Рішення № 140912338, 14.10.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.10.2026Справа № 910/7945/26

Господарський суд міста Києва у складі судді Нечая О.В., за участю секретаря судового засідання Будніка П.О., розглянувши у загальному позовному провадженні матеріали справи № 910/7945/26

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" (Україна, 01042, м. Київ, вул. Івана Кудрі, буд. 39, оф. 5; ідентифікаційний код: 31242154)

до Київської міської ради (Україна, 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141)

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (Україна, 01601, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 32-А; ідентифікаційний код: 26199097)

про визнання поновленим договору та визнання укладеною угоду про внесення змін до договору

Представники учасників справи:

від позивача: Баладига С.П., за довіреністю;

від відповідача: Перепелицін К.М., самопредставництво;

від третьої особи: не з`явився.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" (далі - позивач) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради (далі - відповідач), в якій просить суд:

- визнати поновленим Договір оренди земельної ділянки № 85-6-00406 від 04.06.2008, що укладений між ТОВ "Каштанове місто" та Київською міською радою, на той самий строк і на тих самих умовах;

- визнати укладеною угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №85-6-00406 від 04.06.2008, укладеного між ТОВ "Каштанове місто" та Київською міською радою, в запропонованій редакції відповідно до прохальної частини позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.07.2026 вказану позовну заяву було залишено без руху та встановлено позивачу строк для усунення її недоліків - протягом 10 днів з дня вручення даної ухвали.

08.07.2026 представником позивача сформовано в системі "Електронний суд" заяву про усунення недоліків позовної заяви з додатками, яка 09.07.2026 зареєстрована в автоматизованій системі "Діловодство спеціалізованого суду".

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.07.2026 було прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/7945/26, постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, залучено Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача, підготовче засідання призначено на 02.09.2026.

31.07.2026 представником відповідача сформовано в системі "Електронний суд" відзив на позовну заяву, який 31.07.2026 зареєстрований в автоматизованій системі "Діловодство спеціалізованого суду".

05.08.2026 представником позивача сформовано в системі "Електронний суд" відповідь на відзив, яка 05.08.2026 зареєстрована в автоматизованій системі "Діловодство спеціалізованого суду".

06.08.2026 представником третьої особи сформовано в системі "Електронний суд" пояснення щодо позову разом із клопотанням про поновлення строку на їх подання, які 06.08.2026 зареєстровані в автоматизованій системі "Діловодство спеціалізованого суду".

10.08.2026 представником позивача сформовано в системі "Електронний суд" заперечення на пояснення третьої особи щодо позову, які 10.08.2026 зареєстровані в автоматизованій системі "Діловодство спеціалізованого суду".

У підготовче засідання 02.09.2026 з`явились представники позивача та відповідача, представник третьої особи не з`явився, про дату, час та місце проведення підготовчого засідання третя особа була повідомлена належним чином, явка представників учасників справи обов`язковою судом не визнавалась.

У підготовчому засіданні 02.09.2026 судом було поновлено третій особі строк для подачі пояснень щодо позову та прийнято їх до розгляду, а також прийнято до розгляду відзив на позовну заяву, відповідь на відзив та заперечення на пояснення третьої особи щодо позову, продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, оголошено перерву до 23.09.2026.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.09.2026, в порядку статей 120, 121 Господарського процесуального кодексу України, третю особу було повідомлено про те, що підготовче засідання у справі № 910/7945/26 призначено на 23.09.2026.

У підготовче засідання 23.09.2026 з`явились представники позивача та відповідача, представник третьої особи не з`явився, про дату, час та місце проведення підготовчого засідання третя особа була повідомлена належним чином, явка представників учасників справи обов`язковою судом не визнавалась.

У підготовчому засіданні 23.09.2026 судом було закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.10.2026.

У судове засідання 14.10.2026 з`явились представники позивача та відповідача, представник третьої особи не з`явився, про дату, час та місце проведення судового засідання третя особа була повідомлена належним чином, явка представників учасників справи обов`язковою судом не визнавалась.

Представник позивача надав суду усні пояснення по суті спору, позовні вимоги підтримав.

Представник відповідача надав суду усні пояснення по суті спору, проти задоволення позову заперечував.

У судовому засіданні 14.10.2026 судом було проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 24.05.2007 № 544/1205 "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" земельної ділянки для будівництва житлового будинку на просп. Радянської України, 9-б у Подільському районі м. Києва" позивачу передано в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,27 га для будівництва житлового будинку на просп. Радянської України, 9-б у Подільському районі м. Києва.

04.06.2008 між Київською міською радою (далі - орендодавець) та позивачем (далі - орендар) було укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір), який 04.06.2008 було зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис №85-6-00406 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Відповідно до пункту 1.1 Договору орендодавець передає, а орендар приймає на підставі рішення Київської міської ради від 24.05.2007 № 544/1205 в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену Договором.

Згідно з пунктом 2.1 Договору об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - проспект Радянської України, 9-б у Подільському районі м. Києва; розмір - 2700 кв.м; цільове призначення - для будівництва житлового будинку; кадастровий номер - 8000000000:91:312:0057 (далі - Земельна ділянка).

Відповідно до пункту 3.1 Договір укладено на 5 (п`ять) років.

Рішенням Київської міської ради від 23.10.2013 № 398/9886 Договір поновлено на 5 років та внесено зміни до підпункту 2.1 пункту 2 Договору, а саме: слова "Радянської України" замінити словами "Георгія Гонгадзе".

15.05.2014 між орендодавцем та орендарем укладено Угоду про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідчену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. за № 72 (далі - Угода від 15.05.2014), пунктом 1 якої Договір поновлено на 5 (п`ять) років.

Пунктом 12 Угоди від 15.05.2014 пункт 11.7 Договору викладено в наступній редакції: "11.7. Поновлення Договору:

- Після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору, до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором.

- У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.08.2019 у справі № 910/8294/19, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 16.10.2019 та постановою Верховного Суду від 10.12.2019, задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" до Київської міської ради, визнано поновленим Договір на той самий строк і на тих самих умовах та визнано укладеною угоду про внесення змін до Договору, пунктом 1 якої визначено: "Поновити на 5 (п`ять) років з 16.05.2019 Договір, укладений між сторонами, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2008 за №85-6-00406 у книзі записів державної реєстрації договорів".

Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 18.11.2019 № 189112770 за позивачем зареєстровано право оренди Земельної ділянки (номер запису про інше речове право: 5662892), строк дії - 16.05.2024.

01.02.2024 позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки № 350580371, до якого було додано проект Угоди про внесення змін до Договору, пунктом 1 якої передбачено подовження строку дії Договору на 5 (п`ять) років з 16.05.2024.

За результатами розгляду вказаного листа-повідомлення третьою особою підготовлено проект рішення Київської міської ради "Про поновлення товариству з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" договору оренди земельної ділянки від 04 червня 2008 року № 85-6-00406 (зі змінами) для будівництва житлового будинку на просп. Георгія Гонгадзе, 9-б у Подільському районі м. Києва", пунктом 1 якого передбачено поновлення Договору на 5 років.

У пояснювальній записці до проекту рішення від 28.02.2024 № ПЗН-63168 зазначено, що термін оренди за договором - до 16.05.2024, а також що згідно з довідкою ГУ ДПС у м. Києві від 25.01.2024 № 3839/4П/26-15-59-06-06 у позивача відсутня заборгованість з орендної плати.

Супровідним листом від 10.05.2024 № 05715-СЛ-63168 третя особа направила проект рішення до Київської міської ради для подальшого опрацювання. Відповідно до доручення заступника міського голови - секретаря Київської міської ради від 10.05.2024 № 08/231-635/ПР проект рішення передано на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містопланування та земельних відносин.

Листом від 23.05.2025 № 225-СК-2147 відповідач повідомив позивача, що проект рішення буде розглянуто на одному із засідань постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містопланування та земельних відносин.

Листом від 23.06.2026 № 08/281-354 постійна комісія Київської міської ради з питань архітектури, містопланування та земельних відносин у відповідь на адвокатський запит представника позивача від 22.06.2026 повідомила, що профільна постійна комісія проект рішення не розглядала, Київська міська рада рішення із зазначеного питання не приймала, а дати засідання постійної комісії, на якому розглядатиметься проект рішення, не визначено.

Позивач зазначає, що станом на момент звернення до суду з позовом відповідне рішення Київською міською радою не прийнято, заперечень щодо поновлення Договору відповідачем не висловлено, поданий лист-повідомлення залишається нерозглянутим понад два роки, що порушує його переважне право на поновлення Договору.

З огляду на викладене, позивач просить суд визнати поновленим Договір на той самий строк і на тих самих умовах та визнати укладеною угоду про внесення змін до Договору в запропонованій редакції.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач зазначає, що строк дії Договору закінчився 03.06.2023, а лист-повідомлення позивач направив з порушенням строку, встановленого пунктом 11.7 Договору; позивачем не надано доказів завершення будівництва та належного виконання його обов`язків за Договором. Відповідач також вважає, що до спірних правовідносин підлягає застосуванню стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у чинній редакції, яка не передбачає поновлення договору на тих самих умовах, а позивач обрав неналежний спосіб захисту.

Третя особа у поясненнях щодо позову зазначає, що позов є передчасним, оскільки проект рішення перебуває на розгляді постійної комісії Київської міської ради та офіційної відмови у його підтримці не надано, а також посилається на акт обстеження земельної ділянки від 15.03.2024 № ДК/70-АО/2024, згідно з яким Земельна ділянка вільна від капітальної забудови.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов висновку про наступне.

Згідно з частиною першою статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

За змістом статей 142 - 144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Статтею 124 Земельного кодексу України визначено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Згідно з п. в) ч. 1 ст. 9 Земельного кодексу України до повноважень Київської міської ради у галузі земельних відносин на її території, належить, зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі", стаття 1 якого визначає, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 5 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Визначення договору оренди землі містить і стаття 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Згідно зі статтею 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.

Відповідно до ч.ч. 1 - 4 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 126-1 Земельного кодексу України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою. Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Водночас, абзацами 3, 4 Перехідних положень Закону України "Про оренду землі" передбачено, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Суд зазначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за договором, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" істотно змінив редакцію статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі"). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33 Закону України "Про оренду землі") тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що вимога про укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є належною, оскільки стаття 126-1 Земельного кодексу України передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення).

Наведене свідчить про те, що зміст поняття "поновлення договору оренди", про яке йдеться в абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону України "Про оренду землі", базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах.

При цьому укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній до внесення змін Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Натомість поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", відповідно до розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Договір було укладено 04.06.2008, тобто до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству".

Верховний Суд у постанові від 15.03.2023 у справі №910/1494/22 зазначив, що зважаючи на положення абзаців 3 та 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" в редакції Закону України №340-ХІ від 05.12.2019 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", слід дійти висновку, що поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом ("Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"), здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення, але, в разі, якщо на орендованій землі державної або комунальної власності розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, то договори оренди цих ділянок, які були укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.

В матеріалах справи відсутні докази розташування на Земельній ділянці будівель, споруд, що перебувають у власності позивача, відтак поновлення Договору здійснюється на умовах, визначених Договором, за правилами, чинними на момент його укладення.

Пунктом 11.7 Договору (у редакції Угоди від 15.05.2014) передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Заперечуючи проти задоволення позову, відповідач зазначає, що строк дії Договору закінчився 03.06.2023, а тому строк для повідомлення орендодавця про намір продовжити дію Договору сплив ще 04.03.2023.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 06.08.2019 у справі № 910/8294/19, яке набрало законної сили, визнано укладеною угоду, за якою Договір поновлено на 5 (п`ять) років з 16.05.2019. Відтак строк дії Договору тривав до 16.05.2024, що також підтверджується відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та пояснювальною запискою до Проекту рішення від 28.02.2024 № ПЗН-63168.

З огляду на вищевикладене, згідно з пунктом 11.7 Договору позивач мав повідомити відповідача про намір продовжити дію Договору не пізніше 16.02.2024. Лист-повідомлення з проектом угоди позивач направив відповідачу 01.02.2024, тобто в межах встановленого Договором строку.

Посилання відповідача на постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 та від 05.07.2023 у справі № 904/8884/21 щодо обчислення строку дії договору судом відхиляються, оскільки строк, на який Договір було поновлено, та дату, з якої він обчислюється, визначено рішенням суду від 06.08.2019 у справі № 910/8294/19.

Відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення Договору) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.

Відповідачем у встановленому законом порядку заперечень щодо поновлення Договору на новий строк не надано. Натомість, третьою особою за результатами розгляду листа-повідомлення позивача підготовлено проект рішення про поновлення Договору на 5 років, який з 10.05.2024 перебуває на розгляді постійної комісії Київської міської ради, а право оренди позивача на Земельну ділянку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Доказів того, що відповідач вимагав повернення Земельної ділянки з орендного користування матеріали справи не містять.

Заперечуючи проти задоволення позову відповідач також вказує на відсутність у матеріалах справи доказів завершення будівництва на Земельній ділянці та належного виконання позивачем обов`язків за Договором, а третя особа - на відсутність на Земельній ділянці капітальної забудови.

Водночас відповідачем не зазначено які саме обов`язки за Договором позивачем не виконано та не надано суду доказів встановлення позивачу строків завершення забудови Земельної ділянки та їх порушення.

Натомість, з матеріалів справи вбачається, що 14.05.2020 Державною інспекцією архітектури та містобудування України зареєстровано дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ113201351745 щодо об`єкта "Нове будівництво житлового будинку по просп. Г. Гонгадзе, 9-Б у Подільському районі м. Києва", замовником якого є позивач.

Також відповідачем в період дії Договору не вживалися дії щодо встановлення факту порушення позивачем умов Договору та не було ініційовано процедуру дострокового припинення дії Договору. Більш того, за результатами розгляду листа-повідомлення позивача третьою особою, яка є структурним підрозділом виконавчого органу відповідача, підготовлено проект рішення про поновлення Договору на 5 років без зазначення будь-яких обставин, які б перешкоджали такому поновленню.

Суд звертає увагу, що будь-які твердження відповідача мають оцінюватись на предмет вчинення ним дій, що відповідають або суперечать таким твердженням. Так, дії відповідача мають оцінюватися на предмет відповідності доктрині заборони суперечливої поведінки, яка базується на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Згаданий принцип римського права "venire contra factum proprium" є вираженням "equitable estoppel" - однієї з найважливіших доктрин загального права. В системі загального права ця доктрина ґрунтується на "principles of fraud" та є спрямованою на недопущення ситуації, в якій одна сторона може займати іншу позицію в судовому розгляді справи, що відрізняється від її більш ранньої поведінки або заяв, якщо це ставить протилежну сторону у невигідне становище. Доктрина виступає своєрідним механізмом гарантування захисту очікувань іншої сторони правовідносин і забезпечення балансу відносин між сторонами.

У постановах від 16.06.2020 у справі №145/2047/16 та від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц Велика Палата Верховного Суду зазначила, що в праві України доктрина "venire contra factum proprium" (заборона суперечливої поведінки) проявляється, зокрема, у кваліфікації певних поведінкових актів (так званих конклюдентних дій) особи та базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці), в основі якої - принцип добросовісності.

Поведінка є такою, що суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, якщо вона не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона правовідносин розумно покладалася на ці заяви чи попередню поведінку.

Враховуючи вищенаведене, суд не приймає заперечення відповідача проти задоволення позову з підстав неналежного виконання позивачем обов`язків за Договором.

Щодо доводів третьої особи про передчасність звернення позивача до суду та доводів відповідача про те, що поновлення договору оренди земельної ділянки комунальної власності можливе лише на підставі рішення органу місцевого самоврядування, суд зазначає таке.

Відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, у межах розумної та добросовісної поведінки орган державної влади чи місцевого самоврядування як орендодавець, що представляє власника у спірних правовідносинах, може взагалі відмовити орендарю в укладенні договору, повідомивши його про наявність належних підстав для цього, зокрема про рішення орендодавця як власника більш розумно розпорядитись землею (в тому числі виставити право оренди на торги), чи вказавши на неналежне виконання орендарем умов договору. При цьому орендодавець не може посилатися на свій захист на обставини, які свідчать про ухилення ним від проведення переговорів, та на власну недобросовісну поведінку, протиставляючи її легітимним прагненням та належній поведінці орендаря.

Відсутність рішення ради про укладення договору сама по собі не може бути підставою для відмови в позові про визнання договору укладеним (постанова Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 910/5994/23).

Суд звертає увагу, що з моменту звернення позивача з листом-повідомленням (01.02.2024) і до звернення до суду з цим позовом минуло понад два роки, однак відповідачем рішення ні про поновлення Договору, ні про відмову у його поновленні не прийнято, а дату розгляду проекту рішення профільною постійною комісією відповідача не визначено. Порядок розгляду проектів рішень постійними комісіями Київської міської ради, визначений Регламентом Київської міської ради, не змінює встановленого законом порядку поновлення договору оренди землі та не позбавляє орендаря права на судовий захист.

За таких обставин суд дійшов висновку, що відповідач ухиляється від укладення угоди про поновлення Договору, а доводи третьої особи про передчасність звернення позивача до суду є необґрунтованими.

Отже, позивачем вчинено всі необхідні дії відповідно до закону, спрямовані на поновлення Договору, а відтак, незважаючи на бездіяльність відповідача в частині розгляду питання пролонгації орендних правовідносин, позивач має право на поновлення Договору на умовах, передбачених п. 11.7 Договору.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зазначила, що якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення (див. також постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 908/299/18 і від 29.05.2020 у справі № 378/596/16-ц).

З огляду на викладене, позовна вимога про визнання укладеною угоди про внесення змін до Договору є обґрунтованою та підлягає задоволенню. При цьому запропонована позивачем редакція угоди містить посилання на Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" та Закон України "Про планування і забудову територій", які не регулюють спірні правовідносини, у зв`язку з чим суд визнає укладеною угоду в редакції, викладеній у резолютивній частині цього рішення.

Щодо позовної вимоги про визнання поновленим Договору на той самий строк і на тих самих умовах суд зазначає наступне.

Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанова Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19).

У вказаній постанові Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що звернення орендаря до суду за захистом права на поновлення договору оренди землі з вимогою визнати такий договір поновленим на тих самих умовах є обранням неефективного способу захисту права (пункт 70).

Оскільки порушене право позивача підлягає захисту шляхом визнання укладеною угоди про внесення змін до Договору з викладенням її змісту, позовна вимога про визнання поновленим Договору на той самий строк і на тих самих умовах є неефективним способом захисту та задоволенню не підлягає.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення Європейського суду з прав людини від 09.12.1994 у справі "Руїс Торіха проти Іспанії").

Частинами 3, 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Приписами статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з частинами 1, 2 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

З огляду на вищевикладене, дослідивши всі обставини справи, перевіривши їх наявними доказами, судом встановлено часткову обґрунтованість заявлених позовних вимог, відтак позов підлягає задоволенню в частині визнання укладеною додаткової угоди у визначеній судом редакції.

Судові витрати позивача по сплаті судового збору, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог в сумі 3 328,00 грн. Решта сплаченого судового збору в розмірі 3 328,00 грн залишається за позивачем.

Керуючись статтями 129, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Визнати укладеною угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 04.06.2008, зареєстрованого за №85-6-00406, укладеного між Київською міською радою (Україна, 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" (Україна, 01042, м. Київ, вул. Івана Кудрі, буд. 39, оф. 5; ідентифікаційний код: 31242154), у наступній редакції:

Угода

про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 04.06.2008

№85-6-00406

Київська міська рада (Україна, 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141) (далі у тексті - орендодавець), в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, що діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", з однієї сторони, та

Товариство з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" (Україна, 01042, м. Київ, вул. Івана Кудрі, буд. 39, оф. 5; ідентифікаційний код: 31242154) (далі у тексті - орендар), в особі директора Бочеци Дмитра Олексійовича, що діє на підставі Статуту, - з другої сторони, керуючись ст. 792 Цивільного кодексу України, ст. 33 та абзацом 4 розділу IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі", домовились внести зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2008 за №85-6-00406 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - договір), та укласти цю Угоду про таке:

1. Поновити на 5 (п`ять) років Договір, укладений між сторонами, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 04.06.2008 за №85-6-00406 у книзі записів державної реєстрації договорів.

2. Умови Договору залишаються без змін, окрім терміну оренди земельної ділянки.

3. Дана угода набуває чинності з дня її державної реєстрації.

4. Усі спори, пов`язані з виконанням умов цієї Угоди, вирішуються судами України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Угоди.

5. Ця Угода є невід`ємною частиною Договору і складена у двох примірниках. Один примірник для Орендодавця, один - для Орендаря.

Київський міський голова ______ Кличко В.В.

Орендар_______ Бочеци Д.О.".

3. Стягнути з Київської міської ради (Україна, 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код: 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Каштанове місто" (Україна, 01042, м. Київ, вул. Івана Кудрі, буд. 39, оф. 5; ідентифікаційний код: 31242154) витрати по сплаті судового збору у розмірі 3 328 (три тисячі триста двадцять вісім) грн 00 коп.

4. В іншій частині позову відмовити.

5. Витрати по сплаті судового збору в розмірі 3 328,00 грн покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до суду апеляційної інстанції протягом двадцяти днів з дня його проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 26.10.2026.

Суддя О.В. Нечай