Рішення № 140142777, 28.09.2026, Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області

Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

Справа № 695/1196/25

номер провадження 2/695/292/26

28 вересня 2026 року м. Золотоноша

Золотоніський міськрайонний суд Черкаської області в складі:

головуючого судді - Ушакової К.М.,

за участю: секретаря судового засідання - Демченко Л.О.,

представника позивача - адвоката Шахова О.М.,

відповідача ОСОБА_1 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ПРИВАТНОГО ПІДПРИЄМСТВА «ЮЛЯНА» до ОСОБА_1 , ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ВЕЛЕС 8» про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки,

в с т а н о в и в:

представник ПРИВАТНОГО ПІДПРИЄМСТВА «ЮЛЯНА» Дудник С.М. звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1 , ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ВЕЛЕС 8» про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки. Свої вимоги обґрунтовує тим, що 01.11.2009 між приватним підприємством «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,85 га, кадастровий номер 7121585800:05:006:0114, розташованої в адміністративних межах Золотоніського району Черкаської області за межами населеного пункту. Договір укладено строком на 10 років (з моменту державної реєстрації договору, п.7 договору). 07 червня 2012 року проведено державну реєстрацію вказаного договору міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Золотоноші та Золотоніському районі Черкаської області, про що у Книзі записів договорів оренди земельних ділянок і Відділі Золотоніської регіональної філії центру ДЗК за №712158434008255 здійснено відповідний запис. 01 квітня 2021 року під час дії первинного договору оренди ОСОБА_1 та ФГ «ВЕЛЕС 8» уклали наступний договір оренди та було зареєстровано право оренди. 07 червня 2022 року договір оренди землі з ПП «ЮЛЯНА» поновився на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в силу Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» 2145-IX від 24.03.2022. 10 травня 2023 року ПП «ЮЛЯНА» направило лист-повідомлення про намір продовжити орендні правовідносини в порядку статті 33 Закону України «Про оренду землі». 08 червня 2023 року ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 уклали додаткову угоду про продовження орендних правовідносин. Строк дії оренди до 31.12.2030. 29 березня 2024 року у справі № 695/1498/23 ОСОБА_1 подала заяву про визнання позову і вказала, що передала в оренду земельну ділянку в оренду ПП «ЮЛЯНА». Таким чином, станом на дату подання позову договір оренди землі укладений між ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 є чинними та підстави для припинення відсутні. Наявність зареєстрованого права оренди за ФГ «ВЕЛЕС 8» під час дії первинного договору оренди порушує право первинного орендаря, тому таке право підлягає судовому захисту.

Враховуючи правові висновки Великої Палати Верховного Суду в подібних правовідносинах у постановах від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 від 22.01.2022 у справі № 143/591/20, у постанові від 29.11.2023 у справі № 513/879/19, представник позивача просить суд визнати відсутнім право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114, яке зареєстроване за ФЕРМЕРСЬКИМ ГОСПОДАРСТВОМ «ВЕЛЕС 8».

Ухвалою судді від 28.03.2025 відкрито провадження у справі та призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.

09 квітня 2025 року від представника відповідача ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ВЕЛЕС 8» адвоката Шевченко А.Л. до суду надійшов відзив на позовну заяву, у якому просила відмовити у задоволенні позовних вимог з наступних підстав. У позовній заяві позивач визначає предмет позову - наявність договору оренди землі від 01.11.2009, укладеного між ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 .. Позивач вказує, що договір оренди землі від 01.11.2009 поновлено на підставі додаткової угоди від 08.06.2023. Право оренди за вказаним договором не зареєстровано та ПП «ЮЛЯНА» із вимогами про таку реєстрацію не зверталось.

Відповідно до п. 7 договору оренди землі від 01.11.2009, договір укладено строком на 10 років, починаючи з моменту державної реєстрації цього договору. Державна реєстрація вказаного договору оренди землі проведено Міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Золотоноші та Золотоніському районі Черкаської області, про що у Книзі записів договорів оренди земельних ділянок і Відділі Золотоніської регіональної філії центру ДЗК за №712158434008255, здійснено відповідний запис: 07.06.2012. В діях позивача вбачається недобросовісна поведінка, оскільки договір оренди землі був укладений в 2009 році, а позивач зареєстрував вказаний договір лише у червні 2012 року, тому орендодавець ОСОБА_1 розраховував, що договір оренди землі від 01.11.2009 буде діяти до 2019 року. Вказані обставини є істотними порушеннями умов договору, що відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду, яка викладена у справі №322/1178/17: обов`язок забезпечити державну реєстрацію договору оренди покладено на орендаря. У пункті «ї» частини першої статті 211 ЗК України передбачено, що порушенням земельного законодавства є, зокрема, ухилення від державної реєстрації земельних ділянок.

З урахуванням змін у діючому законодавстві, а саме Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» №2145-IX від 24.03.2022, відповідно до пункту 27 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, договір оренди землі між позивачем та ОСОБА_1 вважався поновленими на один рік, тобто до 07.06.2023.

Позивач вказує, що договір оренди землі від 01.11.2009 поновлено на новий строк згідно додаткової угоди від 08.06.2023 до 31.12.2030. Додаткова угода від 08.06.2023 укладена з метою приведення тексту договору оренди землі від 01.11.2009 до вимог нормативних актів, якими врегульовані відносини, пов`язані з орендою землі, з урахуванням змін, що були внесені до тексту останніх та набули чинності на день укладання цієї додаткової угоди. Сторони дійшли згоди внести зміни в договір оренди землі від 01.11.2009, виклавши його в цілому в новій редакції. Подана позивачем додаткова угода від 08.06.2023 не є юридичним документом, який поновлює строк дії договору оренди землі б/н від 01.11.2009 на новий строк, а також не встановлює права та обов`язки для ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 щодо користування спірною земельною ділянкою, оскільки така угода укладена поза межами строку дії основного договору оренди землі. Відповідно до пунктів 28, 29 договору оренди землі від 01.11.2009, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку на який був укладений. Відповідно до ч. 1 ст. 631 ЦК України, строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Додаткова угода від 08.06.2023 не поновлює строк дії договору оренди землі від 01.11.2009, а приводить текст вказаного договору до вимог діючого законодавства та вносить зміни шляхом викладення його у новій редакції. Такі зміни до договору оренди землі, сторони мали право внести до закінчення строку дії договору оренди землі: до 07.06.2023. Проте, така додаткова угода укладена після закінчення строку дії договору оренди землі: 08.06.2023, а тому не породжує прав та обов`язків для сторін договору оренди землі від 01.11.2009, тим паче не поновлює його на новий строк. Крім того, додаткова угода від 08.06.2023 суперечить вимогам ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції від 06.05.2023, підстава - 3050-IX чинній на момент поновлення договору оренди землі від 01.11.2009, оскільки поновлення договору оренди землі на новий строк здійснюється на підставі укладеного нового договору оренди землі. Позивач мав вчинити низку юридично значимих дій, а саме: повідомити ОСОБА_1 про намір поновити договір оренди землі від 01.11.2009 на новий строк до його закінчення за один місяць. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк, ПП «ЮЛЯНА» мало додати проект нового договору оренди землі, а не проект додаткової угоди. Відтак, поновлення договору оренди землі від 01.11.2009 на новий строк мало відбутись з урахуванням ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на підставі укладеного між ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 нового договору оренди землі, чого зроблено не було. Згідно ч. ч. 1-4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції від 06.05.2023, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору. При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Позивачем надана ОСОБА_1 пропозиція щодо поновлення договору оренди землі від 01.11.2009 з пропущеним встановленим законом строку, а також не надавався проект нового договору оренди землі. На час звернення позивача із цим позовом, договір оренди землі від 01.11.2009, укладений між ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 припинив свою дію (07.06.2023). Позивач не надав належних та допустимих доказів, що на момент звернення до суду з цим позовом має чинне право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114, не довів, що строк договору оренди землі від 01.11.2009 не сплив, що первинний договір оренди є поновленим. З урахуванням наведеного вище, поновлення договору оренди землі від 01.11.2009 відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не відбулось, а тому строк дії зазначеного договору припинився: 07.06.2023. Крім того, відповідач звертає увагу, що ПП «ЮЛЯНА» зверталось із позовною заявою до Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області, де сторонами по справі були ФГ «ВЕЛЕС 8» та ОСОБА_1 , з тими самими підставами наявність двох договорів оренди землі на земельну ділянку, яка належить ОСОБА_1 , проте з іншою позовною вимогою про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію іншого речового права оренди з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114 (підстава для державної реєстрації договір оренди землі б/н від 18.03.2021, укладений між ОСОБА_1 та ФГ «ВЕЛЕС 8»). Рішенням Золотоніського районного суду Черкаської області від 23.12.2024 у справі №695/1498/23, яке набрало законної сили 23.01.2025, у задоволені позовних вимог відмовлено повністю, зокрема, суд у даному рішенні, вказав позивачу, що належним способом захисту є позовна вимога про визнання відсутнім права оренди. Проте, важливе значення для розгляду справи №695/1196/25 є обставини встановлені судом у ході розгляду судової справи №695/1498/23, враховуючи норми ч. 4. ст. 82 ЦПК України. ПП «ЮЛЯНА» у справі №695/1498/23 подано, як доказ поновлення договору оренди землі від 01.11.2009, додаткову угоду від 08.06.2023. Зазначений доказ подано позивачем у справі №695/1196/25. Рішенням суду від 23.12.2024 у справі №695/1498/23 встановлено наступні обставини: «Позивач вказує, що первинний договір оренди землі між ним та відповідачем ОСОБА_1 був продовжений додатковою угодою від 08.06.2023. Однак суд не погоджується із такими доводами, оскільки договір оренди землі припинив свою дію 07.06.2023, тобто додаткова угода фактично укладена після закінчення строку дії договору оренди землі. Крім того, представник відповідача ФГ «ВЕЛЕС 8» правомірно вказує, на укладення такої угоди із порушенням ст. 33 Закону України «Про оренду землі». У справі № 695/1195/25, позивач також надає, як доказ поновлення договору оренди землі від 01.11.2009 додаткову угоду від 08.06.2023. Проте судом встановлено, що вказана додаткова угода фактично укладена після закінчення строку дії договору оренди землі від 01.11.2009, а сам договір припинив свою дію 07.06.2023.

Пунктами 46.3., 46.4. Постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі №610/1030/18 сформульовано висновок, що особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 1 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити. На час подання цього позову, договір оренди землі від 01.11.2009 укладений між ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 припинив свою дію: 07.06.2023. Тобто, строк дії зазначеного договору оренди землі сплив на момент подання цього позову. Подана позивачем додаткова угода від 08.06.2023 не є юридичним документом, який поновлює строк дії договору оренди землі від 01.11.2009 на новий строк, а також не встановлює права та обов`язки для ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 щодо користування спірною земельною ділянкою, оскільки така угода укладена після закінчення строку дії договору оренди землі від 01.11.2009, інших доказів позивачем не надано. Державний реєстратор речових прав відмовляє у вчиненні реєстраційних дій внесення відомостей про інше речове право право оренди спірної земельної ділянки на підставі додаткової угоди від 08.06.2023, оскільки така угода укладена поза межами строку дії основного договору оренди землі від 01.11.2009, а тому не поновлює зазначений договір на новий строк. Таким чином, позивач не зможе зареєструвати у державному реєстрі речових прав відомості про інше речове право право оренди спірної земельної ділянки на підставі додаткової угоди від 08.06.2023. На час розгляду даної справи, договір оренди землі від 01.11.2009 припинено 07.06.2023, а докази його поновлення відсутні. Отже, з урахуванням викладеного вище, у позивача на момент звернення до суду з цим позовом відсутнє чинне право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114, а тому права позивача, як землекористувача не порушено.

Ухвалою суду від 08.08.2025 закрито підготовче засідання у цивільній справі. Призначено справу до судового розгляду.

Ухвалою суду від 13.01.2026 постановлено повернутися у цивільній справі до стадії підготовчого провадження. Приєднано до матеріалів справи письмові докази: додаткову угоду від 10.11.2025 до договору оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114 від 01.04.2021, укладену між ОСОБА_1 та ФЕРМЕРСЬКИМ ГОСПОДАРСТВОМ «ВЕЛЕС 8»; копію видаткового касового ордеру від 17.10.2025.

Ухвалою суду від 20.04.2026 клопотання представника позивача адвоката Шахова Олександра Миколайовича про долучення доказів задоволено. Приєднано до матеріалів цивільної справи в якості доказу копію довідки ПРИВАТНОГО ПІДПРИЄМСТВА ЮЛЯНА № 47/2026 від 17.04.2026.

Ухвалою суду від 18.06.2026 закрито підготовче судове засідання у цивільній справі. Призначено справу до судового розгляду.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав та просив задовольнити з підстав, які зазначені у позовній заяві та письмових поясненнях від 07.08.2026. Додатково пояснив, що спірною земельною ділянкою ПП «ЮЛЯНА» користувалося до 2024 року включно і сплачувало орендну плату. У 2025 році земельною ділянкою користувалося ФГ «ВЕЛЕС 8» і сплатило ОСОБА_1 орендну плату.

Відповідач ОСОБА_1 у судовому засіданні позовні вимоги визнала, просила відмовити у задоволенні позовних вимог. Пояснила, що знала ОСОБА_2 , як директора ПП «ЮЛЯНА», а тому підписала 01.04.2021 договір оренди з ФГ «ВЕЛЕС 8», оскільки не читала його та думала, що договір підписує з позивачем.

Представник відповідача ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ВЕЛЕС 8» у судове засідання не з`явився. У матеріалах справи є заява про розгляд справи без участі представника з врахуванням відзиву на позовну заяву та письмових пояснень.

Заслухавши учасників судового процесу, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи в їх сукупності, всебічно, повно та об`єктивно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, суд встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків.

Судом встановлено, що 01.11.2009 між ОСОБА_1 та ПП «ЮЛЯНА», в особі директора ОСОБА_3 , укладено договір оренди землі, за яким у строкове платне користування передається земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114. Договір оренди землі укладено на 10 років, починаючи з моменту державної реєстрації цього договору. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом двох місяців до закінчення строку дії договору, він вважається поновленим на той самий строк і на таких самих умовах, які були передбачені договором.

Вказаний договір оренди земельної ділянки був зареєстрований 07.06.2012 міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Золотоноші та Золотоніському районі Черкаської області, про що у книзі записів договорів оренди земельних ділянок здійснено запис за №712158584008255.

Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за №251673149 від 07.04.2021, приватним нотаріусом Золотоніського районного нотаріального округу Шипович Я.І. 01.04.2021 здійснена державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114. Орендар - ФЕРМЕРСЬКЕ ГОСПОДАРСТВО «ВЕЛЕС 8», підстава для внесення реєстрації - договір оренди землі від 01.04.2021.

Відповідно до додаткової угоди від 08.06.2023 до договору оренди землі від 01.11.2009 ПП «ЮЛЯНА» та ОСОБА_1 поновили договір оренди землі, виклавши його в цілому в новій редакції. За умовами вказаного договору земельна ділянка з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114 залишається в оренді ПП «ЮЛЯНА». Строк дії договору до 31.12.2030 з переважним правом позивача на укладення нового договору оренди на новий строк.

Згідно відомостей про суми нарахованого доходу, утриманого та сплаченого податку на доходи фізичних осіб та військового збору, видаткових касових ордерів, ОСОБА_1 за 2022, 2023, 2024 роки отримала орендну плату від ПРИВАТНОГО ПІДПРИЄМСТВА «ЮЛЯНА» по договору земельної ділянки (паю) у розмірі 9399,44 грн. за кожен рік.

Відповідно до видаткового касового ордера від 17.10.2025 ОСОБА_1 отримала орендну плату по договору оренди земельної ділянки (паю) від ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ВЕЛЕС 8» у розмірі 15000 грн. за 2025 рік.

Відповідно до частини другої статті 792 ЦК відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV.

Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Відповідно до ст. 14 Законом України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання договору, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (частини перша та друга статті 15 Законом України «Про оренду землі» у вказаній вище редакції).

Відповідно до першого речення частини першої статті 19 Законом України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час підписання договору, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

За змістом ст. 27 Закону Законом України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці будь-якими особами.

Статтями 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 01.11.2009) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться в порядку, встановленому законом.

З 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту ст. ст. 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені ст. 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі. Статтю 6 Закону України «Про оренду землі» парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: «Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону».

При цьому, за положенням ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації.

Водночас, застосовуючи до договорів оренди землі, підписаних до 01.01.2013, статті 18 і 20 Закону №161 та ч. 3 ст. 640 ЦК України (у редакції, що була чинною на момент підписання таких договорів), Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/171 зазначила, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій. До того ж оскільки моменти укладання договору та набуття ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК України), то моментом укладання договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст.640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили в договорі інше відповідно до ч.3 ст. 631 ЦК України. Аналогічні висновки ВПВС викладено і у постанові від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц2.

З наведеного вище слідує, що саме з дати державної реєстрації починає свій відлік строк дії договору оренди землі, який укладено до 01.01.2013. Відповідно, від такої дати обраховується й дата закінчення строку дії такого договору (шляхом відрахування від неї передбаченої договором кількості років).

Отже, договір оренди землі від 01.11.2009 набув чинності з моменту його реєстрації. Таке саме положення є і в самому договорі оренди. Тобто, строк дії договору розпочався з 07.06.2012.

Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абз. 4 ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі»); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови від 20.03.2019 у справі № 587/2110/16-ц, від 10.04.2019 у справі № 587/2135/16-ц, від 02.10.2019 у справі № 587/2331/16-ц та від 15.01.2020 у справі № 587/2326/16-ц).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.01.2020 у справі № 610/1030/18 вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01.01.2013, після настання цієї дати не зареєструвала її право в у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана у користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем.

У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте, означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

Орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (частина друга статті 24 Закону від 06.10.1998 № 161-XIV); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі № 587/2110/16-ц, від 10.01.2019 у справі № 587/2135/16-ц, від 02.10.2019 у справі № 587/2331/16-ц, від 15.01.2020 у справі № 587/2326/16-ц, 01.01.2020 у справі № 610/1030/18).

Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова від 256.05.2020 у справі №908/299/18, пункт 66).

Судове рішення про визнання відсутнім права, відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Відповідна правова позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року у справі №143/591/20.

Положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції що діяла на час спірних правовідносин) визначено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк.

За змістом частин першої та другої статті 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства, а також врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Частиною третьою цієї статті передбачено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Велика Палата Верховного Суду вже робила висновок про те, що особи мають право вибору: використати існуючі диспозитивні норми законодавства для регламентації своїх відносин або встановити для себе правила поведінки на свій розсуд. Відтак цивільний (господарський) договір як домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, виявляє автономію волі сторін щодо врегулювання їхніх відносин на власний розсуд і в межах, встановлених законом, тобто є актом, який встановлює обов`язкові правила для сторін договору, індивідуальним регулятором їх відносин.

Приписи частин другої та третьої статті 6 та статті 627 ЦК України визначають співвідношення між актами цивільного законодавства і договором. Допустимість конкуренції між актами цивільного законодавства і договором випливає з того, що вказані норми передбачають ситуації, коли сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства та врегулювати свої відносини на власний розсуд і коли вони не вправі цього робити.

Свобода договору як одна із загальних засад цивільного законодавства (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України) є межею законодавчого втручання у приватні відносини сторін. Водночас сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, крім випадків, коли такий відступ неможливий у силу прямої вказівки акта законодавства, а також якщо ці відносини регулюють імперативні норми.

Тому сторони договору не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить існуючому публічному порядку, порушує положення Конституції України, не відповідає передбаченим статтею 3 ЦК України загальним засадам цивільного законодавства, що обмежують свободу договору, зокрема справедливості, добросовісності, розумності (пункт 6 частини першої вказаної статті). Домовленість сторін договору про врегулювання своїх відносин усупереч існуючим у законодавстві обмеженням не спричиняє встановлення відповідного права та/або обов`язку, як і його зміни та припинення. Схожі висновки Велика Палата Верховного Суду встановила у постановах від 01.06.2021 у справі № 910/12876/19 та від 13.07.2022 у справі № 363/1834/17.

Умови договору, щодо яких має бути досягнута згода, не повинні суперечити законодавчо визначеним умовам, за яких такий договір може бути укладений (стаття 6 ЦК України). У протилежному випадку правочин (його окремі умови), що не відповідає закону, не створює правових наслідків, на які він спрямовувався, оскільки застосування імперативної норми закону не може залежати від волі приватних осіб.

Про таке застосування зазначених норм права Велика Палата Верховного Суду зазначила у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22, звернувшись до власних висновків, викладених постановах від 11.01.2022 у справі № 910/10784/16, від 08.08.2021 у справі № 906/1336/19 та від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21.

Відповідно до частин 1 та 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дата укладення та строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» до зміни її редакції згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-IX мала назву «Поновлення договору оренди землі», тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення.

Відповідно до ст. 33 Закону України по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч.2). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Отже, ст. 33 Закону України «Про оренду землі» прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). (ч.ч. 5, 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частини п`ята та шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин: за загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду. Спеціальне правило, викладене у частині шостій ст.33 Закону України «Про оренду землі», розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення.

Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі (за наявності таких заперечень) у відповідь на вчасно відправлений орендарем лист-повідомлення про поновлення цього договору з проектом відповідної додаткової угоди дає орендареві, який добросовісно продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, підстави розраховувати на поновлення такого договору в силу частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». Інакше кажучи, у такому разі відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення цього договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, - у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч.8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч.11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим. Така угода має ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору, оскільки засвідчує волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк. Тому зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України). Тому не можна вважати, що поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», є «автоматичною» пролонгацією орендних правовідносин.

Як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує його обов`язки за цим договором; він повідомив орендодавця в установлені законом строки про намір поновити договірні відносини на новий строк; до листа-повідомлення додав проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договору оренди землі письмово не повідомив орендаря про заперечення у поновленні цього договору (постанови від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 суттєво змінив підхід до продовження орендних відносин. Він чітко розмежував зміст понять «поновлення договору оренди землі» та «переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк», доповнивши ЗК України статтею 126-1 «Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови», Закон України «Про оренду землі», статтею 32-2 «Поновлення договорів оренди землі», яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закону України «Про оренду землі» у новій редакції з назвою «Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк». У частині зазначених змін і доповнень Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 набрав чинності 16.07.2020.

З 01.01.2013 державній реєстрації підлягав не сам договір оренди, а право оренди земельної ділянки (з 01.01.2013 набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11.02.2010 № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України «Про оренду землі» були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди землі), а тому після 01.01.2013 договори оренди землі не підлягали державній реєстрації, державній реєстрації підлягало саме право оренди.

Укладаючи договір оренди землі від 01.11.2009 позивач та ОСОБА_1 в п. 7 цього договору зазначили: договір укладено строком на 10 (десять) років, починаючи з моменту держаної реєстрації цього договору. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом двох місяців до закінчення строку дії договору, він вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, вказаний пункт договору повністю протирічить умовам пролонгації договору оренди, передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі», які імперативно встановлюють, що саме орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі орендар з додаванням до нього проекту додаткової угоди.

Зазначені вимоги Закону України «Про оренду землі» є чіткими і однозначними, тому сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини в цій частині у спосіб, який суперечить імперативним нормам ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема на власний розсуд встановити інші правила пролонгації договору оренди. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону України «Про оренду землі», не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Отже, п.7, укладеного між позивачем та ОСОБА_1 договору оренди землі від 01.11.2009, не створює для сторін цього правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались.

Законом від 24.03.2022 № 2145-IX доповнено розділ Х «Перехідні положення» ЗК України пунктами 27, 28, згідно з якими під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей, зокрема вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема приватної власності. Цей Закон набрав чинності 07.04.2022.

З дня набрання чинності Законом України від 19.10.2022 № 2698-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель», тобто з 19.11.2022, автоматична пролонгація договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, укладених з фізичними особами, скасована. Подібний правовий висновок зроблено у постанові Верховного Суду від 29.03.2023 у справі № 563/376/22-ц.

Верховний Суд у постановах від 07.05.2025 у справі № 357/36/24 та від 09.04.2025 у справі № 357/13337/23 виснував, що автоматичне поновлення договорів оренди землі на період дії воєнного стану без волевиявлення сторін діяло до 19.11.2022, тобто таке положення закону поширює свою дію виключно на ті договори оренди землі, дія яких закінчувалася до 19.11.2022.

Укладений між ПП ЮЛЯНА та ОСОБА_1 договір оренди з умовами автоматичної пролонгації відповідно до Закону України від 19.10.2022 № 2698-IX діяв до 07.06.2023.

Надані позивачем копія листа від 10.05.2023 та додаткової угоди від 08.06.2023, суд вважає неналежним доказами повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, оскільки додаткова угода укладена після закінчення строку дії договору оренди.

Також суд враховує, що згідно із Законом України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який у відповідній частині набрав чинності 16.01.2020 (пункт 1 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення»), частину першу статті 19 Закону № 161-XIV доповнено двома реченнями такого змісту: «Дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права». Цим самим Законом абзац третій частини першої статті 15 Закону № 161-XIV викладено в такій редакції: «дата укладення та строк дії договору оренди». Тобто із 16.01.2020, крім строку дії договору оренди землі, до істотних умов цього правочину належить також дата його укладення. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22 (провадження № 12-80гс23) зауважила, що абзац третій частини першої статті 15 та друге речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у наведеній вище редакції імперативно встановлюють, що дата укладення договору оренди землі є істотною умовою цього правочину, і саме з цієї дати починається перебіг строку його дії.

У постанові від 18.04.2023 у справі № 357/8277/19 Велика Палата Верховного Суду вже виснувала, що зазначені вимоги закону є чіткими й однозначними.

Сторони договору оренди землі не можуть врегулювати свої відносини (визначити взаємні права та обов`язки) у спосіб, який суперечить імперативним нормам абзацу третього частини першої статті 15 та другого речення частини першої статті 19 Закону № 161-XIV у редакції Закону № 340-IX, зокрема, на власний розсуд встановити інші правила визначення дати початку перебігу строку дії цього правочину або не зазначати дати його укладення. У протилежному випадку умови договору оренди землі, що не відповідають вказаним вище імперативним нормам Закону № 161-XIV, не створюють для сторін такого правочину тих наслідків, на які вони спрямовувались. Викладена у пункті 37 договору умова про набрання ним чинності після його державної реєстрації суперечить правилам обчислення строку дії договору оренди землі, імперативно встановленим другим реченням частини першої статті 19 Закону № 161-XIV, а тому вказана умова не змінила визначений у Законі № 161-XIV момент, з якого розпочав перебіг строк дії договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 06.03.2024 у справі № 902/1207/22).

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

В матеріалах справи відсутні докази реєстрації додаткової угоди щодо зміни строку дії договору оренди землі, укладеної між позивачем та ОСОБА_1 від 01.11.2009.

Отже, починаючи з 07.06.2023 позивач втратив право оренди спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди від 01.11.2009, зареєстрованого 07.06.2012 міськрайонним управлінням Держкомзему у м. Золотоноші та Золотоніському районі Черкаської області у Книзі записів договорів оренди земельних ділянок і Відділі Золотоніської регіональної філії центру ДЗК за №712158434008255, не поновив договір оренди, а також не уклав з ОСОБА_1 нового договору оренди.

Те, що позивач фактично продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку договору та сплачувати орендну плату, а відповідач ОСОБА_1 отримувати її, не є достатньою підставою для висновку про укладення між сторонами договору оренди земельної ділянки договору про його поновлення, так як для поновлення договору оренди обов`язковим є укладання додаткової угоди до договору оренди землі, яка сторонами в письмовій формі укладена 08.06.2023 після закінчення строку дії договору оренди землі, із порушенням ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору до 16.07.2020 було неможливим. Така угода мала засвідчити волю сторін на передання земельної ділянки у тимчасове володіння орендареві на новий строк, тобто мала нести в собі ознаки не тільки зобов`язального, але й речового договору. Саме зазначена додаткова угода згідно з п. 1 ч.1 ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк. Саме з цією реєстрацією закон пов`язує виникнення права оренди (ст. 125 ЗК України). Проте дані вимоги закону позивачем виконані не були.

Частиною 2 статті 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою, а ч. 5 ст. 116 ЗК України передбачає правило неможливості передачі користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря.

Згідно з ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендарем забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом прав власності на земельну ділянку відповідно до закону.

У порядку цивільного судочинства підлягають захисту лише порушені права. Відсутність порушеного права чи невідповідність обраного позивачем способу його захисту способам, визначеним законодавством, встановлюється при розгляді справи по суті та є підставою для прийняття судового рішення про відмову в позові.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 конкретизувала власний правовий висновок щодо права орендаря за первинним договором оренди земельної ділянки на захист свого права, визначивши, що якщо під час дії першого договору оренди земельної ділянки був укладений другий договір з іншим орендарем і право останнього зареєстроване, то суд зможе захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте таку можливість первинний орендар матиме лише тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити.

За відсутності реєстрації права оренди первинного орендаря у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно позовні вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди землі за договором оренди, укладеним у період дії первинного договору, підлягають задоволенню, якщо на час ухвалення рішення суду первинний орендар матиме чинне право оренди та зможе його зареєструвати.

У ПП «ЮЛЯНА» право оренди земельної ділянки закінчилося 07.06.2023, і на момент ухвалення рішення суду у нього відсутнє право оренди на спірну земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Додаткова угода від 08.06.2023 до договору оренди землі від 01.11.2009 укладена після закінчення строку дії договору оренди землі, із порушенням ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Суд вважає, що у даній справі визнання відповідачем ОСОБА_1 позову суперечить закону, оскільки не узгоджується із положеннями Закону України Про оренду землі, земельного та цивільного законодавства, зокрема, щодо порядку поновлення первинного договору оренди землі. Крім того, ОСОБА_1 , як власниця земельної ділянки, не надала суду належних доказів про те, що договір оренди земельної ділянки, укладений з ФГ «ВЕЛЕС 8», визнаний неукладеним, недійсним чи нечинним, а тому суд не приймає заяву про визнання відповідачем позову.

З огляду на викладене вище, суд приходить до висновку, що оскільки позивач не довів, що має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, на час розгляду справи договір оренди землі, укладений між ПП ЮЛЯНА та ОСОБА_1 від 01.11.2009 припинив свою дію та такий договір не поновлено відповідно до діючого законодавства, немає правових підстав для задоволення позовних вимог щодо визнання відсутнім права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 7121585800:05:006:0114, зареєстрованим за ФГ ВЕЛЕС 8.

Суд зазначає, що Європейський суд з прав людини зауважує на тому, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, № 4909/04, § 58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року).

Оскільки у задоволенні позовних вимог суд відмовив, виходячи із положень ст. 141 ЦПК України, підстави для вирішення питання розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись ст.ст. 259,263-265, 354, 355 ЦПК України, суд

у х в а л и в:

у задоволенні позову представника ПРИВАТНОГО ПІДПРИЄМСТВА «ЮЛЯНА» (місцезнаходження: вул. Вишнева 21, с. Драбівці, Золотоніський р-н, Черкаська обл.; ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 30145972) до ОСОБА_1 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ; проживає по АДРЕСА_1 ; реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ), ФЕРМЕРСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА «ВЕЛЕС 8» (місцезнаходження: вул. Вишнева 21А, с. Драбівці, Золотоніський р-н, Черкаська обл.; ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств і організацій України 43023618) про визнання відсутнім права оренди земельної ділянки відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до Черкаського апеляційного суду.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Суддя: К.М. Ушакова