Рішення № 139190155, 24.08.2026, Києво-Святошинський районний суд Київської області

Справа № 369/14289/23

Провадження № 2/369/867/26

РІШЕННЯ

Іменем України

24.08.2026 року м. Київ

Києво-Святошинський районний суд Київської області у складі:

головуючого судді Пінкевич Н.С.

секретаря Худинець Д.С.

за участі

представника позивача адвоката Антонова К.О,

представника відповідача Новосьолова Ю.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал» про визнання права власності на квартиру, визнання договору іпотеки недійсним (в частині) та скасування заборони відчуження,

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Петрівський квартал 3», ТОВ «Фінансова компанія «Альта Капітал». Свої вимоги мотивує тим, що 29 грудня 2020 року між нею та Відповідачем-1 - ТОВ «Петрівський квартал 3», було укладено Договір №20/ПК7_ЛУ6 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (надалі Договір), де Позивач виступила в якості Покупця, а Відповідач-1 в якості Продавця.

Предметом Договору є придбання майнових прав на квартиру з проектним АДРЕСА_1 . Відповідач зобов`язався забезпечити будівництво житлового будинку та передати у власність Позивача майнові права на житлове приміщення у цьому будинку квартиру з проектною адресою: квартира проектний АДРЕСА_1 (надалі Квартира), для подальшої реєстрації за Позивачем права власності за умови виконання Позивачем усіх своїх зобов`язань як Покупця.

Відповідно до п. 3.1. Договору, ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 286 609, 31 грн. (двісті вісімдесят шість тисяч шістсот дев`ять) гривень 31 копійка, в тому числі ПДВ 47 768, 22 грн. (сорок сім тисяч сімсот шістдесят вісім) гривень 22 копійки, що еквівалентно $10 108, 00 (десять тисяч сто вісім) доларів США, 00 центів. Вищезазначена сума має сплачується Покупцем до 31 грудня 2020 року. (п. 3.3. Договору). При цьому, сторони погодили, що Покупець має право здійснити оплату достроково.

Пункт 5.2.4. Договору передбачено обов`язок Продавця надати довідку про виконання зобов`язань Покупцем за Договором, після повного перерахування Покупцем коштів.

Відповідно до п. 2.4. Договору визначено, що орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію ІІ (другий) квартал 2021 року. При цьому встановлено, що Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва та термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до шести місяців, що не буде вважатися порушенням умов Договору. Отже, Договором визначено, що найпізніший допустимий момент виконання обов`язків Відповідача-1 по здачі Об`єкту будівництва в експлуатацію 31 грудня 2021 року.

Відповідно до Договору, Продавець зобов`язався повідомити Покупця про готовність Об`єкта будівництва до експлуатації, та протягом 90 календарних днів від дня готовності до експлуатації завершеного Об`єкта будівництва, передати квартиру Покупцеві, підписати Акт приймання-передачі квартири, за умови повного виконання Покупцем своїх зобов`язань щодо оплати Ціни майнових прав на квартиру. Тобто, з огляду на те, що граничний момент прийняття об`єкту в експлуатацію є 31 грудня 2021 року, передача квартири та підписання Акту приймання-передачі мали відбутись не пізніше, ніж 31 березня 2022 року.

Відповідно до п. 1.6 Договору Продавець гарантував, що на момент укладання та протягом дії цього Договору майнові права та Квартиру не будуть обтяжені зобов`язаннями перед третіми особами, у тому числі не є предметом застави, не є предметом купівлі-продажу з третіми особами, не перебувають під арештом, не є предметом судового спору, а також щодо них відсутні будь-які претензії і права третіх осіб.

Позивач свої договірні зобов`язання щодо оплати вартості квартири виконав в повному обсязі, а саме 30 грудня 2020 року на виконання своїх зобов`язань за Договором, перерахував визначену Договором суму коштів в розмірі 286 609, 31 грн. (двісті вісімдесят шість тисяч шістсот дев`ять) гривень 31 копійка, на банківський рахунок Продавця.

Факт здійснення повної оплати майнових прав на Квартиру, згідно Договору Відповідач-1 визнав, та підтвердив наданою ним Попередньою довідкою від 15 січня 2021 року.

Однак, з настанням строку закінчення будівництва та введення Об`єкту в експлуатацію (31 грудня 2021 року) та граничного строку передачі Квартири позивачеві, відповідач-1 свої договірні зобов`язання не виконав.

Позивачу, як покупцеві Квартири, не було направлено передбачене Договором повідомлення про введення будинку в експлуатацію, не було повідомлено фактичну площу квартири за обмірами БТІ, не надано технічний паспорт на квартиру, не запропоновано підписати Акт приймання-передачі, не запропоновано укласти договори з експлуатуючими організаціями щодо забезпечення електро-водопостачання, тощо та, як наслідок, з боку Відповідача-1, як Продавця не передано Позивачеві як Покупцю у власність квартиру, що є порушенням Відповідачем-1 своїх зобов`язань за Договором.

На початку 2023 року Позивач виявив, що будинок збудовано, введено в експлуатацію, а наказом Відділу містобудування, архітектури та будівництва Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області №20 від 19 січня 2022 року, новоствореному Об`єкту будівництва, в якому розташовано Квартиру, було присвоєно таку фактичну адресу: будинок АДРЕСА_2 .

Від відповідача-1 жодних повідомлень щодо готовності передати Квартиру Позивачеві не надійшло.

16 березня 2023 року Відповідачем-1 повторно було видано довідку про повне виконання Позивачем своїх зобов`язань по оплаті Квартири за Договором. При цьому, у довідці від 16 березня 2023 року, Відповідач-1 зазначено не проектну, а присвоєну після введення будинку в експлуатацію адресу збудованого об`єкту нерухомості, а саме: квартира АДРЕСА_3 .

Отже, визначена в Договорі квартира з проектним АДРЕСА_1 , визначена в Договорі, та введена в експлуатацію квартира АДРЕСА_3 , є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна.

Відповідь про строки передачі Квартири позивачеві Відповідач-1 знову не надав.

12 квітня 2023 року Позивачем надіслано в адресу Відповідача-1 поштовим відправленням за його юридичною адресою письмову Вимогу про виконання умов договору, тобто про передачу квартири Позивачеві. Означена Вимога отримана відповідачем-1 25 квітня 2023 року, однак була залишена ним без відповіді.

З реєстру прав на нерухоме майно позивач встановив, що відповідач-1 27 січня 2022 року, всупереч умовам Договору, замість передання права власності на Квартиру Позивачеві, зареєстрував його за собою (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2570959832080, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний №63179165 від 01.02.2022, державним реєстратором Борщагівської сільської ради Бучанського району Київської області Зайцевим Ігор Петрович, номер відомостей про речове право: 46456413. Крім того, 10 лютого 2022 року Відповідач-1, діючи як іпотекодавець, уклав з Відповідачем-2, що виступив іпотекодержателем, договір іпотеки №144 від 10.02.2022 року, посвідчений та зареєстрований приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмила Миколаївна (номер запису про іпотеку: 46649511). За цим договором Відповідач-1 передав Квартиру Відповідачу-2 в іпотеку в якості забезпечення виконання Відповідачем 1 зобов`язання, чим порушив умови п. 1.6 Договору.

Після укладання вищевказаного договору іпотеки щодо спірної квартири, в державному реєстрі речових прав, вищезазначеним приватним нотаріусом, було зареєстровано заборону відчуження Квартир (номер запису про обтяження: 46649148). Строк виконання зобов`язання 10.02.2023.

Таким чином, позивач вважає, що його майнове право, яке випливає з укладеного між Позивачем та Відповідачем Договору, було порушено з боку Відповідача-1, оскільки після належного виконання Позивачем своїх зобов`язань за Договором, Відповідач -1 не виконав свої зобов`язання перед Позивачем, не визнав право власності Позивача на новостворену квартиру, безпідставно та протиправно зареєструвавши право власності на Квартиру за собою, та як наслідок протиправно передавши повністю оплачену Позивачем Квартиру в іпотеку сторонній особі, уклавши оспорюваний договір іпотеки з Відповідачем-2.

Позивач вказує, що відсутність відповіді Відповідача-1 на вимогу Позивача про передачу квартири у власність Позивача свідчить про невизнання Відповідачем-1 його права власності на квартиру, та обумовлює звернення Позивача до суду з цим позовом з метою судового захисту своїх прав.

Позивач просила суд:

Визнати за Позивачем право власності на квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2570959832080), визнати недійсним Договір іпотеки №144 від 10.02.2022 р., укладений між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕТРІВСЬКЙ КВАРТАЛ 3», код ЄДРПОУ 42005404 та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «АЛЬТА КАПІТАЛ», у зв`язку з чим визнати незаконними та скасувати: рішення про реєстрацію іпотеки на квартиру АДРЕСА_3 , (номер запису про обтяження: 46649148 та рішення про реєстрацію заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_3 , (номер запису про обтяження: 46649148.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09 вересня 2024 року вказану справу передано судді Волчко Андрію Ярославовичу.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 07 вересня 2023 року відкрито провадження у справі, визначено розгляд справи проводити за правилами загального позовного провадження.

03 січня 2024 року до суду надійшов відзив на позовну заяву. Не погоджуючись з даним позовом ТОВ «ФК «Альта Капітал» вказали, що у встановленому законом порядку між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «ФК «Альта Капітал» укладено договір позики та у якості забезпечення виконання боргового зобов`язання укладено договір іпотеки. На час укладення договорів всі права на обєкти нерухомого майна належали товариству, що нотаріусом перевірялось під час підписання правочинів. Жодних доказів на підтвердження своїх доводів позивачка суду не надала. Оспорюваними правочинами жодних прав позивача не порушено. Просили відмовити у задоволенні позову.

18 квітня 2024 року до суду надійшов відзив від ТОВ «Петрівський квартал 3». Не погоджуючись з доводами позову, відповідач вказав, що укладаючи договір купівлі-продажу майнового права позивач набув не право власності на нерухоме майно, а лише право на набуття такої власності у майбутньому. Також позивач обрав неправильний спосіб захисту порушеного права. Так, ним мало бути позов про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав та стягнення грошових коштів. Оскільки право власності на квартиру позивач не мав, тому оспорювані договору укладені відповідно до вимог закону. Просили відмовити у задоволенні позову.

Ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 вересня 2024 року закрито підготовче провадження у справі, та призначено справу до розгляду по суті на 19 грудня 2024 року, встановивши загальний порядок дослідження доказів у справі.

У зв`язку з відставкою судді ОСОБА_2 справу направлено на повторний авторозподіл. Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20 січня 2025 року вказану справу передано судді Пінкевич Н.С. та ухвалою Києво-Святошинського районного суду Київської області від 27 січня 2025 р. прийнято нею до провадження

Представник позивача, адвокат Антонов К.О. в судовому засіданні підтримав позовні вимоги у повному обсязі, посилаючись на обставини, викладені у позовній заяві, просив позов задовольнити.

Представник ТОВ «Петрівський квартал 3» адвокат Новосьолова Ю.С. позовні вимоги заперечила.

ТОВ «ФК «Альта Капітал», будучи належним чином повідомленим про дату та час судового засідання, участь свого представника в судовому засіданні не забезпечило, що не перешкоджає розгляду справи по суті.

02 січня 2026 року представник ТОВ «ФК «Альта Капітал» надало суду лист, яким не заперечувало проти задоволення позову.

Вислухавши представників позивача та відповідача-1, дослідивши надані сторонами та витребувані судом докази, суд виходить з наступного.

За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес у один із способів, визначених частиною першою статті 16 ЦК України, або іншим способом, що встановлений договором або законом.

В ході розгляду справи судом встановлено такі фактичні обставини:

29 грудня 2020 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Договір №20/ПК7_ЛУ6 купівлі-продажу майнових прав на квартиру (надалі Договір), де Позивач виступив в якості Покупця, а Відповідач в якості Продавця.

Істотними умовами договору є таке:

ТОВ «Петрівський квартал 3» зобов`язалося передати у власність, а позивач зобов`язався прийняти у власність майнові права на квартиру з такою проєктною адресою: квартира проектний АДРЕСА_1 (надалі Квартира), для подальшої реєстрації за Позивачем права власності за умови виконання Позивачем усіх своїх зобов`язань як Покупцята оплатити ціну таких майнових прав в порядку та на умовах, визначених договором (пункт 1.1.).

Відповідно до пункту 1.3 договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після готовності об`єкта будівництва до експлуатації реалізуються шляхом реєстрації покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим договором, продавець зобов`язаний передати покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру.

Згідно з пунктом 1.4 договору майнові права на квартиру за цим договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього договору. Акт прийому-передачі підписується сторонами після готовності до експлуатації завершеного будівництвом об`єкта будівництва, у строк, визначений продавцем та за умови повного виконання покупцем своїх зобов`язань за цим договором. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно п. 5.2.4 цього договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від продавця до покупця після підписання акту прийому-передачі.

Пунктом 2.1 договору передбачено, що майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартиру із наступними попередніми технічними характеристиками:

Найменування: житлова квартира

Поверх 3

Адреса: Будинок бульвар Лесі Українки, проектний будинок № 6

Проектна загальна площа 50.01 м2

Проектна житлова площа 26.75 м2

Кількість кімнат 2.

Орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію - 02 квартал 2021 року (пункт 2.4 договору).

Відповідно до п. 3.1. Договору, ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 286 609, 31 грн. (двісті вісімдесят шість тисяч шістсот дев`ять) гривень 31 копійка, в тому числі ПДВ 47 768, 22 грн. (сорок сім тисяч сімсот шістдесят вісім) гривень 22 копійки, що еквівалентно $10 108, 00 (десять тисяч сто вісім) доларів США, 00 центів. Вищезазначена сума має сплачується Покупцем до 31 грудня 2020 року. (п. 3.3. Договору). При цьому, сторони погодили, що Покупець має право здійснити оплату достроково.

Ціна майнових прав одного квадратного метру квартири становить: 5 731,04 грн., що на дату укладення договору еквівалентно $202. 12 дол. США.

Пункт 5.2.4. Договору передбачає обов`язок Продавця надати довідку про виконання зобов`язань Покупцем за Договором, після повного перерахування Покупцем коштів.

Судом встановлено, що 30 грудня 2020 року на виконання своїх зобов`язань за Договором, Позивач перерахував в повному обсязі визначену Договором суму коштів, а саме 286 609, 31 грн. (двісті вісімдесят шість тисяч шістсот дев`ять) гривень 31 копійка, на банківський рахунок Продавця.

В судовому засіданні досліджено квитанцію про оплату № B188-1B8P-8T14-B47E від 30.12.2020 р., наданою установою банку.

ТОВ «Петрівський квартал 3» 15 січня 2021 року підтвердило факт здійснення повної оплати майнових прав на Квартиру згідно Договору, видавши позивачеві Попередню довідку, згідно якої ТОВ «Петрівський квартал 3» повідомило, що ОСОБА_1 у повній мірі виконала свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_1 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №20/ПК7_ЛУ6 від 29 грудня 2020 р.У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні.

Повторно ТОВ «Петрівський квартал 3» підтвердило факт здійснення повної оплати майнових прав на Квартиру згідно Договору видавши позивачеві Попередню довідку від 16 березня 2023 року. При цьому, в даній довідці ТОВ «Петрівський квартал 3» зазначає вже не проектну, а фактичну адресу, зазначивши, що ОСОБА_1 у повній мірі виконала свої зобов`язання щодо оплати ціни майнових прав на квартиру АДРЕСА_3 , згідно договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №20/ПК7_ЛУ6 від 29 грудня 2020 р.У цій же довідці зазначено, що будь-які претензії до позивача відсутні.

Таким чином, суд констатує, що факт виконання Позивачем своїх зобов`язань щодо оплати вартості за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру №20/ПК7_ЛУ6 від 29 грудня 2020 р. виконано в повному обсязі, що підтверджується належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами.

Судом також досліджено наявні в матеріалах справи:

- витяг з реєстру будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, копію згідно з яким підтверджується факт реєстрації Департаментом архітектурно-будівельної інспекції у Київській області декларації про готовність до експлуатації об`єкта за № ІУ101211221647 21 грудня 2021 року. Тобто, з 21 грудня 2021 року будинок, розташований за адресою Київська область, Бучанський район, село Святопетрівське, на земельній ділянці з кадастровим номером: 3222485800:02:011:5209, 3222485800:02:011:5204 був введений в експлуатацію;

- копію Наказу Відділу містобудування, архітектури та будівництва Білогородської сільської ради Бучанського району Київської області №20 від 19 січня 2022 року, яким новоствореному об`єкту - Нове будівництво зблокованого житлового квартирного будинку за адресою: Київська область, Бучанський район, село Святопетрівське, на земельній ділянці з кадастровим номером: 3222485800:02:011:5209, 3222485800:02:011:5204 було присвоєно таку фактичну адресу: будинок АДРЕСА_2 ;

- технічний паспорт від 24 січня 2022 р на квартиру АДРЕСА_3 ;

Із комплексного аналізу вказаних вище документів суд приходить до таких висновків: об`єкт нерухомості з проектною адресою будинок АДРЕСА_2 , розташованому на земельній ділянця кадастрові номери 3222485800:02:011:5209, 3222485800:02:011:5204 було добудовано та введено в експлуатацію.

Після завершення будівництва та введення новозбудованого об`єкта в експлуатацію будинку з проектноб адресою будинок АДРЕСА_2 , розташованому на земельній ділянця кадастрові номери 3222485800:02:011:5209, 3222485800:02:011:5204 присвоєно адресу будинок АДРЕСА_2 .

В ході здійснення технічної інвентаризації та введення будинку в експлуатацію квартирі з проектним номером АДРЕСА_1 ,майнові права на яку є предметом договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру №20/ПК7_ЛУ6 від 29 грудня 2020 р. визначено як квартиру АДРЕСА_3 .

В свою чергу, матеріалами справи підтверджується, що в порушення укладеного з позивачем договору та чинного законодавства, ТОВ «Петрівський квартал 3» не передало вказану введену в експлуатацію квартиру позивачеві, натомість оформило на себе право власності на дану квартиру, та не повідомило належним чином позивача про факт введення об`єкта будівництва в експлуатацію та про необхідність оформлення позивачем права власності себе.

Крім того, пунктом 1.6 Договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного між Позивачем та відповідачем встановлено, що Продавець, тобто Відповідач-1 гарантує, що на момент укладання та протягом дії цього Договору майнові права та Квартиру не будуть обтяжені зобов`язаннями перед третіми особами, у тому числі не є предметом застави, не є предметом купівлі-продажу з третіми особами, не перебувають під арештом, не є предметом судового спору, а також щодо них відсутні будь-які претензії і права третіх осіб.

Разом з тим судом досліджено Договір іпотеки №144 від 10.02.2022 р., укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Петрівськй квартал 3», код ЄДРПОУ 42005404 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта капітал», код ЄДРПОУ 40270590, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною, відповідно до якого квартира АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2570959832080), передано в іпотеку, при цьому нотаріусом здійснено реєстраціє іпотеки (номер запису про обтяження: 46649148,) та реєстрацію заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_3 , (номер запису про обтяження: 46649148).

Отже, матеріалами справи підтверджується порушення пунктом 1.6 Договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного між позивачем та відповідачем.

Таким чином, суд робить висновок про обґрунтованість позовних вимог Позивача та мотивує своє рішення про задоволення позову такими вимогами чинного законодавства України та правовими позиціями Верховного суду:

Відповідно до частини першої статті 8 Конституції України, в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Відповідно до ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Відповідно до ст. 317 ЦК України, власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Відповідно до ст. 319 ЦК України, власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

Відповідно до статті 11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини; Збов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості (стаття 509 ЦК України

У загальних положеннях про зобов`язання передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Також наголошено про необхідність виконання зобов`язання належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).

У частині першій статті 527 ЦК України передбачено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Відповідно до ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 655, 656 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Відповідно до частин 1 статті 177 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, гроші, цінні папери, цифрові речі, майнові права, роботи та послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні та нематеріальні блага.

Згідно з статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

У частині 1 статті 316 ЦК України вказано, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 14 вересня 2021 року по справі № 359/5719/17 зазначила, що майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

У статті 629 ЦК України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 610 ЦК України встановлено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до частини першої статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

У частині 3 статті 509 ЦК України закріплено, що зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.

За статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 1 статті 526 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до частини 1 статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Частинами 1 та 2 статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

У частині 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів (затверджений постановою КМУ № 461 від 13 квітня 2011 року) в редакції, чинній станом на липень 2021 року, передбачено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (далі - декларація) (пункт 3).

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (затверджений постановою КМУ № 1127 від 25 грудня 2015 року) в редакції, чинній станом на липень 2021 року, передбачено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються:

Документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо).

У разі участі особи у фонді фінансування будівництва документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є видана управителем такого фонду довідка про право довірителя на набуття у власність об`єкта інвестування.

У разі придбання особою безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром є одиниця нерухомості, документами, що підтверджують набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу облігацій та за наявності документ, згідно з яким здійснилося закріплення відповідного об`єкта інвестування за власником облігацій (договір резервування, бронювання тощо).

У разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав; технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Зазначеними вище нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлено право власності інших осіб.

Велика Палата Верховного Суду, у пункті 93 постанови від 14 вересня 2021 року по справі № 359/5719/17, зробила правовий висновок, що саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. У цій же постанові в пункті 95 суд зауважив, що інвестор, після виконання умов інвестування, набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації на зазначений об`єкт за собою.

У пункті 108 наведеної вище постанови суду касаційної інстанції написано, що Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про необхідність частково відступити від вказаного висновку Верховного Суду України, оскільки, на переконання Великої Палати Верховного Суду, у разі виконання інвестором власних інвестиційних зобов`язань після завершення будівництва об`єкта інвестування, відповідно до вимог закону майнові права інвестора трансформуються у право власності, яке підлягає державній реєстрації за інвестором як первісним власником.

Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Стаття 190 ЦК України визначає майно особливим об`єктом, яким вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Окремо вказано, що майнові права є неспоживчою річчю та визнаються речовими правами.

З аналізу вказаних норм можна зробити висновок, що у ЦК України визначення майнового права відсутнє, оскільки у статті 190 ЦК України міститься вказівка лише про те, що майнові права є неспоживчою річчю і визнаються речовими правами. При цьому не викликає сумніву, що майнові права є об`єктом цивільних правовідносин.

Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (абзац третій частини другої статті 3 Закону України від 12 липня 2001 року № 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність").

У теорії цивілістики під майновими правами розуміється: 1) у широкому значенні речового права суб`єктивне цивільне право як таке, що стосується майнових цінностей і має грошову оцінку, наприклад, право власності на похідні права, зобов`язальні права (права з договорів, що укладаються з приводу передання майна у власність або користування), майнові права інтелектуальної власності, корпоративні права, тощо; 2) у вузькому значенні - як суб`єктивне право, яке здатне бути самостійним об`єктом обороту; тобто у разі передання майнового права набувач отримує його як можливість претендування на майно або вчинення власних дій відносно майна.

Крім того, вказане питання було предметом дослідження як у рішеннях ЄСПЛ, так і Верховного Суду України та Верховного Суду.

Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном" (пункт 98 рішення ЄСПЛ щодо прийнятності заяви у справі "Броньовські проти Польщі", заява N 31443/96; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі "Сук проти України", заява №10972/05; пункт 74 рішення ЄСПЛ "Фон Мальтцан та інші проти Німеччини" від 02 березня 2005 року, заяви №71916/01, 71917/01 та 10260/02).

У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути, у тому числі, "легітимні очікування" та "майнові права" (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі "Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії", заява N 12742/87; ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, №10741/84).

Відповідно до пунктів 21, 24 рішення від 01 червня 2006 року у справі "Федоренко проти України" (№25921/02) ЄСПЛ вказав, що право власності може бути "існуючим майном" або "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності чи "законними сподіваннями" отримання права власності. Аналогічна правова позиція сформульована ЄСПЛ і в справі "Стреч проти Сполучного Королівства", заява №44277/98).

В іншій справі "Н.К.М. проти Угорщини" (NKM v. Hungary, скарга №66529/11) у рішенні від 14 травня 2013 року ЄСПЛ зазначив, що "правомірні очікування" підлягають захисту як власне майно і майнові права.

У постанові від 30 січня 2013 року №6-168цс12 Верховний Суд України визначив майнове право як "право очікування", яке є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав.

Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений деякими, але не всіма правами власника майна, і яке свідчить про правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно або інше речове право на певне майно в майбутньому.

Визначення майнового права як права очікування та повноваження власника таких прав надано сталій практиці Верховного Суду України, висновки якого викладено, зокрема, у постановах від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12, від 15 травня 2013 року у справі №6-36цс13, від 04 вересня 2013 року у справі №6-51цс13, від 24 червня 2015 року у справі №6-318цс15, від 04 листопада 2015 року у справі №6-1920цс15, від 18 листопада 2015 року у справі №6-1858цс15, від 02 грудня 2015 року у справах №6-1502цс15 та №6-1732цс15, від 10 лютого 2016 року у справі N 6-2124цс15, від 16 березня 2016 року у справі N 6-290цс16, від 23 березня 2016 року у справі N 6-289цс16, від 30 березня 2016 року у справах №6-3129цс15 та №6-265цс16, від 20 квітня 2016 року у справі №6-2994цс15, від 25 травня 2016 року у справі № 6-503цс16, від 07 грудня 2016 року у справі №6-1111цс16.

Вказане свідчить про те, що громадяни мають бути впевненими у своїх законних очікуваннях, а також у тому, що набуте ними на законних підставах право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано.

Частиною першою статті 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

У частині другій статті 331 ЦК України чітко вказано, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року №1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон N 1952-IV) визначено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі: рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно (пункт 9 частини першої статті 27 цього Закону).

Реєстрація права власності на нерухоме майно є лише офіційним визнанням права власності з боку держави (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі №911/3594/17).

Також у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі №680/214/16 та від 07 квітня 2020 року у справі №916/2791/13 зроблено висновок про те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права.

Правовідносини сторін договору про фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулюються Законом України від 19 червня 2003 року №978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон N 978-IV) та Законом України від 18 вересня 1991 року N 1560-XII "Про інвестиційну діяльність" (далі - Закон № 1560-XII).

Таким чином, Позивач, в розумінні даних актів законодавства, Закону, уклавши з Відповідачем Договір, набув статус інвестора, де об`єктом інвестування є Квартира .

Відповідно до частини п`ятої статті 7 та статті 4 Закону N 1560-XII інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права).

У статті 2 Закону № 978-IV вказано, що об`єкт інвестування - квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані нежитлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном.

Тобто, з вищевикладеного можна констатувати, що після завершення будівництва та здачі будинку в експлуатацію квартира, як окремий об`єкт цивільних правовідносин, ще не існує і набуває юридично статусу об`єкта цивільних правовідносин лише після державної реєстрації, здійсненої відповідно до чинного законодавства.

Для проведення державної реєстрації прав з видачею свідоцтва на новозбудований об`єкт нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, заявник, зокрема, подає: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за нею об`єкта будівництва, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо) (у разі придбання майнових прав на об`єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об`єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав); довідку (виписку) із переліку осіб, які брали участь в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва та за якими здійснюється державна реєстрація прав, видану особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), про участь заінтересованої особи в інвестуванні (фінансуванні) об`єкта будівництва (у тому числі шляхом купівлі-продажу майнових прав); технічний паспорт на об`єкт інвестування (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо); завірені особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва), копії (крім випадків подання оригіналів таких документів особою, що залучала кошти фізичних та юридичних осіб (замовником будівництва): документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку (крім випадків реконструкції об`єктів нерухомого майна без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані); документа, що підтверджує виникнення, перехід та припинення права власності на об`єкт нерухомого майна до проведення його реконструкції (у разі проведення реконструкції об`єкта нерухомого майна); документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; документа, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси (крім випадку, коли в результаті реконструкції об`єкта нерухомого майна його адреса не змінилася) (пункт 50 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року №868).

У пункті 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, встановлено, що для державної реєстрації права власності на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо), розміщене в об`єкті нерухомого майна, будівництво якого здійснювалося із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, власником такого майна подаються: документ, що підтверджує набуття у власність особою закріпленого за особою об`єкта інвестування, передбачений законодавством (інвестиційний договір, договір про пайову участь, договір купівлі-продажу майнових прав тощо); технічний паспорт на окреме індивідуально визначене нерухоме майно (квартира, житлове, нежитлове приміщення тощо).

Таким чином можна констатувати, що Відповідачем-1 незаконно, всупереч умовам Договорів, зареєстровано за собою право власності на Квартиру, оскільки означене право власності після введення в експлуатацію Квартири, щодо якої укладено Договір купівлі-продажу майнових прав, та яка повністю оплачена покупцем (Позивачем) виникло саме у покупця, тобто у Позивача.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі №359/5719/17 (провадження №14-8цс21) вказано, що нормами законодавства встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. Саме інвестор як особа, за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. Інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою (пункти 92, 93, 95 постанови).

При розгляді справи Велика Палата Верховного Суду керується тим, що, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.

Право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію, якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом у розумінні ЦК України такий об`єкт стає після його державної реєстрації, оскільки жодних виключень щодо необхідності державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухомі речі, як передбачено в частині першій статті 182 та частині другій статті 331 ЦК України для новоствореної речі, якою є квартира в новозбудованому будинку, цивільне законодавство не містить.

Захист прав на новостворене майно, прийняте в експлуатацію, в разі невизнання відповідачем прав позивача на спірне майно здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, то захист здійснюється на загальних засадах цивільного законодавства.

Відповідно до частин першої та другої статті 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.

У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Застосування будь-якого способу захисту цивільного права має бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим, а саме: повинно реально відновлювати наявне порушене, оспорене або невизнане право, такий спосіб має відповідати характеру правопорушення та цілям судочинства та не може суперечити принципу верховенства права.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Такий правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі №338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі №569/17272/15-ц, від 02 липня 2019 року у справі №48/340, від 19 травня 2020 року у справі №916/1608/18

В Постанові від 14 грудня 2021 року у справі № 344/16879/15-ц Провадження № 14-31цс20 Велика Палата Верховного Суду, висловлюючи свою правову позицію, зазначає, що «Визнання права як універсальний спосіб захисту абсолютних та виключних прав і охоронюваних законом інтересів передбачене у статті 16 ЦК України.

У статті 392 ЦК України вказано, що власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Зі змісту статті 392 ЦК України вбачається, що вона містить дві диспозиції, за яких власник майна може звернутися з позовом про визнання права власності: 1) якщо таке право оспорюється або не визнається іншою особою; 2) у разі втрати власником документа, який засвідчує право власності.

Суб`єктом вимог про визнання права власності може будь-яка особа, яка вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів у третіх осіб або претензіями третіх осіб чи необхідністю отримати правовстановлюючі документи.

Позов про визнання права власності на майно подається власником тоді, коли в інших осіб виникають сумніви щодо належності йому цього майна, коли створюється неможливість реалізації позивачем свого права власності через наявність таких сумнівів чи внаслідок втрати правовстановлюючих документів. Позивачем у позові про визнання права власності може бути будь-який учасник цивільних відносин, який вважає себе власником певного майна, однак не може належним чином реалізувати свої правомочності у зв`язку з наявністю щодо цього права сумнівів або претензій з боку третіх осіб. Відповідачем у позові про визнання права власності виступає будь-яка особа, яка сумнівається в належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності володіння, користування і розпорядження таким майном, або має власний інтерес у межах існуючих правовідносин.

Спосіб захисту, передбачений статтею 392 ЦК України є різновидом загального способу захисту - визнання права, а тому його може бути використано в зобов`язальних відносинах за відсутності іншого, окрім судового, шляху відновлення порушеного права.

Тобто зазначений спосіб захисту як різновид загального способу захисту - визнання права може бути використаний не тільки в речово-правових відносинах, але й у зобов`язально-правових, так як сам по собі факт перебування осіб у тих чи інших відносинах, у тому числі договірних, не може перешкоджати застосуванню до цих відносин норм інститутів загальної частини цивільного права.

Способи захисту права, обрані позивачем та застосовані судом, повинні найбільш ефективно поновлювати порушені права, а специфіка інвестування в об`єкти будівництва та визначення новоствореного майна як об`єкта захисту права, відмінного від майнових прав на етапі укладення договорів про інвестування в будівництво, які мають різні назви, повинні тлумачитися на користь тієї особи, права якої порушено.

Практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності в позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується Великою Палатою Верховного Суду, стала практика якого сформована зокрема, в постановах від 27 лютого 2019 року у справі №761/32696/13-ц (провадження №14-606цс18), від 03 квітня 2019 року у справі №1609/6643/12 (провадження №14-107цс19), від 15 травня 2019 року у справі №522/102/13-ц (провадження №14-38цс19), від 29 травня 2019 року у справі №1609/6645/12 (провадження №14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі №761/3428/15-ц (провадження №14-268цс19).

Отже, у випадку оспорювання чи невизнання за інвестором, який виконав умови договору інвестування, первісного права власності на новостворений об`єкт інвестування, введений в експлуатацію, ефективним способом захисту такого права є визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.»

Віндикація у вказаній ситуації не буде належним способом захисту порушених, невизнаних чи оспорюваних прав, оскільки за змістом статей 387, 388 ЦК України позов про витребування майна пред`являється власником до володільця спірного майна.

Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю) (пункт 142 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі №183/1617/16).

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 листопада 2021 року у справі №359/3373/16-ц (провадження №14-2цс21) зроблено висновки про те, що з урахуванням специфіки обороту нерухомого майна володіння ним досягається без його фізичного утримання або зайняття, а державна реєстрація права власності на нерухоме майно підтверджує фактичне володіння ним. Тобто суб`єкт, за яким зареєстроване право власності, визнається фактичним володільцем нерухомого майна. При цьому державна реєстрація права власності на нерухоме майно створює спростовувану презумпцію наявності в суб`єкта і права володіння цим майном (як складової права власності). Отже, особа, за якою зареєстроване право власності на нерухоме майно, є його володільцем. У випадку незаконного, без відповідної правової підстави, заволодіння нею таким майном право власності (включаючи права володіння, користування та розпорядження) насправді і далі належатиме іншій особі - власникові. Останній має право витребувати це майно з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності. Тому заволодіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на нього ще не означає, що такий володілець набув право власності (права володіння, користування та розпорядження) на це майно. Власник, якого незаконно, без відповідної правової підстави, позбавили володіння нерухомим майном шляхом державної реєстрації права власності на це майно за іншою особою, не втрачає право володіння нерухомим майном. Така інша особа внаслідок державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно стає його фактичним володільцем (бо про неї є відповідний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно). Але не набуває право володіння на відповідне майно, бо воно, будучи складовою права власності, і далі належить власникові. Саме тому він має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави, ним заволоділа.

З огляду на те, що у випадку набуття права власності на новостворене нерухоме майно саме інвестор набуває первинне право власності, на яке раніше не було і не могло бути зареєстроване право власності інших осіб, віндикація не може бути застосована. Ефективним та належним способом захисту прав інвестора у такому випадку буде визнання права власності на підставі статті 392 ЦК України.

Таким чином, підсумовуючи викладене, оскільки Відповідач-1 не визнав права власності Позивача, як інвестора, на новостворену та оплачену Позивачем квартиру, порушивши умови Договору, що виразилось у непереданні Позивачеві Квартири та у реєстрації права власності на Квартиру не за Позивачем, а за Відповідачем-1, та переданні Квартири, право власності на яку мало виникнути саме у Позивача, в іпотеку сторонній особі, порушене право Позивача підлягає захисту шляхом визнання за ним права власності на Квартиру.

Щодо позовних вимог позивача про визнання недійсним договору іпотеки №144 від 10.02.2022 р., укладений між ТОВ «Петрівський квартал 3» та ТОВ «ФК «Альта Капітал», в частині передання в іпотеку спірної квартири, суд виходить з наступного.

Відповідно до пункту 1.1. названого договору цим договором забезпечується виконання зобов`язання, що виникло у іпотекодавця на підставі договору № 11/11-154П про надання коштів у позику, в тому числі на умовах фінансового кредиту (відновлювальна кредитна лінія) від 11 листопада 2021 року, укладеного між іпотекодавцем/позичальником та іпотекодержателем/позикодавцем (надалі «Основний договір» або «Договір позики») на суму та строки, які встановлені в основному договорі та додаткових угодах (договорах) до нього, які можуть бути укладені в майбутньому (надалі Основне зобов`язання).

У пункті 1.2. договору іпотеки наведено перелік нерухомого майна, яке передається в іпотеку, в тому числі спірне нежитлове приміщення.

Відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Згідно з частиною 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

У частинах 1 та 3 статті 575 ЦК України в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, передбачено, що іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом.

Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (частина 2 статті 583 ЦК України).

Статтею 6 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що іпотекодавець зобов`язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, в тому числі ті, що не зареєстровані у встановленому законом порядку.

Вище суд вже вказував, що позивач, сплативши 100% вартості об`єкта інвестування, набув майнові права на такий об`єкт. А з моменту побудови об`єкта будівництва та введення його в експлуатацію, що мало місце 21 грудня 2021 року (дата реєстрації декларації про готовність до експлуатації об`єкта), позивач набув право власності на проінвестований ним об`єкт нерухомого майна. Таким чином, ТОВ «Петрівський квартал 3», не будучи власником об`єкта нерухомого майна квартиру АДРЕСА_3 , всупереч чинному законодавству передало таке нерухоме майно в іпотеку ТОВ «ФК «Альта Капітал». Отже, договір іпотеки підлягає визнанню недійсним в частині прав та інтересів, що стосуються позивача.

Аналогічної правової позиції дотримувався Верховний Суд під час розгляду подібних справ згідно постанов від 19 квітня 2018 року по справі № 372/2645/15-ц, від 12 лютого 2020 року по справі № 372/3690/15-ц, від 07 серпня 2019 року по справі №523/7001/16.

Стосовно позовних вимог про скасування державної реєстрації речових прав (державної реєстрації іпотеки) на квартиру АДРЕСА_3 та скасування державної реєстрації обтяження нерухомого майна на те ж саме нежитлове приміщення.

Суд погоджується з доводами позивача про те, що наведені позовні вимоги є похідними від позовної вимоги про визнання частково недійсним договору іпотеки та їх задоволення потрібне задля повного захисту прав та інтересів позивача.

Також, у абзацах 2-3 частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються. У разі якщо в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, наявні відомості про речові права, обтяження речових прав, припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації, або якщо відповідним судовим рішенням також визнаються речові права, обтяження речових прав, одночасно з державною реєстрацією припинення речових прав чи обтяжень речових прав проводиться державна реєстрація набуття відповідних прав чи обтяжень. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи визнання його прийнятим з порушенням цього Закону та анулювання у випадку, передбаченому пунктом 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, на підставі рішення Міністерства юстиції України, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування на підставі судового рішення документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію зміни, припинення речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження повертаються у стан, що існував до відповідної державної реєстрації, шляхом державної реєстрації змін чи набуття таких речових прав, обтяжень речових прав, що здійснюється державним реєстратором або, у випадку скасування рішення Міністерства юстиції України, прийнятого відповідно до пункту 1 частини сьомої статті 37 цього Закону, посадовою особою Міністерства юстиції України. При цьому дата і час державної реєстрації набуття речових прав, обтяжень речових прав, що були припинені у зв`язку з проведенням відповідної державної реєстрації та наявні в Державному реєстрі прав, у тому числі в його невід`ємній архівній складовій частині, залишаються незмінними.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 177, 190, 203, 215, 316, 328, 331, 387, 509, 525, 530, 575, 583, 610, 629 ЦК України, статтею 6 Закону України «Про іпотеку», статтями 2, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ст.ст. 2, 4, 10, 12, 13, 76-81, 89, 133, 137, 141, 258, 263, 264, 265, 273, 354 ЦПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», про визнання права власності та визнання недійсним договору іпотеки задовольнити.

Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2570959832080).

Визнати недійсним Договір Іпотеки №144 від 10.02.2022 р., укладений між ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ПЕТРІВСЬКЙ КВАРТАЛ 3», код ЄДРПОУ 42005404 та ТОВАРИСТВОМ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ФІНАНСОВА КОМПАНІЯ «АЛЬТА КАПІТАЛ», код ЄДРПОУ 40270590, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Андрущенко Людмилою Миколаївною,в частині передання в іпотеку квартири АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2570959832080).

Визнати незаконними та скасувати державну реєстрацію речових прав (державну реєстрацію іпотеки), а саме рішення про реєстрацію іпотеки на квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2570959832080, (номер запису про обтяження: 46649148);

Визнати незаконними та скасувати державну реєстрацію обтяження нерухомого майна, а саме рішення про реєстрацію заборони відчуження на квартиру АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна 2570959832080 (номер запису про обтяження: 46649148).

Відомості про учасників справи:

Позивач - ОСОБА_1 , (РНОКПП НОМЕР_1 , зареєстрована за адресою: АДРЕСА_4 )

Відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Петрівський квартал 3», код ЄДРПОУ 42005404, адреса місцезнаходження 08130, Київська область, Бучанський район, с. Петропавлівська Борщагівка, вул. Соборна, буд. 2-В.

Відповідач Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Альта Капітал», код ЄДРПОУ 40270590, адреса місцезнаходження 01001, м. Київ, Спортивна площа, 3В.

Рішення суду може бути оскаржене протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання безпосередньо до Київського апеляційного суду апеляційної скарги.

Повний текст рішення складено 24 серпня 2026 року.

Суддя Наталія ПІНКЕВИЧ