Рішення № 138660544, 30.07.2026, Львівський окружний адміністративний суд

ЛЬВІВСЬКИЙ ОКРУЖНИЙ АДМІНІСТРАТИВНИЙ СУД

Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 липня 2026 рокусправа № 380/19552/25

Львівський окружний адміністративний суд у складі:

головуючого судді Карп`як О.О.,

секретар судового засідання Овдіюк В.А.,

за участю:

представника позивача Решоти В.В.,

представника відповідача Ясниської В.Я.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Львові в порядку загального позовного провадження адміністративну справу за позовом ОСОБА_1 до Головного управління ДПС у Львівській області, за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору Зимноводівської сільської ради Львівського району Львівської області про скасування податкових повідомлень -рішень, -

в с т а н о в и в :

на розгляд суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 (далі також - позивач, платник) до Головного управління ДПС у Львівській області (далі також - відповідач, контролюючий орган, податковий орган) про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень форми «Ф» від 12.06.2025:

- № 1242858-2411-1325-UA46060170000014754 - на суму 828 951,95 грн;

- № 1242859-2411-1325-UA46060170000014754 - на суму 225 787,15 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що на підставі договору оренди земельної ділянки від 23.02.2007 (зі змінами згідно з угодою від 10.09.2019), укладеного із Зимноводівською сільською радою, він орендував дві земельні ділянки комунальної власності в АДРЕСА_1 , кадастрові номери 4623681600:01:010:0325 (площею 0,5698 га) та 4623681600:01:011:0606 (площею 2,0543 га), надані для розміщення житлового комплексу. За умовами пункту 9 договору орендна плата визначена у розмірі 8 відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Позивач наголосив, що впродовж 2020 2024 років орендна плата нараховувалася відповідачем правильно, з урахуванням нормативної грошової оцінки, визначеної у пункті 5 договору, та коефіцієнтів індексації, тоді як у 2025 році відповідач безпідставно застосував інші (збільшені) показники нормативної грошової оцінки - витяги № 9902855692025 та № 9902852412025 від 17.01.2025, - унаслідок чого нарахована орендна плата у десять разів перевищила платежі попередніх років. На переконання позивача, розмір орендної плати є істотною умовою договору, яка згідно з пунктом 36 договору та статтями 651, 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) може бути змінена виключно за взаємною згодою сторін або за рішенням суду, тимчасом як жодних додаткових угод про зміну нормативної грошової оцінки чи розміру орендної плати сторони не укладали.

Позивач також указав, що починаючи з 2020 року він припинив користуватися спірними земельними ділянками, оскільки будівництво житлового комплексу завершено, об`єкти введено в експлуатацію, а всі багатоквартирні будинки передано на баланс об`єднань співвласників багатоквартирних будинків - ОСББ «Зимна Вода Тичини Вікторія», ОСББ «Сонячний Край», ОСББ «Сонячний Рай» та ОСББ «Санніленд». Посилаючись на частину другу статті 19 Закону України «Про оренду землі», статті 42, 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та правові позиції Верховного Суду, викладені у постановах від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 04.03.2020 у справі № 910/7294/19 та від 30.06.2021 у справі № 914/1304/20, позивач стверджував, що з моменту передачі будинків в управління ОСББ право землекористування забудовника фактично припиняється, а тому в нього був відсутній об`єкт оподаткування платою за землю. Просив позов задовольнити повністю.

Ухвалою від 08.10.2025 відкрито провадження у справі та призначено її до розгляду за правилами загального позовного провадження.

Ухвалою суду постановленою 10.12.2025 у підготовчому засіданні, залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Зимноводівську сільську раду Львівського району Львівської області.

Ухвалою суду від 18.02.2026 відмовлено у задоволення клопотання представника позивача про зупинення провадження у справі.

Ухвалою суду від 08.04.2026 закрито підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті.

Відповідач - Головне управління ДПС у Львівській області проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Наполягав на правомірності оскаржуваних податкових повідомлень-рішень, зазначивши, що позовні вимоги ґрунтуються на хибному ототожненні договірного механізму визначення розміру орендної плати з публічно-правовим порядком нарахування податкових зобов`язань із плати за землю, який здійснюється контролюючим органом на підставі актуальних даних нормативної грошової оцінки та відомостей державних реєстрів. Послався на те, що згідно з пунктом 288.1 статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України) підставою для нарахування орендної плати є договір оренди земельної ділянки, а базою оподаткування - нормативна грошова оцінка з урахуванням коефіцієнта індексації. Відповідач указав, що на підставі відомостей Зимноводівської сільської ради (лист № 5469/5 від 06.02.2025) та витягів із технічної документації про нормативну грошову оцінку (2 822 539,39 грн та 10 361 899,42 грн станом на 2025 рік) при ставці 8 відсотків він нарахував орендну плату та виніс оскаржувані податкові повідомлення-рішення.

Відповідач наголосив, що зміна нормативної грошової оцінки не є зміною договору, а є оновленням бази оподаткування у публічно-правовому порядку уповноваженим органом місцевого самоврядування; контролюючий орган не наділений повноваженнями встановлювати чи змінювати нормативну грошову оцінку самостійно, а так само не вправі ігнорувати чинну оцінку. Стосовно доводів про припинення користування землею відповідач зазначив, що допоки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно орендарем значиться позивач і договір оренди залишається чинним, обов`язок зі сплати орендної плати зберігається; передача будинків на баланс ОСББ та фактичне некористування не створюють автоматичного припинення оренди без державної реєстрації її припинення. На підтвердження своєї позиції відповідач послався на постанову Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 380/10774/21. Просив у задоволенні позову відмовити повністю.

Третя особа - Зимноводівська сільська рада Львівського району Львівської області у поясненнях щодо позову підтримала позицію відповідача та просила у задоволенні позову відмовити. Зазначила, що розмір орендної плати за договором визначений у відсотковому співвідношенні (8 відсотків) до нормативної грошової оцінки, тоді як конкретного розміру такої оцінки договір не містить, а тому її зміна не потребує внесення змін до договору. Рішенням Зимноводівської сільської ради від 10.11.2022 № 1487 затверджено нову технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель громади, яка оприлюднена в установленому порядку. Посилаючись на постанову Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, третя особа зазначила, що з моменту початку застосування нового розміру нормативної грошової оцінки автоматично змінюються права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до такої оцінки, без обов`язку укладати додаткову угоду. Третя особа також указала, що договір від 23.02.2007 є чинним, згоди на його розірвання рада не надавала, а попередній позов позивача про розірвання цього договору (справа № 450/2938/23) залишено без задоволення.

У додаткових поясненнях позивач послався на рішення Пустомитівського районного суду Львівської області від 27.01.2026 у справі № 450/5067/25, яким припинено дію договору оренди від 23.02.2007 та яке набрало законної сили 27.02.2026. Позивач зазначив, що обставини, встановлені цим рішенням (завершення будівництва та введення об`єктів в експлуатацію станом на 2022 рік, передача будинків на баланс ОСББ, припинення фактичного користування землею, істотна зміна обставин унаслідок зростання нормативної грошової оцінки у десятки разів), у силу частини четвертої статті 78 Кодексу адміністративного судочинства України (далі - КАС України) мають преюдиційне значення та ретроспективно підтверджують відсутність у нього об`єкта оподаткування у 2025 році. Позивач наголосив, що, попри формальне припинення договору за рішенням суду у 2026 році, у податковому праві діє принцип пріоритету суті над формою, а нарахування понад один мільйон гривень орендної плати за землю, яку фактично використовують співвласники багатоквартирних будинків, порушує принципи справедливості й економічної обґрунтованості оподаткування (підпункт 4.1.6 пункту 4.1 статті 4 ПК України) та статтю 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Просив позов задовольнити повністю.

У судовому засіданні представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити.

Представники відповідача та третьої особи у судовому засіданні проти позову заперечили. Просили у задоволенні позову відмовити.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши подані сторонами докази, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, об`єктивно оцінивши докази у їх сукупності, суд встановив таке.

23.02.2007 між Зимноводівською сільською радою (орендодавець) та ОСОБА_1 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки для розміщення житлового комплексу за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрований у встановленому порядку. Згідно з угодою про внесення змін від 10.09.2019 предмет оренди поділено на дві земельні ділянки комунальної власності: площею 0,5698 га (кадастровий номер 4623681600:01:010:0325) та площею 2,0543 га (кадастровий номер 4623681600:01:011:0606).

Відповідно до умов договору орендна плата вноситься орендарем у розмірі 8 відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, з обчисленням її розміру з урахуванням коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

17.01.2025 сформовано витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок: № НВ-9902855692025, згідно з яким нормативна грошова оцінка ділянки з кадастровим номером 4623681600:01:010:0325 становить 2 822 339,39 грн, та № НВ-9902852412025, згідно з яким нормативна грошова оцінка ділянки з кадастровим номером 4623681600:01:011:0606 становить 10 361 893,42 грн. Зазначена нормативна грошова оцінка затверджена рішенням Зимноводівської сільської ради від 10.11.2022 № 1487 «Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок в межах території Зимноводівської територіальної громади Львівського району Львівської області».

На підставі чинного договору оренди та зазначеної нормативної грошової оцінки контролюючим органом нараховано орендну плату за 2025 рік і 12.06.2025 винесено оскаржувані податкові повідомлення-рішення форми «Ф» № 1242858-2411-1325-UA46060170000014754 на суму 828 951,95 грн та № 1242859-2411-1325-UA46060170000014754 на суму 225 787,15 грн.

Судом також установлено, що на орендованих земельних ділянках позивач як замовник забезпечив будівництво багатоквартирних житлових будинків, які введено в експлуатацію, після чого будинки передано на баланс об`єднань співвласників: 21.05.2008 - ОСББ «Зимна Вода Тичини Вікторія» (код ЄДРПОУ 35577909); 26.10.2009 - ОСББ «Сонячний Край» (код ЄДРПОУ 36316618) та ОСББ «Сонячний Рай» (код ЄДРПОУ 41670693); 17.10.2022 - ОСББ «Санніленд» (код ЄДРПОУ 44901743).

Рішенням Пустомитівського районного суду Львівської області від 27.01.2026 у справі № 450/5067/25, яке набрало законної сили 27.02.2026, позов ОСОБА_1 до Зимноводівської сільської ради задоволено та припинено дію договору оренди земельної ділянки від 23.02.2007. У мотивувальній частині цього рішення суд, зокрема, встановив, що станом на 2022 рік весь житловий комплекс, розміщення якого було метою договору оренди, збудовано, введено в експлуатацію та передано в управління ОСББ, і що позивач як добросовісний орендар набув право на дострокове припинення дії договору на підставі частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі» та у зв`язку з істотною зміною обставин (стаття 652 ЦК України).

Не погоджуючись із податковими повідомленнями-рішеннями, позивач звернувся до суду із цим позовом.

Вирішуючи спір по суті, суд керується таким.

Частиною другою статті 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з частиною другою статті 2 КАС України у справах щодо оскарження рішень, дій чи бездіяльності суб`єктів владних повноважень адміністративні суди перевіряють, чи прийняті (вчинені) вони, зокрема, на підставі, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією та законами України; обґрунтовано, тобто з урахуванням усіх обставин, що мають значення для прийняття рішення; безсторонньо (неупереджено); пропорційно.

Відносини у сфері справляння плати за землю регулюються ПК України. Згідно з підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 ПК України плата за землю - це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Відповідно до пункту 288.1 статті 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Пунктом 288.2 статті 288 ПК України визначено, що платником орендної плати є орендар земельної ділянки, а об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.3 статті 288 ПК України). Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (пункт 288.4 статті 288 ПК України).

Згідно з пунктом 289.1 статті 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Відповідно до пункту 271.1 статті 271 ПК України базою оподаткування є нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнта індексації. За приписами статей 13, 15, 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення нормативної грошової оцінки є рішення органу місцевого самоврядування, а виготовлена технічна документація затверджується відповідною радою; дані про нормативну грошову оцінку оформляються витягом із технічної документації. Отже, контролюючий орган не наділений повноваженнями самостійно встановлювати або змінювати нормативну грошову оцінку земельних ділянок; він використовує чинну нормативну грошову оцінку як базу оподаткування.

Надаючи оцінку доводам позивача про те, що зміна нормативної грошової оцінки могла бути застосована лише за умови внесення відповідних змін до договору оренди за взаємною згодою сторін (пункт 36 договору, статті 651, 652 ЦК України), суд виходить із такого.

Розмір орендної плати за землю державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка землі становить основу для визначення такого розміру. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 сформулювала правовий висновок, згідно з яким з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, якщо він визначений у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах не виникає обов`язку сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої оцінки.

Ураховуючи, що розмір орендної плати за спірним договором визначений саме у відсотковому співвідношенні (8 відсотків) до нормативної грошової оцінки, а конкретного розміру такої оцінки договір не містить, зміна нормативної грошової оцінки на підставі рішення органу місцевого самоврядування не є зміною істотної умови договору у розумінні пункту 36 договору та статей 651, 652 ЦК України, а є оновленням бази оподаткування, що застосовується контролюючим органом у силу закону. За таких обставин доводи позивача про необхідність укладення додаткової угоди для застосування оновленої нормативної грошової оцінки є безпідставними, а сам лише факт кратного збільшення суми нарахованої орендної плати внаслідок зміни нормативної грошової оцінки не свідчить про протиправність оскаржуваних податкових повідомлень-рішень.

При цьому суд зазначає, що до предмета доказування у податкових спорах щодо належного до сплати розміру плати за землю належить достовірність інформації про нормативну грошову оцінку землі, використану контролюючим органом (аналогічний висновок викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 380/10774/21). У цій справі позивач достовірності нормативної грошової оцінки, наведеної у витягах № НВ-9902855692025 та № НВ-9902852412025 від 17.01.2025, правильності визначення кадастрових номерів, площ, ставки (8 відсотків) чи арифметичного розрахунку орендної плати не спростував; відповідні витяги позивач сам долучив до матеріалів справи.

Щодо доводів позивача про відсутність у нього об`єкта оподаткування у 2025 році у зв`язку з припиненням фактичного користування земельними ділянками та переходом управління будинками до ОСББ суд виходить із такого.

За змістом пунктів 288.1 288.3 статті 288 ПК України обов`язок зі сплати орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності пов`язується з наявністю чинного договору оренди, який визначає орендаря як платника та земельну ділянку як об`єкт оподаткування. Верховний Суд послідовно виходить із того, що податкове зобов`язання у формі орендної плати виникає за наявності зареєстрованого речового права користування земельною ділянкою, зокрема на підставі чинного договору оренди (постанова Верховного Суду від 28.08.2025 у справі № 160/27644/23). Отже, визначальним для виникнення обов`язку зі сплати орендної плати за відповідний період є чинність договору оренди та збереження за особою статусу зареєстрованого орендаря у цьому періоді.

Судом установлено, що дію договору оренди від 23.02.2007 припинено рішенням Пустомитівського районного суду Львівської області від 27.01.2026 у справі № 450/5067/25. Відповідно до частини третьої статті 653 ЦК України, якщо договір розривається у судовому порядку, зобов`язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили. Зазначене рішення набрало законної сили 27.02.2026, а тому обумовлене ним припинення орендних зобов`язань настало на майбутнє - з 27.02.2026 - і не поширюється на податковий (звітний) період 2025 року, за який нараховано орендну плату оскаржуваними податковими повідомленнями-рішеннями. Сам позивач у додаткових поясненнях визнає, що формально-юридичне припинення дії договору відбулося у 2026 році.

Із наведеного слідує, що протягом усього 2025 року договір оренди від 23.02.2007 залишався чинним, позивач зберігав статус орендаря спірних земельних ділянок, унаслідок чого в нього існував об`єкт оподаткування та обов`язок зі сплати орендної плати за цей період. Фактичне некористування земельними ділянками, завершення будівництва та передача будинків на баланс ОСББ, за відсутності припинення (розірвання) договору оренди у встановленому порядку та державної реєстрації такого припинення, самі собою не звільняють орендаря від обов`язку зі сплати орендної плати за період чинності договору. Норми частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі» та статей 42, 120 ЗК України, на які посилається позивач, надають добросовісному орендареві право ініціювати припинення (розірвання) договору оренди, однак це право реалізується у належний спосіб - за згодою сторін або за рішенням суду; до реалізації цього права у встановленому порядку обов`язок зі сплати орендної плати зберігається. Саме таким чином позивач і скористався своїм правом, домігшись припинення договору за рішенням суду, яке, однак, набрало законної сили лише 27.02.2026.

Оцінюючи посилання позивача на преюдиційне значення обставин, установлених рішенням Пустомитівського районного суду Львівської області від 27.01.2026 у справі № 450/5067/25 (частина четверта статті 78 КАС України), суд зважає на те, що преюдиційне значення мають установлені у цій справі фактичні обставини (завершення будівництва, введення об`єктів в експлуатацію, передача будинків на баланс ОСББ). Водночас правовий наслідок цих обставин - припинення договору оренди - визначається імперативною нормою частини третьої статті 653 ЦК України і настає з моменту набрання відповідним рішенням законної сили, тобто з 27.02.2026. Преюдиційно встановлені історичні факти не змінюють визначеного законом моменту припинення договірного зобов`язання та не надають рішенню суду про припинення договору зворотної дії у часі стосовно податкового періоду 2025 року. Наведене узгоджується також із висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 18.12.2024 у справі № 380/10774/21.

Доводи позивача про порушення принципів справедливості та економічної обґрунтованості оподаткування (підпункт 4.1.6 пункту 4.1 статті 4 ПК України), а також статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод суд відхиляє, оскільки нарахування орендної плати здійснено відповідачем на підставі чинного договору оренди та затвердженої в установленому порядку нормативної грошової оцінки, тобто на підставі та в межах, визначених законом. Втручання у майнові права позивача у вигляді нарахування орендної плати ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету (наповнення місцевих бюджетів) та не покладає на позивача індивідуального й надмірного тягаря за умови, що відповідний обов`язок обмежений періодом чинності договору оренди, від якого позивач мав право звільнитися у передбачений законом спосіб.

За змістом частини другої статті 77 КАС України в адміністративних справах про протиправність рішень суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення покладається на відповідача. Дослідивши подані докази, суд доходить висновку, що відповідач довів правомірність оскаржуваних податкових повідомлень-рішень: вони прийняті на підставі чинного договору оренди (пункт 288.1 статті 288 ПК України), з використанням затвердженої та чинної нормативної грошової оцінки як бази оподаткування, у межах повноважень контролюючого органу та у передбачений законом спосіб. Натомість позивач не спростував ані чинності договору оренди у спірному періоді, ані достовірності нормативної грошової оцінки, ані правильності розрахунку, а обставини припинення договору настали за межами податкового періоду 2025 року.

З огляду на викладене суд дійшов висновку, що оскаржувані податкові повідомлення-рішення форми «Ф» від 12.06.2025 № 1242858-2411-1325-UA46060170000014754 та № 1242859-2411-1325-UA46060170000014754 є правомірними, а тому підстави для їх скасування відсутні. За таких обставин у задоволенні позову належить відмовити повністю.

Європейський суд з прав людини у пункті 58 рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10.02.2010 (заява № 4909/04) зазначив, що національні суди мають викладати мотиви, на яких ґрунтуються їхні рішення, однак ступінь застосування обов`язку викладати мотиви може бути різним залежно від характеру рішення і має визначатися з урахуванням обставин справи. Суд, вирішуючи спір, надав відповідь на ті доводи учасників справи, які мають істотне значення для правильного вирішення справи; решта доводів не спростовує наведених судом висновків.

Відповідно до частини першої статті 139 КАС України судові витрати покладаються на позивача, оскільки суд ухвалює рішення про відмову в задоволенні позову; підстав для відшкодування позивачеві сплаченого судового збору за рахунок відповідача немає.

Керуючись статтями 2, 5, 9, 72, 74, 77, 78, 90, 139, 241 246, 255, 257 263, 295 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

в и р і ш и в :

У задоволенні адміністративного позову відмовити повністю.

Судові витрати стягненню не підлягають.

Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови судом апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Восьмого апеляційного адміністративного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 31 липня 2026 року.

СуддяКарп`як Оксана Орестівна