Рішення № 14428345, 10.03.2011, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 березня 2011 року Справа № 08/26/14/2011

Господарський суд Черкаської області в складі головуючого судді Кучеренко О.І., при секретарі судового засідання Кенкеч О.С., за участю представників сторін:

від позивача –Філоненко А.І., Герштман Ю.В. –представники за довіреностями,

від відповідача –Школьна І.П., Юрченко Т.Л. – представники за довіреністю,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Черкаси у приміщенні суду справу за позовною заявою

позивача Чигиринської районної ради

до

відповідача приватного підприємства «Бізнес-Гранд»

про розірвання договору, зобов’язання виконати певні дії та стягнення 32 060,15 грн.,

за зустрічним

позовом приватного підприємства «Бізнес-Гранд»

до відповідача Чигиринської районної ради

про стягнення 160 899,60 грн.,

ВСТАНОВИВ:

Чигиринська районна рада звернулася до суду з позовом до приватного підприємства «Бізнес-Гранд»про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 13.06.2008, зобов’язання усунути погіршення орендованого майна, які сталися з вини відповідача відповідно до дефектного акту від 24.11.2010, стягнення заборгованості в сумі 32 060,15 грн. згідно даного договору та відшкодування у зв’язку з цим державного мита і витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

До початку судового засідання, що відбулося 08.02.2011 від представників відповідача за довіреністю до суду надійшов відзив на позов від 08.02.2011, в якому відповідач позовні вимоги позивача не визнає повністю та просить зобов’язати позивача надати розрахунок заборгованості ПП «Бізнес-Гранд»у розмірі 32 060,15 грн.

Також, від представників відповідача за довіреністю до суду надійшла зустрічна позовна заява від 04.02.2011, в якій відповідач просить прийняти зустрічну позовну заяву до розгляду та стягнути з сільської та міської територіальної громади Чигиринського району в особі Чигиринської районної ради вартість проведених відновлювальних робіт у розмірі 160 899,60 грн. та відшкодувати у зв’язку з цим державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Від представників відповідача за довіреністю за первісним позовом до суду надійшло пояснення по справі від 10.03.2011, в якому позовні вимоги в частині усунення погіршення стану орендованого майна вважають необґрунтованими, оскільки позивач володів інформацією щодо порядку та фізичного процесу проведення робіт та міг впливати на процес його проведення та у разі нагальної потреби зупинити його.

В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги за первісним позовом підтримав повністю, проти зустрічних позовних вимог заперечив.

В судовому засіданні представники відповідача зустрічні позовні вимоги підтримали, проти первісних позовних заперечили.

В судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, судом встановлено наступне.

Рішенням Чигиринської районної ради Черкаської області від 23.11.2007 №15-4/V «Про передачу майна районної комунальної власності»вирішено передати на баланс комунального підприємства «Господарське управління Будинку рад»майно дирекції кіновідеомережі Чигиринського району, що ліквідується (п. 2).

Рішенням Чигиринської районної ради Черкаської області від 06.06.2008 №34-1/V «Про затвердження результатів конкурсу оренди будівлі колишнього кінотеатру «Промінь»та тексту оренди»затверджено результати конкурсу на оренду об’єкта комунальної власності –будівлі колишнього кінотеатру «Промінь»від 07.05.2008 (п. 1), начальнику КП «Господарське управління Будинку рад»Філоненку А.І. доручено підписати договір оренди будівлі колишнього кінотеатру «Промінь»з ПП «Бізнес-Гранд»(п. 3).

13.06.2008 між сільською та міською територіальною громадою Чигиринського району в особі Чигиринської районної ради (Орендодавцем –Позивач по справі за первісним позовом), в особі начальника КП Філоненка А.І., що діє на підставі рішення Президії № 34-1/V Чигиринської районної ради Черкаської області від 06.06.2008 та приватним підприємством «Бізнес-Гранд»(Орендарем –Відповідач по справі за первісним позовом), в особі генерального директора Холодного О.В., що діє на підставі рішення засновників №060608 від 06.06.2008, було укладено договір оренди нежитлового приміщення (Далі –Договір), за умовами якого Орендодавець зобов’язаний передати Орендареві в строкове платне користування нежитлове приміщення –кінотеатр по вул. Б.Хмельницького, 27, площею 712,5 кв.м. в м. Чигирині, Черкаської області (надалі –майно), а Орендар зобов’язаний прийняти це майно та своєчасно сплачувати орендну плату та після припинення цього Договору повернути орендоване майно Орендодавцеві в належному стані.

Балансова вартість об’єкта оренди –426 011,00 грн.

Приміщення, що надається в оренду, належить Орендодавцеві на праві власності на підставі свідоцтва про право власності серія САВ № 609197, виданого виконавчим комітетом Чигиринської міської ради 10.06.2008, зареєстрованого Чигиринським виробничим підрозділом Черкаського обласного об’єднаного БТІ в реєстровій книзі № 4, номер запису 410, реєстраційний номер 23572561.

Приміщення надається Орендарю у використання для проведення підприємницької діяльності в сфері торгівлі продуктами харчування, громадського харчування та готельного бізнесу. Орендар самостійно визначає напрям використання орендованого приміщення.

Відповідно до п. 6.1 Договору Договір вступає в силу з дня підписання, а діє з 10 липня 2008 року до 10 липня 2009 року.

Згідно акту прийому-передачі майна від 13.06.2008, який підписаний та скріплений печатками представників сторін по Договору –нежитлове приміщення –кінотеатр по вул. Б.Хмельницького, 27, площею 712,5 кв.м. в м. Чигирині, Черкаської області було передано в строкове платне користування Орендарю.

Відповідно до п. 2.1.4 Договору Орендар зобов’язаний здійснити капітальний ремонт приміщення. Кошторисна вартість робіт доводиться до відома Орендодавця.

Відповідно до п. 2.1.5 Договору Орендар зобов’язаний своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату не пізніше 10 числа поточного місяця. Розмір орендної плати становить 10 500,00 грн. на місяць (п. 3.1 Договору). Відповідно до п. 3.2 Договору орендна плата сплачується незалежно від результатів господарської діяльності Орендаря щомісячно до 5 числа поточного місяця.

21.08.2009 між сторонами по Договору підписано додаток до Договору за умовами якого п. 7.5 Договору викладено в наступній редакції: «Орендар виконує роботи з невід’ємного поліпшення орендованого майна –будівлі колишнього кінотеатру «Промінь»на суму 160 900,00 грн. за рахунок власних коштів».

15.01.2009 між сторонами по Договору підписано додаток до Договору, за умовами якого Орендар звільняється від сплати орендної плати на період проведення невід’ємних поліпшень об’єкта.

25.11.2009 між сторонами по Договору підписано додаток до Договору, за умовами якого Орендар звільняється від сплати орендної плати на період проведення невід’ємних поліпшень об’єкта з 01.12.2009 по 30.06.2010.

Протягом липня-вересня 2010 Орендар орендну плату не вносив, внаслідок чого у нього виникла заборгованість в сумі 32 060,15 грн.

На адресу Орендаря було направлено претензію про сплату заборгованості від 20.10.2010 з вимогою сплатити заборгованість в розмірі 32 060,10 грн. та попереджено про звернення до суду.

Претензія залишилась без відповіді та задоволення.

Невиконання Орендарем зобов’язань щодо строків та порядку сплати орендної плати, які встановлені п.п. 3.2, 3.5 Договору, стало підставою для звернення Орендодавця до суду.

Оцінюючи докази у справі в їх сукупності, суд дійшов висновку, що первісні позовні вимоги підлягають до часткового задоволення, зустрічні позовні вимоги підлягають до задоволення, з огляду на наступне.

Відповідно до ст. 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», яка регламентує правові засади оренди державного та комунального майна, відносини щодо оренди майна державної та комунальної власності регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до частин 2, 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

В силу п. 1 ст. 283 ГК України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно п. 6 названої статті, до відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених ГК України.

Як встановлено в судовому засіданні та підтверджується матеріалами справи, відповідно до умов Договору, Орендар прийняв у строкове платне користування нежитлове приміщення –кінотеатр по вул. Б.Хмельницького, 27, площею 712,5 кв.м. в м. Чигирині, Черкаської області.

Термін, на який було укладено Договір передбачений п. 6.1 Договору та встановлено, що Договір діє з 10 липня 2008 року до 10 липня 2009 року.

Пунктом 6.2 Договору встановлено, що якщо за 3 місяці до спливу строку оренди жодна з сторін письмово не заявила про небажання продовжувати договір, договір вважається продовженим на тих самих умовах і на той самий строк.

Оскільки доказів припинення вказаних договірних відносин Позивач суду не надав, суд приходить до висновку, що вказаний договір є чинним та не припинив свою дію на час розгляду справи судом.

Відповідно до ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором, таким чином суд приходить до висновку, що дія Договору продовжена до 10 липня 2011 року.

Відповідно до ст. 762 ЦК України та п. 3.2 Договору орендна плата сплачується незалежно від результатів господарської діяльності Орендаря щомісячно до 5 числа поточного місяця.

Відповідно до частин 2, 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

В порушення вказаних вимог закону та положень Договору Відповідач за первісним позовом не виконував умови Договору в частині оплати за користування орендованим приміщенням в повному обсязі, тому у Відповідача виникла заборгованість по орендній платі у розмірі 32 060,15 грн. за період з липня по вересень 2010 року.

Наявність заборгованості підтверджується документами наявними в матеріалах справи, а саме: копією договору оренди, копією акту приймання-передачі, копіями додатків до договору, розрахунком заборгованості.

З врахуванням викладеного, суд вважає обґрунтованим та доведеним право Позивача за первісним позовом на стягнення з Відповідача за первісним позовом суми заборгованості по орендній платі в розмірі 32 060,15 грн.

Частиною 3 ст. 26 названого Закону встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду, арбітражного суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Частиною 3 статті 291 ГК України встановлено, що на вимогу однієї із сторін, договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Загальні підстави виникнення права у наймодавця вимагати розірвання договору найму визначені ст. 783 ЦК України, відповідно до якої, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Згідно ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Як вбачається з матеріалів справи, Позивач за первісним позовом не звертався з пропозицією про розірвання договору до Відповідача за первісним позовом.

За таких обставин, вимога позивача про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 13.06.2008 та зобов’язання відповідача усунути погіршення орендованого майна та повернути орендоване майно в належному стані, до задоволення не підлягає.

Разом з тим, зустрічна вимога про стягнення вартості проведених відновлювальних робіт у розмірі 160 899,60 грн. визнана судом обґрунтованою та такою, що підлягає до задоволення з таких підстав:

Відповідно до Договору Орендодавець зобов’язався передати Орендареві в строкове платне користування нежитлове приміщення –кінотеатр по вул. Б.Хмельницького, 27, площею 712,5 кв.м. в м. Чигирині, Черкаської області (надалі –майно), а Орендар - прийняти це майно. Приміщення надавалось Орендарю у використання для проведення підприємницької діяльності в сфері торгівлі продуктами харчування, громадського харчування та готельного бізнесу.

Одночасно, як встановлено судом та підтверджується матеріалами технічного звіту по обстеженню та оцінці технічного стану існуючого кінотеатру по вул. Б.Хмельницького, 27 у м. Чигирині, виготовленого ВАТ «Черкасцивільпроект»об’єкт оренди не міг використовуватись орендарем для визначеної у Договорі мети, оскільки в результаті обстеження було встановлено, що основні конструктивні елементи будівлі і інженерне обладнання знаходяться у непридатному до нормальної експлуатації та частково задовільному стані. У разі подальшої експлуатації об’єкту існує суттєва небезпека нанесення шкоди як працівникам так і комунальному майну. (а.с.83-85).

Таким чином, Позивач передав об’єкт оренди у стані, який повністю виключав його експлуатацію та придатність його цільового використання, визначеного Договором.

Згідно ст.778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму за згодою наймодавця.

На підставі вищевказаної норми законодавства, п. 7.5 Договору та Додатку до Договору від 21.08.2009, за умовами якого п. 7.5 Договору викладено в наступній редакції: «Орендар виконує роботи з невід’ємного поліпшення орендованого майна –будівлі колишнього кінотеатру «Промінь»на суму 160 900,00 грн. за рахунок власних коштів», ПП «Бізнес-Гранд»було проведено ремонтні роботи по невід’ємному поліпшенню приміщення кінотеатру «Промінь».

Для виконання будівельних робіт ПП «Бізнес-Гранд»уклало Договір генерального підряду № 1606/08 від 26.07.2008 із будівельною організацією ТОВ «Черкасиміськбуд»на суму 160 899,60 грн. По результатам виконаних робіт з серпня по вересень 2008 року, складено акти приймання виконаних робіт на загальну суму 160 899,60 грн. (а.с.103-113). За виконані роботи ПП «Бізнес-Гранд»розрахувався з ТОВ «Черкасимісьбуд»в повному обсязі, про що свідчать платіжні доручення № 3928 від 24.10.2008. Факт понесених витрат ПП «Бізнес-Гранд»у зв’язку із здійсненням поліпшень, які відносяться на збільшення балансової вартості орендованих нежитлових приміщень загальною площею 712,5 м.кв., які розташовані за адресою: м. Чигирин, вул. Б.Хмельницького, 27, зафіксований незалежною аудиторською фірмою ТОВ «Контакт-Сервіс». (а.с.75). В ході здійснення відновлювальних робіт були виконані лише ті поліпшення, які передбачені локальним кошторисом № 2-1-1 на загально будівельні роботи - реконструкція кінотеатру «Промінь»м. Чигирин на суму 160 900,00 грн.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендарю надано право з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вказана норма кореспондується зі ст. 778 ЦК України, частиною 3 якої визначено, що, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Зі змісту зазначених норм вбачається, що орендар (наймач) має право на відшкодування витрат на поліпшення орендованого майна за умови їх здійснення за згодою орендодавця (наймодавця).

Листом від 24.07.2008 №580/1 ПП «Бізнес-Гранд»звернулося до Чигиринської районної ради з проханням затвердити кошторис на виконання поліпшень приміщення кінотеатру по вул. Б.Хмельницького, 27 в м. Чигирин та дозволити виконати роботи відповідно кошторису.

Відповідно до ст. 47 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»та рішення Чигиринської районної ради від 09.04.2008 № 18-14/V постійна комісія Чигиринської районної ради з питань планування бюджету та управління комунальним майном надала висновок від 25.07.2008 № 1, в якому зобов’язано ПП «Бізнес-Гранд», як орендарю об’єкта районної комунальної власності, погодити виконання робіт з невід’ємного поліпшення об’єкта –будівлі колишнього кінотеатру «Промінь»на суму 160 900,00 грн. за рахунок власних коштів, виготовити проектно-кошторисну документацію на проведення невід’ємних поліпшень орендованого об’єкта, до 01.09.2008 скласти графік виконання робіт та подати його орендодавцю КП «Господарське управління Будинку рад».

24.07.2008 КП «Господарське управління Будинку рад»був погоджений локальний кошторис № 2-1-1 на Загально будівельні роботи - реконструкція кінотеатру «Промінь»м. Чигирин на суму 160 900,00 грн.

ПП «Бізнес-Гранд»ремонтні роботи були проведені, що підтверджується матеріалами справи, зокрема, актами приймання виконаних підрядних робіт за серпень-вересень 2008 року № 1 та № 2, Довідками про вартість виконаних підрядних робіт за серпень –вересень 2008 року (форма № КБ-3).

16.06.2009 ПП «Бізнес-Гранд»надіслав на адресу Орендодавця письмову вимогу про відшкодування вартості проведених відновлювальних робіт. Станом на 31.01.2011 умови вимоги не виконані.

Таким чином, суд вважає доведеним право ПП «Бізнес-Гранд»на відшкодування вартості невід’ємних поліпшень у розмірі 160 899,60 грн.

Відповідно до ст. 193 Господарського кодексу України, суб’єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов’язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов’язання –відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов’язань, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. В силу вказаної норми предметом доказування є обставини, які свідчать про дійсні права та обов'язки сторін у справі та складаються з фактів, якими позивач обґрунтовує підстави позову, та фактів, якими відповідач обґрунтовує заперечення проти позову. Згідно ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Частиною другою статті 22 ГПК України, передбачено, що сторони мають право подавати докази, брати участь у дослідженні доказів, заявляти клопотання тощо. Обґрунтовувати свої вимоги і заперечення поданими суду доказами (ч. 2 ст. 43 ГПК України), якими, в силу ст. 32 ГПК України, є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інших обставин, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

На підставі ст. 49 ГПК України з Відповідача за первісним позовом на користь Позивача за первісним позовом підлягають стягненню судові витрати: державне мито в сумі 320,60 грн. та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення, а з Відповідача за зустрічним позовом на користь Позивача за зустрічним позовом підлягають стягненню судові витрати: державне мито в сумі 1 609,00 грн. та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення

Керуючись ст. ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України суд, –

ВИРІШИВ:

Первісний позов задовольнити частково.

Стягнути з приватного підприємства «Бізнес-Гранд»(м. Черкаси, вул. Богдана Хмельницького, буд. 55, ідентифікаційний код 22797750) на користь Чигиринської районної ради (Черкаська область, м. Чигирин, вул. Богдана Хмельницького, 26, ідентифікаційний код 25213487) –32 060,15 грн. заборгованості, 320,60 грн. витрат по сплаті державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

В іншій частині позовних вимог відмовити.

Зустрічний позов задовольнити повністю.

Стягнути з Чигиринської районної ради (Черкаська область, м. Чигирин, вул. Богдана Хмельницького, 26, ідентифікаційний код 25213487) на користь приватного підприємства «Бізнес-Гранд»(м. Черкаси, вул. Богдана Хмельницького, буд. 55, ідентифікаційний код 22797750) –вартості невід’ємного поліпшення приміщення у розмірі 160 899,60 грн., 1 609,00 грн. витрат по сплаті державного мита та 236,00 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного господарського суду.

Суддя О.І. Кучеренко

Повне рішення підписано 18.03.2011