Рішення № 139143584, 26.05.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.uaРІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

26.05.2026Справа № 910/12294/25

Господарський суд міста Києва у складі судді Васильченко Т.В., за участю секретаря судового засідання Шмиги В.О., розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження матеріали справи №910/12294/25

За позовом Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв»

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація

про виселення з орендованого майна

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв»

до Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва»

про визнання недійсним правочину

Представники учасників справи: не з`явились.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Профі-Драйв» (далі - відповідач) про виселення.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач в порушення взятих на себе зобов`язань за договором оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації (нова редакція договору №541 від 17.01.2019) №541 від 10.01.2022, не здійснив орендних платежів у встановлений договором строк, тому позивач керуючись положеннями статті 782 Цивільного кодексу України та умовами спірного договору, направив відповідачу відмову від договору та повідомив про обов`язок останнього звільнити об`єкт оренди, втім відповідач вказаний лист позивача залишив без відповіді і задоволення.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 15.10.2025 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі №910/12294/25, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, залучено до участі у справі Солом`янську районну в місті Києві державну адміністрацію в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача, встановлено учасникам справи строки на подачу заяв по суті спору та призначено підготовче засідання у справі на 04.12.2025.

18.11.2025 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» (далі - позивач за зустрічним позовом) надійшла зустрічна позовна заява до Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (далі - відповідач за зустрічним позовом) про визнання недійсним правочину.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем за зустрічним позовом всупереч умовам договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації (нова редакція договору №541 від 17.01.2019) №541 від 10.01.2022, не дотримано порядок дострокового припинення договору, зокрема, в частині направлення позивачу за зустрічним позовом на електронну пошту листів про наявність заборгованості та розірвання договору, тому наявні підстави для визнання недійсним одностороннього правочину, викладеного у листі вих. №108/38-3522 від 07.07.2025 Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» про дострокове припинення договору оренди нерухомого майна.

Також, 18.11.2025 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти задоволення позову заперечив та вказав, що припинення договору в односторонньому порядку листом від 07.07.2025 № 108/38-3522, суперечить умовам договору та нормам законодавства України щодо оренди комунального майна. Крім того, відповідач вважає, що орендоване нерухоме майно не належить на праві власності позивачу, а тому вимога про виселення відповідача з нежитлового приміщення є безпідставною.

21.11.2025 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» надійшла відповідь на відзив, у якій позивач відхилив доводи відповідача викладені у відзиві з тих підстав, що Статутом позивача у новій редакції було передбачено право здійснювати претензійно-позовну роботу із виселення орендарів в установленому порядку, тому звертаючись до суду з позовом про виселення відповідача, позивач діяв в порядку передбаченому Статутом та на виконання приписів чинного законодавства.

24.11.2025 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» надійшов відзив на зустрічну позовну заяву, в якому позивач просив відмовити у прийнятті зустрічної позовної заяви та вказав, що листі вих. №108/38-3522 від 07.07.2025 Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» про дострокове припинення договору оренди нерухомого майна був направлений відповідачу у відповідності до умов договору оренди у зв`язку із тривалою несплатою останнім орендної плати.

03.12.2025 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації надійшли пояснення по суті спору, в яких третя особа просила задовольнити позов з підстав наведених у ньому, при цьому зауважила, що орендоване майно закріплене за позивачем на праві господарського відання, тому порушення законодавства про оренду комунального майна порушує інтереси позивача, які останній, як балансоутримувач, за договором вправі захистити, шляхом розірвання договору та виселення з орендованого приміщення.

Також, 03.12.2025 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації надійшла заява про проведення засідання за відсутності представника третьої особи.

Судове засідання, призначене на 04.12.2025, не відбулось у зв`язку з перебуванням судді Васильченко Т.В. на лікарняному.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.12.2025 судове засідання призначено на 20.01.2026.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.12.2025 прийнято зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» до Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» про визнання недійсним правочину до розгляду з первісним позовом у справі №910/12294/25, вимоги за зустрічним позовом об`єднано в одне провадження з первісним позовом та встановлено відповідачу за зустрічним позовом строк на подачу відзиву на зустрічний позов.

У судовому засіданні 20.01.2026 оголошено перерву до 05.02.2026.

У судовому засіданні 05.02.2026 суд, у відповідності до частини 4, 5 статті 233 Господарського процесуального кодексу України, постановив ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, про встановлення сторонам за зустрічним позовом строків на подачу заяв по суті спору та відкладення підготовчого засідання у справі на 19.02.2026.

11.02.2026 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації надійшли пояснення на зустрічну позовну заяву, у якій третя особа просила відмовити у задоволенні зустрічного позову, з підстав того, що оспорюваний позивачем за зустрічним позовом лист було направлено у відповідності до положень законодавства та умов договору, оскільки на час прийняття позивачем рішення про припинення договору у відповідача була наявна заборгованість, яка перевищувала розмір сумарної плати за три місяці.

У судовому засіданні 19.02.2026, виходячи з того, що судом здійснено усі необхідні та достатні дії для забезпечення правильного і своєчасного розгляду справи по суті, суд, у відповідності до частини 4, 5 статті 233 Господарського процесуального кодексу України, постановив ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи для розгляду по суті.

12.05.2026 року до відділу діловодства суду через підсистему ЄСІКС «Електронний суд» від Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» надійшли додаткові пояснення, у яких відповідач за первісним позовом / позивач за зустрічним позовом вказав, що виходячи із вимог цивільного закону, виключно за орендодавцем закріплено право відмови від договору оренди та повідомлення про це орендаря, норма ст. 782 ЦК України не допускає відхилень або зміни за згодою сторін і виражена в категоричній формі, проте всупереч закону в договорі оренди сторони відступили від імперативної норми та наділили балансоутримувача правом відмови (припинення) договору оренди, що не наділяє його відповідним правом в силу прямої вказівки акта законодавства.

Під час розгляду справи по суті, у відповідності до приписів статті 216 Господарського процесуального кодексу України, оголошувались перерви, зокрема, до 12.05.2026.

У судовому засіданні 12.05.2026 року, судом було здійснено розгляд справи по суті, зокрема і заслухано судові дебати, та у відповідності до частин 1, 2 статті 219 Господарського процесуального кодексу України, постановлено ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення у судовому засіданні 26.05.2026.

На виконання вимог ст. 223 Господарського процесуального кодексу України складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.

У судовому засіданні 26.05.2026 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України судом було підписано вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін під час розгляду справи по суті, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва , -

ВСТАНОВИВ:

Розпорядженням "Про передачу та закріплення майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передано до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації" № 279 від 06.05.2015, будинок № 22 на вул. Олекси Тихого закріплено на праві господарського відання за Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва».

Згідно статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.

10.01.2022 року за результатами проведеного електронного аукціону, між Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією (далі - Орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» (далі - Орендар) та Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського районну м. Києва» (далі - Балансоутримувач) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 541/1, предметом якого, за умовами пункту 1.1 якого є обов`язок Орендодавця і Балансоутримувача передати, а Орендаря прийняти у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов.

Пунктами 3.1, 3.2 та 3.3 частини І. Змінювані умови договору (далі - Умови) визначено, що Орендодавцем є Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація; Орендарем є Товариство з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв», а Балансоутримувачем є Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського районну м. Києва».

Відповідно до пункту 4.1 Умов об`єктом оренди та складом майна є: нежитлове приміщення розташоване за адресою: вул. Олекси Тихого, 22, загальною площею 71,0 кв.м, згідно з викопіюванням з поповерхового плану, що складає невід`ємну частину цього договору (додаток №1).

Згідно пункту 6.1 Умов ринкова (оціночна) вартість, визначена на підставі звіту про оцінку Майна (частина четверта статті 8 Закону України від 03 жовтня 2019 р. №157-ІХ «Про оренду державного і комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 2020 р., №4 ст. 25) (далі - Закон) складає суму (гривень), без податку на додану вартість 1166400,00 (один мільйон сто шістдесят шість тисяч чотириста) грн 00 коп.

За умовами пункту 9.1 Умов місячна орендна плата, визначена за результатами проведення аукціону сума, гривень, без податку на додану вартість 5500,70 грн.

Витрати на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю компенсуються Орендарем в порядку, передбаченому пунктом 6.5 договору (пункт 9.2 Умов).

Відповідно до пункту 10.1 Умов розмір авансового внеску орендної плати становить 2 (дві) місячні орендні плати, якщо переможцем аукціону є особа, що була орендарем Майна станом на дату оголошення аукціону (пункт 150 Порядку) сума, гривень, без податку на додану вартість 11001,40 (одинадцять тисяч одна гривня) 40 коп.

Згідно пункту 12 Умов строк договору: 2 роки 364 дні з 14.12.2021 року по 12.12.2024 року.

За умовами пункту 2.1 Частини ІІ. Незмінювані умови договору (далі - договір) орендар вступає у строкове платне користування Майном у день підписання акта приймання-передачі Майна, який є додатком до цього договору (додаток 2). Акт приймання-передачі підписується між Орендарем і Балансоутримувачем одночасно з підписанням цього договору.

Згідно пункту 2.2 договору передача Майна в оренду здійснюється за його страховою вартістю, зазначеною у пункті 6.2 Умов.

Пунктом 3.1 договору встановлено, що орендна плата становить суму, визначену у пункті 9 Умов. Нарахування податку на додану вартість на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством. До складу орендної плати не входять витрати на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг з ремонту і технічного обслуговування інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у тому числі: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), а також компенсація витрат Балансоутримувача за користування земельною ділянкою. Орендар несе ці витрати на основі окремих договорів, укладених із Балансоутримувачем та/або безпосередньо з постачальниками комунальних послуг в порядку, визначеному пунктом 6.5 цього договору.

Відповідно до пункту 3.3 договору орендар сплачує орендну плату до місцевого бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні, визначеному у пункті 16 Умов (або в іншому співвідношенні, визначеному законодавством), щомісяця до 15 числа поточного місяця оренди.

Орендар сплачує орендну плату на підставі рахунків Балансоутримувача. Балансоутримувач виставляє рахунок на загальну суму орендної плати із зазначенням частини орендної плати, яка сплачується на рахунок Балансоутримувача, і частини орендної плати, яка сплачується до місцевого бюджету. Податок на додану вартість нараховується на загальну суму орендної плати. Орендар сплачує Балансоутримувачу належну йому частину орендної плати разом із податком на додану вартість, нарахованим на загальну суму орендної плати. Балансоутримувач надсилає Орендарю рахунок не пізніше ніж за п`ять робочих днів до дати платежу. Протягом п`яти робочих днів після закінчення поточного місяця оренди Балансоутримувач передає Орендарю акт виконаних робіт на надання орендних послуг разом із податковою накладною за умови реєстрації Орендаря платником податку на додану вартість (пункт 3.4 договору).

Пунктом 3.10 договору встановлено, що припинення договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі, ураховуючи пеню та неустойку (за наявності).

Згідно пункту 3.12 договору орендар зобов`язаний на вимогу Орендодавця або Балансоутримувача проводити звіряння взаєморозрахунків за орендними платежами і оформляти акти звіряння.

Відповідно до пункту 4.1 договору у разі припинення договору Орендар зобов`язаний: звільнити протягом трьох робочих днів орендоване Майно від належних Орендарю речей і повернути його відповідно до акта повернення з оренди орендованого Майна в тому стані, в якому Майно перебувало на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, а якщо Орендарем були виконані невід`ємні поліпшення або проведено капітальний ремонт, - то разом із такими поліпшеннями/капітальним ремонтом; сплатити орендну плату, нараховану до дати, що передує даті повернення Майна з оренди, пеню (за наявності), сплатити Балансоутримувачу платежі за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю, нараховані до дати, що передує даті повернення Майна з оренди; відшкодувати Балансоутримувачу збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого Майна з вини Орендаря (і в межах сум, що перевищують суму страхового відшкодування, якщо воно поширюється на випадки погіршення стану або втрати орендованого Майна), або в разі демонтажу чи іншого вилучення невід`ємних поліпшень/капітального ремонту.

Пунктом 4.2 договору встановлено, що протягом трьох робочих днів з моменту припинення цього договору Балансоутримувач зобов`язаний оглянути Майно і зафіксувати його поточний стан, а також стан розрахунків за цим договором і за договором про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого Майна та надання комунальних послуг Орендарю в акті повернення з оренди орендованого Майна. Балансоутримувач складає акт повернення з оренди орендованого Майна у трьох оригінальних примірниках і надає підписані Балансоутримувачем примірники Орендарю. Орендар зобов`язаний: підписати три примірники акта повернення з оренди орендованого Майна не пізніше ніж протягом наступного робочого дня з моменту їх отримання від Балансоутримувача і одночасно повернути Балансоутримувачу два примірники підписаних Орендарем актів разом із ключами від об`єкта оренди (у разі, коли доступ до об`єкта оренди забезпечується ключами); звільнити Майно одночасно із поверненням підписаних Орендарем актів. Не пізніше ніж на четвертий робочий день після припинення договору Балансоутримувач зобов`язаний надати Орендодавцю примірник підписаного акта повернення з оренди орендованого Майна або письмово повідомити Орендодавцю про відмову Орендаря від підписання акта та/або створення перешкод Орендарем у доступі до орендованого Майна з метою його огляду, та/або про неповернення підписаних Орендарем примірників акта.

За умовами пункту 4.3 договору майно вважається повернутим з оренди з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем акта повернення з оренди орендованого Майна.

Цей договір укладено на строк, визначений у пункті 12 Умов. Перебіг строку договору починається з дня набрання чинності цим договором. Цей договір набирає чинності в день його підписання сторонами (нотаріального посвідчення, якщо відповідно до законодавства договір підлягає нотаріальному посвідченню). Строк оренди за цим договором починається з дати підписання акта приймання-передачі і закінчується датою припинення цього договору (пункт 12.1 договору).

Відповідно до пункту 12.2 договору умови цього договору зберігають силу протягом всього строку дії цього договору, в тому числі у разі, коли після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов`язань Орендаря щодо орендної плати до виконання зобов`язань.

Згідно пункту 12.3 договору зміни і доповнення до договору вводяться до закінчення строку його дії за взаємною згодою сторін з урахуванням встановлених статтею 16 Закону та Порядком умов та обмежень шляхом укладення договорів про внесення змін і доповнень у письмовій формі, які підписуються сторонами та є невід`ємними частинами цього договору.

Пунктом 12.4 договору встановлено, що продовження цього договору здійснюється з урахуванням вимог, встановлених статтею 18 Закону та Порядком. Орендар, який бажає продовжити цей договір на новий строк, повинен звернутись до Орендодавця за три місяці до закінчення строку дії договору із заявою. Пропуск строку подання заяви Орендарем є підставою для припинення цього договору на підставі закінчення строку, на який його було укладено, відповідно до пункту 143 Порядку. Орендар, який має намір продовжити договір оренди нерухомого майна, зобов`язаний забезпечити доступ до об`єкта оренди потенційних орендарів. Орендар має переважне право на продовження цього договору, яке може бути реалізовано ним у визначений в Порядку спосіб.

За умовами пункту 12.6 договору, він припиняється: з підстав, передбачених частиною першою статті 24 Закону, і при цьому: якщо підставою припинення договору є закінчення строку, на який його укладено (абзац другий частини першої статті 24 Закону), то договір вважається припиненим з: дати закінчення строку, на який його було укладено, на підставі рішення Орендодавця (якщо цей договір використовується для передачі в оренду Майна комунальної форми власності, то рішення приймається органом, визначеним відповідно до абзацу другого частини четвертої статті 18 Закону) про відмову у продовженні цього договору, прийнятого з підстав, передбачених статтею 19 Закону, в межах строків, визначених частиною п`ятою статті 18 Закону; або рішення орендодавця про припинення цього договору з підстав пропуску Орендарем строку на подання заяви про продовження цього договору, передбаченого частиною третьою статті 18 Закону (пункт 143 Порядку); дати, визначеної в абзаці третьому пункту 151 Порядку, якщо переможцем аукціону на продовження цього договору стала особа інша, ніж Орендар, - на підставі протоколу аукціону (рішення Орендодавця не вимагається); якщо підставою припинення договору є обставини, передбачені абзацами третім, четвертим, сьомим, восьмим частини першої статті 24 Закону, договір вважається припиненим з дати настання відповідної обставини на підставі рішення Орендодавця або на підставі документа, який свідчить про настання факту припинення юридичної особи або смерті фізичної особи; якщо Орендар надав недостовірну інформацію про право бути орендарем відповідно до положень частин третьої і четвертої статті 4 Закону. Договір вважається припиненим в односторонньому порядку на 30 день після надіслання Орендодавцем листа Орендарю про дострокове припинення цього договору, крім випадку, коли протягом зазначеного строку Орендар звернувся до суду з оскарженням такого рішенця Орендодавця. У такому разі договір вважається припиненим: після закінчення двох місяців з дня звернення Орендарем за таким позовом до суду, якщо судом не відкрито провадження у справі за таким позовом Орендаря протягом зазначеного двомісячного строку; або з дати набрання законної сили рішенням суду про відмову у позові Орендаря; або з дати залишення судом позову без розгляду, припинення провадження у справі або з дати відкликання Орендарем позову. Лист про дострокове припинення надсилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна; якщо цей договір підписаний без одночасного підписання акта приймання-передачі Майна. Договір вважається припиненим з цієї підстави на п`ятий робочий день після підписання цього договору, якщо станом на цей день акт приймання-передачі не підписаний через відмову Орендаря, про що Балансоутримувач повинен скласти акт та повідомити Орендодавцю; на вимогу Орендодавця з підстав, передбачених пунктом 12.7 цього договору, і при цьому договір вважається припиненим в день, визначений відповідно до абзацу третього пункту 12.8 цього договору; на вимогу Орендаря з підстав, передбачених пунктом 12.9 цього договору, і при цьому договір вважається припиненим в день, визначений відповідно до абзацу другого пункту 12.10 цього договору; за згодою сторін на підставі договору про припинення з дати підписання акта повернення Майна з оренди; на вимогу будь-якої із сторін цього договору за рішенням суду з підстав, передбачених законодавством.

Відповідно до пункту 12.7 договору, він може бути достроково припинений на вимогу Балансоутримувача та/або Орендодавця, якщо Орендар: допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці; використовує Майно не за цільовим призначенням, визначеним у пунктах 7.1 Умов; без письмового дозволу Орендодавця передав Майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли Орендар передав Майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і надав Орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі; уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону; перешкоджає співробітникам Орендодавця та/або Балансоутримувача здійснювати контроль за використанням Майна, виконанням умов цього договору; порушує додаткові умови оренди, зазначені у пункті 14 Умов.

Згідно пункту 12.8 договору про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи Балансоутримувача та/або Орендодавця, передбачених пунктом 12.7 цього договору, Балансоутримувач повідомляє Орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимога про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п`яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні Орендодавцем або Балансоутримувачем контролю за використанням Майна). Лист пересилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Якщо протягом встановленого у приписі часу Орендар не усунув порушення, Балансоутримувач надсилає Орендарю лист, у якому повідомляє Орендареві про дострокове припинення договору на вимогу Орендодавця. У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення. Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання Балансоутримувачем Орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Балансоутримувач надсилає Орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу Балансоутримувача та/або Орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні Балансоутримувача.

За умовами пункту 12.12 договору Майно вважається поверненим Орендодавцю/ Балансоутримувачу з моменту підписання Балансоутримувачем та Орендарем акта повернення з оренди орендованого Майна.

10.01.2022 року між сторонами було підписано акт приймання-передачі в оренду нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, згідно якого, на виконання договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва від 10.01.2022 року №541/1 Балансоутримувач передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва - частина будівлі, підвал, загальною площею 71,0 кв.м, за адресою вулиця Олекси Тихого, буд. 22.

23.06.2025 року Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» на виконання умов договору, направило відповідачу на адресу місця реєстрації та адресу об`єкта оренди припис щодо усунення порушень № 108/38-3255 від 23.06.2025 року, яким було надано відповідачу термін до 30.06.2025 року для сплати заборгованості в сумі 29765,38 грн, при цьому повідомлено, що у разі не усунення зазначеного в приписі порушення у встановлений строк, будуть здійснені заходи щодо дострокового припинення Договору.

Відповідач вказану заборгованість у встановлений приписом строк не сплатив, у зв`язку з чим, 08.07.2025 року позивачем в порядку пункту 12.8 договору було направлено на адресу відповідача лист №108/38-3522 від 07.07.2025, у якому повідомлено про припинення договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Як зазначає позивач, Договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду №541/1 від 10.01.2022 року, в силу приписів пункту 12.8 договору є припиненим з 14.07.2025 року, відтак у відповідача виник обов`язок повернути майно з оренди, який ним не виконаний, у зв`язку з чим позивач і звернувся до суду з даним позовом.

Відповідач, у свою чергу, проти задоволення позову заперечив та вказав, що вважає необґрунтованими доводи позивача щодо виселення з нежитлового приміщення з тієї підстави, що припинення в односторонньому порядку листом від 07.07.2025 № 108/38-3522, суперечить умовам договору та нормам законодавства України щодо оренди комунального майна. Крім того, відповідач вважає, що орендоване нерухоме майно не належить на праві власності позивачу, а тому вимога про виселення відповідача з нежитлового приміщення є безпідставною.

При цьому, виходячи зі змісту та суті заперечень проти задоволення заявленого до відповідача позову, останній в порядку статті 180 Господарського процесуального кодексу України звернувся до суду із зустрічним позовом до Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (далі - відповідач за зустрічним позовом) про визнання недійсним правочину.

Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідачем за зустрічним позовом всупереч умовам договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації (нова редакція договору №541 від 17.01.2019) №541 від 10.01.2022 не дотримано порядок дострокового припинення договору, зокрема, в частині направлення позивачу за зустрічним позовом на електронну пошту листів про наявність заборгованості та розірвання договору.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та, враховуючи те, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд дійшов таких висновків.

Згідно зі статтею 283 Господарського кодексу України (який діяв на момент виникнення спірних правовідносин) за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Судом встановлено, що орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин), у частині першій статті 2 якого наведено аналогічне визначення оренди.

У преамбулі загаданого Закону вказано, що він регулює правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим. Дія цього Закону не поширюється на відносини публічно-приватного партнерства та концесії державного і комунального майна.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оренда - це речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 4 статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що основною метою оренди є прискорення економічного зростання, залучення іноземних і внутрішніх інвестицій, посилення фінансової спроможності підприємств державної або комунальної власності.

Оренда здійснюється на основі таких принципів: законності; відкритості та прозорості; рівності та змагальності; державного регулювання та контролю; врахування особливостей об`єктів державної та комунальної форм власності; захисту економічної конкуренції; створення сприятливих умов для залучення інвестицій; повного, своєчасного, достовірного інформування про об`єкти оренди та порядок передачі їх в оренду; забезпечення конкурентних умов оренди та інших видів договорів (ч. 5 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна»).

До об`єктів оренди за цим Законом відноситься, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення, а також їх окремі частини) (стаття 3 вказаного Закону).

Згідно статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ) (ч. 1 ст. 760 Цивільного кодексу України).

Згідно стаття 762 Цивільного кодексу України за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Отже, відповідно до положень Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна» сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов`язками є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).

Як встановлено судом, 10.01.2022 року за результатами проведеного електронного аукціону, між Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією (далі - Орендодавець), Товариством з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» (далі - Орендар) та Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського районну м. Києва» (далі - Балансоутримувач) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації № 541/1, предметом якого за умовами пункту 1.1 є обов`язок Орендодавця і Балансоутримувача передати, а Орендаря прийняти у строкове платне користування майно, зазначене у пункті 4 Умов, вартість якого становить суму, визначену у пункті 6 Умов.

Отже, був укладений трьохсторонній договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, за умовами якого орендодавцем є Солом`янська районна у місті Києві державна адміністрація, орендарем - Товариство з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв».

Третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач - Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва», на якого договором покладено обов`язок контролювати виконання орендарем умов договору, в т.ч. щодо сплати орендарем орендної плати та інших платежів.

Відповідно до статті 316 Цивільного кодексу України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Особливим видом права власності є право довірчої власності, яке виникає внаслідок закону або договору.

Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна (стаття 317 Цивільного кодексу України).

Як зазначив Верховний Суд у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду в постанові від 06.09.2019 у справі №910/7364/18 при розгляді аналогічного позову, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті 317 Цивільного кодексу України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів.

Аналогічна правова позиція викладена у пункті 64 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 у справі № 910/12224/17.

Як зазначено вище, чинне законодавство не надає право Комунальному підприємству «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, відтак балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про виселення з орендованого майна, що узгоджується з приписами статей 386-394 Цивільного кодексу України, які визначають, що саме власник наділений правом вимагати витребування свого майна чи усунення перешкод у праві користування ним.

Водночас, суд зауважує, що статтею 3 Цивільного кодексу України визначено свободу договору, однак положення договору, який укладено між орендодавцем, балансоутримувачем і орендарем, не можуть суперечити закону та змінювати його зміст, зокрема, в тому, що лише у наймодавця (орендодавця) є право звертатися до суду з позовом про виселення з орендованого майна.

Наявність у договорі пункту 4.2, за яким після припинення дії договору орендар зобов`язаний повернути майно балансоутримувачу, жодним чином не впливає на те, що саме наймодавець (орендодавець) має право звертатися до суду з позовом про зобов`язання повернути орендоване майно.

Відтак, оскільки чинне законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про виселення з орендованого майна.

Аналогічна за змістом правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.09.2019 у справі №910/7364/18.

При цьому, суд відхиляє доводи позивача за первісним позовом про те, що його Статутом у новій редакції було передбачено право здійснювати претензійно-позовну роботу із виселення орендарів в установленому порядку, а тому звертаючись до суду з позовом про виселення відповідача, позивач діяв в порядку, передбаченому Статутом, та на виконання приписів чинного законодавства.

Так, 31.01.2020 року Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 06.01.2015 року №9 (у редакції розпорядження виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) №157) було затверджено Статут Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (нова редакція) (далі - Статут).

Відповідно до підпункту 3.1.4 пункту 3.1 Статуту підприємство має право від свого імені вчиняти правочини, укладати угоди (договори), набувати майнові та особисті немайнові права, нести обов`язки, бути позивачем та відповідачем у судах України.

Підпунктом 3.1.9 пункту 3.1 Статут встановлено, що підприємство має право укладати договори оренди комунального майна територіальної громади міста Києва, нараховувати та здійснювати збір орендної плати, вести претензійно-позовну роботу зі стягнення заборгованості з орендної плати, дострокового розірвання договорів оренди, виселення орендарів в установленому порядку.

Розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації №279 від 06.05.2015 року «Про передачу та закріплення майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передано до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації за комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (далі - Розпорядження) закріплено на праві господарського відання за Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» в установленому порядку житловий і нежитловий фонд та майно, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передано до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації згідно з додатками 1, 2, зокрема, житловий будинок по вулиці Олекси Тихого (колишня назва Виборська), буд. 22.

З комплексного аналізу наведених вище обставин та положень Статуту, суд дійшов висновку, що позивачем, виходячи з положень статті 317 Цивільного кодексу України, помилково ототожнено загальне право підприємства на здійснення претензійно-позовної роботи з наявністю у нього самостійних повноважень вимагати виселення орендарів.

Саме по собі положення Статуту, яке визначає один із напрямів діяльності підприємства (права підприємства), не створює та не підтверджує існування такого конкретного суб`єктивного права на пред`явлення відповідної вимоги, оскільки обсяг і характер такого права визначаються передусім приписами законодавства, зокрема, статтею 317 Цивільного кодексу України.

З огляду на зазначене, суд дійшов висновку про те, що балансоутримувач не має права замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря, а тому в задоволенні первісного позову слід відмовити.

Разом з цим, за результатом розгляду справи, суд прийшов до висновку про відсутність правових підстав для задоволення зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» до Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» про визнання недійсним одностороннього правочину вчиненого відповідачем за зустрічним позовом у формі листа №108/38-3522 від 07.07.2025.

Відповідно до частин 1 та 2 статті 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною 1 статті 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною 1 статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Положеннями статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Поряд із цим, за приписами статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до частини 3 статті 651 Цивільного кодексу України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються (частина 2 статті 653 Цивільного кодексу України).

Отже, за змістом наведених норм, розірвання господарського договору може бути вчинено як за згодою сторін, так і у разі односторонньої відмови від нього. За загальним правилом розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак окремі договірні відносини допускають можливість одностороннього розірвання договору. Право сторони на одностороннє розірвання договору може бути передбачено законом або безпосередньо у договорі.

Позивач за зустрічним позовом вважає, що відповідачем за зустрічним позовом всупереч умовам договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та передане до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації (нова редакція договору №541 від 17.01.2019) №541 від 10.01.2022 не дотримано порядок дострокового припинення договору, зокрема, в частині направлення позивачу за зустрічним позовом на електронну пошту листів про наявність заборгованості та розірвання договору, а тому наявні підстави для визнання недійсним одностороннього правочину, викладеного у листі вих. №108/38-3522 від 07.07.2025 Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» про дострокове припинення договору оренди нерухомого майна.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором (частина 1 статті 188 Господарського кодексу України (який діяв на момент виникнення спірних правовідносин)).

Так, одностороння відмова від договору є юридичним фактом, який зумовлює його розірвання, отже, є правочином, який має юридичні наслідки у вигляді припинення господарських правовідносин, а тому може бути визнаним недійсним. Розірвання господарського договору може здійснюватися за згодою сторін і в разі односторонньої відмови від нього. За загальним правилом, розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак, окремі види договорів допускають можливість одностороннього розірвання договору. Крім того, право сторони на одностороннє розірвання договору може бути встановлене законом або безпосередньо в договорі.

Вирішуючи спори про визнання правочинів недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та у разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин (зазначена правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі №905/1227/17).

Частинами 1, 3 статті 215 Цивільного кодексу України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Тобто, недійсність правочину зумовлюється наявністю недоліків його складових елементів: незаконність змісту правочину, недотримання форми, невідповідність дефекту суб`єктного складу, невідповідність волевиявлення внутрішній волі.

Верховний Суд у постанові від 05.09.2023 у справі № 922/2161/22 звертав увагу на правову позицію, викладену у постанові Верховного Суду від 08.10.2020 у справі №910/11397/18 про те, що у разі коли законом або умовами договору передбачено право сторони на односторонню відмову від договору, сторони вільні у виборі конкретних підстав такої відмови, в межах встановлених нормами законодавства чи умовами договору. Обрану стороною підставу для односторонньої відмови від договору і необхідно досліджувати під час розгляду справи судом. Так, у кожному випадку особа, яка бажає відмовитись від договору у односторонньому порядку на тій чи іншій підставі має довести фактичну наявність визначених у обраній підставі обставин для такої односторонньої відмови. З огляду на викладене, судам необхідно в кожному конкретному випадку виходити зі встановлених обставин справи, досліджувати підстави, які стали підґрунтям для односторонньої відмови від договору, та обґрунтованість таких підстав (схожа правова позиція викладена також у постанові Верховного Суду від 14.12.2023 у справі № 910/14817/22).

Відповідно до пункту 12.7 договору, він може бути достроково припинений на вимогу Балансоутримувача та/або Орендодавця, якщо Орендар: допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці; використовує Майно не за цільовим призначенням, визначеним у пунктах 7.1 Умов; без письмового дозволу Орендодавця передав Майно, його частину у користування іншій особі, крім випадків, коли Орендар передав Майно в суборенду на підставі пункту 8.1 цього договору і надав Орендодавцю копію договору суборенди для його оприлюднення в електронній торговій системі; уклав договір суборенди з особами, які не відповідають вимогам статті 4 Закону; перешкоджає співробітникам Орендодавця та/або Балансоутримувача здійснювати контроль за використанням Майна, виконанням умов цього договору; порушує додаткові умови оренди, зазначені у пункті 14 Умов.

Згідно пункту 12.8 договору про наявність однієї з підстав для дострокового припинення договору з ініціативи Балансоутримувача та/або Орендодавця, передбачених пунктом 12.7 цього договору, Балансоутримувач повідомляє Орендареві та іншій стороні договору листом. У листі повинен міститись опис порушення і вимогу про його усунення в строк не менш як 15 та не більш як 30 робочих днів з дати реєстрації листа (у строк п`яти робочих днів, якщо порушення стосується прострочення сплати орендної плати або перешкоджання у здійсненні Орендодавцем або Балансоутримувачем контролю за використанням Майна). Лист пересилається на адресу електронної пошти Орендаря і поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Якщо протягом встановленого у приписі часу Орендар не усунув порушення, Балансоутримувач надсилає Орендарю лист, у якому повідомляє Орендареві про дострокове припинення договору на вимогу Орендодавця. У листі зазначається підстава припинення договору, посилання на вимогу про усунення порушення, а також посилання на обставини, які свідчать про те, що порушення триває після закінчення строку, відведеного для його усунення. Договір вважається припиненим на п`ятий робочий день після надіслання Балансоутримувачем Орендарю листа про дострокове припинення цього договору. Балансоутримувач надсилає Орендарю лист про дострокове припинення цього договору електронною поштою, а також поштовим відправленням із повідомленням про вручення і описом вкладення за адресою місцезнаходження Орендаря, а також за адресою орендованого Майна. Дата дострокового припинення цього договору на вимогу Балансоутримувача та/або Орендодавця встановлюється на підставі штемпеля поштового відділення на поштовому відправленні Балансоутримувача.

Оскільки орендар не сплачував орендну плату належним чином більше трьох місяців, Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» на виконання умов договору, 23.06.2025 року направило орендарю на адресу місця реєстрації та адресу об`єкта оренди припис щодо усунення порушень № 108/38-3255 від 23.06.2025 року, яким було надано орендарю термін до 30.06.2025 року для сплати заборгованості в сумі 29765,38 грн, при цьому повідомлено, що у разі не усунення зазначеного в приписі порушення у встановлений строк, будуть здійснені заходи щодо дострокового припинення Договору.

08.07.2025 року позивачем за первісним позовом в порядку пункту 12.8 договору було направлено на адресу відповідача за первісним позовом лист №108/38-3522 від 07.07.2025 року, у якому повідомлено про припинення договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва.

Судом встановлено, що всупереч умовам пункту 12.8 договору, відповідачем за зустрічним позовом не було здійснено направлення припису щодо усунення порушень № 108/38-3255 від 23.06.2025 року та листа №108/38-3522 від 07.07.2025 року про припинення договору оренди на електронну адресу позивача за зустрічним позовом - profi.drive1@gmail.com (вказану у пункті 3.2.1 Умов).

При цьому, суд не приймає як належний доказ направлення позивачу за зустрічним позовом припису щодо усунення порушень № 108/38-3255 від 23.06.2025 року на його електронну адресу, долучений відповідачем за зустрічним позовом до первісного позову скрин-шот відправки припису засобами електронної пошти, оскільки відправлення було здійснено на електронну адресу profi.drive1@gmail.net, тобто на іншу адресу аніж та, що зазначена у пункті 3.2.1 Умов.

У той же час, суд враховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 23 липня 2009 року у справі "Сутяжник проти росії" (заява № 8269/02) ввів у правовий обіг поняття "правовий пуризм" (надмірний формалізм) - невідступне слідування вимогам процесуальних та/або процедурних норм; надмірно формально суворе (бюрократичне) застосування правових норм і вчинення дій, що мають юридичне значення, без врахування їх доцільності (розумності, добросовісності), обставин конкретної справи, а також необхідності забезпечення ефективної реалізації та/або захисту прав особи та суспільних (публічних) інтересів.

Надаючи оцінку процедурним порушенням виконання приписів пункту 12.8 договору, допущених під час реалізації відповідачем за зустрічним позовом права на дострокове припинення договору оренди, наявна потреба у співвідношенні двох базових принципів права: "протиправні дії не тягнуть за собою правомірних наслідків" і, на противагу йому, принцип "формальне порушення процедури не може мати наслідком скасування правильного по суті рішення"; межею, що розділяє істотне (фундаментальне) порушення від неістотного, є встановлення такої обставини: чи могло бути іншим рішення відповідача за зустрічним позовом за умови безумовного дотримання ним передбаченої договором процедури реалізації права на дострокове припинення.

Так, відповідного до пункту 12.7 договору він може бути достроково припинений на вимогу Балансоутримувача та/або Орендодавця, якщо Орендар, зокрема, допустив прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців або сумарна заборгованість з орендної плати більша, ніж плата за три місяці.

Як вбачається з наявного в матеріалах справи акту звіряння розрахунків за договором №541/1 від 10.01.2022 року, який підписаний сторонами без будь-яких зауважень та заперечень, щонайменше у період з 01.04.2025 по 16.07.2025 позивач за зустрічним позовом не здійснював на користь відповідача за зустрічним позовом орендних платежів, що свідчить про наявність права у останнього на дострокове припинення договору відповідно до пункту 12.7 договору.

Відтак, ненаправлення припису про усунення порушень та листа про дострокове припинення договору на електронну адресу, визначену пунктом 3.2.1 Умов договору, за обставин їх належного направлення на адресу місця реєстрації орендаря та адресу орендованого приміщення, не може розцінюватися як таке порушення умов договору, що зумовлює недійсність листа №108/38-3522 від 07.07.2025 року про припинення договору оренди.

Фактичне направлення припису про усунення порушень та листа про дострокове припинення договору, на адресу місця реєстрації орендаря та адресу орендованого приміщення, об`єктивно забезпечувало можливість позивача за зустрічним позовом бути обізнаним про допущене порушення, розмір заборгованості та наслідки його неусунення.

При цьому, у відповідальність відповідача за зустрічним позовом не може бути покладена обставина неотримання таких листів поштовою кореспонденцією зі сторони орендаря, оскільки наведене перебуває поза волею та впливом комунального підприємства.

За таких обставин, задоволення зустрічного позову виключно з мотивів недотримання процедури направлення листів на електронну адресу, за умови їх належного направлення на поштові адреси позивача за зустрічним позовом суперечило б принципам розумності, добросовісності та пропорційності, а також призвело б до прояву надмірного формалізму, за якого допущена процедурна неточність превалювала б над юридично значущими обставинами несплати останнього орендної плати протягом трьох місяців.

З огляду на вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв».

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

За приписами частини 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Під час розгляду справи відповідач за зустрічним позовом не довів наявності правових підстав для визнання одностороннього правочину, оформленого листом, недійсним, у той час як позивач за первісним позовом не довів наявності у нього права замість власника на звернення з позовом про виселення, з огляду на приписи цивільного законодавства.

При цьому, аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

У рішенні Європейського суду з прав людини «Серявін та інші проти України» вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п. 29).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові від 13.03.2018 Верховного Суду по справі №910/13407/17.

Суд також зважає, що як неодноразово вказував ЄСПЛ, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони. Лише той факт, що суд окремо та детально не відповів на кожний аргумент, представлений сторонами, не є свідченням несправедливості процесу (рішення ЄСПЛ у справі «Шевельов проти України»).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 25.05.2023 у справі №924/1351/20(924/214/22).

З огляду на вищевикладене та встановлені фактичні обставини справи, суд дає вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмета доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах. При цьому суд наголошує, що усі інші доводи та міркування сторін, окрім зазначених у мотивувальній частині рішення, взяті судом до уваги, однак не спростовують висновків суду та не суперечать дійсним обставинам справи і положенням чинного законодавства.

Приймаючи до уваги вищевикладене в сукупності, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд прийшов до висновку про відмову у задоволенні первісного та зустрічного позовів.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи висновки суду про відмову в задоволенні первісних позовних вимог та зустрічних позовних вимог, витрати зі сплати судового збору покладаються сторони в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись статтями 13, 73, 74, 76-80, 129, 202, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації про виселення з орендованого майна відмовити.

2. У задоволенні зустрічного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Автомобільна школа «Профі-Драйв» до Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» про визнання недійсним правочину відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення, відповідно до ст. 256 Господарського процесуального кодексу України може бути оскаржено до апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено та підписано 21.08.2026.

СуддяТ.В. Васильченко