотаріального посвідчення даного договору купівлі-продажу на думку суду є істотним порушенням цього договору, адже позивач позбавлений права на власний розсуд розпоряджатись та користуватись придбаним майном, а також зареєструвати у встановленому законом порядку право власності на це майно.

Отже оскільки відповідачем істотно порушено умови оскаржуваного договору купівлі-продажу, шляхом невиконання зобовязань по його нотаріальному посвідченню як в строки встановлені самим договором так і на дату розгляду справи, суд приходить до висновку, що вказаний договір підлягає розірванню.

Проте суд не може погодитись із доводами позивача про повернення сторін у попереднє становище, оскільки такі правові наслідки застосовуються судом лише при визнанні правочину недійсним, а не в якому разі при розірванні договору, адже розірвання договору є правовим наслідком порушення зобовязання. Таким чином для застосування тих чи інших правових наслідків стороні необхідно відмежовувати розірвання договору від визнання правочину недійсним, адже неналежне виконання угоди не може бути підставою для визнання її недійсною, а як наслідок й застосування правових підстав її недійсності.

На думку суду є обґрунтованими та підлягають задоволенню й вимоги про стягнення з відповідача раніш сплаченої суми за комплекс вбудованих нежитлових приміщень та виконаний в них ремонт та покрашення у загальній сумі 133554,00 грн., з яких 101899,00 грн. сплачена сума за придбаний комплекс вбудованих нежитлових приміщень та 31655,00 грн. витрати на ремонтні роботи з поліпшення придбаного комплексу вбудованих нежитлових приміщень.

Пунктом 2.13 договору купівлі-продажу від 02.09.2009р. визначено, що у випадку розірвання даного договору або не оформлення даного договору у нотаріуса у визначений строк до 02.03.2010р., продавець зобовязаний виплатити 203798,00 грн., а саме раніш сплачену суму грошових коштів у сумі 101899,00 грн. у подвійному розмірі покупцю. Також продавець зобовязаний відшкодувати вартість поліпшень здійснених покупцем у придбаному комплексі нежитлових приміщень з урахуванням індексу інфляції.

Враховуючи те, що відповідачем порушено приписи ст. 525,526 Цивільного кодексу України щодо належного виконання взятих на себе зобовязань з нотаріального оформлення укладеного договору купівлі-продажу, сплачена позивачем вартість придбаного майна у сумі 101899,00 грн., а також здійснені витрати на поліпшення придбаного майна у сумі 31655,00 грн. які підтверджується наданими до матеріалів справи розрахунковими та кошторисними документами (том 1, а.с. 10-18), підлягають стягненню на його користь відповідно до пункту 2.13. договору з відповідача.

Оскільки спір виник в наслідок неправильних дій відповідача, витрати по спліті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу підлягають покладенню саме на нього відповідно до ст. 49 ГПК України.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Розірвати договір купівлі-продажу комплексу нежитлових вбудованих приміщень від 02.09.2009р. укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Райагробуд Первомайський» (96030, Красноперееопський район, с. Вишнівка, вул. Леніна, 58; ідент. код 03584912) та Общиною незалежної церкви повного Євангелія «Благодать Христа» (96300, смт. Первомайське, вул. Вєсєнняя, 15; 96300, смт. Первомайське, пров. Промисловий, 4; ідент. код 23892679).

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Райагробуд Первомайський» (96030, Красноперееопський район, с. Вишнівка, вул. Леніна, 58; ідент. код 03584912) на користь Общини незалежної церкви повного Євангелія «Благодать Христа» (96300, смт. Первомайське, вул. Вєсєнняя, 15; 96300, смт. Первомайське, пров. Промисловий, 4; ідент. код 23892679) вартість придбаного майна у сумі 101899,00 грн., витрати на поліпшення придбаного майна у сумі 31655,00 грн., витрати по сплаті державного мита у сумі 1335,54 грн. та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

4. В частині вимог про розірвання договору оренди за № 37 від 01.10.2006р., в позові відмовити.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 26.04.2011р.

Суддя Господарського суду

Автономної Республіки КримМедведчук О.Л.