Постанова № 14422469, 09.03.2011, Київський апеляційний господарський суд

КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

01025, м.Київ, пров. Рильський, 8т. (044) 278-46-14

ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.03.2011 № 6/103-3/356

Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого:Коршун Н.М.

суддів:

при секретарі:

За участю представників:

від позивача : не зявився,

від відповідача: Загура А.В. (за довір.),

від третьої особи: не зявився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ВАТ "Акціонерна компанія "Київреконструкція"

на рішення Господарського суду м.Києва від 21.12.2010

у справі № 6/103-3/356 ( .....)

за позовом ТОВ "Полар Бір"

до ВАТ "Акціонерна компанія "Київреконструкція"

третя особа відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія "Соло-Капітал"

про визнання права власності на частку у спільній частковій власності, визнання договору оренди частково припиненим, визнання права володіння та користування частиною будівлі, зобов"язання виконувати договір та додаток до нього

ВСТАНОВИВ:

В лютому 2008 р. ТОВ „Біла Ведмедиця” (процесуальним правонаступником якого згідно ухвали Господарського суду м. Києва від 21.12.2010 є ТОВ „Полар Бір”) звернулося до господарського суду із позовом (враховуючи подану заяву про зміну предмету позову), в якому просив:

- визнати за ТОВ „Біла Ведмедиця” право власності на частку в розмірі 48/100 будівлі павільйону-складу (літ. „З”) загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: 01001, АДРЕСА_1;

- визнати договір оренди приміщень, укладений ТОВ „Біла Ведмедиця” та ВАТ „Акціонерна компанія „Київреконструкція” 17 травня 1997 року, таким, що припинив свою дію в частині оренди 88,1 м. кв. від загальної орендованої площі 100 м. кв.;

- визнати за ТОВ „Біла Ведмедиця”, як співвласником будівлі літ. „З” по АДРЕСА_1, права володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поверховому плані реєстраційної справи БТІ цієї будівлі і мають площу: 58,9 м. кв. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м., і має окремий вихід на АДРЕСА_1;

- зобовязати ВАТ „Акціонерна компанія „Київреконструкція” виконати зобовязання за додатком від 05.01.1998 до договору оренди приміщень від 17 травня 1997 року в частині надання послуг з приймання каналізаційних стоків, забезпечення питною водою, електричною енергією і опалення частини будівлі літ. „З”, яка знаходиться у володінні і користуванні ТОВ „Біла Ведмедиця” за адресою: АДРЕСА_1 для розміщення закладу громадського харчування.

Матеріали справи свідчать про те, що даний спір неодноразово розглядався господарськими судами.

Зокрема, постановою Вищого господарського суду України від 16.11.2010 р. рішення Господарського суду міста Києва від 22.07.2010 р. та постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.09.2010 р.у справі №6/103 було скасовано в частині позовних вимог про визнання права власності на частку в розмірі 48/100 будівлі павільйону-складу (літер. „З”) загальною площею 183,40 кв. м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 та про визнання права володіння і користування окремими нежилими приміщеннями загальною площею 86.4 кв. м. за цією адресою з передачею справи на новий розгляд в цій частині позовних вимог до Господарського суду міста Києва.

При цьому, Вищий господарський суд України у постанові від 16.11.2010 р. вказав, що судами попередніх інстанцій не надано належної правової оцінки акту приймання-передачі від 17.05.1997 р. (а.с.19 том 1), яким передбачено право орендаря на реконструкцію орендованого приміщення, що перебуває у незадовільному технічному стані. Зокрема, не зясовано, чи можна ототожнювати наявність такого права з письмовою згодою орендодавця на поліпшення орендованого майна, оскільки виходячи зі змісту ст. 272 ЦК УРСР та ст. 778 ЦК України реалізація орендарем цього права можлива лише після отримання відповідної згоди орендодавця.

Разом з цим, заявник та місцевий господарський суд в порушення вимог ст.272 ЦК УРСР та ч. 4 ст. 778 ЦК України помилково не врахували, що сам по собі факт залучення первісного орендодавця в якості генпідрядника, який виконав роботи по реконструкції та ремонту згідно договору підряду від 15.07.1997 та від 16.06.1998 № 14 є лише підтвердженням існування між сторонами підрядних правовідносин в 1997-1998р.р., а тому не означає автоматичного отримання орендарем письмової згоди на вчинення поліпшень орендованого майна, чим спростовуються твердження позивача та суду першої інстанції про зворотне. Так само не слід ототожнювати необхідність проведення реконструкції орендованого приміщення, визначену в п.1 договору оренди від 17.05.1997 та в акті прийому-передачі від 17.05.1997, з письмовою згодою орендодавця на проведення поліпшень. Отже, судами достеменно не встановлено наявність чи відсутність письмової згоди орендодавця (відповідача) на вчинення саме таких поліпшень орендованого нерухомого майна, які (поліпшення) згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи від 22.01.2009 № 4955/4956 призвели до повної зміни цільового призначення спірного приміщення та виникнення іншого (нового) за функціональністю обєкта нерухомого майна.

Відповідно до ст. 111-12 ГПК України, вказівки, що містяться у постанові касаційної інстанції, є обовязковими для суду першої інстанції під час нового розгляду справи.

За результатами нового розгляду спору Господарським судом м. Києва прийнято рішення від 21.12.2010 р., яким позовні вимоги задоволено в повному обсязі.

Визнано за позивачем право власності на частку в розмірі 48/100 будівлі павільйону-складу (літер. „З”) загальною площею 183,40 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 та визнано за позивачем, як співвласником будівлі літер. „З” по АДРЕСА_1, право володіння та користування частиною цієї будівлі, яка складається з окремих приміщень, позначених на поверховому плані реєстраційної справи цієї будівлі і мають площу: 58,9 кв. м. (2-1 основне), 7,5 кв. м. (2-2 основне), 7,1 кв. м. (2-3 основне), 1,2 кв. м. (2-4 тамбур), 1,3 кв. м. (2-5 вбиральня), 7,9 кв. м. (2-6 кухня), 2,5 кв. м. (2-7 вбиральня), всього загальною площею 86,4 кв. м., що має окремий вихід на АДРЕСА_1

Не погоджуючись з вказаним рішенням, ВАТ „Акціонерна компанія „Київреконструкція” звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати з підстав порушення судом норм матеріального й процесуального права, у справі прийняти нове, яким відмовити в позові.

В апеляційній скарзі відповідач посилається на помилковість висновків господарського суду про те, що саме умовами договору оренди та акту прийому-передачі орендодавцем надавався письмовий дозвіл на проведення орендарем за власний рахунок поліпшень орендованого майна шляхом покладення на орендаря обов'язку проведення реконструкції із зміною цільового призначення. Апелянт вказує на те, що умовами договору оренди від 17.05.1997 р. та додаткових угод (узгоджень) до нього, не було врегульовано питання відшкодування поліпшень орендованого нерухомого майна, порядку одержання згоди орендодавця на вчинення поліпшень, можливого визнання права власності орендаря на невідокремлювані поліпшення тощо, в зв'язку з цим сторонами слід керуватися положеннями ст. 272 ЦК УРСР, чинної на час виникнення спірних правовідносин.

В обгрунтування власної позиції апелянт стверджує, що ним письмова згода орендарю на проведення реконструкції спірного орендованого обєкту не надавалась, а в умовах договору та акту прийому-передачі сторонами було погоджено лише грошову компенсацію позивачу для невід'ємних поліпшень орендованого майна. За таких обставин відповідач вважає необґрунтованими заявлені позовні вимоги про визнання за позивачем права спільної часткової власності на нерухоме майно - нежитлове приміщення загальною площею 100 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Пестеля,11.

ТОВ „Полар Бір” з апеляційною скаргою не погоджується та просить залишити її без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.

У наданому відзиві позивач вказує на те, що в орендне користування йому було передане приміщення не придатне до використання за цільовим призначенням, встановленим пунктом 2 договору - для розміщення магазину та кафе. Положення п. 3.2 договору покладає на орендаря обов'язок використовувати приміщення виключно за цільовим призначенням. Положення договору не містять обов'язку орендодавця проводити капітальний ремонт приміщення, яке передається в оренду з метою приведення об'єкту оренди до стану придатному для використання за цільовим призначенням. Отже, не проведення орендарем реконструкції, прийнятого в орендне користування приміщення, позбавило б його можливості використовувати приміщення за цільовим призначенням.

Крім того, позивач стверджує, що умовами укладеного між сторонами договору оренди та підписаного акту прийому-передачі приміщення, відповідач як орендодавець фактично надав орендарю право на проведення реконструкції та заздалегідь погодив всі можливі покращення стану орендованого обєкту, які в подальшоу будуть належати на праві приватної власності виключно орендарю.

ТОВ „Компанія „Соло-Капітал”, залучена до участі у справі в якості третьої особи, відзиву на подану апеляційну скаргу не надало, повноважного представника для участі в судових засіданнях не направило.

Учасники були належним чином повідомлені про час та місце судових засідань (про що свідчать наявні в матеріалах справи поштові повідомлення про вручення ухвали суду, а також розписка представників сторін про повідомлення їм дати слухання). Однак, позивач та третя особа, наданими їм процесуальними правами не скористалися та в судове засідання від 09.03.2011 не зявилися, про причини неявки суд не повідомили.

Особи, які беруть участь у справі, вважаються повідомленими про час і місце її розгляду судом, якщо ухвалу про порушення провадження у справі надіслано за поштовою адресою, зазначеною в позовній заяві (розяснення Президії Вищого Арбітражного суду України від 18.09.1997 № 02-5/289 із змінами та доповненнями станом на 19.12.2008р. „Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України”).

У випадку нез'явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору (абзац 4 пункту 3.6. Розяснень Президії Вищого Арбітражного суду України від 18.09.1997 № 02-5/289 із змінами та доповненнями станом на 30.04.2009 «Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України»).

Неявка представників позивача та третьої особи в судове засідання не перешкоджає розгляду справи, оскільки в матеріалах справи достатньо доказів для вирішення спору по суті.

Враховуючи те, що матеріали справи містять докази повідомлення всіх учасників судового процесу про дату, час та місце судового засідання, заслухавши думку представника відповідача, судова колегія вважає за можливе розглянути подану апеляційну скаргу за відсутності представників позивача та третьої особи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника відповідача, колегія суддів приходить до висновку про обгрунтованість поданої апеляційної скарги, виходячи з наступного.

Спірні правовідносини сторін виникли на підставі укладеного 17 травня 1997 р. між ТОВ „Біла Ведмедиця” (правонаступник - ТОВ „Полар Бір”) та ДПРБ №14 „АК „Київреконструкція” (правонаступником якої є ВАТ „Акціонерна компанія „Київреконструкція”) договору оренди приміщень.

Відповідно до п.1 договору орендодавець передає, а орендар бере у тимчасове володіння половину приміщення ангару, який розташований по АДРЕСА_1, загальною площею 100 м.кв. у незадовільному стані (підлягає реконструкції).

Відповідно до п.2 договору визначено, що орендоване приміщення надається орендарю для розміщення магазину та кафе.

За умовами договору (п. 3 ) сторони прийняли на себе наступні обовязки:

Орендодавець - забезпечує безперешкодне використання орендарем приміщення, що орендується на умовах даного договору та надає орендарю пріоритетне право викупу орендованої площі (п.3.1. договору);

Орендар - використовувати приміщення, що орендується, виключно за його цільовим призначенням у відповідності до п.2 даного договору; своєчасно сплачувати орендну плату згідно узгоджених рахунків та утримувати приміщення, що орендується у належному санітарному стані.

Пунктом 5.1. договору встановлено що договір діє з 02.06.1997 р. до 02.06.2017 р.

В пункті 5.2 договору сторони дійшли згоди, що договір може бути достроково розірвано у випадку невиконання однією із сторін своїх обовязків, або якщо одна чи обидві сторони вважатимуть продовження дії договору недоцільним, або через незалежні від сторін причини (форс-мажор). Сторона, що розриває договір, має повідомити про це другу сторону у письмовому вигляді не пізніше ніж за один місяць до припинення дії договору (п.5.3 договору).

Пунктом 6.1 договору встановлено, що орендар має пріоритетне право викупу орендованої ним площі.

Згідно п. 6.2 договору, у випадку дострокового припинення дії договору з ініціативи орендодавця орендодавець зобовязується відшкодувати орендарю витрати, повязані з проведенням ремонту, реконструкції чи покращенням стану приміщення, що орендується, крім випадку, коли дію договору припинено через викуп орендованого приміщення орендарем.

У випадку дострокового припинення дії договору з ініціативи орендаря, відшкодування витрат, повязаних з проведенням ремонту, реконструкцією чи покращенням стану приміщення, що орендується, та інші розрахунки відбуваються за взаємною згодою сторін (п.6.3. договору).

У випадках, не передбачених даним договором, сторони керуються чинним господарським законодавством (п. 6.5. договору).

Матеріали справи свідчать про те, що 17 травня 1997 р. між ТОВ „Біла Ведмедиця” та ДПРБ №14 „АК „Київреконструкція” підписано акт прийому-передачі приміщення, переданого в оренду на підставі договору від 17.05.1997 р. У вказаному акті зазначено, що позивач взяв в оренду половину приміщення ангара, загальною площею 100 кв.м. в незадовільному стані (підлягає реконструкції), у якому відсутні каналізація, водопровід, електромережа, а також інші комунікації, внутрішнє оздоблення приміщень не здійснене. Балансова вартість, переданого в оренду приміщення площею 100 кв.м. 11039,29 грн.

Сторонами також встановлено, що з моменту підписання цього акту ТОВ „Біла Ведмедиця” набуває пріоритетне право викупу орендованої площі. Всі покращення стану цього обєкту належать на праві власності виключно ТОВ „Біла Ведмедиця”. В разі розірвання договору оренди орендодавець зобовязується повністю компенсувати орендарю всі витрати, які здійснив останній на покращення даного приміщення за відрахуванням зносу.

Судом першої інстанції правильно встановлено, що умови укладеного між сторонами договору оренди від 17.05.1997 р. не передбачають виникнення у наймача права співвласності на створену в результаті покращення нову річ, так само як і не було це передбачено діючим на час укладання договору законодавством.

В той же час, судова колегія не може погодитись з висновками суду першої інстанції щодо обгрунтованості позовних вимог з огляду на наявність погодження відповідача на проведення поліпшень орендованого обєкту.

За висновками суду першої інстанції зазначене підтверджується умовами укладеного договору оренди та акту приймання-передачі від 17.05.1997 р., оскільки в користування було передане приміщення не придатне для використання за цільовим призначенням, встановленим пунктом 2 договору для розміщення магазину та кафе. Крім того, положення п. 3.2 договору покладає саме на орендаря обовязок використовувати приміщення виключно за цільовим призначенням. Положення договору не містять обовязку орендодавця проводити капітальний ремонт приміщення, яке передається в оренду з метою приведення обєкту оренди до стану придатному для використання за цільовим призначенням. Отже, не проведення орендарем реконструкції, прийнятого в орендне користування приміщення, за висновком суду, позбавляє його права використовувати приміщення за цільовим призначенням. Враховуючи встановлені обставини, суд першої інстанції прийшов до висновку, що саме умовами договору і акту прийому-передачі орендодавцем наданий письмовий дозвіл на проведення орендарем за власний рахунок поліпшень орендованого майна шляхом покладання на орендаря обовязку проведення реконструкції із зміною цільового призначення.

Надаючи правову оцінку обставинам справи, колегія вважає, що суд першої інстанції дійшов передчасних висновків. Зокрема, зміст договору оренди та акту приймання-передачі свідчить про те, що вони лише визначають (фіксують) стан обєкта оренди на момент укладання договору та встановлюють мету, для якої вказаний обєкт передається в оренду.

Відповідно ст.262 ЦК УРСР, наймодавець не відповідає за недоліки майна, про які наймача булои застережено при укладанні договору. Такі недоліки були повідомлені орендодавцем орендарю у вигляді вказівки в договорі положення про незадовільний стан приміщення, яке підлягає реконструкції (п.1), та зазначення в акті на відсутність каналізації, водопроводу, електромережі, а також інших комунікацій, внутрішнього оздоблення приміщень.

В той же час, положення документів не свідчать про існування необхідності здійснення саме таких поліпшень майна, в результаті яких була б створена нова річ, та надання дозволу орендарю на їх проведення. У відповідності до вимог ст.ст.33-34 ГПК України, позивачем в обгрунтування власної позиції не надано доказів надання відповідачем як орендодавцем згоди на здійснення поліпшень орендованого обєкту.

Згідно положень ч.1 ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Колегія звертає увагу на те, що згода орендодавця на реконструкцію, переоснащення чи поліпшення орендованого майна має бути втілена у певну документальну форму, якщо такі дії не передбачені в самому договорі (розяснення Президії Вищого арбітражного суду України від 25.05.2000 р. №02-5/237 „Про деякі питання практики застосування Закону України „Про оренду державного та комунального майна”).

Судова колегія вважає, що в даному випадку не можна ототожнювати наявне в договорі застереження про те, що майно „підлягає реконструкції”, та обовязок орендаря використовувати приміщення згідно цільового призначення, визначеного сторонами в договорі, з письмовою згодою орендодавця на проведення поліпшень.

В матеріалах справи відсутні докази надання відповідачем письмової згоди на здійснення відповідних поліпшень орендованого майна. Позивачем також не надано суду доказів узгодження сторонами кошторису робіт та затвердження орендодавцем переліку таких видів будівельних робіт, та використаних матеріалів.

Як було встановлено господарським судом, відповідно до договору від 15.07.1997 р., укладеного між позивачем та ДПРБ №14 ВАТ „АК „Київреконструкція”, останній був підрядчиком щодо виконання робіт з реконструкції приміщення. Однак зазначене свідчить лише про існування між сторонами підрядних правовідносин та не може вважатися наданою письмовою згодою відповідача на вчинення поліпшень орендованого майна.

Матеріали справи свідчать про те, що розпорядженням Радянської районної державної адміністрації м.Києва від 17.07.1997 р. №688 надано дозвіл ТОВ „Біла Ведмедиця” на реконструкцію павільйону по вул.Пестеля, 11 з розташуванням в ньому продовольчого магазину та кафе.

Проведення позивачем реконструкції орендованого приміщення підтверджується договором підряду на капітальний ремонт від 15.07.1997 р. на суму 10000,00 грн.; договором №14 від 16.06.1998 р. про виконання ремонтно-будівельних та оздоблювальних робіт з актом здачі-приймання робіт від 06.07.1998 р. та актом списання будівельних матеріалів від 06.07.1998 р. на загальну суму 20782,34 грн.; договором №7 від 02.03.1998 р. по виготовленню, доставці і установці алюмінієвих конструкцій на загальну суму 10448,00 грн.; актом здачі в експлуатацію пожежної сигналізації від 03.08.1998 р.

За результатами реконструкції приміщення за адресою АДРЕСА_1 було складено акт про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом обєкта, який зареєстрований управлінням державногоархітектурно-будівельного контролю Київської міської державної адміністрації 14 вересня 1998 року за №286. Згідно з цим актом здійснені будівельні роботи з оздоблення фасаду, благоустрій прилеглої території, в тому числі ремонт асфальтового покриття та замощення тротуарної плитки.

На виконання п. 2 та п. 3.2 договору та положень акту прийому передачі приміщення від 17.05.1998 р. за період з 1998 року по вересень 2007 року орендар здійснив за власний рахунок інші роботи по поліпшенню нежитлового приміщення, в тому числі ремонтні, які були необхідні для закінчення перебудови металевого павільйону (ангару) в заклад громадського харчування (кафе).

З 01.08.2006 на підставі додаткової угоди №1 до договору орендодавцем за договором стало ВАТ „Акціонерна компанія „Київреконструкція”.

Згідно з висновком №4955/4956 від 22 січня 2009 року судової будівельно-технічної експертизи, призначеної у цій справі і проведеної Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз останні поліпшення приміщення були здійснені позивачем у вересні 2007 року (п. 1 висновку № 4955/4956 від 22.01.2009 р.).

Дозвіл №АА 002408 на розміщення обєкта торгівлі (сфери послуг) кафе за адресою м.Київ, вул. Пестеля, 11 було видано позивачу 17.11.2007 р.

Як було встановлено, виконані ремонтно-будівельні роботи по реконструкції нежитлового приміщення загальною площею 100 кв. м. в АДРЕСА_1 призвели до зміни зовнішніх розмірів зі 100 кв. м. до 105,2 кв. м., відповідного зменшення внутрішньої корисної площі до 86,4 кв. м., зміни цільового призначення приміщення. Виникнення іншого за функціональністю обєкта нерухомого майна підтверджується судовою будівельно-технічною експертизою (п.2 висновку №4955/4956 від 22.01.2009 р.)

Внаслідок всіх здійснених позивачем поліпшень орендованого майна його ринкова вартість також збільшилась, з 184395 грн. до 2084015 грн. (п.7 висновку №4955/4956 від 22.01.2009 р.).

Статтею 227 ЦК УРСР встановлено, що в разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором.

Зі змісту оскаржуваного рішення вбачається, що господарський суд, задовольняючи позовні вимоги про визнання права власності та права, як співвласника, на користування та володіння майном, до спірних правовідносин сторін застосував положення ч.4 ст.778 ЦК України.

Згідно ч.4 ст.778 ЦК України, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. При цьому, судом було взято до уваги пріоритетне право орендаря на викуп орендованої ним площі, а також те, що в результаті реконструкції було створено нову річ.

Однак, дослідивши обставини справи, колегія не може погодитися із такими висновками, вважає їх помилковими з огляду на наступне.

Відповідно до п.1 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України від 16.01.2003 р., цей Кодекс набирає чинності з 1 січня 2004 року. Пунктом 4 вказаних положень передбачено, що Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Оскільки договір оренди було укладено між сторонами у 1997 році, цивільні відносини щодо оренди майна виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України від 16.01.2003 р., отже положення цього Кодексу можуть бути застосовані лише щодо тих прав та обовязків, які виникають або продовжують існувати після 1 січня 2004 року.

Як вбачається з матеріалів справи, зміни чи доповнення до договору оренди від 17.05.1997 р. стосовно врегулювання питань здійснення невідємних поліпшень, реконструкції орендованого майна чи набуття прав на майно, після 01.01.2004 р. сторонами не вносились. Договором оренди та актом приймання передачі не передбачено право орендаря ставати співвласником орендованого приміщення. За таких умов, вказане право не існувало на час набуття чинності ЦК України від 16.02.2003 р., а тому положення ч.4 ст.778 ЦК України до спірних правовідносин не можуть бути застосовані.

Крім того, відповідно до п.9 Прикінцевих та перехідних положень ЦК України від 16.01.2003 р. до договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення.

Як свідчить зміст договору оренди та акту приймання-передачі від 17 травня 1997 р. сторони домовлялись щодо відшкодування (компенсації) витрат орендаря, повязаних з покращеннями орендованого майна, при цьому як зроблених шляхом ремонту, так і шляхом реконструкції (п.6.2 та положення акту). У випадку дострокового припинення дії договору з ініціативи орендаря, відшкодування витрат, повязаних з проведенням ремонту, реконструкцією чи покращенням стану приміщення, що орендується, та інші розрахунки відбуваються за взаємною згодою сторін (п.6.3. договору), а у випадках, не передбачених даним договором, сторони керуються чинним законодавством (п. 6.5. договору).

Положеннями ст.272 ЦК УРСР , діючого на час укладання договору, визначено що у разі проведення з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором. Зроблені наймачем без дозволу наймодавця відокремлювані поліпшення, якщо наймодавець не погодився відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем. Вартість невіддільних поліпшень, зроблених без дозволу наймодавця, відшкодуванню не підлягає. Вказаними положеннями не передбачено право наймача ставати співвласником орендованого майна.

Посилання в акті приймання-передачі на те, що всі покращення стану цього обєкту належать на праві власності виключно ТОВ „Біла Ведмедиця”, не спростовує закріпленого ст.272 ЦК УРСР права наймача на відшкодування вартості невіддільних поліпшень та на вилучення віддільних, що підтверджується і наступним змістом того ж акту: „в разі розірвання договору оренди орендодавець зобовязується повністю компенсувати орендарю всі витрати, які здійснив останній на покращення даного приміщення за відрахуванням зносу”.

Закріплене в акті право власності орендаря на покращення стану обєкту не може ототожнюватися з правом власності на весь чи певну частину обєкту.

За таких умов, судом першої інстанції було помилково застосовано ч.4 ст.778 ЦК України, оскільки вказана норма, виходячи з вищевикладеного, не підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

Судова колегія, виходячи з положень укладеного сторонами договору оренди, акту приймання-передачі, діючого на час укладання договору законодавства, не вбачає правових підстав для задоволення позову, адже положення ч.4 ст.778 ЦК України не можуть бути застосовані, а інші підстави для визнання за позивачем права власності та права користування та володіння, як співвласником, є відсутніми.

Зміст положень, дослідженого колегією договору оренди та акту свідчать про погодження сторонами набуття права власності орендаря на обєкт лише шляхом його викупу (п.3.1, 6.1), закріпивши пріоритетність такого права за орендарем. Однак, колегія звертає увагу на те, що в даному випадку позов заявлено не про захист пріоритетного права орендаря на викуп приміщення, а про визнання за ним права на створену в результаті проведених поліпшень нову річ.

Під час розгляду спору господарським судом встановлено, що 27 грудня 2007 року позивач направив відповідачу проект договору про визнання права власності та порядок використання приміщення в майбутньому.

Відповідач не відповів на вказану пропозицію позивача, що, на думку суду першої інстанції, свідчить про невизнання його права, і дає останньому право на захист в порядку ст.392 ЦК України.

Відповідно до ст.392 ЦК України, власник майна може предявити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.

Право на звернення до суду з позовом на підставі ст.392 ЦК України має особа, яка є власником і чиї права не визнаються або оспорюються третьою особою.

В той же час, як було встановлено, позивач не є власником спірного майна, а тому колегія вважає, що позивачем неправомірно було обрано спосіб захисту своїх прав, відповідно господарським судом першої інстанції не обгрунтовано було застосовано положення ст.392 ЦК України.

Встановлені Господарським судом м.Києва обставини порушення пріоритетного права позивача на придбання орендованого приміщення в звязку з продажем 31.05.2008 р. відповідачем майнового комплексу (в тому числі і приміщення, що перебуває в орендному користуванні позивача) товариству „Компанія „Соло-Капітал” та подальшого визнання його недійсним рішеннями судів в частині купівлі-продажу павільйону-складу (літера «З»), не мають правового значення для оцінки спірних правовідносин сторін та обставин набуття позивачем права власності на спірне майно в результаті створення нової речі, оскільки позов заявлений не у звязку з порушенням відповідачем переважного права на викуп.

Враховуючи вищевикладене, судова колегія приходить до висновку про необґрунтованість заявленого позивачем позову. За таких обставин оскаржуване у справі рішення господарського суду підлягає скасуванню, в позові слід відмовити.

Статтями 33, 34 ГПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу, господарський суд приймає тільки ті докази, які мають значення для справи, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Подана апеляційна скарга визнається обгрунтованою згідно ст.ст.33, 34 ГПК України, та підлягає задоволенню.

Керуючись ст.ст. 99, 101, 103-105 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Відкритого акціонерного товариства „Акціонерна компанія „Київреконструкція” задовольнити.

2. Рішення Господарського суду м.Києва від 21.12.2010 у справі №6/103-3/356 скасувати.

В позові відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Полар Бір» (м. Київ, вул. Кіквідзе, 18-А, код ЄДРПОУ 23701064) на користь Відкритого акціонерного товариства «Акціонерна компанія «Київреконструкція» (м. Київ, вул. Горького, 5, код ЄДРПОУ 03335623) 11339 грн. державне мито за подання апеляційної скарги. Видати наказ.

Видачу наказу доручити Господарському суду м. Києва.

3. Матеріали справи №6/103-3/356 повернути до Господарського суду м. Києва.

Постанова набуває чинності з дня її прийняття і може бути оскаржена до Вищого господарського суду України протягом двадцяти днів.

Головуючий суддяКоршун Н.М.

Судді