Рішення № 139403154, 04.06.2026, Шевченківський районний суд міста Києва

Справа № 761/16975/25

Провадження № 2/761/2194/2026

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

(заочне)

04 червня 2026 року Шевченківський районний суд м. Києва в складі:

головуючого судді: Пономаренко Н.В

за участю секретаря: Яцишина А.О.

представника позивача: ОСОБА_4

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві в загальному провадженні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будоранж», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тоцька Ольга Володимирівна, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Падалка Роман Олеговича про витребування майна з чужого незаконного володіння, -

в с т а н о в и в :

у квітні 2025 року позивачка ОСОБА_1 через систему «Електронний суд» звернулася до Шевченківського районного суду м. Києва із вказаним позовом, в якому просила: витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Будоранж» (надалі по тексту - ТОВ «Будоранж» або відповідач)на її користь квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 291738478000); судові витрати покласти на відповідача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивачка набула спірну квартиру на підставі договору №495 про участь у фонді фінансування будівництва (надалі по тексту - ФФБ) від 16.03.2010, укладеного між нею та Публічним акціонерним товариством «Артем-Банк» (надалі по тексту - ПАТ «Артем-Банк». На виконання умов договору нею було сплачено управителю (ПАТ «Артем-Банк») повну вартість спірної квартири, про що ПАТ «Артем-Банк» видало відповідну довідку. Відповідно до Акта прийому-передачі квартири, який був підписаний 06.06.2012 між Приватним підприємством «Під-ключ» (надалі по тексту - ПП «Під-ключ»), як продавцем, та позивачкою, як покупцем, продавець передав позивачці квартиру АДРЕСА_2 .

У грудні 2024 року позивачка виявила, що замок у вхідних дверях до її квартири змінений. З інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно позивачці стало відомо, що власником спірної квартири є ТОВ «Будоранж», власниками якого є ОСОБА_2 (79,47% статутного капіталу) і Товариство з обмеженою відповідальністю «КомпроТрейдКонсалтінг» (надалі по тексту - ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг») (20,53 % статутного капіталу), директором ТОВ «Будоранж» є ОСОБА_2 .

Також позивачка зазначила в позові, що відкриття розділу про реєстрацію спірної квартири було вчинено 11.04.2024, а відомості про такий об`єкт були внесені 15.04.2024 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (надалі по тексту - КМНО)Тоцькою О.В.; індексний номер рішення 72604899 та зареєстровано право власності за ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг». Таке рішення нотаріусом було прийнято на підставі договору купівлі-продажу майнових прав щодо квартири №399, серія та номер:214/399/щ , який був укладений 17.04.2015 між ТОВ «Під-ключ» та ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг»; акта приймання-передачі від 23.04.2015 до договору купівлі-продажу майновихправ щодо квартири №399 , серія та номер: 214/399/щ; довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, серіята номер: 23/05-16, виданої 23.05.2021, видавник: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» (надалі по тексту - ТОВ «ФК «Нерухомість-Інвест»); довідки про оплату вартості майнових прав (згідно витягу - «довідка про сплатучленом кооперативу пайового внеску в повному обсязі»), серія та номер: 169, виданої 23.04.2015, видавник: ТОВ «Під-ключ».

Державну реєстраційну дію щодо реєстрації за ТОВ «Будоранж» 07.10.2024(12:00:37) вчинив приватний нотаріус КМНО Падалка Р.О.; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індекснийномер: 75482983 від 10.10.2024 12:39:13; номер запису про право власності/довірчоївласності: 57049133. Підставою для реєстрації став акт приймання-передачі, серія таномер: 52,53, виданий 04.10.2024, приватний нотаріус КМНО Шевченко О.В.

Позивачка вважає, що майнові права на спірну квартиру належать їй та не могли бути предметом будь-яких цивільно-правових угод, стороною якої вона не є. Така державна реєстрація права власності на квартиру за відповідачем призвела до порушення її прав, що і стало підставою для звернення до суду з цією позовною заявою.

Крім того, позивачка звернула увагу, що питання правомірності реалізації житлових приміщень в об`єкті будівництва за адресою: АДРЕСА_5 досліджувалось судами під час розгляду справ № 04/01/5026/1089/2011 (постанова Північного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 та постанова Верхового Суду від 11.11.2020 у справі № 04/01/5026/1089/2011), № 761/48027/19 (рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022 у справі № 761/48027/19), № 761/2717/20(рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 15.02.2022 у справі №761/2717/20), № 910/11143/22 (рішення Господарського суду міста Києва від25.05.2023 у справі № 910/11143/22), № 761/15392/19 (постанова Верховного Суду від12.07.2023 у справі № 761/15392/19).

Так, під час розгляду вказаних справ, зокрема, встановлено, що реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_5 могла здійснюватися виключно через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 між ПАТ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України (надалі по тексту - УДО) і Комунальним підприємством «Житомирбудзамовник» (надалі по тексту - КП «Житомирбудзамовник») як забудовником, з іншої, договору № 1 про організацію спорудження об`єктівбудівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А запрограмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_5 .

Оскільки позивачка вважає, що вона являється єдиним законним власником спірної квартири, а враховуючи виконання умов договору про участь у ФФБ та додержання порядку одержання об`єкта інвестування та передачі майнових прав, жодна інша особа не могла володіти майновими правами на спірну квартиру, просить задовольнити позов у повному обсязі.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 30.04.2025 позовну заяву залишено без руху та надано позивачці строк для усунення недоліків.

08.05.2025 позивачка усунула недоліки позовної заяви.

Ухвалою судді Шевченківського районного суду м. Києва від 12.05.2025 відкрито провадження у справі, розгляд якої вирішено проводити в порядку загального позовного провадження, встановлені процесуальні строки для подання заяв по суті справи.

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 12.05.2025 за заявою представника позивачки про забезпечення позову заборонено всім суб`єктам державної реєстрації речових прав на нерухоме майно вчиняти будь-які реєстраційні дії, приймати будь-які рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно щодо квартири АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 291738478000).

Ухвалою Шевченківського районного суду м. Києва від 28.01.2026 закрито підготовче провадження у справі та призначено її до розгляду по суті в загальному позовному провадженні.

У судовому засіданні представник позивачки позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити, не заперечував проти ухвалення заочного рішення.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлявся у встановлений порядок, про причини неявки суду не повідомив.

Відповідно до положень ч.ч. 1, 2 ст. 280 ЦПК України суд може ухвалити заочне рішення на підставі наявних у справі доказів за одночасного існування таких умов: відповідач належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання; відповідач не з`явився в судове засідання без поважних причин або без повідомлення причин; відповідач не подав відзив; позивач не заперечує проти такого вирішення справи. У разі участі у справі кількох відповідачів заочний розгляд справи можливий у випадку неявки в судове засідання всіх відповідачів.

Враховуючи наявність в справі достатніх матеріалів про права та обов`язки сторін та те, що представник позивачки щодо заочного розгляду справи не заперечує, суд, на підставі ч.ч. 1, 2 ст. 280 та відповідно до ст. 281 ЦПК України, постановив ухвалу про заочний розгляд справи.

Суд, заслухавши пояснення представника позивачки, розглянувши подані сторонами документи, повно і всебічно з`ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення по суті, вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що 16.03.2010 між АТ «Артем-Банк» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель), укладено договір №495 про участь у ФФБ, відповідно до якого довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об`єкта інвестування, а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених правилами ФФБ.

У п. 2.1 договору №495 про участь у ФФБ визначені зобов`язання управителя, серед яких: видавати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після зарахування коштів довірителя до ФФБ (п. 2.1.5), після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, надати довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ на умовах правил ФФБ довідку, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування (п. 2.1.6), за умови виконання довірителем своїх зобов`язань перед управителем щодо внесення до ФФБ коштів, внести довірителя в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об`єктів інвестування (п. 2.1.7).

Відповідно до п. 2.3.10 договору №495 про участь у ФФБ довіритель зобов`язаний після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в якому знаходиться об`єкт інвестування підписати в строк вказаний забудовником акт прийому-передачі об`єкта інвестування.

На виконання умов даного договору позивачкою було сплачено управителю грошові кошти в сумі 889870,94 грн, а управителем, на підтвердження участі довірителя у ФФБ, видано свідоцтво про участь у ФФБ виду А за програмою КП «Житомирбудзамовник» (договір №495 від 16.03.2010), в якому зазначено: сума внесених коштів - 889870,94 грн; характеристика об`єкта інвестування: район забудови - АДРЕСА_5 , номер об`єкта будівництва - 52, номер об`єкта інвестування - 399, поверх 17, кількість кімнат - одна, кількість закріплених вимірних одиниць об`єкта інвестування - 60,22кв.м.

08.12.2010 між ПАТ «Артем-Банк» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) укладено договір відступлення майнових прав №495.

Відповідно до вказаного договору управитель уступає довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договоруна організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А №1 від 14.12.2007 із КП «Житомирбудзамовник» (забудовник).

У п. 2 договору відступлення майнових прав №495 зазначено, що під об`єктом інвестування - квартира АДРЕСА_6 , загальною площею 60,22кв.м, розташована на 17 поверсі, повна вартість квартири 889 870,94 грн, запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію - ІV квартал 2010 року.

Разом з цим, у п. 3 вказаного договору зазначено, що об`єкт інвестування закріплений за довірителем на підставі договору про участь у фонді фінансування будівництва №495 від 16.03.2010.

З огляду на викладене вище, майнові права на спірну квартиру належать виключно позивачці, як довірителю, що повністю виконала зобов`язання щодо оплати вартості квартири за договором у ФФБ.

Як вбачається з матеріалів справи, 17.04.2015 між ТОВ «Під-ключ» (продавець) та ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг» (покупець) було укладено договір№214/399/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передається за даним договором, є квартира, розташована в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_5 , з наступними характеристиками: номер секції -4; номер квартири - 399; поверх - 17, кількість кімнат - 1, загальна площа - 60 кв.м; житлова площа - 21,4 кв.м.

23.04.2015 ТОВ «Під-ключ» та ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг» підписали Акт приймання-передачі майнових прав.

Відповідно до довідки №23/05-16 від 23.05.2021 ФФБ виду А за програмою будівництва житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом АДРЕСА_5 , виданої ТОВ «ФК «Нерухомість -Інвест», довіритель -ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг»; забудовник - ТОВ «ІнжбудКомпані»; управитель - ТОВ «ФК «Нерухомість -Інвест». Дана довідка видана відповідно до ст. 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях- з нерухомістю» та підтверджує довірителем здійснення остаточного розрахунку із управителем та підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування - спірної квартири.

Рішенням №24-09 ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг» від 24.09.2024 для забезпечення діяльності ТОВ «Будоранж» вирішено сформувати статутний капітал ТОВ «Будоранж» за рахунок майна ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг», як учасника, що володіє часткою в розмірі 20 % статутного капіталу ТОВ «Будоранж», передати до статутного капіталу ТОВ «Будоранж», зокрема,квартиру АДРЕСА_6 , реєстраційний номер об`єкта нерухомості 291738478000, номер відомостей про речове право: 54576974, належне ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг» на праві власності, на підставі акта приймання-передачі, виданого 23.04.2015, видавник ТОВ «Під-ключ», ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг»; договору купівлі-продажу майнових прав, серія та номер №214/399/щ, виданого 17.04.2015, видавник: ТОВ «Під-ключ», ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг»; довідки про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування, серія та номер 23/05-16, виданої 23.05.2021, видавник: ТОВ «ФК «Нерухомість -Інвест»; довідки про сплату членом кооперативу пайового внеску в повному обсязі, серія та номер:169, виданої 23.04.2015, видавник ТОВ «Під-Ключ», оціночна вартість якої 1 038 000 грн.

Рішенням засновників №2 ТОВ «Будоранж» від 04.10.2024 ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг» передало до статутного капіталу ТОВ «Будоранж» нерухоме майно, зокрема, спірну квартиру. Вказане рішення посвідчене приватним нотаріусом КМНО Шевченко О.В.

Згідно інформаційної довідки Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 25.05.2026 власником спірної квартири є ТОВ «Будоранж».

Відповідно до інформаційної довідки державним реєстратором - приватним нотаріусом КМНО Падалкою Р.О. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:75482983 від 10.10.2024 на підставі акта приймання -передачі, серія та номер:52,43, виданий 04.10.2024, видавник: приватний нотаріус КМНО Шевченко О.В.

До матеріалів справи за клопотанням сторони позивача судом долучено копію рішення Господарського суду Київської області від 16.010.2023 та копію постанови Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024 у справі №911/1041/19 (910/4281/23) за позовом ТОВ «Стома-Світ» до ТОВ «МаксісЛімітед», ТОВ «Виробничо-будівельна компанія «Мрія», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ТОВ «Під-ключ» в особі ліквідатораарбітражного керуючого Каплі С.В., треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів - приватний нотаріус КМНО Журавльова Л.М. та ТОВ «ФК «Нерухомість-Інвест» про визнання недійсним та скасування акта і скасування рішень у відокремленому провадженні в межах справи №910/1041/19 за заявою ТОВ «Колосс-Інвест» до боржника ТОВ «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» про банкрутство.

Рішенням Господарського суду Київської області від 16.010.2023,яке залишено без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 23.05.2024, в задоволені позову відмовлено.

Вказаними судовими рішеннями встановлені певні обставини, які мають значення для вирішення даної справи.

Так, вказаним судовим рішенням встановлено, що 05.09.2006 між УДО (сторона 1) та КП «Житомирбудзамовник» (сторона -2) укладено договір про спільну діяльність в будівництві житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та паркінгом за адресою по АДРЕСА_5 , відповідно до якого сторони зобов`язалися шляхом об`єднання зусиль спільно діяти для досягнення загальної мети будівництво та введення в експлуатацію житлового комплексу, частки в якому розподілялися між сторонами (частка житлових приміщень у розмірі 24 % - стороні 1 та частка житлових приміщень у розмірі 76 % - стороні 2, загальна площа вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та паркінгів належить стороні 2). Так, згідно умов договору вкладом УДО було надання земельної ділянки під будівництво та забезпечення будівництва дозвільними документами, а вкладом КП «Житомирбудзамовник» - виконання функцій замовника будівництва, укладення договору з генеральним підрядником та забезпечення фінансування будівництва об`єкта як за власний рахунок так і за рахунок залучених коштів з передачею об`єктів інвестування.

14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк» (управитель) та УДО і КП «Житомирбудзамовник», які спільно діють на підставі договору про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, (забудовник) укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта по АДРЕСА_5 , відповідно до якого забудовник зобов`язувався збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ (додаток № 1 до цього договору), зокрема, відкрити у своєму балансі поточний рахунок для акумулювання коштів довірителів та використання їх з метою фінансування спорудження об`єктів будівництва.

Додатком № 2 до договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкта по АДРЕСА_5 від 14.12.2007 сторонами погоджено договір на об`єкт будівництва від 14.12.2007, яким передбачено, що при його укладенні, забудовник передає управителю майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені об`єкти інвестування. Забудовник здійснює необхідні заходи в порядку, передбаченому чинним законодавством України щодо: введення об`єктів будівництва в експлуатацію; оформлення права власності довірителів на конкретні об`єкти інвестування (які згідно інформації управителя виконали свої зобов`язання у повному обсязі) та передачі цим довірителям правовстановлюючих документів.

Також, 14.12.2007 між ТОВ«Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та УДО і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, укладено договір доручення № 3, відповідно до якого забудовник доручає управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єктів будівництва відповідно до договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід`ємною частиною договору про організацію спорудження об`єктів будівництва.

Крім того, 14.12.2007 року між УДО і КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ «Артем-Банк», як іпотекодержателем, з іншої, укладено договір іпотеки № 2, пунктами 1.2, 1.8 якого погоджено, що з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов`язань по договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_5 , іпотекодавці передають в іпотеку належні їм майнові права на об`єкт будівництва. На предмет іпотеки в цілому, в тому числі окремо на кожний об`єкт інвестування, накладається заборона відчуження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вноситься обтяження до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна. З переліку N 1 об`єктів інвестування (квартир), що розташовані за адресою: АДРЕСА_5 , вбачається, що в іпотеку були передані всі нежитлові приміщення та квартири, які знаходяться за вказаною адресою.

На підставі укладеного Договору іпотеки приватним нотаріусом КМНОПестич Л.В. було накладено заборону відчуження зазначеного об`єкта будівництва, у тому числі було накладено заборону відчуження на всі нежитлові приміщення, що є об`єктами інвестування в об`єкті будівництва.

Також, 14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк» (управитель) та УДО і КП «Житомирбудзамовник» (забудовники) укладено договір про відступлення майнових прав №4, умовами якого передбачено, що відповідно до договору іпотеки № 2 від 14.12.2007, забудовник уступає, а управитель приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва по договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва А № 1 від 14.12.2007 та договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, що є невід`ємною частиною договору про організацію спорудження об`єктів будівництва.

15.02.2010 між КП «Житомирбудзамовник» (замовник) та ТОВ «Під-ключ» (генеральний підрядник) було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 15/02, згідно якого генпідрядник зобов`язується на свій ризик своїми та/або залученими силами та засобами збудувати та передати замовнику об`єкт відповідно до затвердженої проектно-кошторисної документації, умов договору та завдання замовника, а замовник зобов`язується прийняти закінчений будівництвом об`єкт та оплатити його в межах договірної ціни. При цьому, генпідрядник зобов`язується повністю завершити будівництво та передати готовий об`єкт замовнику через 12 місяців з моменту початку виконання робіт відповідно до п. 2.1 цього договору.

Об`єкт будівництва: будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями. Адреса розташування об`єкта: АДРЕСА_5 (п. 1.2 договору).

27.01.2012 між УДО (сторона-1) та КП «Житомирбудзамовник» (сторона-2) укладено додаткову угоду № 6 до договору про спільну діяльність у будівництві б/н від 05.09.2006, за умовами якої у зв`язку із зміною нумерації квартир та внутрішнього обміру площ за інвентаризаційною справою № 129933 в об`єкті будівництва, сторони досягли згоди про те, що Протокол розподілу (закріплення) площ в об`єкті будівництва - в житлових будинках з вбудовано-прибудованими нежилими приміщеннями за будівельною адресою: АДРЕСА_5 , викладено в такій редакції: загальна площа квартир 36328,50 кв.м, сторона-1 (УДО) отримує 9489,10 кв.м, що становить 26,12 % від загальної площі квартир, сторона 2 (КП «Житомирбудзамовник») отримує 26839,40 кв.м, що становить 73,88 % від загальної площі квартир, а також всі площі вбудовано-прибудованих нежитлових приміщень та підземної автостоянки.

В подальшому, 26.04.2012 між УДО (сторона-1), КП «Житомирбудзамовник» (сторона-2) та ТОВ «Під-ключ» (сторона-3) укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, відповідно до умов якого сторона-2 (КП «Житомирбудзамовник») передає, а сторона-3 (ТОВ «Під-ключ») приймає на себе права та обов`язки сторони-2 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, укладеному між стороною-1 (УДО) та стороною-2 (КП «Житомирбудзамовник») в об`ємі, визначеному даним договором та з урахуванням положень ст. 2 даного договору.

Відповідно до п. 2.1.2 договору, в зв`язку із заміною сторони-2 стороною-3 у основному договорі - договорі про спільну діяльність в будівництві б/н від 05.09.2006, сторона-3 набуває право на частку сторони-2, визначену п. 4.6 договору про спільну діяльність в будівництві б/н від 05.09.2006.

12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», УДО та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 1 до договору № 1 від 14.12.2007 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_5 , відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору № 1 від 14.12.2007 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_5 , викладено в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; УДО - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

Також, 12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», УДО та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 2 до договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007, відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору на об`єкт будівництва від 14.12.2007 вирішено викласти в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; УДО - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

Крім того, 12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», УДО та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 1 до договору доручення № 3 від 14.12.2007, відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору на доручення від 14.12.2007 вирішено викласти в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; УДО - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

12.06.2012 між ПАТ «Артем-Банк», УДО та ТОВ «Під-ключ» укладено додаткову угоду № 1 до договору про відступлення майнових прав № 4 від 14.12.2007, відповідно до якої у зв`язку з укладенням договору про заміну сторони у зобов`язанні від 26.04.2012 за договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, преамбулу договору про відступлення майнових прав від 14.12.2007 вирішено викласти в наступній редакції: ПАТ «Артем-Банк» - управитель; УДО - забудовник та ТОВ «Під-ключ» - забудовник.

23.07.2012 між ТОВ «Під-ключ» (сторона-1) та ПАТ «Артем-Банк» (сторона-2) укладено договір про виконання зобов`язань, згідно якого у зв`язку із заміною сторони у договорі про спільну діяльність з будівництва від 05.09.2006 та відповідних змін внесених до договорів Фонду фінансування будівництва сторони дійшли згоди та уклали цей договір про наступне: ТОВ «Під-ключ» - сторона-1 бере на себе зобов`язання належно та своєчасно виконувати функції забудовника, пов`язані із спорудженням об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А та програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_5 .

В подальшому, 21.07.2015 між ТОВ «Під-ключ» (забудовник-1), ТОВ «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» (забудовник-3) та ПАТ «Артем-Банк» (управитель ФФБ) укладено договір, за умовами якого, з метою належного виконання окремого об`єму видів робіт, які стосуються ведення будівництва житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_5 (далі будинок, об`єкт будівництва або об`єкт), сторони дійшли згоди про передачу забудовником-1 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника фонду фінансування будівництва «Щербакова 52» виду А вказаного будинку, які передбачені основним договором ФФБ та цим договором, а забудовник-3 зобов`язується їх виконувати належним чином та виправляти недоліки і дефекти у виконаних ним роботах, що виникли з його вини в період гарантійної експлуатації об`єкта. Також забудовник-3 зобов`язується виконати роботи/зобов`язання за даним договором відповідно до умов даного договору, вимог Державних будівельних норм України (ДБН) та проектно-кошторисної документації (ПКД).

27.07.2015 між ТОВ «Під-ключ» (забудовник-1), ТОВ «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» (забудовник-3) та ПАТ «Артем-Банк» (управитель), у зв`язку із передачею забудовником-1 за договором від 21.07.2015 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника, укладено додаткову угоду № 5 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012, якою визначено, що з метою належного завершення будівництва та передачі під заселення житлового будинку забудовник-1 передав забудовнику-3 частину своїх функцій забудовника фонду фінансування будівництва, які визначені та конкретизовані договором від 21.07.2015.

Крім того, як вбачається із змісту вищевказаного рішення суду, рішенням Господарського суду м. Києва від 14.12.2017 у справі № 910/17791/17 змінено управителя фонду фінансування будівництва «Щербакова 52» виду «А» будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_5 , а саме з ПАТ «Артем-Банк» на ТОВ «ФК «Нерухомість-Інвест», зобов`язано ПАТ «Артем-Банк» передати ТОВ «ФК «Нерухомість-Інвест» Фонд фінансування будівництва виду «А» за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_5 .

Таким чином,відбулася заміна забудовника з КП «Житомирбудзамовник» на ТОВ «Під-ключ» на підставі договору про заміну сторони у договорі про спільну діяльність у будівництві від 05.09.2006, укладеного 26.04.2012 та заміна управителя ФФБ «Щербакова 52» виду «А» будинку, розташованого за АДРЕСА_5 , з ПАТ «Артем-Банк» на ТОВ «ФК «Нерухомість-Інвест» на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 14.12.2017, яке набрало законної сили 03.01.2018.

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю встановлює Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (надалі по тексту- Закон № 978-IV).

За визначенням термінів, передбачених ст. 2 Закону № 978-IV, управитель - фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та отримала в установленому порядку дозвіл/ліцензію;

договір управління майном - договір, за яким установник управління передає управителю у довірчу власність майно з метою досягнення визначених ним цілей та встановлює обмеження щодо окремих дій управителя з управління цим майном. За цим Законом договором управління майном для фонду фінансування будівництва (далі - ФФБ) є договір про участь у ФФБ, а для фонду операцій з нерухомістю (далі - ФОН) - договір на придбання сертифікатів ФОН;

закріплення об`єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому;

договір управителя із забудовником - договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об`єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об`єктів інвестування установникам управління.

За змістом ст. 14Закону № 978-IV ( в редакції станом на 16.03.2010) фізична або юридична особа, або спільний інвестор ФОН стає довірителем ФФБ за умови передачі коштів в управління управителю ФФБ та укладання з управителем ФФБ договору про участь у ФФБ.

Договір про участь у ФФБ укладається за умови надання особою визначених Правилами ФФБ документів, які ідентифікують цю особу. Якщо довіритель ФФБ - спільний інвестор ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН в системі ФОН-ФФБ, додатково мають бути надані належним чином засвідчені копії Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН, які підтверджують правомірність дій такого управителя ФОН. Якщо управитель ФОН та управитель ФФБ в системі ФОН-ФФБ є одна особа, то в договорі зазначається тільки найменування такого ФОН. Укладання такого договору від імені довірителів, які складають спільного інвестора ФОН, може бути доручено фізичній особі, яка діє від їх імені на підставі відповідної довіреності з правом передоручення.

Управитель ФФБ відкриває рахунок довірителю у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ. Для довірителя ФФБ, який є спільним інвестором ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, рахунок відкривається на ім`я управителя ФОН з відповідною позначкою.

Після введення об`єкта будівництва в експлуатацію управитель може продовжити укладання договорів про участь у ФФБ із закріпленням об`єктів інвестування за довірителями до моменту отримання письмової вимоги забудовника повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям. Забудовник зобов`язаний прийняти від управителя такі майнові права.

Згідно ст. 15 Закону № 978-IV ( в редакції станом на 16.03.2010)при укладенні договору про участь у ФФБ довіритель обирає конкретний об`єкт інвестування з переліку не закріплених за іншими довірителями об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя. Цей об`єкт інвестування управитель має закріпити за довірителем на умовах Правил ФФБ.

При внесенні коштів довірителем до ФФБ управитель зобов`язаний закріпити за довірителем відповідну кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування за поточною ціною вимірної одиниці цього об`єкта інвестування та одночасно внести відповідну інформацію до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ. Право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць об`єкта інвестування виникає у довірителя з моменту передачі коштів в управління управителю ФФБ.

Розмір вимог довірителя на об`єкт інвестування визначається кількістю закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування. Довіритель, якому належить право вимоги на відповідну кількість вимірних одиниць закріпленого за ним об`єкта інвестування, має виключне право на закріплення за собою на умовах договору про участь у ФФБ решти вимірних одиниць цього об`єкта інвестування; закріплення решти вимірних одиниць цього об`єкта інвестування за іншими довірителями забороняється.

При закріпленні об`єкта інвестування за довірителем:довіритель бере на себе зобов`язання щодо подальшого внесення коштів до ФФБ; управитель вилучає цей об`єкт з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об`єкта за іншим довірителем та зобов`язується, за умови виконання довірителем своїх зобов`язань за договором про участь у ФФБ, включити довірителя до переліку довірителів, яким забудовник у подальшому зобов`язаний передати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування. За недотримання управителем цієї вимоги, що призвело до закріплення одного об`єкта інвестування за двома або більше довірителями, управитель несе відповідальність власним майном.

Закріплення об`єкта інвестування за довірителем є підтвердженням замовлення на спорудження цього об`єкта інвестування як складової частини об`єкта будівництва.

Поточна ціна вимірної одиниці об`єкта інвестування визначається виходячи з встановлених поточної ціни вимірної одиниці об`єкта будівництва, коефіцієнтів поверху та комфортності цього об`єкта інвестування. На підставі цих даних управитель розраховує вартість зобов`язань довірителя щодо внесення коштів до ФФБ.

У разі підвищення поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування у довірителя не виникає зобов`язань щодо внесення до ФФБ додаткових коштів за закріплені за ним вимірні одиниці об`єкта інвестування.

Облік довірителів та належних їм прав вимоги управитель веде у системі обліку прав вимоги довірителів відповідного ФФБ.

Управитель вносить зміни до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ при оформленні ним таких операцій: прийняття майнових прав на об`єкти інвестування від

забудовника; відкриття рахунку довірителю; закріплення за довірителем об`єкта інвестування; закріплення за довірителем відповідної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування; оформлення операції зміни об`єкта інвестування, уступки права вимоги довірителя на вимірні одиниці об`єкта інвестування третім особам; оформлення відмови довірителя від прав вимоги на частину закріплених за ним вимірних одиниць об`єкта інвестування або на всі закріплені за ним вимірні одиниці об`єкта інвестування; відкріплення від довірителя об`єкта інвестування; передача довірителю майнових прав на закріплений за ним об`єкт інвестування; закриття фінансування об`єкта будівництва.

Підставою для внесення змін до системи обліку прав вимоги довірителів ФФБ є документи, визначені Правилами ФФБ.

Після внесення довірителем коштів до ФФБ управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ - документ, що підтверджує участь довірителя у ФФБ.

У свідоцтві про участь у ФФБ обов`язково мають бути зазначені такі дані: вид ФФБ; дані довірителя: для фізичних осіб: для громадян України - прізвище, ім`я, по батькові, адреса

постійного місця проживання та ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов`язкових платежів; дата видачі свідоцтва; закріплений за довірителем об`єкт інвестування; запланована дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію (місяць і рік); сума коштів, переданих довірителем в управління управителю; кількість закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування; графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ; витяг з договору про зобов`язання забудовника перед управителем, який діє в інтересах довірителів, щодо спорудження об`єктів будівництва та передачі у власність довірителям об`єктів інвестування.

У разі зміни будь-яких даних, що зазначені у свідоцтві про участь у ФФБ, свідоцтво про участь у ФФБ підлягає заміні.

У разі відмови довірителя від участі у ФФБ управитель виплачує довірителю кошти на умовах цього Закону, Правил ФФБ і договору про участь у ФФБ та вилучає у довірителя свідоцтво про участь у ФФБ і укладений з довірителем договір про уступку майнових прав (за наявності).

Довірителі можуть вносити до ФФБ кошти в національній валюті України у готівковій чи безготівковій формі.

Відповідно до ст. 19 Закону № 978-IVпісля введення об`єкта будівництва в експлуатацію забудовник письмово повідомляє про це управителя та надає дані щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування, отримані від органів, що здійснюють реєстрацію права власності на нерухоме майно.

Управитель ФФБ надає забудовнику перелік довірителів, які мають право отримати у власність закріплені за ними об`єкти інвестування, відповідно до отриманих довірителями від управителя майнових прав на ці об`єкти інвестування, і повідомляє кожного довірителя про введення об`єкта будівництва в експлуатацію, а на письмову вимогу довірителя надає йому копію відповідного акта.

На підставі даних щодо фактичної загальної площі об`єктів інвестування довіритель за поточною ціною вимірної одиниці об`єкта інвестування здійснює остаточні розрахунки з управителем ФФБ та отримує в управителя ФФБ в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ довідку за встановленою формою. Ця довідка є документом, що підтверджує право довірителя на набуття у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування.

Отриману від управителя ФФБ довідку про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування довіритель надає забудовнику для подальшого оформлення права власності на закріплений за ним об`єкт інвестування. Для довірителів ФФБ, які складають спільного інвестора ФОН, від імені та в інтересах якого діє управитель ФОН, уповноважені органи, що здійснюють реєстрацію прав власності на нерухомість, зобов`язані зареєструвати збудований об`єкт інвестування на ім`я управителя ФОН або управителя системи ФОН-ФФБ, із відповідною позначкою, для подальшого здійснення управителем ФОН або управителем системи ФОН-ФФБ операцій з цією нерухомістю відповідно до цього Закону, Правил ФОН та інвестиційної декларації ФОН.

Як вже зазначалося вище, реалізація житлових та нежитлових приміщень у житловому комплексі по АДРЕСА_5 здійснювалась через фонд фінансування будівництва на підставі укладеного 14.12.2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та УДО і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої сторони, договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_5 .

Крім того, після укладання 08.12.2010 між ПАТ «Артем-Банк» (управитель) та ОСОБА_1 (довіритель) договору відступлення майнових прав №495 об`єкт інвестування (квартира №399 ) був закріплений за довірителем ОСОБА_1 на підставі договору про участь у ФФБ №495 від 16.03.2010. Після чого забудовник відповідно до договору про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів ФФБ виду А №1 від 14.12.2007 зобов`язаний був передати ОСОБА_1 , як довірителю, у власність вказаний вище об`єкт інвестування.

Зазначене узгоджується зі ст. 2 Закону № 978-IV, відповідно до якої закріплення об`єкта інвестування за довірителем - встановлення правовідносин між довірителем та управителем на підставі договору про участь у ФФБ, за яких у довірителя виникає право вимоги на цей об`єкт інвестування в майбутньому.

Також, суд звертає увагу на те, що станом на 26.04.2012 - день укладення договору про заміну сторони у зобов`язанні, на весь об`єкт будівництва, в тому числі і на квартиру №399 , на підставі договору іпотеки № 2 від 14.12.2007, укладеного між УДО і КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ «Артем-Банк», як іпотекодержателем, з іншої, в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна було накладено заборону на нерухоме майно.

Таким чином, судом встановлено, що ТОВ «Під-ключ» ніколи не набувало на законних правових підставах право власності на майнові права на квартиру АДРЕСА_1 , і відповідно не мало законних підстав для відчуження таких майнових прав на користь ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг» на підставі Договору №214/399/щ купівлі-продажу майнових прав який був укладений 17.04.2015.

Отже, ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг», набувши право власності на спірну квартируна підставі недійсного правочину, в подальшому передав таку квартиру до статутногокапіталу відповідача на підставі, знову ж таки недійсного правочину, а саме актаприймання -передачі нерухомого майна до статутного капіталу відповідача.

Такі правочини (договір купівлі-продажу майнових прав та Акт приймання-передачінерухомого майна до статутного капіталу) порушують публічний порядок, оскільки спрямовані на порушення майнових прав дійсного власника квартири, а саме позивачки. А у відповідності до положень ч. 2 ст. 228 ЦК України, правочин,який порушує публічний порядок, є нікчемним.

При цьому, у постанові Верховного Суду від 29.10.2025 у справі №761/14373/23 вказано наступне.

Згідно з частинами першою-четвертою статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, яка спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Метою будь-якого правочину є досягнення певних юридичних наслідків, що мають істотне значення для сторін правочину.

Однією з підстав виникнення зобов`язання є договір (пункт 1 частини другої статті 11 ЦК України).

Договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути спрямований на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків.

У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).

Згідно з частиною першою статті 627 ЦК України і відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

У частині першій статті 628 ЦК України встановлено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою (частина перша статті 4, частини п`ята та шоста статті 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

Інвестування та фінансування однієї квартири в об`єкті будівництва кількома інвесторами можливе виключно за умови укладення між ними договору в письмовій формі, в якому визначаються частка кожного інвестора та порядок внесення ним відповідної інвестиції (частина третя статті 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність»).

У статті 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» визначено, що об`єкт інвестування - це квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Згідно зі статтею 177 ЦК України до об`єктів цивільних прав належать речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України).

За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

У статті 190 ЦК України визначено, що майно є особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-ІІІ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність»).

Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «майновими правами», а отже і «майном» (пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як «права очікування» та повноваження власника таких прав окреслено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2019 року у справі № 2610/22985/2012, від 16 жовтня 2019 року у справі № 761/5156/13-ц та постановах Верховного Суду від 02 грудня 2020 року у справі № 520/4555/17, від 26 січня 2022 року у справі № 761/3462/13-ц, від 08 червня 2022 року у справі № 947/25597/19, від 21 червня 2022 року у справі № 947/25617/19, від 08 січня 2025 року в справі № 363/641/22.

Таким чином, майнове право, яке є предметом договору - це обумовлене право на набуття в майбутньому права власності на нерухоме майно (право під відкладальною умовою), яке виникає тоді, коли виконані певні, але не всі правові передумови, необхідні й достатні для набуття речового права.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Захист майнових прав здійснюється у порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.

У частині першій статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.

Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України).

Відповідно до частини першої статті 331 ЦК України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію квартира як окремий об`єкт цивільних правовідносин ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до закону (Постанова Верховного Суду від 26 січня 2022 року у справі № 521/19092/17).

У статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є офіційним визнанням права власності з боку держави (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17).

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13 зроблено висновки про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року в справі № 359/5719/17 зроблено висновок, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої на підставі договору був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, у разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Зазначений висновок щодо застосування норм права у подібних правовідносинах наведено у постанові Верховного Суду від 09 серпня 2023 року у справі № 753/6287/19.

Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою.

Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).

Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (частина перша статті 387 ЦК України).

Частина перша статті 388 ЦК України містить перелік підстав, за яких власник майна має право витребувати своє майно, зокрема якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом (підпункт 3 зазначеної статті).

Якщо майно було набуте безпідставно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках (частина третя статті 388 ЦК України).

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року в справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).

Велика Палата Верховного Суду наголошувала, якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Близькі за змістом висновки наведені, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18), від 07 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18), від 19 травня 2020 року у справі № 916/1608/18 (провадження № 12-135гс19) та багатьох інших.

Оскільки після виконання умов інвестиційного договору інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування, які після завершення будівництва об`єкта нерухомості та прийняття його до експлуатації трансформуються у право власності інвестора на проінвестований об`єкт з необхідністю державної реєстрації інвестором такого права за собою, то забудовник позбавлений права відчужувати об`єкт інвестування на користь будь-якої іншої особи.

Таким чином, інвестор наділений правом вимагати повернення належного йому об`єкта інвестування від будь-якої іншої особи.

Така правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17 (провадження № 14-8цс21), постановах Верховного Суду від 24 січня 2024 року у справі № 761/22446/20 (провадження № 61-6067св22), від 24 січня 2024 року у справі № 487/7152/21 (провадження № 61-8265св23), від 07 грудня 2023 року у справі № 369/8250/19 (провадження № 61-3645св23), від 12 жовтня 2023 року у справі № 761/15699/16 (провадження № 61-4491св23) та інших.

За змістом ч.3 ст. 12, ч.1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч.1 ст. 76 ЦПК України).

У ч.2 ст. 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ч.1 ст. 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

Відповідно до ст. 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Отже, суд дійшов висновку, що майнові права на спірну квартиру належать позивачці та не могли бути предметом цивільно-правових угод, укладених між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», а в подальшому між ТОВ «Під-ключ» та ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг».

З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що первинна реєстрація права власності на квартиру №399 , яку включено договором до предмета іпотеки, проведена на підставі правочину, який не передбачав виникнення будь-яких прав ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг» на цю квартиру.

Враховуючи приписи ст. 388 ЦК України, вказана вище квартира придбана ТОВ «Будоранж» у особи, яка не мала права її відчужувати. Зазначене майно також вибуло з володіння позивачки не з її волі.

Таким чином, суд дійшов висновку, що майнові права на спірну квартиру АДРЕСА_6 , належать позивачці та не могла бути предметом цивільно-правових угод, укладених між КП «Житомирбудзамовник» та ТОВ «Під-ключ», а в подальшому між ТОВ «Під-ключ» та ТОВ «КомпроТрейдКонсалтінг».

За таких обставин, оскільки спірна квартира вибула з володіння позивачки не з її волі, суд дійшов висновку про витребування вказаного нерухомого майна з чужого незаконного володіння ТОВ «Будоранж» на користь ОСОБА_1 .

Відповідно до ст. 141 ЦПК України з відповідача ТОВ «Будоранж» на користь ОСОБА_3 підлягає стягненню судовий збір у розмірі 7 118,97 грн.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 11,15, 16, 177, 190, 202, 203, 316, 328, 331, 387, 388, 626, 627, 628, 638 ЦК України, ст.ст. 2, 6,14, 15, 19 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», ст.ст. 7, 9 Закону України «Про інвестиційну діяльність», ст.ст. 2, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 12, 13, 76-82, 89, 141, 229, 258, 259, 263-265, 268, 273, 280, 281, 352, 354 ЦПК України, суд -

в и р і ш и в :

позовну заяву ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Будоранж», треті особи: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тоцька Ольга Володимирівна, Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Падалка Роман Олеговича про витребування майна з чужого незаконного володіння, - задовольнити.

Витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «Будоранж» на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_7 . (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2917384780000).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Будоранж`на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 7118,97 грн.

Заочне рішення може бути переглянуто судом, який його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.

Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом 30 днів з дня його отримання.

Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду.

Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.

Позивач та треті особи мають право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому ЦПК України.

Рішення може бути оскаржене до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Реквізити учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , Адреса реєстрації: АДРЕСА_8 ;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Будоранж» ЄДРПОУ 45409786, адреса: вул. Щербаківського Данила, б.52, кв. 315, м. Київ, 04111;

Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тоцька Ольга Володимирівна, адреса: вул. Велика Житомирська, 19-Б, прим.14-07, м. Київ;

Третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Падалка Роман Олегович, адреса: вул. Богдана Хмельницького, 17/52, офіс 728, м. Київ. Повний текст складений 27.08.2026.

Суддя: