Рішення № 140686765, 07.10.2026, Роменський міськрайонний суд Сумської області

Справа № 585/2483/26

Номер провадження 2/585/1600/26

Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 жовтня 2026 року м.Ромни

Роменський міськрайонний суд Сумської області у складі:

головуючої судді - Машини І.М.,

при секретарі судового засідання - Рибіна Н.В.,

сторін по справі:

представника позивача - ОСОБА_2,

представника відповідача - Мороз Н.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні залі суду м. Ромни матеріали цивільної справи за позовною заявою ОСОБА_1 , представник ОСОБА_2 , до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, представник Мороз Наталія Валеріївна, про внесення змін до договору купівлі-продажу, -

встановив:

ОСОБА_1 , в особі представника ОСОБА_2, звернувся до суду з позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях (представник - Мороз Наталія Валеріївна) про внесення змін до договору купівлі-продажу.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між ОСОБА_1 (надалі - Позивач, Покупець) та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях (надалі - Відповідач) виник спір щодо внесення змін до договору купівлі-продажу про продовження строків завершення будівництва об`єкта приватизації - незавершеного будівництва 24-квартирний житловий будинок (51,8% Документ сформований в системі будівельної готовності) за адресою: АДРЕСА_1 . 10.01.2019 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області, що діяло на підставі Положення, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 15.05.2012 №678 (Продавець) та ОСОБА_3 укладено договір №616 (№616 є реєстраційним номером договору, який присвоєний саме Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області для внутрішнього документообігу) купівлі-продажу об`єкта державної власності за яким продавець зобов`язується передати у власність покупцю об`єкт державної власності, покупець зобов`язується прийняти об`єкт приватизації, сплатити ціну продажу, виконати визначені в договорі умови. Договір купівлі-продажу посвідчено 10.01.2019 приватним нотаріусом Ануфрієвим А.О. за р.№43. Об`єкт незавершеного будівництва належав державі в особі Регіонального відділення фонду державного майна України по Сумській області.

Предметом договору купівлі-продажу є об`єкт незавершенного будівництва 24-квартирний житловий будинок 51,8% будівельної готовності. Державне майно розташоване за адресою: АДРЕСА_1 . Державне майно розташоване на земельній ділянці площею 0,4804 га переданій для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), якій присвоєно кадастровий номер 5924182300:02:001:0033.

Відповідно до п.3.2. договору право володіння, користування і розпорядження об`єктом приватизації переходить до покупця після державної реєстрації в установленому порядку права власності на придбаний об`єкт приватизації, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу об`єкта приватизації та передачі об`єкта приватизації продавцем і прийняття його покупцем. Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14.02.2019 за № запису про право власності 30351221, РНОНМ 1628536659107, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №156745224 наданим державним реєстратором приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А.О. 19.02.2019. 03 серпня 2022 року між ОСОБА_1 (Покупцем)

та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Селезньовою Т.О., Роменський районний нотаріальний округ за р.№247 (надалі - Договір). За умовами Договору продавець передає, а покупець приймає у власність об`єкт незавершеного будівництва 24-квартирний житловий будинок 51,8% будівельної готовності, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.3.1. Договору право власності на предмет договору переходить до покупця після нотаріального посвідчення договору, його погодження Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях в порядку встановленому Фондом державного майна України, з дня державної реєстрації відповідно до закону.

Управління забезпечення реалізації повноважень у Сумській області Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях надало згоду на відчуження предмету договору на користь Покупця листом від 20.07.2022 за №18-211-07771 (пункт 3.2. договору).

Передача предмету договору продавцем і прийняття його покупцем засвідчується актом приймання-передачі, який підписується сторонами (пункт 4.1. договору).

Відповідно до п.6.2. Договору Покупець зобов`язаний надавати на вимогу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях інформацію необхідну для здійснення ним контролю за виконанням умов цього договору.

Відповідно до п.6.3 Договору з моменту переходу права власності на предмет договору покупець зобов`язаний виконати умови продажу предмету договору (передбачені умовами цього договору), а саме: Покупець зобов`язаний завершити будівництво предмету договору без збереження його первісного призначення в термін до 10 січня 2024 року (п.6.3.1.), здійснити державну реєстрацію предмета договору у встановленому законодавством порядку (п.6.3.2), виконувати вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови предмета договору та введення його в експлуатацію (п.6.3.3.). Відчуження майна, обтяженого передбаченими у цьому договорі зобов`язаннями можливо виключно за згодою Регіонального відділення фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, в порядку, встановленому Фондом державного майна України (п.6.4.).

Зобов`язання, визначені у цьому договорі, зберігають свою дію для осіб, які придбавають предмет договору у разі його подальшого відчуження протягом строку дії таких зобов`язань (п. 6.5. Договору).

03.08.2022 заступником начальника Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях начальником Управління забезпечення реалізації повноважень у Сумській області Д. Михайленко погоджено договір, про що є відмітка на укладеному договорі. 23.09.2022 між продавцем та покупцем складено акт приймання-передачі нерухомого майна.

Право власності на об`єкт незавершеного будівництва зареєстровано за покупцем ОСОБА_1 23.09.2022 приватним нотаріусом Селезньовою Т.О., Роменський районний нотаріальний округ, Сумська обл., номер запису про право власності 47994691, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1628536659107, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №311076618, сформованим 28.09.2022 державним реєстратором - приватним нотаріусом Селезньовою Т.О., Роменський районний нотаріальний округ, Сумська обл..

Відповідно до п.12.1 Договору усі спори що виникають при виконанні зобов`язань за цим договором вирішується або шляхом переговорів або в судовому порядку.

Відповідно до п.13.5 цей договір набуває чинності з дати його підписання та нотаріального посвідчення.

Відповідно до п.13.12 договір діє до виконання у повному обсязі покупцем зобов`язань, зокрема передбачених п.6.3 цього договору, що підтверджено Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях у встановленому законодавством порядку, якщо договір не буде раніше виконаний або припинений згідно з законодавством України та умовами договору.

Відомості про вжиття заходів досудового врегулювання спору: листом від 20.11.2023 Покупець звернувся до регіонального відділення щодо внесення змін до Договору в частині продовження терміну виконання зобов`язань до 10 січня 2029 року.

До розгляду Відповідачу надано проект договору про внесення змін до договору, погодження Виконавчого комітету Роменської міської ради на продовження терміну добудови об`єкта (лист від 18.12.2025 №03-26/4280) та інші необхідні документи.

Регіональним відділенням до Фонду державного майна України було направлено пакет документів для погодження внесення змін до Договору Фондом державного майна України.

Листом від 20.12.2023 №01-211-02211 Фондом державного майна України повідомлено, що на їх думку, відсутні об`єктивні підстави для внесення змін до Договору, рішення виконавчого комітету Роменської міської ради Сумської області щодо погодження продовження терміну добудови об`єкта незавершеного будівництва не може бути підставою для внесення змін до договору.

05.11.2025 Управління забезпечення реалізації повноважень у Сумській області надало лист за вих. № 979-200-211-2008 адресований Роменській міській раді Сумської області з проханням позитивно вирішити питання на найближчій сесії Роменської міської ради та надання згоду Покупцю - ОСОБА_1 на продовження терміну добудови вищевказаного об`єкта.

Рішенням сто першої сесії восьмого скликання «Про надання згоди на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва» від 26.11.2025 Роменською міською радою було надано згоду на внесення змін до Договору від 10.01.2019 №616, а саме зазначено: надати згоду на внесення змін до договору від 10.01.2029 №616, щодо продовження до 10 січня 2029 року строків будівництва 24-квартирного житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_1 .

Листом від 01.12.2025 позивач звернувся до відповідача щодо внесення змін до Договору в частині продовження терміну виконання зобов`язань до 10 січня 2029 року. До розгляду регіональному відділенню надано проект договору про внесення змін, рішення Роменської міської ради на продовження терміну добудови об`єкта (рішення від 26.11.2025 «Про надання згоди») та інші документи Регіональне відділення звернулося до Фонду державного майна України з проханням надання рекомендацій щодо внесення змін до Договору.

Листом від 26.12.2025 №10-23-31940 Фондом державного майна України повідомлено про відсутність об`єктивних підстав для внесення змін до Договору. Листом від 20.01.2026 №979-200-211-419 Управлінням забезпечення реалізації повноважень у Сумській області Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях повідомило, що регіональне відділення не погоджується з пропозицією Покупця на внесення змін до Договору, посилаючись на відсутність належних документів та об`єктивних підстав для внесення змін до Договору.

Між сторонами виник спір внесення змін до договору (щодо продовження до 10 січня 2029 року строку добудови) від 10.01.2019 №616, посвідченого 10.01.2019 приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А.О., зареєстрованого в реєстрі за №43, до договору купівлі-продажу (подальшого відчуження) від 03.08.2022, посвідченого 03.08.2022 приватним нотаріусом Роменського районного нотаріального округу Селезньовою Т.О., зареєстрованого в реєстрі за №247, за яким ОСОБА_1 набуто у власність об`єкт незавершеного будівництва - 24-квартирного житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_1 .

Відповідно до Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1328, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27.11.2018 за №1341/32793 (далі - Порядок) покупець звернувся до Регіонального відділення з проханням внесення змін до Договору в частині продовження терміну виконання зобов`язань на 5 років до 10.01.2029.

Штрафи, пені, неустойки щодо порушення строку добудови об`єкта не передбачені Договором купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва. Відповідно до пункту 6 розділу ІІ Порядку контроль, повноту поданих документів для підтвердження стану виконання умов договору визначає представник органу приватизації, що здійснює контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу.

Проведення перевірок виконання покупцями умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації здійснюється регіональним відділенням у відповідності із затвердженими Фондом державного майна України графіками та відповідно до наказів регіонального відділення.

Регіональним відділенням у 2023, 2024, 2025 року проводилися поточні перевірки виконання умов Договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва: 24-квартирний житловий будинок, за адресою: АДРЕСА_1 від 10.01.2019 №616 за договором подальшого відчуження від 03.08.2022, про що складені висновки за результатами перевірки - умови договору виконуються.

Відповідно до пункту 2 Розділу 1 Загальні положення Порядку, якщо об`єкт приватизації був відчужений власником державного (комунального) майна під час дії зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу цього майна, зміни до договору купівлі-продажу вносяться шляхом укладання договору про внесення змін до нього між органом приватизації та власником об`єкта приватизації, до якого відповідно до законодавства перейшли зобов`язання, визначені для власника державного (комунального) майна договором купівлі-продажу.

Право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник.

Позивач неодноразово звертався до відповідача з пропозицією внесення змін до договору щодо продовження до 10 січня 2029 року строку добудови об`єкта, сторонами згоди не досягнуто, тому позивач ОСОБА_1 вимушений звернутись до суду з обґрунтованою вимогою щодо внесення запропонованих змін до договору купівлі-продажу.

Під час відчуження об`єкта незавершеного будівництва Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області була сформована земельна ділянка під зазначеним об`єктом із цільовим призначенням 02.01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Водночас вказане цільове призначення земельної ділянки не відповідає функціональному призначенню відчужуваного об`єкта, яке, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, має код 02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, а також не відповідає вимогам містобудівної документації, зокрема Генеральному плану міста Ромни.

15.04.2025 покупець звернувся до Виконавчого комітету Роменської міської ради із заявою про видачу містобудівних умов і обмежень для земельної ділянки з кадастровим номером 5924182300:02:0033. Наказом від 28.04.2025 № 8 відділом містобудування та архітектури Роменської міської ради було відмовлено у видачі містобудівних умов і обмежень у зв`язку з невідповідністю цільового призначення земельної ділянки, відведеної Фондом державного майна України, затвердженій містобудівній документації, що зумовлює необхідність зміни цільового призначення земельної ділянки.

Вище вказане зумовило винесення Відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Роменської міської ради Сумської області відмови у видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки (в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане).

Зміна цільового призначення земельної ділянки стала можлива лише після включення земельної ділянки на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва до адміністративних меж міста Ромни, внесення оновлених адміністративних меж міста Ромни до Державного земельного кадастру, ініціатором та замовником виконання цих робіт може виступати лише - орган місцевого самоврядування Роменська міська рада (зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися).

Згідно зі статтями 34, 36 та 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на виконання будівельних робіт на об`єкті будівництва виникає лише після: набуття замовником законних прав на земельну ділянку; отримання містобудівних умов та обмежень; розроблення та затвердження проектної документації; подання повідомлення або отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Приведення цільового призначення земельної ділянки у відповідність є первинною та обов`язковою умовою для отримання містобудівних умов і обмежень, які, у свою чергу, є складовою вихідних даних для виконання проектних робіт.

Позивач - ОСОБА_1 - має намір завершити будівництво об`єкта та ввести його в експлуатацію, що об`єктивно зумовлює необхідність продовження строку добудови.

На об`єкті виконуються роботи, які відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 року № 406 не потребують отримання документів, що надають право на їх виконання. Крім того, було здійснено технічне обстеження будівельних конструкцій об`єкта, а також понесено матеріальні витрати, спрямовані на покращення його технічного стану.

Водночас виконання будівельних робіт без затвердженої проектної документації та без отримання відповідного дозвільного документа забороняється чинним законодавством.

Виконання договору в таких умовах порушило б баланс майнових інтересів сторін та позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона обґрунтовано розраховувала під час укладення договору.

Лише 12.03.2026 позивачем отримано містобудівні умови та обмеження, а у травні 2026 року витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

З урахуванням викладеного, ані зі змісту договору, ані зі звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин покладається на заінтересовану сторону.

Внаслідок воєнних дій відбулася істотна зміна обставин, а неможливість виконання зобов`язання у первісно встановлений строк зумовлена, зокрема, невідповідністю цільового призначення земельної ділянки. При цьому дотримано баланс інтересів сторін, відсутня шкода інтересам держави.

Звернення до суду з вимогою внесення змін до договору ініційовано з метою завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва, введення його в експлуатацію та подальшого використання будівлі за її цільовим призначенням.

Необхідність внесення змін до договору купівлі-продажу в частині продовження строку будівництва об`єкта незавершеного будівництва до 10 січня 2029 року за адресою: АДРЕСА_1 , є обґрунтованою.

Продовження зазначеного строку зумовлене потребою у додатковому часі для розроблення проектної документації, оформлення дозвільних документів на виконання будівельних робіт, а також безпосереднього виконання будівельних робіт. У зв`язку з цим продовження строку будівництва є обґрунтованим та доцільним.

Сторонами вживалися заходи щодо досудового врегулювання спору.

Представник відповідача Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях - Мороз Н.В., у відзиві на позовну заяву просить задоволенні позову відмовити, враховуючи наступне.

Між Регіональним відділенням та громадянкою України ОСОБА_3 10 січня 2019 року укладено договір за № 616 купівлі-продажу об`єкта державної власності (далі - Договір № 616) (доданий до позовної заяви). Предметом даного

Договору є об`єкт незавершеного будівництва: 24-квартирний житловий будинок (51,8 % будівельної готовності) за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктом 5.7 Договору № 616 передбачено, що подальше відчуження об`єкта приватизації можливе лише за умови збереження для нового власника зобов`язань, визначених у Договорі, виключно за згодою держаного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням, у порядку, що затверджується Фондом державного майна України.

Відповідно до пункту 5.8 Договору № 616 у разі подальшого відчуження приватизованого об`єкта новий власник Об`єкта приватизації зобов`язаний у двотижневий строк з дня переходу до нього права власності на Об`єкт приватизації подати державному органу приватизації копії документів, що підтверджують його право власності.

Враховуючи вищезазначене, 03 серпня 2020 року між громадянкою України ОСОБА_3 (далі - Продавець) та громадянином України ОСОБА_1 (далі - Покупець) укладено договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Роменського районного нотаріального округу Селезньовою Т.О. та зареєстрований в реєстрі за № 247 (далі - Договір) (доданий до позовної заяви). Предметом даного Договору є об`єкт незавершеного будівництва: 24- квартирний житловий будинок (51,8 % будівельної готовності) за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно з пунктами 3.1 та 3.2 Договору № 616 передача Об`єкта приватизації Продавцем і прийняття його Покупцем засвідчуються актом передачі, який підписується Сторонами та скріплюється їх печатками.

Право володіння, користування і розпорядження Об`єктом приватизації переходить до Покупця після державної реєстрації в установленому законом порядку права власності на придбаний Об`єкт приватизації, яка здійснюється після сплати у повному обсязі ціни продажу Об`єкта приватизації та передачі Об`єкта приватизації Продавцем і прийняття його Покупцем.

Відповідно до пункту 5.3 Договору № 616 Покупець зобов`язаний завершити будівництво Об`єкта приватизації без збереження його первісного призначення протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання-передачі, в термін до 10

січня 2024 року.

Згідно з пунктом 5.7 Договору № 616 подальше відчуження Об`єкта приватизації можливе лише за умови збереження для нового власника зобов`язань, визначених у Договорі, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням, у порядку, що затверджується Фондом державного майна України.

Пунктом 11.2 Договору № 616 передбачено, що усі зміни та доповнення до Договору оформлюються договорами про внесення змін здійснюються в письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню. Зміни, які вносяться до Договору, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати зменшення відповідальності Покупця за невиконання ним зобов`язань.

Відповідно до абзацу 6 частини 1 статті 26 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» зміни, що вносяться до договорів купівлі-продажу, укладених у процесі приватизації, здійснюються в порядку, що затверджується Фондом державного майна України, та не можуть передбачати: зменшення відповідальності покупця за невиконання ним зобов`язань; зменшення загального обсягу інвестицій, визначених договором купівлі-продажу.

Пунктом 1 розділу ІІІ «Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу, що стосуються продовження строків виконання зобов`язань» Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1330, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 27.11.2018 за № 1342/32794 (далі - Порядок) визначено зміни до договорів купівлі-продажу щодо перенесення строків виконання зобов`язань на пізніший строк порівняно зі строком, установленим договором купівлі-продажу, вносяться за таких умов: обґрунтованість необхідності внесення таких змін; недопущення зменшення суми встановлених умовами договору купівлі-продажу зобов`язань, що може виникнути внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

Відповідно до пункту 2 розділу IV «Порядок підготовки проекту договору про внесення змін» Порядку якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.

Згідно з пунктом 3 Розділу IV «Порядок підготовки проекту договору про внесення змін» Порядку орган приватизації у двотижневий строк з дати надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності необхідних документів для прийняття остаточного рішення повідомляє про це заявника листом.

Для прийняття рішення про внесення змін до договору купівлі-продажу Фонд може затребувати такі документи:

- техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу;

- уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов`язань;

- звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення

змін до договору купівлі-продажу та підтвердні документи;

- проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу;

- письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет

акцій якого був об`єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода

керівника, рішення правління або загальних зборів);

- інші документи.

У разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, надає рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.

На підставі вищевикладеного, до Регіонального відділення звернувся Покупець листом від 20.11.2023 про внесення змін до Договору в частині продовження терміну виконання зобов`язань на 5 років до 10 січня 2029 року (доданий до позовної заяви).

На виконання доручення Фонду державного майна України від 31.03.2022 № К/21 (далі - доручення № К/21), Регіональне відділення звернулося до Фонду державного майна України (далі - Фонд) листом від 20.12.2023 № 01-211-02211 про розгляд необхідних документів, наданих громадянином України ОСОБА_1 для внесення змін до договору купівлі-продажу від 10.01.2019, передбаченого пунктом 3 розділу IV Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328 (додаються).

Фондом повідомлено Регіональне відділення листом від 22.12.2023 № 10-23-33449 (доданий до позовної заяви) про те, що у зв`язку з недотриманням Порядку Фонд не погоджує внесення змін до вказаного Договору купівлі-продажу, а саме: надано лист- погодження Виконавчого комітету Роменської міської ради Сумської області від 18.12.2023 № 03-26/4280, а не рішення органу місцевого самоврядування про згоду, передбачене Порядком (додається).

Листом від 27.12.2023 № 18-212-02282 Регіональним відділенням повідомлено Покупця про те, що Порядок внесення змін до договору купівлі-продажу врегульовано наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України від 27.11.2018 за № 1341/32793 (далі - Порядок) (доданий до позовної заяви).

Цим листом повідомлено про те, що Фонд державного майна України листом від 20.12.2023 № 01-211-02211 не погодив внесення змін до вказаного Договору купівлі-продажу у зв`язку з недотриманням вимог вищезазначеного Порядку (доданий до позовної заяви).

До Регіонального відділення із заявою від 03.11.2025 звернувся Покупець по сприянню у винесенні на розгляд сесії Роменської міської ради Сумської області проекту рішення щодо погодження продовження строку добудови на 5 років об`єкта незавершеного будівництва: 24-квартирний житловий будинок (51,8 % будівельної готовності) за адресою: АДРЕСА_1 .

На вищезазначене звернення Покупця, Регіональне відділення звернулося до Роменської міської ради листом від 05.11.2025 № 979-200-211-2008 про сприяння в роботі щодо розгляду питання про надання згоди покупцю - ОСОБА_1 на продовження терміну добудови вищевказаного об`єкта на найближчій сесії Роменської міської ради (додається).

В подальшому, рішенням сто першої сесії восьмого скликання Роменської міської ради Сумської області від 26.11.2025 надано згоду на внесення змін до договору від 10.09.2016 № 616, укладеного між ОСОБА_1 та Фондом державного майна України, щодо продовження до 10 січня 2029 року строків будівництва 24-квартирного житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 (доданий до позовної заяви).

На адресу Регіонального відділення надійшов лист Покупця від 01.12.2025 про внесення змін до Договору в частині продовження терміну виконання зобов`язань на 5 років до 10 січня 2029 року (доданий до позовної заяви).

На виконання доручення № К/21, Регіональне відділення звернулося до Фонду листом від 05.12.2025 № 979-200-211-2710 з відповідним пакетом документів, наданих Покупцем щодо продовження виконання зобов`язань за Договором (додається).

Фондом повідомлено Регіональне відділення листом від 26.12.2025 № 10-23-31940 про те, що належні документи та об`єктивні підстави для внесення змін до Договору відсутні (доданий до позовної заяви).

Регіональне відділення повідомило Покупця листом від 20.01.2026 № 979-200-211-419 про те, що Фонд листом від 26.12.2025 № 10-23-31940 повідомив про відсутність об`єктивних підстав для внесення змін до Договору. У зв`язку з цим, Регіональне відділення не погоджується з пропозицією Покупця на внесення змін до Договору (доданий до позовної заяви).

Частиною 1 статті 27 Закону України «Про приватизацію державного і комунального

майна» передбачено, що контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу, укладеного з переможцем аукціону, та викупу об`єктів приватизації здійснює орган приватизації.

Згідно з Розділом ІІ «Проведення контролю та оформлення його результатів» Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1327 орган приватизації здійснює плановий та позаплановий контроль за виконанням умов договору купівлі-продажу.

На підставі вищезазначеного, Регіональним відділенням проведено поточну перевірку виконання умов договору купівлі-продажу від 10.01.2019 № 616, договору подальшого відчуження від 03.08.2022, що підтверджується актом від 12 листопада 2024 року № 23 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 24-квартирний житловий будинок, за адресою: АДРЕСА_1 , від 10.01.2019 № 616, договору подальшого відчуження від 03.08.2022, відповідно до якого умови Договору виконуються належним чином (додається).

Згідно з актом від 05 грудня 2025 року № 32 поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 24-квартирний житловий будинок, за адресою: АДРЕСА_1 , від 10.01.2019 № 616, договору подальшого відчуження від 03.08.2022, відповідно до якого пункт 5.3 Договору виконується неналежним чином (доданий до позовної заяви).

Враховуючи вищевикладене, керуючись статтями 43, 191 Цивільного процесуального

кодексу України, статтею 26 Закону України «Про приватизацію державного і

комунального майна».

У відповіді на відзив, представник позивача - адвокат Фідірко Я.С. зазначає, що вважають доводи, викладені у відзиві такими, що не спростовують заявлених позовних вимог враховуючи наступне.

Відповідно до пунктів 4.1, 4.2 Договору №616 купівлі-продажу об`єкта державної власності від 10.01.2019 кожна Сторона зобов`язується виконувати обов`язки, покладені на неї Договором, сприяти іншій Стороні у виконанні її обов`язків і має право вимагати від іншої Сторони виконання належним чином її обов`язків. Сторона, яка порушила взяті відповідно до Договору зобов`язання, повинна усунути ці порушення.

Саме на виконання вказаних умов Договору, керуючись правом звернення до сторони правочину щодо зміни умов договору, передбачених розділом 11 Договору, в силу об`єктивних обставин, що виникли у ході здійснення будівництва об`єкта приватизації, Позивач звернувся до Відповідача з пропозицією укладення додаткової угоди. Вказане свідчить про добросовісність поведінки Позивача з метою якісного виконання

зобов`язання, передбаченого Договором.

Окрім того, слід зазначити, що 28.01.2026 Роменською міською радою Сумської області прийнято рішення «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки», яким затверджено фізичній особі ОСОБА_1 проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,4804 га (кадастровий номер 5924182300:02:001:0033) зі зміною її цільового призначення з «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» на «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_1 . Змінено цільове призначення земельної ділянки на «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку».

У зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки з кадастровим номером 5924182300:02:001:0033 розірвано договір оренди землі від 20.10.2022 (право оренди зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 20.10.2022 під № 48257662) на земельну ділянку площею 0,4804 га (кадастровий номер 5924182300:02:001:0033) з цільовим призначенням «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом його припинення за взаємною згодою сторін з фізичною особою ОСОБА_1 .

У зв`язку з розміщенням на земельній ділянці з кадастровим номером 5924182300:02:001:0033 об`єкта нерухомого майна, що належить на праві приватної власності ОСОБА_1 , надано фізичній особі ОСОБА_1 на умовах оренди терміном на 5 років земельну ділянку площею 0,4804 га (кадастровий номер 5924182300:02:001:0033) з цільовим призначенням «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_1 . Договір оренди землі між Роменською міською радою та ОСОБА_1 укладено 20.02.2026 строком на 5 років.

12.03.2026 Позивачем отримано містобудівні умови та обмеження, а у травні 2026 року витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Вказані дії засвідчують, що попри порушені строки виконання зобов`язання Позивач продовжує виконувати умови договору щодо завершення будівництва об`єкту приватизації.

Згідно статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права Верховенство права - це панування права в суспільстві, що вимагає від держави його втілення в правотворчу та правозастосовчу діяльність, зокрема в закони, зміст яких має відповідати критеріям соціальної справедливості, рівності тощо.

Справедливість - одна з основних засад права - є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальних вимірів права. Принципи права - це основні ідеї, вихідні положення, які закріплені в законі, мають загальну значущість, вищу імперативність (веління) і відображають суттєві положення права.

Верховний Суд у справі № 521/17654/15-ц (постанова від 16 січня 2019 року) при вирішенні спору застосував загальні засади цивільного права - принцип справедливості, добросовісності та розумності, а також керувався однією з аксіом цивільного судочинства:

"Placuit in omnibus rebus praecipuum esse iustitiae aequitatisque quam stricti iuris rationem", що означає: "У всіх юридичних справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням права".

При цьому Європейський суд з прав людини у пунктах 52, 56 рішення від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" зазначив, що тлумачення й застосування національного законодавства є прерогативою національних органів. Однак суд зобов`язаний переконатися в тому, що спосіб, у який тлумачиться й застосовується національне законодавство, призводить до наслідків, сумісних із принципами Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з погляду тлумачення їх у практиці Європейського суду з прав людини. На думку ЄСПЛ, відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності, які передбачали можливість різного тлумачення, порушує вимогу "якості закону", передбачену Конвенцією, і не забезпечує адекватного захисту від свавільного втручання публічних органів державної влади в майнові права заявника.

Отже, національне законодавство має тлумачитися таким чином, щоб результат тлумачення відповідав принципам справедливості, розумності та узгоджувався з положеннями Конвенції.

Статтею 3 Цивільного кодексу України визначено, що однією з сновоположних засад цивільного законодавства є добросовісність.

Отже, дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними.

Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю й повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Так, згідно статті 13 Цивільного кодексу України встановлено, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (позиція ВП ВС, викладена у постанові від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13).

На підставі викладеного, керуючись ст. 179 ЦПК України, вважають позовні вимоги обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

У запереченні (на відповідь на відзив) представник відповідача - адвокат Мороз Н.В. зазначає, що позивач зазначає у своїй відповіді на відзив про те, що Роменською міською радою Сумської області 28.01.2026 прийнято рішення «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки», яким затверджено фізичній особі ОСОБА_1 проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,4804 га (кадастровий номер 5924182300:02:001:0033) зі зміною її цільового призначення з «для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)» на «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» за адресою: АДРЕСА_1 . Змінено цільове призначення земельної ділянки на «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку» та в подальшому укладено договір оренди землі від 20.02.2026 між Роменською міською радою Сумської області та ОСОБА_1 .

Однак, предметом спору є внесення змін до пункту 5.3 договору купівлі-продажу в частині завершення об`єкта приватизації, а не про відведення земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, позивачем не наведено жодних аргументів та фактів на спростування зазначеного у відзиві на позов відповідача.

Ухвалою суду від 21 червня 2026 року зазначену позовну заяву ОСОБА_1 було прийнято до провадження та призначено до підготовчого судового засідання.

Ухвалою суду від 25.08.2026 року справа призначена до судового розгляду по суті.

В судовому засіданні представник позивача адвокат Фідірко Я.С. позовні вимоги підтримала та просила задовольнити.

Представник відповідача адвокат Мороз Н.В. заперечувала щодо задоволення позовних вимог.

Заслухавши сторін по справі, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до наступного.

Як встановлено судом, 10.01.2019 між Регіональним відділенням ФДМУ по Сумській області (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) було укладено договір №616 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 24-квартирного житлового будинку (рівень готовності 51,8%) за адресою: АДРЕСА_1 .

Пунктом 5.3 Договору покупець зобов`язаний завершити будівництво об`єкта приватизації без збереження його первісного призначення протягом п`яти років з моменту підписання акту приймання-передачі, в термін до 10 січня 2024 року.

Пунктом 11.2 Договору погоджено, що усі зміни та доповнення до Договору оформлюються договорами про внесення змін, здійснюються у письмовій формі, підлягають нотаріальному посвідченню.

03 серпня 2022 року, між ОСОБА_3 (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі-продажу (відчуження), зареєстрований у реєстрі за № 247, за умовами якого продавець передає, а покупець приймає у власність об`єкт незавершеного будівництва: 24-квартирний житловий будинок (51,8% будівельної готовності) розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

На підставі акта приймання-передачі від 22.09.2022 продавець передає, а покупець приймає проданий 03.08.2022 року об`єкт незавершеного будівництва: 24-квартирний житловий будинок (51,8% будівельної готовності) розташований за адресою: АДРЕСА_1 .

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, право власності на об`єкт незавершеного будівництва: 24-квартирний житловий будинок (51,8% будівельної готовності) розташований за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер: 1628536659107) за ОСОБА_1 було зареєстровано 23.09.2022 року.

20.11.2023 року ОСОБА_4 звернувся з листом до Управління забезпечення реалізації повноважень у Сумській області РВ ФДМ України по Полтавській та Сумській областях щодо продовження терміну виконання зобов`язань, в якому він зазначає наступне.

Зокрема, ОСОБА_1 зазначає, що він, є власником об`єкта незавершені будівництва - 24-квартирного житлового будинку, який розташований на земельній ділянці площею 0,4804 га, за адресою: АДРЕСА_1 , придбаний за Договором купівлі-продажу від 03.08.2022, погодженим Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Полтавській та Сумській областях 03.08.2022. Договір купівлі-продажу об`єкта приватизації від 10.01.2019 №616, з подальшим відчуженням.

Умовою продажу об`єкта незавершеного будівництва за зазначеним Договором купівлі-продажу є завершення будівництва об`єкта приватизації без збереження його первісного призначення.

З метою забезпечення виконання умов Договору весь цей час ним проводилися наступні роботи.

1.Прийнято об`єкт незавершеного будівництва - 24-квартирний житловий будинок за актом приймання-передачі від 22.09.2022.

2.Зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівннцтва - 24-квартирний житловий будинок, за адресою: АДРЕСА_1 (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 28.09.2022 реєстраційній номер 1628536659107).

3.Укладено договір оренди земельної ділянки під об`єктом добудови Роменською міською радою для отримання дозвільних документів на виконання будівельних робіт строком на 5 років, до 20.10.2027.

4.Зареєстровано право оренди земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва - 24-квартирний житловий будинок, за адресою АДРЕСА_1 (витяг з Державной реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 25.10.2022 реєстраційний номер 278511559241, земельна ділянка кадастровий номер 5924182300:02:0033). Земельна ділянка площею 0,4804 га передана для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), їй присвоєно кадастровий номер 5924182300:02:001:0033, за межами населеного пункту. Експлікація земельних угідь: всього земель, га - площа земельної ділянки, га - 0,4804, у тому числі за земельними угіддями, га: капітальна - 0,0728, прибудинкова територія - 0,4076. Земельна ділянка знаходиться за межами м.Ромни, на вказану територію відсутня містобудівна документація.

5.Роменська міська рада розробляє Оновлення генерального плану м.Ромни, з включенням орендованих територій у межі міста, що потребує податкового часу для отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки. Готується пакет документів для оформлення декларації про початок будівництва.

В зв`язку з вищевикладеним, ОСОБА_1 просить внести зміни до Договору купівлі- продажу від 10.01.2019 №616 в частині продовження терміну виконання зобов`язань на 5 років до 10 січня 2029 року, та додає проект Договору про внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва.

Листом виконавчий комітет Роменської міської ради від 18.12.2023 року №03-26/4280 повідомляє, що не заперечує щодо продовження терміну добудови об`єкта незавершеного будівництва - 24-квартирного житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_1 ОСОБА_1 .

Листом від 20.12.2023 року №01-211-02211 ФДМ України повідомив РВ ФДМ України по Полтавській та Сумській областях, про те, що за результатами опрацювання матеріалів, наданих РВ в процесі розгляду питання про внесення змін до Договору купівлі-продажу в цілому не відповідають вимогам наказу Фонду від 18.10.2018 року №1328 «Про затвердження Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна», зокрема техніко-економічне обґрунтування змін до договору купівлі-продажу не містить належної інформації щодо підстав продовження терміну проведення будівельних робіт. Крім того, рішення виконавчого комітету РМР Сумської області щодо погодження продовження терміну добудови об`єкта незавершеного будівництва не може бути підставою для внесення змін до Договору купівлі-продажу. Порядок передбачає саме рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду. Враховуючи наведене, Фонд не погоджує внесення змін до вказаного Договору купівлі-продажу у зв`язку з недотриманням вимог Порядку.

Листом РВ ФДМ України по Полтавській та Сумській областях, адресованому РМР Сумської області, останній просить на найближчій сесії РМР розглянути питання про надання згоди покупцю - ОСОБА_1 на продовження терміну добудови вищевказаного об`єкта.

01.12.2025 року О. Северин звернувся з листом до Управління забезпечення реалізації повноважень у Сумській області РВ ФДМ України по Полтавській та Сумській областях щодо продовження терміну виконання зобов`язань, в якому просить внести зміни до Договору купівлі-продажу від 10.01.2019 року №616 в частині продовження терміну виконання зобов`язань на 5 років до 10 січня 2029 року. Для отримання згоди надає наступні документи:

- техніко-економічне обґрунтування змін до Договору;

- уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов`язань;

- звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та підтвердні документи;

- письмову згоду покупця з проектом договору про внесення змін до Договору;

- про здійсненні заходи щодо збереження навколишнього середовища;

- рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.

26.11.2025 року рішенням 101 сесії восьмого скликання РМР Сумської області, надано згоду на внесення змін до договору від 10.01.2019 року №616, укладеного між ОСОБА_1 та ФДМУ, щодо продовження до 10 січня 2029 року строків будівництва 24-квартирного житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .

Листом №979-200-211-2710 від 05.12.2025 року ФДМ України повідомляє РВ ФДМ України по Полтавській та Сумській областях про наступне.

Фондом опрацьовано матеріали, які були долучені Регіональним відділенням для розгляду питання про внесення змін до Договору в частині продовженя термінів завершення будівництва Об`єкта приватизації, та за результат встановлено, що надані документи не відповідають встановленим вимогам Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду від 18.10.2018 № 1328 (далі - Порядок).

Відповідно до пункту 5.3. розділу 5 Договору «Покупець зобов`язаний, завершити будівництво Об`єкта приватизації без збереження його первісного призначення протягом п`яти років з моменту підписання акта приймання-передачі, в термін до 10 січня 2024 року».

Відповідно до вимог положень пункту 1 розділу II Порядку, документи надані органу приватизації для розгляду після закінчення строку виконання умов договору купівлі-продажу, але до виявлення факту невиконання цих умов, розглядаються за умови документарного підтвердження сплати штрафних санкцій.

Разом з цим, звертаємо увагу на те, що за результатами перевірки проведеної Регіональним відділенням у IV кварталі 2024 року (після закінчення терміну виконання зобов`язання Покупця щодо завершення будівництва Об`єкта приватизації), Актом поточної перевірки від 12.11.2024 № 23 не встановлено фактичний стан щодо виконання пункту 5.3. Договору, та не відображено документи, подані Покупцем.

У вказаному Акті поточної перевірки, Регіональне відділення зазначає, загальну інформацію про введення воєнного стану на території України, загальний лист Торгово-промислової палати України від 28.02.2022 № 2024/02.0-7.1 щодо засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), та інформацію про звернення Покупця до Регіонального відділення стосовно внесення змін до Договору.

У розділі «Висновки» Акта поточної перевірки від 12.11.2024 № 23 Регіональним відділенням встановлено, що станом на 31.10.2024 умови Договору «виконуються», що не відповідає дійсності.

Чинним законодавством України чітко визначено норми застосування форс- мажорних обставини (обставин непереборної сили) у сфері договірних відносин, які закріплено безпосередньо в укладених договорах купівлі-продажу.

Відповідно до пункту 3.1.1. Регламенту засвідчення Торгово-промисловою палатою України форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили) (далі - Регламент), форс-мажорні обставини - це надзвичайні та невідворотні обставини, які об`єктивно впливають на виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків за законодавчими і іншими нормативними актами, дію яких неможливо було передбачити та дія яких унеможливлює їх виконання протягом певного періоду часу.

Згідно з пунктами 6.11. - 6.12 Регламенту, документом, який засвідчує форс- мажорні обставини, є сертифікат Торгово-промислової палати України (далі - ТППУ), який видається заявнику на офіційному бланку ТППУ/регіональної торгово-промислової палати. В сертифікаті вказуються дані заявника, сторони за договором (контрактом, угодою тощо), дата його укладення, зобов`язання, що за ним настало чи настане найближчим часом для виконання, його обсяг, термін виконання, місце, час, період настання форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які унеможливили його виконання, докази настання таких обставин.

Пунктом 9.4. Договору визначено, що сторона, що має намір послатися на форс-мажорні обставини, зобов`язана протягом 3-х днів з моменту їх виникнення письмово повідомити іншу Сторону про наявність форс-мажорних обставин, їх вплив на виконання цього Договору та надати документ, що підтверджує факт форс-мажорних обставин, виданий Торгово-промисловою палатою України. Проте, у наданих Регіональним відділенням матеріалах такі документи відсутні.

Пунктом 9.5. Договору визначено, що неповідомлення або несвоєчасне повідомлення однієї зі Сторін про неможливість виконання прийнятих за даним Договором зобов`язань внаслідок дії форс-мажорних обставин позбавляє сторону права посилатися на будь-яку вищевказану обставину як на підставу, що звільняє від відповідальності за невиконання зобов`язань.

У даному випадку, з урахуванням настання 10.01.2024 терміну виконання зобов`язання щодо завершення будівництва Об`єкта приватизації, Регіональне відділення повинно було встановити фактичний стан «невиконання» пункту 5.3 Договору, та «документи не подано».

Відповідно до зазначеного, Регіональному відділенню необхідно було провести відповідні заході реагування на невиконання Покупцем пункту 5.3 Договору.

Проте, Регіональне відділення вчергове порушує вимоги Порядку здійснені контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого наказом Фонду від 18.10.2018 № 1327 та Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунальною майна, затвердженого наказом Фонду від 18.10.2018 № 1328.

Просимо Регіональне відділення, У термін до 31.12.2025. надати пояснення про підстави прийнятого рішення та встановлення невірного фактичного стану виконання пункту 5.3. Договору.

Також, надати пояснення щодо загального опису в пункті 5.3. Акта поточної перевірки виконання умов Договору від 12.11.204 №23.

Звертаємо увагу, що Покупець у своїй заяві про знесення змін до Договору, техніко-економічному обґрунтуванні та звіті про стан виконання умов Договору про форс-мажорні обставини нічого подібного не зазначав.

Крім того, просимо надати інформацію та документи (Акти обстежень на Об`єкті приватизації у 2023, 2024 роках: документи, які були долучені до Актів перевірок за вказані роки; накази про проведення перевірок; повідомлення, надіслані до Покупця) до Актів перевірок, складених за результатами здійснених контрольних заходів за Договором у 2023 та 2024 роках.

Стосовно питання внесення змін до вказаного Договору, слід зауважити, що новий Покупець - ОСОБА_1 , відповідно до договору купівлі-продаж; від 03.08.2022, зобов`язаний був завершити будівництво Об`єкта приватизації у встановлені Договором терміни.

Станом на день подання заяви Покупця від 01.12.2025 щодо продовжена терміну добудови ОНБ, умова Договору щодо завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва не виконана.

Інформація про проведення Покупцем заходів в частині оформлення земельної ділянки, укладення договору оренди не є предметом Договору. Питання землекористування Власник Об`єкта приватизації вирішує самостійно у встановленому чинним законодавством порядку, після переходу права власності на предмет Договору.

Техніко-економічне обгрунтування Покупця взагалі не містить належних обґрунтувань та підстав для внесення змін до Договору.

Тобто, належні документи та об`єктивні підстави для внесення змін до Договору у даному випадку відсутні.

Разом з тим, звертаємо особливу увагу, що вказаний Договір включено до Зведеного щоквартального графіка перевірок виконання умов договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, укладених регіональними відділеннями Фонду державного майна України, на IV квартал 2025 року. Зобов`язуємо Регіональне відділення невідкладно провести перевірку з виїздом на об`єкт приватизації, здійснити фотофіксацію об`єкта незавершеного будівництва - 24-квартирного житлового будинку, з метою встановлення фактичного стану Об`єкта приватизації, та за результатами скласти Акт перевірки, відповідно до вимог Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації.

28.04.2025 року рішенням виконавчого комітету РМР Сумської області було відмовлено у видачі містобудівних умов ОСОБА_1 , відповідно до ч.4 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівельної діяльності», а саме: неподання визначених частиною третьою цієї статті документів, необхідних для прийняття рішення про надання містобудівних умов та обмежень, зокрема відсутня копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою з відповідним цільовим призначенням. Цільве призначення земельної ділянки не відповідає функціональному призначенню будівлі.

Згідно Договору оренди землі від 20.10.2022 року Роменська міська рада (Орендодавець) надає, гр. ОСОБА_1 (Орендар) приймає в строкове платне користування земельну ділянку: «для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка)», з кадастровим номером: 5924182300:02:001:0033, площею: 0, 4804 га, яка розташована: АДРЕСА_1 .

Згідно Акту №23 від 12.11.2024 року поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 24-квартирного житлового будинку, АДРЕСА_1 , від 10.01.2019 року №616, договору подальшого відчуження від 03.08.2022 року, зроблено висновок, умови зазначеного договору виконуються. У разі невиконання покупцем умов Договору купівлі-продажу цей Акт є підставою для застосування санкцій.

Згідно Акту №32 від 05.12.2025 року поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва 24-квартирного житлового будинку, АДРЕСА_1 , від 10.01.2019 року №616, договору подальшого відчуження від 03.08.2022 року, зроблено висновок, що станом на 05.12.2025 року умови зазначеного договору:

- виконані: п.5.1, 5.2, 5.4, 5.6, 5.7, 5.8, 5.9, 5.10;

- виконуються: п.5.5;

- виконуються належним чином п.5.3 в частині дотримання терміну добудови.

Рішенням відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету РМР Сумської області від 12.03.2026 року №4 затверджено містобудівні умови та обмеження від 12.03.2026 року №4.

Відповідно до ч.1 ст. 626 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч.1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ст. 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Відповідно до пункту 2 Розділу 1 Загальні положення Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 №1328, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27.11.2018 за №1341/32793 (далі - Порядок), якщо об`єкт приватизації був відчужений власником державного (комунального) майна під час дії зобов`язань, визначених договором купівлі-продажу цього майна, зміни до договору купівлі-продажу вносяться шляхом укладання договору про внесення змін до нього між органом приватизації та власником об`єкта приватизації, до якого відповідно до законодавства перейшли зобов`язання, визначені для власника державного (комунального) майна договором купівлі-продажу.

Право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник.

Відповідно до п.1 розділу ІІІ Порядку «Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу, що стосуються продовження строків виконання зобов`язань», зміни до договорів купівлі-продажу щодо перенесення строків виконання зобов`язань на пізніший строк порівняно зі строком, установленим договором купівлі-продажу, вносяться за таких умов:

-обґрунтованість необхідності внесення таких змін; недопущення зменшення суми

встановлених умовами договору купівлі-продажу зобов`язань, що може виникнути

внаслідок можливих протягом періоду їх виконання інфляційних процесів.

Якщо ініціатором внесення змін до договору купівлі-продажу виступає власник, пропозиції щодо внесення зазначених змін подаються ним у листі, що направляється органу приватизації, з яким укладався договір купівлі-продажу, за його місцезнаходженням.

Відповідно до п.3, п.4 Розділу IV Порядку «Порядок підготовки проекту договору про внесення змін» орган приватизації у двотижневий строк з дати надходження пропозицій щодо внесення змін до договору купівлі-продажу у разі відсутності необхідних документів для прийняття остаточного рішення повідомляє про це заявника листом. Для прийняття рішення про внесення змін до договору купівлі-продажу Фонд може затребувати такі документи: техніко-економічне обґрунтування внесення змін до договору купівлі-продажу; уточнений бізнес-план розвитку підприємства в частині інвестиційних зобов`язань; звіт про стан виконання договірних умов на день подання пропозиції про внесення змін до договору купівлі-продажу та підтвердні документи; проект договору про внесення змін до договору купівлі-продажу; письмова згода з проектом договору про внесення змін керівника товариства, пакет акцій якого був об`єктом купівлі-продажу (відповідно до статуту - письмова згода керівника, рішення правління або загальних зборів); інші документи.

У разі внесення змін до договорів купівлі-продажу об`єктів незавершеного будівництва щодо продовження строків будівництва заявник, крім документів, визначених у цьому пункті, надає рішення органу місцевого самоврядування про відповідну згоду.

За наявності зауважень щодо поданих документів або обґрунтованої незгоди з поданою пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу орган приватизації у двотижневий строк готує і направляє заявнику протокол розбіжностей.

Визначені органом приватизації документи власник подає до органу приватизації, де їх реєструють в установленому законодавством порядку.

У двадцятиденний строк після одержання від власника всіх потрібних документів їх розглядає орган приватизації. Якщо зауваження відсутні, договір про внесення змін підписується органом приватизації (п.5. Р. IV Порядку).

За наявності зауважень щодо поданих документів або обґрунтованої незгоди з поданою пропозицією про внесення змін до договору купівлі-продажу орган приватизації у двотижневий строк готує і направляє заявнику протокол розбіжностей (п.6. Р. IV Порядку).

Повторний розгляд доопрацьованих документів здійснюється відповідно до вимог цього Порядку.

Розгляд поданих заявником документів, у тому числі документів, необхідних для прийняття остаточного рішення щодо внесення змін до договору купівлі-продажу, підготовку протоколу розбіжностей на виконання пункту 6 цього розділу, встановлення обґрунтованості змін до договорів купівлі-продажу та підготовку проектів договорів про внесення змін у державному органі приватизації здійснює структурний підрозділ державного органу приватизації, до функціональних обов`язків якого належить контроль за виконанням умов договорів купівлі-продажу.

Договір про внесення змін не підлягає нотаріальному посвідченню, крім випадків, передбачених законом. По одному примірнику договору про внесення змін зберігаються в органі приватизації та у власника об`єкта приватизації. (п.9,10,11,12 Р. IV Порядку).

У разі виникнення спірних питань у процесі розгляду пропозицій щодо внесення змін до договорів купівлі-продажу рішення щодо внесення змін до таких договорів приймається комісією органу приватизації з цих питань, участь у засіданні якої має право взяти власник об`єкта приватизації. (п.9 Р. V Порядку).

Як вбачається з матеріалів справи позивач неодноразово в порядку визначеному чинним законодавством, звертався до відповідача з пропозицією внесення змін до договору щодо продовження до 10 січня 2029 року строку добудови об`єкта, однак між сторонами згоди не досягнуто.

Як на підставу для продовження строку договору оренди позивач посилається на те, що під час відчуження об`єкта незавершеного будівництва Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області була сформована земельна ділянка під зазначеним об`єктом із цільовим призначенням 02.01 - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка). Водночас вказане цільове призначення земельної ділянки не відповідає функціональному призначенню відчужуваного об`єкта, яке, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, має код 02.03 - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, а також не відповідає вимогам містобудівної документації, зокрема Генеральному плану міста Ромни.

15.04.2025 покупець звернувся до Виконавчого комітету Роменської міської ради із заявою про видачу містобудівних умов і обмежень для земельної ділянки з кадастровим номером 5924182300:02:0033. Наказом від 28.04.2025 № 8 відділом містобудування та архітектури Роменської міської ради було відмовлено у видачі містобудівних умов і обмежень у зв`язку з невідповідністю цільового призначення земельної ділянки, відведеної Фондом державного майна України, затвердженій містобудівній документації, що зумовлює необхідність зміни цільового призначення земельної ділянки.

Вище вказане зумовило винесення Відділом містобудування та архітектури виконавчого комітету Роменської міської ради Сумської області відмови у видачі містобудівних умов і обмежень забудови земельної ділянки.

Зміна цільового призначення земельної ділянки стала можлива лише після включення земельної ділянки на якій розташований об`єкт незавершеного будівництва до адміністративних меж міста Ромни, внесення оновлених адміністративних меж міста Ромни до Державного земельного кадастру, ініціатором та замовником виконання цих робіт може виступати лише - орган місцевого самоврядування Роменська міська рада, тобто як зазначає позивач, зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися.

Згідно зі статтями 34, 36 та 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», право на виконання будівельних робіт на об`єкті будівництва виникає лише після: набуття замовником законних прав на земельну ділянку; отримання містобудівних умов та обмежень; розроблення та затвердження проектної документації; подання повідомлення або отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Приведення цільового призначення земельної ділянки у відповідність є первинною та обов`язковою умовою для отримання містобудівних умов і обмежень, які, у свою чергу, є складовою вихідних даних для виконання проектних робіт.

Позивач - ОСОБА_1 - має намір завершити будівництво об`єкта та ввести його в експлуатацію, що об`єктивно зумовлює необхідність продовження строку добудови.

На об`єкті виконуються роботи, які відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України від 7 червня 2017 року № 406 не потребують отримання документів, що надають право на їх виконання.

Водночас виконання будівельних робіт без затвердженої проектної документації та без отримання відповідного дозвільного документа забороняється чинним законодавством.

Виконання договору в таких умовах порушило б баланс майнових інтересів сторін та позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона обґрунтовано розраховувала під час укладення договору.

Лише 12.03.2026 позивачем отримано містобудівні умови та обмеження, а у травні 2026 року витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Внаслідок воєнних дій відбулася істотна зміна обставин, а неможливість виконання зобов`язання у первісно встановлений строк зумовлена, зокрема, невідповідністю цільового призначення земельної ділянки. При цьому дотримано баланс інтересів сторін, відсутня шкода інтересам держави.

Звернення до суду з вимогою внесення змін до договору ініційовано з метою завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва, введення його в експлуатацію та подальшого використання будівлі за її цільовим призначенням.

Враховуючи зазначені обставини справи, положення чинного законодавства, суд вважає, є всі підстави для внесення змін до п.5.3 зазначеного Договору купівлі-продажу від 10.01.2019 №616, що не буде порушувати будь чиї права та інтереси.

При цьому, суд критично оцінює аргументи відповідача, викладені у відзиві, щодо відсутності об`єктивних підстав для продовження строків добудови, оскільки матеріалами справи доведено наявність передбачених частиною другою статті 652 ЦК України чотирьох умов для зміни договору в судовому порядку, а саме:

- в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане: під час підписання договору сторони об`єктивно не могли передбачити, що сформована під об`єктом земельна ділянка матиме неналежне цільове призначення, яке повністю заблокує видачу дозвільних документів на будівництво;

-зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності: необхідність зміни адміністративних меж міста, тривалий процес приведення цільового призначення землі у відповідність органами влади та введення воєнного стану в Україні відбулися через чинники, які позивач не міг ліквідувати або попередити;

- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору: вимога відповідача завершити будівництво без містобудівних умов і дозволів порушує баланс інтересів та примушує позивача діяти всупереч ст. 34, 37 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності», що тягне собою адміністративну чи кримінальну відповідальність за самочинне будівництво;

- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона: ризик виникнення затримок через початкові недоліки сформованої земельної ділянки та форс-мажорні обставини (воєнні дії) не може покладатися виключно на покупця.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 626, 651, 652 Цивільного кодексу України, статтями 4, 12, 13, 19, 81, 141, 258, 259, 263-265, 268 Цивільного процесуального кодексу України, суд, -

ухвалив:

Позовні вимоги ОСОБА_1, представник ОСОБА_2 , до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, представник Мороз Наталія Валеріївна, про внесення змін до договору купівлі-продажу, задовольнити.

Внести зміни до договору №616 купівлі-продажу об`єкта державної власності, укладеного 10 січня 2019 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Сумській області (продавець) та ОСОБА_3 (покупець), посвідченого приватним нотаріусом Сумського міського нотаріального округу Ануфрієвим А.О. та зареєстрованого в реєстрі за реєстраційним №43 щодо продовження строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом викладення пункту 5.3. Договору в наступній редакції: «Покупець зобов`язаний завершити будівництво Об`єкта приватизації без збереження його первісного призначення в термін до 10 січня 2029 року».

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Позивач: ОСОБА_1 , РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_2 .

Представник позивача: ОСОБА_2, ел. пошта: ІНФОРМАЦІЯ_1 , адреса: АДРЕСА_3 .

Відповідач: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях (ЄДРПОУ: 42769539), ел. пошта: sumy@spfu.gov.ua, адреса: 36000, м. Полтава, вул. Небесної Сотні, 1/23.

Представник відповідача: Мороз Наталія Валеріївна (РНОКПП: НОМЕР_2 ), ел. пошта: ІНФОРМАЦІЯ_2 , адреса: вул. Небесної Сотні, 1/23 м. Полтава, Полтавська область, 36000.

Повний текст рішення складено 16.10.2026 року.

СУДДЯ РОМЕНСЬКОГО МІСЬКРАЙОННОГО СУДУ І. М. Машина