Рішення № 15123038, 11.04.2011, Господарський суд Тернопільської області

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

РІШЕННЯ

"11" квітня 2011 р.Справа № 14/127-2073(1/4-254) Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Руденка О. В.

розглянув матеріали справи

за позовом Приватного підприємства "Кромвель", Майдан Мистецтв, 4, м. Тернопіль, 46000

до відповідача 1: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області, вул. Танцорова, 11, м. Тернопіль, 46001

відповідача 2: Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської облдержадміністрації, вул. Острозького, 14, м. Тернопіль, 46001

про визнання права власності на 51.79% приміщення, орендованого за договором від 01.05.1999 року та 50.91% приміщення, орендованого за договором від 25.09.1999 року, які розташовані в будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Тернополі.

за участю представників сторін:

позивача: ОСОБА_1, довіреність від 13.06.2007р.;

відповідача 1: ОСОБА_2, довіреність №03 від 05.01.2010р.;

відповідача 2: ОСОБА_3 та ОСОБА_4, довіреність №04-348 від 01.03.2011р.

Суть справи:

Приватне підприємство "Кромвель" звернулося в господарський суд Тернопільської області із позовною заявою до регіонального відділення Фонду державного майна України по Тернопільській області за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - управління агропромислового комплексу Тернопільської облдержадміністрації про визнання права власності на 51.79% приміщення, орендованого за договором від 01.05.1999 року та 50.91% приміщення, орендованого за договором від 25.09.1999 року, які розташовані в будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Тернополі.

Ухвалою суду від 27.03.2008р. у складі судді Левандовського Ю.Я. призначено у справі №1/4-254 судову експертизу та згідно п. 1 ч. 2 ст. 79 ГПК України провадження у даній справі зупинено.

05 листопада 2009р. Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз матеріали справи №1/4-254 повернуто до господарського суду Тернопільської області без проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Розпорядженням голови господарського суду Тернопільської області від 05.11.2009р., зважаючи на звільнення 04.12.2008р. з посади судді у зв'язку із досягненням 65-річного віку Левандовського Ю. Я., справу №1/4-254 передано на розгляд судді Руденку О.В., яка ухвалою суду від 09.11.2009р. прийнята до провадження із присвоєнням їй №14/127-2073 (1/4-254).

В судових засіданнях оголошувались перерви та розгляд справи відкладався, з підстав, викладених у відповідних ухвалах та формулярах (протоколах) судового засідання.

Ухвалою суду від 16.02.2011р., за правилами ст. 24 ГПК України, вилучено із складу третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Управління агропромислового комплексу Тернопільської облдержадміністрації, правонаступником якого є Головне управління агропромислового розвитку Тернопільської облдержадміністрації та залучено його до участі у справі в якості відповідача номер 2.

Окрім того, ухвалою суду від 12.03.2010р. у справі було призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено Тернопільському відділенню КНДІСЕ.

31.12.2010р. на адресу суду надійшов висновок судової експертизи №492 від 30.12.2010р., що слугувало підставою для поновлення провадження у справі.

В обґрунтування заявлених вимог, підтриманих в судових засіданнях повноважними представниками, позивач посилається на положення ч. 4 ст. 778 ЦК України, що визначає підстави та порядок набуття наймачем права власності на одержану в користування річ, щодо якої проведено поліпшення з дозволу наймодавця.

Відповідачі згідно відзиву на позов та пояснень повноважних представників проти позовних вимог заперечили, посилаючись на їх безпідставність та необґрунтованість. Крім того зазначили, що договорами оренди спірного обєкта не передбачено набуття орендарем права власності на здійснені ним поліпшення внаслідок реконструкції, що були проведені без належного погодження орендодавця, який надав згоду виключно на ремонт та обладнання орендованих приміщень під магазин та критий ринок. Звертають увагу суду, що позивачем пропущено строк позовної давності.

У судових засіданнях представникам сторін належні їм права та обов'язки, передбачені ст. 20, 22, 81-1 ГПК України, роз'яснено.

За відсутності відповідного клопотання, в порядку ст.81-1 ГПК України, технічна фіксація судового процесу не здійснювалась.

Строк вирішення спору продовжувався за правилами ст. 69 ГПК України.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, господарським судом встановлено наступне:

Відповідно до ст. 41, 256 Цивільного кодексу Української РСР, дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов'язків - визнаються угодами. Угоди можуть бути односторонніми і дво- або багатосторонніми (договори). За договором майнового найму наймодавець зобов'язується надати наймачеві майно у тимчасове користування за плату.

01 травня 1999р. між Управлінням агропромислового комплексу Тернопільської облдержадміністрації в особі начальника Вовчук П. Б., який діє на підставі Положення та Приватним підприємством "Кромвель" в особі директора Дрозд О. В., який діє на підставі Статуту, укладено договір оренди б/н, відповідно до п. 1 якого, Управління передає в оренду Підприємству нежитлові службові приміщення по вул. Кн. Острозького, 14 загальною площею 264.5 кв.м. з прилеглою до них територією і туалетами на 1 поверсі. Ставка орендної плати складає 0.00 грн. за 1 кв.м. орендованої площі.

Згідно п. 5 даного договору, підприємство має право: обладнати приміщення на власний розсуд; здавати приміщення в суборенду; проводити покращення приміщення, що орендується, за рахунок коштів підприємства.

Термін дії договору з 01.05.1999р. по 01.05.2000р. (п. 7 договору).

01 вересня 1999р. укладено додаток до договору оренди від 01.05.1999р., відповідно до умов якого, внесено зміни в п.1, а саме: ставка орендної плати складає 1.00 грн. за 1 кв.м. орендованої площі.

25 вересня 1999р. між Управлінням агропромислового комплексу Тернопільської облдержадміністрації в особі в. о. начальника Дудник І. А., що діє на підставі Положення та Приватним підприємством "Кромвель" в особі директора Дрозд О. В., що діє на підставі Статуту, укладено договір оренди приміщення б/н, відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар бере у тимчасове володіння нежитлові службові приміщення по вул. Кн. Острозького, 14, загальною площею 202.0 кв.м. з прилеглою до них територією та існуючими санвузлами та душовими кабінами із ставкою орендної плати 3.20 грн. за 1 кв.м.

Пунктом 6.2 Договору визначено, що орендар має право: обладнати обєкт, що орендується, на власний розсуд; здавати обєкт, що орендується в суборенду; обладнати приміщення на власний розсуд; проводити покращення обєкту оренди за рахунок власних коштів.

Термін оренди складає 6 років з моменту прийняття обєкта, що орендується, за актом здачі-приймання (з 25.09.1999р. до 25.09.2006р.) та у випадку якщо жодна із сторін в термін до двох місяців до закінчення даного договору не заявить про намір його розірвати, даний договір пролонгується на аналогічний термін (п. 3.1, 3.2 Договору).

Відповідно до виданих Управлінням АПК Тернопільської облдержадміністрації довідок №10-4/25-105 від 31.08.1999р. та №10-4/25-131 від 02.11.1999р., будинок в якому згідно вищезазначених договорів ПП "Кромвель" орендує нежитлові приміщення, знаходиться на балансі Управління агропромислового комплексу облдержадміністрації.

Листами №10-4/25-105 від 01.09.1999р. та №10-4/25-132 від 02.11.1999р. Управління АПК Тернопільської облдержадміністрації надало згоду на проведення ремонту і обладнання орендованого приміщення згідно вищезазначених договорів під магазин та критий ринок.

Рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради №817 від 08.09.1999р. та №1056 від 24.11.1999р. було надано дозвіл ПП "Кромвель" влаштувати ринок непродовольчих товарів, провести реконструкцію в орендованих приміщеннях із влаштуванням окремого входу за адресою вул. Кн. Острозького, 14 та зобов'язано суб'єкта господарювання погодити проектно-кошторисну документацію в управлінні містобудування та архітектури.

На виконання вказаних вище вказівок суб'єкта владних повноважень, приватним підприємством було розроблено проектно-кошторисну документацію та отримано від інспекції архітектурно-будівельного контролю 14 січня 2000р. дозвіл №03/2000 на виконання будівельних робіт з реконструкції орендованих приміщень під ринок непродовольчих товарів з влаштуванням окремого входу по вул. Кн. Острозького, 14. Дозвіл діє до 01.06.2000р.

В подальшому, 27 січня 2000р. Управлінням агропромислового комплексу Тернопільської облдержадміністрації (Орендодавець) в особі начальника Маховського І. І., який діє на підставі Положення та ПП "Кромвель" (Орендар), що діє на підставі Статуту та Свідоцтва про державну реєстрацію №1221 від 24.04.1997р., укладено договір оренди нежитлових приміщень №1 (далі Договір), згідно п. 1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державні нежитлові приміщення площею 464.7 кв.м. (200.2 та 264.5 кв.м.), які знаходяться на балансі Орендодавця, вартість яких визначена відповідно до висновків про вартість приміщень, складених станом на 01 вересня 1999р. і становить 126300.00 грн. та 01 липня 1999р. і становить 148500.00 грн.

Підпунктом 6.2 Договору сторони визначили, що Орендар має право з дозволу Орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості за рахунок власних коштів.

Термін дії договору з 01 січня 2000р. до 01 січня 2007р. строком на сім років та у випадку відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну Договору після закінчення його строку протягом одного місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені Договором (п. 10.1, 10.4 Договору).

Із матеріалів справи та пояснень учасників спору слідує, що орендні правовідносини щодо спірного майна продовжують тривати і на час вирішення спору судом, на підставі наведених вище умов правочину.

У звязку із закінченням будівельних робіт, виконавчий комітет Тернопільської міської ради згідно рішень №1016 від 10.11.1999р. та №266 від 29.03.2000р. затвердив акти державної технічної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта - ринку непродовольчих товарів, влаштованого ПП "Кромвель" в нежитлових орендованих приміщеннях за адресою вул. Кн. Острозького, 14 на підставі рішень виконавчого комітету від 08.09.1999р. №817 та 24.11.1999р. №1056.

Як вбачається із матеріалів справи, площа орендованого приміщення за договором від 01.05.1999р. збільшилась до 409.7 кв.м., а згідно договору від 25.09.1999р. до 359.0 кв. м., що також підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи №492 від 30.12.2010р.

Суд, на підставі ст. 43 ГПК України, давши оцінку поданим сторонами матеріалам та наведеним доводам, прийшов до висновку, що позовні вимоги підлягають до задоволення з огляду на наступне.

Пунктом 3 ч. 4 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992, № 2269-XII в редакції чинній на час укладення договорів оренди, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна. Пунктом 2 ст. 27 даного нормативно-правового акту обумовлено, що у випадку якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягають.

Така ж правова позиція була висвітлена у діючому на той час Цивільному кодексі Української РСР від 18.07.1963р., згідно якої, у разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором. Зроблені наймачем без дозволу наймодавця поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем. Вартість поліпшень, які зроблені наймачем без дозволу наймодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

Як вбачається із матеріалів справи, листами №10-4/25-105 від 01.09.1999р. та №10-4/25-132 від 02.11.1999р. орендодавцем надано згоду ПП "Кромвель" на проведення ремонту і обладнання орендованого приміщення під магазин та критий ринок, що відповідає вищезазначеним нормам та забезпечує право орендаря на отримання компенсації вартості невідємних покращень. Окрім того, проводячи аналіз вищезазначених норм судом встановлено, що на час укладення договорів оренди право орендаря стати співвласником орендованого майна внаслідок проведених ремонтних робіт, не передбачалось.

Із висновку будівельно-технічної експертизи №492 від 30.12.2010р. проведеної на вимогу суду Тернопільським відділенням КНДІСЕ слідує, що:

- внаслідок проведеної реконструкції будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Тернополі змінено технічні характеристики приміщень: змінена загальна площа орендованих приміщень, яка збільшилась і склала в приміщенні площею 264.5 кв.м. 409.7 кв.м., в приміщенні площею 200.2 кв.м. 359.0 кв. м. Загальна площа орендованих приміщень до реконструкції становила 464.7 м.кв., після реконструкції 768.7 м.кв.;

- роботи по реконструкції, призвели до зміни цільового призначення будівлі;

- будівля №14 по вул. Кн. Острозького в м. Тернополі після реконструкції, проведеної ПП "Кромвель", являється новою річчю новим майном;

- при проведенні реконструкції в орендованих приміщеннях ПП "Кромвель", згідно аудиторського висновку, складеного ПП аудиторською фірмою "Банкнота" від 26.03.2009р. №9, понесені витрати на суму 290541.0 грн. в т. ч.: в приміщенні площею 264.5 кв.м. 159534.0 грн.; в приміщенні площею 200.2 кв.м. 131003.0 грн.

- частка ПП "Кромвель" у приміщеннях після реконструкції складає: приміщення площею 264.5 кв.м. 51.79%; приміщення площею 200.23 кв.м. 50.91%.

Додатково поясненнями №22/5-310 від 25.03.2011р. експерт обґрунтував, що згідно ДБН А.3.1-2-93 Реконструкція комплекс будівельних робіт, повязаних із зміною техніко-економічних показників або використанням обєкта за новим призначенням в межах існуючих будівельних габаритів (із переданих в оренду службових нежитлових приміщень влаштовано ринок непродовольчих товарів).

Виходячи із вищезазначеного, в процесі проведення ремонтних робіт, реконструкції орендованого нежитлового приміщення, позивачем створена нова річ, яка на підставі актів державної технічної комісії, що затверджені рішеннями виконавчого комітету Тернопільської міської ради №1016 від 10.11.1999р. та №266 від 29.03.2000р. прийнята в експлуатацію, як закінчений будівництвом обєкт - ринок непродовольчих товарів, влаштований ПП "Кромвель" в нежитлових орендованих приміщеннях за адресою вул. Кн. Острозького, 14. на підставі рішень виконавчого комітету від 08.09.1999р. №817 та 24.11.1999р. №1056.

Слід зазначити, що згідно пп. 1 пункту "б" ч. 1 ст. 31 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", до повноважень сільських, селищних, міських рад належать повноваження прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів у порядку, встановленому законодавством, а зазначені повноваження являються, відповідно до зазначеної норми закону, делегованими.

Частиною 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України (в редакції від 16.01.2003 року) передбачено, що цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. Отже, договори оренди укладені до набрання чинності ЦК України та які діють станом на час розгляду справи, щодо яких виникли спірні правовідносини, регулюються даним кодексом.

Правовідносини із створення нової речі в результаті поліпшення орендованого майна стали врегульованими в результаті внесення 27.04.2007р. змін і доповнень до Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме доповненням ст. 23 новою частиною наступного змісту: "Якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Пунктом 4 ст. 778 ЦК України визначено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 331 ЦК України, право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору є власником цієї речі. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, враховуючи той факт, що ремонт та реконструкція орендованих приміщень були здійснені позивачем за власні кошти відповідно до проектної документації, узгодженої та зареєстрованої 22.12.1999р. управлінням містобудування та архітектури виконавчого комітету Тернопільської міської ради, внаслідок чого створена нова річ, що підтверджується висновком будівельно-технічної експертизи №492 від 30.12.2010р., а тому право власності за позивачем в частині невід'ємних покращень є обґрунтованим та належним чином доведеним.

Вказаний висновок суду, поряд із іншим, ґрунтується і на тому, що в результаті здійснених Орендарем за час оренди заходів, спрямованих на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна збільшено і економічні вигоди від об'єкту, суттєво покращені споживчі якості обєктів нерухомості. Вони зазнали перетворення із службових нежитлових приміщень у діючий ринковий комплекс, тобто у якісно нову річ, адже ринок, на відміну від службового приміщення, це субєкт господарювання, функціональними обов'язками якого є надання послуг та створення для продавців і покупців належних умов у процесі купівлі-продажу.

Згідно ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

З огляду на викладене, зважаючи що орендні правовідносини між учасниками спору щодо спірних об'єктів нерухомості тривають, ніким не порушуються, за відсутності встановленого законом чи контрагентами строку виконання зобов'язання, судом критично оцінюються посилання відповідачів на недотримання позивачем при зверненні до суду позовної давності.

У відповідності до вимог ст. ст. 44 49 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті державного мита та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються на відповідача №2.

На підставі наведеного, керуючись ст.ст. 1, 2, 32-34, 44-49, 82-85 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити.

2. Визнати за Приватним підприємством "Кромвель" (Майдан Мистецтв, 4, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 24628424) право власності на частину приміщень, які розташовані в будівлі №14 по вул. Кн. Острозького у м. Тернополі і орендовані на підставі договору від 01.05.1999 року, договору від 25.09.1999 року та договору №1 від 27.01.2000 року, а саме: 51.79% приміщення, орендованого за договором від 01.05.1999 року, 50.91% приміщення, орендованого за договором від 25.09.1999 року.

3. Стягнути з Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської облдержадміністрації (вул. Кн. Острозького, 14, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 33866581) на користь приватного підприємства "Кромвель" (Майдан Мистецтв, 4, м. Тернопіль, ідентифікаційний код 24628424) 2905 (дві тисячі девятсот пять) грн. 41 коп. сплаченого держмита та 118 (сто вісімнадцять) грн. 00 коп. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Видати наказ.

На рішення господарського суду, яке не набрало законної сили, сторони мають право подати апеляційну скаргу, протягом десяти днів з дня підписання рішення 29.04.2011 року через місцевий господарський суд.

СуддяО.В. Руденко