Рішення № 139102208, 28.07.2026, Дарницький районний суд міста Києва

ДАРНИЦЬКИЙ РАЙОННИЙ СУД М.КИЄВА

справа № 753/15709/23

провадження № 2/753/3332/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" липня 2026 р. Дарницький районний суд міста Києва під головуванням судді Осіпенко Л.М.,

за участю:

секретарів судового засідання - Петрової Т.О., Гуртового К.Д., Ломакіної Л.О.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду Дарницького районного суду міста Києва в порядку загального позовного провадження

цивільну справу за позовом ОСОБА_1

до Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 Фінанс»,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору:

приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна,

Товариство з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС»,

ОСОБА_2 ,

приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна,

Акціонерне товариство «УКРСИББАНК»,

Акціонерне товариство «Дельта Банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ "Дельта Банк",

про витребування майна,-

ВСТАНОВИВ:

Доводи позивача

06 вересня 2023 року позивач звернувся до суду з вказаним позовом, у якому заявлено вимогу про витребування з чужого незаконного володіння відповідача земельної ділянки та житлового будинку.

Позов, з урахуванням заяви від 10 грудня 2024 року про зміну підстав позову, обґрунтовано такими обставинами.

13 грудня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк», яке на підставі рішення загальних зборів від 27.10.2009 змінило назву на ПАТ «УкрСиббанк», та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір про надання споживчого кредиту №1126796800 в сумі 404 000 грн. 00 коп. з терміном погашення кредиту в строк до 12 грудня 2014 року та з оплатою 13,40% річних за весь час користування кредитом.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 13 грудня 2007 року, між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки №72539, за умовами якого ОСОБА_1 в рахунок забезпечення виконання умов кредитного договору надав в іпотеку нерухоме майно, належне йому на праві власності, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, кадастровий номер 90282008, площею 0,1000 га, розташовану в АДРЕСА_2 загальною вартістю вказаного майна 1 072 660 грн. 00 коп.

Пунктом 4.1. договору іпотеки передбачено, що іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання, що забезпечується іпотекою за цим договором, у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати іпотеки та в інших випадках відповідно до законодавства.

Відповідно до п. 4.2. договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, позасудового врегулювання у відповідності до умов договору та Закону України «Про іпотеку».

08 грудня 2014 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ПАТ «Дельта Банк» був укладений та нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу права вимоги за кредитами, відповідно до якого відбулося відступлення права вимоги, зокрема, за кредитним договором №1126796800 від 13.12.2007 та договором іпотеки від 13.12.2007.

В квітні 2014 року ПАТ «Дельта Банк», як правонаступник, звертався до Дарницького районного суду міста Києва з позовною заявою до ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про звернення стягнення на предмет іпотеки, визнання права власності, виселення та зобов`язання вчинити дії, за зустрічним позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_1 , ПАТ «Дельта Банк» про визнання договору іпотеки недійсним.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 08 липня 2016 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду м. Києва від 14 лютого 2017 року, в задоволені позову та зустрічного позову відмовлено.

Як вбачається з мотивувальної частини вказаного рішення, пунктом 5 договору іпотеки №72539 від 13.12.2007 встановлено, що сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку встановленому Законом України «Про іпотеку»; отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку встановленому Законом України «Про іпотеку».

Позасудове врегулювання може бути застосовано сторонами в будь-який момент звернення стягнення на предмет іпотеки, але в будь-якому разі лише до моменту набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Отже, зі змісту даного пункту договору іпотеки №72539 від 13.12.2007 чітко вбачається, що дане застереження про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки стосується лише позасудового врегулювання і лише шляхом укладення окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку встановленому Законом України «Про іпотеку».

Крім того, відповідно до закону позивач не позбавлений можливості на звернення до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом застосування інших встановлених Законом України «Про іпотеку» способів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Наприкінці червня 2023 року позивачу стало відомо, що він не є власником земельної ділянки та житлового будинку, оскільки власником є ТОВ «2X2 ФІНАНС», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав. Тобто майно вибуло з його власності без його волі іншим шляхом.

Вибуття майна позивача відбулось на підставі:

- договору купівлі-продажу нерухомого майна (житловий будинок загальною площею 70,5 кв.м.) від 28.07.2020 зареєстрованого в реєстрі за № 1422, посвідченого ПН КМНО Понамарьовою Д.В.;

- договору купівлі-продажу нерухомого майна (земельна ділянка площею 0,1000 га, кадастровий номер 8000000000:90:282:0008) від 28.07.2020 зареєстрованого в реєстрі за № 1423, посвідченого ПН КМНО Понамарьовою Д.В.

Як видно з наданих документів, сторонами вказаних договорів були: ТОВ «ФК «ДОВІРА ТА ГАРАНТІЯ» та ОСОБА_2 .

Посвідчував договори купівлі-продажу майна приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна.

Оскільки позивач стверджує, що договори, на підставі яких відбулось первісне вибуття майна з його власності без його волі, є недійсними, позивач вважав за необхідне залучити у справу сторони договорів та нотаріуса, який їх посвідчував.

Також позивач, дізнавшись про підстави вибуття майна, вважав за необхідне, керуючись ст. 49 ЦПК України, змінити підстави позову шляхом доповнення позовної заяви новими обставинами, підставами та обґрунтуванням позову.

Вказує, що про відчуження майнових прав до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» його не було повідомлено, оскільки жодного повідомлення він не отримував.

Первісне вибуття майна позивача відбулась без передбаченого законом повідомлення іпотекодавця (ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку»), та без передбаченого договором іпотеки окремого договору про задоволення вимог іпотекодавця.

Згідно п. 4 договору № 1423, продаж житлового будинку здійснено за 100 000 грн. Але фактично відчуження відбулось безоплатно, оскільки договором була передбачено відстрочка оплати строком на один рік. Проте позивач впевнений, що гроші так і не були перераховані на зазначені платіжні реквізити, оскільки угода укладалась між пов`язаними особами.

Згідно п. 4 договору № 1422, продаж земельної ділянки здійснено за 568 996 грн. Але фактично відчуження відбулось безоплатно, оскільки договором була передбачено відстрочка оплати строком на один рік. Проте позивач впевнений, що за цією угодою гроші також не були перераховані на зазначені платіжні реквізити, з тих же підстав (угода укладена між пов`язаними особами).

Наприкінці червня 2023 року позивачу стало відомо, що він не є власником земельної ділянки та житлового будинку, а власником є ТОВ «2X2 ФІНАНС», якому спірне майно було передано ОСОБА_2 у якості статутного капіталу.

З`ясувалось, що спірне майно було продано ОСОБА_2 іпотекодержателем ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на підставі договорів, укладених 28.07.2020 та посвідчених приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. в реєстрі за №№ 1422, 1423.

Позивач вважає ці договори недійсними з таких підстав.

ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» незаконно відчужила майно без укладення окремого договору з позивачем, що виключає наявність волі позивача на таке відчуження.

Також, позивач не отримував від ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» будь яку вимогу у відповідності до ст.ст. 35, 38 Закону України «Про іпотеку», що свідчить про те, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не направляла будь-яких вимог позивачу та не застосувала будь-яких дій щодо інформування позивача.

Отже, не направлення вимоги згідно із ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 перед виконанням ч. 1 ст. 38 вказаного Закону.

Позивача не повідомлено про укладення договору та ціни купівлі-продажу прав вимоги від ПАТ «Дельта Банк» до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», не надано доказів передачі оригіналів документів передбачених ст. 517 ЦК України, а відтак ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не набуло повноважень іпотекодержателя і здійснило відчуження іпотечного майна не маючи на це права (без належних правових підстав).

Продаж іпотечної нерухомості, зокрема, без процедури погодження ціни, продаж майна іпотекодавцем заниженою ціною, є недійсним, бо суперечить нормам законодавства.

По-перше, ціна продажу нерухомого майна не може бути меншою ціни предмета іпотеки, погодженої сторонами в самому іпотечному договорі.

Так, згідно п.1.2. договору іпотеки, ринкова вартість житлового будинку становить 424 990 грн., а земельної ділянки 647 670 грн. Проте продаж житлового будинку здійснено за 100 000 грн., а земельної ділянки за 568 996 грн.

В матеріалах судової справи є іпотечний договір, яким сторони погодили ціну предмета іпотеки.

По-друге, іпотекодержатель повинен запропонувати іпотекодавцеві погодити ціну продажу нерухомості перед укладенням договору і підтвердити цю пропозицію документально. Проте, цього додержано не було.

Таке порушення ст. 38 Закону України «Про іпотеку» може бути самостійною підставою визнання договору купівлі-продажу іпотечного майна недійсним.

Іпотекодержатель зловживаючи своїми цивільними правами, в порушення закону, з метою ухилення сплати іпотекодавцю 828 928 грн. вартості іпотечного майна, уклав правочини на шкоду іпотекодавцю. Це було очевидно недобросовісним вчинком іпотекодержателя та використанням «права на зло».

Нотаріус не має права посвідчувати договір купівлі-продажу іпотечної квартири, якщо іпотекодержатель не надав повідомлення органу зв`язку з відміткою, що надіслані ним вимоги та повідомлення повернуто через відмову іпотекодавця чи спадкоємців в їх отримані.

Проте, як видно з наданих суду документів та договорів купівлі-продажу іпотечного майна, ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не надало жодного підтвердження повідомлення іпотекодавця про свій намір укласти такий договір.

Вказує на недійсність договорів купівлі-продажу іпотечного майна з підстав «використання права на зло».

Згідно договорів купівлі-продажу іпотечного майна від 28.07.2020 ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 діючи «очевидно недобросовісно», здійснили відчуження іпотечного майна за заниженою вартістю, фактично безоплатно, без відповідного попередження іпотекодавця, на користь ОСОБА_2 , з метою уникнення сплати «позитивної різниці» позивачу.

Позивач наводить обґрунтування пов`язаності (афілійованності) власників, як доказ недобросовісності та зловживання правами іпотекодержателя, як продавця майна.

Фактично ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», в особі та в інтересах кінцевого бенефіціарного власника ОСОБА_2 , порушуючи право позивача на узгодження ціни продажу, права позивача на продаж майна за ринковою вартістю, в порушення умов договору іпотеки про укладення окремого договору з іпотекодавцем, порушуючи право позивача «на отримання позитивної різниці між ціною продажу іпотечного майна та сумою вимог іпотекодержателя», розуміючи, що майно можна «витягти» з власності позивача поза його волею, зловживаючи правами.

Звертає увагу суду, що позивач не виявляв своєї волі на відчуження іпотечного майна у спосіб передбачений договором іпотеки № 72539 від 13 грудня 2007 року.

Житловий будинок та земельна ділянка вибули з власності позивача без його волі з порушенням закону та договору іпотеки.

Захист порушених прав особи, що вважає себе власником майна, яке неодноразово відчужене, можливий шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387 та 388 ЦК України.

Таким чином, власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України, може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Для витребування майна оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, визнання права власності на спірне майно не є ефективним способом захисту.

Доводи відповідача

15 квітня 2024 року представником відповідача - адвокатом Міньковською А.В. подано відзив на позов, у якому вона просить суд у задоволенні позову відмовити в повному обсязі, посилаючись на такі обставини.

12 лютого 2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено Договір №210/К купівлі-продажу майнових прав, відповідно до якого право вимоги за кредитним договором, який був укладений між ПАТ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 , перейшло до ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія».

Також того ж дня, між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав за іпотечним договором № 725 посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сніговою К.В. за реєстровим № 4622, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Антиповою І.В. за реєстровим № 183, відповідно до якого права Іпотекодержателя за Договором іпотеки № 72539 від 13 грудня 2007 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сніговою К.В., за реєстровим № 4622, перейшло до ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія».

Таким чином, ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» виступало кредитором відносно ОСОБА_1 та іпотекодержателем відносно спірного майна.

З підстав порушення основного зобов`язання ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, а саме: за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 28.07.2020 відчужило предмет іпотеки на користь ОСОБА_2 .

В свою чергу ОСОБА_2 за актом приймання-передачі майна від 06.07.2023 вніс вказану земельну ділянку та житловий будинок до статутного капіталу ТОВ «2Х2 ФІНАНС».

Право власності ТОВ «2Х2 ФІНАНС» на земельну ділянку та житловий зареєстроване у встановленому законом порядку, про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав.

Дані обставини встановлені, зокрема, у рішенні Дарницького районного суду від 08.07.2016 у справі №753/6641/15-ц та рішенні Дарницького районного суду від 29.01.2024 у справі № 753/17916/20 та в силу статті 82 ЦПК України не потребують доказування.

Вказує, що дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснювались іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ предмет іпотеки не подається.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки.

У зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 основного зобов`язання, ТОВ «Довіра та Гарантія» скористалося своїм правом на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку в порядку, передбаченому Іпотечним договором, а саме: за договором купівлі-продажу нерухомого майна від 28.07.2020 відчужило предмет іпотеки на користь ОСОБА_2 ..

Даний договір купівлі-продажу ні сторонами договору, ні позивачем не оскаржений та є законним. Позивач у своїй заяві не зазначає підстав недійсності правочину та не ставить на розгляд суду вимогу про визнання даного правочину недійсним або оскарження реєстраційної дії щодо відчуження спірного майна.

Отже, підстави набуття ОСОБА_4 права власності на спірне майно, а також передача права власності на користь ТОВ «ФК «2X2 ФІНАНС» є законними. Отже, у відповідача наявні правові підстави для володіння майном, а позивачем не обґрунтовано незаконність вибуття з його власності спірного майна.

Також зазначає, що наявність окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя не є єдиним способом позасудового звернення стягнення.

Виходячи з системного аналізу норм розділу V Закону України «Про іпотеку», який регулює задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки, та положень самого Договору іпотеки вбачається, що укладений Договір іпотеки містить відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя за своїми правовими наслідками, яке передбачає право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.

Правочин щодо передачі майна до статутного капіталу ТОВ «2Х2 ФІНАНС» було вчинено попереднім власником майна - ОСОБА_4 , а не позивачем.

Таким чином, позивачем не доведено відсутність у відповідача правових підстав володіння майном. З огляду на зазначене, відсутні підстави для задоволення позову.

Доводи третіх осіб

03 вересня 2025 року третьою особою АТ «УКРСИББАНК» надано пояснення щодо поданого позову, в яких вказано, що АТ «УКРСИББАНК» передавши права вимоги ПАТ «Дельта Банк» по договору про надання споживчого кредиту № 11267968000 та забезпечувальними договорами, зокрема договором іпотеки № 72539, фактично вибув з вказаних договірних правовідносин 19.12.2011.

В свою чергу позивач ОСОБА_1 звернувся до суду з позовною заявою до ТОВ «2X2 ФІНАНС» про витребування майна з чужого незаконного володіння в обґрунтування якої вказує на незаконність дій відповідача та недійсність договорів купівлі-продажу на підставі яких відбулось первісне вибуття іпотечного майна з його власності (з урахуванням заяви про зміну підстав позову).

3 огляду на те, що АТ «УКРСИББАНК» на момент вчинення оспорюваних дій та правочинів вже не був стороною договірних правовідносин з позивачем та не володіє інформацією, необхідною для формування обґрунтованої правової позиції щодо обставин справи, надати їм оцінку не вбачається можливим.

Інші треті особи правом надання пояснень не скористались.

Судовий розгляд справи

У судовому засіданні представник позивача ОСОБА_5 підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив їх задовольнити, представник відповідача ОСОБА_6 не визнала позовні вимоги та просила відмовити у їх задоволенні.

Інші учасники справи належним чином повідомлені про місце, час та дату судового засідання, заяв про відкладення не надходило, що не перешкоджає розгляду справи.

У судовому засіданні судом досліджені письмові докази, надані сторонами та витребувані судом за клопотанням сторін.

Встановлені судом обставини

13 грудня 2007 року між АКІБ «УкрСиббанк», яке на підставі рішення загальних зборів від 27.10.2009 змінило назву на ПАТ «УкрСиббанк» та позивачем ОСОБА_1 був укладений кредитний договір про надання споживчого кредиту №1126796800 в сумі 404 000 грн. 00 коп. з терміном погашення кредиту в строк до 12 грудня 2014 року та з оплатою 13,40% річних за весь час користування кредитом.

В якості забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором 13 грудня 2007 року, між АКІБ «УкрСиббанк» та ОСОБА_1 укладено договір іпотеки №72539, за умовами якого ОСОБА_1 в рахунок забезпечення виконання умов кредитного договору надав в іпотеку нерухоме майно, належне йому на праві власності майно, а саме: житловий будинок АДРЕСА_1 , та земельну ділянку, кадастровий номер 90282008, площею 0,1000 га, розташовану в АДРЕСА_2 загальною вартістю вказаного майна 1 072 660 грн. 00 коп.

Договором іпотеки сторони передбачили таке:

- іпотекодержатель має право звернення стягнення на предмет іпотеки у разі порушення іпотекодавцем будь-якого зобов`язання, що забезпечується іпотекою за цим договором, у разі виникнення загрози знищення, пошкодження чи втрати іпотеки та в інших випадках відповідно до законодавства (п. 4.1.);

- стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса, позасудового врегулювання у відповідності до умов договору та Закону України «Про іпотеку» та з інших, передбачених законодавством України, підстав (п. 4.2.).

- позасудове врегулювання здійснюється одним з наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: 1) передача Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» або 2) отримання Іпотекодержателем права продати Предмет іпотеки будь якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені Іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (п. 5.1.);

- позасудове врегулювання може бути застосовано сторонами в будь-який момент звернення стягнення на Предмет іпотеки, але в будь-якому разі лише до моменту набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на Предмет іпотеки (п. 5.2.).

08 грудня 2014 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ПАТ «Дельта Банк» був укладений та нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу права вимоги, відповідно до якого відбулося відступлення права вимоги у тому числі за кредитним договором та договором іпотеки, укладеними з позивачем.

Набувши прав нового кредитора, ПАТ «Дельта Банк» звертався до Дарницького районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 (позивача) та ОСОБА_3 (дружини позивача), у якому просив звернути стягнення на іпотечне шляхом передачі її у власність іпотекодержателю; визнати за ПАТ «Дельта Банк» право власності на предмет іпотеки; виселити мешканців, які зареєстровані і проживають в квартирі; зобов`язати відповідачів передати позивачу правовстановлюючі документи на предмет іпотеки (справа № 753/6641/15-ц).

Відповідачка ОСОБА_3 цей позов не визнала та звернулась із зустрічним позовом до ОСОБА_1 та ПАТ «Дельта Банк», у якому просила визнати недійсним договір іпотеки, посилаючись на те, що предмет іпотеки є спільною сумісною власністю подружжя, ОСОБА_1 згоду на передачу іпотечного майна іпотекодержателю не передавала.

Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 08 липня 2016 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 14 лютого 2017 року, в задоволені позову та зустрічного позову відмовлено.

12 лютого 2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ПАТ «Дельта Банк» укладено та нотаріально посвідчено два договори купівлі-продажу майнових прав, відповідно до яких право вимоги за кредитним договором та права іпотекодержателя за договором іпотеки, укладеними з позивачем, перейшло до нового кредитора ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія».

28 липня 2020 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме: житлового будинку, розташованого на земельній ділянці площею 0,1000 га, кадастровий номер: 8000000000:90:282:0008, та земельну ділянку площею 0,1000 га, кадастровий номер: 8000000000:90:282:0008 за адресою: АДРЕСА_2 . Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстровано в реєстрі за № 1422.

У договорі зазначено, що нерухоме майно, яке продається, належить ОСОБА_1 , а право на продаж майна належить іпотекодержателю на підставі договору іпотеки, договору купівлі-продажу прав вимоги та договору купівлі-продажу майнових прав за іпотечним договором.

06 липня 2023 року ОСОБА_2 передав придбані житловий будинок і земельну ділянку як майновий вклад (внесок) до статутного капіталу заснованого ним ТОВ «2X2 ФІНАНС», яке 07.07.2023 зареєструвало право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 800000000000:90:282:0008 та на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_2 до ТОВ «2X2 ФІНАНС».

Оцінка суду

При вирішенні цієї справи суд керується принципом застосування норм матеріального права jura novit curia («суд знає закони»), за змістом якого суд виявляє активну роль, самостійно надаючи юридичну кваліфікацію спірним правовідносинам, обираючи та застосовуючи до них належні норми права після повного та всебічного з`ясування обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх позовних вимог і заперечень.

При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України.

Позивач вважає своє право порушеним неправомірними діями іпотекодержателя ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», який продав іпотечне майно ОСОБА_2 без укладання з позивачем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя, тобто без згоди позивача.

У зв`язку з недотриманням умов іпотечного договору щодо звернення стягнення на предмет іпотеки, позивач вважає недійсним договір купівлі-продажу спірного майна від 28 липня 2020 року, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 , та протиправною передачу ОСОБА_2 спірного майна до статутного капіталу ТОВ «2X2 ФІНАНС», засновником якого він є, а володіння відповідачем ТОВ «2X2 ФІНАНС» спірним майном незаконним, оскільки майно вибуло з володіння позивача поза його волею за недійсними договором.

Отже незаконність володіння відповідача спірним майном позивач пов`язує з недійсністю договору купівлі-продажу майна, тобто ця вимога є похідною від вимоги щодо недійсності правочину, яку позивачем не заявлено.

Надаючи оцінку договорам про відчуження спірного майна, суд зауважує таке.

Договори купівлі-продажу спірного майна є правочинами у розумінні ст.ст. 202, 626 ЦК України, проте за встановлених обставин закон не вимагає визнання їх недійсними, оскільки вони вважаються неукладеними, оскільки відсутнє волевиявлення позивача як власника майна на його продаж.

Зі змісту договору іпотеки вбачається відсутність у ньому відповідного іпотечного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що надає згоду на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».

У підпункті 5.2.2 іпотечних договорів сторони визначили способи звернення стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом отримання іпотекодержателем права продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Тобто, сторони за договором іпотеки дійшли згоди, що іпотекодержатель отримує право продавати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця, а саме на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку».

Правова оцінка аналогічного змісту договору іпотеки надана Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 11 квітня 2018 року у справі № 554/14813/15-ц, у якій виснувано, що він вимагає укладення додаткового договору для задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку.

Така судова практика є сталою (постанови Верховного Суду від 27 жовтня 2021 року у справі № 127/5022/17, від 15 грудня 2021 року справа № 607/15719/19, від 22 березня 2023 року у справі № 758/12047/16-ц, від 09 серпня 2023 року у справі № 753/17757/19, від 17 січня 2025 року у справі № 335/5605/22).

Судом встановлено, що позивач не надавав згоди на продаж від його імені спірного майна, оскільки така згода відповідно до умов договору іпотеки мала бути виявлена в окремому договорі про задоволення вимог іпотекодержателя, проте іпотекодержатель без оформлення окремого договору здійснив відчуження спірного майна від імені іпотекодавця.

Відсутність згоди позивача на відчуження майна свідчить про відсутність його волевиявлення на укладення договорів купівлі-продажу спірного майна.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 27.11.2024 року у справі № 204/8017/17 виснувала, що відсутність волевиявлення дійсної сторони на укладення договору, навіть за нотаріального посвідчення такого - свідчить про його неукладеність.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 16.06. 2020 року у справі №145/2047/16-ц виснувала, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним.

Відповідно до сталої судової практики у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.06.2020 року у справі № 145/2047/16, від 26.10. 2022 року у справі № 227/3760/19, від 27.11. 2024 року у справі № 204/8017/17).

Надаючи оцінку щодо права позивача на витребування майна, суд зауважує таке.

За встановлених обставин відповідач правомірно набув право власності на спірне майно. Проте, не зважаючи на правомірність набуття права власності, спірне майно підлягає витребуванню, оскільки закон захищає добросовісного набувача, крім випадків, коли майно вибуло з володіння поза волею власника.

Відповідно до п. 3 ч. 1 статті 388 ЦК України витребування майна власником від добросовісного набувача можливе, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею.

Оскільки судом встановлено відсутність волі позивача на відчуження спірного майна, воно підлягає витребуванню у відповідача, оскільки відповідно до закону у випадку, коли майно вибуло поза волею власника, добросовісний набувач мав повернути його власникові.

Суд не надає правової оцінки добросовісності відповідача, оскільки позивач, обґрунтовуючи позов, не посилався на недобросовісність ТОВ «2X2 ФІНАНС», а обґрунтував позов недобросовісністю третіх осіб - ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 , які на переконання позивача діяли «очевидно недобросовісно», здійснивши відчуження іпотечного майна за заниженою вартістю, фактично безоплатно, без відповідного попередження іпотекодавця, з метою уникнення сплати «позитивної різниці» позивачу.

Правової оцінки діям третіх осіб ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 як сторін договорів відчуження майна суд також не надає, оскільки договори купівлі-продажу не є предметом спору. До того ж укладені ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та ОСОБА_2 договори відповідно суд визнав неукладеними.

Розподіл судових витрат

У зв`язку із задоволенням позову понесені позивачем судові витрати на сплату судового збору підлягають стягненню з відповідача відповідно до припису п. 1 ч. 2 ст. 141 ЦПК України.

Керуючись ст. ст. 2,10, 13, 76-84, 209, 223, 259, 263-265, 268, 352, 354 ЦПК України, суд,-

ВИРІШИВ:

Позов ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 Фінанс», треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС», ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, Акціонерне товариство «УКРСИББАНК», Акціонерне товариство «Дельта Банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ "Дельта Банк", про витребування майна - задовольнити.

Витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» на користь ОСОБА_1 земельну ділянку для будівництва та обслуговування житлового будинку, 0,1000 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 , кадастровий номер: 8000000000:90:282:0008.

Витребувати від Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» на користь ОСОБА_1 житловий будинок загальною площею 70,5 кв.м., житловою площею 51,8 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_2 .

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС» на користь ОСОБА_1 витрати по сплаті судового збору в сумі 13 420 (тринадцять тисяч чотириста двадцять) гривень 00 копійок.

Рішення суду може бути оскаржено до Київського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відомості про учасників справи:

Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса місця проживання: АДРЕСА_2 .

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «2Х2 ФІНАНС», код ЄДРПОУ 38618785, адреса місцезнаходження: 04054, м. Київ, вул. Мельникова, буд. 12.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору 1: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна, адреса здійснення нотаріальної діяльності: 03150, м. Київ, вул. Івана Федорова, буд.10, оф. 1а.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору 2: Товариство з обмеженою відповідальністю «ВІН ФІНАНС» (до перейменування - ТОВ ФК «Довіра та гарантія»), код ЄДРПОУ 38750239, адреса місцезнаходження: 04112, м. Київ, вул. Авіаконструктора Ігоря Сікорського, буд. 8.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору 3: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса: АДРЕСА_3 .

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору 4: Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, адреса здійснення нотаріальної діяльності: АДРЕСА_4 .

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору 5: Акціонерне товариство «УКРСИББАНК», код ЄДРПОУ 09807750, адреса місцезнаходження: Україна, 04070, м. Київ, вул. Андріївська, буд. 2/12,

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору 6: Акціонерне товариство «Дельта Банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію АТ «Дельта Банк», код ЄДРПОУ 21708016, адреса місцезнаходження: м. Київ, вулиця Січових Стрільців, буд. 17.

Суддя: Л.М. Осіпенко