Рішення № 140674021, 16.10.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4050/25

провадження № 2/650/1098/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 жовтня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі: головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши у відкритому судовому засіданні в селищі Велика Олександрівка в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та за позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання договору оренди землі недійсним,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Цюпа В.П. звернувся до суду з позовом, у якому просить розірвати договір оренди земельної ділянки від 20 березня 2006 року щодо земельної ділянки площею 6,61 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0173, сторонами орендного правовідношення за яким на час звернення до суду є ОСОБА_1 як орендодавець та Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як орендар, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 45413014, а також стягнути з відповідача судові витрати.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,61 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 6520685200:02:001:0173, розташованої на території Новорайської сільської ради Бериславського району Херсонської області. Право власності підтверджується державним актом на право приватної власності на землю серії IV-ХС № 003663.

20 березня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки, зареєстрований у відділі Держкомзему у Бериславському районі за № 4АА002118-040671500005. 04 вересня 2015 року на підставі договору про заміну сторони у договорі оренди орендаря замінено на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та продовжено строк дії договору до 31 грудня 2022 року.

30 липня 2017 року на підставі додаткової угоди № 700342 права та обов`язки орендаря перейшли до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а умови договору викладено у новій редакції, зокрема розмір орендної плати збільшено до 4,18 % від нормативної грошової оцінки, строк дії договору визначено до 31 грудня 2025 року.

19 листопада 2021 року ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклали додаткову угоду № 700342-7, якою договір оренди землі викладено у новій редакції. Відповідно до пункту 2.4 цієї редакції нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058,74 грн. Пунктом 4.1 орендну плату встановлено у грошовій формі у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 15 783,29 грн за повний рік оренди. Відповідно до пункту 4.5 орендна плата вноситься орендарем до 31 грудня відповідного року. Строк дії договору продовжено до 31 грудня 2029 року.

За твердженням позивача, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не сплатило орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Загальна сума трьох річних платежів за встановленим договором розміром становить 47 349,87 грн, однак вимога про стягнення цієї суми у даній справі не заявлена. Позивач вважає повну несплату орендної плати протягом трьох років систематичним порушенням істотної умови договору, що відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України є підставою для дострокового розірвання договору.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за договором № 1704/25-24 відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок передало ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» право оренди, у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0173. За умовами цього правочину до покупця перейшли всі права та обов`язки орендаря за відповідними договорами оренди зі змінами та доповненнями. Відомості про перехід права оренди внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і на час розгляду справи орендарем за записом про інше речове право № 45413014 є ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

У відзиві на первісний позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», яке на той час брало участь у справі як третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору, просило у задоволенні позову відмовити. Товариство не заперечувало факту невиплати орендної плати, однак зазначило, що з 2022 року господарська діяльність на орендованих землях Бериславського району була призупинена внаслідок повномасштабної збройної агресії рф, тимчасової окупації, знищення і викрадення майна, мінної небезпеки, обстрілів та відсутності підтвердження безпечності використання земель після деокупації.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на те, що Новорайська сільська територіальна громада, на території якої розташована спірна земельна ділянка, у 2022 році перебувала під тимчасовою окупацією рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року, а після деокупації відповідна територія віднесена до територій можливих бойових дій. На підтвердження наслідків окупації товариство надало витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань у кримінальному провадженні № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року, що містить відомості про протиправне заволодіння майном з бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у селищі Новорайськ, позбавлення підприємства доступу до майна, а також посилалося на рішення господарських судів у справах інших суб`єктів господарювання щодо шкоди, завданої майну під час окупації.

Представник товариства також послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» віднесено до суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Крім того, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послалося на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про надання товариству пільг з місцевих податків і зборів у 2023-2025 роках у зв`язку з потенційною загрозою забруднення земель вибухонебезпечними предметами, на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3, дані інтерактивної карти територій, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, та положення Національної стратегії протимінної діяльності на період до 2033 року.

У додаткових поясненнях ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зазначило, що земельна ділянка розташована у прифронтовій зоні поблизу тимчасово окупованої території Каховського району, а проведення гуманітарного розмінування в межах 20 км від лінії бойового зіткнення обмежене. На підтвердження цього товариство надало лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235, лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26, викопіювання з публічної карти DeepState, статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022-2024 роки та внутрішні накази товариства про припинення або заборону обробітку земель.

За твердженням ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», відсутність у відповіді Херсонської обласної військової адміністрації відомостей про обстеження саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0173, разом із неможливістю проведення гуманітарного розмінування в межах 20 км від лінії бойового зіткнення, свідчить про неможливість безпечного використання ділянки. Товариство вважає, що за таких умов воно звільняється від орендної плати на підставі частини шостої статті 762 ЦК України.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» також послалося на постанову Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, а також на судову практику апеляційних судів у спорах, пов`язаних із використанням земель на територіях, що зазнали впливу бойових дій і мінного забруднення.

19 серпня 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» Журик А.Л. звернувся до суду з позовом третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, до ОСОБА_1 , у якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений 20 березня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», новим орендарем за яким у подальшому стало ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Позов з самостійними вимогами мотивований тим, що, на думку ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», під час укладення договору оренди не було належним чином проведено нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а відсутність належного документа про таку оцінку унеможливлювала визначення орендної плати, її індексацію та належне виконання договору. Товариство посилалося на статті 203, 215, 638 ЦК України, статтю 15 Закону України «Про оренду землі», статтю 289 ПК України та судову практику щодо нормативної грошової оцінки.

Представник Гаврилюк Л.В. проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив. Він зазначив, що сторони погодили всі необхідні умови договору, зокрема порядок визначення і сплати орендної плати, а в новій редакції договору, погодженій безпосередньо ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» 19 листопада 2021 року, прямо визначено нормативну грошову оцінку земельної ділянки у сумі 238 058,74 грн і річну орендну плату у сумі 15 783,29 грн. Договір до 2022 року фактично виконувався, а саме товариство тривалий час не ставило під сумнів можливість визначення орендної плати.

Щодо заперечень проти первісного позову представник ОСОБА_1 зазначив, що подані товариством документи підтверджують загальну складну безпекову ситуацію та наслідки війни, але не доводять фактичного мінування або встановленої компетентним органом неможливості використання саме земельної ділянки позивача у 2023 та 2024 роках. Представник наголосив, що відомості інтерактивних карт та загальні документи про протимінну діяльність не замінюють результатів обстеження конкретної земельної ділянки, а податкові пільги не припиняють приватноправовий обов`язок зі сплати орендної плати.

Ухвалою суду від 08 серпня 2025 року відкрито провадження за первісним позовом. Ухвалою від 15 грудня 2025 року позов ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, прийнято до спільного розгляду з первісним позовом, припинено участь цього товариства як третьої особи без самостійних вимог, визнано його третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.

Представник ОСОБА_1 у судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи за відсутності позивача та її представника, первісні позовні вимоги підтримав, проти позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив та просив у його задоволенні відмовити.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, зокрема шляхом направлення судових документів до зареєстрованого електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Товариство скористалося правом на подання відзиву, позову з самостійними вимогами, додаткових пояснень, клопотань та доказів.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» у судове засідання не з`явився. Судові документи направлялися на зареєстровану юридичну адресу товариства, однак поштові відправлення поверталися до суду з відмітками про відсутність адресата за відповідною адресою. Відзиву на первісний позов, доказів сплати орендної плати або інших пояснень по суті спору ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не подало.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить також із положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронний кабінет не зареєструвало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку щодо реєстрації електронного кабінету прямо передбачені ЦПК України та не можуть бути підставою для безпідставного відкладення розгляду справи. Суд враховує відповідні висновки Верховного Суду щодо процесуальних наслідків невиконання обов`язку з реєстрації електронного кабінету, з урахуванням відмінностей процесуального регулювання.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність поданих ними письмових позицій та доказів, а також відсутність обставин, які відповідно до статті 223 ЦПК України перешкоджають розгляду справи, суд дійшов висновку про можливість вирішення спору за наявними у матеріалах справи доказами.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності та перевіривши доводи учасників справи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 6,61 га, кадастровий номер 6520685200:02:001:0173, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Право власності підтверджується державним актом серії IV-ХС № 003663.

Первісний договір оренди укладено 20 березня 2006 року та зареєстровано за № 4АА002118-040671500005. У подальшому сторони та правонаступники орендаря неодноразово змінювали умови орендного правовідношення. Останньою додатковою угодою від 19 листопада 2021 року № 700342-7 договір викладено у новій редакції, якою нормативну грошову оцінку визначено у сумі 238 058,74 грн, річну орендну плату - у розмірі 6,63 % від нормативної грошової оцінки, що становить 15 783,29 грн, строк її внесення - до 31 грудня, а строк дії договору - до 31 грудня 2029 року.

Таким чином, на час виникнення спірної заборгованості у 2022-2024 роках сторони мали чинне орендне правовідношення, у якому були прямо визначені об`єкт оренди, строк договору, нормативна грошова оцінка, розмір орендної плати та строк її внесення.

Факт повної невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечує. Заперечення товариства стосуються не факту несплати, а наявності, на його думку, законних підстав для звільнення від плати через неможливість користування земельною ділянкою. Доказів внесення орендної плати за будь-який із зазначених років суду не надано.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону. Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату, а статті 21, 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» визначають орендну плату як платіж за користування земельною ділянкою, надають орендодавцеві право вимагати її своєчасного внесення та покладають на орендаря обов`язок своєчасно і в повному обсязі її сплачувати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати. Усталене застосування цієї норми Верховним Судом виходить з того, що систематичність означає два та більше випадки повної несплати орендної плати у строки, визначені договором.

Разом з тим оцінка невнесення орендної плати за період збройної агресії потребує встановлення, чи існували обставини, які відповідно до закону об`єктивно виключали можливість використання конкретного об`єкта оренди.

За змістом статті 617 ЦК України непереборна сила за наявності причинного зв`язку з порушенням може звільняти боржника від відповідальності за порушення зобов`язання. Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає інший правовий наслідок: наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Застосування цієї норми потребує встановлення саме об`єктивної та фактичної неможливості користування конкретним майном у відповідний період, а обов`язок доведення таких обставин покладається на особу, яка на них посилається.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія, на якій розташована спірна земельна ділянка, перебувала під тимчасовою окупацією рф протягом значної частини року. Окупація охопила основний період проведення сільськогосподарських робіт, а матеріали кримінального провадження підтверджують факти захоплення майна, втрати підприємством доступу до виробничої бази та істотне порушення його господарської діяльності.

З огляду на тривалість окупації, характер сільськогосподарського використання спірної земельної ділянки та встановлені наслідки окупації для діяльності підприємства, суд не враховує несплату орендної плати за 2022 рік як випадок порушення, що формує систематичність.

Іншої оцінки потребує несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки. Після деокупації сама по собі належність території до територій можливих бойових дій, її близькість до тимчасово окупованої території, наявність обстрілів або загальної мінної небезпеки не є автоматичним доказом того, що кожна земельна ділянка на відповідній території була повністю непридатною для використання протягом усього календарного року.

Суд враховує, що у цій справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» надало ширший, ніж лише загальні нормативні акти, комплекс доказів: листи Херсонської обласної військової адміністрації, Новорайської сільської військової адміністрації та Центру протимінної діяльності, посилання на обмеження проведення гуманітарного розмінування у 20-кілометровій зоні, інтерактивні карти ризиків, статистичну звітність та внутрішні накази про припинення обробітку. Ці документи підтверджують, що територія Бериславського району є небезпечною, зазнає впливу бойових дій та має істотні ризики забруднення вибухонебезпечними предметами.

Однак предметом доказування у цій справі є не загальна небезпечність території, а існування такої перешкоди, яка фактично унеможливлювала користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:02:001:0173 протягом відповідних періодів 2023 та 2024 років.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року містить відомості про проведення робіт з розмінування щодо частини земельних ділянок та відсилає щодо інших ділянок до компетенції спеціалізованих органів. Відсутність у цьому листі кадастрового номера спірної земельної ділянки серед обстежених не є позитивним доказом її мінування, забруднення вибухонебезпечними предметами або встановлення заборони на її використання у 2023 чи 2024 році. Така обставина підтверджує лише відсутність у адресата запиту відомостей про проведене обстеження саме цієї ділянки.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року та лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року свідчать про організаційні обмеження проведення заходів гуманітарного розмінування у зоні, наближеній до лінії бойового зіткнення. Водночас ці документи не містять індивідуального висновку про стан земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0173, не фіксують виявлення на ній вибухонебезпечних предметів і не встановлюють юридичної заборони на її сільськогосподарське використання протягом повних 2023 та 2024 років.

Суд не вважає доведеним, що правило планування гуманітарного розмінування поза межами визначеної прифронтової зони саме по собі встановлює цивільно-правову презумпцію неможливості використання всіх земельних ділянок, що розташовані ближче до лінії бойового зіткнення. Таке правило визначає порядок і пріоритетність робіт спеціалізованих підрозділів, але не замінює встановлення фактичного стану конкретної земельної ділянки.

Дані інтерактивної карти ДСНС та викопіювання з публічної карти DeepState характеризують територіальне розташування та загальний рівень ризику. Вони мають значення для розуміння безпекового контексту, проте не є актом технічного або нетехнічного обстеження спірної земельної ділянки та не містять висновку про те, що саме вона не могла бути використана у будь-який день 2023 або 2024 року.

Національна стратегія протимінної діяльності на період до 2033 року підтверджує масштаб проблеми мінного забруднення, необхідність первинного та повторного нетехнічного обстеження, а також потребу у поверненні земель до продуктивного використання після встановлення їх фактичного статусу. Водночас положення Стратегії є програмним документом державної політики і самі по собі не встановлюють презумпції фактичного забруднення кожної земельної ділянки, яка зазнала впливу збройної агресії, та не є індивідуальним рішенням про заборону користування спірною ділянкою.

Розпорядження військових адміністрацій про надання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пільг з місцевих податків і зборів підтверджують, що органи влади враховували потенційну загрозу забруднення земель та складну безпекову ситуацію. Проте податкове звільнення або пільга мають іншу правову природу, ніж звільнення від договірної орендної плати за земельну ділянку приватної власності. Такі акти не замінюють встановлення умов частини шостої статті 762 ЦК України у конкретному приватноправовому зобов`язанні.

Постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25 лютого 2025 року у справі № 908/929/24, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», стосувалася правового режиму орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності та спеціального податкового регулювання. Тому наведений у ній підхід не означає автоматичного звільнення орендаря земельної ділянки приватної власності від цивільно-правового обов`язку сплачувати погоджену сторонами орендну плату.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року також не містить висновку про фактичне забруднення спірної земельної ділянки. Повідомлення про те, що земельні ділянки ймовірно можуть бути потенційно забрудненими та що через обстріли неможливо гарантувати безпеку польових робіт, підтверджує високий рівень ризику, але не встановлює повної фактичної неможливості користування конкретною ділянкою протягом усього спірного періоду.

Витяг з ЄРДР підтверджує злочинні дії щодо майна підприємства та втрату нормальних умов господарювання під час окупації у 2022 році, але не містить відомостей про фактичний стан земельної ділянки ОСОБА_1 у 2023-2024 роках. Рішення інших судів щодо шкоди, завданої майну інших юридичних осіб, також характеризують загальний контекст окупації, але не встановлюють неможливість використання конкретного об`єкта оренди у спірні періоди.

Статистична звітність за формою № 4-сг та внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» підтверджують, що товариство фактично не здійснювало сільськогосподарських робіт на визначених ним землях та внутрішньо забороняло їх обробіток без попереднього обстеження. Однак ці документи походять від самого орендаря або відображають подані ним статистичні дані та не є зовнішнім підтвердженням існування об`єктивної перешкоди, яка робила неможливим використання саме земельної ділянки позивача.

Суд не покладає на орендаря обов`язку наражати працівників на небезпеку та не применшує реальність воєнних і мінних ризиків. Разом з тим для повного звільнення від основного грошового обов`язку за договором відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України необхідно довести не лише обґрунтовану обережність або високий рівень ризику, а саме неможливість користування конкретним майном. Таких індивідуалізованих доказів щодо 2023 та 2024 років у матеріалах справи немає.

У матеріалах справи відсутній акт технічного чи нетехнічного обстеження, акт виявлення або знищення вибухонебезпечних предметів, рішення компетентного органу про заборону використання спірної земельної ділянки, відомості з реєстру територій, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами, які б індивідуально ідентифікували саме кадастровий номер 6520685200:02:001:0173, або інший належний доказ, що засвідчував би повну неможливість її використання протягом повних 2023 та 2024 років.

Суд також надає оцінку долученому представником ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» листу Херсонської обласної військової адміністрації від 01 жовтня 2026 року № 01-01-66-12728/0/26/46, наданому у відповідь на адвокатський запит від 28 вересня 2026 року № 28/09/-1.

Зі змісту зазначеного листа вбачається, що Херсонська обласна військова адміністрація повідомила про наявність актів виконаних робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0018, яка не є предметом спору у цій справі. Стосовно інших земельних ділянок, перелічених в адвокатському запиті, зокрема спірної земельної ділянки, повідомлено лише про те, що інформація щодо проведення робіт із розмінування (гуманітарного розмінування) до Херсонської обласної військової адміністрації не надходила. При цьому у листі прямо зазначено, що повноваження щодо інформаційної взаємодії з Державним земельним кадастром стосовно забруднення або очищення земельних ділянок від вибухонебезпечних предметів належать відповідним суб`єктам протимінної діяльності.

Отже, наведена відповідь не містить відомостей про результати обстеження спірної земельної ділянки, встановлення факту її забруднення вибухонебезпечними предметами, наявність заборони на її використання чи інших обставин, які б підтверджували об`єктивну неможливість користування нею протягом 2023 та 2024 років. Сама по собі відсутність у Херсонської обласної військової адміністрації інформації про проведення робіт із розмінування певної земельної ділянки не свідчить ані про її фактичне забруднення вибухонебезпечними предметами, ані про неможливість використання за цільовим призначенням. Крім того, хоча у зазначеному листі міститься посилання на додаток обсягом 32 аркуші, відповідні документи представником товариства до матеріалів справи не надані, що позбавляє суд можливості дослідити їхній зміст та оцінити доказове значення.

Отже, судом не встановлено належного причинно-наслідкового зв`язку між загальними воєнними ризиками, близькістю до фронту, відсутністю відомостей про проведене обстеження, податковими пільгами, внутрішніми рішеннями орендаря та повною неможливістю користування земельною ділянкою з кадастровим номером 6520685200:02:001:0173 протягом 2023 і 2024 років. Підстави для звільнення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від орендної плати за ці роки відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України судом не встановлені.

Таким чином, повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки є двома окремими випадками невиконання грошового зобов`язання у визначені договором строки та утворює систематичну несплату у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Суд окремо зазначає, що не покладає в основу висновку про систематичність можливу несплату орендної плати за 2025 рік, оскільки первісний позов подано 21 червня 2025 року, до спливу визначеного договором строку внесення річної орендної плати за 2025 рік. Для вирішення заявленої вимоги достатньо встановлених судом випадків повної несплати за 2023 та 2024 роки.

17 квітня 2025 року право оренди було відчужене ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», що підтверджується договором № 1704/25-24 та відомостями Державного реєстру речових прав. З моменту державної реєстрації переходу права оренди саме ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є поточним носієм права оренди та належним відповідачем за вимогою про розірвання чинного договору.

Відчуження права оренди після виникнення обставин, на які орендодавець посилається як на підставу для припинення орендного правовідношення, не усуває самих цих обставин та не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору від поточного орендаря. При цьому суд не вирішує питання про покладення на ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» грошової заборгованості попереднього орендаря, оскільки вимога про стягнення орендної плати у справі не заявлена.

За таких обставин первісний позов ОСОБА_1 є обґрунтованим. Систематична повна несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки порушує основне майнове право орендодавця на отримання плати за передане у користування майно та відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України і частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» є підставою для розірвання договору.

Щодо позову ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди землі недійсним суд зазначає таке.

Відповідно до статей 15 та 16 ЦК України судовому захисту підлягає порушене, невизнане або оспорене цивільне право чи інтерес. За змістом статей 203 та 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання саме в момент його вчинення вимог, установлених законом. Особа, яка вимагає визнання правочину недійсним, повинна довести як наявність установленої законом підстави недійсності, так і порушення свого права або охоронюваного законом інтересу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обґрунтовує вимогу тим, що під час укладення договору оренди не була належним чином проведена нормативна грошова оцінка земельної ділянки, внаслідок чого нібито не могли бути визначені та індексовані орендні платежі. Однак ця теза не узгоджується з установленим змістом орендного правовідношення.

Незалежно від оцінки первісної редакції договору 2006 року, 19 листопада 2021 року саме ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» як орендар підписало з ОСОБА_1 додаткову угоду № 700342-7, якою весь текст договору викладено у новій редакції. У ній прямо зазначено нормативну грошову оцінку 238 058,74 грн, річну орендну плату 6,63 % від цієї оцінки у сумі 15 783,29 грн, порядок та строк її сплати. Отже, на час виникнення спірної заборгованості зміст грошового обов`язку був визначений однозначно.

Матеріали справи не містять доказів, які б спростовували зазначений у договорі показник нормативної грошової оцінки або підтверджували, що сторони були позбавлені можливості визначити суму орендної плати. Навпаки, з пояснень сторін вбачається, що до 2022 року договір виконувався, а орендна плата сплачувалася, що свідчить про фактичну визначеність механізму розрахунків.

Саме по собі ненадання до матеріалів справи окремого витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку на момент первісного укладення договору не доводить відсутності такої оцінки та не свідчить про недійсність правочину. Нормативна грошова оцінка не є самостійно названою істотною умовою договору оренди землі; істотною умовою є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку внесення і перегляду та відповідальності за несплату.

Суд також враховує тривалість та послідовність виконання орендного правовідношення. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» набуло права та обов`язки орендаря у 2017 році, надалі 19 листопада 2021 року погодило нову редакцію договору з визначеною нормативною грошовою оцінкою та конкретною сумою орендної плати, а до 2022 року договір фактично виконувався. За таких обставин твердження про неможливість визначення розміру орендної плати не узгоджується з поведінкою самого товариства та фактичним виконанням договору.

Посилання ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на судові рішення у спорах щодо нормативної грошової оцінки земель державної або комунальної власності не свідчить про автоматичну недійсність договору оренди земельної ділянки приватної власності, за яким сторони погодили конкретний розмір орендної плати та тривалий час виконували правочин.

Верховний Суд у своїй практиці виходить з того, що навіть відсутність у договорі певної істотної умови може бути підставою для визнання договору оренди недійсним лише за умови встановлення, у чому саме полягає порушення права особи, яка звернулася з таким позовом. Недійсність правочину як приватно-правовий спосіб захисту має застосовуватися для захисту порушених цивільних прав та інтересів, а не як формальний спосіб припинення правовідношення.

У даній справі ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не зазначило і не довело, яке його суб`єктивне право було порушене у момент укладення первісного договору саме через визначення нормативної грошової оцінки та орендної плати. Товариство набуло статусу орендаря у подальшому, підписувало додаткові угоди, у 2021 році погодило нову редакцію договору з конкретною нормативною грошовою оцінкою та конкретною річною платою, а 17 квітня 2025 року оплатно відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Така сукупність обставин свідчить, що спірні умови не перешкоджали існуванню та виконанню орендного правовідношення і не позбавляли ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» можливості визначити зміст своїх прав та обов`язків. Доказів недодержання сторонами у момент вчинення правочину вимог статті 203 ЦК України, які відповідно до статті 215 ЦК України зумовлювали б його недійсність, суду не надано.

Отже, позов третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним є необґрунтованим та задоволенню не підлягає.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. За подання первісного позову в електронній формі ОСОБА_1 сплатила судовий збір у розмірі 1 211,20 грн, який у зв`язку із задоволенням первісного позову підлягає стягненню з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на користь позивача.

Судові витрати ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», пов`язані з поданням позову з самостійними вимогами, у зв`язку з відмовою у його задоволенні покладаються на це товариство. Належних доказів фактичного понесення ОСОБА_1 витрат на професійну правничу допомогу та їх розміру, які підлягають розподілу при ухваленні цього рішення, матеріали справи не містять, у зв`язку з чим підстав для їх стягнення суд не встановив.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 3, 13, 15, 16, 203, 215, 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 1, 13, 15, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статтями 12, 13, 14, 76-81, 89, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Первісний позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Цюпа Віталій Павлович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди земельної ділянки від 20 березня 2006 року щодо оренди земельної ділянки кадастровий номер 6520685200:02:001:0173, сторонами якого на час ухвалення рішення є Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (орендар) та ОСОБА_1 (орендодавець), зареєстрований за № 4АА002118-040671500005, право оренди за яким перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок № 1704/25-24 від 17 квітня 2025 року, номер запису про інше речове право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 45413014.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Лохвицький район, село Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 1 211,20 грн.

У задоволенні позову третьої особи, яка заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до ОСОБА_1 про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 20 березня 2006 року - відмовити.

Судові витрати, понесені Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у зв`язку з поданням позову з самостійними вимогами, покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

У стягненні з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» витрат ОСОБА_1 на професійну правничу допомогу відмовити у зв`язку з ненаданням доказів їх розміру та фактичного понесення.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 16 жовтня 2026 року.

Суддя: ___ О.О. Сікора