Рішення № 139259001, 03.08.2026, Амур-Нижньодніпровський районний суд міста Дніпра (до 25.04.2025 - Амур-Нижньодніпровський районний суд м. Дніпропетровська)

Справа № 199/7896/24

(2/199/334/26)

РІШЕННЯ

Іменем України

03.08.2026 року Амур-Нижньодніпровський районний суд міста Дніпра

У складі: головуючого судді Якименко Л.Г.

за участю секретаря Попружко Д.О.,

позивача ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_2 , представника відповідача ТОВ «Буделектродсервіс» - Кисельової В.І.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у м. Дніпрі у режимі відеоконференції цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Буделектродсервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Аффіттолікс», ОСОБА_3 , третя особа приватний нотаріус Дніпровського нотаріального округу Дніпропетровської області Ричка Юлія Олександрівна, Державний реєстратор Глеюватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Волос Олена Володимирівна, про скасування запису про державну реєстрацію та визнання права власності,-

В С Т А Н О В И В:

Позивач ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Буделектродсервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Аффіттолікс», ОСОБА_3 , третя особа приватний нотаріус Дніпровського нотаріального округу Дніпропетровської області Ричка Юлія Олександрівна, Державний реєстратор Глеюватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Волос Олена Володимирівна, про скасування запису про державну реєстрацію та визнання права власності.

В обґрунтуванні позовних вимог посилалася на те, що 17 вересня 1998 року між нею та Приватною фірмою «Карадаг» було укладено договір № 43, відповідно до якого позивачка внесла грошові кошти у розмірі 21 300 грн. для завершення реконструкції квартири АДРЕСА_1 .

Відповідно до п.3.1 Договору №43 від 17 вересня 1998 року підприємство «Карадаг» зобов`язується закінчити планування квартири АДРЕСА_2 в грудні 1998 року та приступити до виконання оздоблювальних робіт.

Відповідно п.3.2 вказаного Договору №43 підприємство несе відповідальність за правильне оформлення всіх документів по передачі квартири по закінченню реконструкції.

Відповідно до п.3.4 Договору №43 витрати з нотаріальним оформленням та реєстрацією в БТІ, проводяться за рахунок Клієнта.

Свої зобов`язання за вказаним договором позивачка виконала у повному обсязі, сплативши обумовлену договором грошову суму, після чого була вселена до квартири та понад двадцять років фактично володіла, користувалася та розпоряджалася спірним житлом, проживала у ньому разом із членами своєї сім`ї, сплачувала комунальні послуги та вважала себе власником квартири.

Відповідно до умов договору № 43 від 17 вересня 1998 року ПФ «Карадаг» зобов`язалася передати їй квартиру після завершення реконструкції та оформити відповідні документи на право власності, однак будинок у встановленому законом порядку введений в експлуатацію не був, а право власності позивачки на квартиру належним чином зареєстровано не було.

У подальшому, рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 28 травня 2002 року ПФ «Карадаг» було надано дозвіл на відчуження будівлі літ. А-5, колишнього гуртожитку, який перебував у стадії реконструкції, за адресою: АДРЕСА_3 , із передачею набувачу зобов`язань щодо проектування та будівництва в межах землекористування замовника.

Далі, 30.10.2002 року на підставі акту про проведення аукціону, ТОВ «Буделектродсервіс» придбав у Приватної фірми «Карадаг» будівлю гуртожитку у стадії реконструкції під житловий будинок, за адресою: АДРЕСА_3 .

На думку позивачки, набуття ТОВ «Буделектродсервіс» права власності на будівлю не припинило раніше виниклих прав інвесторів, які внесли кошти для реконструкції окремих квартир, у тому числі її прав на квартиру АДРЕСА_2 у зазначеному будинку.

У подальшому, 29.11.2002 року ТОВ «Буделектродсервіс» приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Руденко В.А. було видано Свідоцтво про право придбання об`єкта нерухомого майна з аукціону, реєстровий №1782, відповідно до якого Товариству з обмеженою відповідальністю «Буделектродсервіс» належить право колективної власності на будівлю гуртожитку, лід літ. А-5, що знаходиться в стадії реконструкції під житловий будинок, загальною площею 3330,0 м.кв, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 .

Разом із цим, із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивачу стало відомо, що державним реєстратором Глеюватської сільської ради Криворізького району, Дніпропетровської області Волос Оленою Володимирівною за відповідачем ТОВ "Аффітолікс» було зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна реєстраційний № 232147311210, а саме частину будівлі гуртожитку літ. А-5, куди входила і квартира АДРЕСА_2 , яка відповідно до умов договору № 43, укладеного між ПФ «Карадаг» та ОСОБА_1 , належить останній.

Крім цього, 02 серпня 2021 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Ричкою Ю.О., зареєстрованого в реєстрі за № 1718, ТОВ «Аффіттолікс» відчужило на користь ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 .

Позивачка зазначає, що на момент вчинення даної реєстраційної дії, її квартира не була виділена у окремий об`єкт нерухомого майна, не була об`єктом цивільних правовідносин, оскільки у реєстрі був відображений об`єкт нерухомого майна №2321473112101, як частина будівлі гуртожитку загальною площею 258,9 кв.м, у складі якої перебувала квартира позивачки. Так, об`єкт нерухомого майна за №2321473112101 - мав опис: приміщення №29, №30, квартира АДРЕСА_4 , АДРЕСА_5 , квартира АДРЕСА_2 об`єкт житлової нерухомості. Об`єкт в процесі виділу частки». Площа об`єкту сладас усього 258,9 кв.м.

Однак, приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Ричка Ю.О. не було витребувано висновку про можливість поділу, виділу квартири з раніше зареєстрованого об`єкту нерухомого майна. Не було також витребувано документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна, документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.

Таким чином, третя особа ОСОБА_4 у порушення п.43 Постанови КМУ від 25 грудня 2015 року №1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» неправомірно здійснила реєстрацію права власності на квартиру позивача.

Крім цього, позивачка вважає, що невиконання ПФ «Карадаг» формальностей щодо введення будинку в експлуатацію та державної реєстрації права власності не припинило її майнових прав на квартиру, оскільки вона повністю виконала свої зобов`язання за договором та фактично отримала квартиру у володіння. Крім цього, протягом тривалого часу її право на квартиру не оспорювалося, вона користувалася житлом, сплачувала комунальні платежі, а державні органи та органи місцевого самоврядування фактично визнавали її користування квартирою.

На думку позивачки, державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ТОВ "Аффітолікс», а в подальшому за ОСОБА_3 здійснена незаконно, без урахування її прав як інвестора та особи, яка фактично володіла квартирою.

При цьому, про порушення свого права ОСОБА_1 дізналася після отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, з якої їй стало відомо про реєстрацію права власності на квартиру за іншими особами.

Посилаючись на вказані обставини, із урахування уточнених позовних вимог, ОСОБА_1 просила суд: скасувати запис про державну реєстрацію права приватної власності, розмір частки 1/1 власники: ТОВ "Аффітолікс», код ЄДРПОУ:44100090, номер запису про право власності: 41174111, дата та час державної реєстрації 10.03.2021 16:27:24, на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2321473112101, в частині квартири АДРЕСА_1 , загальна площа 54.1 кв.м., житлова площа 31,0 кв.м), підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер:57292798 від 25.03.2021 15:19:39, ОСОБА_5 , Глеюватська сільська рада Криворізького району, Дніпропетровської області, підстава для державної реєстрації: технічний паспорт серія та номер: ДМР НОМЕР_1 , виданий 04.03.2021, видавник: ФОН ОСОБА_6 ; акт приймання-передачі майна, серія та номер: № 186¬18. виданий 16.02.2021, видавник: приватний нотаріус ДМНО Анісімов В.Е.; Протокол установчих зборів засновників, серія та номер: 1, виданий 10.02.2021, видавник: ТОВ «Аффітолікс»; скасувати запис про державну реєстрацію права приватної власності розмір частки: 1, власники: ОСОБА_3 , дата та час державної реєстрації 02.08.2021р. 12:31:29, реєстраційний помер об`єкта нерухомого майна: 2423238912101, номер запису про право власності: 43276536, квартира АДРЕСА_1 , загальна площа 54.1 кв.м, житлова площа 31 кв.м), вчинений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Ричка Юлією Олександрівною, підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, (з відкриттям розділу), індексний номер: 59602985 від 02.08.2021 12:35:28; підстава для державної реєстрації: договір купівлі-продажу, серія та номер: 1718 від 02.08.2021, видавник: приватний нотаріус Дніпровського міського нотаріального округу Ричка Ю.О.; витребувати на користь ОСОБА_7 (ІНН НОМЕР_2 ) у відповідна - ОСОБА_3 ( ІНН НОМЕР_3 ) об`єкт нерухомого майна: квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа 54.1 кв.м, житлова площа 31 кв.м); визнати за позивачем ОСОБА_8 (ПІН НОМЕР_2 ) майнове право на оформлення у власність квартири АДРЕСА_6 , загальна площа 54.1 кв.м, житлова площа 31 кв.м); визнати право власності на об`єкт нерухомого майна реєстраційний номер 2423238912101, квартиру АДРЕСА_1 , загальна площа 54.1 кв.м, житлова площа 31 кв.м) за позивачем ОСОБА_1 (ІНН НОМЕР_2 ).

Представник відповідача ТОВ «Буделектродсервіс» адвокат Кисельова В.І. надала суду відзив на позов, у якому проти задоволення позовних вимог заперечувала у повному обсязі та зазначила, що 30 жовтня 2002 року ТОВ «Буделектродсервіс» прийняло участь в аукціоні з продажу майна ПФ «Карадаг» та за результатами проведеного аукціону придбало лот №1, що складався з будівлі гуртожитку, яка знаходилась в стадії реконструкції під житловий будинок загальною площею 3330,0 кв.м та розташована за адресою: АДРЕСА_3 .

Надалі, того ж 30 жовтня 2002 року, брокер брокерської контори №2 ТОВ «Експерт-Д», діючий на підставі договору - доручення від імені ДПІ в Жовтневому районі м. Дніпропетровська (Розпорядник), з одного боку, та брокер брокерської контори №8 ПП ОСОБА_9 , діюча на підставі договору-доручення від імені ТОВ «Буделектродсервіс» (Покупець) відповідно до Закону України «Про товарну біржу» та правил біржової торгівлі на товарній біржі «Дніпродзержинська» уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого Розпорядник продав, а Продавець купив будівлю гуртожитку, яка знаходилась в стадії реконструкції під житловий будинок загальною площею 3330,0 кв.м та розташована за адресою: АДРЕСА_3 . Так, відповідно до п. 8 договору купівлі-продажу нерухомого майна від 30.10.2002 року Розпорядник засвідчив, що відчужувана нерухомість нікому не продана, не подарована, в спорі і під забороною не перебуває. А отже, будівля гуртожитку придбана ТОВ «Буделектродсервіс» повністю.

У подальшому, 29 листопада 2002 року приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Руденко В.А. на підставі акту про продаж з аукціону будівлі гуртожитку, яка знаходилась в стадії реконструкції під житловий будинок, затвердженого заступником начальника Жовтневої ДПІ м. Дніпропетровська Кизима В.В. 30 жовтня 2002 року, посвідчив, що Товариству з обмеженою відповідальністю «Буделектродсервіс» належить право колективної власності на будівлю гуртожитку під літ. А, що знаходиться у стадії реконструкції під житловий будинок, загальною площею 3330, 0 кв.м, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , про що видано відповідне свідоцтво про право придбання об`єкта нерухомого майна з аукціону, реєстровий № 1782).

Зазначене свідоцтво про право придбання об`єкта нерухомого майна з аукціону (реєстровий № 1782) було зареєстровано у МБТІ міста Дніпропетровська. Таким чином ТОВ «Буделектродсервіс» правомірно володіє житловим будинком, розташованим за адресою: АДРЕСА_3 .

При цьому, як зазначає відповідач, договір № 43 від 17 вересня 1998 року, укладений між ОСОБА_1 та ПФ «Карадаг», не може бути підставою для виникнення у позивачки права власності на спірну квартиру, оскільки на момент його укладення ПФ «Карадаг» не була власником квартири АДРЕСА_2 як окремого об`єкта нерухомого майна та не мала можливості передати позивачці право власності на таку квартиру.

Крім цього, будівля колишнього гуртожитку за адресою: АДРЕСА_3 , на момент укладення договору № 43 перебувала у стадії реконструкції, а сама квартира як самостійний об`єкт нерухомого майна не була створена та не була прийнята в експлуатацію у встановленому законом порядку.

При цьому, сплата позивачкою комунальних платежів, здійснення ремонту чи інше фактичне користування приміщенням не свідчать про набуття нею права власності на квартиру.

Крім цього, відповідно до договору № 43 від 17 вересня 1998 року ПФ «Карадаг» взяла на себе певні договірні зобов`язання, однак невиконання цих зобов`язань саме ПФ «Карадаг» не може бути покладене на ТОВ «Буделектродсервіс», оскільки останнє не було стороною зазначеного договору. При цьому, ТОВ «Буделектродсервіс» набув зазначене нерухоме майно на законних підставах, у результаті проведення відповідних торгів, та не був правонаступником ПФ «Карадаг», оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна від 30 жовтня 2002 року не містив положень про передачу ТОВ «Буделектродсервіс» усіх боргів, зобов`язань чи інших цивільно-правових обов`язків ПФ «Карадаг» перед третіми особами.

У той же час, спірна квартира на момент укладення договору № 43 від 17 вересня 1998 року не була введена в експлуатацію як окремий об`єкт нерухомості, у зв`язку із чим договір не міг породити у позивачки право власності на неї у тому обсязі, в якому воно заявлене у позові.

Крім цього вказує, що позивачем порушено строк позовної давності, оскільки позовну заяву про визнання права власності подано у 2024 році, у той час як про порушення її права позивачка дізналася ще 1999 року.

Посилаючись на вказані обставини, представник відповідача ТОВ «Буделектродсервіс» адвокат Кисельова В.І. просила у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.

Представник позивача ОСОБА_1 адвокат Котова І.М. надала суду відповідь на відзив, де зазначила обставини, аналогічні викладеним у позовних заявах та просила позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

У судовому засіданні позивачка ОСОБА_1 позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити у повному обсязі, надавши пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві.

Представник позивача ОСОБА_1 адвокат Котова І.М. у судовому засіданні позовні вимоги підтримала та просила їх задовольнити у повному обсязі, надавши пояснення, аналогічні викладеним у позовній заяві.

Представник відповідача ТОВ «Буделектродсервіс» - адвокат Кисельова В.І. у судовому засіданні заперечувала проти задоволення позовних вимог, надавши пояснення, аналогічні викладеним у відзиві на позов.

Інші учасники у судове засідання не з`явились, про дату час та місце судового засідання повідомлялись належним чином, про причини своєї неявки суд не повідомили.

У судовому засіданні буди допитані свідки. Так, свідок ОСОБА_10 у судовому засіданні зазначила, що позивачка ОСОБА_1 є її подругою, із якою вона тривалий час підтримує дружні стосунки. Так, їй відомо, що ОСОБА_1 придбала квартиру АДРЕСА_1 , однак право власності за нею зареєстровано не було. При цьому ОСОБА_1 тривалий час, понад 20 років проживала за вказаною адресою, де особисто та за власні кошти здійснила ремонт, а також регулярно сплачувала комунальні послуги. При цьому, їй також відомо, що зазначена будівля раніше була гуртожитком, який було реконструйовано. ОСОБА_11 тривалий час проживає у США, а у 2021 році, начебто, замінені були замки у її квартирі, внаслідок чого її було позбавлено права користування її квартирою.

Свідок ОСОБА_12 у судовому засіданні пояснив, що приблизно із березня 2022 року по 2024 рік проживав у квартирі АДРЕСА_1 , яку орендував у ОСОБА_1 .. При цьому, спочатку він проживав за вказаною адресою зі своєю співмешканкою ОСОБА_13 , яка є родичкою позивачки. Однак, у грудні 2023 року його співмешканка померла і він згодом зв`язався із ОСОБА_1 та у електронному вигляді вони уклали договір оренди, в результаті чого він залишився далі мешкати за цією адресою. При цьому, із приводу будь-яких питань щодо квартири, він звертався до ОСОБА_1 та її сина ОСОБА_14 . У той же час, будь-яких документів щодо права власності на квартиру АДРЕСА_1 , він не бачив, та йому не було відомо, що ОСОБА_1 не була власником зазначеної квартири. Також свідок зазначив, що не проживає у зазначеній квартирі більше двох років, оскільки невідомими особами були вибиті замки, і він втратив доступ до орендованої квартири. Про ці події він повідомив ОСОБА_1 та викликав на місце працівників поліції. У подальшому, під час досудового слідства його викликали для надання пояснень, однак про подальшу долю кримінального провадження йому нічого не відомо.

Вислухавши пояснення представників, свідків, дослідивши матеріали цивільної справи, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 17 вересня 1998 року між ОСОБА_1 та Приватною фірмою «Карадаг» було укладено договір № 43, відповідно до якого позивачка внесла грошові кошти у розмірі 21 300 грн. для завершення реконструкції квартири АДРЕСА_1 (т.1 а.с.37).

Відповідно до п.3.1 Договору №43 від 17 вересня 1998 року підприємство «Карадаг» зобов`язується закінчити планування квартири АДРЕСА_2 в грудні 1998 року та приступити до виконання оздоблювальних робіт.

Відповідно п.3.2 вказаного Договору №43 підприємство несе відповідальність за правильне оформлення всіх документів по передачі квартири по закінченню реконструкції.

Відповідно до п.3.4 Договору №43 витрати з нотаріальним оформленням та реєстрацією в БТІ, проводяться за рахунок Клієнта.

Як зазначає позивачка, свої зобов`язання за вказаним договором вона виконала у повному обсязі, сплативши обумовлену договором грошову суму, після чого була вселена до квартири та понад двадцять років фактично володіла, користувалася та розпоряджалася спірним житлом, проживала у ньому разом із членами своєї сім`ї, сплачувала комунальні послуги та вважала себе власником квартири.

Відповідно до умов договору № 43 від 17 вересня 1998 року ПФ «Карадаг» зобов`язалася передати їй квартиру після завершення реконструкції та оформити відповідні документи на право власності, однак будинок у встановленому законом порядку введений в експлуатацію не був, а право власності позивачки на квартиру належним чином зареєстровано не було.

У подальшому, рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради від 28 травня 2002 року ПФ «Карадаг» було надано дозвіл на відчуження будівлі літ. А-5, колишнього гуртожитку, який перебував у стадії реконструкції, за адресою: АДРЕСА_3 , із передачею набувачу зобов`язань щодо проектування та будівництва в межах землекористування замовника (т.1 а.с.49).

Далі, 30.10.2002 року на підставі акту про проведення аукціону, ТОВ «Буделектродсервіс» придбав у Приватної фірми «Карадаг» будівлю гуртожитку у стадії реконструкції під житловий будинок, за адресою: АДРЕСА_3 (а.с.41).

30 жовтня 2002 року, брокер брокерської контори №2 ТОВ «Експерт-Д», діючий на підставі договору - доручення від імені ДПІ в Жовтневому районі м. Дніпропетровська (Розпорядник), з одного боку, та брокер брокерської контори №8 ПП ОСОБА_9 , діюча на підставі договору-доручення від імені ТОВ «Буделектродсервіс» (Покупець) відповідно до Закону України «Про товарну біржу» та правил біржової торгівлі на товарній біржі «Дніпродзержинська» уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого Розпорядник продав, а Продавець купив будівлю гуртожитку, яка знаходилась в стадії реконструкції під житловий будинок загальною площею 3330,0 кв.м та розташована за адресою: АДРЕСА_3 (т.1 а.с.40).

У подальшому, 29 листопада 2002 року приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Руденко В.А. на підставі акту про продаж з аукціону будівлі гуртожитку, яка знаходилась в стадії реконструкції під житловий будинок, затвердженого заступником начальника Жовтневої ДПІ м. Дніпропетровська Кизима В.В. 30 жовтня 2002 року, посвідчив, що Товариству з обмеженою відповідальністю «Буделектродсервіс» належить право колективної власності на будівлю гуртожитку під літ. А, що знаходиться у стадії реконструкції під житловий будинок, загальною площею 3330,0 кв.м розташованого за адресою: АДРЕСА_3 , про що видано відповідне свідоцтво про право придбання об`єкта нерухомого майна з аукціону, реєстровий № 1782 (т.1 а.с.42).

Державним реєстратором Глеюватської сільської ради Криворізького району, Дніпропетровської області Волос Оленою Володимирівною за відповідачем ТОВ "Аффітолікс» було зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна реєстраційний № 232147311210, а саме частину будівлі гуртожитку літ. А-5, куди входила і квартира АДРЕСА_2 , що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №278388227 від 06.10.2021 року (т.1 а.с.33-36).

02 серпня 2021 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Ричкою Ю.О., зареєстрованого в реєстрі за № 1718, ТОВ «Аффіттолікс» відчужило на користь ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №281457124 від 27.10.2021 року (т.1 а.с.28-32).

Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Зі змісту наведених норм права вбачається, що підставою для надання судового захисту є встановлення судом факту порушення, невизнання або оспорювання саме належного позивачу цивільного права або законного інтересу.

При цьому, відповідно до частин першої, третьої статті 12, частин першої та п`ятої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є, зокрема, речі, гроші, цінні папери, майнові права, результати робіт, послуги та інші матеріальні і нематеріальні блага.

Згідно з частиною першою статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки.

Відповідно до статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Як встановлено судом та не заперечується учасниками справи, 17 вересня 1998 року між ПФ «Карадаг» та позивачкою ОСОБА_1 укладено договір № 43, відповідно до якого позивачка внесла грошові кошти у розмірі 21 300 грн. для завершення реконструкції квартири АДРЕСА_1 .

Позивачка посилається на те, що свої зобов`язання за вказаним договором виконала у повному обсязі, після чого була вселена до спірної квартири, проживала у ній понад двадцять років, користувалася квартирою, несла витрати на її утримання та сплачувала комунальні послуги.

Також позивачка зазначає, що саме з моменту фактичної передачі квартири у 1999 році у неї виникло право власності на спірне майно, а державна реєстрація права власності за іншими особами у подальшому порушила її право.

Разом із тим такі доводи позивачки суд вважає необґрунтованими з огляду на наступне.

Так, судом встановлено, що на момент укладення договору № 43 від 17 вересня 1998 року спірна будівля перебувала у стадії реконструкції та не була прийнята в експлуатацію як житловий багатоквартирний будинок.

Таким чином, позивачка фактично пов`язує виникнення у неї права власності на квартиру із фактом укладення договору, сплати грошових коштів та фактичного вселення до приміщення.

Однак сам по собі факт виконання інвестором грошового зобов`язання за договором не означає автоматичного виникнення права власності на нерухоме майно як на індивідуально визначену річ.

Відповідно до ч.1 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

Згідно ч.ч.1,2 ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, і вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відповідно до статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

Згідно зі статтею 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно виникає після завершення будівництва, а якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту такої державної реєстрації.

Отже, законодавство пов`язує виникнення права власності на новостворене нерухоме майно з наявністю відповідного юридичного складу, який, зокрема, передбачає завершення створення об`єкта, його прийняття в експлуатацію у випадках, визначених законом, та державну реєстрацію речового права.

Зазначений висновок узгоджується із правовою позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною у постанові від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23, відповідно до якої право власності на нерухоме майно набувається після завершення будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію та державної реєстрації такого права.

Велика Палата Верховного Суду також звернула увагу на необхідність розмежування понять «майнові права» та «право власності».

Так, майнове право є самостійним об`єктом цивільних прав та за своєю правовою природою є правом, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно у майбутньому за умови настання передбачених законом юридичних фактів.

При цьому, завершення будівництва та прийняття об`єкта нерухомості в експлуатацію є необхідними передумовами трансформації майнових прав у право власності.

Таким чином, внесення позивачкою грошових коштів за договором № 43, навіть за умови підтвердження повної оплати, може свідчити про виникнення у неї певних договірних чи майнових прав, однак не підтверджує автоматичного виникнення права власності на квартиру АДРЕСА_2 як на об`єкт нерухомого майна.

Також, позивачка посилається на статтю 128 ЦК УРСР та зазначає, що право власності на квартиру виникло у неї з моменту фактичної передачі квартири.

Разом із цим, суд не погоджується із таким тлумаченням.

Стаття 128 ЦК УРСР передбачала загальне правило щодо моменту виникнення права власності у набувача майна за договором, однак її застосування не може розглядатися у відриві від правової природи самого об`єкта, який передавався за договором.

У даному випадку спірним є не просто факт передачі вже існуючої та належним чином створеної квартири від одного власника до іншого, а об`єкт, який на момент укладення договору перебував у складі будівлі, що знаходилася у стадії реконструкції та не була прийнята в експлуатацію як житловий багатоквартирний будинок.

Тому фактичне вселення позивачки до приміщення та тривале проживання у ньому не можуть самі по собі замінити передбачену законом процедуру створення об`єкта нерухомості та набуття права власності на нього.

При цьому суд враховує, що фактичне користування приміщенням може свідчити про виконання певних договірних зобов`язань та фактичне передання приміщення, однак не є безумовним доказом виникнення права власності.

Крім цього, як вбачається з матеріалів справи, 28 травня 2002 року рішенням Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради було надано ПФ «Карадаг» дозвіл на відчуження будівлі літ. А-5, колишнього гуртожитку, що перебував у стадії реконструкції, з передачею набувачу зобов`язань щодо проектування та будівництва в межах землекористування замовника.

30 жовтня 2002 року на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна зазначену будівлю було придбано ТОВ «Буделектродсервіс».

Разом із тим, із наведеного рішення органу місцевого самоврядування та договору купівлі-продажу не вбачається безумовного переходу до ТОВ «Буделектродсервіс» усіх особистих зобов`язань ПФ «Карадаг» перед кожним окремим інвестором за раніше укладеними договорами, зокрема за договором № 43 від 17 вересня 1998 року.

Сам факт набуття у власність будівлі, яка перебувала у стадії реконструкції, не може автоматично означати набуття ТОВ «Буделектродсервіс» статусу сторони всіх договорів, укладених попереднім власником із третіми особами.

Водночас, обов`язок щодо завершення реконструкції будівлі та проектування і будівництва, який був передбачений відповідним рішенням органу місцевого самоврядування, не є тотожним обов`язку безпосередньо передати у власність кожному інвестору конкретну квартиру, якщо інше прямо не встановлено договором або законом.

Отже, суд не вбачає достатніх правових підстав для висновку про те, що ТОВ «Буделектродсервіс» стало правонаступником ПФ «Карадаг» саме за договором № 43 від 17 вересня 1998 року та набуло перед позивачкою обов`язку оформити право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Крім цього, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 звернула окрему увагу на те, що прийняття закінченого будівництвом об`єкта нерухомості в експлуатацію є обов`язковою передумовою державної реєстрації права власності, а право власності на новостворене нерухоме майно набувається після завершення будівництва, прийняття об`єкта в експлуатацію та державної реєстрації.

Суд зазначає, що у випадку, коли особа є первісним носієм майнових прав на об`єкт нерухомості та її речові права порушені, належним та ефективним способом захисту може бути пред`явлення позову про визнання за нею майнових прав на відповідне майно та витребування цього майна (майнових прав) з незаконного володіння останнього набувача.

Водночас із зазначеної правової позиції не випливає, що кожна особа, яка здійснила оплату за договором інвестування або іншим договором щодо майбутнього об`єкта нерухомості, автоматично набуває право власності на такий об`єкт.

Після виконання інвестором своїх фінансових зобов`язань у нього можуть виникати майнові права на конкретний об`єкт нерухомого майна, однак для набуття права власності на такий об`єкт необхідним є завершення будівництва, прийняття нерухомого майна в експлуатацію та державна реєстрація речового права, що узгоджується із правовою позицією, викладеної у постанові Верховного Суду від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23.

Таким чином, посилання позивачки на постанови Верховного Суду, у яких визнавалися майнові права інвесторів або визнавалося право власності на завершені та введені в експлуатацію об`єкти, не дають підстав для висновку про виникнення у позивачки права власності на квартиру в об`єкті, який не був належним чином введений в експлуатацію.

Крім цього, предметом заявленого позову є, зокрема, скасування державної реєстрації права приватної власності на квартиру АДРЕСА_2 за ТОВ «Аффіттолікс» та ОСОБА_3 , витребування квартири від ОСОБА_3 та визнання права власності на спірну квартиру за позивачкою.

Суд виходить із того, що ефективність способу захисту визначається не лише формальним зазначенням відповідної вимоги у позовній заяві, а й можливістю такого способу реально відновити порушене право позивача.

У постанові від 23 липня 2026 року у справі № 727/6125/23 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу, що належний спосіб захисту залежить від правової природи права позивача та обставин його виникнення, а не лише від формального статусу особи як інвестора, забудовника чи замовника.

Водночас у цій справі позивачка просить визнати за нею саме право власності на квартиру, а не майнові права на об`єкт незавершеного будівництва.

За встановлених судом обставин, підстави для визнання за позивачкою права власності на спірну квартиру відсутні, оскільки під час розгляду зазначеної справи не встановлено завершення створення відповідного об`єкта нерухомості та його прийняття в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово наголошувала, що застосування конкретного способу захисту залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Суд повинен захистити право у спосіб, який є правомірним та ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права, характеру його порушення та спричиненим наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 22 лютого 2022 року у справі № 761/36873/18.

Правомірність способу захисту означає його відповідність правовій природі відносин, що виникли між сторонами, тоді як ефективність характеризує дієвість такого способу у відновленні порушеного права.

Згідно із частиною другою статті 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків; 9) відшкодування моральної шкоди; 10) визнання незаконними рішень, дій чи бездіяльності органів влади. Суд може захистити право й іншим способом, встановленим договором, законом або судом у визначених законом випадках.

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Віндикація застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема якщо між власником і володільцем майна немає договірних (а так само інших зобов`язальних) відносин, і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У такому разі майно може бути витребуване від особи, яка не є стороною правочину, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, визначених частиною першою статті 388 ЦК України (постанова Верховного Суду України від 17 лютого 2016 року у справі № 6-2407цс15).

Велика Палата Верховного Суду зазначала, що власник може витребувати належне йому майно від останнього набувача незалежно від кількості попередніх відчужень. При цьому оспорювання ланцюга договорів чи рішень органів влади не є ефективним способом захисту. Якщо має бути застосована вимога про витребування майна (віндикація), то вимоги про визнання права власності чи інші преюдиційні вимоги є неефективними. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16, від 21 серпня 2019 року у справі № 911/3681/17, від 22 січня 2020 року у справі № 910/1809/18, від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18, від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц, від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 та інших.

Для застосування такого ефективного та правомірного способу захисту права власності, як віндикація, не вимагається дезавуювати (скасовувати, визнавати незаконними, недійсними тощо) усі проміжні рішення та правочини, на підставі яких чи у зв`язку з виконанням яких попередні набувачі спірного майна ставали їх зареєстрованими власниками (постанова Великої Палати Верховного Суду від 03 вересня 2025 року у справі № 911/906/23).

Таким чином, необхідною передумовою задоволення віндикаційного позову є встановлення права власності позивача на майно, яке він просить витребувати.

Оскільки судом не встановлено виникнення у позивачки права власності на квартиру АДРЕСА_2 , відсутні правові підстави для її витребування від ОСОБА_3 .

Крім цього, із матеріалів справи вбачається, що після проведення державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ТОВ «Аффіттолікс» 02 серпня 2021 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Ричкою Ю.О. та зареєстрованого в реєстрі за № 1718, квартиру АДРЕСА_1 , було відчужено ТОВ «Аффіттолікс» на користь ОСОБА_3 .

Разом із тим, саме по собі встановлення факту переходу права власності до іншої особи не є достатньою підставою для задоволення віндикаційного позову.

Суд повинен встановити, що саме позивач є власником майна, яке вибуло із його володіння, а також перевірити правові підстави вибуття такого майна.

У той же час, позивачкою не доведено факту виникнення у неї права власності на спірну квартиру до моменту державної реєстрації права власності за іншими особами.

Отже, відсутня одна із необхідних передумов для застосування положень ст.ст.387,388 ЦК України.

Суд також враховує доводи позивачки про те, що вона проживала у спірній квартирі понад двадцять років, користувалася нею, сплачувала комунальні платежі, здійснювала її утримання, а державні органи тривалий час не оспорювали її проживання.

Однак суд зазначає, що тривале фактичне володіння та користування нерухомим майном не є тотожним праву власності.

Сам факт проживання особи у приміщенні не звільняє її від необхідності доведення юридичної підстави набуття права власності, якщо така вимога заявлена до суду.

Так само сплата комунальних послуг підтверджує користування відповідним приміщенням та несення витрат на його утримання, але не є правовстановлюючим документом і не підтверджує набуття права власності.

Крім цього, представником відповідача ТОВ «Буделектродсервіс» адвокатом Кисельовою В.І. заявлено про застосування наслідків спливу позовної давності, зокрема щодо вимог позивачки про визнання права власності.

Позивачка заперечує проти застосування позовної давності та зазначає, що про порушення свого права вона дізналася лише після отримання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про державну реєстрацію права власності за іншими особами.

Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно з частиною першою статті 261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Водночас питання застосування позовної давності має значення лише за умови встановлення судом самого порушеного права, яке підлягає судовому захисту.

Оскільки за результатами розгляду справи суд не встановив виникнення у позивачки права власності на спірну квартиру, а позовні вимоги є необґрунтованими по суті, необхідності застосування наслідків спливу позовної давності як самостійної підстави для відмови у позові суд не вбачає.

Таким чином, оцінюючи докази у їх сукупності, суд приходить до висновку, що усі вищезазначені обставини не є достатніми для висновку про набуття позивачкою права власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Позивачкою не доведено наявності сукупності юридичних фактів, з якими закон пов`язує виникнення права власності на новостворене нерухоме майно, зокрема завершення створення відповідного об`єкта, його прийняття в експлуатацію та державної реєстрації права власності за позивачкою.

Суд також не встановив належних та допустимих доказів того, що на момент укладення договору № 43 ПФ «Карадаг» мала зареєстроване право власності саме на квартиру АДРЕСА_2 як на самостійний об`єкт нерухомого майна, яке могло бути передане позивачці у власність.

Водночас наявність у позивачки певних майнових або договірних прав, навіть за умови їх виникнення, не є тотожною праву власності на завершений об`єкт нерухомості.

Зазначений висновок відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду у справі № 727/6125/23, відповідно до якої майнові права інвестора та право власності на новостворене нерухоме майно є різними за своєю правовою природою правами, а трансформація майнових прав у право власності пов`язується із завершенням будівництва, прийняттям об`єкта в експлуатацію та державною реєстрацією права власності.

При цьому суд враховує правову позицію Великої Палати Верховного Суду про те, що у випадку дійсного порушення майнових прав інвестора належним способом захисту може бути вимога про визнання майнових прав та витребування відповідного майна з незаконного володіння останнього набувача.

Однак у цій справі позивачка не заявляла вимогу про визнання за нею майнових прав на об`єкт незавершеного будівництва як самостійний спосіб захисту, а просить визнати за нею саме право власності на квартиру АДРЕСА_2 .

Відтак, вимога про визнання права власності є необґрунтованою, а похідна від неї вимога про витребування квартири від ОСОБА_3 також задоволенню не підлягає.

Що стосується вимоги про скасування державної реєстрації права власності, то її задоволення саме по собі не призведе до набуття позивачкою права власності на спірну квартиру за відсутності встановлених судом правових підстав для такого набуття.

Отже, обраний позивачкою спосіб захисту у заявленому обсязі не забезпечує відновлення її майнового становища та не може призвести до досягнення мети, заради якої вона звернулася до суду.

Враховуючи вищевикладене, суд приходить до висновку про обрання позивачем невірного способу захисту своїх прав та відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог.

За таких обставин суд приходить до висновку, що позовні вимоги ОСОБА_1 до ТОВ «Буделектродсервіс», ТОВ «Аффіттолікс», ОСОБА_3 , треті особи приватний нотаріус Дніпровського нотаріального округу Дніпропетровської області Ричка Юлія Олександрівна, державний реєстратор Глеюватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Волос Олена Володимирівна, Дніпровська міська рада, про скасування державної реєстрації права власності, витребування квартири та визнання права власності є недоведеними та такими, що задоволенню не підлягають.

Відповідно до ч.1 ст.141 та ч.2 ст. 141 ЦПК України, судові витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.

Керуючись ст.ст. 12, 13, 19, 80, 81, 82, 89, 129, 131, 141, 223, 258, 259, 263-265 ЦПК України, ст.ст. 202, 203. 215, 225, 387, 388, 1268, 1269, 1270 ЦК України, суд, -

У Х В А Л И В:

У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Буделектродсервіс», Товариства з обмеженою відповідальністю «Аффіттолікс», ОСОБА_3 , третя особа приватний нотаріус Дніпровського нотаріального округу Дніпропетровської області Ричка Юлія Олександрівна, Державний реєстратор Глеюватської сільської ради Криворізького району Дніпропетровської області Волос Олена Володимирівна, про скасування запису про державну реєстрацію та визнання права власності, - відмовити.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено вступну та резолютивну частину рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складання повного судового рішення.

Суддя Л.Г. Якименко