Рішення № 138950142, 02.07.2026, Господарський суд м. Києва

ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД міста КИЄВА 01054, м.Київ, вул.Б.Хмельницького,44-В, тел. (044) 334-68-95, E-mail: inbox@ki.arbitr.gov.ua

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.07.2026Справа № 910/16429/25

За позовом ОСОБА_1 ;

2) ОСОБА_2

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова Компанія Тілмарк;

2) Товариства з обмеженою відповідальністю Ассісто

про визнання недійсним договору, скасування записів

Суддя Котков О.В.

Секретар судового засідання Костюк А.С.

представники учасників справи: відповідно до протоколу судового засідання

В судовому засіданні 02.07.2026 року, відповідно до положень ст. 233, 240 Господарського процесуального кодексу України, було оголошено вступну та резолютивну частину рішення

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду міста Києва з позовом звернулись ОСОБА_1 (далі ОСОБА_1 , позивач-1) та ОСОБА_2 (далі ОСОБА_2 , позивач-2) до Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова Компанія Тілмарк (далі - ТОВ ФК Тілмарк, відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю Ассісто (далі - ТОВ Ассісто, відповідач-2), у якому просять суд:

1) визнати недійсним договір купівлі-продажу від 05.08.2025, укладений між ТОВ ФК Тілмарк та ТОВ Ассісто, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С., зареєстрований в реєстрі за № 1987;

2) скасувати запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер відомостей про речове право: 60987319; тип речового права: право власності; дата, час державної реєстрації: 05.08.2025 13:44:28), внесений 05.08.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 80228846 від 05.08.2025, згідно якого ТОВ ФК Тілмарк, код ЄДРПОУ 43324072 є власником квартири загальною площею 179,4 кв.м., житловою площею: 70 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 :

3) скасувати запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер відомостей про речове право: 60987499; тип речового права: право власності; дата, час державної реєстрації: 05.08.2025 13:55:18), внесений 05.08.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 80229064 від 05.08.2025, згідно якого ТОВ ФК Тілмарк, код ЄДРПОУ 43324072 є власником квартири загальною площею 55,3 кв.м., житловою площею: 19 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 .

У якості підстави для визнання вказаного договору купівлі-продажу недійсним, позивачі зазначили, що їм стало відомо, що 05.08.2025 державним реєстратором - приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. було внесено запис до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до якого ТОВ ФК Тілмарк є власником квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 179,4 кв.м., житловою площею: 70 кв.м., а також власником квартири АДРЕСА_4 , загальною площею 55,3 кв.м., житловою площею: 19 кв.м. При цьому, право власності до ТОВ «ФК «Тілмарк» на квартири-1, 2 перейшло на підставі договору купівлі-продажу від 05.08.2025, укладеного між ТОВ ФК Тілмарк та ТОВ «Ассісто». Також зі змісту спірного договору позивачам стало відомо, що новим іпотекодержателем зазначеного нерухомого майна, яке було предметом іпотеки за іпотечним договором від 18.11.2011 було ТОВ «Ассісто» (продавець), на підставі укладеного із АТ «ЗНВКІФ «Аргумент Фонд» договору відступлення права вимоги за іпотечним та кредитним договорами № 18/06/2025-9 від 18.06.2025. Проте, оскільки ТОВ «Ассісто» не було направлено на адресу позивачів вимоги про повернення кредиту як передумови реалізації права на звернення стягнення на предмет іпотеки, то договір купівлі-продажу від 05.08.2025 підлягає визнанню недійсним на підставі ст. 203, 2015 ЦК України. Відповідно записи, внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згідно яких ТОВ ФК Тілмарк є власником зазначеного нерухомого майна (квартир) за адресою: АДРЕСА_5 , підлягають скасуванню.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.01.2026 за вказаною позовною заявою було відкрите провадження, розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов`язки.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.01.2026 було відмовлено у задоволенні заяви ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про вжиття заходів забезпечення позову, з підстав, зазначених у цій ухвалі.

09.02.2026 від відповідача-1 надійшов відзив на позов, у якому відповідач проти позову заперечив, зазначив, що обставини чинності іпотечного договору № 3420, статусу іпотекодержателя, а також поширення іпотеки на квартири АДРЕСА_6 та 186/1 вже були встановлені судами апеляційної та касаційної інстанцій у справі № 910/11472/21. Отже, АТ «ЗНВКІФ «Аргумент Фонд» скористалось своїм правом та зареєструвало за собою право іпотекодержателя на зазначені квартири, що були предметом іпотеки. У подальшому, АТ «ЗНВКІФ «Аргумент Фонд» у передбаченому законом порядку відступило свої права іпотекодержателя ТОВ «Ассісто», яке, у свою чергу, реалізувало право іпотекодержателя шляхом позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, та відчужило предмет іпотеки ТОВ «ФК «Тілмарк». Також вказав, що позивачу-1 було достеменно відомо про факт порушення основного зобовязання та намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Наголосив, що підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу немає, як і немає підстав для скасування запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності на спірні квартири за ТОВ «ФК «Тілмарк».

17.02.2026 від позивача-1 надійшла відповідь на відзив, у якій позивач проти доводів відповідача, викладених у відзиві заперечив, вважав їх необгрунтованими, наполягав на своїй позиції по суті справи.

Ухвалою, занесеною до протоколу судового засідання від 09.04.2026, суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.

У судовому засіданні представник позивача-1 та позивача-2 заявлені вимоги підтримав та обґрунтував, просив їх задовольнити.

Представник відповідачів-1, 2 проти заявлених вимог заперечив, просив відмовити у задоволенні позову.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва, -

ВСТАНОВИВ:

15.12.2010 між ПАТ "Банк Камбіо" (далі - банк) та ТОВ "Лєон" (далі - позичальник) було укладено генеральну кредитну угоду № 600/02-2010 (далі генеральна угода), за змістом п. 1.1 якої банк зобов`язується надавати позичальнику кредитні кошти в порядку і умовах, визначених у відповідних кредитних договорах та додаткових угодах до них, укладених в межах генеральної кредитної угоди і які є її невід`ємними частинами. Загальний розмір позичкової заборгованості позивача за кредитами, наданими в межах генеральної кредитної угоди, не повинен перевищувати 1 400 000,00 доларів США.

15.12.2010 на виконання укладеної генеральної кредитної угоди між ПАТ "Банк Камбіо" та ТОВ "Лєон" було укладено кредитний договір (відзивна кредитна лінія) № 602/02-2010 (далі кредитний договір), відповідно до якого, на умовах цього договору та укладеної між сторонами генеральної кредитної угоди, банк відкриває позичальнику невідновлювальну кредитну лінію в сумі 1 000 000,00 доларів США на перекредитування кредиту іншого банку, зі сплатою 15,0% річних та 1,0 % одноразової комісії за обслуговування кредитного рахунку.

Додатковою угодою від 29.11.2013 до генеральної кредитної угоди сторони виклали пункт (б) п. 2.2 в новій редакції, визначивши розмір кредитної лінії в розмірі 1 507 000,00 доларів США, графік погашення - згідно кредитного договору, відсоткова ставка 15,0% річних.

У якості забезпечення виконання зобов`язань за генеральною кредитною угодою, 18.11.2011 між ПАТ "Банк Камбіо" та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір (далі - іпотечний договір № 3420), посвідчений приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О.Є. за реєстровим № 3420.

Відповідно до п. 1.1 іпотечного договору № 3420 в іпотеку передано чотирьохкімнатну квартиру № 186 за адресою: м. Київ, бульвар Лесі Українки, 7-Б, загальною площею 234,7 кв.м., житловою площею 89,0 кв.м. Реквізити правовстановлюючого документа та документів, що підтверджують права власності: свідоцтво про право власності, видане 30.11.2009 Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого округу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація) на підставі наказу Головного управління житлового забезпечення від 19.11.2009 № 1778-С/К1 та зареєстроване 07.12.2009 в реєстрі прав власності на нерухоме майно Київським БТІ, що підтверджується реєстраційним написом на правовстановлюючому документі, записаним у реєстрову книгу № 413-60, за реєстровим № 44243.

У подальшому, предмет іпотеки був поділений на два нових об`єкти:

1) квартиру загальною площею 179,4 кв.м., житловою площею: 70 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1562310880000;

2) квартиру загальною площею 55,3 кв.м., житловою площею: 19 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1562307280000.

30.01.2020 між ПАТ "Банк Камбіо" та ТОВ Фінансова компанія Інвестохіллс Веста укладено договір № 23 про відступлення прав вимоги, згідно з яким право вимоги за генеральною кредитною угодою № 600/02-2010 від 15.12.2010, кредитним договором № 601/02-2010 від 15.12.2010, кредитним договором № 602/02-2010 від 15.12.2010 укладеними між Публічним акціонерним товариством "Банк Камбіо" та Товариством з обмеженою відповідальністю Лєон перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю Фінансова компанія Інвестохіллс Веста.

За вказаним договором відступлення прав вимоги ТОВ Фінансова компанія Інвестохіллс Веста придбало:

1) право вимоги за генеральною кредитною угодою № 600/02-2010 від 15.12.2010;

2) право вимоги за кредитним договором № 601/02-2010 від 15.12.2010;

3) право вимоги за кредитним договором № 602/02-2010 від 15.12.2010;

Серед іншого, відповідно до вказаного договору про відступлення права вимоги до ТОВ ФК Інвестохіллс Веста переходять також майнові права за іпотечним договором від 18.11.2011, посвідченим приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О.Є. та зареєстрованим в реєстрі за № 3420, укладеним між ПАТ Банк Камбіо та ОСОБА_1 ; майнові права за договором іпотеки від 16.12.2010, посвідченим приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О.Є. та зареєстрованим в реєстрі за № 3508, укладеним між ПАТ Банк Камбіо та ТОВ Лєон.

24.11.2021 між ТОВ Фінансова компанія Інвестохіллс Веста АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Аргумент Фонд", від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору № 16-01/11-2021 про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 16 листопада 2021 року діє ТОВ Компанія з управління активами Стронг Менеджмент Актив, було укладено договір № 07/24/11/2021/16 про відступлення права вимоги за кредитними договорами, відповідно до умов якого АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Аргумент Фонд" набуло право вимоги за генеральною кредитною угодою № 600/02-2010 від 15.12.2010, кредитним договором № 601/02-2010 від 15.12.2010, кредитним договором № 602/02-2010 від 15.12.2010 в загальній сумі 2 929 558,16 дол. США, що станом на 24.11.2021 за офіційним курсом НБУ становило 78 689 104,01 грн.

Крім того, 24.11.2021 між ТОВ Фінансова компанія Інвестохіллс Веста та АТ "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Аргумент Фонд", від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору № 16-01/11-2021 про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 16 листопада 2021 року діє Товариство з обмеженою відповідальністю Компанія з управління активами Стронг Менеджмент Актив, купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого Акціонерне товариство "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Аргумент Фонд" придбало у власність майнові права, які виникли за іпотечним договором від 18.11.2011, посвідченим приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О. Є. та зареєстрованим в реєстрі за № 3420, та договором іпотеки від 16.12.2010, посвідченим приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О. Є. та зареєстрованим в реєстрі за № 3508.

18.06.2025 між АТ «ЗНВКІФ «Аргумент Фонд» та ТОВ Ассісто був укладений договір про відступлення права вимоги за кредитними договорами та договорами забезпечення, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С. та зареєстрований в реєстрі за № 920, а саме генеральною кредитною угодою № 600/02-2010, кредитними договорами № 601/02-2010 та № 602/02-2010, іпотечним договором від 18.11.2011, договором іпотеки від 16.12.2010.

У подальшому, 05.08.2025 між ТОВ Ассісто (продавець) та ТОВ ФК Тілмарк (покупець) був укладений договір купівлі-продажу (далі договір купівлі-продажу, спірний договір), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С., зареєстрований в реєстрі за № 1987, відповідно до умов якого продавець продає (передає у власність), а покупець купує (приймає у власність) і сплачує визначену цим договором ціну, за квартиру загальною площею 179,4 кв.м., житловою площею: 70 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 (що належить ОСОБА_1 ), а також за квартиру загальною площею 55,3 кв.м., житловою площею: 19 кв.м., за адресою: АДРЕСА_2 (що належить ОСОБА_2 ) (п. 1.1 спірного договору).

Ціна нерухомого майна, що відчужується за цим договором становить 19 527 000,00 грн. (п. 2.1 договору).

Покупець зобов`язаний сплатити ціну нерухомого майна, вказану у п. 2.1 цього договору, в термін до 31.12.2025 на рахунок покупця (п. 2.2 договору).

Передача майна від продавця до покупця здійснюється в день укладення та нотаріального посвідчення договору (п. 3.2 договору).

Передача нерухомого майна від продавця до покупця здійснюється на підставі акту приймання-передачі, що підписується сторонами одночасно з укладанням цього договору та є його невід`ємною частиною. У разі відмови однієї із сторін від підписання акту приймання-передачі підстав, що не мають обгрунтованого характеру, факт передачі вважається таким, що відбувся на момент нотаріального посвідчення цього договору (п. 3.6 договору).

Договір набуває чинності з моменту його підписання та нотаріального посвідчення (п. 3.2 договору).

Звертаючись з даним позовом, позивачі вказують, що оскільки відповідач-2 не звертався до позивачів з вимогами про виконання основного зобов`язання (повернення кредиту), то відповідачем-2 не було набуто право про звернення стягнення на предмет іпотеки, а тому ТОВ Ассісто не мало право відчужувати квартири, що є предметом договору купівлі-продажу від 05.08.2025. Отже, на думку, позивачів, вказаний договір купівлі-продажу має бути визнаний недійсним.

Згідно зі ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним, тобто правомірність правочину презюмується. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (ч. 3 ст. 215 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; 6) правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Під час розгляду справ про визнання угоди (правочину) недійсною, господарський суд встановлює наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними та настання відповідних наслідків, а саме: відповідність змісту угоди вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та інші обставини, що мають значення для правильного вирішення спору.

Згідно із частиною першою статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Як передбачено ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи, а також застава об`єкта незавершеного будівництва, майбутнього об`єкта нерухомості. Подільний об`єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку лише у випадках, визначених законом.

Системний аналіз положень статті 1 Закону України "Про заставу", статті 1 Закону України "Про іпотеку" та статті 572 ЦК України дає підстави для висновку про те, що застава та іпотека є способами забезпечення зобов`язань; у силу застави та/або іпотеки кредитор (заставодержатель) має право в разі невиконання боржником (заставодавцем/іпотекодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою/іпотекою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом.

Положеннями статті 7 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.

Статтею 38 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.

Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.

Якщо особа, яка висловила намір придбати предмет іпотеки, ухиляється або з інших причин не вчиняє дій до укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іпотекодержателем протягом 5 днів після закінчення вказаного вище тридцятиденного строку, вона втрачає право на придбання предмета іпотеки. Це право переходить до інших осіб, які висловили намір придбати предмет іпотеки, відповідно до пріоритету їх прав і вимог.

Якщо особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, не висловили наміру його придбати, іпотекодержатель вправі продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд.

Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. При нотаріальному посвідченні такого договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.

Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього.

Розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

Іпотекодержатель, який реалізував предмет іпотеки, надсилає іпотекодавцю, боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, та іншим іпотекодержателям звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.

Іпотекодавець і боржник, якщо він є відмінним від іпотекодавця, мають право виконати основне зобов`язання протягом тридцятиденного строку, вказаного в частині першій цієї статті, згідно з умовами та з наслідками, встановленими статтею 42 цього Закону.

Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для державної реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки, а якщо предметом іпотеки є право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення - для державної реєстрації відповідного права за покупцем.

Також відповідно до ст. 512 Цивільного кодексу України кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).

Правочин щодо заміни кредитора у зобов`язанні вчиняється у такій самій формі, що і правочин, на підставі якого виникло зобов`язання, право вимоги за яким передається новому кредиторові (ст. 513 ЦК України).

Згідно зі 514 Цивільного кодексу України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відступлення права вимоги (цесія) за своєю суттю означає договірну передачу зобов`язальних вимог первісного кредитора новому кредитору. Відступлення права вимоги відбувається шляхом укладення договору між первісним кредитором та новим кредитором. Договір відступлення права вимоги може бути як безоплатним, так і оплатним.

Таким чином відступлення права вимоги є договірною передачею вимог первісного кредитора новому кредиторові та відбувається на підставі укладеного між ними правочину, при цьому заміна кредитора саме у зобов`язанні допускається протягом усього часу існування зобов`язання, якщо це не суперечить договору та не заборонено законом.

Суд зазначає, що суперечність договору актам законодавства, як підстава його недійсності, повинна ґрунтуватися на повно та достовірно встановлених судами обставинах справи про порушення певним договором (чи його частиною) імперативного припису законодавства чи укладення певного договору всупереч змісту чи суті правовідносин сторін.

Судом встановлено, що постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2024 у справі № 910/11472/21 було, зокрема, визнано іпотекодержателем (права на іпотеку) Акціонерне товариство Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд Аргумент Фонд за іпотечною квартирою АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1562310880000, з 18.11.2011 на підставі іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О.Є. за реєстровим № 3420. Також визнано іпотекодержателем (права на іпотеку) Акціонерне товариство Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд Аргумент Фонд за іпотечною квартирою № 186/1 у м. Києві по бул. Лесі Українки, будинок № 7-Б, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1562307280000 з 18.11.2011 на підставі іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О.Є. за реєстровим № 3420.

Згідно мотивувальної частини зазначеної постанови, іпотечний договір №3420 є чинним з моменту його укладення (18.11.2011), а законним кредитором з усім обсягом права вимоги по кредитним договорам було спочатку ПАТ Банк Камбіо, а з 30.01.2020 законним кредитором є АТ ЗНВКІФ Аргумент Фонд.

Постановою Верховного Суду від 03 липня 2024 року постанову Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2024 у частині задоволення позовних вимог Акціонерного товариства Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд Аргумент фонд у справі № 910/11472/21 залишено без змін.

Таким чином, судовим рішенням, що набрало законної сили (справа № 910/11472/21), Акціонерне товариства Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд Аргумент Фонд визнано іпотекодержателем за іпотечною квартирою №186 у м. Києві по бул. Лесі Українки, будинок №7-Б, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1562310880000, з 18.11.2011 на підставі іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О.Є. за реєстровим № 3420, а також іпотекодержателем за іпотечною квартирою АДРЕСА_4 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1562307280000 з 18.11.2011 на підставі іпотечного договору, посвідченого приватним нотаріусом Донецького міського нотаріального округу Кандзюбою О.Є. за реєстровим № 3420.

У зв`язку з набранням законної сили постановою Північного апеляційного господарського суду від 17.04.2024 у справі 910/11472/21, Акціонерне товариство "Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд "Аргумент Фонд" скористалося своїм правом та зареєструвало за собою право іпотекодержателя на іпотечні квартири № 186 та АДРЕСА_4 .

А, як вже було встановлено судом, 18.06.2025 АТ «ЗНВКІФ «Аргумент Фонд» та ТОВ Ассісто було укладено договір про відступлення права вимоги за кредитними договорами та договорами забезпечення, що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Малим О.С. та зареєстровано в реєстрі за № 920, а саме генеральною кредитною угодою № 600/02-2010, кредитними договорами № 601/02-2010 та № 602/02-2010, іпотечним договором від 18.11.2011, договором іпотеки від 16.12.2010.

Судом встановлено, що сторони договору відступлення прав вимоги досягли згоди з усіх його істотних умов, вчинили всі дії необхідні для його виконання. Вказаний договір недійсним у судовому порядку визнаний не був.

Таким чином, на підставі договору відступлення права вимоги від 18.06.2025 ТОВ Ассісто стало правонаступником прав та обов`язків, зокрема, за іпотечним договором від 18.11.2011.

Також, з матеріалів справи вбачається, що 11.04.2025 та 11.05.2025 АТ «ЗНВКІФ «Аргумент Фонд» було направлено позивачам вимоги про усунення порушень за генеральною кредитною угодою № 600/02-2010 від 15.12.2010, іпотечним договором від 18.11.2011, а також повідомлення в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки.

Верховним Судом у постанові від 10.12.2025 у справі № 753/10182/20 було зазначено, що враховуючи те, що у існуючому зобов`язанні особою було набуто статусу нового кредитору, та попередній кредитор надсилав вимогу про усунення порушень боржнику, то новий кредитор не зобов`язаний повторно надсилати боржнику вимогу про усунення порушень та знову попереджати про звернення стягнення на предмет іпотеки з урахуванням того, що такий обов`язок належно виконав попередній кредитор.

При цьому, позивачу-1 було достеменно відомо про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку про що свідчить подана у справі № 910/3272/25 заява ОСОБА_1 про забезпечення позову.

Доводи, що позивача-1, що оскільки позивач-2 перебувала на тимчасово окупованій території, а тому не отримала можливості отримати повідомлення, направлене їй в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», суд не приймає, оскільки належних доказів цим обставинам матеріали справи не містять.

Отже, суд вважає недоведеними посилання позивачів про те, що у встановленому законом порядку їх не було повідомлено про намір укласти спірний договір купівлі-продажу предмета іпотеки.

Щодо доводів позивачів, що іпотека була припинена, у зв`язку з ліквідацією ТОВ «Лєон», то суд зазначає, що цим обставинам вже була надана оцінка у справі № 910/3272/25 за позовом ОСОБА_1 про визнання припиненою з 06.09.2024 іпотеки за іпотечним договором від 18.11.2011, у якій суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов висновку, що ліквідація боржника за основним зобов`язанням з внесенням запису до ЄДРПОУ про припинення юридичної особи за наявності заборгованості боржника за основним договором, яка не була погашена у процедурі ліквідації, не є підставою для припинення договору іпотеки, укладеного на забезпечення виконання боржником основного зобов`язання.

Також суд не приймає доводи позивачів про недійсність звітів про оцінку майна (квартир АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 ) та, як наслідок, на думку позивачів, недійсність договору купівлі-продажу, оскільки звіти № 124/05/25-01 від 22.05.2025 та № 24/05/25-02 від 22.05.2025 про оцінку квартир АДРЕСА_6 та АДРЕСА_7 на момент укладення спірного договору були чинними. У вказаних звітах зазначено, що ідентифікація об`єктів здійснена за допомогою технічної документації та фотоматеріалів. При цьому, оцінювачем обґрунтовано неможливість фізичного доступу об`єктивними обставинами воєнного стану, ризиками безпеки та обмеженнями доступу, що є достатньою підставою для застосування спрощеної процедури ідентифікації згідно з чинними стандартами, що також узгоджується з положеннями Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».

Стосовно інших доводів учасників справи в частині визнання договору недійсним, суд враховує усталену практику Європейського Суду, відповідно до якої у рішеннях судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. При цьому, хоча п. 1 ст. 6 Конвенції і зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, проте, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення від 10.02.2010 р. у справі "Серявін проти України").

У справах "Трофимчук проти України" (рішення від 28.10.2010 р.), "Проніна проти України" (рішення від 18.07.2006), Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Отже, зважаючи на встановлені обставини справи та враховуючи положення чинного законодавства, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу від 05.08.2025, укладеного між ТОВ ФК Тілмарк та ТОВ Ассісто, а тому у цій частині позову, суд відмовляє.

Щодо вимог про скасування записів № 60987319, № 60987499 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, внесених 05.08.2025 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. на підставі рішень про державну реєстрацію прав та обтяжень №№ 80228846, № 80229064 згідно яких ТОВ ФК Тілмарк, є власником квартири загальною площею 179,4 кв.м., житловою площею: 70 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , а також квартири загальною площею 55,3 кв.м., житловою площею: 19 кв.м. за адресою: АДРЕСА_2 , то зважаючи на їх похідний характер від основної вимоги, у якій судом було відмовлено, то суд вважає, що і ці вимоги задоволенню не підлягають.

Крім того, наказом Міністерства юстиції України № 2452/7 від 25.11.2025 «Про залишення скарги без розгляду по суті та про відмову у задоволенні скарги», позивачу-1 було відмовлено у задоволенні скарги в частині щодо рішень від 05.08.2025 №№ 80228846, № 80229064 приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Войтовського В.С. у зв`язку з тим, що вони відповідають законодавству у сфері державної реєстрації прав. Зокрема, у висновку Центральної Колегії Мін`юсту від 04.11.2025 було зазначено, що державна реєстрація права власності ТОВ ФК Тілмарк на квартиру АДРЕСА_6 проведена на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ТОВ ФК Тілмарк та ТОВ Ассісто в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», під час прийняття такого рішення не було підстав для залишення заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень без руху, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав.

На підставі наведеного суд відмовляє у задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 в повному обсязі.

У разі відмови у задоволенні позову витрати по сплаті судового збору за правилами ст. 129 ГПК України покладаються на позивачів.

Керуючись ст. 73, 86, 129, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

В позові відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 13 серпня 2026 року.

Суддя О.В. Котков