Рішення № 140192420, 02.07.2026, Шевченківський районний суд міста Києва

Справа № 761/38129/24

Провадження № 2/761/1278/2026

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 липня 2026 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді: Пономаренко Н.В

за участю секретаря: Яцишина А.О.

позивачки: ОСОБА_1

представника позивачки: ОСОБА_2

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в загальному провадженні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_3 , третя особа: Приватний нотаріус Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук Сергій Павлович, про витребування майна з чужого незаконного володіння, -

в с т а н о в и в :

У жовтні 2024 року до Шевченківського районного суду м. Києва надійшла позовна заява ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_3 , третя особа: Приватний нотаріус Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук Сергій Павлович, про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна недійсним, скасування запису про державну реєстрацію прав, витребування майна з чужого незаконного володіння.

Як вбачається із змісту позовної заяви позивач просив суд:

1.Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири АДРЕСА_1 , та квартири АДРЕСА_2 , укладеного 23 травня 2012 року між продавцем ОСОБА_1 та покупцем ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвєєвим O.A., за реєстровим номером № 988 від 23 травня 2012 року.

2. Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907333780000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право : 54347315 від 25.03.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72328019 від 29.03.2024.

3.Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907356680000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право: 54347764 від 25.03.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72328642 від 29.03.2024.

4.Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907333780000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право : 55567949 від 23.06.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73782175 від 23.06.2024.

5.Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907356680000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право: 55567946 від 23.06.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73782173 від 23.06.2024.

6. Витребувати у ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 , нерухоме майно, а саме: двокімнатну квартиру, загальною площею - 79,8 кв.м., житловою площею - 43,6 кв.м., розташованою за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 290733378000 та двокімнатну квартиру, загальною площею - 67,4 кв.м., житловою площею - 41,9 кв.м., розташованою за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 290735668000.

Вказаний позов мотивований тим, що позивачу на праві приватної власності належить майно, зокрема: 1) двокімнатна квартира АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2907333780000) на підставі Договору дарування квартири, посвідченого 27.10.2003 державним нотаріусом Шостої Київської державної нотаріальної контори Ларіною О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1-3197, зареєстрованого у Київському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна на праві приватної власності у реєстрову книгу №д733-162, за реєстровим номером №2283 від 28.10.2023 (надалі - квартира АДРЕСА_1 ); 2) двокімнатна квартира АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2907356680000) на підставі Договору дарування квартири, посвідченого 27.10.2003 державним нотаріусом Шостої Київської державної нотаріальної контори Ларіною О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 1-3199, зареєстрованого у Київському бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна на праві приватної власності у реєстрову книгу №д733-162, за реєстровим номером №2283 від 28.10.2023 (надалі - квартира АДРЕСА_2 ).

У вересні 2024 року, з метою державної реєстрації права власності на нерухоме майно та внесення інформації про право власності на належні їй квартири до Державного реєстру речових прав, звернулася до державного реєстратора прав Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації). Однак, отримала відмову, оскільки вказане майно на підставі підробленого договору купівлі-продажу нерухомого майна, виявилось зареєстроване за ОСОБА_3 .

Зазначає, що жодних намірів чи дій щодо продажу належного їй майна не мала та не вчиняла. У зв`язку з чим звернулася до правоохоронних органів із заявою про вчинення кримінального правопорушення та до суду із вказаним позовом за захистом своїх порушених прав.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 17.10.2024 позовну заяву залишено без руху.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 20.11.2024 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження по ній в порядку загального позовного провадження.

13.01.2025 третьою особою, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчуком Сергієм Павловичем, подано пояснення у яких останній зазначає, що у його провадженні знаходиться спадкова справа ОСОБА_4 , яка залишила заповіт на ім`я свого сина ОСОБА_3 , який після смерті матері звернувся із заявою про прийняття спадщини. Зазначає, що спадкоємцем були подані документи на належне померлій спадкове нерухоме майно, в тому числі договір купівлі-продажу на спірні квартири АДРЕСА_1,АДРЕСА_2 який не був зареєстрований в Київському БТІ. Згідно п.3 ст. 2 спадкоємець особисто подав заяву для державної реєстрації права власності на квартири за померлою та правовстановлюючі документи на спадкове майно. 23.06.2024 за заявою ОСОБА_3 № 273 про видачу свідоцтва на спадщину за заповітом були видані свідоцтва про право на спадщину за заповітом на спірні квартири № 1801,1802 та проведена їх державна реєстрація в спадковому реєстрі з одночасною реєстрацією переходу права власності на спадкоємця.

22.01.2025 від представника відповідача Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (надалі - Департамент) надійшов відзив на позовну заяву. Заперечуючи проти задоволення позовних вимог, представник зазначає, що Департамент не є належним відповідачем у спірних правовідносинах, що є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову. Крім того зауважує, що позивачем не вірно обраний спосіб захисту порушеного права шляхом скасування запису про державну реєстрацію.

28.01.2025 від позивача надійшла відповідь на відзив на позовну заяву, у якому позивачка наголошувала, що Департамент є належним відповідачем у дані справі. При цьому вважає, що обраний нею спосіб захисту порушеного права шляхом скасування записів про державну реєстрацію права власності на майно є похідним від вимог про визнання договору купівлі-продажу недійсним, посилаючись на правові висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 08.11.2023 № 757/26182/14. А тому вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

14.03.2025 до суду надійшло клопотання представника позивача ОСОБА_1 - адвоката Тебякіної Віри Костянтинівни про залишення частини позовних вимог без розгляду, відповідно до якої представник позивача просила залишити без розгляду вказану позовну заяву в частині вимог про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна №988 від 23.05.2012 недійсним та в частині скасування записів про проведену державну реєстрацію прав. Вважає, що належним способом захисту прав є витребування спірного майна від ОСОБА_3 .

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 19.03.2025 клопотання задоволено та залишено без розгляду позовні вимоги:

1.Визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме двокімнатної квартири, розташованої за адресою : АДРЕСА_1 , загальною площею - 79,80 кв.м., житловою площею 43,60 кв.м. та двокімнатної квартири, розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею - 67,40 кв.м., житловою площею - 41,90 кв.м., укладеного 23 травня 2012 року між продавцем ОСОБА_1 та покупцем ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвєєвим O.A., за реєстровим номером № 988 від 23 травня 2012 року.

2. Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907333780000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право : 54347315 від 25.03.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72328019 від 29.03.2024.

3.Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907356680000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право: 54347764 від 25.03.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 72328642 від 29.03.2024.

4.Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907333780000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право : 55567949 від 23.06.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73782175 від 23.06.2024.

5.Скасувати запис в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2907356680000), здійснений державним реєстратором, приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук С.П., номер відомостей про речове право: 55567946 від 23.06.2024. Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 73782173 від 23.06.2024.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 24.06.2025 призначено по справі почеркознавчу експертизу, провадження у справі зупинено.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 02.02.2026 поновлено провадження у справі.

Ухвалою Шевченківського районного суду міста Києва від 27.04.2026 закрито підготовче провадження по справі та призначено її до судового розгляду по суті.

У судовому засіданні позивачка та її адвокат позов підтримали та просили задовольнити на підставі викладених в позові та заяві про зміну предмета позову підстав.

Відповідач ОСОБА_3 у судове засідання не з`явився, про день час і місце розгляду справи повідомлявся належним чином. Водночас, ним подано заяву про визнання позову в порядку ст. 206 ЦПК України, справжність підпису на якій засвідчено 10.02.2026 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Рудаєвою В.О., реєстраційний номер 253. Крім того, відповідач подав заяву про розгляд справи за його відсутності, зазначивши, що позовні вимоги визнає у повному обсязі та не заперечує проти їх задоволення.

Відповідач Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) у судове засідання не з`явився, про день, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, причини неявки не повідомив.

Третя особа приватний нотаріус Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук Сергій Павлович у судове засідання не з`явився, подав заяву про розгляд справи у його відсутність.

Суд, заслухавши позивачку та її представника, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення по суті, встановив наступні обставини та відповідні ним правовідносини.

Згідно ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст. 16 ЦК України особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового права або майнового права та інтересу у визначені цією статтею способи. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ст. 5 ЦПК України).

Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що ОСОБА_1 є власницею квартир АДРЕСА_1 та АДРЕСА_2 .

Право власності у позивачки виникло на підставі договорів дарування від 27 жовтня 2003 року, посвідчених державним нотаріусом Шостої Київської державної нотаріальної контори Ларіною О.В., реєстраційний номер 1-3197, 1-3199 (т.1 а.с. 20-21).

Відповідно до інформаційних довідок від 27.09.2024 КВ-2024 № 34508 та від 30.09.2024 КВ-2024 №34509, виданих Комунальним підприємством Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», вказані квартири на праві власності зареєстровані за позивачкою в Бюро 28.10.2003 за реєстровим номером 2283 (т. 1 а.с. 22-23).

Як зазначає позивачка у позовній заяві, рішенням про відмову в проведенні реєстраційних дій від 02.10.2024 №№ 75344555, 75344610 їй відмовлено у проведенні реєстрації права власності на квартири АДРЕСА_1,АДРЕСА_2 , квартира, оскільки право власності на вказане майно зареєстроване за іншою особою - ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 26-27).

Крім того, позивачці стало відомо, що нібито між нею та ОСОБА_4 23.05.2012 було укладено договір купівлі-продажу спірного майна, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвєєвим О.А.У подальшому зазначене майно успадковане ОСОБА_3 . Однак позивачка стверджує, що вказаний договір був укладений поза її волею та нею не підписувався.

У зв`язку з вищевикладеним, позивачка звернулася до правоохоронних органів з заявою про вчинення кримінального правопорушення, за фактом чого було порушено кримінальні провадження, відомості про які внесені до ЄРДР №12024100100003813, 12024100100003725 за ч. 5 ст. 190 КК України.

Згідно норм статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об`єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном та закріплює право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд вчиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

За змістом статті 317 ЦК України власнику належить право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном.

Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд (ч. 1 ст. 319 ЦК України).

За приписами частин першої та другої статті 321 ЦК України, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Згідно зі статтею 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Зазначений засіб захисту права власності застосовується у тому випадку, коли власник фактично позбавлений можливості володіти і користуватися належною йому річчю, тобто коли річ незаконно вибуває із його володіння.

Згідно з наведеною нормою власник має право реалізувати своє право на захист шляхом звернення до суду з вимогою про витребування свого майна із чужого незаконного володіння із дотриманням вимог, передбачених Цивільним кодексом України.

Відповідно до вимог ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.

Згідно з роз`ясненнями, які містяться в п. 26 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» від 7 лютого 2014 року № 5, відповідно до положень ч. 1 ст. 388 ЦК України власник має право витребувати своє майно із чужого незаконного володіння незалежно від заперечення відповідача про те, що він є добросовісним набувачем, якщо доведе факт вибуття майна з його володіння чи володіння особи, якій він передав майно, не з їхньої волі.

Таким чином, у відповідності до вимог ст.ст. 330, 388 ЦК України право власності на майно, яке було відчужено поза волею власника не набувається добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.

Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна немає договірних відносин і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору.

Вказану позицію ВСУ підтримала Велика Палата Верховного Суду, яка у постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 674/31/15-ц зазначає, що захист порушених прав особи, яка вважає себе власником майна, але не володіє ним, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до особи, яка незаконно володіє цим майном (у разі відсутності між ними зобов`язально-правових відносин), якщо для цього існують підстави, передбачені статтею 388 ЦК України, які, зокрема, дають право витребувати майно в добросовісного набувача.

Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача.

Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом.

Положення статті 388 ЦК України застосовується як підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин.

Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права.

Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Водночас, такий запис вноситься виключно в разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою (див. пункти 84, 85 постанови Великої Палати Верховного Суду від 09 листопада 2021 року у справі № 466/8649/16-ц (провадження № 14-93цс20).

За змістом ч.3 ст. 12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст. 76 ЦПК України).

У ч.2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ч.1 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

У ході судового розгляду встановлено та матеріалами справи підтверджується, що право власності позивачки на спірні квартири підтверджується договорами дарування від 27 жовтня 2003 року, які посвідчені державним нотаріусом Шостої Київської державної нотаріальної контори Ларіною О.В., за реєстраційними номерами 1-3197 та 1-3199 (т. 1 а.с. 20-21).

Положеннями ст. 182 Цивільного кодексу України також передбачена обов`язкова державна реєстрація права власності на нерухомі речі, його виникнення, перехід та припинення. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Зі змісту частини третьої статті третьої Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» вбачається, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

На момент набуття права власності за позивачем спірних квартир порядок реєстрації майна регулювався Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 №7/5 (надалі - Положення).

Відповідно до підпункту 1.3 пункту 1 Положення, реєстрацію прав власності на нерухоме майно здійснюють комунальні підприємства бюро технічної інвентаризації (далі - БТІ).

Реєстрація прав власності на нерухоме майно (далі - реєстрація прав) - це внесення запису до Реєстру прав власності на нерухоме майно у зв`язку з виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухоме майно, що здійснюється БТІ за місцезнаходженням об`єктів нерухомого майна на підставі правовстановлювальних документів, коштом особи, що звернулася до БТІ (1.3 пункту 1 Положення).

Згідно інформаційних довідок від 27.09.2024 № КВ-2024 № 34508 та від 30.09.2024 № КВ-2024 № 34509, виданих Комунальним підприємством Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації», право власності на спірні квартири зареєстровано за позивачкою в Бюро 28.10.2003 за реєстровим номером 2283 (т. 1 а.с. 22-23).

Таким чином, із наведених обставин убачається, що право власності позивачки на спірні квартири виникло та було належним чином зареєстровано у встановленому на той час законом порядку.

Крім того, матеріалами справи підтверджено, що позивачка з 08.01.2004 року проживає та зареєстрована за адресою: АДРЕСА_2 , у зв`язку з чим несе витрати, пов`язані з оплатою житлово-комунальних послуг (т. 1 а.с. 24, 159-169).

Згідно Витягу з Реєстру територіальної громади м. Києва від 26.09.2024№ 119747675 за адресою: АДРЕСА_1 з 23.05.2013 зареєстрований чоловік позивачки - ОСОБА_5 (т. 1 а.с. 25).

Серед іншого судом встановлено, що згідно договору купівлі-продажу від 23.05.2012 серії ВРР № 323820, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвєєвим О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 988, ОСОБА_1 продала ОСОБА_4 спірне майно (т. 1 а.с. 29).

У подальшому, 23.06.2024 приватним нотаріусом Охтирського районного нотаріального округу Сумської області відповідачу - ОСОБА_3 видано свідоцтво про право на спадщину за заповітом на квартири АДРЕСА_1,АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 1801,1802 (т. 1 а.с. 30-31).

Як убачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 09.10.2024 № 398522366, 398526912 спірне майно зареєстроване за відповідачем - ОСОБА_3 (т. 1 а.с. 16-17).

Так, висновком експерта Державного науково-дослідного експертно-криміналістичного центру Міністерства внутрішніх справ України від 14.01.2026 № СЕ-19-25/41397-ПЧ експертом, якого було повідомлений про відповідальність за ст. 384, 385 Кримінального кодексу України, встановлено, що підпис від імені ОСОБА_1 та рукописний запис « ОСОБА_1 » в графі «Підписи: Продавець:» договору купівлі-продажу нерухомого майна серії ВРР № 323820 від 23.05.2012 між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвєєвим О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 988, виконані не ОСОБА_1 (т. 2 а.с. 76-93).

Крім того, відповідно до листа державного нотаріуса Київського державного нотаріального архіву Гуль Л.О. від 27.09.2024 № 3211/01-21, наданого у відповідь на адвокатський запит Тебякіної В. К. , у справі № 02-33 «Реєстр для реєстрації нотаріальних дій» за період з 11.01.2012 по 29.12.2012 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Матвєєва О. А. останнім є реєстровий номер 617. Водночас запис за реєстровим № 988 від 23.05.2012 у зазначених реєстрах нотаріальних дій відсутній (т.1 а. с. 28).

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ст. 203 цього Кодексу.

Згідно зі ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою недійсності відповідного правочину.

В силу норм ст. 215 Цивільного кодексу України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Велика Палата Верховного суду у свої Постанові від 27.11.2024 в справі №204/8017/17 дійшла висновку про те, що за своєю правовою природою нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, у разі невстановлення факту зловживання з боку власника своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений з огляду на відсутність підтвердження волевиявлення його сторони на укладення відповідного правочину.

На переконання Великої Палати Верховного Суду, засоби, визначені абзацом другим частини першої статті 218 ЦК України, можуть бути використані також для доведення факту вчинення правочину, що сприятиме захисту права іншої сторони правочину, який фактично відбувся, від зловживань у вигляді оспорювання факту вчинення цього правочину лише з огляду на відсутність підпису.

Неукладеність договору у зв`язку з недотриманням установленої для нього законом обов`язкової письмової форми, зокрема й щодо його підписання, повинна насамперед корелюватися з відсутністю у сторони правочину волевиявлення на його укладення, про що може свідчити факт непідписання договору цією особою чи підписання його від імені сторони іншою неуповноваженою особою (підроблення підпису).

Отже, відсутність або підроблення підпису сторони (яка у зв`язку із цим фактично не є учасником договірних правовідносин) на письмовому правочині створює презумпцію відсутності волевиявлення сторони на виникнення, зміну чи припинення цивільних правовідносин, яка може бути спростована письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами, що підтверджують факт наявності волевиявлення на укладення правочину у сторони, яка заперечує проти цього. Натомість неспростування цієї презумпції свідчить про неукладеність договору, яка ґрунтується на положеннях абзацу першого частини першої статті 638 ЦК України - договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Підсумовуючи викладене, Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутність (підроблення) підпису сторони правочину, щодо якого передбачена обов`язкова письмова форма, за загальним правилом не свідчить про недійсність цього правочину, а вказує на дефект його форми та за відсутності підтвердження волевиявлення сторони на його укладення, свідчить про неукладеність такого правочину.

Неукладений правочин не може бути визнаний недійсним чи вважатися нікчемним (недійсним у силу вимог закону), оскільки недійсність правочину як приватноправова категорія покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів, щодо яких було виражено волевиявлення сторін правочину, або ж їх відновлювати.

З огляду на наведене вище, нотаріально посвідчений правочин купівлі-продажу нерухомого майна, який від імені продавця підписаний сторонньою особою та при нотаріальному посвідченні якого використано викрадені документи, а особу продавця встановлено на підставі підробленого документа, за умови невстановлення факту зловживання з боку продавця своїми правами потрібно кваліфікувати як неукладений.

Окремо суд касаційної інстанції зробив висновок, що Належним способом захисту права особи, майно якої вибуло з її законного володіння за неукладеним договором купівлі-продажу, є віндикаційний позов - витребування майна із чужого незаконного володіння чи від добросовісного набувача.

За приписами норм ч. 1 ст. 206 ЦПК України, позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.

Враховуючи наведене, вищевказаний договір купівлі-продажу нерухомого майна серії ВРР № 323820 від 23.05.2012 між ОСОБА_1 та ОСОБА_4 , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвєєвим О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 988 не був вчинений позивачкою, а тому є недійсний

У разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд (ч.4 ст. 206 ЦПК України).

Судом встановлено, що відповідач ОСОБА_3 позовні вимоги визнає у повному обсязі, у підтвердження чого надав заяву про визнання позову, справжність підпису на якій засвідчено 10.02.2026 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Рудаєвою В.О., реєстраційний номер 253 ( т. 2 а.с.122).

Таке визнання позову відповідачем не суперечить закону, не порушує права, свободи чи інтереси інших осіб.

Таким чином, під час розгляду справи судом встановлено, що спірні квартири належать на праві приватної власності позивачу та вибули із її законного володіння поза волею останньої, договір на відчуження вказаної квартири позивачка не підписувала, що дає підстави дійти висновку щодо неукладеності Договору купівлі-продажу серії ВРР № 323820, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Матвєєвим О.А. та зареєстрований в реєстрі за № 988.

З урахуванням зазначених обставин справи, суд прийшов до висновку, що вимоги позивача про витребування квартир АДРЕСА_1,АДРЕСА_2 , є правомірними та підлягають задоволенню, оскільки дана вимога прямо пов`язана з відновленням прав позивача щодо належного володіння, користування та розпорядженням своїм майном, оскільки відчуження майна відбулось не з волі позивача, що й визнається відповідачем ОСОБА_7 .

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 11,15, 16, 177, 190, 202, 203, 316, 328, 331, 387, 388, 626, 627, 628, 638 ЦК України, ст.ст. 2, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 12, 13, 76-82, 89, 141, 229, 258, 259, 206, 263-265, 268, 273, 280, 281, 352, 354 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в :

позовну заяву ОСОБА_1 до Департаменту з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), ОСОБА_3 , третя особа: Приватний нотаріус Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук Сергій Павлович, про витребування майна з чужого незаконного володіння, - задовольнити.

Витребувати від ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2907333780000).

Витребувати від ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2907356680000).

Стягнути з ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 15140,00 грн., а також 17114,88 грн. витрат, пов`язаних з проведенням експертизи.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквізити учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), адреса реєстрації: АДРЕСА_2 ;

Відповідач: Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), код ЄДРПОУ 40452947, адреса: вул. Хрещатик, 36, м. Охтирка, сумська обл;

Відповідач: ОСОБА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 ), адреса реєстрації: АДРЕСА_13 ;

Третя особа: Приватний нотаріус Охтирського районного нотаріального округу Сумської області Ковальчук Сергій Павлович, адреса: вул. Івана Шаповалова, 29, кв.3, прим.14-07, м. Київ; Повний текст складений 29.09.2026.

Суддя: