Рішення № 14428169, 11.03.2011, Господарський суд Черкаської області

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 березня 2011 року Справа № 07/5026/174/2011

За позовом управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня”

третя особа на стороні позивача без самостійних вимог на предмет спору- Смілянська міська рада

про розірвання договору, виселення з приміщення, стягнення 13806грн. 63коп.

Суддя Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Сиволовська О.І.

Представники сторін та третіх осіб:

від позивача: Титаренко Д.І. –за довіреністю від 11.02.2011р.;

від відповідача: Душевіна Н.М. –директор товариства;

від третьої особи: не з’явилися.

Заявлено позов про:

розірвання укладеного між відділом комунальної власності та господарського аналізу виконавчого комітету Смілянської міської ради і товариством з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” договору оренди від 12.09.2002р.;

виселення відповідача із займаного ним приміщення площею 149,6 кв.м. по вул. Свердлова, 108 у м. Сміла Черкаської області;

стягнення з відповідача на користь позивача 13806грн. 63коп., у тому числі: 13499 грн. 05коп. орендної плати та 307грн. 58коп. пені за прострочення сплати орендної плати.

В обґрунтування позову позивач вказав на невиконання відповідачем зобов’язань за договором оренди від 12.09.2002р. щодо сплати орендної плати за період з 01.06.2010р. по 31.12.2010р.

У судовому засіданні представник позивача позов підтримав з викладених у ньому підстав.

Відповідач проти позову заперечив, зазначивши при цьому, що у 2006р. поліпшив орендоване майно, витративши на це 94217 грн. 75 коп. власних коштів, і у зв’язку з цим 27.10.2010р. надіслав виконуючому обов’язки голови Смілянської міської ради заяву про зарахування згідно з ст. 601 Цивільного кодексу України вказаної суми витрат в рахунок орендної плати. Однак на дану заяву відповіді відповідач не отримав.

У засіданні суду представник відповідача підтримав заперечення проти позову з вказаних вище підстав.

Третя особа була належним чином повідомлена про дату, час і місце засідання суду, проте її представник в судове засідання не з’явився. Натомість третя особа заявила письмове клопотання від 16.02.2011р. про розгляд господарським судом справи за відсутності її представника.

Нез’явлення представника третьої особи у судове засідання не перешкоджає вирішенню спору за наявними у справі матеріалами.

Дослідивши наявні у справі письмові докази, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

31 грудня 1998р. управління економіки та майна міста виконавчого комітету Смілянської міської ради, як орендодавець, та товариство з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня”, як орендар, уклали договір оренди №9, згідно з яким орендодавець надав орендарю, а останній прийняв в оренду комунальне майно: частину приміщення площею 149,6 кв.м. по вул. Свердлова, 108 у м. Сміла Черкаської області.

12 вересня 2002р. відділ комунальної власності та господарського аналізу виконавчого комітету Смілянської міської ради, як орендодавець, і товариство з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня”, як орендар, переуклали договір оренди від 31.12.1998р. №9 в новій редакції (далі – договір оренди від 12.09.2002р.), згідно з яким орендодавець надав орендарю, а останній прийняв в оренду комунальне майно: частину приміщення площею 149,6 кв.м. по вул. Свердлова, 108 у м. Сміла Черкаської області.

Договір оренди від 12.09.2002р. містить, зокрема, такі пункти:

4.1. Термін оренди складає п’ять років з 01.09.2002р. по 01.09.2007р.

4.3. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення, продовження або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на невизначений строк і кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитись від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць.

5.1. Розмір орендної плати за майно, що орендується, згідно із змінами від 01.08.2000р. (до договору №9 від 31.12.1998р.) з урахуванням індексів інфляції та ПДВ в цілому складає 215 грн. на місяць. Розмір орендної плати підлягає коригуванню на щомісячний індекс інфляції.

5.2. Орендна плата сплачується орендарем щомісячно не пізніше 20 числа місяця наступного за звітним.

5.4. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується орендодавцем відповідно до чинного законодавства, з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України. При частковій оплаті орендної плати в першу чергу зараховується пеня, потім орендна плата.

6.2.3. При несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу орендодавець має право порушити справу в господарському суді про дострокове розірвання договору та примусового виселення орендаря.

7.1. Орендар зобов’язаний не здійснювати без письмової згоди орендодавця перебудову, добудову та перепланування майна, що орендується.

8.3. Здійснені орендарем за власний рахунок віддільні покращення майна, що орендується, є власністю орендаря.

8.4. При припиненні дії договору оренди поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок орендаря, якщо вони не можуть буди відокремлені від орендованого майна без заподіяння шкоди залишається власністю орендодавця.

9.2. Орендар несе наступну відповідальність за договором: у випадку несвоєчасного або не в повному обсязі внесення орендної плати, стягується пеня в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України від несплаченої суми заборгованості за кожний день прострочення (включаючи день оплати).

10.1. Даний договір розірванню в односторонньому порядку не підлягає, за винятком випадків, коли одна із сторін систематично порушує умови даного договору і свої зобов’язання.

10.3. Даний договір може бути достроково розірваний орендодавцем, якщо орендар не вніс орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу.

Угодою від 01.12.2003р. сторони внесли зміни до договору оренди від 12.09.2002р., згідно з якими з 01.09.2003р. встановили розмір орендної плати у сумі 777 грн. 20 коп. на місяць з урахуванням ПДВ.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 16.12.2008р. у справі №05/1398 затверджено укладену товариством з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” з управлінням економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради, яке є правонаступником відділу комунальної власності та господарського аналізу виконавчого комітету Смілянської міської ради, мирову угоду, згідно з якою відповідач визнав заборгованість перед позивачем у сумі 24259 грн. 20 коп. станом на 16.12.2008р.

У листопаді 2009р. на замовлення товариства з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” аудиторською фірмою “Фінансовий адвокат” була проведена перевірка на предмет ідентифікації здійснених цим товариством поліпшень орендованого нерухомого майна: частини приміщень площею 149,6 кв.м. по вул. Свердлова, 108 у м. Сміла Черкаської області. За результати перевірки складено аудиторський висновок від 17.11.2009р., згідно з яким вартість здійснених товариством з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” невід’ємних поліпшень орендованого майна з урахуванням вартості будівельних матеріалів склала 94217 грн. 75 коп. без ПДВ.

Товариство з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” не надало доказів надання орендодавцем згоди на поліпшення орендованого майна.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 25.10.2010р. у справі №05/1398, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 08.12.2010р., з товариства з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” на користь управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради стягнуто 31179 грн. 38 коп. орендної плати за період з 17.12.2008р. по 31.05.2010р. та 481 грн. 61 коп. пені.

27 жовтня 2010р. товариство з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” звернулося до виконуючого обов’язки голови Смілянської міської ради із заявою про зарахування згідно з ст. 601 Цивільного кодексу України суми витрат на поліпшення орендованого майна в рахунок погашення заборгованості з орендної плати в сумі 62557 грн. Відповідь на цю заяву відповідачу не надана.

8 грудня 2010р. сторони провели звірку взаєморозрахунків і підписали акт звірки, згідно з яким станом на 01.12.2010р. заборгованості відповідача перед позивачем складала 64518 грн. 59 коп.

За період з 01.06.2010р. по 31.12.2010р. відповідач не сплатив позивачу за договором оренди від 12.09.2002р. 13499 грн. 05 коп. орендної плати з урахуванням встановленого індексу інфляції.

За прострочення сплати орендної плати у період з 21.07.2010р. по 10.12.2010р. позивач нарахував відповідачу до сплати 307 грн. 58 коп. пені, передбаченої п. 5.4, п. 9.2 договору оренди від 12.09.2002р. у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, чинної у вказаний період.

9 грудня 2010р. друга сесія Смілянської міської ради Черкаської області прийняла рішення №2-90/VІ “Про звернення до господарського суду з вимогою про виселення ТОВ ПП “Красуня” з нежитлових приміщень по вул. Свердлова, 108”. Цим рішенням Смілянська міська рада Черкаської області вирішила доручити управлінню економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради звернутися з позовом до господарського суду Черкаської області про виселення ТОВ ПП “Красуня” з нежитлових приміщень по вул. Свердлова, 108.

Листом від 10.12.2010р. №324 начальник управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради запропонував відповідачу розірвати договір оренди від 12.09.2002р. у зв’язку із систематичною несплатою відповідачем орендної плати. Цей лист згідно з почтовим повідомленням про вручення поштового відправлення відповідач отримав 17.12.2010р. і залишив його без відповіді.

Стаття 188 Господарського кодексу України передбачає таке:

1. Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

2. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

3. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

4. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

5. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Частиною 1 ст. 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно із ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту.

Згідно ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Статтею 778 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до ст. 23 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, який є спеціальним законом, який регулює спірні правовідносини, орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно з ч. 1, 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Стаття 27 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачає, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

З огляду на викладені вище обставини та норми законодавства, господарський суд прийшов до таких висновків.

Відповідач не виконує належним чином грошові зобов’язання за чинним договором оренди від 12.09.2002р. щодо сплати орендної плати більше ніж як за три місяці з дня настання строків платежу, що в силу ч. 3 ст. 26 Закону України “Про оренду державного та комунального майна” та п. 10.3 договору оренди від 12.09.2002р. є підставою для дострокового розірвання за рішенням суду цього договору оренди на вимогу однієї із сторін. У даному випадку на вимогу управління економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради, яке листом від 10.12.2010р. №324 зверталося до відповідача в порядку ст. 188 Господарського кодексу України з пропозицією про дострокове розірвання договору оренди від 12.09.2002р.

Відповідач зробив поліпшення орендованої ним частини приміщень площею 149,6 кв.м. по вул. Свердлова, 108 у м. Сміла Черкаської області без згоди на те орендодавця, тому відповідач не має права на компенсацію вартості цих поліпшень, які не можна відокремити без шкоди для майна. Відповідно він не має права і на зарахування вартості поліпшень в рахунок погашення заборгованості з орендної плати.

Заявлена до стягнення сума основного боргу відповідає його фактичній сумі. Стягувана сума пені нарахована позивачем у відповідності з фактичними обставинами виконання відповідачем зобов’язання щодо сплати орендної плати за приміщення, вимогами законодавства і умовами договору оренди від 09.12.2002р.

Розірвання договору оренди від 09.12.2002р. є підставою для повернення орендарем орендодавцеві об’єкта оренди, тому вимога позивача щодо виселення відповідача з орендованого приміщення є правомірною.

За таких обставин позов підлягає задоволенню.

Відповідно до ст. 49 Господарського процесуального кодексу України позивачу за рахунок відповідача підлягають відшкодуванню витрати на сплату державного мита у сумі 223 грн. 07 коп. і на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу у сумі 236 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 49, 82-84 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати укладений між відділом комунальної власності та господарського аналізу виконавчого комітету Смілянської міської ради і товариством з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” договір оренди від 12.09.2002р.

Виселити товариство з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” (вул. Свердлова, 108, м. Сміла, Черкаська область, ідентифікаційний код 22796407) із займаного ним приміщення площею 149,6 кв.м. по вул. Свердлова, 108 у м. Сміла Черкаської області.

Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю “Побутове підприємство “Красуня” (вул. Свердлова, 108, м. Сміла, Черкаська область, ідентифікаційний код 22796407) на користь управлінням економічного розвитку виконавчого комітету Смілянської міської ради (вул. Тельмана, 2, м. Сміла, Черкаська область, ідентифікаційний код 22799133) – 13499 грн. 05 коп. боргу, 307 грн. 58 коп. пені, 223 грн. 07 коп. витрат на сплату державного мита та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Це рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного господарського суду у порядку та строки, передбачені розділом ХІІ Господарського процесуального кодексу України.

СУДДЯ М.В. Дорошенко

Повне рішення складено 14.03.2011р.