Рішення № 138846801, 07.08.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/1333/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

07 серпня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області у складі:

головуючого - судді Сікори О.О.,

за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В :

03 березня 2026 року представник позивача звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просить розірвати договір оренди землі № 4АА002128040671500041 від 07 вересня 2006 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт», право оренди за яким у подальшому перейшло до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а з 17 квітня 2025 року - до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 площею 9,05 га, номер запису про право 59924926.

В обґрунтування позову представник позивача зазначив, що 07 вересня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі № 4АА002128040671500041 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 площею 9,05 га, розташованої на території Степнянської сільської ради, яка після реорганізації входить до Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області, та призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

30 січня 2015 року сторону орендаря за договором змінено з ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а 28 грудня 2017 року - на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

28 грудня 2017 року сторони уклали додаткову угоду, якою визначили, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 308 548,91 грн, орендна плата вноситься у грошовій формі у розмірі 5,91 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 18 235,24 грн за рік оренди, та підлягає внесенню до 31 грудня кожного року. Строк дії договору визначено до 31 грудня 2027 року.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди спірної земельної ділянки на користь ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» за договором купівлі-продажу права оренди. Після цього у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно орендарем земельної ділянки зазначене ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Представник позивача послався на те, що орендна плата за договором не виплачувалась у 2022, 2023, 2024 та 2025 роках. За умовами договору річний розмір орендної плати становить 18 235,24 грн. Загальний розмір орендної плати за чотири роки становить 72 940,96 грн, а за 2023, 2024 та 2025 роки - 54 705,72 грн.

На підтвердження несплати орендної плати представник позивача послався на відомості органів ДПС про доходи ОСОБА_1 за 2020-2025 роки, з яких не вбачається нарахування та виплати їй орендної плати за спірною земельною ділянкою у 2022-2025 роках. Також представник позивача направляв ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» адвокатські запити щодо нарахування і виплати орендної плати та погашення заборгованості, однак відповіді на них не отримав.

Представник позивача вважає, що несплата орендної плати за 2023, 2024 та 2025 роки утворює систематичне порушення істотної умови договору та є достатньою підставою для його дострокового розірвання. При цьому обставини 2022 року, пов`язані із тимчасовою окупацією території, мають оцінюватися окремо з урахуванням частини шостої статті 762 ЦК України.

Представник позивача зазначив, що самі по собі воєнний стан, віднесення території до території можливих бойових дій, загальна мінна небезпека, розпорядження про надання податкових пільг або припущення про потенційне забруднення не підтверджують повної неможливості використання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 у 2023-2025 роках. Акт обстеження, акт розмінування, сертифікат або інший індивідуалізований документ про фактичне забруднення чи непридатність цієї земельної ділянки відповідачами не надано.

У відзиві на позов представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заперечив проти задоволення позову. Зазначив, що до 2022 року товариство виконувало свої зобов`язання за договором, однак після початку повномасштабної збройної агресії рф господарська діяльність була зупинена внаслідок тимчасової окупації території Херсонської області, втрати майна підприємства, небезпеки проведення польових робіт та потенційного забруднення земель вибухонебезпечними предметами.

Представник відповідача послався на Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29 та від 18 квітня 2024 року № 154, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, а також дані інтерактивної карти ДСНС.

За твердженням відповідача, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважає, що окупація, мінна небезпека, постійні обстріли та відсутність офіційного підтвердження безпечності землі виключають підстави вважати несплату орендної плати порушенням, яке може бути підставою для розірвання договору.

Також представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зазначив, що товариство є неналежним відповідачем, оскільки з 17 квітня 2025 року право оренди належить ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а позовна вимога стосується лише розірвання договору, без стягнення заборгованості.

Щодо нотаріально посвідчених заяв ОСОБА_2 та ОСОБА_3 представник відповідача зазначив, що наведені у них відомості не відповідають дійсності, не стосуються конкретної спірної земельної ділянки, а тому не можуть бути покладені в основу рішення без допиту цих осіб як свідків.

У додаткових поясненнях представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послався на відповідь Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 05 травня 2026 року № 616, за якою сертифіковані оператори протимінної діяльності не проводили на земельній ділянці роботи з гуманітарного розмінування, у зв`язку з чим відсутній сертифікат або висновок щодо її безпечності для господарського використання.

Представник відповідача вважає, що відсутність відомостей про очищення земельної ділянки підтверджує збереження за нею статусу території, імовірно забрудненої вибухонебезпечними предметами, а тому до підтвердження її безпечності орендна плата не повинна нараховуватись.

Учасники справи, будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце судового розгляду, у судове засідання не з`явилися. З урахуванням наявних у матеріалах справи письмових позицій сторін та достатності зібраних доказів суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності учасників справи.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 належить земельна ділянка з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 площею 9,05 га, розташована на території Степнянської сільської ради Бериславського району Херсонської області, яка після реорганізації входить до Новорайської сільської територіальної громади. Земельна ділянка призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

07 вересня 2006 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» укладено договір оренди землі № 4АА002128040671500041 щодо вказаної земельної ділянки.

30 січня 2015 року сторону орендаря змінено на ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС», а 28 грудня 2017 року - на ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». Того ж дня укладено додаткову угоду, якою, зокрема, визначено строк дії договору до 31 грудня 2027 року, річний розмір орендної плати 18 235,24 грн та строк її внесення до 31 грудня кожного року.

17 квітня 2025 року право оренди за договором перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди. Отже, у 2023 та 2024 роках орендарем було ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а станом на строк виконання річного зобов`язання зі сплати орендної плати за 2025 рік чинним орендарем було ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

З відомостей органів ДПС про доходи ОСОБА_1 за 2020-2025 роки та з відсутності у матеріалах справи платіжних документів вбачається, що орендна плата за 2022, 2023, 2024 та 2025 роки за договором не виплачувалась. ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у письмових запереченнях факту несплати не заперечує, а обґрунтовує її наявністю обставин, які, на його думку, звільняють орендаря від плати.

Таким чином, суд вважає доведеним факт повної несплати орендної плати за 2023, 2024 та 2025 роки. Орендна плата у розмірі 18 235,24 грн за кожний із цих років не сплачена. Сукупний розмір невнесеної орендної плати за 2023-2025 роки становить 54 705,72 грн. Кожний випадок несплати є окремим завершеним порушенням умов договору.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. За статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.

Стаття 96 ЗК України покладає на землекористувачів обов`язок своєчасно сплачувати орендну плату. Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 виходила з того, що для застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України необхідна систематична, тобто два та більше випадки, несплата орендної плати. Разове порушення цієї умови договору не є достатньою підставою для його розірвання.

Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є порушення, внаслідок якого друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Передаючи земельну ділянку у строкове платне користування, позивач розраховувала насамперед на своєчасне та регулярне отримання погодженої сторонами орендної плати. Повна відсутність такого платежу протягом декількох послідовних років позбавляє орендодавця основного майнового результату договору та є істотним порушенням його умов.

Оцінюючи доводи відповідача про обставини, які виключають обов`язок сплачувати орендну плату, суд виходить з такого.

Частина шоста статті 762 ЦК України передбачає, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Визначальним для застосування цієї норми є встановлення саме об`єктивної повної неможливості використання орендованого майна з незалежних від орендаря причин.

Такий підхід узгоджується з висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постанові від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16, а також з висновками Верховного Суду у постановах від 12 квітня 2023 року у справі № 910/14244/20 та від 23 квітня 2025 року у справі № 916/5400/23: для звільнення від орендної плати орендар повинен довести не лише існування певних несприятливих обставин, а їх наслідок у вигляді повної неможливості користування конкретним об`єктом оренди.

За загальним правилом частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Отже, саме на відповідачах лежить тягар доведення обставин, які дають підстави для застосування частини шостої статті 762 ЦК України.

Щодо 2022 року суд враховує, що територія Новорайської громади була тимчасово окупованою у період з 09 квітня 2022 року по 11 листопада 2022 року. З огляду на характер сільськогосподарського виробництва, сезонність посівної та збиральної кампаній, а також фактичну неможливість вільного доступу до земельної ділянки в умовах окупації, суд вважає доведеними підстави для застосування до цього періоду частини шостої статті 762 ЦК України.

Тому невиплата орендної плати за 2022 рік не враховується судом як випадок порушення, що утворює систематичність для цілей пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Водночас правова оцінка 2023, 2024 та 2025 років є іншою. Після деокупації відповідачі посилаються на можливість обстрілів, статус території можливих бойових дій, потенційне забруднення вибухонебезпечними предметами та документи органів влади, видані у зв`язку з податковими пільгами. Однак жоден із наданих документів не є актом обстеження спірної земельної ділянки, актом виконаних робіт з розмінування, актом перевірки місцевості або іншим документом, який встановлює фактичне забруднення саме ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 та повну неможливість її використання впродовж відповідного року.

Віднесення Новорайської громади до територій можливих бойових дій саме по собі свідчить про підвищений безпековий ризик, але не встановлює повної неможливості використання кожної окремої земельної ділянки на всій території громади. Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України така неможливість має бути доведена щодо конкретного об`єкта оренди та конкретного періоду.

Розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації № 163 від 31 жовтня 2023 року, № 29 від 06 лютого 2024 року та № 154 від 18 квітня 2024 року прийняті у сфері оподаткування та надання пільг із місцевих податків і зборів. У частині орендної плати вони стосуються плати за землі комунальної власності, тоді як спірна земельна ділянка є приватною власністю позивача.

Вказівка у цих розпорядженнях на потенційну загрозу забруднення земель вибухонебезпечними предметами має значення для застосування передбачених податковим законодавством пільг, однак сама по собі не є результатом технічного обстеження конкретної земельної ділянки та не встановлює факту її фактичного забруднення, а тим більше повної неможливості використання впродовж усього 2023, 2024 чи 2025 року.

Так само розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 23 грудня 2022 року № 491 щодо включення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили, характеризують загальний стан підприємства після окупації, але не встановлюють неможливості використання конкретної земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 у 2023-2025 роках.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року також не містить результатів обстеження спірної земельної ділянки. У ньому зазначено, що піротехнічні розрахунки ДСНС до робіт з розмінування відповідних земель не залучались, а висновок щодо земель сформульовано як припущення про їх потенційне забруднення та загальну неможливість гарантувати безпеку польових робіт у зв`язку з обстрілами.

Такий лист не встановлює, що на земельній ділянці з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 виявлено вибухонебезпечні предмети, не визначає меж небезпечної зони та не підтверджує, що протягом 2023, 2024 і 2025 років користування цією ділянкою було повністю неможливим.

Відповідь Центру протимінної діяльності Міністерства оборони України від 05 травня 2026 року № 616 також не є доказом фактичного забруднення спірної земельної ділянки. Відсутність відомостей про проведення робіт з гуманітарного розмінування та відсутність сертифіката безпечності означають лише те, що відповідні роботи сертифікованими операторами не проводилися і позитивний висновок не видавався. Ці обставини не є тотожними встановленню факту забруднення ділянки або факту повної неможливості її використання у попередні роки.

Інакше застосування частини шостої статті 762 ЦК України ґрунтувалося б не на доведеній неможливості використання майна, а на припущенні про небезпеку, що суперечить загальним правилам доказування, визначеним статтями 76, 81 та 89 ЦПК України.

Суд також враховує, що після деокупації саме орендар, як особа, якій передано земельну ділянку у користування та яка зобов`язана забезпечувати її використання за цільовим призначенням, мав проявляти розумну та активну поведінку для з`ясування фактичного стану об`єкта оренди. У разі існування підозри щодо мінної небезпеки така поведінка могла полягати у зверненні до компетентних органів та операторів протимінної діяльності щодо обстеження конкретної ділянки, ініціюванні визначених законом процедур та інформуванні орендодавця про встановлені перешкоди.

Матеріали справи не містять доказів того, що протягом 2023 та 2024 років ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ініціювало обстеження саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 або отримало від компетентного органу заборону чи висновок про неможливість її використання. Не надано й доказів своєчасного повідомлення орендодавця про конкретні встановлені перешкоди та запропонований порядок подальшого виконання договору.

Звернення до ДСНС, результатом якого став лист від 11 червня 2025 року, а також звернення до Центру протимінної діяльності у 2026 році були здійснені вже після тривалого періоду невиконання грошового зобов`язання і не встановили фактичного стану спірної земельної ділянки у попередні роки.

Відомості про здійснення іншими сільськогосподарськими підприємствами господарської діяльності на території Бериславського району суд оцінює лише як додаткову обставину, яка підтверджує, що після деокупації можливість сільськогосподарського використання земель на відповідній території не була виключена автоматично для всіх земельних ділянок. Вирішальним для суду є відсутність індивідуалізованих доказів повної неможливості використання саме спірної земельної ділянки.

Нотаріально посвідчені заяви ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не є визначальними для висновків суду. Навіть без покладення цих письмових пояснень в основу рішення сукупність інших доказів є достатньою для встановлення факту несплати орендної плати та недоведеності передбачених частиною шостою статті 762 ЦК України підстав звільнення від неї у 2023-2025 роках. Тому заперечення відповідача щодо форми подання цих заяв не впливають на результат розгляду справи.

Отже, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не довело наявності у 2023 та 2024 роках таких обставин, які б повністю звільняли його від внесення орендної плати за користування спірною земельною ділянкою. ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не надало доказів існування таких обставин у 2025 році та не надало доказів сплати орендної плати після набуття права оренди.

Невнесення орендної плати за 2023, 2024 та 2025 роки є трьома окремими завершеними випадками повної несплати орендної плати. Навіть після виключення 2022 року з періоду, який враховується для визначення систематичності, залишаються три послідовні випадки повної несплати.

Така несплата є систематичною у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та становить самостійну і достатню підставу для розірвання договору оренди землі відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі». Крім того, повна відсутність орендної плати протягом трьох послідовних років є істотним порушенням договору у розумінні частини другої статті 651 ЦК України, оскільки позивач тривалий час була повністю позбавлена погодженого майнового результату договору.

Довід ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про те, що воно є неналежним відповідачем, суд відхиляє. Саме це товариство було орендарем у 2023 та 2024 роках, коли допущено два окремі випадки повної несплати орендної плати, та залишалось орендарем до 17 квітня 2025 року. Тому оцінка правомірності його поведінки та наслідків допущених ним порушень безпосередньо стосується прав та обов`язків ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Водночас із 17 квітня 2025 року право оренди перейшло до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Саме це товариство є чинним носієм речового права оренди, яке припиняється внаслідок розірвання договору, а строк сплати орендної плати за 2025 рік настав уже після переходу до нього прав орендаря. Отже, участь обох товариств як відповідачів відповідає характеру спірних матеріальних правовідносин.

Подальше відчуження права оренди не усуває порушень, допущених за тим самим договором у попередні роки, не відновлює порушене право орендодавця на своєчасне отримання орендної плати та не перериває оцінку систематичності невиконання основного обов`язку орендаря за чинним договором.

За таких обставин суд дійшов висновку, що позовна вимога про розірвання договору оренди землі є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України, зважаючи на те, що позов задоволено повністю, судові витрати у вигляді судового збору слід покласти на відповідачів.

Позивачем сплачено судовий збір у розмірі 1 064,96 грн за одну вимогу немайнового характеру, а тому судові витрати у вказаному розмірі слід стягнути з відповідачів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» порівну, тобто з кожного по 532,48 грн.

Зважаючи на викладене, враховуючи наведені положення цивільного та земельного законодавства та керуючись статтями 12, 13, 76, 81, 89, 141, 209, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, статтями 13, 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Бєліков Андрій Андрійович, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі № 4АА002128040671500041 від 07.09.2006, укладений між ТОВ «Югтранзитсервіс-Агропродукт» (новий орендар - ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору купівлі-продажу права оренди від 17.04.2025) та ОСОБА_1 , номер запису про право (номер запису в Державному реєстрі прав) 59924926 щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520686700:03:009:0017 площею 9,05 га.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (ЄДРПОУ 41101589, 74360, Херсонська область, Бериславський район, с. Новорайськ, вул. Промислова, буд. 3) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 532,48 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (ЄДРПОУ 33251307, 37223, Полтавська область, Миргородський район, с. Гиряві Ісківці, вул. Миру, буд. 12) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 532,48 грн.

Рішення суду може бути оскаржено до Херсонського апеляційного суду через Великоолександрівський районний суд Херсонської області шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 07 серпня 2026 року.

Суддя: _____ О.О. Сікора