Рішення № 140423430, 29.09.2026, Господарський суд Запорізької області

номер провадження справи 6/58/26

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.09.2026 Справа № 908/1185/26

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Федько О.А., за участю секретаря судового засідання Литвинюк А.О., розглянув у відкритому судовому засіданні в загальному позовному провадженні справу № 908/1185/26

за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЛЕГЕНДА-1» (69001, м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, буд. 23)

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «ОМІКРОН-РІЕЛТ» (69065, м. Запоріжжя, вул. Електрозаводська, буд. 3, корп. 15 кім. 24)

про визнання недійсною та скасування державної реєстрації права власності,

за участю представників сторін:

від позивача Єрьоміна Т.І., самопредставництво, виписка з ЄДР; Стадніченко С.В., ордер серії АР №1267600 від 23.09.2025;

від відповідача Барчунінов К.О., ордер серії АР №132884 від 30.06.2026.

Процесуальні дії по справі.

18.05.2026 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява (вх. №1401/08-07/26, документ сформований в системі Електронний суд 15.05.2026) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЛЕГЕНДА-1» до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «ОМІКРОН-РІЕЛТ» про визнання недійсною та скасування державної реєстрації права власності ТОВ «ОМІКРОН-РІЕЛТ» на допоміжне приміщення №114 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Легенда-1» (ідентифікаційний код: 45137273), розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, буд. 23.

Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 18.05.2026, здійснено автоматизований розподіл судової справи між суддями, присвоєно єдиний унікальний номер судової справи №908/1185/26 та визначено до розгляду судді Федько О.А.

Ухвалою господарського суду від 22.05.2026 позовну заяву ОСББ «ЛЕГЕНДА-1» (вх. №1401/08-07/26 від 18.05.2026) залишено без руху, надано позивачу десятиденний строк для усунення недоліків позовної заяви з дня вручення ухвали про залишення позовної заяви без руху.

29.05.2026 від позивача надійшла заява про усунення недоліків (вх. №11781/08-08/26, документ сформований в системі Електронний суд 28.05.2026), до якої на виконання вимог ухвали суду позивач надав Інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна - нежитлове приміщення №114 загальною площею 32,1 кв. м., яке розташоване за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, буд. 23.

Ухвалою суду від 02.06.2026 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №908/1185/26, присвоєно справі номер провадження 6/58/26, ухвалено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 01.07.2026 о/об 10 год. 30 хв.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 01.07.2026 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, відкладено підготовче засідання на 06.08.2026 о 10 год. 15 хв.

Підготовче засідання, призначене на 06.08.2026 було відкладено у зв`язку з першою неявкою позивача в судове засідання на 18.08.2026 о 09 год. 40 хв.

Ухвалою від 18.08.2026 суд постановив закрити підготовче провадження у справі №908/1185/26 та призначити справу №908/1185/25 до судового розгляду по суті на 02.09.2026 об 11 год. 00 хв.

В судовому засіданні 02.09.2026 відповідно до частини 2 ст. 216 ГПК України була оголошена перерва до 29.09.2026 об 11 год. 00 хв.

У судовому засіданні 29.09.2026 судом в порядку ст. 240 ГПК України проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення. Суд повідомив строк виготовлення повного тексту рішення, роз`яснив порядок і строк його оскарження.

Виклад позицій учасників судового процесу, заяви, клопотання.

В якості підстави для звернення з позовом позивач зазначив, що Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Легенда-1», що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, буд. 23 (код ЄДРПОУ 45137273) згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань було утворено на загальних зборах співвласників 06 січня 2023 року.

Внаслідок моніторингу Реєстру речових прав на нерухоме майно за вказаною адресою ОСББ було виявлено, що право власності на нежитлове приміщення №114 загальною площею 32,1 кв. м., зареєстроване за ТОВ «ОМІКРОН-РІЕЛТ», код ЄДРПОУ 42021138.

У вказаному приміщенні №114, яке згідно Експлікації приміщень до плану багатоквартирного (багатоповерхового) житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями, є приміщенням диспетчерської, встановлені прилади приймально-контрольні пожежні (ППКП), які забезпечують функціонування систем протипожежного захисту, що підтверджується відповіддю Головного управління ДСНС України у Запорізькій області на адвокатський запит (лист від 01.12.2025).

Ураховуючи вищевикладене, позивач зазначає, що ППКП та устаткування управління та індикації є невід`ємними елементами систем протипожежного захисту багатоквартирного житлового будинку, належать до його технічного оснащення та повинні розміщуватися у спеціальному приміщенні.

Відтак, допоміжні приміщення багатоквартирних будинків переходять у спільну власність мешканців разом із приватизацією ними квартир (кімнат) безоплатно та не можуть бути об`єктом окремої приватизації.

Наголошує, що передача будь-якого допоміжного приміщення чи конструктивних елементів таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, конструктивні елементи покрівлі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень, сходові марші і т. ін.) у володіння і користування одного або декількох співвласників зачіпає інтереси інших мешканців будинку, оскільки призведе в подальшому до обмеження прав у користуванні інших співвласників.

Зауважує, що оскільки особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартирному будинку в силу прямої норми закону, і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій, вважає наявними підстави для визнання недійсною та скасування державної реєстрації права власності ТОВ «ОМІКРОН-РІЕЛТ» на допоміжне приміщення №114 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Легенда-1» (ідентифікаційний код:45137273), розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, буд. 23.

18.06.2026 до суду надійшов відзив на позовну заяву (вх. №13351/08-08/26), за змістом якого відповідач заперечив проти позову. В обґрунтування заперечень зазначив, що інформація, що міститься у відповіді на адвокатський запит не містить висновку, що приміщення №114 є допоміжним. До того ж, ГУ ДСНС України у Запорізькій області не є органом, наділеним повноваженнями визначати правовий статус майна чи кваліфікувати приміщення як «допоміжні» або «нежитлові».

Зауважує, що державні будівельні норми (ДБН), визначають технічні вимоги до проектування та експлуатації інженерного обладнання, та не регулюють питання виникнення, переходу чи припинення речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 7.2.24 ДБН В.2.5-56:2014 «Системи протипожежного захисту», ППКП повинні встановлюватися у спеціальному приміщенні об`єкта. Такими приміщеннями за змістом норм є пожежні пости, диспетчерські або інші технічні зони. Сама по собі технічна потреба у розміщенні протипожежного обладнання в певній точці будинку не змінює цивільно-правового статусу ізольованого нежитлового приміщення, яке було створене як самостійний об`єкт цивільних прав відповідно до проектної документації.

Листом ДСНС зафіксовано знаходження приладів у приміщенні №114, що Відповідачем не заперечується. Наявність цього приладу є виключно технічним обтяженням приміщення, доступ до якого для обслуговування систем безпеки будинку Відповідач забезпечує та ніколи не обмежував. Встановлення приладу на стіні приватного приміщення не позбавляє власника прав на це приміщення це створює лише технічне зобов`язання, яке може бути оформлене сервітутом або наданням забезпечення доступу для обслуговування, водночас, не позбавляє Відповідача законного права власності на сам ізольований об`єкт.

Відповідач стверджує, що спірне приміщення № 114 площею 32,1 кв.м. було сформоване, зареєстроване та відчужене як окреме нежитлове приміщення. При цьому Позивачем не надано первинних проектних документів, які б спростовували цей статус і визначали приміщення як суто технічне/допоміжне на момент будівництва. Ураховуючи наведене вважає позовні вимоги безпідставними.

Інші заяви по суті справи до суду не надходили.

Під час розгляду справи по суті представники позивача підтримали позов з підстав, зазначених у позові.

Представник відповідача проти позову заперечив з підстав, наведених у відзиві.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ЛЕГЕНДА-1» є юридичною особою, зареєстрованою у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 06.01.2023, номер запису: 1001031020000053343.

Відповідно до рішень, прийнятих установчими зборами співвласників багатоквартирного будинку 23, вулиця Тбіліська, м. Запоріжжя, оформлених протоколом №1 від 22.11.2022, співвласники вирішили обрати форму управління будинком ОСББ «ЛЕГЕНДА-1» - самостійне управління співвласниками (повне самозабезпечення) без часткової або повної передачі функцій та повноважень з управління багатоквартирним будинком 23, вул. Тбіліська, м. Запоріжжя, управителю (т. 2 арк. спр. 9).

14.09.2023 комісія у складі голови комісії Голова правління ОСББ «ЛЕГЕНДА-1» Єрьоміна Т.І., члени комісії: представник ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» за довіреністю Барчунінов К.О., заступник директора з правових питань ТОВ «КОМПАНІЯ РАДІО КРОК» Шаповалов А.В., провела обстеження активів житлового комплексу (його частини) за адресою м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 23, що передається з балансу ТОВ «ЦЕНТРАЛ ПАРК 2020» та ТОВ «КОМПАНІЯ РАДІО КРОК» (назва установи, що передає житловий комплекс) в управління співвласникам житлового будинку в особі їх об`єднання ОСББ «ЛЕГЕНДА-1», про що складено акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу (т. 2 арк. спр. 14). Так, комісією встановлено, що активи житлового будинку мають такі показники, зокрема, щодо відомостей про площу житлового комплексу: загальна площа нежитлових комерційних приміщень 782,1 кв.м; нежитлове приміщення 32,1 кв.м. Загальна площа допоміжних приміщень: 3404,05 кв.м, в тому числі сходові клітини, комори, технічні приміщення, приміщення на цокольному поверсі, додаткові приміщення на 1 поверсі, кровля.

Разом з житловим комплексом забудовником об`єднанню передана технічна документація, про що складено акт від 12.06.2023 (т. 2 арк. спр. 15).

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно Товариство з обмеженою відповідальністю «ОМІКРОН-РІЕЛТ», код ЄДРПОУ 42021138, є власником нежитлового приміщення загальною площею 32,1 кв.м, що розташоване за адресою: Запорізька область, м. Запоріжжя, вулиця Тбіліська, будинок 23, приміщення 114. Дата державної реєстрації права власності 28.03.2024.

Підставою для державної реєстрації права власності слугували такі документи: договір купівлі-продажу, серія та номер: П-04, виданий: 11.06.2021; Акт розподілу І черги, серія та номер: б/н, виданий: 20.02.2020; довідка, серія та номер: 114/Л1/Кл/Н, виданий: 14.08.2023; Акт готовності об`єкта до експлуатації, серія та номер: АС014268-5512-5398-4468, виданий 16.11.2021; Договір про реалізацію проекту будівництва, серія та номер: 30/07-1, виданий 30.07.2019; Довідка, серія та номер: П-04, виданий 14.08.2023, Витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер: ІУ120000124710; довідка, серія та номер: б/н, виданий 28.03.2024; акт приймання-передачі, серія та номер: б/н, виданий 14.08.2023, акт приймання-передачі, серія та номер: П-04/Л1 виданий 14.08.2023; акт готовності об`єкта до експлуатації, серія та номер: АС01:4268-5512-5398-4468, виданий 04.01.2022.

Дослідженням технічного паспорту на будинок по вул. Тбіліська №23, м. Запоріжжя, що виготовлений станом на 18.12.2021, судом установлено, що згідно з експлікацією приміщень до плану багатоквартирного (багатоповерхового) житлового будинку з нежитловими (вбудованими) приміщеннями, вул. Тбіліська, №23 літера «А-16», приміщення №114 складається з приміщення диспетчерської площею 29,5 кв.м. та санвузла площею 2,6 кв.м., загальна площа приміщення 32,1 кв.м. (т. 2 арк. спр. 45). Всього нежитлових приміщень 23, у тому числі комерційні приміщення (№№115-121) 7, загальною площею 759,5 кв.м, приміщення диспетчерської (№114) 1, загальною площею 32,1 кв.м, приміщення кладових (№№99-113) 15, загальною площею 62,5 кв.м (т. 2 арк. спр. 80).

Серед технічної документації мається Проект «Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та паркінгом на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Нижньодніпровська / вул. Немировича-Данченка» І черга Система пожежної сигналізації. Так, за вказаним проектом замовнику видані завдання, зокрема, на оснащення будинку системою пожежної сигналізації, в якому зазначено, що контролер-передавач радіомоніторингу для передачі сигналу на ПЦС пожежної безпеки міста передбачено в розділі системи пожежної сигналізації і встановлюється в приміщенні диспетчерської на 1 поверсі (т.2 арк. спр.92, 100).

Згідно з робочою документацією том №5 «Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та паркінгом на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Нижньодніпровська / вул. Немировича-Данченка» Система пожежної сигналізації, що розроблена ФОП Редько Д.І., у приміщенні диспетчерської (№06), що позначена на плані цокольного поверху будинку, позначене розміщення пожежних сповіщувачів (т. 2 арк. спр. 120). На плані розташування мереж ПС та ОП на позначенні цокольного поверху, який є додатком до проекту «Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та паркінгом на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Нижньодніпровська / вул. Немировича-Данченка» Система пожежної сигналізації, що розроблений ТОВ «Пожзахист-2006», у приміщенні диспетчерської (№06) запроектоване розміщення приймально-контрольного приладу (т. 2 арк. спр. 150).

Адвокат Стадніченко С.В. в інтересах Позивача звернувся до Головного управління ДСНС у Запорізькій області з адвокатським запитом про надання інформації, чи належать прилади приймально-контрольні пожежні, розміщені у приміщенні №114, до технічного оснащення житлового будинку за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 23, необхідного для забезпечення його безпечної експлуатації. Також адвокат просив надати інформацію чи може приміщення диспетчерської (приміщення №114) житлового будинку за адресою м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 23, використовуватись як спеціальне приміщення для розміщення ППКП за умови цілодобового перебування чергового персоналу або передавання сигналів на пульт пожежного спостереження.

У відповідь на вказаний адвокатський запит (лист від 01.12.2025 №53 001-7445/53 02-3) Головне управління ДСНС України у Запорізькій області повідомило, що фахівцями Головного управління ДСНС України у Запорізькій області здійснено вихід за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 23. Під час огляду встановлено, що у приміщенні диспетчерської (прим. № 114) багатоповерхового житлового будинку ОСББ «Легенда-1» змонтовані прилад приймально-контрольний пожежний (ППКП) та устаткування управління і індикації, які забезпечують функціонування систем протипожежного захисту.

Відповідно до пункту 3.47 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» із Зміною №1, системи протипожежного захисту належать до технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку, необхідного для забезпечення його безпечної експлуатації.

Згідно з пунктами 3.31 та 7.2.24 ДБН В.2.5-56:2014 «Системи протипожежного захисту», ППКП повинні встановлюватися у спеціальному приміщенні об`єкта з цілодобовим перебуванням чергового персоналу або у приміщеннях без постійного чергування за умови передавання тривожних сигналів на пульт пожежного спостерігання та забезпечення заходів щодо унеможливлення доступу сторонніх осіб.

З урахуванням викладеного Головне управління ДСНС у Запорізькій області зазначило, що ППКП та устаткування управління та індикації є невід`ємними елементами систем протипожежного захисту багатоквартирного житлового будинку, належать до його технічного оснащення та повинні розміщуватися у спеціальному приміщенні.

Норми права, застосовані судом, оцінка доказів, аргументів, наведених учасниками справи, та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Спір у даній справі виник у зв`язку з державною реєстрацією права власності відповідача на нерухоме майно, яке, як стверджує позивач, є допоміжним приміщенням у багатоквартирному будинку та належить на праві власності співвласникам в багатоквартирному будинку ОСББ «ЛЕГЕНДА-1».

Частинами першою, другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несучо-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У той же час законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежитлового приміщення.

Згідно зі статтею 1 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна;

допоміжні приміщення багатоквартирного будинку це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців;

нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна;

спільне майно багатоквартирного будинку - це приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

У Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням щодо офіційного тлумачення положень пункту 2статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно належати до допоміжного та бути нежитловим. Подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 17.08.2022 у справі № 910/16166/19, від 30.06.2022 у справі № 922/1406/21.

Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Подібний висновок викладений у постановах Верховного Суду від 17.01.2023 у справі № 924/195/22, від 27.06.2023 у справі № 910/22039/21, від 31.01.2023 у справі № 914/379/21.

Тобто для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, необхідно виходити як з місця їхнього розташування, так і зі загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Зазначений правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19) та постановах Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі № 201/4974/16-ц від 07 жовтня 2020 року у справі № 640/11909/19. Ця судова практика є сталою та послідовною.

Ключовим є визначення правового статусу спірного приміщення у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься воно до допоміжного чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.

З аналізу зазначених вище нормативно-правових актів можна зробити висновок, що основним при визначенні статусу приміщення необхідно вважати його функціональне призначення.

Отже, допоміжне приміщення має слугувати для: 1) забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку; 2) забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку.

Відтак, необхідним критерієм для розмежування допоміжного приміщення від нежитлового є: функціональне призначення; місця розташування; загальна характеристика сукупності властивостей таких приміщень; спосіб і порядок їх використання.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу приміщення №114 у багатоквартирному будинку по вул. Тбіліська, 23, а саме встановлення, чи належить таке приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку, з урахуванням характеристик такого приміщення.

Верховний Суду у постанові від 15 червня 2022 року у справі № 914/379/21 вказав, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Як установлено судом дослідженням технічної документації, а саме технічного паспорту на будинок по вул. Тбіліська №23, м. Запоріжжя, що виготовлений станом на 18.12.2021, приміщення №114 складається з приміщення диспетчерської площею 29,5 кв.м. та санвузла площею 2,6 кв.м., загальна площа приміщення 32,1 кв.м.

Згідно з проектом «Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями та паркінгом на земельній ділянці, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Нижньодніпровська / вул. Немировича-Данченка» Система пожежної сигналізації, що розроблений ТОВ «Пожзахист-2006», у приміщенні диспетчерської (№06), що розташована на цокольному поверху будинку, запроектоване розміщення приймально-контрольного приладу.

За інформацією Головного управління ДСНС України у Запорізькій області у приміщенні диспетчерської (прим. № 114) багатоповерхового житлового будинку ОСББ «Легенда-1» змонтовані прилад приймально-контрольний пожежний (ППКП) та устаткування управління і індикації, які забезпечують функціонування систем протипожежного захисту. Обставини розміщення в приміщенні ППКП та устаткування управління і індикації відповідачем не заперечуються.

Таким чином, первинне цільове призначення приміщення №114 є зафіксованим у технічній документації на будинок та підлягає врахуванню судом при визначені правового режиму спірного приміщення.

На підставі наведеного суд дійшов висновку, що приміщення №114 з самого початку будувалося саме як приміщення диспетчерської, в якому за проектом належало встановити системи протипожежного захисту. З наданої суду технічної документації не встановлено, що приміщення було побудоване як таке, використання якого мало інше призначення (магазин, перукарня, офіс, поштові відділення тощо).

При цьому, суд бере до уваги правові висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 30.06.2022 у справі № 922/1406/21, згідно з якими при вирішенні спорів щодо правового режиму нерухомого майна пріоритетного значення набуває саме його первинне проектне та функціональне призначення, а не фактичний спосіб використання у певний період часу.

Згідно з пунктом 3.47 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» технічне оснащення багатоквартирного житлового будинку - це інженерні комунікації та технічні пристрої, необхідні для забезпечення санітарно-гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир (загальнобудинкові мережі тепло-, холодо- водо-, газо-, електропостачання та обладнання, системи опалення, охолодження, вентиляції, кондиціонування, бойлерні, системи протипожежного захисту, вентиляційні канали/шахти та димоходи; сміттєпроводи, пристрої ліфтів, центральних розподільних щитів, індивідуальних і квартирних теплових пунктів, системи зв`язку та сигналізації, теле-, радіо-, інтернет комунікації та обладнання, а також елементи благоустрою території).

Як вбачається з пункту 7.2.24 ДБН В.2.5-56:2014 «Системи протипожежного захисту» ППКП, як правило, належить встановлювати в передбаченому для цього приміщенні пожежного поста. Це приміщення слід обладнувати пожежними сповіщувачами. В обґрунтованих випадках допускається встановлення приладів приймально-контрольних пожежних у приміщеннях без постійного чергування персоналу за умови передавання тривожних сповіщень на пульти пожежного спостерігання. У цих приміщеннях слід передбачити заходи, що запобігають доступу сторонніх осіб до ППКП. У разі встановлення ППКП у приміщенні без постійного перебування чергового персоналу значення температури і вологості повітря повинні відповідати вимогам технічної документації на прилади та обладнання СПС, а освітленість цього приміщення повинна відповідати вимогам 5.10 цих будівельних норм.

Диспетчерська у багатоквартирному будинку за своїм прямим призначенням, визначеним у технічній документації на будинок, є технічним приміщенням для обслуговування інженерних мереж і забезпечення експлуатації будинку. В даному випадку приміщення диспетчерської призначене для розміщення систем протипожежного захисту та забезпечує безперебійну роботу такого обладнання.

На підставі наведеного господарський суд виснує, що приміщення №114 в будинку по вул. Тбіліська, 23 у м. Запоріжжя є допоміжним приміщенням в багатоквартирному будинку.

Оцінюючи належність та ефективність обраного позивачем способу захисту суд зазначає таке.

Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.

Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).

Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 ЦК України).

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (частина перша статті 321 ЦК України).

За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Звертаючись до суду з позовом, ОСББ «ЛЕГЕНДА-1» посилалося на те, що державна реєстрація права власності на спірне майно за відповідачем порушує права та законні інтереси співвласників в багатоквартирному будинку, оскільки саме співвласники є власниками допоміжних приміщень. У зв`язку з зазначеним просить суд визнати недійсною та скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «ОМІКРОН-РІЕЛТ» на допоміжне приміщення №114 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Легенда-1» (ідентифікаційний код: 45137273), розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, буд. 23.

Як зазначив Верховний Суд у постановах від 11.02.2020 у справі №923/364/19 та від 16.06.2020 у справі № 904/1221/19, оцінюючи належність обраного позивачем способу захисту та обґрунтовуючи відповідний висновок, судам необхідно виходити із його ефективності, а це означає, що вимога на захист цивільного права має відповідати змісту порушеного права та характеру правопорушення, забезпечувати поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц, від 11.09.2019 у справі №487/10132/14-ц, від 16.06.2020 у справі №145/2047/16-ц, від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17).

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин (постанови ВП ВС від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц, від 15.09.2022 у справі № 910/12525/20).

Суд зазначає, що ураховуючи специфіку речей в обороті, володіння рухомими та нерухомими речами відрізняється: якщо для володіння першими важливо встановити факт їх фізичного утримання, то володіння другими може бути підтверджене, зокрема, фактом державної реєстрації права власності на це майно у встановленому законом порядку (постанова Великої Палати Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц (провадження № 14-181цс18)).

Цей фактичний стан володіння необхідно відрізняти від права володіння, яке належить власникові (частина перша статті 317 ЦК України) незалежно від того, є він фактичним володільцем майна чи ні. Тому власник не втрачає права володіння нерухомим майном у зв`язку з державною реєстрацією права власності за іншою особою, якщо така особа не набула права власності. Водночас ця особа внаслідок реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем, але не набуває права володіння, допоки право власності зберігається за попереднім володільцем. Отже, володіння нерухомим майном, яке посвідчується державною реєстрацією права власності, може бути правомірним або неправомірним (законним або незаконним). Разом із тим право володіння, якщо воно існує, неправомірним (незаконним) бути не може (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21), від 18 січня 2023 року у справі № 488/2807/17 (провадження № 14-91цс20)).

У пункті 1 частини першої статті 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон № 1952-IV) встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

Державна реєстрація прав у випадках, передбачених цією частиною, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, крім випадку визнання її вчиненою з порушенням цього Закону та анулювання рішення державного реєстратора про державну реєстрацію на підставі рішення Міністерства юстиції України, що виконується посадовою особою Міністерства юстиції України відповідно до статті 37 цього Закону.

Отже, частина третя статті 26 Закону № 1952-IV встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи:

1) судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав;

2) судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав;

3) судове рішення про скасування державної реєстрації прав.

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави. Сама державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17 (провадження № 12-234гс18)).

Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його фактичним володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді й далі належатиме іншій особі - власникові.

В силу статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Стаття 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого, незаконного володіння. Тобто, позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна із володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо, (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 липня 2020 року в справі № 752/13695/18 (провадження№61-6415св19)).

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (див. принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю у пункті 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц).

Однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Цей припис слід розуміти так, що рішення суду про витребування з незаконного володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем. На підставі такого рішення суду для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем, не потрібно окремо скасовувати запис про державну реєстрацію права власності за відповідачем.

Відтак, пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц). Такі вимоги є неналежними, зокрема неефективними, способами захисту права власника. Їхнє задоволення не відновить володіння позивачем його майном.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20)).

Господарське судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 13 ГПК України).

Відповідно до частини першої статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

У господарському судочинстві діє принцип диспозитивності, який покладає на суд обов`язок вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять сторони у справі (учасники спірних правовідносин), та позбавляє можливості ініціювати судове провадження. Особа, яка бере участь у справі, розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача.

Отже, кожна сторона сама визначає стратегію свого захисту, зміст своїх вимог і заперечень, а також предмет та підстави позову, тягар доказування лежить на сторонах спору, а суд розглядає справу виключно у межах заявлених ними вимог та наданих доказів.

Таким чином, суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову.

Вирішуючи спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити.

Верховний Суд зазначає, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту (пункт 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18, пункт 6.13 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункт 98 постанови Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18).

З огляду на викладене право власності співвласників в багатоквартирному будинку ОСББ «ЛЕГЕНДА-1» не підлягає захисту шляхом визнання недійсною та скасування державної реєстрації права власності ТОВ «ОМІКРОН-РІЕЛТ» на приміщення №114 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тбіліська, 23.

У даній справі позивач обрав неналежний та неефективний спосіб захисту, застосування якого не призведе до поновлення його порушених прав, що є підставою для відмови у позові.

Щодо розподілу судових витрат.

Згідно з п. 12 ч. 3 ст. 2 ГПК України до основних засад (принципів) господарського судочинства, віднесено, зокрема, відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення.

За результатами вирішення спору судові витрати щодо сплати судового збору у справі покладаються на позивача відповідно до ст. 129 ГПК України.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України, рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено шляхом подання апеляційної скарги безпосередньо до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено згідно з вимогами ст. 238 ГПК України та підписано -08.10.2026.

Рішення розміщується в Єдиному державному реєстрі судових рішень за вебадресою у мережі Інтернет за посиланням: http://reyestr.court.gov.ua.

Суддя О.А. Федько