Рішення № 138668244, 31.07.2026, Великоолександрівський районний суд Херсонської області

Справа № 650/4268/25

провадження № 2/650/1076/26

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

31 липня 2026 року Великоолександрівський районний суд Херсонської області

в складі: головуючого - судді Сікори О.О.,

за участю секретаря - Завістовської Л.А.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження в селищі Велика Олександрівка цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якої звернулася представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди,

В С Т А Н О В И В :

Представник позивача звернулася до суду із вказаним позовом, в якому просить розірвати договір оренди землі б/н від 17 вересня 2016 року, зі змінами, викладений у редакції додаткової угоди від 01 січня 2018 року № 700760, укладений щодо земельної ділянки площею 6,61 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 між ОСОБА_1 та орендарем, права й обов`язки якого перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», з урахуванням подальшого переходу права оренди за договором відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», та припинити право оренди земельної ділянки, номер запису про інше речове право 19573773.

Також представник позивача просить стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 968 грн 96 коп.

Суд зауважує, що у прохальній частині позовної заяви датою договору помилково зазначено 07 вересня 2016 року, тоді як зі змісту позову, доданого договору та відзиву вбачається, що договір оренди укладено 17 вересня 2016 року. Тому суд виходить із фактичної дати договору - 17 вересня 2016 року.

В обґрунтування позовних вимог представник позивача зазначила, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 6,61 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244, розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Право власності на земельну ділянку виникло на підставі свідоцтва про право на спадщину, зареєстрованого в реєстрі за № 238 від 21 квітня 2016 року, та зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 911090965206, номер запису про право власності 14321401.

17 вересня 2016 року щодо належної позивачу земельної ділянки укладено договір оренди землі строком на десять років. 01 січня 2018 року між орендодавцем ОСОБА_1 , попереднім орендарем та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 700760, відповідно до якої право оренди перейшло до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди викладено у новій редакції.

Відповідно до умов договору в оренду передана земельна ділянка загальною площею 6,61 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Строк дії договору встановлено до 31 грудня 2027 року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058 грн 74 коп. Орендна плата визначена у розмірі 4,18 відсотка від нормативної грошової оцінки та підлягає внесенню щороку у період з 01 серпня до 31 грудня.

Представник позивача стверджує, що орендар не сплатив орендну плату за 2022, 2023 та 2024 роки. Річний розмір орендної плати, за наведеним у позові розрахунком, становить 9 950 грн 85 коп., а загальна сума ненарахованої та невиплаченої орендної плати за три роки - 29 852 грн 56 коп. Водночас майнової вимоги про стягнення цієї суми у межах даної справи позивач не заявила, а посилається на несплату як на підставу для дострокового розірвання договору.

На підтвердження невиплати орендної плати сторона позивача надала відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків від 04 червня 2025 року № 1123-25-14560, відповідно до яких упродовж 2022-2024 років ОСОБА_1 не отримувала від ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» доходу за кодом 195 від надання земельної ділянки сільськогосподарського призначення в оренду.

Позивач зверталася телефоном на гарячу лінію підприємства з вимогою сплатити орендну плату, однак спір у позасудовому порядку не врегульовано, орендна плата не виплачена, інформація про строки поновлення платежів позивачу не надана.

Представник позивача зазначила, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» після деокупації території не відновило обробіток земельних ділянок на території Новорайської громади, не здійснювало належного догляду за ними, унаслідок чого земельні ділянки забур`янюються та частково самозаліснюються, що створює ризик їх деградації та втрати родючих властивостей.

На підтвердження цих обставин сторона позивача посилається на лист Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року № 01-11/1052/25, у якому зазначено, що земельні ділянки приватних власників, які перебувають в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», товариством не використовуються, їх обробіток не здійснюється, орендна плата та податкові платежі не сплачуються.

У листі також повідомлено, що за наявною у військової адміністрації інформацією ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не брало участі в обстеженні та розмінуванні земель, які перебувають у його користуванні. Обстеження та очищення території громади здійснювалися відповідними військовими групами з розмінування за ініціативою Херсонської обласної військової адміністрації. При цьому земельні ділянки, про які йшлося у зверненні, не були віднесені до земель, забруднених або імовірно забруднених вибухонебезпечними предметами.

Представник позивача також посилається на листи ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021». Зі змісту цих листів вбачається, що вказані підприємства після деокупації території відновили господарську діяльність у Новорайській та інших громадах Бериславського району, у разі необхідності залучали фахівців для обстеження земельних ділянок, а орендну плату за 2023 та 2024 роки сплачували у повному обсязі.

На думку сторони позивача, наведені обставини свідчать, що загальна безпекова ситуація у громаді не створювала однакової та абсолютної неможливості ведення сільськогосподарської діяльності для всіх землекористувачів. Відсутність діяльності ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» пов`язана, зокрема, з його пасивною поведінкою, невжиттям заходів для обстеження конкретних земельних ділянок та відсутністю належної комунікації з орендодавцями.

17 квітня 2025 року на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 право оренди спірної земельної ділянки зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», номер запису про інше речове право 19573773.

Представник позивача вважає, що відчуження права оренди після тривалої несплати орендної плати не усуває допущених порушень і не позбавляє орендодавця права на розірвання договору. При цьому ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» не здійснює відомої позивачу господарської діяльності за місцем реєстрації, не зареєструвало електронний кабінет та фактично не вступило у комунікацію з орендодавцем.

Посилаючись на статті 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», статті 526, 530, 629, 651 ЦК України та пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, представник позивача зазначає, що повна несплата орендної плати протягом декількох послідовних років є систематичним та істотним порушенням договору, яке позбавляє власника землі того, на що він розраховував при укладенні договору, і є підставою для його дострокового розірвання.

У відзиві представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» просить відмовити ОСОБА_1 у задоволенні позову в повному обсязі. Факт існування договору оренди та несплати орендної плати за 2022-2024 роки по суті не заперечував, однак зазначив, що невиконання зобов`язання було зумовлене обставинами, за які орендар не відповідає.

Представник відповідача послався на те, що Новорайська сільська територіальна громада перебувала у тимчасовій окупації рф з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року, а після деокупації була віднесена до територій можливих бойових дій. Внаслідок окупації підприємство втратило доступ до майна, частина майна була знищена або викрадена, а нормальна господарська діяльність стала неможливою.

На підтвердження цих обставин сторона відповідача послалася на витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань щодо кримінального провадження № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за частиною першою статті 438 КК України. У межах провадження зареєстровано відомості про заволодіння 09 квітня 2022 року з території бази ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» автомобілем КАМАЗ та трьома дронами для сільськогосподарських робіт, а також про захоплення 23 квітня 2022 року одинадцяти мультикоптерів DJI Agras і позбавлення працівників підприємства доступу до його території та майна.

Крім того, представник відповідача навів посилання на рішення Господарського суду міста Києва у справах за позовами інших суб`єктів господарювання до рф, якими встановлювалися факти викрадення та знищення майна, розташованого у селі Новорайськ у період окупації. На думку сторони відповідача, ці рішення підтверджують масштабність наслідків збройної агресії для підприємств, що працювали на відповідній території.

Представник відповідача стверджує, що після деокупації територія залишалася потенційно забрудненою вибухонебезпечними предметами, а відсутність підтвердження її безпечності унеможливлювала проведення оранки, культивації, посіву та збирання врожаю без створення загрози життю і здоров`ю працівників.

Посилаючись на статті 617 та 762 ЦК України, статтю 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні», Закон України «Про протимінну діяльність в Україні» та положення податкового законодавства, представник відповідача вважає, що окупація, бойові дії, втрата майна і потенційна мінна небезпека є обставинами непереборної сили та обставинами, за які орендар не відповідає, а тому звільняють його від плати за весь період неможливості використання землі.

Представник відповідача послався на лист Торгово-промислової палати України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1, яким військову агресію рф проти України визнано форс-мажорною обставиною, а також на рішення Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491, розпорядження від 01 березня 2023 року № 24 та рішення від 28 квітня 2023 року № 516, відповідно до яких ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» включено до переліку суб`єктів господарювання, що постраждали внаслідок обставин непереборної сили.

Окремо сторона відповідача послалася на розпорядження Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29, від 18 квітня 2024 року № 154 та від 11 лютого 2025 року № 58, якими товариству надавалися пільги з місцевих податків і зборів щодо земельних ділянок, які перебували у його користуванні.

На думку представника відповідача, зазначені документи підтверджують офіційне визнання неможливості використання орендованих земель у зв`язку з потенційним забрудненням вибухонебезпечними предметами. Також представник послався на постанову Херсонського апеляційного суду від 09 квітня 2025 року та постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, в якій за конкретних обставин тієї справи було погоджено висновок про відсутність обов`язку сплачувати орендну плату за 2022 та 2023 роки.

Представник відповідача також послався на лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року, відповідно до якого піротехнічні розрахунки ДСНС до проведення робіт на земельних ділянках товариства не залучалися, роботи виконувалися іншими фаховими відомствами, а відповідні території могли бути потенційно забрудненими вибухонебезпечними предметами. ДСНС не могла гарантувати безпеку польових робіт у зв`язку з обстрілами.

Щодо листа Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року представник відповідача зазначив, що цей документ не містить індивідуальних відомостей про земельну ділянку з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244, а без доданого адвокатського запиту неможливо встановити повний контекст відповіді. У зв`язку з цим представник просив не покладати зазначений лист в основу рішення як визначальний доказ.

У відповіді на відзив представник позивача зазначила, що подані відповідачем докази не підтверджують повної та об`єктивної неможливості використання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 упродовж 2023 та 2024 років.

На думку сторони позивача, витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань і судові рішення про викрадення майна підтверджують події 2022 року, однак не встановлюють стан конкретної земельної ділянки після деокупації та не доводять причинного зв`язку між втратою окремого майна і неможливістю виконувати грошове зобов`язання протягом наступних двох років.

Загальний лист ТПП України адресований невизначеному колу осіб, не містить ідентифікації конкретного договору та не підтверджує, що виконання саме цього зобов`язання було неможливим у 2023 та 2024 роках. Сертифіката про форс-мажорні обставини щодо спірного договору відповідач не отримував.

Представник позивача наголосила, що надання податкових пільг є публічно-правовим заходом, спрямованим на зменшення податкового навантаження, і не припиняє приватно-правового обов`язку сплачувати орендну плату власнику земельної ділянки. Водночас додатки до розпоряджень, які б дозволяли встановити включення конкретної земельної ділянки позивача до відповідних переліків, у матеріалах справи відсутні.

Також представник позивача зазначила, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» не повідомляло орендодавця про повну неможливість використання земельної ділянки, не пропонувало змінити умови договору, зупинити його виконання або визначити інший порядок розрахунків, не надало доказів своєчасних звернень щодо обстеження саме цієї ділянки у 2023 чи 2024 році.

Доводи про фактичне заблокування доступу до спірної земельної ділянки, на думку сторони позивача, документально не підтверджені. Натомість інформація Новорайської сільської військової адміністрації та листи інших сільськогосподарських підприємств свідчать, що після деокупації землекористувачі за умови активної поведінки організовували обстеження земель, відновлювали господарську діяльність та виконували зобов`язання перед орендодавцями.

Щодо постанови Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24 представник позивача вказала, що висновок у кожній справі залежить від конкретної сукупності доказів, а наведена постанова не створює загальної презумпції неможливості використання всіх земельних ділянок, які перебували в оренді ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на території Бериславського району.

Щодо листа Головного управління ДСНС України у Херсонській області представник позивача зазначила, що ДСНС не здійснювала обстеження спірної ділянки та не зробила висновку про її фактичне забруднення або непридатність. Зміст листа має загальний попереджувальний характер та не підтверджує неможливості використання конкретного об`єкта оренди у спірний період.

У додаткових поясненнях від 10 листопада 2025 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» послався на інтерактивну мапу територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами, розміщену на офіційному веб-ресурсі ДСНС. Зазначив, що територія Новорайської громади відображається як місцевість, де виявлені або можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети, а відстань до тимчасово окупованої території становить близько 16 кілометрів.

У додаткових поясненнях та клопотанні від 27 травня 2026 року представник відповідача зазначив, що земельна ділянка позивача не значиться серед ділянок, щодо яких Херсонська обласна військова адміністрація листом від 13 квітня 2026 року № 01-01-66-4582/0/26/46 підтвердила проведення робіт з розмінування.

Представник відповідача вказав, що відповідно до листа Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 під заходи з очищення території громади не входила двадцятикілометрова зона від лінії бойового зіткнення, а Центр протимінної діяльності у листах від 10 лютого 2026 року № 235 та від 23 квітня 2026 року № 361 повідомив про обмеження проведення процесів гуманітарного розмінування сертифікованими операторами у такій зоні.

За твердженням відповідача, земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 розташована у межах зони, де роботи сертифікованих операторів заборонені, а відсутність її обстеження підтверджує неможливість безпечного використання до завершення бойових дій або зміни відповідних обмежень.

Також представник відповідача послався на Національну стратегію протимінної діяльності на період до 2033 року, статистичні звіти за формою № 4-сг за 2022-2024 роки, внутрішні накази товариства про призупинення господарської діяльності та наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5, яким окремі території у грудні 2024 року віднесено до районів ведення воєнних бойових дій.

Відповідач вважає, що відсутність офіційного обстеження спірної земельної ділянки, її розташування поблизу лінії бойового зіткнення, загальна мінна небезпека та обмеження діяльності операторів гуманітарного розмінування у сукупності підтверджують об`єктивну неможливість використання землі у 2022-2024 роках.

На судове засідання позивач не з`явилася. Представник позивача подала заяву про розгляд справи за її та позивача відсутності, позовні вимоги підтримала.

Представник відповідача ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на судове засідання не з`явився, про дату, час і місце розгляду справи повідомлений належним чином шляхом направлення судової повістки до електронного кабінету товариства в підсистемі «Електронний суд». Клопотання про відкладення розгляду справи або про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції не подав, причин неявки суду не повідомив.

Представник відповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на судове засідання не з`явився. Судові документи неодноразово направлялися за зареєстрованою адресою товариства, однак поштові відправлення поверталися з відміткою про відсутність адресата за відповідною адресою.

Вирішуючи питання про можливість проведення судового засідання без участі представника ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд виходить з положень частини шостої статті 14 ЦПК України, відповідно до якої юридичні особи, зареєстровані за законодавством України, зобов`язані зареєструвати електронні кабінети в Єдиній судовій інформаційно-комунікаційній системі або її окремій підсистемі, що забезпечує обмін документами.

ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» такого обов`язку не виконало та електронного кабінету не зареєструвало. Негативні процесуальні наслідки невиконання юридичною особою встановленого законом обов`язку не можуть покладатися на суд або іншу сторону. Подібні за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19 червня 2024 року у справі № 752/11445/22, від 01 лютого 2024 року у справі № 520/11344/23 та від 28 березня 2023 року у справі № 260/1322/21 з урахуванням особливостей відповідних процесуальних кодексів.

З огляду на належне повідомлення учасників справи, наявність у матеріалах справи письмових заяв по суті спору та доказів, а також відсутність клопотань, які перешкоджали б розгляду справи, суд відповідно до статті 223 ЦПК України визнав за можливе розглянути справу за відсутності вказаних учасників.

Дослідивши матеріали справи та перевіривши наведені учасниками доводи, суд дійшов таких висновків.

ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка площею 6,61 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована за межами села Новорайськ на території Новорайської сільської територіальної громади Бериславського району Херсонської області.

Право власності підтверджується свідоцтвом про право на спадщину, зареєстрованим за № 238 від 21 квітня 2016 року, та відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 911090965206, номер запису про право власності 14321401.

17 вересня 2016 року щодо зазначеної земельної ділянки укладено договір оренди землі. На підставі додаткової угоди від 01 січня 2018 року № 700760 новим орендарем визначено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди викладено у новій редакції.

Умовами договору визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 238 058 грн 74 коп., орендна плата - 4,18 відсотка від нормативної грошової оцінки, строк її внесення - з 01 серпня до 31 грудня кожного року, а строк дії договору - до 31 грудня 2027 року.

17 квітня 2025 року на підставі договору відчуження права оренди № 1704/25-24 право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», номер запису про інше речове право 19573773.

Орендна плата за 2022, 2023 та 2024 роки позивачу не сплачена. Ця обставина підтверджується відомостями Державного реєстру фізичних осіб - платників податків та по суті не заперечується ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ».

Відповідно до наведеного позивачем розрахунку річний розмір орендної плати становить 9 950 грн 85 коп. Суд зауважує, що позивач не заявила вимоги про стягнення заборгованості, тому її точний розмір не є самостійним предметом судового вирішення. Для розгляду вимоги про розірвання договору значення має встановлений факт повної несплати орендної плати у відповідні строки.

Відповідно до Переліку територій, на яких ведуться або велися бойові дії чи які були тимчасово окуповані рф, територія Новорайської сільської територіальної громади перебувала у тимчасовій окупації з 09 квітня 2022 року до 11 листопада 2022 року.

З витягу з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року вбачається реєстрація відомостей про незаконне заволодіння майном ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та втрату підприємством доступу до майна в період окупації. Ці обставини підтверджують істотний вплив окупації на діяльність підприємства у 2022 році.

Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року № 2024/02.0-7.1 підтверджує загальний факт військової агресії рф як надзвичайної та невідворотної обставини. Водночас цей лист не є сертифікатом щодо конкретного договору та не містить індивідуального висновку про неможливість виконання зобов`язання у 2023 та 2024 роках.

Рішенням Херсонської обласної ради від 23 грудня 2022 року № 491 затверджено перелік суб`єктів господарювання, які постраждали внаслідок обставин непереборної сили. Розпорядженням від 01 березня 2023 року № 24 до такого переліку включено ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а рішенням від 28 квітня 2023 року № 516 відповідне розпорядження затверджено.

Наведені рішення підтверджують, що товариство зазнало негативних наслідків збройної агресії та окупації. Разом з тим вони не встановлюють фактичний стан кожної орендованої земельної ділянки у 2023 та 2024 роках та не містять висновку про повну неможливість виконання конкретного договору протягом усього спірного періоду.

Розпорядженнями Новорайської сільської військової адміністрації від 31 жовтня 2023 року № 163, від 06 лютого 2024 року № 29, від 18 квітня 2024 року № 154 та від 11 лютого 2025 року № 58 товариству надавалися пільги з місцевих податків і зборів щодо земель, які перебували у його користуванні. Водночас матеріали справи не містять додатків до цих розпоряджень, з яких можливо було б беззаперечно встановити включення земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 до конкретного переліку земель, визнаних непридатними для використання у 2023 або 2024 році.

Лист Головного управління ДСНС України у Херсонській області від 11 червня 2025 року містить загальне застереження про можливу потенційну забрудненість земель товариства та неможливість гарантувати безпеку польових робіт у зв`язку з обстрілами. ДСНС спірну земельну ділянку не обстежувала і фактичного виявлення на ній вибухонебезпечних предметів не підтвердила.

Зі звітів ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за формою № 4-сг за 2022, 2023 та 2024 роки вбачається відсутність відомостей про посівні площі на території Новорайської громади. Внутрішніми наказами товариства діяльність спочатку призупинено, а після деокупації передбачено проведення інвентаризації та попереднього огляду земель.

Ці документи підтверджують, що товариство фактично не здійснювало посівної кампанії, однак не встановлюють зовнішньої юридичної або фактичної заборони використовувати саме земельну ділянку позивача. Внутрішній наказ є управлінським рішенням самого орендаря і не може сам по собі доводити об`єктивну неможливість виконання договору незалежно від його волі.

Листи ТОВ «АГРО-ЛАЙФ 2023» та ТОВ «Додола 2021» свідчать, що інші землекористувачі після деокупації відновили господарську діяльність у громадах Бериславського району, організовували обстеження земель і виплачували орендну плату за 2023 та 2024 роки. Ці відомості не доводять придатності кожної окремої земельної ділянки, проте спростовують твердження про абсолютну неможливість здійснення будь-якої сільськогосподарської діяльності на всій території громади.

З листа Новорайської сільської військової адміністрації від 12 травня 2025 року вбачається, що земельні ділянки, які перебували у користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», фактично не використовувалися, товариство не брало участі в їх обстеженні та розмінуванні, а інші землекористувачі сприяли проведенню відповідних робіт та відновили господарську діяльність. При цьому безпосередній огляд кожної земельної ділянки представниками адміністрації не проводився, тому цей лист оцінюється у сукупності з іншими доказами, а не як самостійний доказ стану конкретного об`єкта.

Лист Херсонської обласної військової адміністрації від 13 квітня 2026 року підтверджує проведення робіт з очищення частини земельних ділянок та територій Новорайської громади. Земельна ділянка з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 серед ділянок, щодо яких адміністрація прямо підтвердила проведення робіт, не зазначена.

Суд звертає увагу, що відсутність земельної ділянки у переліку обстежених об`єктів не є доказом фактичного виявлення на ній мін, нерозірваних боєприпасів або інших вибухонебезпечних предметів. Відомості про необстеження та відомості про забруднення є різними за змістом обставинами і не можуть ототожнюватися.

Так само відсутність станом на певну дату документа, який підтверджує безпечність території, не означає автоматичної наявності офіційної заборони її використання або доведеного факту повної непридатності. Для застосування частини шостої статті 762 ЦК України необхідно встановити не лише невизначеність щодо стану майна, а конкретну об`єктивну неможливість його використання протягом відповідного періоду.

Лист Новорайської сільської військової адміністрації від 20 квітня 2026 року № 01-12/1005/26 містить інформацію про те, що акти очищення територій не містять кадастрових номерів, а їх плани не дозволяють адміністрації підтвердити проведення робіт щодо кожної конкретної земельної ділянки. Також повідомлено, що значна частина території громади була очищена військовими підрозділами, а контроль процесів гуманітарного розмінування здійснюється уповноваженими органами.

Листи Центру протимінної діяльності від 10 лютого 2026 року № 235 та від 23 квітня 2026 року № 361 підтверджують обмеження роботи сертифікованих операторів гуманітарного розмінування в межах двадцятикілометрової зони від лінії бойового зіткнення або державного кордону та віднесення спірної земельної ділянки до такої зони на час надання відповіді.

Однак зазначені листи складені у 2026 році та характеризують порядок проведення процесів гуманітарного розмінування й актуальне розташування земельної ділянки відносно визначеної зони. Вони не містять ретроспективного висновку про те, що упродовж усього 2023 або 2024 року спірна земельна ділянка була фактично забруднена, доступ до неї був заборонений або будь-які сільськогосподарські роботи на ній були юридично чи фізично неможливими.

Обмеження діяльності сертифікованих операторів гуманітарного розмінування у визначеній зоні не є тотожним загальній нормативній забороні здійснювати будь-яку господарську діяльність на всіх земельних ділянках у межах такої зони. Матеріали справи не містять індивідуального припису, розпорядження чи повідомлення уповноваженого органу, адресованого орендарю або власнику, яким використання земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 було заборонене у 2023 чи 2024 році.

Національна стратегія протимінної діяльності на період до 2033 року має програмний характер, визначає загальні цілі, пріоритети та етапи державної політики у сфері протимінної діяльності. Вона не встановлює індивідуального правового статусу кожної земельної ділянки на деокупованих територіях та не звільняє автоматично орендарів від виконання приватно-правових зобов`язань.

Наказ Головнокомандувача Збройних Сил України від 03 січня 2025 року № 5 стосується визначення районів ведення воєнних бойових дій у період з 01 до 31 грудня 2024 року. Він підтверджує складну безпекову ситуацію у грудні 2024 року, однак не доводить неможливості використання конкретної земельної ділянки протягом усього сільськогосподарського циклу 2024 року та не містить індивідуальної заборони щодо її обробітку.

Щодо даних інтерактивної мапи територій, потенційно забруднених вибухонебезпечними предметами, суд відповідно до частини сьомої статті 85 ЦПК України здійснив огляд веб-ресурсу за адресою https://mine.dsns.gov.ua/.

Встановлено, що інтерактивна мапа відображає актуальні на момент огляду відомості про території, на яких виявлені або можуть знаходитися вибухонебезпечні предмети. Водночас вона не містить достовірних історичних даних про фактичний стан земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 у 2023 та 2024 роках та відображає потенційний ризик, а не встановлений факт забруднення конкретного об`єкта оренди.

Наданий стороною відповідача скріншот сервісу DeepState не є офіційним документом уповноваженого державного органу, не визначає правового режиму конкретної земельної ділянки та не підтверджує історичну відстань до лінії бойового зіткнення протягом усього спірного періоду. Тому він може враховуватися лише як допоміжна ілюстративна інформація.

Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами. Згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону.

Статтею 96 ЗК України передбачено обов`язок землекористувача своєчасно сплачувати орендну плату. Ця норма кореспондується зі статтею 24 Закону України «Про оренду землі», яка надає орендодавцю право вимагати своєчасного внесення орендної плати, та статтею 25 цього Закону, яка покладає відповідний обов`язок на орендаря.

Відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю є платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови та строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.

Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Відповідно до пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

За змістом частини другої статті 651 ЦК України договір може бути розірваний за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною. Істотним є таке порушення, коли внаслідок завданої ним шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що розраховувала при укладенні договору.

У постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 зроблено висновок, що систематична несплата означає два та більше випадки несплати орендної плати, передбаченої договором, і є підставою для розірвання договору оренди землі. Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 17 червня 2021 року у справі № 485/784/20 та від 10 вересня 2021 року у справі № 650/628/19-ц.

Сам факт систематичного порушення строків сплати орендної плати може бути підставою для розірвання договору незалежно від подальшого погашення заборгованості. Такий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 484/301/18.

Відповідно до статті 617 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за його порушення, якщо доведе, що порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Водночас ця норма стосується звільнення від відповідальності, а не автоматичного припинення самого договірного обов`язку.

Частина шоста статті 762 ЦК України встановлює, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Для застосування цієї норми орендар має довести факт повної об`єктивної неможливості використання конкретного майна та причинний зв`язок між відповідними обставинами і невнесенням плати.

Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру. Сторона, яка посилається на них, повинна довести не лише їх існування загалом, а й те, що вони були надзвичайними та невідворотними саме для конкретного зобов`язання. Подібний висновок викладено у постановах Верховного Суду від 16 липня 2019 року у справі № 917/1053/18, від 09 листопада 2021 року у справі № 913/20/21 та від 14 червня 2022 року у справі № 922/2394/21.

Кожна сторона відповідно до частини першої статті 81 ЦПК України повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Оскільки саме відповідач посилається на виняткову обставину, яка, за його твердженням, звільняє його від орендної плати, обов`язок доведення повної неможливості використання земельної ділянки покладається на відповідача.

Оцінюючи доводи сторін, суд виходить з того, що військова агресія рф, тимчасова окупація території, бойові дії та мінна небезпека є надзвичайними обставинами, які можуть істотно впливати на можливість користування земельною ділянкою. Однак сам факт існування таких обставин на території держави або громади не звільняє автоматично від виконання кожного договірного зобов`язання.

Стосовно 2022 року суд враховує, що спірна земельна ділянка знаходилася на території, яка протягом більшої частини сільськогосподарського сезону перебувала у тимчасовій окупації. Підприємство було позбавлене доступу до майна, частина техніки була викрадена, а проведення посівної кампанії та збирання врожаю об`єктивно унеможливлювалися обставинами, за які орендар не відповідав.

Тому несплата орендної плати за 2022 рік не може бути поставлена орендарю у вину та не враховується судом як самостійний випадок порушення, що утворює систематичність.

Щодо 2023 та 2024 років суд не встановив достатніх підстав для висновку, що використання конкретної земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 було повністю неможливим упродовж кожного із зазначених років. Тимчасова окупація припинилася у листопаді 2022 року. Фактичного забруднення спірної земельної ділянки вибухонебезпечними предметами не встановлено, акта про її непридатність або індивідуальної заборони використання не надано.

Відсутність цієї земельної ділянки серед об`єктів, щодо яких у 2026 році надано підтвердження про проведення очищення, не доводить, що до цього часу вона була фактично замінована або непридатна до використання. Такий факт лише підтверджує відсутність у розпорядженні відповідного органу конкретного акта щодо цієї ділянки, але не встановлює її реального стану у 2023 та 2024 роках.

Довід відповідача фактично ґрунтується на припущенні, що будь-яка необстежена земельна ділянка на деокупованій території повинна вважатися небезпечною та непридатною до використання до отримання офіційного підтвердження протилежного. Однак цивільне процесуальне законодавство не допускає доказування на припущеннях, а частина шоста статті 762 ЦК України вимагає встановлення фактичної неможливості користування майном.

Матеріали справи не містять доказів того, що у 2023 або 2024 році ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» зверталося до орендодавця із повідомленням про конкретну небезпеку на земельній ділянці, ініціювало зміну умов договору, пропонувало тимчасово зупинити його виконання, погодити інший порядок розрахунків або достроково припинити правовідносини.

Також не надано доказів своєчасних звернень у 2023 чи 2024 році до компетентних органів саме щодо кадастрового номера 6520685200:02:001:0244, отримання відмови у проведенні обстеження, встановлення на місцевості ознак мінування, наявності вирв, боєприпасів, фортифікаційних споруд або інших конкретних обставин, які об`єктивно виключали доступ та використання землі.

Звернення до державних органів, на які посилається відповідач, переважно здійснені у 2025 та 2026 роках, тобто після завершення періоду несплати орендної плати та після відчуження права оренди. Отримані відповіді характеризують загальну або актуальну безпекову ситуацію, але не містять ретроспективного індивідуального висновку щодо стану спірної ділянки у 2023 та 2024 роках.

Водночас інші землекористувачі на території громади вживали активних заходів для з`ясування стану земель, взаємодіяли з фаховими підрозділами, відновлювали господарську діяльність та виплачували орендну плату. Ця обставина не означає, що всі землі були однаково безпечними, однак підтверджує, що після деокупації можливість ведення сільськогосподарської діяльності залежала також від активності та організації роботи конкретного орендаря.

ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» обрало пасивну модель поведінки: не здійснювало посівів, не сплачувало орендну плату, не підтримувало належної комунікації з орендодавцем та не запропонувало реального механізму врегулювання ситуації. Внутрішні накази про призупинення діяльності не можуть перетворити таке господарське рішення на об`єктивну зовнішню неможливість виконання зобов`язання.

Земля є особливим об`єктом цивільних прав, який потребує раціонального використання та належного догляду. Після передачі земельної ділянки в оренду власник позбавлений можливості самостійно її використовувати або передати іншому користувачу. Саме орендар повинен вживати доступних заходів для з`ясування стану землі, її повернення до господарського використання та своєчасного інформування власника про перешкоди.

Повна несплата орендної плати у 2023 та 2024 роках позбавила позивача основного майнового результату договору. При цьому орендар продовжував утримувати право оренди, а власник не міг самостійно використовувати земельну ділянку або передати її іншому добросовісному користувачу.

17 квітня 2025 року ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» відчужило право оренди ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Суд не вирішує питання дійсності договору відчуження, оскільки відповідної позовної вимоги не заявлено. Разом з тим сам перехід права оренди не усуває допущених порушень та не перешкоджає розірванню договору, який продовжив діяти зі зміною особи орендаря.

У матеріалах справи відсутні докази того, що ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» після набуття права оренди встановило зв`язок з орендодавцем, повідомило про намір належно виконувати договір, сплатило будь-які орендні платежі або розпочало використання земельної ділянки за цільовим призначенням.

За таких обставин збереження договору означало б подальше утримання земельної ділянки в стані правової та господарської невизначеності, коли орендодавець не отримує плати, не має можливості користуватися власним майном, а орендарі не демонструють реального наміру відновити належне виконання договору.

Отже, невиплата орендної плати за 2023 та 2024 роки утворює систематичність у розумінні пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та є істотним порушенням договору, достатнім для його дострокового розірвання відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» і частини другої статті 651 ЦК України.

Суд враховує постанову Верховного Суду від 21 січня 2026 року у справі № 650/3776/24, на яку посилається ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». У тій справі Верховний Суд погодився з оцінкою конкретної сукупності доказів, за якої розпорядження військової адміністрації та рішення обласної ради були визнані достатніми для підтвердження обставин непереборної сили щодо відповідних земель та відповідного періоду.

Водночас зазначена постанова не встановлює загальної та неспростовної презумпції того, що будь-яка земельна ділянка на території Новорайської громади автоматично не могла використовуватися після деокупації. Застосування частини шостої статті 762 ЦК України залежить від фактичних обставин конкретної справи та оцінки всієї сукупності доказів.

У цій справі суд не встановив факту офіційного визнання саме земельної ділянки з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 непридатною до використання у 2023 та 2024 роках. Доказів фактичного забруднення, індивідуальної заборони доступу, актів про виявлення вибухонебезпечних предметів або своєчасних спроб орендаря організувати обстеження конкретної ділянки не надано. Тому фактичні обставини цієї справи не є тотожними обставинам справи № 650/3776/24.

Щодо вимоги про припинення права оренди суд зазначає, що розірвання договору оренди припиняє договірну підставу існування відповідного речового права. Оскільки право оренди на час розгляду справи зареєстроване за ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», а позивач прямо просить припинити це право, відповідна вимога є похідною від вимоги про розірвання договору та підлягає задоволенню як правовий наслідок дострокового припинення договору.

Державна реєстрація припинення права оренди здійснюється на підставі рішення суду, що набрало законної сили. Перехід права оренди до нового орендаря не перешкоджає його припиненню, оскільки зареєстроване право не може існувати після припинення договору, на підставі якого воно виникло.

Таким чином, позовні вимоги ОСОБА_1 про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди підлягають задоволенню.

Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на сторони залежно від результатів розгляду справи. Позивач сплатила судовий збір у розмірі 968 грн 96 коп. та просила стягнути його з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ». З огляду на повне задоволення заявлених вимог судовий збір у вказаному розмірі підлягає стягненню з цього відповідача на користь позивача.

Зважаючи на викладене, керуючись статтями 12, 13, 81, 85, 141, 223, 259, 263-265 ЦПК України, статтями 526, 617, 629, 651, 762 ЦК України, статтями 21, 24, 25, 32 Закону України «Про оренду землі», пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, Великоолександрівський районний суд Херсонської області,

В И Р І Ш И В :

Позов ОСОБА_1 , в інтересах якої звернулася представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі та припинення права оренди - задовольнити.

Розірвати договір оренди землі б/н від 17 вересня 2016 року, зі змінами, викладений у редакції додаткової угоди від 01 січня 2018 року № 700760, укладений щодо земельної ділянки площею 6,61 га з кадастровим номером 6520685200:02:001:0244 між ОСОБА_1 та орендарем, права й обов`язки якого перейшли до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», з урахуванням переходу права оренди за договором відчуження права оренди від 17 квітня 2025 року № 1704/25-24 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: 12402, Житомирська область, Житомирський район, село Оліївка, вулиця Звягельська, будинок 19А) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 968 (дев`ятсот шістдесят вісім) грн 96 коп.

Рішення суду може бути оскаржено безпосередньо до Херсонського апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено 31 липня 2026 року.

Суддя: ___ О.О. Сікора