Рішення № 139439149, 02.09.2026, Господарський суд Одеської області

Єдиний державний реєстр судових рішень

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ

65618, м. Одеса, просп. Шевченка, 29, тел.: (0482) 307-983, e-mail: inbox@od.arbitr.gov.ua

веб-адреса: http://od.arbitr.gov.ua

_____________________________

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" вересня 2026 р.м. Одеса Справа № 916/4957/25

Господарський суд Одеської області у складі судді Литвинової В.В., за участю секретаря судового засідання Букарової Т.О., розглянувши у відкритому засіданні справу

за позовом заступника керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави

до відповідача-1- Одеської міської ради

відповідача-2- ОСОБА_1

про усунення перешкод у користуванні, визнання недійсним договору та зобов`язання повернути ділянку

за участю представників:

від прокуратури Ленченко О.О.

від відповідача-2 Бурда Т.С.

Заступник керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави звернувся з позовом до Одеської міської ради та ОСОБА_1 , яким просить суд:

- Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), шляхом скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на нерухоме майно нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101), здійсненої на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Ладіної Л.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.10.2019 індексний номер: 49218119, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна.

- Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), шляхом зобов`язання ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) звільнити земельну ділянку, загальною площею 0,0147 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110136900:16:002:0003, знести за власний рахунок об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

- Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 0,0147 га (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003) за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між Одеською міською радою та ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.04.2025 за № 521 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3117742751101), індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 78201769 від 03.04.2025 (номер запису про інше речове право: 59317617).

- Зобов`язати ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 26597691, м. Одеса, пл. Біржова, 1, 65004) земельну ділянку, площею 0,0147 га з кадастровим номером 5110136900:16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 , а Одеську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку.

Ухвалою від 12.12.2025 відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 14.01.2026.

Відповідач-1 отримав ухвалу в електронному кабінеті 12.12.2025.

26.12.2025 у встановлений строк відповідач-1 подав відзив, в якому просить відмовити в задоволенні позову, та зазначає, зокрема, що ним правомірно надано в оренду відповідачу-2 земельну ділянку, оскільки на ній знаходиться нерухомість, яка належить на праві власності відповідачу-2.

Ухвала, надіслана відповідачу-2 за адресою, зазначеною в позовній заяві та Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань: АДРЕСА_2 , повернулась до суду без вручення.

Відповідно до ст. 242 ГПК України днем вручення судового рішення є день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

З огляду на викладене, відповідач-2 вважається належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи.

30.12.2025 прокурор подав відповідь на відзив.

09.01.2026 відповідач-2 подав відзив, який суд прийняв до розгляду в засіданні 14.01.2026. Відповідач-2 просить відмовити в задоволенні позову, посилаючись на відсутність підстав для звернення прокурора з даним позовом. Крім того, вважає, що відповідач-2 як власник нерухомого майна є єдиним суб`єктом, хто міг отримати право користування земельною ділянкою, тому вважає хибними посилання прокурора на те, що територіальна громада втрачає кошти, оскільки не може передати земельну ділянку в оренду. За поясненнями відповідача-2 прокурор не довів того факту, що відповідач-1 не виконує захист інтересів територіальної громади. Відповідач-2 вважає, що він є добросовісним набувачем нерухомого майна, і навіть якщо припустити достовірність доводів прокурора про самочинне будівництво, то не відповідач-2 будував будівлю, а будівля була вже придбана тоді, коли вже було зареєстроване право власності на неї за колишнім власником ОСОБА_2 , який потім відчужив нерухомість на користь ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Відповідач-2 зазначає, що коли вона купувала нерухомість у ОСОБА_3 та ОСОБА_4 в неї не було підстав сумніватись в правильності оформлення права власності, оскільки такі відомості містились в Державному реєстрі речових прав на нерухомість, тобто вважаються достовірними.

14.01.2026 прокурор подав відповідь на відзив.

Ухвалою від 14.01.2026 розгляд справи відкладено.

19.01.2026 відповідач-2 подав заперечення, а прокурор подав 26.01.2026 пояснення на ці заперечення.

26.01.2026 прокурор подав клопотання про залучення оригіналу листа ФОП Дембіцької І.Б. від 12.09.2024, в якому вона зазначає, що жодних технічних паспортів на ім`я ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 не розробляла, не підписувала та не видавала і будь-яких інвентаризацій за даною адресою і за замовленням ОСОБА_1 не проводила.

Ухвалою від 04.02.2026 суд зобов`язав Управління державної реєстрації юридичного департаменту Одеської міської ради терміново надати суду копії матеріалів реєстраційної справи № 25437625110 на об`єкт нерухомого майна нежитлову будівлю за адресою: АДРЕСА_1 , а також в електронній формі.

Також ухвалою від 04.02.2026 суд зупинив провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду справи № 922/511/24.

20.02.2026 на виконання ухвали суду надійшли копії реєстраційної справи.

08.05.2026р. від прокурора та ОСОБА_1 надійшли клопотання про поновлення провадження у справі у зв`язку із закінченням касаційного перегляду справи № 922/511/24.

Так, постановою Касаційного господарського суду від 09.04.2026 р. касаційні скарги заступника керівника Харківської обласної прокуратури задоволено частково.

Ухвалою від 19.05.2026 провадження у справі поновлено, призначено підготовче засідання на 10.06.2026.

Ухвалою від 10.06.2026 відкладено розгляд справи на 24.06.2026.

Ухвалою від 24.06.2026 суд відмовив в задоволенні клопотання ОСОБА_1 про призначення судової почеркознавчої експертизи.

Ухвалою від 24.06.2026 закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті на 02.09.2026.

Розглянувши матеріали справи, суд

встановив:

В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25.12.2013 за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна - нежитлове адміністративно-торговельне приміщення, загальною площею 80,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101) та видано свідоцтво про право власності (від 25.12.2013, серії та номеру: НОМЕР_2 ).

У подальшому ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 18.10.2016, зареєстрованого в реєстрі за № 1992, відчужив у спільну часткову власність ОСОБА_3 та ОСОБА_4 нежитлові адміністративно-торговельні приміщення у будинку АДРЕСА_3 , загальною площею 80,1 кв. м (рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Крикливої О.М. 20.10.2016 індексний номер 31963527).

Надалі, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 відчужили вказане приміщення, загальною площею 80,1 кв. м, ОСОБА_1 згідно договору купівлі-продажу від 17.10.2019, про що приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Ладіною Л.С. на підставі рішення від 17.10.2019 № 49218119 внесено запис у Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

ОСОБА_1 16.12.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі рішення (індексний номер рішення 50254586), прийнятого державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т.І., зареєстровано зміни об`єкта речових прав, зокрема, змінено площу об`єкта, а саме збільшено з 80,1 кв. м до 120,1 кв. метрів.

У подальшому, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, площею 120,1 кв. м, рішенням Одеської міської ради від 04.12.2024 № 2773-VIII затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_1 та передано їй в оренду на 5 років земельну ділянку, площею 0,0147 га (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_1 із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси.

На виконання зазначеного рішення між Одеською міською радою та ОСОБА_1 03.04.2025 укладено договір оренди землі, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 521 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3117742751101).

На виконання зазначеного рішення між Одеською міською радою та ОСОБА_1 03.04.2025 укладено договір оренди землі, який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., за реєстровим № 521 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3117742751101).

Прокурор в позовній заяві зазначає, що збудований на земельній ділянці комунальної власності об`єкт нерухомого майна є самочинним, а тому підлягає знесенню, державна реєстрація права власності на нього за ОСОБА_1 підлягає скасуванню, договір оренди землі від 03.04.2025 підлягає визнанню недійсним, а земельна ділянка комунальної власності має бути повернута територіальній громаді міста Одеси.

Згідно з ч. 4 ст. 334 Цивільного кодексу України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Таким чином, державна реєстрація - це не підстава набуття права власності, а засвідчення державою вже набутого особою права власності. Тому ототожнювати факт набуття права власності з фактом його державної реєстрації неможливо. При дослідженні обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права власності, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.03.2019 у справі № 911/3594/17, а також у постановах Верховного Суду від 27.02.2018 у справі № 925/1121/17, від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16, від 17.04.2019 у справі № 916/675/15, від 23.05.2019 у справі № 922/3707/17, від 24.01.2020 у справі № 910/10987/18, від 07.10.2020 у справі № 920/728/18.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.

Відповідно до абз. 1 п. 1 ч. 2 та абз. 1 ч. 4 ст. 9 Закону державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства та самостійно приймає рішення про реєстрацію прав та їх обтяжень або відмову в такій реєстрації.

Згідно з п. 8-1 ч. 2 ст. 9 Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Закону державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку: 1) прийняття і перевірка документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, реєстрація заяви; 2) встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень; 3) прийняття рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, відмову в ній або зупинення державної реєстрації; 4) внесення записів до Державного реєстру прав; 5) видача свідоцтва про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону; 6) надання витягів з Державного реєстру прав про зареєстровані права та/або їх обтяження.

Згідно з абз. 2 ч. 2 ст. 15 Закону перелік документів для здійснення державної реєстрації прав визначається Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до ч. 4 ст. 15 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Таким чином, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Згідно з ст. 19 Закону державна реєстрація прав проводиться на підставі: 1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом; 2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; 3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; 5) рішень судів, що набрали законної сили; 6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою.

Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 24 Закону у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом, або не дають змоги встановити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують.

Частиною 2 статті 24 Закону визначено, що за наявності підстав для відмови в державній реєстрації державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень.

Первинна реєстрація права власності на спірний об`єкт нерухомого майна площею 80,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 відбулась на підставі рішення державного реєстратора Привалової В.Є. № 9485215 від 19.12.2013 за ОСОБА_2 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101).

Документами, які слугували підставою такої реєстрації, є: декларація про готовність об`єкта до експлуатації (серія та номер: ОД142133041083), видана Інспекцією ДАБК в Одеській області, довідка з Адресного реєстру міста Одеси про резервування адреси об`єкта нерухомого майна № 353393/1 від 21.11.2013, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради та технічний паспорт № 00003539 від 27.11.2013, виданий ТОВ «Нове БТІ» (номер відомостей про речове право: 4045063).

Особливості процедури державної реєстрації прав власності на нерухоме майно визначені Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703, який діяв на час проведення первинної державної реєстрації речового права за ОСОБА_2 (надалі Порядок № 703).

Згідно з п. 17 Порядку№ 703 на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо об`єкта нерухомого майна, право власності на який заявлено вперше, державний реєстратор відкриває розділ у Державному реєстрі прав, реєстраційну справу та присвоює реєстраційний номер такому об`єкту.

У даному випадку саме вперше відкрито розділ на об`єкт нерухомого майна під реєстраційним номером: 254376251101, нежитлові адміністративно-торговельні приміщення та вперше зареєстровано право власності на вказаний об`єкт за ОСОБА_2 .

Разом з тим, будь-які відомості, а саме документи, що відповідно до вимог законодавства засвідчують прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта та документи, що підтверджують присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси в матеріалах вищевказаної реєстраційної справи відсутні.

Так, відповідно до п. 4 Порядку № 703 у Державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, які розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: на підприємство як єдиний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду або їх окремі частини, квартиру, житлове та нежитлове приміщення.

У разі коли законодавством встановлено вимогу щодо прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація права власності на нього проводиться після прийняття такого об`єкта в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 16 Порядку № 703 за результатами розгляду заяви про державну реєстрацію та документів, необхідних для її проведення, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень або рішення про відмову в такій реєстрації.

Згідно з п. 10 Порядку № 703 заявник разом із заявою про державну реєстрацію подає органові державної реєстрації прав, нотаріусові необхідні для такої реєстрації документи, визначені цим Порядком, їх копії, документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, та документ про сплату державного мита.

Пунктом 12 Порядку № 703 визначено, що під час розгляду заяви про державну реєстрацію і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо: 1) обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у встановлених законом випадках); 2) повноважень заявника; 3) відомостей про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах; 4) наявності обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до закону; 5) наявності факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов`язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.

Пунктом 26 Порядку № 703 передбачено, що для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, визначені цим Порядком.

Пунктом 44 Порядку № 703 визначено, що державна реєстрація прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно щодо новозбудованого або реконструйованого нерухомого майна проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташоване таке майно, за заінтересованою особою.

Відповідно до п. 46 зазначеного Порядку для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на нерухоме майно у зв`язку з набуттям права власності на новозбудовані чи реконструйовані об`єкти нерухомого майна заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 28, 29, 31 цього Порядку, подає органові державної реєстрації прав:

· документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку (крім випадків реконструкції квартири, житлового або нежитлового приміщення);

· витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер);

· документ, що зазначений у пункті 27 цього Порядку та підтверджує право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці (у разі проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва про право власності на реконструйований об`єкт нерухомого майна );

· документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

· документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Так, декларація про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрована Інспекцією ДАБК в Одеській області від 31.10.2014 № ОД 142133041083, що стала підставою для первинної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 стосується не введеного в експлуатацію об`єкту нового будівництва, а закінченого будівництвом реконструйованого об`єкту: «Реконструкція нежитлових приміщень під адміністративно-торгівельні приміщення м. Одеса, просп. М. Жукова, 15/1, категорія складності ІІ, код-1230.9», що передбачає наявність державної реєстрації права власності на нього перед державною реєстрацією проведеної реконструкції.

Відповідно до ДБН А.2.2-3-2012 «Склад та зміст проектної документації на будівництво», затверджених Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 03.03.2012 № 98 (діяли на час подання та реєстрації декларації), реконструкція - перебудова введених в експлуатацію в установленому порядку об`єктів будівництва , яка передбачає удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміну основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри тощо).

Тобто, для реєстрації закінченого будівництвом об`єкту реконструкції вимагається наявність документів щодо введення в експлуатацію цього об`єкту до проведення його реконструкції, та саме цей факт є підставою для первинною державної реєстрації права власності на об`єкт.

У пункті 11 вказаної Декларації щодо закінченого будівництвом реконструйованого об`єкту датою початку будівництва (реконструкції) зазначено 01.06.1998, датою закінчення будівництва 20.01.2013, а строком введення об`єкта в експлуатацію - IV квартал 2013.

Разом з тим, державна реєстрація права власності, у т.ч. введених в експлуатацію об`єктів будівництва як до 01.06.1998, так і після цієї дати, згідно чинного законодавства, була обов`язковою та здійснювалась через органи місцевого самоврядування та відповідне бюро технічної інвентаризації.

Такі вимоги були визначені у постанові Кабінету Міністрів України від 27.02.1995 № 150, Інструкції про порядок реєстрації домів і домоволодінь у містах і селах міського типа УРСР від 31.01.1966, затвердженої Міністерством комунального господарства УРСР, наказом Державного комітету з житлово-комунального господарства № 56 від 13.12.1995 «Про затвердження Правил державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб», постанові КМУ від 18.02.1998 «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав на нерухоме майно та рухоме майно», Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09.06.1998, Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, Порядку ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 28.01.2003 № 7/5, Цивільним кодексом України від 16.01.2003, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703.

Так, відповідно до п.1.4. Правил державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 13.12.1995 № 56 (яка діяла до дати початку реконструкції спірного об`єкту), Державну реєстрацію об`єктів нерухомого майна здійснюють державні підприємства - бюро технічної інвентаризації місцевих органів державної виконавчої влади на підставі відповідних правовстановлюючих документів (додаток № 1), за рахунок коштів власників нерухомого майна.

Пунктом 1.5. вказаних Правил визначалось, що до об`єктів нерухомого майна, що підлягають державній реєстрації, відносяться, у тому числі, нежилі будинки, дачі, садові будинки, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках.

Відповідно до п. 1.6. зазначених Правил державній реєстрації підлягають тільки ті об`єкти, які закінчені будівництвом та прийняті в експлуатацію у встановленому порядку, незалежно від форм власності і відомчого підпорядкування та при наявності матеріалів інвентаризації.

Пунктом 2.2. Правил визначено, що реєстрація проводиться, зокрема за зверненням заявника до бюро технічної інвентаризації (п.п.а) з одночасним поданням правовстановлюючих документів.

Відповідно до п. 4.1. Правил оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна проводиться з видачею свідоцтва про право власності: місцевими органами державної виконавчої влади, місцевого самоврядування: фізичним особам на новозбудовані, перебудовані або реконструйовані об`єкти нерухомого майна при наявності акта про право власності або рішення про відведення земельної ділянки для цієї мети та при наявності акта державної комісії про прийняття об`єкта і введення його в експлуатацію; фізичним та юридичним особам на підставі документів, встановлених законодавством, які підтверджують їх право власності на об`єкти нерухомого майна.

Таким чином, згідно нормативно-правових актів, які діяли до 01.06.1998 (дата початку реконструкції спірного об`єкту, зазначена ОСОБА_2 у Декларації) закінчені будівництвом та прийняті в експлуатацію об`єкти підлягали державній реєстрації у бюро технічної інвентаризації місцевих органів державної виконавчої влади.

Однак, відповідно до листа КП «БТІ» ОМР від 16.04.2025 № 1679/03.01-09 станом на 31.12.2012 інформація про реєстрацію права власності на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_1 відсутня, а за адресою: АДРЕСА_4 зареєстровано лише прибудову до квартири АДРЕСА_5 на підставі рішення суду, яка не має відношення до окремо розташованого об`єкту нерухомого майна, на яке зареєстрував право власності ОСОБА_2 .

Крім того, як вбачається з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_2 жодних документів, які б підтверджували набуття ним права власності на нежитлові адміністративно-торгівельні приміщення до нібито розпочатої реконструкції (до 01.06.1998) реєстратору не надано.

Статтею 5 Закону України «Про основи містобудування» (в редакції, чинній як на час первісної реєстрації права власності на майно, так і на даний час) передбачено, що при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути забезпечені, зокрема, розробка містобудівної документації, проектів конкретних об`єктів згідно з вихідними даними на проектування, з дотриманням державних стандартів, норм і правил, регіональних і місцевих правил забудови; розміщення і будівництво об`єктів відповідно до затверджених у встановленому порядку містобудівної документації та проектів цих об`єктів; раціональне використання земель та територій для містобудівних потреб, підвищення ефективності забудови та іншого використання земельних ділянок; охорона культурної спадщини, збереження традиційного характеру середовища населених пунктів; урахування державних та громадських інтересів при плануванні та забудові територій; урахування законних інтересів та вимог власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва (ст. 5 Закону).

Згідно зі ст. 4 Закону України «Про архітектурну діяльність» (на час виникнення спірних правовідносин) для створення об`єкта архітектури виконується комплекс робіт, який включає: підготовку вихідних даних на проектування; здійснення у необхідних випадках передпроєктних робіт; розроблення, погодження і затвердження проекту; виконання робочої документації для будівництва; будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) та знесення об`єкта архітектури, архітектурно-будівельний контроль, технічний та авторський нагляди під час здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування; прийняття спорудженого об`єкта в експлуатацію.

Згідно з ч. 1 ст. 9 вказаного Закону будівництво (нове будівництво, реконструкція, реставрація, капітальний ремонт) об`єкта архітектури здійснюється відповідно до затвердженої проектної документації, державних стандартів, норм і правил у порядку, визначеному Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до вимог ст. 28 зазначеного Закону власники та користувачі об`єктів архітектури зобов`язані отримувати в установленому законодавством порядку документ дозвільного характеру, що дає право на виконання робіт, пов`язаних із реконструкцією, реставрацією чи капітальним ремонтом об`єкта архітектури.

Частиною 5 статті 26 вказаного Закону (в редакції на час первинної реєстрації права власності на нерухоме майно) визначено, що проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Частина 1 статті 29 вказаного Закону передбачає, що основними складовими вихідних даних є: 1) містобудівні умови та обмеження; 2) технічні умови; 3) завдання на проектування.

Частиною 3 ст. 29 Закону визначено, що містобудівні умови та обмеження надаються відповідними уповноваженими органами містобудування та архітектури на підставі містобудівної документації на місцевому рівні на безоплатній основі за заявою замовника (із зазначенням кадастрового номера земельної ділянки), до якої додаються, серед іншого, й копія документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія договору суперфіцію - у разі, якщо речове право на земельну ділянку не зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Разом з тим, за інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 11.06.2020 № 01-11/2484 та від 04.06.2024 № 01-15/168п містобудівні умови та обмеження для проектування будь-яких об`єктів будівництва, будівельні паспорти забудови земельної ділянки за адресою: м. Одеса, проспект Небесної сотні, 15/1 в Департаменті не значаться.

Статтею 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» (на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що право на виконання підготовчих робіт і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що належать до IV і V категорій складності, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику після отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

У п. 10 Декларації, поданої ОСОБА_2 для первинної реєстрації права власності на об`єкт, вказано, що дозвільним документом, який надає право на проведення будівельних робіт, зазначено дозвіл на виконання будівельних робіт, виданий інспекцією ДАБК м. Одеси від 01.06.1998 № 117.

Проте, листом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 27.10.2020 № 01-11/4776 повідомлено, що інформація про реєстрацію дозволу на виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 (колишня назва просп. Маршала Жукова, 15/1) в журналі реєстрації дозволів інспекції ДАБК м. Одеси відсутня. У журналі міститься запис про реєстрацію дозволу на виконання будівельних робіт від 16.03.1998 № 117/98 за адресою: м. Одеса, вул. Єврейська, 2-а, замовник СП «Аверс».

Тобто, зареєстрований дозвіл на виконання будівельних робіт стосується іншого об`єкта нерухомого майна та іншого замовника і не стосується нежитлового приміщення, загальною площею 80, 1 кв.м по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101, номер запису про право власності 33720614, який наразі належить відповідачу на праві власності.

Отже, за інформацією Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради документи, що дають право на виконання підготовчих/ будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів на будь-яку будівлю за адресою: АДРЕСА_1 не видавались та не реєструвались.

Крім того, у підпункті 11.1 наданої Тімоніним В.Є. Декларації для проведення державної реєстрації права власності на спірний об`єкт вказано, що інформація про документ, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою може не зазначатись згідно п. 4 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466.

Так, згідно пункту 4 вказаного Порядку (станом на 31.10.2013 дату подання Декларації) реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об`єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, може проводитися за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Згідно з інформацією ГУ Держгеокадастру в Одеській області від 12.06.2024 № 10-15-0.31 3536/2-24 до Державного фонду документації із землеустрою та оцінки земель, який ведеться ГУ Держгеокадастру в Одеській області, документація із землеустрою на земельну ділянку, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 , на теперішній час не надходила.

Згідно з інформацією Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради від 11.09.2024 № 01-19/1220 Одеською міською радою не приймалось рішень щодо передачі у власність або користування (оренду) земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 .

З викладеного вбачається, що ОСОБА_2 перед початком забудови земельної ділянки право користування нею відповідно до ст. 125, 126 Земельного кодексу України не оформив, правовстановлюючі документи на землю не зареєстрував, відповідно, право на будівництво нерухомого майна (забудову), останнім власником якого на сьогодні є ОСОБА_1 , у нього не виникло.

ОСОБА_2 для реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт подано декларацію не про введення в експлуатацію об`єкту нового будівництва, а про проведену реконструкцію, оскільки згідно вимог законодавства саме реконструкція без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані надає можливість її проведення за відсутності правовстановлюючих документів на землю.

З урахуванням того, що ОСОБА_2 фактично реконструкція об`єкту не здійснювалась, а право власності на спірне майно вперше зареєстровано 19.12.2013, то відповідно зазначені ним у Декларації (п.11.1) обґрунтування відсутності документів на право власності чи користування земельною ділянкою у зв`язку із реконструкцією без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх з посиланням на п. 4 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 № 466, є безпідставними, наявність правовстановлюючих документів на землю для проведення державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт була обов`язковою.

Суд погоджується з твердженням прокурора, що ОСОБА_2 , за відсутності будь-яких документів щодо введення об`єкту в експлуатацію та реєстрації права власності на нього, надав державному реєстратору для первинної реєстрації речового права Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації після реконструкції № ОД 142133041083, зазначивши у ній дані, що не відповідають дійсності.

Ненадання ОСОБА_2 документів, які б підтверджували набуття ним права власності на спірний об`єкт до початку нібито проведеної ним реконструкції обумовлено тим, що ОСОБА_2 фактично реконструкцію не здійснював, а в порушення вимог законодавства під виглядом реконструкції об`єкту нерухомого майна 19.12.2013 фактично вперше зареєстрував право власності на нього за відсутності відповідних дозвільних та правовстановлюючих документів на земельну ділянку.

Однією з підстав для проведення первинної державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на спірний об`єкт нерухомого майна була довідка з Адресного реєстру міста Одеси про резервування адреси об`єкта нерухомого майна, видана Юридичним департаментом Одеської міської ради 21.11.2013 за № 353393/1 на підставі замовлення від 14.11.2013 № 4189 ОСОБА_2 , згідно з якою на підставі Положення про Адресний реєстр міста Одеси, декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 31.10.2013 № ОД 142133041083 зарезервовано адресу об`єкту нерухомого майна: адміністративно-торгівельні приміщення, АДРЕСА_3 .

Однак, дана довідка також не могла бути законною підставою для проведення первинної державної реєстрації права власності на об`єкт нерухомого майна.

Так, згідно п.1.6 Положення про Адресний реєстр міста Одеси, затвердженого рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради від 28.07.2009 № 809, у Адресному реєстрі формуються наступні види довідок: про резервування адреси об`єкта нерухомого майна; про відповідність адреси об`єкта нерухомого майна; про підтвердження адреси об`єкта нерухомого майна (п. 1.6 Положення).

Відповідно п. 3.1. Положення резервування адрес здійснюється на строк два роки за замовленням власника (наймача, балансоутримувача, забудовника) об`єкта або уповноваженої ним особи у випадках: - надання адрес завершеним будівництвом об`єктам на підставі свідоцтва про відповідність об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил; - об`єднання, приєднання, виділення та поділу домоволодінь на підставі відповідного проекту (висновку), підготовленого уповноваженою організацією; - визначення можливості надання або зміни адрес у разі невідповідності наявних адрес правилам їх надання на підставі документів, що відповідно до законодавства України посвідчують майнові права на об`єкт, інших документів, передбачених законодавством України; - визначення можливості надання або зміни адрес з інших причин на підставі документів, передбачених законодавством України.

Відповідно до п. 3.2. Положення, надання та зміна адрес без їх попереднього резервування забороняється. Згідно п. 1.2. держателем Адресного реєстру є юридичний департамент Одеської міської ради, який розробляє організаційні, методологічні принципи ведення Адресного реєстру та забезпечує його функціонування, координує діяльність виконавчих органів Одеської міської ради, комунальних підприємств, установ та організацій з питань ведення Адресного реєстру. Згідно з п. 1.3. Положення, адміністратором Адресного реєстру є комунальне підприємство «Право», що має повний доступ до електронної бази даних і відповідає за її технічне та технологічне створення та ведення, матеріально-технічне та технологічне забезпечення, за збереження і захист даних, що містяться в Адресному реєстрі, видає довідки з Адресного реєстру.

Згідно з п. 4.4. Положення, на підставі довідки про резервування адреси районні адміністрації за заявою власника (наймача, балансоутримувача) об`єкта видають розпорядження про надання або заміну адреси протягом десяти робочих днів після отримання заяви, довідки, документів, що відповідно до законодавства посвідчують майнові права на об`єкт, та документів, які підтверджують особу заявника.

Між тим, документи (розпорядження районної адміністрації), що підтверджують саме присвоєння, а не резервування адреси об`єкту нерухомого майна адреси, як це вимагалось п. 46 Порядку № 703, для проведення державної реєстрації права власності ОСОБА_2 не були надані.

Фактично зазначеному спірному об`єкту було присвоєно адресу: АДРЕСА_3 , майже через 4 роки після проведення державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 , а саме на підставі Розпорядження Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 02.02.2017 за № 35 за зверненням наступних власників цього об`єкту ОСОБА_4 та ОСОБА_3 .

Отже, вказана адреса, а саме: АДРЕСА_1 самовільно використана заявником ОСОБА_2 та внесена державним реєстратором до Державного реєстру прав з порушеннями вимог чинного законодавства, без її присвоєння в установленому порядку та без надання підтверджуючих документів, які вимагаються п. п. 46 Порядку № 703, як обов`язкові документи для державної реєстрації права власності.

Підставою для реєстрації державним реєстратором Приваловою Є.Є. права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 був також технічний паспорт, серія та номер: 00003539, виданий 27.11.2013 ТОВ «Нове БТІ».

Згідно з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 09.02.2022 у справі № 752/9104/18, з огляду на норми Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 за № 127, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за № 582/5573, технічний паспорт на будинок не підтверджує право власності та, відповідно, не заміняє собою свідоцтво про право власності чи інший правовстановлюючий документ, не дає право володіти, користуватись чи розпоряджатись нерухомістю це лише документ, який фіксує технічні дані об`єкта.

Таким чином, технічний паспорт на об`єкт нерухомості є документом, що підтверджує проведення технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, не є правовстановлюючим документом та не може бути самостійною підставою виникнення права власності.

Суд погоджується з твердженням прокурора, що державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій, в порушення вимог п. 8-1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не отримав інформацію від бюро технічної інвентаризації щодо реєстрації права власності на нерухоме майно, права на яке виникли до 1 січня 2013 року, відповідна довідка БТІ в матеріалах реєстраційної справи відсутня. Не зважаючи на те, що подані ОСОБА_2 для державної реєстрації права власності документи, а саме декларація про готовність до експлуатації реконструйованого об`єкту нерухомого майна від 31.10.2013, довідка про резервування адреси об`єкта нерухомого майна від 21.11.2013, не відповідали вимогам, встановленим Порядком № 703, державний реєстратор Привалова Є.Є., за наявності підстав для відмови ОСОБА_2 у проведенні державної реєстрації права власності на нежитлові адміністративно-торговельні приміщення, площею 80,1 кв. м, прийняла рішення про реєстрацію речового права в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не з`ясувавши наявність речового права на земельну ділянку, на якій розташоване спірне майно, та правовстановлюючих документів на нього до проведеної реконструкції, та зареєструвала за ним право власності на нерухоме майно (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101), за відсутності жодного документу, передбаченого Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком № 703, та видала незаконне свідоцтво про право власності на нерухоме майно від 25.12.2013 індексний номер 15363079.

Матеріалами справи підтверджується, що у подальшому ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу № 1992 від 18.10.2016 передав у власність ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вказане нерухоме майно, а саме нежитлове адміністративно-торговельне приміщення, загальною площею 80,1 кв. м по просп. М. Жукова, 15/1 у місті Одесі (рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Крикливої О.М. від 20.10.2016 за індексним номером: 31963527).

Надалі, приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Марчук М.С. 13.02.2017 за індексним номером рішення: 33832089 внесено зміни до розділу: «нежитлові адміністративно-торгівельні приміщення» змінено на «будівля адміністративно-торгового центру».

При цьому до Реєстру долучено технічний висновок про стан конструкцій нежитлового адміністративно-торгового приміщення за адресою: м. Одеса, пр-т М. Жукова, 15/1 про можливість його використання у якості окремої будівлі адміністративно-торгового комплексу та об`єднання без проведення будівельних робіт, складеного у грудні 2016 року, а також технічний паспорт на громадський будинок «Будівля адміністративно-торгового центру» по проспекту М. Жукова, 15/1 у місті Одесі, виготовлений ТОВ «Нове БТІ» 15.12.2016.

Згідно з вказаним технічним висновком об`єкт уявляє собою одноповерхову будівлю, яка складається з металевого каркасу, обшитого вагонкою по ДСП, товщиною 150 мм. Перекриття металеві з утепленням. Покрівля профнастил.

Відповідно до технічного паспорту від 15.12.2016 фундамент будівлі становив металевий каркас, а стіни - металопрофіль, що не має такої ознаки капітальної споруди, як наявність улаштованого фундаменту згідно ст. 28 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», та виключає державну реєстрацію речових прав на нього згідно Пункту 4 Порядку № 703.

Надалі, державним реєстратором Усатівської сільської ради Біляївського району Одеської області Камбері В.І. 15.10.2019 за індексним номером рішення: 49171317 внесено зміни до розділу в частині типу об`єкту: «будівля адміністративно торгового центру» змінено на «нежитлове приміщення», а також змінено адресу об`єкту: Одеська обл., м. Одеса, проспект Маршала Жукова, 15/1 змінено на АДРЕСА_1 .

Підставою для внесення змін до реєстру зазначено технічний паспорт від 10.10.2019 серії та номер: 15/1/10/19, виданий ТОВ «БТІ СЕРВІС», та договір купівлі-продажу № 1992 від 18.10.2016.

До реєстру також долучено розпорядження Київської районної адміністрації Одеської міської ради від 02.02.2017 № 35 про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна (адміністративно-торговий центр), загальною площею 80,1 кв.м адреси: АДРЕСА_3 . При цьому у вказаному рішенні міститься посилання на резервування адреси згідно довідки з Адресного реєстру міста Одеси від 26.12.2016 № 353393/1.

Відповідно технічного паспорту на нежитлове приміщення за адресою: проспект Небесної сотні, 15/1, виготовленого станом на 10.10.2019 ТОВ «БТІ СЕРВІС», матеріалом зовнішніх стін будинку зазначено вже пінобетон, а матеріалом перекриття залізобетон.

Прокурор у позові наголошує, що виходячи з даних технічних паспортів від 12.15.2016 та від 10.10.2019 ОСОБА_3 та ОСОБА_4 здійснено перебудову вказаного некапітального об`єкту нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів фундаментів у плані, приміщень і конфігурації, однак із заміною матеріалу побудови зовнішніх стін будинку та перекриття з металевих на бетонні.

Матеріалами справи підтверджується, що на підставі договору купівлі-продажу серія та номер: 1179 від 17.10.2019, рішенням приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Ладіної Л.С. (індексний номер рішення: 49218119) зареєстровано перехід права власності на об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна: 254376251101) від ОСОБА_3 та ОСОБА_4 до ОСОБА_1 .

Надалі державним реєстратором Великодолинської селищної ради Овідіопольського району Одеської області Мельник Т.І. 16.12.2019 за індексним номером: 50254586 внесено зміни до розділу: «загальна площа (кв.м) 80,1 змінено на загальна площа 120,1»; «нежитлове приміщення змінено на нежила будівля».

Крім того, 28.12.2019 цим же державним реєстратором за індексним номером: 50254586 внесено зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: «нежила будівля змінено на нежитлова будівля».

Документами, поданими для державної реєстрації вказаних змін, у тому числі щодо збільшення площі до 120,1 кв.м, зазначено технічний паспорт серія та номер: 26/16/19, виданий 27.11.2019 ФОП Дембіцька І.Б., довідку серія та номер: 21/23/26, видану 27.11.2019 ФОП Дембіцькою І.Б.

Згідно вказаного технічного паспорту на нежитлову будівлю, площею 120,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 27.11.2019 ФОП «Дембіцька Ірина Богданівна», площа земельної ділянки під забудовою згідно експлікації до технічного паспорту становить 135 кв.м, загальна площа будівлі становить 120,1 кв.м, з якої площа приміщення 1 101,3 кв.м, приміщення 2 18,8 кв.м.

Основні конструктивні елементи згідно вказаного технічного паспорту мають опис капітальної будівлі, а саме фундамент з бетону, стіни пінобетон, покрівля- шифер, перекриття дерево, підлога бетон.

Згідно довідки ФОП Дембіцької І.Б. від 27.11.2019 № 21/23/26 загальна та основна площа змінені внаслідок проведення робіт з перепланування, виконання яких не передбачає втручання в огороджувальні та несучі конструкції, та на підставі п. 1 Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, затвердженого постановою КМУ від 07.06.2017 № 406, після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, тому слід вважати загальну площу 120,1 кв. метр.

На думку прокурора, вказана довідка містить недостовірну інформацію щодо невтручання в огороджувальні та несучі конструкції, адже Харитоновою Г.В. здійснено реконструкцію самочинно побудованого будинку із зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту. У технічному паспорті від 10.10.2019, виготовленого ТОВ «БТІ СЕРВІС» (інвентаризаційна справа № 15/1/10/19) на замовлення ОСОБА_3 та Палашек Р.Е. перед продажем приміщення Харитоновій Г.В., довжина стіни становила 11,75 м, ширина 6,74 м, тоді як в технічному паспорті від 27.11.2019, виготовленого ФОП Дембіцькою І.Б. (інвентаризаційна справа № 26/16/19), довжина стіни 17,75 м, ширина 6,78 м. Крім того, порівняльним оглядом планів будинку, які відображені у вказаних технічних паспортах, очевидні зміни геометричних параметрів та конфігурації об`єкту нерухомості.

Під час розгляду справи судом встановлено, що ФОП Дембіцькою І.Б. жодних технічних паспортів на ім`я Харитонової Г.В. за адресою: АДРЕСА_1 не розроблялось, не підписувалось та не видавалось, будь-яких інвентаризацій за даною адресою та на замовлення Харитонової Г.В. не проводилось, що підтверджується листом ФОП Дембіцької І.Б. від 12.09.2024 № 16.

Таким чином, вбачається, що відбулось збільшення площі нежитлового приміщення з 80,1 кв. м до 120,1 кв. м. за адресою: АДРЕСА_1 , а поверховість будинку залишилась попередньою один поверх, тобто змінились геометричні розміри будинку, тому вказане збільшення площі є реконструкцією із зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту.

Матеріалами справи підтверджується, що цей факт виявлявся Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради, що відображено у листі від 27.05.2020 № 01-10/147-36 (т.1 а.с.148, 149), де зазначено, що державним реєстратором Мельник Т.І. в порушення вимог ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» проведено державну реєстрацію змін у Реєстрі прав власності на нежитлове приміщення, загальною площею 80,1 кв. м по АДРЕСА_1 та змінено загальну площу об`єкту на 120,1 кв.м без документу, що підтверджує прийняття зазначеного об`єкту до експлуатації, що передбачено ст. 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Таким чином, вбачається, що реконструкція самочинно побудованої нежитлової будівлі із зміною зовнішніх геометричних розмірів її фундаменту у плані здійснена ОСОБА_1 без оформленого відповідно до чинного законодавства речового права на земельну ділянку під реконструйованим будинком за адресою: АДРЕСА_1 , та без документу, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, що передбачено Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Крім того, за даними Єдиного реєстру документів, що надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, 19.02.2020 замовником ОСОБА_1 зареєстровано повідомлення про початок виконання будівельних робіт на капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за № ОД 061200501045 за адресою: АДРЕСА_1 .

З даного повідомлення вбачається, що замовник ОСОБА_1 повідомила про початок виконання будівельних робіт за адресою: АДРЕСА_1 , що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), код будівлі 1220.9 Будівлі для конторських та адміністративних цілей інші, загальна площа об`єкту 120,1 кв.м, документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою не зазначається у зв`язку з реконструкцією без зміни розмірів.

Разом з цим, згідно проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_1 , затвердженого рішенням Одеської міської ради 04.12.2024 № 2773 VIII, площа забудови земельної ділянки становить 146,67 кв. метрів.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 , згідно документам, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, здійснила реконструкцію самочинно побудованого нежитлового будинку ОСОБА_2 із наступною зміною зовнішніх геометричних розмірів фундаменту у плані з одночасним збільшенням площі забудови земельної ділянки з 80,1 кв м. до 120, 1 кв. м, тобто на 40 кв.м, що відповідно до вимог ст.ст. 34, 39-1 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачає обов`язкове отримання документу, яке посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою.

Прокурор у позові стверджує, що фактично ОСОБА_1 ні реконструкцію, ні капітальний ремонт нежитлової будівлі не здійснювала, а здійснила нове будівництво об`єкту нерухомого майна, яке також є самочинним будівництвом.

Згідно листа УДАБК ОМР від 27.05.2020 № 01-10/147-36 у ході здійснення комісійного обстеження (акт від 26.05.2020) об`єкту будівництва «Капітальний ремонт нежитлової будівлі без зміни геометричних розмірів фундаментів у плані за адресою: АДРЕСА_1 » встановлено, що земельну ділянку огороджено металопрофільним парканом, розмірами 26м*9м , а нежитлову будівлю знесено.

За результатом повторного обстеження даного об`єкту містобудування 29.07.2020 спеціалістами Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, УДАБК ОМР та Київської районної адміністрації Одеської міської ради встановлено побудову одноповерхової будівлі з червоної цегли. Земельну ділянку огороджено металевим парканом, висотою 3 метри. На час проведення огляду здійснювались роботи з утеплення зовнішніх стін будівлі.

Згідно Порядку виконання підготовчих та будівельних робіт, затвердженого постановою КМУ від 13.04.2011 № 466, знесення будівель і споруд є підготовчими роботами, що передують будівельним роботам.

Так, п. 4 Порядку визначено, що підготовчі роботи, визначені будівельними нормами, стандартами і правилами, можуть виконуватися замовником після набуття права на земельну ділянку відповідного цільового призначення та подання повідомлення про початок виконання підготовчих робіт до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю.

Виконання підготовчих робіт може здійснюватися на підставі повідомлення про початок виконання будівельних робіт або дозволу на виконання будівельних робіт (далі - дозвіл).

Пунктом 5 Порядку визначено, що будівельні роботи можуть виконуватися замовником після отримання документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, або договору суперфіцію та:

подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1) та об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта;

видачі замовнику дозволу на виконання будівельних робіт - щодо об`єктів, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля відповідно до Закону України Про оцінку впливу на довкілля.

Прокурор у позові звертає увагу суду, що Харитонова Г.В., після реєстрації повідомлення виконання будівельних робіт на капітальний ремонт зміни геометричних розмірів про початок нежитлової будівлі без фундаментів у плані за № ОД 061200501045 за адресою: АДРЕСА_1 , здійснила знесення придбаної нею будівлі, та побудувала на її місці нову цегляну будівлю, чим фактично здійснила не капітальний ремонт нежитлової будівлі, а нове будівництво об`єкту нерухомого майна, яке є самочинним будівництвом також відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України, оскільки правовстановлюючих документів на земельну ділянку в неї не було на час здійснення цього будівництва, як і не було відповідних правовстановлюючих та дозвільних документів щодо виконання будівельних робіт та введення об`єкту в експлуатацію у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі подання документів для проведення державної реєстрації набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав заявником є власник, інший правонабувач, сторона правочину, у яких виникло речове право, або уповноважені ним особи.

Згідно з ч. 1 ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його матеріальним засадам.

За приписами ч. 2 та ч. З ст. 203 Цивільного кодексу України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з вимогами ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Отже, аналіз вищенаведених норм свідчить про те, що лише власник майна має право розпоряджатися належним: йому майном на власний розсуд, зокрема шляхом укладення правочинів з третіми особами.

Водночас, відповідно до частин 1, 2 ст. 228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

При цьому до правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок, відносяться: правочини, спрямовані на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина; правочини, спрямовані на знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.

Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об`єктами права власності українського народу - землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини, що порушують 11 правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об`єктів цивільного права тощо. Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об`єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не є такими, що порушують публічний порядок.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, Цивільний кодекс України виходить зі змісту самої протиправної дії та небезпеки її для інтересів держави і суспільства загалом, а також значимості порушених інтересів внаслідок вчинення такого правочину.

При цьому категорія публічного порядку застосовується не до будь-яких правовідносин у державі, а лише щодо суттєвих основ правопорядку.

Під час кваліфікації правочину за ст. 228 Цивільного кодексу України має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін.

Аналогічна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 у справі № 688/2908/1б-ц, а також у постановах Верховного Суду від 26.09.2023 у справі № 756/5565/21, від 13.01.2022 у справі № 908/3736/15.

Верховним Судом у постанові від 18.04.2024 у справі № 915/1567/21 за позовом керівника Окружної прокуратури міста Миколаєва в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради про скасування державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, припинення права власності, зобов`язання усунути перешкоди в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва надано висновки у справі з подібними правовідносинами щодо нікчемності правочину.

Так, у пунктах 78-81 постанови від 18.04.2024 у справі № 915/1567/21 Верховний Суд зазначив, що нікчемний правочин є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/ набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає При цьому, оскільки відповідний правочин є нікчемним з моменту укладення на підставі частини другої статті 215 ЦК України та, відповідно, наслідки нікчемності правочину також настають для сторін у силу вимог закону. З урахуванням встановлених у справі обставин, суд апеляційної інстанції виснував, що оспорюваний прокурором у цій справі договір купівлі-продажу від 17.10.201 є нікчемним в силу закону (як такий, що укладений особою, яка не є власником предмету продажу). Наведені скаржником у касаційній скарзі доводи щодо обрання прокурором безпосередньо визначеного законом способу захисту в частині визнання недійсним укладеного між відповідачами договору купівлі продажу від 17.10.2018, жодним чином не спростовують висновків апеляційного суду саме про нікчемність такого договору.

Тобто, у зазначеній справі Верховний Суд погодився з позицією суду апеляційної інстанції про те, що договір купівлі-продажу, предметом якого є об`єкт самочинного будівництва, є нікчемним в силу положень ст. 228 ЦК України.

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що правочини щодо самочинно збудованого майна площею 80,1 кв.м, а саме договір купівлі-продажу від 18.10.2016, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 і ОСОБА_4 , а також договір купівлі-продажу від 17.10.2019, укладений між ОСОБА_3 і ОСОБА_4 та ОСОБА_1 є нікчемними.

Дані обставини, вказують на неправомірність набуття права власності на самочинно збудоване майно та відсутність належних документів у осіб, які вважали себе власниками майна і здійснили реєстрацію права власності на це майно.

Оскільки реєстрація є похідною дією від права власності, відсутність у ОСОБА_2 , ОСОБА_3 і ОСОБА_4 права власності на спірне майно свідчить про недостовірність даних, внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, і не може свідчити про набуття ними, а у подальшому ОСОБА_1 права власності на це майно.

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

За положеннями ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України, самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що слугують умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме: якщо він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; об`єкт нерухомості збудовано без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Отже, наявність хоча б однієї з трьох зазначених у ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним.

Вказані висновки щодо застосування положень ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу України при наданні оцінці об`єкту самочинного будівництва викладено в численних постановах Верховного Суду, зокрема від 10.10.2019 у справі № 520/17520/14-ц, від 24.07.2019 у справі № 910/10932/17, від 28.04.2021 у справі № 461/5170/18, від 23.04.2024 у справі № 904/994/22, від 29.05.2024 у справі № 753/5575/20, від 28.05.2024 у справі № 464/104/16-ц, від 12.02.2025 у справі № 904/2750/23, від 10.01.2019 у справі № 915/1376/17.

З огляду на викладене, суд констатує, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 не була відведена для будівництва жодній особі, у тому числі ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_1 , а також у зв`язку з відсутністю дозвільних документів на будівництво, нерухоме майно, загальною площею 80,1 кв.м, яку у подальшому збільшено до 120,1 кв.м, в силу положень ст. 376 Цивільного кодексу України є об`єктом самочинного будівництва.

Отже, ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , а у подальшому ОСОБА_1 не набули відповідно до законодавства право власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна, який спочатку мав площу 80, 1 кв.м, а у подальшому 120,1 кв.м у визначеному законом порядку у зв`язку з відсутністю дозвільних документів на будівництво та відведення земельної ділянки.

Частиною 4 ст. 376 Цивільного кодексу України передбачено, що якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

Верховний Суд у постанові від 10.05.2018 у справі № 910/15993/16 дотримується позиції, що право на самочинно збудоване майно є неіснуючим, не породжує прав щодо розпорядження таким майном.

Крім того, державна реєстрація права власності не є підставою для набуття такого права.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, у силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020у справі № 916/2791/13.

З огляду на викладене, суд виснував, що спірна нежитлова будівля, площею 80, 1 кв.м, яку в подальшому було збільшено до 120,1 кв.м за адресою: АДРЕСА_1 , збудована на земельній ділянці комунальної форми власності (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003) за відсутності правовстановлюючих документів на земельну ділянку для мети здійснення такого будівництва, без дозвільних документів, які надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, тобто в силу положень ст. 376 Цивільного кодексу України є самочинним будівництвом.

Таким чином, самочинно збудоване нежитлове приміщення, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, площею 120,1 кв. м, з метою усунення перешкод територіальній громаді міста Одеси у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою, площею 0,0147 га (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003) по АДРЕСА_1 , відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, підлягає знесенню.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 зазначила:

Застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

4.25 Згідно із частиною 1 статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.

4.26 Кожна особа має право на захист її особистого немайнового або майнового права чи інтересу в суді (статті 15, 16 ЦК України).

4.27 Шляхом вчинення провадження у справах суд здійснює захист осіб, права й охоронювані законом інтереси яких порушені або оспорюються. Розпорядження своїм правом на захист є приписом цивільного законодавства і полягає в наданні особі, яка вважає свої права порушеними, невизнаними або оспорюваними, можливості застосувати способи захисту, визначені законом або договором [пункти 51, 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 923/466/17 (провадження № 12-89гс19)].

4.28 Отже, спосіб захисту повинен відповідати змісту порушеного права та природі спірних правовідносин.

4.29 Велика Палата Верховного Суду зазначала, що, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (див., зокрема, пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16, пункт 88 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

4.30 Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (див., зокрема, пункт 57 постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, пункт 89 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18, пункт 55 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17).

4.31 У певних випадках спосіб захисту імперативно "прив`язаний" до певного складу правопорушення. У таких випадках можна стверджувати, що спосіб захисту визначений законом (встановлений законом), тобто термін "встановлений законом" означає не просто те, що він названий в законі (наприклад, є в переліку статті 16 ЦК України, статті 20 Господарського кодексу України), а те, що спосіб захисту за його змістом кореспондує конкретному правопорушенню. У цих випадках положення частини першої статті 5 ГПК України (аналогічне - у частині першій статті 5 ЦПК України) вимагає, щоб суд застосував саме такий спосіб захисту (пункт 99 постанови Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22).

4.32 Так, у пункті 152 постанови від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що дійшла таких висновків.

За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

Отже, належними вимогами, які може заявити особа - власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.

Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.

4.33 Відмовляючи у позові в цій частині, суд апеляційної інстанції виходив з того, що скасування такої реєстрації відповідно до правової позиції, яка сформована у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22, не є належним способом захисту, оскільки не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.

З огляду на викладене, для ефективного захисту прав територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради, належною позовною вимогою є вимога про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), шляхом зобов`язання ОСОБА_1 (звільнити земельну ділянку, загальною площею 0,0147 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110136900:16:002:0003, знести за власний рахунок об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

Таким чином, суд дійшов висновку, що зазначена позовна вимога підлягає задоволенню.

Щодо позовної вимоги про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), шляхом скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_1 на нерухоме майно нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв.м по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101), здійсненої на підставі рішення державного реєстратора приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Ладіної Л.С. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.10.2019 індексний номер: 49218119, припинивши вказане право, із закриттям відповідного розділу Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи об`єкта нерухомого майна, то суд відмовляє в її задоволенні, оскільки як зазначено вище, ця вимога не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна, тому суд відмовляє в її задоволенні.

Щодо порушення вимог земельного законодавства під час відведення земельної ділянки у зв`язку з реєстрацією права власності на самочинно збудований об`єкт.

ОСОБА_1 саме з підстав перебування у її власності об`єкту нерухомого майна звернулась 25.03.2024 до Одеської міської ради із заявою про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у користування на умовах оренди, орієнтовною площею 0,0150 га, розташованої у АДРЕСА_1 , код та назва виду цільового призначення 03.10 для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отримання прибутку, до якої долучила документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв. м за вказаною адресою (право власності зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 17.10.2019, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101, номер відомостей про речове право: 33720614).

За зверненням ОСОБА_1 . Одеською міською радою 24.04.2024 прийнято рішення № 2101-VIII «Про надання дозволу гр. ОСОБА_1 на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,0150 га, за адресою: АДРЕСА_1 , вид цільового призначення 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

У подальшому Одеською міською радою 04.12.2024 прийнято рішення № 2773-VIII «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0147 га, за адресою: АДРЕСА_1 , та надання її в оренду гр. ОСОБА_1 », яким затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), площею 0,0147 га (категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови), за адресою: АДРЕСА_1 , надано гр. ОСОБА_1 земельну ділянку в оренду на 5 років, вид цільового призначення 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.

На підставі вказаного рішення 03.04.2025 між Одеською міською радою та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі (далі Договір), який посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень 03.04.2025 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3117742751101), індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 78201769 від 03.04.2025 (номер запису про інше речове право: 59317617).

Відповідно до п.1.1. Договору Одеська міська рада передає, а ОСОБА_1 приймає у строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,0147 га, кадастровий номер 5110136900:16:002:0003, розташовану у АДРЕСА_1 , вид цільового призначення: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Договір укладено на 5 років (п. 3.1.). Відповідно до п. 6.1. Договору об`єкт оренди вважається переданим Орендодавцем Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Як встановлено, ОСОБА_1 одержала у користування земельну ділянку комунальної власності, площею 0,0147 га, кадастровий номер 5110136900:16:002:0003, розташовану у АДРЕСА_1 , саме у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, що на ній розташоване (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 254376251101), яке придбане нею у ОСОБА_3 та ОСОБА_4 та побудоване ОСОБА_2 за відсутності правовстановлюючих документів на землю.

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 Земельного кодексу України).

При цьому, згідно зі ст. 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Розпорядження землями комунальної власності, в тому числі надання земельних ділянок у власність чи у користування відповідно до ст. 9 Земельного кодексу України, Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності» відноситься до виключних повноважень Одеської міської ради як колегіального органу.

Отже, єдиною підставою для громадян та юридичних осіб для набуття права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності є рішення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом або за результатами аукціону.

Визначений законодавством порядок набуття права на землю передбачає, зокрема, рішення компетентного органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання земельної ділянки у власність чи користування (оренду), отримання документів, що посвідчують право на визначену земельну ділянку та державну реєстрацію відповідного права.

Відповідно до ст. ст. 2, 4 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно зі ст. ст. 10, 16, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» відповідні ради здійснюють права суб`єкта комунальної власності від імені та виключно в інтересах територіальних громад.

Відповідно до ч. 2 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених ч. ч. 2, 3 ст. 134 цього Кодексу.

Згідно з ч. 1 ст. 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Частиною 2 вказаної статті передбачено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, зокрема, у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Відповідно до ст. 328 Цивільного кодексу України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

Об`єкт нерухомого майна нежитлова будівля (попередньо нежитлове адміністративно-торговельне приміщення ), зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, площа якої зазначена 120,1 кв.м, за адресою АДРЕСА_1 самочинним будівництвом з наведених вище підстав.

Зазначені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень відомості про речове право на об`єкт нерухомого майна є недостовірними, оскільки ФОП Харитонова Г.В. не набула і не могла набути право власності на цей об`єкт з огляду на приписи ст. 376 Цивільного кодексу України. Тому, на момент звернення підприємця до Одеської міської ради із заявою про надання в оренду земельної ділянки, він не був власником об`єкта нерухомого майна та не мав права отримати земельну ділянку поза процедурою земельних торгів у зв`язку з набуттям права власності на об`єкт нерухомого майна.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, в силу наведених вище положень законодавства та приписів ч. 2 ст. 376 Цивільного кодексу України не змінює правового режиму такого об`єкта як самочинного.

Аналогічні висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13.

Вказане унеможливлює набуття відповідачем 2 ФОП Харитоновою Г.В. земельної ділянки в оренду під цим об`єктом у неконкурентний спосіб на підставі абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного Кодексу України.

У такому випадку підлягають застосуванню загальні правила ст. 135 Земельного кодексу України про проведення земельних торгів у формі аукціону для отримання земельної ділянки в оренду.

За твердженням прокурора, Одеській міській раді, яка від імені територіальної громади м. Одеси реалізує правомочності власника земельної ділянки, достовірно було відомо, що земельна ділянка, площею 0,0147 га, кадастровий номер 5110136900:16:002:0003, по АДРЕСА_1 належить до території вулиць та доріг, та потрапляє в межі червоних ліній, а також те, що на земельній ділянці заборонено здійснювати капітальне будівництво.

Більше того, 29.12.2020 Одеська міська рада зверталась до Київського районного суду міста Одеси з позовною заявою до ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації, скасування рішень про державну реєстрацію права власності, зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку та ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 17.04.2023 у справі № 947/38946/20 позовну заяву Одеської міської ради залишено без розгляду у зв`язку з неявкою належним чином повідомленого позивача.

Київська окружна прокуратура міста Одеси листом від 23.05.2024 № 3785вих-24 повідомляла Одеську міську раду про порушення земельного законодавства під час прийняття рішення № 24.04.2024 № 2101-VIII про надання дозволу ОСОБА_1 на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду та необхідність вжиття заходів щодо відновлення стану законності та порушених інтересів держави.

Відповідно до листа Юридичного департаменту Одеської міської ради від 07.06.2024 № 71-пр/вих ухвала Київського районного суду міста Одеси від 17.04.2023 у справі № 947/38946/20 не оскаржувалась.

Прокурор в позові наголошує, що оспорюваним рішенням Одеської міської ради надано спірну земельну ділянку в оренду не просто для обслуговування нежитлової будівлі, що на ній розташована, а також для нового будівництва, що безумовно свідчить про його незаконність. Отримання в оренду земельної ділянки комунальної власності для нового будівництва, передбачає дотримання процедури проведення земельних торгів у порядку, визначеному положеннями ст. ст. 134, 135 Земельного кодексу України.

Виходячи із системного аналізу положень ч. 2 ст. 124 абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України незастосування конкурентної процедури у виді земельних торгів допускається виключно у випадку, коли земельна ділянка державної та комунальної власності надається фізичним або юридичним особам у користування з метою обслуговування та експлуатації вже існуючих об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), розташованих на такій земельній ділянці та належать на праві власності зазначеним особам для їх подальшого використання відповідно до того цільового та функціонального призначення, яке існувало на момент їх придбання.

Вказаної правової позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 09.02.2018 № 910/4528/15-г, від 09.04.2020 № 910/2942/19, від 01.07.2020 № 910/9028/19 та від 07.12.2021 № 910/23595/17, № 922/1323/20 від 30.03.2021.

Таким чином, право оренди земельної ділянки, площею 0,0147 га під забудову підприємець може набути лише за результатами проведення земельних торгів.

Водночас, земельні торги щодо спірної земельної ділянки не проводились, у зв`язку з чим порушено вимоги ст. ст. 116, 124, 134, 135 Земельного кодексу України.

Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанови Велике Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц, від 31.08.202 у справі № 903/1030/19).

Крім того, не допускається набуття права власності на об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди розташовані на такій земельній ділянці.

Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, право власності набуває той, хто має речове право на землю.

Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94).

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 викладено правовий висновок про те, що об`єкт незавершеного будівництва, збудований на земельній ділянці, що на час будівництва не була відведена для цієї мети, є самочинним будівництвом, на яке особа, яка його здійснила, не набуває право власності. Державна реєстрація права власності на такий об`єкт недобросовісним набувачем не означає виникнення права власності на цей об`єкт, а тому така особа не може претендувати на набуття земельної ділянки під цим будівництвом у власність чи користування у неконкурентний спосіб на підставі абзацу другого частини другої статті 134 Земельного кодексу України.

Крім того, вказана земельна ділянка розташована в межах «червоних ліній».

За ст. 16 Закону України «Про автомобільні дороги» вулиці і дороги міст та інших населених пунктів знаходяться у віданні органів місцевого самоврядування і є комунальною власністю.

Згідно ст. 18 цього Закону складовим вулиць і доріг міст та інших населених пунктів є: проїзна частина вулиць і доріг, трамвайне полотно, дорожнє покриття, штучні споруди, споруди дорожнього водовідводу, технічні засоби організації дорожнього руху, зупинки міського транспорту, стоянки таксі, тротуари, пішохідні та велосипедні доріжки, зелені насадження, наземні та підземні мережі, майданчики для паркування.

Межі вулиці за її шириною визначаються «червоними лініями».

Розташування будь-яких об`єктів, будівель, споруд або їх частин у межах «червоних ліній» вулиці не допускається.

Згідно ст. 24 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Згідно листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 01.04.2024 № 01-11/737-91оп за даними наданої фотофіксації на час звернення Харитонової Г.В. до Одеської міської ради щодо надання в оренду земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці розташовувалась будівля, яка використовується як будівля магазину та аптеки.

Згідно з Генеральним планом м. Одеси, затвердженим рішенням Одеської міської ради від 25.03.2015 № 6489-VI, земельна ділянка, орієнтовною площею 0,0150 га, за адресою: м. Одеса, просп. Небесної сотні, 15/1 розташована на території інженерно-транспортної інфраструктури (в червоних лініях просп. Небесної сотні), за обмеженням висотності забудови +50 м відносно міжнародного аеропорту «Одеса».

До зони ТР-2 (зона транспортної інфраструктури) входять території вулиць, майданів та доріг, які за містобудівною документацією знаходяться в межах червоних ліній.

Згідно Плану зонування території міста Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VII, до зони ТР-2 (зона транспортної інфраструктури) входять території вулиць, майданів та доріг, які за містобудівною документацією знаходяться в межах червоних ліній.

При цьому переважними видами використання вказаної зони є території вулиць, майданів, зупинки транспорту, пішохідні переходи; супутніми видами використання є інформаційна реклама, малі архітектурні форми декоративно технологічного призначення, велосипедні доріжки, тротуари, хідники, зелені насадження спеціального призначення, інженерне устаткування та устрої, що забезпечують безпеку руху (освітлення, турнікети, дорожні знаки, розмітка проїзної частини, транспортні перетини в одному рівні); допустимими видами використання (потребують спеціального дозволу або погодження) є відкриті майданчики для зберігання автотранспорту, стаціонарні малі архітектурні форми.

Розташування адміністративних будинків, офісних будівель та земельних ділянок з видом цільового призначення для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку, в зоні ТР-2 не передбачено та не відповідає затвердженій містобудівній документації (лист Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 01.04.2024 № 01-11/737-91оп).

Таким чином, земельна ділянка, за адресою: АДРЕСА_1 за функціональним призначенням належить до території вулиць та доріг та потрапляє в межі червоних ліній.

Тобто, на час реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за ОСОБА_2 , а також у подальшому за ОСОБА_1 не існувало жодних законних підстав для надання у користування земельної ділянки у межах червоних ліній.

Між тим, Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради вказаним вище листом, під час розгляду питання надання в оренду ОСОБА_1 земельної ділянки, повідомлено про можливе використання земельної ділянки, орієнтовною площею 0,0150 га, за адресою: АДРЕСА_1 з видом цільового призначення земельної ділянки 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, на умовах оренди, до реалізації планувальних рішень території, враховуючи фактичне використання нежитлової будівлі.

При цьому Департамент послався на п.1 та п. 3 ч. 6.3 розділу 6 «Порядок забудови та використання земельних ділянок, які на момент затвердження Зонінгу не відповідають його вимогам» Плану зонування території міста Одеси, затвердженого рішенням Одеської міської ради від 19.10.2016 № 1316-VII, згідно з якими відведені земельні ділянки та інші існуючі на момент набуття чинності Планом зонування території (зонінгом) об`єкти нерухомого майна, що за видом або способом використання, техніко-інженерними показниками не відповідають вимогам Зонінгу, можуть використовуватись без визначення терміну приведення їх у відповідність до містобудівного регламенту, якщо вони не створюють загрози для життя, здоров`я людини, для оточуючого середовища, об`єктів культурної спадщини. Дозволяється капітальний ремонт та експлуатація будівель і споруд, які не відповідають вимогам Плану зонування території (зонінгу), а також їх реконструкція і технічне переоснащення, якщо це не призведе до збільшення невідповідностей Зонінгу.

Листом Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 20.11.2024 № 01-11/2445-350оп на адресу Департаменту земельних ресурсів Одеської міської ради повідомлено, що враховуючи витяг з містобудівної документації вважають можливим розгляд питання щодо використання ОСОБА_1 земельної ділянки для експлуатації та обслуговування будівлі магазину.

Тобто, Департаментом архітектури та містобудування Одеської міської ради було надано дозвіл на використання нежитлової будівлі ОСОБА_1 на земельній ділянці за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, не зважаючи на наявність прямої законодавчої заборони щодо розміщення у межах червоних ліній зони ТР-2 будівель, які використовуються під магазин та аптеку, саме з підстав існування цього об`єкту (який фактично є самочинним) на момент набуття чинності Планом зонування території об`єктів нерухомого майна.

Ураховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що Рішення Одеської міської ради від 04.12.2024 № 2773-VIII «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0147 га, за адресою: АДРЕСА_1 , та надання її в оренду гр. ОСОБА_1 », для будівництва та обслуговування будівель торгівлі прийняте у порушення вимог чинного законодавства.

Між тим, у пункті 143 постанови від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що неодноразово наголошувала на тому, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, яке виконано на час звернення з позовом до суду шляхом укладення відповідного договору, є неефективним способом захисту прав особи. Зазначене рішення вичерпало свою дію виконанням (близькі за змістом висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 28.09.2022 у справі № 483/448/20, пункт 9.67; від 05.07.2023 у справі № 912/2797/21, пункт 8.13; від 12.09.2023 у справі № 910/8413/21, пункт 180).

На виконання вказаного рішення Одеської міської ради з ОСОБА_1 укладено договір оренди землі від 03.04.2025, а тому вказане рішення Одеської міської ради є реалізованим шляхом укладення вказаного договору, тому визнання недійсним незаконного рішення Одеської міської ради не є ефективним способом захисту порушеного права.

За ст. ст. 4, 10, 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

За ст. 210 Земельного кодексу України угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

Статтею 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Отже, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів, зокрема дефекти (незаконність) змісту правочину та дефекти (недотримання) його форми.

Відповідно до п. 26 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 N 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» судам необхідно мати на увазі, що купівля продаж, рента, дарування, застава, самовільний обмін земельних ділянок землекористувачами, у тому числі орендарями, а також угоди, укладені власниками землі з порушенням встановленого для них порядку придбання або відчуження земельних ділянок, відповідно до статті 210 ЗК України повинні визнаватися недійсними - із наслідками, передбаченими відповідними статтями ЦК України.

Положення Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 N 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», зокрема п. 2, закріплюють, що судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства. Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку, що договір оренди земельної ділянки від 03.04.2025 підлягає визнанню недійсним, оскільки укладений на підставі незаконного рішення Одеської міської ради та не відповідає положенням земельного законодавства.

Щодо строків позовної давності.

Згідно зі ст. 256 Цивільного кодексу України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу, набуття права на захист, для здійснення якого встановлено позовну давність, завжди пов`язане з порушенням суб`єктивного матеріального цивільного права.

У разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, у тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у розпоряджанні власністю.

Негаторний позов подається у випадках, коли власник має своє майно у володінні, але дії інших осіб перешкоджають йому вільно його використовувати або розпоряджатися ним.

Характерною ознакою негаторного позову є його спрямованість на захист права від порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння майном, а саме у разі протиправного вчинення іншою особою перешкод власнику в реалізації ним повноважень розпорядження та користування належним йому майном.

Однією з умов подання такого позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. У даному випадку, здійснення перешкод власнику спірної земельної ділянки (територіальній громаді міста Одеси) у володінні та розпорядженні нею шляхом реєстрації права власності на нерухоме майно, свідчить про порушення прав держави на користування та розпорядження земельною ділянкою, що триває.

Негаторний позов, який спрямований на захист прав законного власника комунальної земельної ділянки щодо користування і розпорядження нею, може бути заявлений упродовж всього часу тривання відповідного порушення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц (п. 71), від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц (п. 96), від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц (п. 81), від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц (п. 97), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (п. 7.27) та від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 (п. 74), а також постанова Верховного Суду від 22.06.2022 у справі № 752/3093/19.

При цьому, власник земельної ділянки може вимагати усунення порушення його права на земельну ділянку, у тому числі оспорюючи відповідні рішення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, договори або інші правочини та вимагаючи повернути таку ділянку.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17 вказано, що оскарження незаконного рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, спрямоване не на втрату ним юридичної сили, а на захист інтересу в юридичній визначеності на майбутнє. Такий інтерес порушується, допоки існує незаконне рішення (триваюче правопорушення). Тому це рішення можна оскаржити впродовж усього часу тривання порушення зазначеного інтересу.

З огляду на викладене, оскарження будь-яких рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, договорів або інших правочинів, рішень про державну реєстрацію прав, на підставі яких відбулося порушення прав законного власника майна, можливе протягом усього часу тривання відповідного порушення прав законного власника майна, оскільки їх чинність порушує інтерес у юридичній визначеності.

У даному спорі рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно фактично є інструментом, за допомогою якого відповідач 2 формально законним способом продовжує перешкоджати територіальній громаді реалізувати всі правомочності власника земельної ділянки комунальної власності.

Вимоги про скасування реєстрації права власності спрямовані на досягнення реального результату у вигляді усунення законному власнику - територіальній громаді міста усіх перешкод щодо належного користування земельною ділянкою.

До позовів про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном позовна давність не застосовується, оскільки негаторний позов може бути пред`явлений позивачем доти, поки існує відповідне правопорушення.

Подібні за змістом правові висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 653/1096/16-ц, від 28.11.2018 у справі № 504/2864/13-ц, від 12.06.2019 у справі № 487/10128/14-ц, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц, від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц та від 15.09.2020 у справі № 469/1044/17.

Ураховуючи правову природу спірних правовідносин, які за своїм характером є негаторними, та наведені вище правові висновки Великої Палати Верховного Суду щодо правильного застосування норм матеріального права у справах відповідної категорії, оскільки внаслідок реєстрації права власності на самочинно збудований об`єкт нерухомого майна порушення прав законного власника земельної ділянки територіальної громади міста Одеси, на реалізацію усіх правомочностей власника триває, цей позов може бути пред`явлений упродовж усього часу тривання відповідного порушення інтересів держави та до нього позовна давність не застосовується.

Щодо відсутності порушень Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод має автономне тлумачення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві. Певні права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися правом власності, а відтак і «майном».

Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод є втручання держави у право на мирне володіння майном.

Перший протокол до Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод ратифікований Законом України від 17.07.1997 № 475/97-ВР і з огляду на приписи частини 1 статті 9 Конституції України, Закону України "Про міжнародні договори України" застосовується національними судами України як частина національного законодавства.

При цьому, розуміння змісту норм Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод і Першого протоколу до неї, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини, яка згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" застосовується українськими судами як джерело права.

Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша - виражається в першому реченні першого абзацу цієї статті та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном; друга - міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями; третя - міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ від 23 січня 2014 року у справі "East/West Alliance Limited" проти України" (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166?168).

Критеріями сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є те, чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі, чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту вказаної статті, а також чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право.

Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону - нормативно-правового акта, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення "суспільного", "публічного" інтересу, при визначенні якого Європейський суд з прав людини надає державам право користуватися "значною свободою (полем) розсуду".

Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності.

Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. "Справедлива рівновага" передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".

Одним із елементів дотримання принципу «пропорційності» при втручанні в право особи на мирне володіння майном є надання їй справедливої та обґрунтованої компенсації.

Водночас Європейський суд з прав людини підкреслює особливу важливість принципу «належного урядування». Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення у справах «Беєлер проти Італії», «Онер`їлдіз проти Туреччини», «Megadat.com S.r.l. проти Молдови», «Москаль проти Польщі»).

Принцип «належного урядування», як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі «Москаль проти Польщі»), Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки»). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (рішення у справі «Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки», «Ґаші проти Хорватії», «Трґо проти Хорватії»).

Втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними. Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів.

З урахуванням обставин справи та зважаючи на те, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів, зокрема виникнення прав на нерухоме майно, шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно скасування державної реєстрації права власності за Відповідачем 2 не є втручанням у право особи на майно, а є визнанням відсутності такого права відповідно до наведених вище законодавчих приписів.

ОСОБА_1 здійснила самочинне будівництво нежитлової будівлі на земельній ділянці комунальної власності, яка не передавалась жодним особам у власність або користування з цією метою. На використання таких об`єктів, як магазин та аптека існує заборона згідно Зонінгу, а тому відповідний дозвіл під розміщення такого об`єкту Відповідачу 2 не було б надано за звичайних умов, відповідно зобов`язання Відповідача 2 усунути перешкоди у розпорядженні та використанні земельною ділянкою, її повернення та знесення самочинно збудованої нежитлової будівлі не становить порушення Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, є законним, виправданим та таким, що відповідає інтересам суспільства.

З огляду на викладене, суд задовольняє вимогу про зобов`язання ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 26597691, м. Одеса, пл. Біржова, 1, 65004) земельну ділянку, площею 0,0147 га з кадастровим номером 5110136900:16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 , а Одеську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку, оскільки договір оренди визнано недійсним.

Обґрунтування підстав представництва прокурором інтересів держави.

Пунктом 3 статті 131-1 Конституції України на прокуратуру України покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Таким законом є Закон України «Про прокуратуру», стаття 23 якого передбачає, що представництво прокуратурою інтересів громадянина або держави в суді полягає у здійсненні процесуальних та інших дій, спрямованих на захист у суді інтересів громадянина або держави, у випадках, передбачених законом. Підставою представництва в суді інтересів держави є порушення або загроза порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Відповідно до ст. 53 Господарського процесуального кодексу України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача.

У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Таким чином, чинним законодавством визначено дві обов`язкових умови, за обов`язкової наявності яких прокурор може здійснювати представництво інтересів держави в суді: 1) порушення або загроза порушення інтересів держави та 2) не здійснення або неналежним чином здійснення захисту інтересів держави органом державної влади, органом місцевого самоврядування чи іншим суб`єктом владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Так, порушення інтересів держави полягає у наступному.

У відповідності до рішення Конституційного суду України від 08.04.1999 у справі №3 рн/99, державні інтереси закріплюються як нормами Конституції України, так і нормами інших правових актів. Інтереси держави відрізняються від інтересів інших учасників суспільних відносин. В основі перших завжди є потреба у здійсненні загальнодержавних (політичних, економічних, соціальних та інших) дій, програм, спрямованих на захист суверенітету, територіальної цілісності, державного кордону, гарантування державної, економічної, інформаційної, екологічної безпеки, охорону землі як національного багатства, захист прав усіх суб`єктів права власності та господарювання тощо.

Із врахуванням того, що «інтереси держави» є оціночним поняттям, прокурор чи його заступник у кожному конкретному випадку самостійно визначає з посиланням на законодавство, на підставі якого подається позов, в чому саме відбулося чи може відбутися порушення матеріальних або інших інтересів держави, обґрунтовує у позовній заяві необхідність їх захисту та зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних відносинах.

Як зазначив Верховний Суд у постанові від 25.04.2018 у справі № 806/1000/17 вказані міркування Конституційний Суд зробив у контексті офіційного тлумачення Арбітражного процесуального кодексу України, який уже втратив чинність. Однак, висловлене Судом розуміння поняття «Інтереси держави» має самостійне значення і може застосовуватися для тлумачення цього ж поняття, вжитого у ст. 131-1 Конституції України та ст. 23 Закону № 1697-VII. «Інтереси держави» охоплюють широке і водночас чітко не визначене коло законних інтересів, які не піддаються точній класифікації, а тому їх наявність повинна бути предметом самостійної оцінки суду у кожному випадку звернення прокурора з позовом. Надмірна формалізація «інтересів держави», особливо у сфері публічних правовідносин, може призвести до необгрунтованого обмеження повноважень прокурора на захист суспільно значущих інтересів там, де це дійсно потрібно.

Відповідно до ст. 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної фізичної чи юридичної особи, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні у справі «Трегубенко проти України» від 02.11.2004 категорично ствердив, що «правильне застосування законодавства незаперечно становить «суспільний інтерес». Позбавлення майна може бути виправданим лише у випадку, якщо буде показаний, inter alia, «інтерес суспільства» та «умови, передбачені законом». Більше того, будь-яке втручання у право власності обов`язково повинно відповідати принципу пропорційності. Як неодноразово зазначав Суд, «справедливий баланс» має бути дотриманий між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основних прав людини.

Також Європейський суд з прав людини у своїй практиці зауважує, що при визначенні суспільних інтересів завдяки безпосередньому знанню суспільства та його потреб національні органи мають певну свободу розсуду, оскільки вони першими виявляють проблеми, які можуть виправдовувати позбавлення власності в інтересах суспільства та знаходять засоби для їх вирішення (наприклад, рішення у справах «Хендісайд проти Сполученого Королівства» від 7 грудня 1976 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 січня 1986 року).

При цьому інтереси держави охоплюють інтереси мешканців територіальної громади, що відповідає змісту статті 3 Конституції України, згідно з якою людина, її життя і здоров`я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю (постанова Верховного Суду від 15.10.2019 у справі № 810/3894/17).

Крім того, спірні правовідносини фактично пов`язані зі сферою формування та виконання місцевого бюджету, до якого мають своєчасно та в повному обсязі надходити кошти від використання земельної ділянки, що безпосередньо стосується прав та економічних інтересів територіальної громади міста Києва.

Відповідно до ст. 14 Конституції України, ст. 1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Порушення інтересів держави у даному випадку полягає у порушенні земельного, містобудівного законодавства та порушенні порядку здійснення державної реєстрації права власності на будівлі.

Земельна ділянка комунальної власності площею 0,0147 га кадастровий номер 5110136900:16:002:0003 не передавалася в оренду ні ОСОБА_2 , ні ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , ні ОСОБА_1 з метою зведення на ній будівель, зокрема тих, що будуть використовуватись під магазин та аптеку.

Дану земельну ділянку було передано в оренду ОСОБА_1 під вже існуючу самочинно збудовану будівлю, загальною площею 120,1 кв.м., та у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно, що на ній розташоване.

ОСОБА_1 здійснила без необхідних дозвільних документів самочинне будівництво будівлі, площею 120,1 кв.м, на земельній ділянці кадастровий номер 5110136900:16:002:0003, яка розташована в межах червоних ліній та на якій заборонено здійснення капітальної забудови.

Такий негативний стан речей є недопустимим, порушені інтереси держави потребують негайного захисту.

Ураховуючи вищенаведене, у даному випадку має місце порушення інтересів держави, що є підставою для представництва прокурором інтересів держави в суді.

Ще однією обов`язковою умовою для наявності підстав для представництва прокурором інтересів держави в суді є нездійснення або неналежним чином здійснення захисту інтересів держави органом державної влади, органом місцевого самоврядування чи іншим суб`єктом владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Конституція України визначає, що правовим засобом захисту охоронюваного державою публічного, суспільного інтересу, утвердження принципу верховенства права є і повинен бути інститут представництва прокуратурою інтересів держави в суді.

Основою державного інтересу в кінцевому підсумку повинні бути права та свободи людини та суспільства, які держава зобов`язана забезпечувати та охороняти.

Охоронюваний державою суспільний чи публічний інтерес щодо захисту є складовою державного інтересу та не розширює повноваження прокуратури при здійсненні його захисту, а тільки конкретизує певну частину державного інтересу, яка за необхідності може бути захищена за ініціативою та участю прокуратури.

Слід підкреслити, що метою ініціювання судового процесу прокурором є захист вищевказаного інтересу держави, але аж ніяк не інтересів органу державної влади, його посадових чи службових осіб.

Поряд із тим, звертаючись до суду з позовом, прокурор не підмінює собою уповноважений орган, а реагує на порушення відповідними засобами представницького характеру, передбаченими Конституцією України та Законом України «Про прокуратуру».

При цьому, захист інтересів держави може вимагати визнання суб`єкта владних повноважень, рішення, дії чи бездіяльність якого призвели/можуть призвести до порушення інтересів держави, відповідачем у справі.

У такому разі уповноважений орган не може бути ініціатором судового розгляду, а тому прокурор здійснює представництво інтересів держави в суді саме як самостійний учасник справи (набуває статусу позивача).

Рішення суб`єктів владних повноважень щодо розпорядження землями державної та комунальної форми власності мають одночасно публічний та приватно-правовий характер.

З одного боку вказані акти є формою вираження владно-розпорядчої діяльності органів державної влади та органів місцевого самоврядування щодо раціонального використання, справедливого розподілу природних ресурсів, забезпечення економічних, екологічних та соціальних інтересів суспільства, тощо.

У той же час, рішення суб`єкта владних повноважень є підставою для набуття, зміни та припинення прав фізичних та юридичних осіб на землю, відчуження певних речових прав держави, що свідчить про виникнення цивільно-правових відносин, заснованих на юридичній рівності, вільному волевиявленні та майновій самостійності їх учасників.

У такому випадку законне рішення суб`єкта владних повноважень виступає вираженням волі власника на розпорядження землею та є підставою для вибуття земель державної чи комунальної власності у власність чи користування інших учасників цивільних правовідносин, а чинність такого рішення виступає гарантом сталості вказаних правовідносин.

У той же час, прийняття незаконного рішення про передачу землі у власність чи користування із земель, відповідно державної чи комунальної власності, позбавляє Український народ загалом (ст. 13 Конституції України) та конкретну територіальну громаду правомочностей власника землі в тому обсязі, який дозволяє її статус як землі відповідно державної чи комунальної власності. При цьому таке рішення, в силу положень ст. 19 Конституції України, не може виражати волю власника.

Згідно ст. 5 Конституції України носієм суверенітету і єдиним джерелом влади в Україні є народ. Народ здійснює владу безпосередньо і через органи державної влади та органи місцевого самоврядування.

Так, згідно зі ст. 13 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.

За ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Статтею 140 Конституції України визначено, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи.

За ч. 1 ст. 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності.

За ч. 1 ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

За змістом ст. 4 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування в Україні здійснюється на принципах, зокрема, законності, поєднання місцевих і державних інтересів, державної підтримки та гарантії місцевого самоврядування.

З аналізу вказаних норм законодавства вбачається, що державою гарантується належне функціонування місцевого самоврядування, матеріальною основою якого є, у тому числі, земля, правомочності власника щодо якої від імені та виключно в інтересах територіальної громади виконує відповідна рада.

Отже, порушення прав територіальної громади, яка є невід`ємною частиною держави, беззаперечно свідчить про порушення державних інтересів.

Відповідно до п. «б» ч. 1 ст. 80 Земельного кодексу України суб`єктами права власності на землю є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування, - на землі комунальної власності.

За ст. 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст.

Згідно з ч. 1 ст.10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

Відповідно до ст. 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад. Аналогічні положення закріплені у ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Прокурор може заявити позов в інтересах держави, який виражається в інтересах частини Українського народу - членів територіальної громади, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює саме орган місцевого самоврядування, хоча останній, навпаки покликаний ці інтереси захищати.

Такий підхід узгоджується з Європейською хартією місцевого самоврядування 1985 року (ратифікована Законом України від 15 липня 1997 року № 452/97-ВР), яка передбачає, що органи місцевого самоврядування при вирішенні відповідної частини публічних (суспільних) справ (public affairs) діють під власну відповідальність в інтересах місцевого населення, й у правовій системі держав-учасниць, зокрема у сфері адміністративного контролю за органами самоврядування, має забезпечуватись співмірність (баланс) між заходами контролю та важливістю інтересів, які контролюючий орган має намір захищати (ст. 3, ст. 8).

Відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель у межах та порядку, встановлених законом, одержанням земельного та екологічного законодавства, вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (ст. 122 Земельного кодексу України).

За ст. 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом.

Враховуючи викладене, саме Одеська міська рада є представницьким органом територіальної громади міста, уповноваженим діяти від імені територіальної громади та в її інтересах, у тому числі щодо захисту, охорони, збереження та раціонального використання земель комунальної власності.

Водночас, у спірних правовідносинах Одеською міською радою не лише не вжито заходів щодо відновлення порушених інтересів територіальної громади м. Одеси, щодо усунення перешкод у використанні земельної ділянки комунальної власності шляхом знесення самочинно збудованого Харитоновою Г.В. нежитлової будівлі, а навпаки також порушено положення чинного, зокрема земельного законодавства, та прийнято незаконне рішення від 04.12.2024 № 2773-VIII «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0147 га, за адресою: АДРЕСА_1 , та надання її в оренду гр. Харитоновій Ганні Віталіївні», на підставі якого 03.04.2025 укладено договір оренди земельної ділянки площею 0,0147 га кадастровий номер 5110136900:16:002:0003 за адресою АДРЕСА_1 .

У спірних правовідносинах ефективний спосіб захисту, який дійсно призведе до відновлення порушених інтересів держави, неможливий без одночасного скасування рішення державного реєстратора від 17.10.2019 № 4921819 про реєстрацію за Харитоновою Г.В. права власності на нерухоме майно з одночасним припиненням прав відповідача 2, усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом зобов`язання Харитонової Г.В. привести її у придатний для використання стан шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - нежитлової будівлі, загальною площею 120,1 м2, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 03.04.2025, зобов`язання повернути земельну ділянку.

Саме для того, щоб такі порушені права не залишились без захисту, прокурору надано право звертатись до суду в інтересах держави у якості самостійного позивача у випадку, коли єдиний орган, уповноважений на представництво інтересів держави у спірних правовідносинах, є відповідачем у справі.

Таким чином, представництво інтересів держави в суді прокурором, як самостійним позивачем, є запобіжником здійснення порушень прав Українського народу, суспільних та державних інтересів з боку суб`єктів владних повноважень.

Саме тому ініціювання судового розгляду у випадку оскарження рішення органу державної виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у сфері земельних відносин прокурором, а не цим же суб`єктом владних повноважень, є інструментом правосуддя, елементом забезпечення обґрунтованості та законності судового рішення та реалізації функцій держави, як гаранта законності суспільних відносин.

Відповідно до ч. ч 1, 2 ст. 135 Земельного кодексу України порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюється продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування.

Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення яких укладається договір купівлі продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів.

Згідно з п. п. 288.5., 288.5.1, 288.5.2, 288.5.3 ст. 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу може перевищувати граничний розмір орендної плати, встановлений у підпункті 288.5.2 (цей пункт передбачає 12 відсотків), у разі визначення орендаря на конкурентних засадах.

Конкурентний спосіб передачі земельної ділянки є ефективним інститутом державного регулювання земельних відносин та застосовується з метою отримання максимально вигідного для територіальної громади та держави результату і залучення додаткових коштів до бюджету.

Передача спірної земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів порушує інтереси держави, які полягають у втраті можливості отримати територіальною громадою міста максимально великого розміру орендної плати за використання земельної ділянки у разі продажу права оренди на конкурентних засадах.

Отримані за результатами аукціону додаткові кошти можливо було б спрямувати на фінансування місцевих програм соціально-економічного та культурного розвитку, розвитку комунальних підприємств, установ та організацій, вдосконалення мережі підприємств житлово-комунального господарства, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, розвитку транспорту і зв`язку, розвитку освіти та медичного обслуговування, посилення сил оборони столиці та відновлення міських об`єктів, пошкоджених внаслідок воєнних дій, а також вирішення інших питань, що стосуються територіальної громади та фінансуються з місцевого бюджету.

Наповненість та збільшення бюджету, у тому числі місцевого як складової частини державних фінансових ресурсів, є запорукою стабільної економіки держави.

Таким чином, незаконним рішенням про передачу Харитоновій Г.В. в оренду земельної ділянки по просп. Небесної Сотні, 15/1 без проведення торгів та укладеним на його виконання договором оренди, порушено інтереси держави щодо охорони земельних ресурсів, їх раціонального та ефективного використання з максимально вигідним економічним результатом, що утруднює належне виконання державою своїх соціально-економічних функцій.

Необхідність захисту інтересів держави у даній справі зумовлена здійсненням самочинного будівництва на земельній ділянці комунальної власності, прийняттям органом місцевого самоврядування незаконного рішення щодо розпорядження землею, власником якої є територіальна громада міста. Зокрема, раціональне та ефективне використання земель територіальної громади беззаперечно становить державний інтерес, оскільки є одним із основних принципів розвитку територіальної громади, який полягає у виваженому, плановому, своєчасному використанні земельних ресурсів.

Зазначені обставини є безумовно виключним випадком для застосування прокурором вимог ст. 131-1 Конституції України, ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» щоб інтереси держави не залишались не захищеними.

Пред`явлення позову саме прокурором в інтересах держави у спірних правовідносинах також обумовлено наступним.

Згідно з п. 2 Рекомендацій СМЛІес (2012) щодо ролі державних прокурорів за межами системи кримінального судочинства, прийнятих Комітетом міністрів Ради Європи 19.09.2012, обов`язками та повноваженнями прокурора за межами системи кримінального провадження є представництво загальних та громадських інтересів, захист прав людини та основоположних свобод, а також підтримка верховенства права.

Відповідно до висновку № 3 (2008) Консультативної Ради Європейських прокурорів «Про роль прокуратури за межами сфери кримінального права» прокурор має реалізовувати функції від імені суспільства та на захист державних інтересів.

Враховуючи те, що складовою предмету позову у справі є договір оренди землі, укладений Одеською міською радою з Харитоновою Г.В. на підставі незаконного рішення Одеської міської ради, яке прийняте всупереч інтересів територіальної громади та держави, саме цей орган визначено прокурором у статусі відповідача.

Водночас, нормами чинного господарського процесуального законодавства України не передбачено можливості участі у справі одного й того самого органу місцевого самоврядування у статусі позивача та відповідача одночасно, у зв`язку з чим Одеська міська рада не може бути позивачем у спірних правовідносинах.

Крім того, згідно з п. п. 33 п. 4 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 15, зі змінами і доповненнями, Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань, зокрема, організовує та здійснює державний нагляд (контроль) за використання та охороною земель усіх категорій і форм власності, у тому числі додержанням органами державної влади, органами місцевого самоврядування, юридичними та фізичними особами вимог земельного законодавства та встановленого порядку набуття і реалізації права на землю; виконанням вимог щодо використання земельних ділянок за цільовим призначенням; додержанням вимог земельного законодавства в процесі укладання цивільно правових договорів, передачі у власність, надання у користування, в тому числі в оренду, вилучення (викупу) земельних ділянок; веденням державного обліку і реєстрації земель, достовірністю інформації про земельні ділянки та їх використанням тощо.

Незаконно прийнятим рішенням Одеською міською радою та договором оренди землі порушено інтереси держави у сфері контролю за використанням та охороною земель, ефективного використання земельних ресурсів.

Водночас, відповідно до зазначеного Положення, вказаний орган не наділений повноваженнями на звернення до суду з позовами про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні землями комунальної власності, скасування рішень державних реєстраторів, знесення самочинно збудованих об`єктів нерухомості, визнання незаконними і скасування рішень органів виконавчої влади або місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

Таким чином, у спірних правовідносинах відсутній орган, який мав би здійснювати захист порушених інтересів держави.

Відповідно до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.06.2024 у справі № 925/1133/18 помилковим є підхід, за якого у категорії справ за позовами прокурора, поданими на захист інтересів держави, порушених унаслідок незаконних дій органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових осіб- питання про належного відповідача вирішується як вторинне, похідне від питання про те, якого результату прагне досягнути прокурор своїм позовом. Коло відповідачів не може визначатися залежно від того, чи залишиться до кого звертатися з позовом, якщо орган, уповноважений захищати інтереси держави у відповідних правовідносинах, буде визначений прокурором позивачем, навіть якщо цей орган сам спричинив порушення інтересів держави.

У разі, якщо державний орган або орган місцевого самоврядування діє або приймає рішення всупереч закону та інтересам Українського народу, прокурор має право діяти на захист порушених інтересів держави шляхом подання відповідного позову до суду. В цьому випадку органи, які прийняли рішення чи вчинили дії, що, на думку прокурора, порушують інтереси держави, набувають статусу відповідача.

Орган державної влади (або місцевого самоврядування), який порушив права держави чи територіальної громади прийняттям незаконного рішення від імені відповідного суб`єкта права, не може (в силу відсутності повноважень на захист) та не повинен (з огляду на відсутність спору з іншим учасником цивільних правовідносин) бути позивачем за позовом прокурора, спрямованим на оскарження незаконного рішення цього ж органу та відновлення порушених прав і законних інтересів держави чи територіальної громади. В процесуальному аспекті орган, який прийняв такий акт, не має зацікавленості у задоволенні позовних вимог, відстоюючи правомірність своїх дій, що суперечить правовому статусу позивача. Водночас доведення правомірності дій, які оспорюються позивачем, забезпечується процесуальними повноваженнями відповідача.

При цьому фактичним позивачем за позовом, поданим в інтересах держави, є держава, а не відповідний орган або прокурор.

Крім того, надавши прокурору повноваження представництва, законодавець насамперед визначив можливість органам прокуратури захищати державні інтереси, а тому порушення інтересів держави на землю є безумовною підставою для вжиття заходів реагування в порядку ст. 131-1 Конституції України та ст. 23 Закону України «Про прокуратуру».

Поряд з цим, повноваженнями щодо розпорядження спірною земельною ділянкою відповідно до ст. 122 Земельного кодексу України наділена Одеська міська рада.

Проте, саме вказаним органом допущено порушення вимог закону під час укладення договору оренди земельної ділянки, що виключає можливість здійснення ним захисту законних інтересів держави у спірних правовідносинах у спосіб, який обрав прокурор.

Таким чином, з обставин, викладених у позові вбачається, що орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах відсутній, у зв`язку з чим є підстави для набуття прокурором статусу позивача відповідно до приписів ч. 5 ст. 53 Господарського процесуального кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14-ц. Київська окружна прокуратура м. Одеси інформувала Одеську міську раду листом від 23.05.2024 № 3785вих-24 про порушення земельного законодавства, самочинне будівництво нерухомого майна та необхідність вжиття заходів щодо відновлення стану законності та порушених інтересів держави.

Відповідно до листа Юридичного департаменту Одеської міської ради від 07.06.2024 № 71-пр/вих 29.12.2020 Одеська міська рада зверталась до Київського районного суду міста Одеси з позовною заявою до ОСОБА_1 про скасування реєстрації декларації, скасування рішень про державну реєстрацію права власності, зобов`язання звільнити самовільно зайняту земельну ділянку та ухвалою Київського районного суду м. Одеси від 17.04.2023 у справі № 947/38946/20 позовну заяву Одеської міської ради залишено без розгляду у зв`язку з неявкою належним чином повідомленого позивача.

Одночасно з вказаного листа встановлено, що зазначену ухвалу суду Одеською міською радою не оскаржено, проте, це не позбавляє позивача права повторно звернутись до суду.

Станом на 07.07.2025 Одеська міська рада не тільки не звернулась повторно до суду з вказаного питання, а навпаки прийняла рішення від 04.12.2024 № 2773-VIII, яким затвердила проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки ОСОБА_1 та уклала з нею договір оренди землі.

Таким чином, прокурором була надана можливість компетентному органу відреагувати на порушення інтересів держави, зокрема, шляхом повторної подачі позовної заяви та відновлення порушених прав та інтересів держави.

Однак, не зважаючи на обізнаність про вказані порушення вимог чинного законодавства Одеською міською радою не вжито заходів щодо усунення вказаних порушень та відновлення інтересів територіальної громади та інтересів держави, усунення перешкод у використанні земельних ділянок комунальної власності, натомість укладено оспорюваний договір оренди земельної ділянки від 03.04.2025.

З огляду на викладене, враховуючи те, що саме Одеською міською радою незаконно прийнято рішення від 04.12.2024 № 2773-VIII та передано ОСОБА_1 в оренду на 5 років земельну ділянку, площею 0,0147 га ( кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), для будівництва та обслуговування будівель торгівлі по АДРЕСА_1 , у зв`язку з реєстрацією права власності на об`єкт самочинного будівництва, даний позов (в якому Одеська міська рада є відповідачем) подається до суду прокурором як позивачем відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру» та в порядку ст. 53 Господарського процесуального кодексу України.

Крім того, позовну вимогу щодо знесення об`єкту самочинного будівництва пред`явлено до ОСОБА_1 з огляду на наступне.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21, належним відповідачем за позовними вимогами про знесення об`єкта самочинного будівництва є саме останній набувач такого об`єкта, який зареєстрував за собою право власності на нього.

На теперішній час право власності на самочинно збудований об`єкт зареєстровано за ОСОБА_1 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. У зв`язку з чим, на підставі 4 ст. 376 Цивільного кодексу України самочинно збудований об`єкт нерухомого майна - нежитлова будівля, загальною площею 120,1 кв. м, яка розташована на земельній ділянці, площею площею 0,0147 га (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003) по АДРЕСА_1 підлягає знесенню ОСОБА_1 .

Щодо питання судової юрисдикції у вказаній категорії справ.

Відповідно до частини першої статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.

Згідно кодексу з частиною другою статті 4 Господарського процесуального (скорочене ГПК України ) юридичні особи та фізичні особи-підприємці (далі ФОП), фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Пунктом 1 частини першої статті 20 ГПК України визначено, що господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках.

В постанові Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2019 у справі № 916/1261/18 викладено такі правові висновки.

Критеріями належності справи до господарського судочинства за загальними правилами є одночасно суб`єктний склад учасників спору та характер спірних правовідносин. Крім того, таким критерієм може бути пряма вказівка в законі на вид судочинства, в якому розглядається визначена категорія справ.

Ознаками господарського спору, зокрема є: участь у спорі суб`єкта господарювання; наявність між сторонами господарських відносин, врегульованих ЦК України , іншими актами господарського і цивільного законодавства, і спору про право, що виникає з відповідних відносин; наявність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення спору господарським судом; відсутність у законі норми, що прямо передбачала б вирішення такого спору судом іншої юрисдикції.

Кожна фізична особа має право на підприємницьку діяльність, яка не заборонена законом (стаття 42 Конституції України ). Це право закріплено й у статті 50 ЦК України , якою передбачено, що право на здійснення підприємницької діяльності, яку не заборонено законом, має фізична особа з повною цивільною дієздатністю.

Відповідно до частини другої статті 50 ЦК України фізична особа здійснює своє право на підприємницьку діяльність за умови її державної реєстрації в порядку, встановленому законом.

Тобто фізична особа, яка бажає реалізувати своє конституційне право на підприємницьку діяльність, після проходження відповідних реєстраційних та інших передбачених законодавством процедур за жодних умов не втрачає і не змінює свого статусу фізичної особи, якого вона набула з моменту народження, а лише набуває до нього нової ознаки підприємця. При цьому правовий статус ФОП сам по собі не впливає на будь-які правомочності фізичної особи, зумовлені її цивільною право- і дієздатністю, та не обмежує їх.

Вирішення питання про юрисдикційність спору залежить від того, чи виступає фізична особа сторона у відповідних правовідносинах як суб`єкт господарювання, та від визначення цих правовідносин як господарських.

Крім того, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі № 686/19389/17 сформульовано правовий висновок про те, що для встановлення факту користування відповідачем земельною ділянкою з метою здійснення господарської, зокрема підприємницької, діяльності потрібно встановити факт ведення діяльності нею як ФОП на цій земельній ділянці, спрямованої на виготовлення та реалізацію, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру.

Як зазначено вище, рішенням Одеської міської ради від 04.12.2024 прийнято рішення № 2773-VIII «Про затвердження проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 0,0147 га, за адресою: АДРЕСА_1 , та надання її в оренду гр. Харитоновій Ганні Віталіївні», затверджено проєкт землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), площею 0,0147 га (категорія земель за основним цільовим призначенням землі житлової та громадської забудови), за адресою: АДРЕСА_1 , та надано гр. Харитоновій Г.В. земельну ділянку в оренду на 5 років, вид цільового призначення 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 06.12.2024 року № 34190887 Харитонова Ганна Віталіївна з 03.10.2017 і по дату цієї інформації зареєстрована як фізична особа-підприємець, реєстраційний номер справи: 255613730937.

Саме звернення Харитонової Г.В. до Одеської міської ради 25.03.2024 з проханням надати дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду обґрунтовано: для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отримання прибутку, до якої вона долучила документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

Також, за змістом позовних вимог, які викладені у цій позовної заяві, вбачається що спірний об`єкт нерухомого майна, що знаходиться за вказаною адресою, який підлягає знесенню задля поновлення прав територіальної громади міста, використовується як магазин та аптека.

Тобто, незважаючи на відсутність у первісних документах відомостей про те що Харитонова Г.В. є підприємцем, самі звернення та обґрунтування прийнятих рішень стосувались об`єкту, який використовується для підприємницької діяльності.

Крім того, згідно інформації ГУ ДПС в Одеській області від 23.12.2024 № 26339/5/15 32-24-07-05 ФОП Харитонова Г.В. з 03.10.2017 по теперішній час перебуває на спрощеній системі оподаткування.

Відповідно до даних ІКС ДПС ФОП Харитоновою Г.В. зареєстровані види діяльності згідно КВЕД: 68.20 (основний) надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

Згідно з повідомленням, наданим ФОП Харитоновою Г.В. (РНОКПП НОМЕР_1 ) про об`єкти оподаткування, з 18.08.2021 за адресою: АДРЕСА_6 , обліковується магазин, який здається в оренду.

Згідно листа Департаменту архітектури та містобудування Одеської міської ради від 01.04.2024 № 01-11/737-91оп за даними наданої фотофіксації на час звернення Харитонової Г.В. до Одеської міської ради щодо надання в оренду земельної ділянки за адресою: м. Одеса, просп. Небесної Сотні, 15/1, на земельній ділянці розташовувалась будівля, яка використовується як будівля магазину та аптеки.

За інформацією Держлікслужби в Одеській області від 18.12.2024 № 306 01.1/02.0/05.16-24 за даними ліцензійного реєстру за адресою: м. Одеса, проспект Небесної Сотні, 15/1 здійснює діяльність з роздрібної торгівлі лікарськими засобами аптека № 39 «Єва» приватного підприємства «АНКОР ФАРМ».

У постанові Верховного Суду від 21.06.2023 у справі № 521/19246/20 за подібних обставин зроблено наступні висновки.

Згідно з пунктом 2 Ліцензійних умов провадження господарської діяльності з виробництва лікарських засобів, оптової та роздрібної торгівлі лікарськими засобами, імпорту лікарських засобів (крім активних фармацевтичних інгредієнтів), затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 30 листопада 2016 року № 929 (далі - Ліцензійні умови № 929), дія цих Ліцензійних умов поширюється на всіх суб`єктів господарювання, зокрема на зареєстрованих в установленому законодавством порядку юридичних осіб незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, ФОП, які провадять господарську діяльність з виробництва лікарських засобів, оптової, роздрібної торгівлі лікарськими засобами, імпорту лікарських засобів (крім активних фармацевтичних інгредієнтів).

У пункті 3 Ліцензійних умов № 929 міститься перелік термінів, що вживаються у цих умовах, які мають, зокрема, таке значення: аптека - заклад охорони здоров`я, основним завданням якого є забезпечення населення, закладів охорони здоров`я, підприємств, установ та організацій лікарськими засобами; аптечний пункт структурний підрозділ аптеки, який створюється у лікувально-профілактичних закладах та функціонує разом з аптекою відповідно до цих Ліцензійних умов, основним завданням якого є забезпечення населення лікарськими засобами шляхом здійснення роздрібної торгівлі; роздрібна торгівля лікарськими засобами діяльність з придбання, зберігання та продажу готових ліків, виготовлених (вироблених) в умовах аптеки, через аптеку та її структурні підрозділи безпосередньо громадянам для особистого споживання, закладам охорони здоров`я (крім аптечних закладів), а також підприємствам, установам та організаціям без права їх подальшого перепродажу.

Враховуючі наявність даних з Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань про те, що власник спірного приміщення зареєстрований як ФОП, видами економічної діяльності є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна, та спірне нежитлове приміщення використовувалося як аптека на підставі договорів оренди між власником та орендарями, Верховний Суд дійшов висновку, що спір в цій справі, який виник за участю суб`єкта господарювання з метою здійснення підприємницької діяльності у спірному нежитловому приміщенні, належить до спорів, які підлягають розгляду в порядку господарського судочинства.

Таким чином, спір у цій справі, який виник за участю суб`єкта господарювання Харитонової Г.В., яка, за даними державних контролюючих органів здійснює підприємницьку діяльність у спірній нежитловій будівлі з надання її в оренду під аптеку, належить до спорів, які підлягають розгляду в порядку господарського судочинства.

Зазначене узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, викладеними в постановах від 10.03.2021 у справі № 607/8542/16-ц, від 17.03.2021 у справі № 263/15489/16-ц, від 14.04.2021 у справі № 266/1/17, від 02.06.2021 у справі № 520/1677/18. Крім того аналогічні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду від 14.06.2023 у справі № 522/10706/18.

З огляду на все вищезазначене, суд відхиляє заперечення відповідача 2, оскільки вони спростовуються матеріалами справи та наданими прокурором доказами.

Оцінюючи доводи учасників справи під час розгляду справи, суд як джерелом права керується також практикою Європейського суду з прав людини. Так, Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі Серявін та інші проти України зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

У справі Трофимчук проти України Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Відповідно до ст. 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

За змістом ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 ГПК України).

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд, оцінивши належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, дійшов висновку задовольнити позовні вимоги частково.

Витрати зі сплати судового збору покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог

На підставі вищевикладених норм права, керуючись ст.ст. 129, 232-240, 243, Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Усунути перешкоди у користуванні та розпорядженні територіальною громадою міста Одеси в особі Одеської міської ради земельною ділянкою, площею 0,0147 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003), шляхом зобов`язання Харитонову Ганну Віталіївну (РНОКПП НОМЕР_1 ) звільнити земельну ділянку, загальною площею 0,0147 га за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110136900:16:002:0003, знести за власний рахунок об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю, загальною площею 120,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .

3. Визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, площею 0,0147 га (кадастровий номер 5110136900:16:002:0003) за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між Одеською міською радою та Харитоновою Г.В. (РНОКПП НОМЕР_1 ), який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю. та зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 03.04.2025 за № 521 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3117742751101), індексний номер рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень 78201769 від 03.04.2025 (номер запису про інше речове право: 59317617).

4. Зобов`язати Харитонову Ганну Віталіївну (РНОКПП НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради (код ЄДРПОУ 26597691, м. Одеса, пл. Біржова, 1, 65004) земельну ділянку, площею 0,0147 га з кадастровим номером 5110136900:16:002:0003 за адресою: АДРЕСА_1 , а Одеську міську раду - прийняти вказану земельну ділянку.

5. В решті позову відмовити.

6. Стягнути з фізичної особи-підприємця Харитонової Ганни Віталіївни (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 ) на користь Одеської обласної прокуратури сплачений судовий збір в сумі 3633,60грн за подачу позову на рахунок Одеської обласної прокуратури за наступними реквізитами: отримувач коштів - Одеська обласна прокуратура (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Італійська, 3); код отримувача за ЄДРПОУ: 03528552; рахунок отримувача: UA808201720343100002000000564, банк отримувача: ДКСУ у м. Києві; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101.

7. Стягнути з Одеської міської ради (код 26597691, м. Одеса, пл. Біржова, 1) на користь Одеської обласної прокуратури сплачений судовий збір в сумі 3633,60грн за подачу позову на рахунок Одеської обласної прокуратури за наступними реквізитами: отримувач коштів - Одеська обласна прокуратура (адреса: 65026, м. Одеса, вул. Італійська, 3); код отримувача за ЄДРПОУ: 03528552; рахунок отримувача: UA808201720343100002000000564, банк отримувача: ДКСУ у м. Києві; код банку отримувача: 820172; код класифікації доходів бюджету 22030101.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається до Південно-західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 03 вересня 2026 р.

Суддя В.В. Литвинова