Рішення № 139239637, 06.08.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

06.08.2026Справа № 910/3385/26Господарський суд міста Києва у складі судді Павленка Є.В., за участю секретаря судового засідання Безуглої А.Г., розглянувши матеріали справи за позовом Національного університету "Київський авіаційний інститут" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Форсаж Клуб", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача: Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву та Міністерства освіти і науки України, - про стягнення 3 422 970,22 грн,

за участю представників:

позивача: Сороколета Д.М.;

відповідача: Кудрицького Р.П.;

Відділення: Медведського В.Д.

Міністерства: не з`явився;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У березні 2026 року Державне некомерційне підприємство "Державний університет "Київський авіаційний інститут" (далі - Інститут) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Форсаж Клуб" (далі - Товариство) 3 422 970,22 грн основної заборгованості з оплати орендних платежів за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 21 лютого 2006 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовим В.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2739, та додатковим договором від 28 січня 2022 року № 2739/04, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. та зареєстрованим у реєстрі за № 199. У цьому ж позові Інститут просив залучити до участі в справі третіх осіб без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 30 березня 2026 року відкрито провадження в справі № 910/3385/26, вирішено здійснювати її розгляд за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 23 квітня 2026 року.

Цією ж ухвалою суду клопотання Інституту про залучення третіх осіб задоволено та залучено до участі у справі Регіональне відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - Відділення) та Міністерство освіти і науки України (далі - Міністерство), як третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача.

7 квітня 2026 року через систему "Електронний суд" від Відділення надійшли письмові пояснення від цієї ж дати по суті спору, у яких останнє підтримало позов Інституту з огляду на невиконання Товариством покладеного на нього обов`язку з оплати орендної плати в установленому порядку та розмірі.

14 квітня 2026 року через систему "Електронний суд" від Інституту надійшла заява про забезпечення позову від цієї ж дати. У вказаній заяві Інститут просив суд вжити заходи забезпечення позову шляхом: накладення арешту на грошові кошти, що належать відповідачу, на всіх його рахунках, а також на все рухоме майно (обладнання, устаткування, меблі, інвентар тощо), яке знаходиться в будівлі (об`єкті нерухомості, що є предметом договору оренди від 21 лютого 2006 року № 2739) за адресою: місто Київ, вулиця Гарматна, 51а, у межах суми позову - 3 422 970,22 грн; заборони Товариству вчиняти дії, спрямовані на демонтаж, вивезення будь-якого обладнання (меблів, інвентарю, устаткування) з об`єкту нерухомого майна, що знаходиться за адресою: місто Київ, вулиця Гарматна, 51а. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 14 квітня 2026 року в задоволенні вказаної заяви відмовлено.

У підготовчому засіданні 23 квітня 2026 року суд постановив протокольні ухвали: про продовження з власної ініціативи суду строку підготовчого провадження на 30 днів та про відкладення засідання на 4 червня 2026 року.

19 травня 2026 року через систему "Електронний суд" від Інституту надійшло клопотання від цієї ж дати про об`єднання в одне провадження справ 910/3385/26 та 910/5516/26 (суддя Пукас А.С.).

Цього ж дня через систему "Електронний суд" від Відділення надійшли заперечення від 19 травня 2026 року на вказане клопотання позивача.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 19 травня 2026 року в задоволенні клопотання Інституту від 19 травня 2026 року про об`єднання в одне провадження справ 910/3385/26 та 910/5516/26 відмовлено.

3 червня 2026 року через систему "Електронний суд" від Товариства надійшло клопотання від цієї ж дати про зупинення провадження у справі.

4 червня 2026 року (до початку призначеного засідання) через систему "Електронний суд" від позивача надійшла заява про зміну його найменування на Національний університет "Київський авіаційний інститут". До вказаної заяви позивач додав належні докази такої зміни.

У підготовчому засіданні цього ж дня суд постановив протокольні ухвали: про відмову в задоволенні клопотання відповідача про зупинення провадження у справі; про відкладення розгляду усного клопотання представника відповідача про поновлення Товариству процесуального строку на подання доказів у справі.

16 червня 2026 року через систему "Електронний суд" від Товариства надійшли письмові пояснення по справі від цієї ж дати, у яких останнє проти задоволення позову заперечувало, оскільки з 15 травня 2022 року в місті Києві діяли обмеження, пов`язані з введенням комендантської години, що істотно обмежувало можливість використання орендованого ним майна. На думку відповідача, орендна плата за період дії таких обмежень підлягає зменшенню пропорційно часу роботи закладу відповідача (нічного клубу) в орендованому ним приміщенні, а саме: за період з 1 жовтня 2022 року до 26 березня 2023 року - на 25 %, а з 26 березня 2023 року по 19 серпня 2025 року - на 20,83 %. Крім того, 19 серпня 2025 року в спірному приміщенні сталася пожежа, внаслідок якої орендоване майно було пошкоджено та стало непридатним для його використання за цільовим призначенням. Відповідач наголошував на тому, що після пожежі він неодноразово повідомляв позивача та Відділення про неможливість користуватися спірним майном і просив не нараховувати орендну плату. За висновком будівельно-технічної експертизи від 24 жовтня 2025 року № 1-24/10, зазначене приміщення є непридатним до експлуатації й потребує проведення капітального ремонту. При цьому, обов`язок провести капітальний ремонт пошкодженого майна покладається саме на наймодавця, однак такий ремонт власником спірного майна проведений не був. Відповідач вважав, що наявні обставини для зменшення орендної плати, а за період фактичної неможливості використання майна - для звільнення від її сплати, на підставі приписів частин 4 та 6 статті 762 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Разом з вказаними письмовими поясненнями Товариство подало клопотання про поновлення процесуального строку на подання доказів.

Цього ж дня через систему "Електронний суд" від Відділення надійшли письмові пояснення від цієї ж дати, у яких останнє зазначило про те, що можливість та умови зменшення орендної плати щодо майна державної та комунальної власності передбачені виключно Порядком передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 3 червня 2020 року № 483 (далі - Порядок № 483). Зазначений нормативно-правовий акт визначає вичерпний перелік підстав для такого зменшення і введення комендантської години в місті Києві не є самостійною підставою для зменшення орендної плати. Крім того, відповідач не звертався до орендодавця із заявою про внесення змін до укладеного між сторонами договору оренди в установленому порядку. Більш того, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України "Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану" від 27 травня 2022 року № 634 (далі - Постанова № 634) орендна плата за оренду державного та комунального майна була нарахована відповідачу в розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором. Відтак, на думку Відділення, Постановою № 634 були враховані негативні наслідки введення воєнного стану в Україні, у тому числі і введення комендантської години, що спростовує посилання відповідача на необхідність додаткового зменшення орендної плати практично з тих самих підстав (введення комендантської години в умовах воєнного стану). У свою чергу, положення частини 6 статті 762 ЦК України підлягають застосуванню лише за умови об`єктивної та безпосередньої неможливості користування орендованим майном. Натомість відповідач не довів в установленому законом порядку абсолютної неможливості користування спірним орендованим приміщенням. Крім того, як вбачається з наданих самим відповідачем документів, пожежа виникла не безпосередньо у спірному приміщенні, а на терасі, яка є самовільно зведеною конструкцією та не входить до предмета договору оренди, що виключає можливість застосування приписів статті 762 ЦК України до спірних правовідносин.

17 червня 2026 року через систему "Електронний суд" від позивача надійшли додаткові пояснення в справі від цієї ж дати, у яких останній заперечував проти викладених у письмових поясненнях відповідача аргументів. На думку позивача, відповідач не надав належних доказів, які підтверджують вказані ним підстави для зменшення орендної плати. У свою чергу, дія комендантської години на території міста Києва не є автоматичною підставою для зменшення орендної плати з огляду на фактичний і безперешкодний доступ Товариства до орендованого майна у спірний період. Так само відсутні підстави для звільнення відповідача від сплати орендної плати після 19 серпня 2025 року, оскільки внаслідок пожежі основна частина орендованої будівлі не була ушкоджена та могла використовуватись Товариством. Крім того, у порушення умов укладеного між сторонами договору, відповідач не застрахував орендоване ним майно від пожежі. Товариство у визначеному чинним законодавством порядку не зверталося до Університету з вимогою звільнити його від сплати орендної плати. Разом із додатковими поясненнями позивач подав заяву від вказаної дати про заміну сторони в справі її правонаступником.

У підготовчому засіданні 18 червня 2026 року суд постановив протокольні ухвали: про відмову в задоволенні заяви позивача про заміну сторони в справі його правонаступником; про відмову в задоволенні клопотання відповідача про поновлення процесуального строку на подання доказів у справі та про встановлення Товариству з власної ініціативи суду додаткового строку на подання доказів - до 16 червня 2026 року.

У той же час, на підставі наявних у матеріалах справи документів, а також відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формуввань щодо позивача, судом встановлено, що після відкриття провадження у даній справі Державне некомерційне підприємство "Державний університет "Київський авіаційний інститут" змінило своє найменування на Національний університет "Київський авіаційний інститут" (далі - Університет).

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18 червня 2026 року закрито підготовче провадження у справі та призначено її розгляд по суті на 9 липня 2026 року.

У судовому засіданні 9 липня 2026 року судом було оголошено перерву до 6 серпня 2026 року.

У судовому засіданні 6 серпня 2026 року представники позивача та Відділення підтримали позовні вимоги, просили суд їх задовольнити.

Представник відповідача проти задоволення позову заперечував з підстав, викладених у письмових поясненнях, просив суд у задоволенні позову відмовити.

Міністерство явку свого повноважного представника в призначені засідання не забезпечило, хоча про дату, час та місце їх проведення було повідомлене належним чином та в установленому законом порядку. Будь-яких заяв чи клопотань зазначена третя особа на адресу суду не направила.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд

ВСТАНОВИВ:

21 лютого 2006 року між Товариством і Відділенням було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 2739, за умовами якого останнє передало, а Товариство - прийняло в строкове платне користування державне нерухоме майно - двоповерхову окремо розташовану будівлю їдальні-кафе, загальною площею 1 193,4 м2, розміщену за адресою: місто Київ, вулиця Гарматна, будинок 51-А, що знаходиться на балансі Національного авіаційного університету України (далі - НАУ). Вартість зазначеного майна за експертною оцінкою станом на 31 жовтня 2005 року становила: 2 010 000,00 грн - І та ІІ поверхи, 556 000,00 грн - підвал.

Цей правочин підписаний повноважними представниками його сторін, скріплений їх печатками, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовим В.Ю. та зареєстрований у реєстрі за № 242.

Відповідно до пункту 1.1. договору майно передається в оренду з метою використання як: допоміжні приміщення (підвал) - 393,2 м2; кафе з правом продажу товарів підакцизної групи - 409,1 м2; центр відпочинку молоді - 391,1 м2.

За пунктом 1.2. вказаного правочину будівля їдальні-кафе належить Державі Україна (код 00019593) на підставі свідоцтва про право власності серії ЯЯЯ № 967086, виданого Головним управлінням комунальної власності міста Києва Київської міської державної адміністрації 27 грудня 2005 року на підставі наказу Головного управління комунальної власності міста Києва Київської міської державної адміністрації від 27 грудня 2005 року № 1814-В, зареєстрованого у КП "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" 30 грудня 2005 року та занесеного в реєстрову книгу № 128п-140 за реєстровим № 7665п.

Пунктом 2.1. договору передбачено, що орендар вступає в строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього правочину й акта приймання-передачі майна.

Відповідно до пунктів 3.1.-3.4. вказаного правочину орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (останній місяць, за який є інформація про індекс інфляції) грудень 2005 року 23 583,21 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Орендна плата за перший місяць оренди - лютий 2006 року, визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень та лютий 2006 року. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Перерахування здійснюються орендарем самостійно до 10-го числа місяця, наступного за звітним, з урахуванням щомісячного індексу інфляції, а саме: 50 % орендної плати перераховуються орендарем до державного бюджету; 50 % орендної плати перераховуються орендарем на розрахунковий рахунок балансоутримувача: р/р 35224006000700 в Управлінні Державного казначейства в місті Києві, МФО 820019. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

За пунктами 5.1.-5.5., 5.9., 5.12. договору Товариство зобов`язалось, зокрема: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цієї угоди; своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату; забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню й псуванню, утримувати орендоване майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки відповідно до вимог Правил пожежної безпеки України; своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна; протягом місяця після укладення цього договору застрахувати орендоване майно на весь термін дії договору не менше ніж на його вартість, визначену експертним шляхом, на користь балансоутримувача, який бере на себе ризик пошкодження або випадкової загибелі об`єкта оренди; нести повну відповідальність за дотримання правопорядку, правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки та санітарії у приміщенні; на вимогу орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків за орендними платежами й оформляти відповідні акти звірки.

Товариство має право з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості (пункт 6.2. вказаного правочину).

Відповідно до пунктів 10.1.-10.3., 10.5. договору останній укладено строком на 5 років: з 21 лютого 2006 року по 21 лютого 2011 року. Умови цього договору зберігають силу протягом усього строку його дії, у тому числі у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати - до їх повного виконання. Зміни й доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну цього договору після закінчення строку його дії протягом одного місяця цей правочин вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з урахуванням змін у законодавстві на дату продовження цього правочину.

З наявної у матеріалах справи копії акта приймання-передачі майна вбачається, що 21 лютого 2006 року на виконання умов вищевказаного правочину Відділення передало Товариству в користування нерухоме майно - двоповерхову окремо розташовану будівлю, загальною площею 1 193,4 м2, розміщену за адресою: місто Київ, вулиця Гарматна, 51-А. У цьому ж акті, який підписано повноважними представниками Відділення і Товариства, а також погодженого проректором НАУ, зазначено, що технічний і пожежобезпечний стан вказаного вище майна задовільний.

12 червня 2007 року між Відділенням і Товариством було укладено договір № 2739/01 про внесення змін до пунктів 1.1., 3.1., 3.2. договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 2739, який нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовим В.Ю. та зареєстрований у реєстрі за № 686. Зокрема, зазначені пункти договору оренди № 2739 викладено в такій редакції: "Майно передається в оренду з метою організації видовищно-розважальної діяльності (нічного клубу)"; "Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за перший (базовий) місяць розрахунку січень 2007 року 60 932,29 грн"; "Орендна плата за січень 2007 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за січень 2007 року".

30 грудня 2007 року між Відділенням і Товариством було укладено договір № 2739/02 про внесення змін до договору оренди № 2739, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовим В.Ю. та зареєстрований у реєстрі за реєстровим номером 2706. Вказаним правочином було внесено зміни до пункту 10.1. договору № 2739 та продовжено його дію до 21 лютого 2016 року.

17 лютого 2016 року між Відділенням і Товариством було укладено додатковий договір № 2739/03 про внесення змін до договору оренди № 2739, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гречаною Р.Т. та зареєстрований у реєстрі за реєстровим номером 182. Вказаним правочином було внесено зміни до пункту 10.1. договору № 2739 та продовжено строк його дії до 21 лютого 2021 року.

28 січня 2022 року, за результатами проведення 13 січня 2022 року електронного аукціону № LLP001-UA-20211220-85255, між Відділенням, як орендодавцем, Товариством, як орендарем, і НАУ, як балансоутримувачем, було укладено додатковий договір № 2739/04 про внесення змін до договору оренди № 2739 шляхом викладення останнього в новій редакції з урахуванням Примірного договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 12 серпня 2020 року № 820.

Цей правочин підписаний повноважними представниками його сторін, скріплений їх печатками, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. і зареєстрований у реєстрі за № 119.

Відповідно до пунктів 6.1., 6.2. змінюваних умов додаткового договору ринкова (оціночна) вартість об`єкта оренди - двоповерхової окремо розташованої будівлі, загальною площею 1 193,4 м2, розміщеної за адресою: місто Київ, вулиця Гарматна, 51-А, - що обліковується на балансі НАУ, становить 23 957 310,00 грн без ПДВ. Вказана вартість визначена на підставі звіту про оцінку майна відповідно до частини 4 статті 8 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" № 157-ІХ (далі - Закон). Страхова вартість майна становить 23 957 310,00 грн без ПДВ.

За пунктами 7.1., 8 змінюваних умов додаткового договору майно може бути використано за будь-яким цільовим призначенням на розсуд орендаря. Графік використання майна не застосовується.

Пунктами 9.1., 9.2. змінюваних умов додаткового договору встановлено розмір місячної орендної плати, визначеної за результатами проведення аукціону, у сумі 296 368,59 грн без ПДВ. Витрати на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг компенсуються орендарем у порядку, передбаченому цим правочином.

У пункті 15 змінюваних умов додаткового договору його сторони погодили наступне співвідношення розподілу орендної плати, а саме: на користь балансоутримувача - 50 %, на користь Державного бюджету України - 50 %.

Відповідно до пункту 2.1. незмінюваних умов додаткового договору орендар вступає у строкове платне користування майном у день підписання акта приймання-передачі. Акт приймання-передачі підписано між сторонами 21 лютого 2006 року.

Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством. До складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна, а також компенсація витрат балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених з балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг у порядку, визначеному пунктом 6.5. цього договору. Якщо орендна плата визначена за результатами аукціону, орендна плата за січень-грудень року оренди, що настає за роком, на який припадає перший місяць оренди, визначається шляхом коригування орендної плати за перший місяць оренди на річний індекс інфляції року, на який припадає перший місяць оренди. Орендна плата за січень-грудень третього року оренди і кожного наступного календарного року оренди визначається шляхом коригування місячної орендної плати, що сплачувалась у попередньому році, на річний індекс інфляції такого року. Орендар сплачує орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу в співвідношенні, визначеному у пункті 15 умов (або в іншому співвідношенні, визначеному законодавством), щомісяця до 15-го числа поточного місяця оренди (для орендарів, які отримали майно в оренду за результатами аукціону). Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків балансоутримувача (пункти 3.1.-3.4. незмінюваних умов додаткового договору).

Відповідно до пунктів 3.7., 3.10., 3.11. вказаного правочину орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, стягується орендодавцем (у частині, що належить державному бюджету) та/або балансоутримувачем (у частині, належній балансоутримувачу). Припинення договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла. Орендар зобов`язаний на вимогу орендодавця проводити звіряння взаєморозрахунків за орендними платежами і оформляти акти звіряння.

За пунктами 4.1., 4.3. незмінюваних умов додаткового договору у разі припинення договору орендар зобов`язаний: звільнити протягом 3-х робочих днів орендоване майно від належних орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого майна в тому стані, в якому майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом з такими поліпшеннями/капітальним ремонтом; сплатити орендну плату, нараховану до дати, що передує даті повернення майна з оренди, пеню (за наявності), сплатити балансоутримувачу платежі за договором про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю, нараховані до дати, що передує даті повернення майна з оренди; відшкодувати балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря (і в межах сум, що перевищують суму страхового відшкодування, якщо воно поширюється на випадки погіршення стану або втрати орендованого майна), або в разі демонтажу чи іншого вилучення невід`ємних поліпшень/капітального ремонту. Майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання балансоутримувачем та орендарем акта повернення з оренди орендованого майна.

Відповідно до пункту 5.1. вказаного правочину орендар має право: за згодою балансоутримувача проводити поточний та/або капітальний ремонт майна і виступати замовником на виготовлення проєктно-кошторисної документації на проведення ремонту; здійснювати невід`ємні поліпшення майна за наявності рішення орендодавця про надання згоди, прийнятого відповідно до Закону та Порядку; за згодою орендодавця, наданою відповідно до Закону, і один раз протягом строку оренди зарахувати частину витрат на проведення капітального ремонту в рахунок зменшення орендної плати.

Орендар зобов`язаний використовувати орендоване майно відповідно до призначення, визначеного в пункті 7 змінюваних умов цього правочину. Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки. Орендар зобов`язаний: відповідно до вимог нормативно-правових актів з пожежної безпеки розробляти комплексні заходи щодо забезпечення пожежної безпеки об`єкта оренди майна; забезпечувати додержання протипожежних вимог, стандартів, норм, правил, а також виконання вимог приписів і постанов органів державного пожежного нагляду та вимог відповідних служб (підрозділів) балансоутримувача; утримувати у справному стані засоби протипожежного захисту і зв`язку, пожежну техніку, обладнання та інвентар, не допускати їх використання не за призначенням; проводити внутрішні розслідування випадків пожеж та подавати балансоутримувачу відповідні документи розслідування. Орендар несе відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки й санітарних норм у приміщеннях згідно із законодавством (пункти 6.1.-6.3. зазначеного правочину).

За пунктом 7.1. незмінюваних умов додаткового договору орендар зобов`язаний протягом 10-ти календарних днів з дня укладення цього договору застрахувати майно на суму його страхової вартості, визначеної в пункті 6.2. змінюваних умов цього правочину, на користь балансоутримувача, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха, та протягом 10-ти календарних днів з дня укладення договору страхування (договорів страхування) надати балансоутримувачу та орендодавцю завірені належним чином копії договору страхування і документів, які підтверджують сплату страхового платежу (страхових платежів); поновлювати щороку договір страхування так, щоб протягом строку дії цього договору майно було застрахованим, і надавати балансоутримувачу та орендодавцю завірені належним чином копії договору страхування і документів, які підтверджують сплату страхового платежу. Якщо договір страхування укладений на строк, що є іншим, ніж один рік, такий договір повинен бути поновлений після закінчення строку, на який його укладено. Якщо строк дії договору оренди менший, ніж один рік, то договір страхування укладається на строк дії договору оренди. Оплата послуг страховика здійснюється за рахунок орендаря (страхувальника).

У пункті 9.2. вказаного правочину орендар надав запевнення у тому, що він має можливість, забезпечену його власними або залученими фінансовими ресурсами, своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату та інші платежі відповідно до цього договору.

Згідно з пунктами 12.1.-12.3., 12.7.1. вказаного правочину договір оренди продовжено на 5 років з дати набрання чинності додатковим договором № 2739/04 (з дати його підписання сторонами). Умови цього договору зберігають силу протягом усього строку дії цього договору, у тому числі у разі, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, крім випадку, передбаченого пунктом 3.7. цього договору, а в частині зобов`язань орендаря щодо сплати орендної плати - до виконання зобов`язань. Зміни й доповнення до договору вносяться до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін з урахуванням встановлених статтею 16 Закону умов та обмежень шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі, які підписуються сторонами та є невід`ємними частинами цього договору. Продовження цього договору здійснюється з урахуванням вимог чинного законодавства. Договір може бути достроково припинений на вимогу орендодавця, зокрема, якщо орендар допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше 3-х місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за 3 місяці. Припинення договору з ініціативи орендодавця відбувається в порядку, передбаченому пунктом 12.8. незмінюваних умов цього додаткового договору.

23 липня 2025 року, у зв`язку з реорганізацією НАУ шляхом поділу та створення Інституту на підставі розпорядження Кабінету Міністрів України від 13 жовтня 2023 року № 921-р "Про реорганізацію Національного авіаційного університету" та відповідно до наказу Міністерства освіти і науки України від 13 жовтня 2023 року № 1249 (зі змінами), між Відділенням, Товариством та Інститутом (як правонаступником майнових прав та обов`язків НАУ відповідно до наявних у матеріалах справи копій: витягу з передавального акта (акта приймання-передачі) цілісного майнового комплексу НАУ, включно з правами та обов`язками юридичної особи з урахуванням розподілу майнових прав та обов`язків, відповідно до розподільчого балансу, затвердженого Міністерством 23 жовтня 2024 року; витягу з наказу Міністерства освіти і науки України від 1 липня 2025 року № 953 "Про закріплення нерухомого державного майна за Державним некомерційним підприємством "Державний університет "Київський авіаційний інститут"; витягу з розподільчого балансу НАУ на 1 жовтня 2024 року) було укладено додаткову угоду № 2739/05 про внесення змін до договору оренди № 2739, яка підписана повноважними представниками її сторін, скріплена їх печатками, посвідчена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Русанюком З.З. та зареєстрована в реєстрі за № 1790. Зазначеною додатковою угодою було змінено сторону договору оренди (балансоутримувача) його правонаступником - Інститутом (який у подальшому змінив своє найменування на Університет), банківські реквізити сторін, а також співвідношення розподілу орендної плати між балансоутримувачем і Державним бюджетом України (30 % та 70 % відповідно). Цією ж додатковою угодою визначено, що її умови застосовуються до відносин, які виникли між сторонами з 7 листопада 2024 року.

З наявних у матеріалах справи копій: акта звірки взаєморозрахунків між Інститутом і Товариством за період з 1 січня 2025 року по 31 грудня 2025 року, який підписаний лише з боку уповноваженої особи балансоутримувача, копій виписок з банківського рахунку НАУ за період з 31 січня 2022 року по 11 жовтня 2024 року, заключних виписок по банківському рахунку Інституту в АТ КБ "ПриватБанк" за період з 22 листопада 2024 року по 10 січня 2025 року, платіжних документів за період з 22 листопада 2024 року по 10 січня 2025 року - вбачається, що станом на 28 лютого 2026 року заборгованість Товариства зі сплати орендної плати за договором перед балансоутримувачем орендованого майна склала 3 422 970,22 грн. У вищевказаному акті звірки взаєморозрахунків також зазначено, що у разі його неповернення орендарем у визначений договором строк зазначена в ньому інформація вважається підтвердженою. Докази повернення Товариством підписаного його повноважною особою примірника акта звірки взаєморозрахунків чи висловлення відповідачем заперечень і зауважень щодо зазначених у ньому нарахувань у матеріалах справи відсутні. Факт відсутності належної, повної та своєчасної сплати орендних платежів, визначених договором, у спірний період відповідачем спростований не був. Докази зворотнього в матеріалах справи не містяться.

13 травня 2025 року Відділення видало відповідачу припис про усунення вказаних порушень шляхом оплати заборгованості № 930-02-06-2213 (копія цього припису міститься в матеріалах справи), а саме: 110 415,06 грн - на користь Державного бюджету України; 2 070 479,76 грн - на користь балансоутримувача. Факт отримання даного припису підтверджується змістом листа відповідача від 21 листопада 2025 року за вих. № 21/11-25, що адресований Відділенню (копія вказаного листа міститься в матеріалах справи). Однак цей припис залишений Товариством без виконання. Спірна заборгованість погашена не була.

У зв`язку з систематичним порушенням орендарем умов спірного правочину (з урахуванням внесених до нього змін додатковими угодами та додатковими договорами) Інститут 13 березня 2026 року звернувся до Відділення з клопотанням № 544/06.01КАІ про дострокове припинення договору оренди нерухомого майна № 2739 (копія вказаного клопотання міститься в матеріалах справи).

16 березня 2026 року Відділення повторно видало Товариству припис про усунення порушень договору шляхом оплати заборгованості № 930-02-06900, а саме: 3 431 310,52 грн - на користь балансоутримувача, 1 785 543,99 грн - на користь Державного бюджету України, а також 256 415,86 грн пені, - у строк 5-ти робочих днів з дати реєстрації листа. Цим же приписом орендаря було попереджено, що у разі невиконання вимог протягом встановленого у приписі строку, Відділенням буде прийнято рішення про дострокове припинення договору оренди № 2739. Однак цей припис був залишений Товариством без відповіді та виконання.

Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, у якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини 1 статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною 2 статті 759 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості укладення й виконання договору найму (оренди).

Частинами 1, 5 статті 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Судом встановлено, що спірне орендоване Товариством майно перебуває в державній власності. Майнові відносини щодо господарського використання такого майна врегульовано Законом.

Стаття 10 Закону та частина 1 статті 284 ГК України (який був чинний на час виникнення спірних правовідносин) визначають орендну плату та її індексацію як істотну умову договору оренди.

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності; розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (частина 1 статті 286 ГК України, який був чинний на час виникнення спірних правовідносин).

За статтею 17 Закону орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Орендна плата визначається за результатами аукціону. Орендна плата підлягає коригуванню на індекс інфляції згідно з Методикою розрахунку орендної плати. Якщо орендар отримав майно в оренду без проведення аукціону, відповідне коригування орендної плати на індекс інфляції здійснюється щомісячно. Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

У пункті 3 статті 18 Закону закріплено обов`язок орендаря своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно з частиною 1 статті 20 Закону орендар наділяється правом користування майном на строк, визначений договором оренди, але не раніше підписання акта приймання-передачі відповідного майна. Підписання актів приймання-передачі здійснюється відповідно до Порядку передачі майна в оренду.

За частиною 4 статті 17 Закону орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Частиною 1 статті 530 ЦК України встановлено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

За частиною 1 статті 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Факт порушення умов договору в частині повної та своєчасної сплати нарахованої балансоутримувачем орендної плати за договором у спірний період відповідачем не спростовано.

У той же час представник відповідача посилався на те, що, у порушення умов договору, Товариство не отримувало від балансоутримувача відповідні рахунки на оплату спірних орендних платежів, що, на думку відповідача, позбавило його можливості своєчасно здійснити відповідні розрахунки за вказаним правочином.

Разом із цим умовами пункту 3.3. договору оренди № 2739 та додаткового договору № 2739/04 чітко визначені строки виконання орендарем його зобов`язання зі сплати орендної плати - до 10-го та 15-го числа поточного місяця оренди відповідно. Вказаний обов`язок не ставиться в залежність від факту отримання чи неотримання відповідачем відповідних рахунків від позивача чи Відділення, а покладає саме на Товариство обов`язок здійснити відповідне грошове зобов`язання на користь балансоутримувача та Державного бюджету України у визначених договором розмірах та строки. Відтак, факт неотримання Товариством рахунків балансоутримувача сам по собі не є обставиною, з якою умови укладеного між сторонами правочину пов`язують неможливість виконання відповідачем покладеного на нього грошового зобов`язання.

При цьому в матеріалах справи відсутні докази звернення Товариства до позивача з претензіями чи зауваженнями щодо порушення останнім умов договору в частині своєчасного виставлення рахунків, як і будь-які докази на підтвердження того, що виключно факт неотримання Товариством рахунків від позивача зумовив неможливість своєчасного здійснення спірних розрахунків за договором. У зв`язку з цим вказані аргументи відповідача є необґрунтованими й до уваги судом не приймаються.

Заперечуючи проти задоволення позову, Товариство посилалося фактично лише на наявність обставин, які відповідно до приписів частин 4 та 6 статті 762 ЦК України є підставами для зменшення нарахованої позивачем орендної плати з 1 жовтня 2022 року по 19 серпня 2025 року в зв`язку з встановленням у спірний період комендантської години на території міста Києва, а після 19 серпня 2025 року - для повного звільнення від сплати орендної плати в зв`язку з пожежею у спірному орендованому приміщенні, внаслідок якої Товариство було позбавлене можливості експлуатувати відповідну будівлю.

За змістом частин 4 та 6 статті 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Норми ЦК України не містить переліку обставин, які звільняють наймача від плати за користування орендованим майном (орендної плати) на підставі вищевказаної норми Кодексу, але їх узагальнюючою рисою є те, що такі обставини одночасно позбавляють орендаря можливості користуватись об`єктом оренди і він не відповідає за це.

Частина 6 статті 762 ЦК України не підлягає застосуванню у випадку, якщо орендар має щонайменшу здатність отримання вигоди від майна, що полягає у можливості: мати доступ до майна/входити до нього; зберігати обладнання, товари, інше майно в орендованих приміщеннях; здійснювати обмежену діяльність навіть із значним скороченням чисельності персоналу чи годин роботи; здійснювати діяльність із зміною способу надання послуг чи скороченням площі, відсутності активних дій орендаря щодо звільнення орендованого майна, його передачі орендодавцеві та виключення запису з реєстру речових прав про оренду.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 22 травня 2019 року в справі № 914/1248/18.

Разом із цим питання, у тому числі порядок реалізації надання орендних знижок або звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди державного/комунального майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певним цільовим призначенням, у зв`язку з подіями, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, урегульовано положеннями Порядку № 483.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду в складі Касаційного господарського суду від 25 лютого 2025 року в cправі № 916/3377/22.

Відповідно до пункту 127 Порядку не допускається внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, крім: 1) випадків, передбачених пунктами 123, 124 і абзацом 3 пункту 191 цього Порядку; 2) внесення до Методики розрахунку орендної плати змін щодо зменшення ставок оренди за договором, який був укладений без проведення аукціону або конкурсу; 3) випадку, коли можливість користування майном істотно зменшилася через обставини, за які орендар не відповідає, зокрема у разі: а) істотного пошкодження об`єкта оренди внаслідок дії обставин непереборної сили, які настали після підписання сторонами акта приймання-передачі об`єкта, за умови, що відновлення об`єкта до того стану, в якому він перебував до настання таких обставин, потребуватиме капітального ремонту об`єкта оренди; б) припинення забезпечення об`єкта оренди комунальними послугами, якими об`єкт оренди був забезпечений або повинен бути забезпечений відповідно до умов договору та/або оголошення про передачу майна в оренду, якщо внаслідок такого припинення об`єкт оренди не може бути використаний орендарем; в) здійснення капітального ремонту, реставрації або реконструкції об`єкта оренди з ініціативи балансоутримувача або його органу управління, якщо під час виконання будівельних робіт використання об`єкта оренди може завдати шкоди життю або здоров`ю людей, що перебувають або можуть перебувати всередині об`єкта оренди; г) вилучення майна (його частини) відповідно до Закону України "Про передачу, примусове відчуження або вилучення майна в умовах правового режиму воєнного чи надзвичайного стану". У такому разі зменшення орендної плати або тимчасове (на період існування обставин, зазначених у підпунктах а-г підпункту 3 цього пункту) звільнення орендаря від сплати орендної плати здійснюється за рішенням орендодавця на підставі заяви орендаря, до якої додані документи, що підтверджують існування відповідних обставин, або на підставі рішення суду.

Для внесення змін до договору оренди, орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін. Якщо у зв`язку із змінами у соціально-економічному становищі в країні або в окремих її регіонах внаслідок економічної кризи, стихійного лиха, запровадження карантинних обмежень або інших подій, які можуть негативно вплинути на здатність орендарів продовжувати сплачувати орендну плату за укладеними договорами оренди, Кабінет Міністрів України або представницький орган місцевого самоврядування ухвалили рішення про надання орендних знижок, звільнень від сплати орендної плати за договорами оренди певного майна або за договорами оренди майна, яке використовується за певними цільовими призначеннями, визначеними у такому рішенні, то підставою для застосування таких звільнень або знижок є наказ орендодавця, прийнятий на підставі звернення орендаря, на якого вони поширюються, крім випадків, коли у рішенні Кабінету Міністрів України або представницького органу місцевого самоврядування зазначається про те, що знижки або звільнення застосовуються без окремого рішення орендодавця. Орендні знижки або звільнення у таких випадках надаються з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування), або якщо у відповідному рішенні дата початку застосування знижки або звільнення не визначена, - то з дати, визначеної у наказі орендодавця. Припинення застосування знижки або звільнення відбувається з дати, визначеної у рішенні Кабінету Міністрів України (рішенні представницького органу місцевого самоврядування) або в наказі орендодавця. Зміни до договору оренди про початок або припинення застосування знижки або звільнення у такому випадку не вносяться (пункти 129 та 1291 Порядку).

Орендодавець протягом десяти робочих днів з моменту отримання заяви орендаря про зміни до договору оренди: приймає рішення про задоволення заяви або про відмову в задоволенні заяви у випадках, передбачених цим пунктом Порядку; надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, відповідно до вимог законодавства, статуту або положення балансоутримувача. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати отримання погодження уповноваженого органу управління на внесення змін до договору оренди приймає рішення про задоволення заяви орендаря. Орендодавець протягом п`яти робочих днів з дати прийняття рішення про задоволення заяви орендаря готує проект додаткової угоди до договору оренди. Орендодавець надсилає орендарю і балансоутримувачу лист про відмову у внесенні змін до договору оренди, що обов`язково містить обґрунтування та підстави прийнятого рішення, якщо: орендодавець в межах своєї компетенції прийняв мотивоване рішення про відмову в задоволенні заяви орендаря про внесення змін до договору оренди; уповноважений орган управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, прийняв рішення про відмову у внесенні змін до договору оренди (пункт 130 Порядку).

Однак, у матеріалах справи відсутні докази звернення Товариства до орендаря у спосіб, визначений пунктом 129 Порядку, у тому числі з пропозицією внесення змін до умов спірного правочину в частині визначення розміру орендної плати, зокрема, у зв`язку з дією комендантської години в місті Києві.

У свою чергу, зі змісту наявних у матеріалах справи копій листів Товариства, адресованих балансоутримувачу та орендодавцю спірного майна: від 22 серпня 2025 року вих. № 22/08-25 та вих. № 21/08-25, від 12 листопада 2025 року вих. № 13/11-25 та вих. № 12/11-25, від 21 листопада 2025 року вих. № 21/11-25, - вбачається, що останні містили виключно вимогу про звільнення Товариства від сплати орендної плати з 19 серпня 2025 року до моменту здійснення капітального ремонту в орендованому приміщенні внаслідок пожежі. Будь-яких інших вимог вказані листи не містять, додатків, передбачених пунктом 129 Порядку, зокрема запропонованої редакції змін до договору, яка в силу імперативних приписів законодавства повинна надаватися орендодавцю для прийняття ним відповідного рішення, до вказаних листів Товариства додано не було. Докази зворотного в матеріалах справи відсутні.

Крім того, суд звертає увагу на те, що приписи пункту 127 Порядку, якими прямо встановлена заборона на внесення змін до договору оренди в частині зменшення суми орендної плати (призупинення її нарахування тощо) протягом строку його дії, передбачають виключний перелік випадків можливості звільнення орендаря від сплати орендної плати/зменшення її розміру, і таке звільнення може бути реалізоване лише за рішенням орендодавця, прийнятим відповідно до пунктів 129-130 Порядку.

Перелік таких підстав для зменшення орендної плати за рішенням орендодавця є вичерпним і не передбачає множинного їх тлумачення. Однак, у своїх письмових поясненнях Товариство не зазначило конкретних обставин, які за приписами пункту 127 Порядку є підставою для зменшення орендної плати, й такі обставини в основу його заперечень проти заявлених Університетом позовних вимог покладені не були.

При цьому, як вбачається з положень Порядку та статті 762 ЦК України, підставою для зменшення орендної плати або звільнення орендаря від її сплати можливе за наявності одночасного існування двох умов: 1) неможливість використання об`єкта оренди орендарем або коли можливість користування майном за цільовим призначенням істотно зменшилася; 2) відсутність вини орендаря у настанні вказаних обставин.

Однак, у матеріалах справи відсутні належні докази неможливості використання спірного об`єкта оренди Товариством за цільовим призначенням у заявлений ним період, оскільки за пунктом 7.1. розділу І додаткового договору № 2939/04 до договору оренди (дія умов якого поширюється на спірні правовідносини з 28 січня 2022 року) спірне майно може використовуватися орендарем за будь-яким цільовим призначенням, а не виключно як нічний клуб, про що зазначав відповідач у своїх запереченнях на позов Університету.

Разом із цим, у чинному законодавстві відсутнє визначення поняття "заклад для організації видовищно-розважальної діяльності (нічний клуб)". Жодним нормативним актом не встановлена заборона роботи "закладу для організації видовищно-розважальної діяльності (нічний клуб)" у денний час.

Більш того, у судовому засіданні представник відповідача зазначив про те, що спірне майно використовувалося Товариством у спірний період для надання послуг громадського харчування.

Разом із цим, відповідно до Закону України від 1 квітня 2022 року № 2181-IX "Про внесення змін до Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (який набрав чинності 13 квітня 2022 року та діє під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня припинення чи скасування дії воєнного стану) розділ "Прикінцеві та перехідні положення" Закону доповнено пунктом 6-1, за змістом якого під час дії воєнного стану Кабінет Міністрів України може встановити інші правила передачі в оренду державного та комунального майна, ніж ті, що передбачені цим Законом, щодо, зокрема можливості застосування пільгової орендної плати на строк, що не перевищує шість місяців, для орендарів, які беруть участь в аукціоні з оренди державного майна з метою переміщення виробництв, активів і потужностей для здійснення господарської діяльності, розміщених на території, визначеній Кабінетом Міністрів України, а також механізму підтвердження права на застосування пільгової орендної плати.

Пунктом 1 Постанови № 634 встановлено, що: "На період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування, але у будь-якому разі до 31 грудня 2022 року, за договорами оренди державного і комунального майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі державного і комунального майна: фізичні особи та фізичні особи-підприємці, які були призвані або прийняті на військову службу після оголошення воєнного стану; які використовують майно, розташоване в адміністративно-територіальних одиницях, в межах яких припиняється доступ користувачів до єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану (Донецька область; Запорізька область в межах Бердянського, Василівського, Мелітопольського, Пологівського районів; Луганська область; Миколаївська область в межах Баштанського, Вознесенського районів (крім селищ міського типу Доманівка, Братське, міста Южноукраїнська), Миколаївського району (крім міста Миколаєва); Харківська область в межах Богодухівського району (крім мм. Валків, Богодухова, смт. Краснокутськ), Ізюмського району, Куп`янського і Харківського районів (крім міста Мерефи, смт. Нова Водолага, міста Харкова), Чугуївського району (крім міста Змієва); Херсонська область; Автономна Республіка Крим; міста Севастополь) (далі - визначені території); 2) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 вересня 2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене: на територіях Київської, Чернігівської, Сумської, Харківської, Запорізької, Миколаївської областей і м. Києва (крім адміністративно-територіальних одиниць на визначених територіях); у закладах культури і освіти, якщо об`єкт оренди було передано в оренду на погодинній основі; 3) на період воєнного стану, але у будь-якому разі не довше ніж до 30 травня 2022 року, за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше, звільняються від орендної плати орендарі, які використовують майно, розміщене на територіях Кіровоградської, Дніпропетровської, Житомирської, Одеської областей; 4) на період воєнного стану і протягом трьох місяців після його припинення чи скасування за договорами оренди державного майна, чинними станом на 24 лютого 2022 року або укладеними після цієї дати за результатами аукціонів, що відбулися 24 лютого 2022 року або раніше: орендарям єдиних майнових комплексів (їх структурних підрозділів), крім визначених підпунктами 1-3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 75 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації); орендарям, крім визначених підпунктами 1-3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації); орендарям на територіях, визначених у підпунктах 2 і 3 цього пункту, орендна плата нараховується у розмірі 50 відсотків розміру орендної плати, встановленої договором оренди (з урахуванням її індексації) після 30 вересня 2022 р. і 30 травня 2022 р. відповідно і до закінчення строку, визначеного в абзаці першому цього підпункту; 5) звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту здійснюється без окремого рішення орендодавця".

У пункті 12 зазначеної постанови передбачено, що органи місцевого самоврядування можуть додатково приймати рішення з питань, визначених пунктом 1 цієї постанови, відповідно до Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".

Постановою № 634 чітко визначено коло орендарів, яким надаються орендні знижки або звільнення на період воєнного стану за договорами оренди державного та комунального майна, а також встановлено дати, з яких у відповідних випадках надаються такі орендні знижки або звільнення. При цьому урегульовано, що питання звільнення або перерахунок орендної плати відповідно до цього пункту постанови здійснюється без окремого рішення орендодавця.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду в складі Касаційного господарського суду від 22 листопада 2023 року в справі № 916/3587/22.

Судом також враховано, що надане Постановою № 634 право орендарів на знижку орендної плати спрямоване саме на компенсацію фінансових втрат такого орендаря, які він може понести у зв`язку з дією воєнного стану та пов`язаними з ним обмеженнями, у тому числі й встановленням комендантської години.

При цьому, у своїх письмових поясненнях Товариство (абзац 7 сторінки 6 письмових пояснень відповідача від 16 червня 2026 року) не заперечувало того, що заявлена до стягнення позивачем сума орендної плати розрахована останнім із застосуванням передбаченої Постановою № 634 знижки на рівні 50 % від встановленої договором суми орендної плати.

Крім того, суд також звертає увагу на те, що 23 липня 2025 року, тобто в період, коли вже існували зазначені в додаткових поясненнях Товариства обмеження щодо використання спірного нерухомого майна (дія комендантської години), між сторонами без жодних заперечень і зауважень було підписано додатковий договір до договору оренди майна, у якому питання про внесення змін щодо цільового призначення чи зміни ставки орендної плати відповідачем в установленому законом порядку не ініціювалось.

Інші докази на підтвердження того, що внаслідок дії комендантської години в місті Києві Товариство зазнало істотного зменшення можливості користування орендованим майном, у тому числі, неможливості використання спірного майна для зберігання свого майна й обладнання, у матеріалах справи відсутні.

Товариство також посилалося на те, що внаслідок пожежі в орендованому ним приміщенні, яка мала місце 19 серпня 2025 року, останнє позбавлене можливості експлуатувати спірне майно, яке потребує капітального ремонту й від здійснення якого орендодавець та балансоутримувач ухиляються. Факт пожежі, яка сталася 19 серпня 2025 року в двоповерховій будівлі за адресою: місто Київ, вулиця Гарматна, 51-А, підтверджується наявними в матеріалах справи документами й не заперечувався сторонами під час розгляду справи.

У той же час з наявної в матеріалах справи копії листа Солом`янського районного управління Головного управління ДСНС України у місті Києві від 20 серпня 2025 року № 774-ЗВ/71, а також у висновку ДСНС України № 6 про причини виникнення пожежі прямо зазначено, що контролюючим органом на місці пожежі було виявлено порушення вимог пожежної безпеки, а саме: "На закритій терасі з`єднання, відгалуження та окінцювання жил проводів і кабелів не здійснено за допомогою опресування, зварювання, паяння або затискачів (порушення розділу IV пункту 1.6 Правил пожежної безпеки України); не надано документацію щодо класу вогнестійкості елементів заповнення прорізів у протипожежних перешкодах (протипожежні двері електрощитової) (порушення розділу II пункту 2.3)".

Крім того, у пункті 13 висновку ДСНС України № 6 про причини виникнення пожежі "Осередок пожежі" чітко вказано, що: "В ході проведення дослідження події встановлено, що осередок пожежі знаходиться в дальній частині приміщення тераси".

З додатку № 1 до вказаного висновку (фототаблиця) вбачається, що пошкоджень внаслідок пожежі зазнало приміщення тераси, яка була прибудована до спірного об`єкта оренди.

Однак відповідно до умов укладеного між сторонами договору (з подальшими змінами до нього) про наявність будь-якої прибудови (тераси) до об`єкта нерухомого майна - двоповерхової окремо розташованої будівлі їдальні-кафе, загальною площею 1 193,4 м2, розміщеної за адресою: місто Київ, вулиця Гарматна, будинок 51-А, - не зазначено, і такі прибудови не були об`єктом оренди за укладеним між сторонами правочином.

Докази отримання Товариством обумовленого договором дозволу від орендодавця чи балансоутримувача на будівництво цієї прибудови (тераси) у матеріалах справи відсутні.

Судом також враховано, що в порушення умов укладеного між сторонами договору на час виникнення пожежі - 19 серпня 2025 року, Товариство не застрахувало передане йому в оренду майно, зокрема від пожежі, як це прямо передбачено розділом 5 договору оренди та пунктом 7 додаткового договору № 2739/04. Докази зворотного в матеріалах справи відсутні, що виключає посилання останнього на обов`язок орендодавця та балансоутримувача здійснити капітальний ремонт у спірному приміщенні внаслідок зазначеної пожежі.

При цьому Товариство не було позбавлене права та можливості самостійно здійснити капітальний ремонт спірних приміщень за згодою орендодавця й звернутися до останнього в установленому договором порядку щодо зарахування відповідних витрат Товариства в рахунок орендної плати за користування таким майном.

Належні докази неможливості повної експлуатації з 19 серпня 2025 року саме переданого в оренду Товариству майна, зокрема неможливості мати доступ до майна/входити до нього, зберігати обладнання, товари, інше майно в орендованих приміщеннях, у матеріалах справи також відсутні й відповідачем до суду подані не були.

Відтак, Товариство у встановленому законом порядку не довело наявності передбачених законом обставин для зменшення розміру орендної плати або звільнення від її сплати. Такі обставини також не були встановлені судом під час розгляду даної справи.

Зважаючи на те, що загальна сума основного боргу Товариства зі сплати орендної плати на користь балансоутримувача спірного державного нерухомого майна, яка складає 3 422 970,22 грн, підтверджена належними доказами, наявними в матеріалах справи, і відповідач на момент прийняття рішення не надав документів, які свідчать про погашення вказаної заборгованості перед Університетом, й не спростував у встановленому законом порядку обґрунтованості заявлених до стягнення з нього сум, суд дійшов висновку про законність та обґрунтованість вимоги позивача до відповідача про стягнення спірної суми боргу. У зв`язку з цим позов Університету підлягає задоволенню.

Інші доводи, на які посилалися учасники даного судового процесу під час розгляду справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги, як необґрунтовані та такі, що не спростовують висновків суду про задоволення позову.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За таких обставин, позов Університету підлягає задоволенню.

Відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 86, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Форсаж Клуб" (03058, місто Київ, вулиця Гарматна, будинок 51-А; ідентифікаційний код 33592050) на користь Національного університету "Київський авіаційний інститут" (03058, місто Київ, проспект Любомира Гузара, будинок 1; ідентифікаційний код 45853942) 3 422 970 (три мільйони чотириста двадцять дві тисячі дев`ятсот сімдесят) грн 22 коп. основної заборгованості та 41 075 (сорок одну тисячу сімдесят п`ять) грн 64 коп. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було проголошено скорочене (вступну та резолютивну частини) рішення суду або якщо розгляд справи (вирішення питання) здійснювався без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 24 серпня 2026 року у зв`язку з перебуванням судді Павленка Є.В. у відпустці в період з 10 серпня 2026 року по 23 серпня 2026 року.

Суддя Є.В. Павленко