Рішення № 138668246, 31.07.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4265/25

провадження № 2/650/1072/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 липня 2026 рокуселище Велика Олександрівка

Великоолександрівський районний суд Херсонської області в складі головуючого - судді Сікори О.О., за участю секретаря судового засідання Завістовської Л.А., розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди,

встановив:

Представник позивача звернулася до суду із вказаним позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі без номера від 15 жовтня 2015 року зі змінами, в редакції додаткової угоди від 24 квітня 2019 року № 700394-2, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем ОСОБА_1 , з урахуванням переходу права оренди згідно з договором від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», та припинити право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право 15285606, площею 7,6268 га з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Також представник позивача просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 968 грн 96 коп.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначив, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 7,6268 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Право власності позивача виникло на підставі свідоцтва про право на спадщину, зареєстрованого в реєстрі за № 51 від 02 лютого 2015 року. У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право власності зареєстровано за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 564231965206, номер запису про право власності 8584786.

15 жовтня 2015 року між ОСОБА_1 та первісним орендарем укладено договір оренди спірної земельної ділянки строком на сім років.

30 липня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , первісним орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700394, відповідно до якої право оренди перейшло до нового орендаря, а договір оренди викладено в новій редакції.

24 квітня 2019 року між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700394-2, якою строк дії договору встановлено до 30 листопада 2029 року, а розмір орендної плати визначено на рівні 5,48 відсотка нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік оренди.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до пункту 2.4 договору становить 238 058 грн 74 коп. З урахуванням додаткової угоди від 24 квітня 2019 року щорічна орендна плата становить 13 045 грн 61 коп. Відповідно до пункту 4.5 договору орендна плата вноситься з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Представник позивача вказав, що орендар не сплатив орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. За наведеним у позові розрахунком загальна сума невиплаченої орендної плати становить 39 136 грн 85 коп.

Майнової вимоги про стягнення цієї заборгованості у даній справі позивач не заявила, а на факт повної несплати орендної плати посилається як на підставу для дострокового розірвання договору.

Позивач зверталася телефоном на гарячу лінію підприємства з вимогою сплатити орендну плату, однак питання не врегульовано, орендну плату не виплачено, інформацію про строки поновлення платежів позивачу не надано.

Представник позивача зазначив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» після деокупації території не відновило обробіток орендованих земельних ділянок на території Новорайської громади, не здійснювало належного догляду за ними, внаслідок чого землі забур`янюються та подекуди самозаліснюються, що створює ризик їх деградації, виснаження та втрати родючих властивостей.

На підтвердження цих доводів представник позивача послався на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року № 01-11/1052/25, у якому зазначено, що земельні ділянки приватних власників, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», товариством не використовуються, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються.

У листі також повідомлено, що за наявною у військової адміністрації інформацією ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не брало участі в обстеженні та розмінуванні земельних ділянок, які перебувають у його користуванні. Обстеження та очищення території громади здійснювалися відповідними військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації. При цьому земельні ділянки, про які йшлося у зверненні, не віднесені до земель, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Представник позивача також послався на листи ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021». Зі змісту цих листів вбачається, що вказані підприємства після деокупації території відновили господарську діяльність у Новорайській та інших громадах Бериславського району, за необхідності залучали фахівців для обстеження земельних ділянок, а орендну плату за 2023 та 2024 роки виплачували у повному обсязі.

На думку сторони позивача, наведені обставини свідчать, що загальна безпекова ситуація у громаді не створювала однакової та абсолютної неможливості ведення сільськогосподарської діяльності для всіх землекористувачів. Відсутність діяльності ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пов`язана з його пасивною поведінкою, невжиттям заходів для обстеження конкретних земельних ділянок та відсутністю належної комунікації з орендодавцями.

За інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 17 квітня 2025 року на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», номер запису про інше речове право 15285606.

Представник позивача вважає, що відчуження права оренди після тривалої несплати орендної плати не усуває допущених порушень і не позбавляє орендодавця права вимагати розірвання договору. Також вказує, що ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не здійснює господарської діяльності та не перебуває за адресою державної реєстрації, що підтверджується відповіддю Лохвицької міської ради та довідкою оператора поштового зв`язку про повернення відправлення через відсутність адресата.

Представник позивача стверджує, що перехід права оренди до нового орендаря без погодження з власником порушив права позивача. Зміни до частини п`ятої статті 93 ЗК України, які дозволили відчуження права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення без згоди власника, набрали чинності після укладення договору оренди.

Посилаючись на статті 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статті 526, 530, 629, 651 ЦК України та пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, представник позивача зазначив, що повна несплата орендної плати протягом трьох послідовних років є систематичним та істотним порушенням договору, яке позбавляє власника землі того, на що він розраховував при укладенні договору, та є підставою для його дострокового розірвання.

У відзиві представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Факт існування договірних відносин та невиплати орендної плати по суті не заперечує, однак вказує, що невиконання зобов`язання зумовлено обставинами, за які орендар не відповідає.

У відзиві представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не заперечує існування договору оренди від 15 жовтня 2015 року з подальшими змінами.

Представник відповідача зазначив, що Новорайська сільська територіальна громада перебувала у тимчасовій окупації рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року, а після деокупації була віднесена до територій можливих бойових дій. Внаслідок окупації підприємство втратило доступ до майна, частина майна була знищена або викрадена, а нормальна господарська діяльність стала неможливою.

На підтвердження цих обставин представник відповідача послався на витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за частиною першою статті 438 КК України. У межах провадження зареєстровано відомості про заволодіння 09 квітня 2022 року з території бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» автомобілем КАМАЗ та трьома дронами для сільськогосподарських робіт, про захоплення 23 квітня 2022 року одинадцяти мультикоптерів DJI Agras та позбавлення працівників підприємства доступу до його території й майна.

Крім того, представник відповідача навів посилання на рішення Господарського суду міста Києва у справах за позовами інших суб`єктів господарювання до рф, якими встановлювалися факти викрадення та знищення майна, розташованого у селі Новорайськ у період окупації. На думку сторони відповідача, ці рішення підтверджують масштабність наслідків збройної агресії для підприємств, що працювали на відповідній території.

Представник відповідача вказав, що після деокупації територія залишалася потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, а відсутність підтвердження її безпечності унеможливлювала проведення оранки, культивації, посіву та збирання врожаю без створення загрози життю і здоров`ю працівників.

Посилаючись на статті 617 та 762 ЦК України, статтю 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» та Закон України «Про протимінну діяльність в Україні», представник відповідача зазначив, що окупація, бойові дії та мінна небезпека є обставинами непереборної сили, які звільняють орендаря не лише від відповідальності, а й від плати за весь час, протягом якого земельна ділянка об`єктивно не могла використовуватися.

На підтвердження наявності обставин непереборної сили представник відповідача послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок таких обставин.

Також представник відповідача послався на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації про податкові пільги за 2023-2025 роки та вказав, що звільнення підприємства від місцевих податків підтверджує неможливість використання орендованих земель.

Окремо представник відповідача послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року № 66 03-2942/66 16/3. На думку відповідача, цей лист підтверджує потенційне забруднення території вибухонебезпечними предметами та відсутність гарантій безпеки під час польових робіт.

Представник відповідача заперечив належність і допустимість листа Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року, та зазначив, що у ньому не наведено відомостей про конкретну земельну ділянку позивача та до позову не додано адвокатський запит, у відповідь на який складено цей лист.

Представник відповідача просить врахувати постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року та постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, у якій суди дійшли висновку про відсутність підстав для розірвання договору та стягнення орендної плати за 2022-2023 роки за конкретних установлених у тій справі обставин.

У відповіді на відзив представник позивача вказав, що подані відповідачем матеріали не доводять неможливість використання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 упродовж 2023 та 2024 років.

Представник позивача зазначив, що витяг з ЄРДР підтверджує факти заволодіння окремим майном і відсутності доступу до бази підприємства під час окупації, але не підтверджує неможливості відновлення діяльності після деокупації.

Також представник позивача вказав, що лист Торгово-промислової палати України має загальний інформаційний характер, адресований необмеженому колу осіб та не підтверджує причинно-наслідкового зв`язку між війною і невиконанням конкретного договору. На підтвердження цієї позиції послався на постанови Верховного Суду від 15 червня 2023 року у справі № 910/8580/22, від 07 червня 2023 року у справі № 912/750/22 та від 13 вересня 2023 року у справі № 910/7679/22.

Представник позивача стверджує, що податкові пільги мають публічно-правовий характер і самі по собі не припиняють приватноправовий обов`язок сплачувати орендну плату. Жодного акта обстеження, виявлення вибухонебезпечних предметів або заборони використання саме спірної земельної ділянки відповідач не надав.

Представник позивача звернув увагу, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не повідомляло орендодавця про перешкоди у користуванні землею, не пропонувало змінити умови договору або тимчасово зупинити його виконання і не надало доказів своєчасних звернень щодо обстеження конкретної земельної ділянки.

Щодо постанови у справі № 650/3776/24 представник позивача вказав, що суд повинен оцінювати докази у кожній конкретній справі, а встановлені в іншій справі обставини не звільняють відповідача від обов`язку довести неможливість виконання саме спірного договору.

У додаткових поясненнях від 09 листопада 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зазначив, що за даними інтерактивної карти ДСНС України територія Новорайської громади належить до місць, де виявлені або імовірно можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Також представник відповідача послався на викопіювання з ресурсу DeepState, за яким відстань від Новорайська до окупованої території становить близько 15 км.

Представник відповідача вважає, що загальна мінна небезпека, близькість до лінії бойового зіткнення, щоденні атаки FPV-дронів і ракет створювали реальну загрозу працівникам та виключали можливість проведення посівної кампанії, збору врожаю й іншої господарської діяльності.

У додаткових поясненнях від 27 травня 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вказав, що 06 квітня 2026 року направив адвокатський запит до Херсонської обласної військової адміністрації щодо можливого забруднення та проведення розмінування низки земельних ділянок, у тому числі земельної ділянки позивача.

На підтвердження додаткових заперечень представник відповідача послався на лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46, у якому повідомлено, що на частині земельних ділянок проводилися роботи з розмінування, а щодо інших запитувана інформація належить до компетенції центрів протимінної діяльності та гуманітарного розмінування. Земельна ділянка позивача серед ділянок, щодо яких у листі підтверджено проведення робіт, не зазначена.

Представник відповідача також послався на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26, відповідно до якого заходи з обстеження та очищення території громади не охоплювали двадцятикілометрову зону від лінії бойового зіткнення.

Крім того, представник відповідача послався на лист Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235, у якому зазначено, що гуманітарне розмінування допускається на ділянках поза межами двадцяти кілометрів від лінії бойового зіткнення або державного кордону, та на лист від 23 квітня 2026 року № 361, за яким земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 знаходиться в межах зони, де роботи сертифікованих операторів заборонені.

Представник відповідача вважає, що відсутність земельної ділянки позивача серед обстежених ділянок і неможливість проведення сертифікованими операторами робіт у двадцятикілометровій зоні підтверджують небезпечність її використання до завершення бойових дій та проведення обстеження.

Також представник відповідача послався на статистичну звітність за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки, відповідно до якої підприємство не декларувало посівних площ на території Новорайської громади, а також на внутрішні накази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» від 11 квітня 2022 року № 11/04, від 15 листопада 2022 року № 15/11, від 05 січня 2023 року № 05/01 та від 03 січня 2024 року № 03/01 про зупинення або невідновлення діяльності.

Представник відповідача додатково послався на наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5, за яким відповідну територію з 01 грудня 2024 року віднесено до районів ведення воєнних або бойових дій, і повторно просить відмовити у задоволенні позову.

Представник позивача подала заяву про розгляд справи за відсутності позивача та її представника, позовні вимоги підтримала у повному обсязі.

Представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином, письмову позицію та додаткові пояснення подав.

Представник ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на судове засідання не з`явився, причин неявки суду не повідомив, заяви про відкладення розгляду справи або участь у режимі відеоконференції не подав. Судові документи неодноразово направлялися товариству за адресою, зазначеною в Єдиному державному реєстрі, та поверталися через відсутність адресата за цією адресою.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» як юридична особа всупереч частині шостій статті 14 ЦПК України не зареєструвало електронний кабінет у Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі. Суд вжив розумних і достатніх заходів для повідомлення цього відповідача, а невиконання ним установленого законом обов`язку не може перешкоджати розгляду справи у розумний строк.

Відповідно до частин першої та третьої статті 223 ЦПК України неявка учасника справи, належним чином повідомленого про дату, час і місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, установлених цією статтею. З огляду на подану представником позивача заяву, належне повідомлення відповідачів та наявність письмової позиції ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» суд вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників.

Відповідно до частини другої статті 247 ЦПК України у зв`язку з неявкою всіх учасників справи фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалося.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши подані сторонами докази у їх сукупності та перевіривши наведені доводи, суд дійшов таких висновків.

Суд встановив, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 7,6268 га з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Право власності позивача підтверджується свідоцтвом про право на спадщину, зареєстрованим у реєстрі за № 51 від 02 лютого 2015 року, та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 564231965206, номер запису про право власності 8584786.

15 жовтня 2015 року щодо спірної земельної ділянки укладено договір оренди землі без номера. 30 липня 2017 року додатковою угодою № 700394 право оренди передано ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір викладено в новій редакції.

24 квітня 2019 року додатковою угодою № 700394-2 строк дії договору встановлено до 30 листопада 2029 року, а щорічну орендну плату визначено у розмірі 5,48 відсотка нормативної грошової оцінки, що становить 13 045 грн 61 коп., зі строком внесення з 01 серпня до 31 грудня кожного року.

Факт невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» по суті не заперечує. Доказів виплати позивачу орендної плати за будь-який із цих років матеріали справи не містять.

17 квітня 2025 року на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», номер запису про інше речове право 15285606.

Згідно з Переліком територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які тимчасово окуповані рф, затвердженим наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року № 376, територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала у тимчасовій окупації з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року, а після деокупації віднесена до територій можливих бойових дій.

Витяг з ЄРДР у кримінальному провадженні № 42022232090000075 підтверджує факти заволодіння майном та втрати доступу до бази підприємства під час окупації у 2022 році. Ці відомості безпосередньо характеризують становище ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» у період окупації, але не містять даних про стан конкретної земельної ділянки після деокупації.

Лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 засвідчує військову агресію рф та введення воєнного стану як надзвичайні обставини загального характеру. Водночас цей лист не містить відомостей про конкретний договір, конкретну земельну ділянку та період фактичної неможливості її використання.

Рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516 підтверджують включення ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» до переліку суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили. Ці документи підтверджують загальне негативне становище підприємства у зв`язку з окупацією та воєнними діями, але не містять індивідуального висновку про неможливість користування саме спірною земельною ділянкою упродовж 2023 та 2024 років.

Розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації щодо податкових пільг регулюють публічно-правові відносини з оподаткування. Вони не змінюють умов приватного договору оренди та самі по собі не звільняють орендаря від договірної орендної плати власнику земельної ділянки.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року повідомляє, що піротехнічні підрозділи ДСНС не залучалися до робіт з розмінування на зазначених територіях і не можуть гарантувати безпеку польових робіт у зв`язку з безпековою ситуацією. Водночас лист не містить висновку про фактичне забруднення земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 та не встановлює період, протягом якого користування нею було неможливим.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року має значення як джерело відомостей про стан господарської діяльності на території громади та поведінку орендаря. Водночас суд враховує, що він не є актом спеціального обстеження конкретної земельної ділянки та не замінює висновку фахового органу про її безпечність.

Листи ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» і ТОВ «Додола 2021» підтверджують, що після деокупації інші землекористувачі на території Новорайської громади вживали заходів до перевірки земель, відновлювали господарську діяльність та сплачували орендну плату. Ці відомості не доводять безпечність кожної окремої ділянки, проте спростовують твердження про абсолютну неможливість будь-якої сільськогосподарської діяльності на всій території громади.

Статистичні звіти за формою № 4-сг свідчать, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не декларувало посівних площ у відповідні роки. Внутрішні накази підприємства підтверджують прийняте ним управлінське рішення про зупинення або невідновлення діяльності. Водночас ці документи походять від самого відповідача та не підтверджують існування зовнішньої об`єктивної перешкоди для користування саме спірною ділянкою.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року, лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року та листи Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року і 23 квітня 2026 року характеризують стан організації протимінної діяльності у 2026 році та обмеження на роботу сертифікованих операторів у двадцятикілометровій зоні.

При цьому матеріали справи не містять акта обстеження, очищення або розмінування саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, плану чи координат обстеженої території, акта про виявлення на ній вибухонебезпечних предметів або рішення компетентного органу про заборону її використання у 2023 чи 2024 році.

Відсутність земельної ділянки позивача серед об`єктів, щодо яких у 2026 році надано підтвердження про проведення очищення, не доводить, що вона була фактично замінована або непридатна до використання у 2023 та 2024 роках. Така обставина підтверджує лише відсутність у розпорядженні відповідного органу конкретного акта щодо цієї ділянки.

Інтерактивна карта ДСНС України та викопіювання з ресурсу DeepState відображають загальну або актуальну безпекову ситуацію на значній території, але не містять ретроспективних відомостей про фактичний стан конкретної земельної ділянки протягом усього спірного періоду.

Відповідно до статей 12 і 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.

Частиною першою статті 530 ЦК України передбачено, що якщо у зобов`язанні встановлено строк його виконання, воно підлягає виконанню у цей строк.

За змістом статті 13 Закону України «Про оренду землі» за договором оренди землі орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння та користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати її відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови та строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено право орендодавця вимагати своєчасного внесення орендної плати. Відповідно до статті 25 цього Закону орендар зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

За змістом частини другої статті 651 ЦК України договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

У практиці Верховного Суду сформовано підхід, за яким систематичною є несплата орендної плати у двох і більше випадках. Повна несплата орендної плати протягом двох послідовних років може бути підставою для розірвання договору оренди землі, якщо орендар не довів обставин, що виключають його обов`язок зі сплати.

Відповідно до статті 617 ЦК України особа звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Водночас ця норма за загальним правилом звільняє від відповідальності, але не припиняє самого зобов`язання.

Частина шоста статті 762 ЦК України встановлює спеціальне правило, за яким наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Для застосування цієї норми орендар повинен довести об`єктивну неможливість користування конкретним майном у конкретний період та причинний зв`язок між відповідними обставинами і неможливістю користування.

Суд погоджується, що у 2022 році тимчасова окупація території, позбавлення підприємства доступу до його бази та майна, викрадення техніки і загальна небезпека об`єктивно унеможливили повноцінне використання земельної ділянки та здійснення господарської діяльності. Тому несплата орендної плати за 2022 рік не може враховуватися як винне порушення договору та самостійна складова систематичної несплати.

Разом з тим після деокупації 11 листопада 2022 року обставини змінилися. Для звільнення від орендної плати за 2023 та 2024 роки відповідач повинен довести, що спірна земельна ділянка фактично не могла використовуватися протягом кожного з цих років через конкретні незалежні від нього обставини.

Віднесення Новорайської громади до території можливих бойових дій, загальна мінна небезпека та близькість до окупованої території є істотними обставинами, які підлягають врахуванню. Однак самі по собі вони не встановлюють факту повної неможливості користування кожною земельною ділянкою громади протягом усього 2023 та 2024 років.

Суд не встановив факту забруднення саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038 вибухонебезпечними предметами, існування індивідуальної заборони доступу до неї, розміщення на ній фортифікаційних споруд, вирв, боєприпасів або інших конкретних перешкод.

Матеріали справи не містять доказів того, що у 2023 або 2024 році ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зверталося до орендодавця з повідомленням про конкретну небезпеку на земельній ділянці, ініціювало зміну умов договору, пропонувало тимчасово зупинити його виконання, погодити інший порядок розрахунків або достроково припинити правовідносини.

Також не надано доказів своєчасних звернень у 2023 чи 2024 році до компетентних органів саме щодо кадастрового номера 6520685200:04:059:0038, отримання відмови у проведенні обстеження або встановлення на місцевості конкретних ознак небезпеки.

Звернення до державних органів, на які посилається відповідач, переважно здійснені у 2025 та 2026 роках, тобто після завершення спірного періоду несплати орендної плати та після відчуження права оренди. Отримані відповіді характеризують загальну або актуальну безпекову ситуацію, але не містять ретроспективного індивідуального висновку щодо стану спірної земельної ділянки у 2023 та 2024 роках.

Довід відповідача фактично ґрунтується на припущенні, що будь-яка необстежена земельна ділянка на деокупованій території повинна вважатися непридатною до використання до отримання офіційного підтвердження протилежного. Проте частина шоста статті 762 ЦК України вимагає встановлення фактичної неможливості користування майном, а не лише відсутності документа про його обстеження.

Водночас інші землекористувачі на території громади вживали активних заходів для з`ясування стану земель, взаємодіяли з фаховими підрозділами, відновлювали господарську діяльність та виплачували орендну плату. Ця обставина не означає, що всі землі були однаково безпечними, однак підтверджує, що після деокупації можливість ведення сільськогосподарської діяльності залежала також від активності та організації роботи конкретного орендаря.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не здійснювало посівів, не сплачувало орендну плату, не підтримувало належної комунікації з орендодавцем та не запропонувало реального механізму врегулювання ситуації. Внутрішні накази про призупинення діяльності підтверджують рішення самого підприємства, але не перетворюють його на об`єктивну зовнішню неможливість виконання зобов`язання.

Суд враховує постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24. У тій справі Верховний Суд погодився з оцінкою конкретної сукупності доказів, за якої розпорядження військової адміністрації та рішення обласної ради були визнані достатніми для підтвердження неможливості використання відповідних земель у 2022 та 2023 роках.

Водночас зазначена постанова не встановлює загальної та неспростовної презумпції того, що будь-яка земельна ділянка на території Новорайської громади автоматично не могла використовуватися після деокупації незалежно від її місця розташування, індивідуальних доказів та конкретного періоду.

У цій справі суд оцінює інший об`єкт оренди та інший склад доказів, у тому числі несплату орендної плати також за 2024 рік, відсутність акта про фактичне забруднення саме спірної земельної ділянки та відсутність своєчасних дій орендаря щодо її обстеження й урегулювання договірних відносин.

Таким чином, ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» довело об`єктивну неможливість користування земельною ділянкою у 2022 році, але не довело такої неможливості упродовж 2023 та 2024 років.

Повна невиплата орендної плати за 2023 та 2024 роки утворює два окремі випадки порушення строкового грошового обов`язку, тобто є систематичною несплатою у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України.

Унаслідок цього позивач протягом двох років не отримувала основного майнового результату договору, тоді як право оренди продовжувало обтяжувати належну їй земельну ділянку та позбавляло її можливості самостійно використовувати землю або передати її іншому добросовісному користувачу.

Таке порушення є істотним у розумінні частини другої статті 651 ЦК України та достатнім для дострокового розірвання договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі».

Що стосується доводів позивача про неправомірність відчуження права оренди без її згоди, суд зазначає таке.

Відповідно до частини п`ятої статті 93 ЗК України у редакції, чинній на час укладення 17 квітня 2025 року договору відчуження, право оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення може відчужуватися її користувачем без погодження з власником такої земельної ділянки, крім установлених законом випадків.

Правові наслідки правочину визначаються законом, чинним на час його вчинення. Тому сам по собі факт укладення договору відчуження права оренди без попередньої згоди позивача не є самостійним порушенням договору та окремою підставою його розірвання.

Водночас перехід права оренди до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не усуває систематичного порушення договору, допущеного до такого переходу, та не позбавляє орендодавця права вимагати його розірвання. Новий орендар набув право оренди у тому стані та обсязі, в якому воно існувало на момент переходу.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» є належним відповідачем, оскільки несплата орендної плати за 2023 та 2024 роки мала місце у період, коли саме це товариство було орендарем і стороною договору. ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» є належним відповідачем як поточний носій зареєстрованого права оренди, на яке безпосередньо впливає вирішення вимоги про розірвання договору.

Доказів того, що після набуття права оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» встановило зв`язок з орендодавцем, повідомило про намір належно виконувати договір, сплатило будь-які орендні платежі або розпочало використання земельної ділянки за цільовим призначенням, матеріали справи не містять.

Отже, вимога про розірвання договору оренди землі підлягає задоволенню.

Що стосується вимоги про припинення права оренди земельної ділянки, суд зазначає таке.

Відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» розірвання договору оренди є однією з форм припинення договірних орендних правовідносин. Припинення права оренди є правовим наслідком розірвання договору та не потребує окремого вирішення як самостійного предмета спору.

У разі набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору оренди відповідне речове право припиняється, а державна реєстрація припинення права оренди здійснюється на підставі судового рішення.

У цій справі позивач не оспорює саму державну реєстрацію як незаконну та не заявляє вимоги про визнання відсутнім права оренди з підстав неукладеності або недійсності правочину. За таких обставин окреме задоволення вимоги про припинення права оренди дублює правовий наслідок задоволення основної вимоги про розірвання договору та не є необхідним для ефективного захисту права позивача.

Тому у задоволенні позовної вимоги про припинення права оренди земельної ділянки слід відмовити.

Відповідно до статті 141 ЦПК України понесені позивачем судові витрати підлягають покладенню на відповідача, дії якого стали підставою для звернення до суду.

Сплачений за звернення до суду судовий збір у розмірі 968 грн 96 коп. підлягає стягненню з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь позивача відповідно до заявленого нею прохання.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 12, 13, 76-81, 89, 141, 223, 247, 259, 263-265, 273, 354 ЦПК України, статтями 15, 16, 526, 530, 617, 629, 651, 762, 792 ЦК України, статтями 93, 96, 141 ЗК України, статтями 13, 21, 24, 25, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої діє представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди задовольнити частково.

Розірвати договір оренди землі без номера від 15 жовтня 2015 року зі змінами, в редакції додаткової угоди від 24 квітня 2019 року № 700394-2, укладений між орендодавцем ОСОБА_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 , та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», код ЄДРПОУ 41101589, адреса: 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок 19А, з урахуванням переходу права оренди згідно з договором відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», код ЄДРПОУ 33251307, адреса: 37223, Полтавська область, Миргородський район, село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок 12, щодо земельної ділянки площею 7,6268 га з кадастровим номером 6520685200:04:059:0038, розташованої за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

У задоволенні позовної вимоги про припинення права оренди земельної ділянки - відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса: 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок 19А) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 968 (дев`ятсот шістдесят вісім) грн 96 коп.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційну скаргу подано протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 31 липня 2026 року.

Суддя: О.О. Сікора