Рішення № 138616574, 30.07.2026, Одеський окружний адміністративний суд

Справа № 420/6118/26

РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 липня 2026 року м. Одеса

Одеський окружний адміністративний суд у складі головуючого судді Пекного А.С., розглянувши в порядку письмового провадження за правилами спрощеного позовного провадження адміністративну справу за позовом Приватного акціонерного товариства «СЕЛЕНА» до Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області про визнання протиправними та скасування рішень,

встановив:

Приватне акціонерне товариство «СЕЛЕНА» (далі позивач, ПрАТ «СЕЛЕНА», Товариство), в інтересах якого діє адвокат Бурдейний Віктор Олександрович, звернулося до суду з адміністративним позовом до Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області (далі - відповідач), в якому просить:

визнати протиправним та скасувати рішення Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області № 1948-VІІІ від 29 січня 2026 року «Про продаж права оренди на земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення, загальною площею 18,6733 га, кадастровий номер № 5121082400:01:003:0434, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташована за адресою: Одеська область, Одеський (колишній Біляївський) район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту), на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону», що перебуває в користуванні ПрАТ «СЕЛЕНА» (ідентифікаційний код юридичної особи: 30818912) за договором оренди землі № 373 від 07 грудня 2018 року;

визнати протиправним та скасувати рішення Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області № 1949-VIII від 29 січня 2026 року «Про продаж права оренди на земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення, загальною площею 9,9842 га, кадастровий номер № 5121082400:01:003:0435, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташована за адресою: Одеська область, Одеський (колишній Біляївський) район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту), на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону», що перебуває в користуванні ПрАТ «СЕЛЕНА» (ідентифікаційний код юридичної особи: 30818912) за договором оренди землі № 374 від 07 грудня 2018 року.

Протиправність оскаржень рішень позивач умотивовує тим, що в силу умов договорів від 07.12.2018 №373 та 374 оренди земельної ділянки площею 18,6733 га з кадастровим номером: 5121082400:01:003:0434 та земельної ділянки площею 9, 9842 га з кадастровим номером: 5121082400:01:003:0435, після закінчення строку дії договорів ПрАТ «СЕЛЕНА», за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк, для чого повинно письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів до закінчення строку дії договору. Задля цього позивач завчасно направив лист-повідомлення Дачненській сільській раді Одеського району Одеської області № 03/11-25 від 03.11.2025, яким повідомляло Дачненську сільську раду Одеського району Одеської області про наміри ПрАТ «СЕЛЕНА» подовження (пролонгації) термінів дії договорів оренди земельних ділянок, згідно укладених договорів оренди землі № 373, № 374 від 07.12.2018, кадастровий номер земельної ділянки за договором оренди землі № 373 від 07.12.2018: 5121082400:01:003:0434; кадастровий номер земельної ділянки за договором оренди землі № 374 від 07.12.2018: 5121082400:01:003:0435. Натомість відповідач листом від 14.01.2026 №02-33/56 повідомив про скасування Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-ІХ автоматичної пролонгації договорів оренди земель державної та комунальної власності та про те, що після закінчення строку діючих договорів оренди право оренди земельних ділянок буде реалізовано за рахунок продажу права оренди земельної ділянки через земельні торги на електронних майданчиках, з підготовкою документів, реєстрацією на торгах, визначенням умов продажу та їх розміщенням на системі.

У подальшому рішеннями Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області № 1948-VІІІ від 29 січня 2026 року та № 1949-VIII від 29 січня 2026 року зазначені вище земельні ділянки включено до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону окремими лотами та вирішено продати право оренди на ці земельні ділянки, встановлено стартовий розмір річної орендної плати та термін оренди у 7 років. Також цими рішеннями припинено дію договорів оренди землі у зв`язку із закінченням терміну їх дії.

З посиланням на положення абзацу 22 частини 2 статті 134 Земельного кодексу України, статті 33 Закону України «Про оренду землі», статті 777 Цивільного кодексу України, викладені Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду правові висновки у постанові від 23.11.2023 у справі № 906/1314/21, позивач уважає вказані рішення протиправними з тих підстав, що Дачненською сільською радою Одеського району Одеської області порушено норми чинного законодавства та договірні зобов`язання між ПрАТ «СЕЛЕНА» і Дачненською сільською радою Одеського району Одеської області, позаяк відповідач не мав законних підстав вносити земельні ділянки з кадастровими номерами 5121082400:01:003:0434 і 5121082400:01:003:0435 до переліку ділянок, призначених для продажу права оренди на земельних торгах у формі аукціону, ні до закінчення договорів оренди, ні після їх закінчення у зв`язку з процедурою поновлення, тим більше що у строки, встановлені договорами та законом, ПрАТ «СЕЛЕНА» повідомляло відповідача про намір продовжити термін дії договорів оренди.

Ухвалою суду від 10.03.2026 вказаний позов було залишено без руху з наданням позивачу строку на усунення недоліків протягом десяти днів з дня отримання ухвали.

Позивач ухвалу суду виконав, недоліки позову усунув.

Ухвалою від 17.03.2026 відкрито провадження в адміністративній справі за вказаним позовом за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи (у письмовому провадженні).

01.04.2026 відповідач подав відзив, оформлений як «заперечення на позов», в якому просить відмовити у задоволенні позову, оскільки у договорів оренди земельних ділянок закінчився строк дії, а у зв`язку із внесеними змінами до чинного законодавства на підставі Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 № 340-ІХ скасовано автоматичну пролонгацію договорів оренди земель державної та комунальної власності. Зазначає, що внаслідок унесених змін, до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу четвертого розділу ІХ «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі». Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній на момент звернення такою вимогою. При зверненні позивач не надав проекту договору, що суперечить вимогам чинної редакції статті 33 Закону України «Про оренду землі» та має наслідком не поновлення договору оренди землі. З посиланням на викладене, уважає оскаржені рішення правомірними.

21.04.2026 позивач подав додаткові пояснення, де вказав, що зазначені відповідачем заперечення не спростовують правових підстав та обставин заявленого позивачем позову.

Враховуючи, що учасниками справи подані необхідні для розгляду справи заяви по суті спору та докази, суд вважає за можливе ухвалити у справі рішення.

Рішення ухвалюється судом в межах строку розгляду справи з урахуванням строку перебування судді у щорічній основній відпустці та на лікарняному, а також з урахуванням періодів тривалої відсутності електроенергії в будівлі суду внаслідок ракетних обстрілів збройними угрупуваннями російської федерації та тривалості повітряних тривог, оголошених в м. Одесі.

Розглянувши надані сторонами документи, з`ясувавши фактичні обставини справи, оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду спору по суті, проаналізувавши норми законодавства, які регулюють спірні відносини, суд приходить до таких висновків.

З матеріалів справи вбачається, що між Головним управлінням держгеокадастру в Одеській області та ПрАТ «СЕЛЕНА» було укладено договір оренди землі № 373 від 07.12.2018, відповідно до пункту 1.1. якого Головне управління держгеокадастру в Одеській області на підставі протоколу проведення земельних торгів за лотом № 1933 від 07.12.2018 № 1/1933 надає, а ПрАТ «СЕЛЕНА» приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 5121082400:01:003:0434, розташовану за адресою: Одеська область, Біляївський район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту).

Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.3 розділу 2 «Об`єкт оренди» договору, в оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 18,6733 га, у тому числі: 18,6733 га рілля. що розташована за адресою: Одеська область, Біляївський район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту). Кадастровий номер земельної ділянки: 5121082400:01:003:0434.

Категорія земель: землі сільськогосподарського призначення. Код використання згідно з класифікатором видів цільового призначення земель (КВЦПЗ): А.01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та об`єкти інфраструктури.

Пунктами 3.1 3.5 розділу 3 «Об`єкт оренди» договору визначено, що договір укладено на строк 7 (сім) років.

Право оренди земельної ділянки виникає у Орендаря з моменту державної реєстрації відповідно до закону.

Після закінчення строку дії договору Орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар зобов`язаний письмово (листом повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів. до закінчення строку дії договору.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою Сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.

Термін дії договору може бути збільшений до 25 років з дня укладання цього договору у разі забезпечення орендарем виготовлення та затвердження проектної документації на закладення багаторічних насаджень та виконання умов п. 5.5 розділу 5 цього Договору.

Розділом 4 «Орендна плата», зокрема, його пунктом 4.1, визначено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Дачненської сільської ради в УДКСУ у Біляївському районі Одеської області у розмірі 8,08 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2018, а саме: 46090,00 грн за 1 рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 1933 від 07.12.2018 № 1/1933 та складає 3 840,83 грн.

Підпунктом 8.3.5 пункту 8.3 розділу 8 «Права та обов`язки сторін» встановлено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі за умов виконання вимог цього договору.

Згідно із пунктами 11.1, 11.2, 11.4 11.6 розділу 11 «Зміна умов договору і припинення його дії» договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою Сторін шляхом підписання додаткової угоди до договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та Орендаря;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-Орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря та відмови або відсутності спадкоємців орендаря, а також осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем від виконання укладеного договору;

засудження фізичної-особи орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду та відмови або відсутності членів його сім`ї, а також осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем від виконання укладеного договору.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законодавством.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою Сторін.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно з пунктами 14.1, 14.2, 14.3 розділу 14 «Прикінцеві положення» договору, він набирає чинності з моменту його підписання Сторонами. Реєстрація права оренди здійснюється відповідно до закону та після виконання орендарем обов`язків, встановлених п. 8.4.1 цього договору. Земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди відповідно до закону.

Дачненською сільської ради Одеського району Одеської області прийнято рішення від 18.04.2024 № 1257-VIII, яким вирішено внести зміни до договору оренди землі № 373 від 07.12.2018, а саме:

- Визнати орендодавцем Дачненську сільську раду Одеського району Одеської області;

- Розділ «Предмет договору» пункт 1.1. викласти у наступній редакції: «Орендодавець, на підставі протоколу проведення земельних торгів за лотом № 1933 від 07.12.2018 № 1/1933 надає, а Орендар (ПрАТ «СЕЛЕНА») приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 18,6733 га сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 5121082400:01:003:0434, розташовану за адресою: Одеська область, Одеський район, Дачненська територіальна громада (за межами населеного пункту)»;

- Розділ «Об`єкт оренди» пункт 1 викласти в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 18,6733 га, у тому числі 18,6733 га рілля, що розташована за адресою: Одеська область, Одеський район, Дачненська територіальна громада (за межами населеного пункту)»;

- Розділ «Орендна плата» пункт 4.3. договору викласти в наступній редакції: «Орендна плата сплачується Приватним акціонерним товариство «СЕЛЕНА» рівними частками за період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця до 15 числа місяця наступного за звітним»;

- Розділ «Орендна плата» пункт 4.7. договору викласти в наступній редакції: «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; стягується пеня у розмірі 2 відсотки від суми заборгованості за кожен день прострочення». Реквізити сторін викладено у новій редакції.

- Інші істотні умови договору залишити без змін.

На підставі цього рішення між Дачненською сільською радою та ПрАТ «СЕЛЕНА» укладено додаткову угоду від 22.04.2024, якою внесені означені вище зміни до договору оренди землі № 373 від 07.12.2018.

Також судом встановлено, що між Головним управлінням держгеокадастру в Одеській області та ПрАТ «СЕЛЕНА» було укладено договір оренди землі № 374 від 07.12.2018, відповідно до пункту 1.1. якого Головне управління держгеокадастру в Одеській області на підставі протоколу проведения земельних торгів за лотом № 1934 від 07.12.2018р. № 4/1934 надає, а ПрАТ «СЕЛЕНА» приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, державної власності для ведення "товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5121082400:01:003:0435. розташовану за адресою: Одеська область, Біляївський район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту).

Згідно з пунктами 2.1, 2.2, 2.3 розділу 2 «Об`єкт оренди» договору, в оренду передається земельна ділянка із земель, сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 9.9842 га, у тому числі: 9.9842 га рілля, цю розташована за адресою: Одеська область, Біляївський район. Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту). Кадастровий номер земельної ділянки: 5121082400:01:003:0435.

Категорія земель: землі сільськогосподарського призначення. Код використання згідно з класифікатором видів цільового призначення земель (КВЦПЗ): А.01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

На земельній ділянці відсутні об`єкти нерухомого майна та об`єкти інфраструктури.

Пунктами 3.1 3.5 розділу 3 «Об`єкт оренди» договору визначено, що договір укладено на строк 7 (сім) років.

Право оренди земельної ділянки виникає у Орендаря з моменту державної реєстрації відповідно до закону.

Після закінчення строку дії договору Орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі Орендар зобов`язаний письмово (листом повідомленням) повідомити Орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 (тридцять) днів. до закінчення строку дії договору.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою Сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право Орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється.

Термін дії договору може бути збільшений до 25 років з дня укладання цього договору у разі забезпечення орендарем виготовлення та затвердження проектної документації на закладення багаторічних насаджень та виконання умов п. 5.5 розділу 5 цього Договору.

Розділом 4 «Орендна плата», зокрема, його пунктом 4.1, визначено, що орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі на рахунок Дачненської сільської ради в УДКСУ у Біляївському районі Одеської області у розмірі 8,16 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2018, а саме: 24920,00 грн за 1 рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 1933 від 07.12.2018 № 1/1934 та складає 2076,67 грн.

Підпунктом 8.3.5 пункту 8.3 розділу 8 «Права та обов`язки сторін» встановлено, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі за умов виконання вимог цього договору.

Згідно із пунктами 11.1, 11.2, 11.4 11.6 розділу 11 «Зміна умов договору і припинення його дії» договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою Сторін шляхом підписання додаткової угоди до договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку.

Дія договору припиняється у разі:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- поєднання в одній особі власника земельної ділянки та Орендаря;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

- ліквідації юридичної особи-Орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря та відмови або відсутності спадкоємців орендаря, а також осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем від виконання укладеного договору;

засудження фізичної-особи орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду та відмови або відсутності членів його сім`ї, а також осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем від виконання укладеного договору.

Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законодавством.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

У разі поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, його умови можуть бути змінені за згодою Сторін.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору.

Згідно з пунктами 14.1, 14.2, 14.3 розділу 14 «Прикінцеві положення» договору, він набирає чинності з моменту його підписання Сторонами. Реєстрація права оренди здійснюється відповідно до закону та після виконання орендарем обов`язків, встановлених п. 8.4.1 цього договору. Земельна ділянка вважається переданою орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди відповідно до закону.

Дачненською сільської ради Одеського району Одеської області прийнято рішення від 18.04.2024 № 1258-VIII, яким вирішено внести зміни до договору оренди землі № 374 від 07.12.2018, а саме:

- Визнати орендодавцем Дачненську сільську раду Одеського району Одеської області;

- Розділ «Предмет договору» пункт 1.1. викласти у наступній редакції: «Орендодавець, на підставі протоколу проведення земельних торгів за лотом № 1934 від 07.12.2018 № 1/1934 надає, а Орендар (Приватне акціонерне товариство «СЕЛЕНА») приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 9,9842 га, сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер: 5121082400:01:003:0435, розташовану за адресою: Одеська область, Одеський район, Дачненська територіальна громада (за межами населеного пункту)»;

- Розділ «Об`єкт оренди» пункт 1 викласти в наступній редакції: «В оренду передається земельна ділянка із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 9,9842 га, у тому числі 9,9842 га рілля, що розташована за адресою: Одеська область, Одеський район, Дачненська територіальна громада (за межами населеного пункту)»;

- Розділ «Орендна плата» пункт 4.3. договору викласти в наступній редакції: «Орендна плата сплачується Приватним акціонерним товариство «СЕЛЕНА» рівними частками за період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця до 15 числа місяця наступного за звітним»;

- Розділ «Орендна плата» пункт 4.7. договору викласти в наступній редакції: «У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 відсотків річної орендної плати, встановленої цим договором; стягується пеня у розмірі 2 відсотки від суми заборгованості за кожен день прострочення». Реквізити сторін викладено у новій редакції.

- Інші істотні умови договору залишити без змін.

На підставі цього рішення між Дачненською сільською радою та ПрАТ «СЕЛЕНА» укладено додаткову угоду від 22.04.2024, якою внесені означені вище зміни до договору оренди землі № 374 від 07.12.2018.

Державна реєстрація договорів оренди земельних ділянок від 07.12.2018 № 373 та № 374 відбулась 26.12.2018.

В подальшому ПрАТ «СЕЛЕНА» направило відповідачу лист-повідомлення № 03/11-25 від 03.11.2025, яким повідомляло Дачненську сільську раду про наміри позивача щодо подовження (пролонгації) термінів дії договорів оренди земельних ділянок, згідно укладених договорів оренди землі № 373, № 374 від 07.12.2018.

У листі позивач з посиланням на підпункт 8.3.5 пункту 8.3 договорів оренди від 07.12.2018 № 373 та № 374, статтю 33 Закону України «Про оренду землі» зазначав, що належним чином виконує умови договору і має переважне право на поновлення (пролонгації) договору оренди землі, так як з 2021 року по теперішній час ПрАТ «Селена» сумлінно та у повному обсязі виконує обов`язки Орендаря, передбачені умовами договорів та є добросовісним платником місцевих податків і зборів, з 2021 року по жовтень 2025 року ПрАТ «Селена» сплатило до бюджету Дачненської територіальної громади понад 8,3 млн грн, порушень строків сплати орендної плати підприємством не допускалось.

Також позивач указав, що цим листом повідомляє Дачненську сільську раду про свій намір поновити (пролонгувати) строк дії зазначених договорів оренди шляхом укладення відповідних додаткових угод, ПрАТ «Селена» має намір і надалі використовувати земельні ділянки, розташовані на території Дачненської територіальної громади, кадастрові номери 5121082400:01:003:0434 та 5121082400:01:003:0435, які станом на теперішній час перебувають у платному користуванні підприємства, з дотриманням вимог земельного та податкового законодавства України. Просив повідомити про час, дату та місце укладення та підписання додаткових угод за зазначеним номером телефону.

Про наявність будь-яких додатків до листа-повідомлення у ньому не вказано.

Лист надійшов до Дачненської сільської ради та був зареєстрований 01.01.2026 за вхідним №02-32/01.

На цей лист Дачненська міська рада надала відповідь листом від 14.01.2026 №02-33/56, в якому повідомила, що у зв`язку із внесеними змінами до чинного законодавства на підставі Закону України від 05.12.2019 № 340-ІХ скасовано автоматичну пролонгацію договорів оренди земель державної та комунальної власності з урахуванням виключень. Право оренди земельних ділянок кадастровий номер: 5121082400:01:003:0434 та 5121082400:01:003:0435 після закінчення строку діючих договорів оренди буде реалізовано за рахунок продажу права оренди земельної ділянки через земельні торги на електронних майданчиках, з підготовкою документів, реєстрацією на торгах, визначенням умов продажу та їх розміщенням на системі. Вищевказані питання будуть розглянуті на черговому засіданні сільської ради, котре призначено на 29.01.2026, про результати якої буде проінформовано.

Рішенням Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області № 1948-VІІІ від 29.01.2026 «Про продаж права оренди на земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення, загальною площею 18, 6733 га, кадастровий номер 5121082400:01:003:0434, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташована за адресою: Одеська область, Одеський (колишній Біляївський) район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту), на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону», яке прийнято відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 12, 22, 79-1, 83, 93, 122, 123, 124, 127, 134-139, 186 Земельного кодексу України, законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», Вимог щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2021 року № 1013, висновку та рекомендації постійної комісії сільської ради з питань регулювання земельних відносин та раціонального використання природних ресурсів, вирішено:

1. включити до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону окремими лотами та продати право оренди на земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення, загальною площею 18,6733 га, кадастровий номер 5121088400:01:003:0434, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташована за адресою: Одеська область, Одеський (колишній Біляївський) район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту).

2. встановити стартовий розмір річної орендної плати за земельну ділянку загальною площею 18,6733 га, кадастровий номер 5121082400:01:003:0434, в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

3. встановити термін оренди 7 (сім) років;

4. встановити крок земельних торгів у формі електронного аукціону з продажу прав оренди на земельні ділянки в розмірі 1% від стартової ціни лота;

5. реєстраційний та гарантійний внески визначаються для участі в земельних торгах у формі електронного аукціону з продажу прав оренди на земельні ділянки сплачуються у - розмірах та порядку, визначених ст. 135 Земельного кодексу України;

6. провести торги відповідно до вимог чинного законодавства (виконання відповідних дій на електронному майданчику, згідно Вимог щодо підготовки до - проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2021 року № 1013, доручити заступнику сільського голови Андрію Бурапу);

7. уповноважити Дачненського сільського голову Руслана Сича від імені Організатора підписати протокол про результати торгів, договір оренди землі, право на яку виставляється на земельні торги та інші документи з питань проведення земельних торгів у формі електронного аукціону;

8. витрати, здійснені на підготовку лота для продажу на земельних торгах, відшкодовуються переможцем земельних торгів у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

9. затвердити проект договору оренди землі (Додаток 1);

10. припинити дію договору оренди землі укладеного щодо вищезазначеної земельної ділянки за № 373 від 07 грудня 2018 року у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди;

11. контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісіюсільської ради з питань регулювання земельних відносин та раціонального використання природних ресурсів (голова комісії Тодосой В.П.).

Крім того, рішенням Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області від 29.01.2026 №1949-VIII «Про продаж права оренди на земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення, загальною площею 9,9842 га, кадастровий номер 5121082400:01:003:0435, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташована за адресою: Одеська область, Одеський (колишній Біляївський) район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту), на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону», яке прийнято відповідно до пункту 34 частини 1 статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 12, 22, 79-1, 83, 93, 122, 123, 124, 127, 134-139, 186 Земельного кодексу України, законів України «Про землеустрій», «Про оренду землі», Вимог щодо підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2021 року № 1013, висновку та рекомендації постійної комісії сільської ради з питань регулювання земельних відносин та раціонального використання природних ресурсів, вирішено:

1. включити до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону окремими лотами та продати право оренди на земельну ділянку комунальної власності сільськогосподарського призначення, загальною площею 9,9842 га, кадастровий номер 5121082400:01:003:0435, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (01.01), що розташована за адресою: Одеська область, Одеський (колишній Біляївський) район, Дачненська сільська рада (за межами населеного пункту).

2. встановити стартовий розмір річної орендної плати за земельну ділянку загальною площею 9,9842 га, кадастровий номер 5121082400:01:003:0435, в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

3. встановити термін оренди 7 (сім) років;

4. встановити крок земельних торгів у формі електронного аукціону з продажу прав оренди на земельні ділянки в розмірі 1% від стартової ціни лота;

5. реєстраційний та гарантійний внески визначаються для участі в земельних торгах у формі електронного аукціону з продажу прав оренди на земельні ділянки сплачуються у - розмірах та порядку, визначених ст. 135 Земельного кодексу України;

6. провести торги відповідно до вимог чинного законодавства (виконання відповідних дій на електронному майданчику, згідно Вимог щодо підготовки до - проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису), затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 22 вересня 2021 року № 1013, доручити заступнику сільського голови Андрію Бурапу);

7. уповноважити Дачненського сільського голову Руслана Сича від імені Організатора підписати протокол про результати торгів, договір оренди землі, право на яку виставляється на земельні торги та інші документи з питань проведення земельних торгів у формі електронного аукціону;

8. витрати, здійснені на підготовку лота для продажу на земельних торгах, відшкодовуються переможцем земельних торгів у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

9. затвердити проект договору оренди землі (Додаток 1);

10. припинити дію договору оренди землі укладеного щодо вищезазначеної земельної ділянки за № 374 від 07 грудня 2018 року у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди;

11. контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісіюсільської ради з питань регулювання земельних відносин та раціонального використання природних ресурсів (голова комісії Тодосой В.П.).

Копії означених рішень надіслані позивачу супровідним листом № 02-33/171 від 06.02.2026 у відповідь на запит № 03/01-26 від 03.02.2026.

Уважаючи рішення протиправними, позивач оскаржив їх до суду у цій справі.

Вирішуючи спірні правовідносини, суд враховує таке.

За змістом частини другої статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 3 Земельного кодексу України (далі також ЗК України) передбачено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до частин першої, другої статті 4 Земельного кодексу України земельне законодавство включає цей Кодекс, інші нормативно-правові акти у галузі земельних відносин. Завданням земельного законодавства є регулювання земельних відносин з метою забезпечення права на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави, раціонального використання та охорони земель.

Статтею 5 Земельного кодексу України визначено, що земельне законодавство базується на таких принципах: а) поєднання особливостей використання землі як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва; б) забезпечення рівності права власності на землю громадян, юридичних осіб, територіальних громад та держави; в) невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом; г) забезпечення раціонального використання та охорони земель; ґ) забезпечення гарантій прав на землю; д) пріоритету вимог екологічної безпеки.

Згідно із статтею 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин належить:

а) розпорядження землями комунальної власності, територіальних громад;

б) передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу;

в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу;

г) вилучення земельних ділянок комунальної власності із постійного користування відповідно до цього Кодексу;

ґ) викуп земельних ділянок приватної власності для суспільних потреб відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст;

д) організація землеустрою;

ж) обмеження, тимчасова заборона (зупинення) використання земель громадянами і юридичними особами у разі порушення ними вимог земельного законодавства;

з) підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього Кодексу;

и) встановлення та зміна меж районів у містах з районним поділом;

і) інформування населення щодо вилучення (викупу), надання земельних ділянок;

ї) встановлення та зміна меж сіл, селищ;

ї-1) внесення до Кабінету Міністрів України пропозицій щодо встановлення і зміни меж сіл, селищ, міст у випадках, передбачених законом;

й) вирішення земельних спорів;

к) вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Крім того, повноваження органів виконавчої влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, органів місцевого самоврядування щодо передачі земельних ділянок у власність або у користування визначені статтею 122 Земельного кодексу України.

Частинами першою та другою статті 93 Земельного кодексу України установлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам, іноземцям і особам без громадянства, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частина 9 статті 93 ЗК України).

Згідно з частинами першою, другою статті 116 Земельного кодексу України, громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Стаття 123 Земельного кодексу України унормовує порядок надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування.

Порядок передачі земельних ділянок в оренду передбачений статтею 124 Земельного кодексу України.

Згідно із частинами першою, другою статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Натомість передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу (частина 3 статті 124 ЗК України).

Відповідно до частин 4, 5 статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Передача в оренду земельних ділянок акціонерному товариству, товариству з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу, з урахуванням особливостей, встановлених статтею 120-1 цього Кодексу.

Згідно із статтями 125, 126 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Частиною першою статті 127 Земельного кодексу України установлено, що органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або передають їх у користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом.

Відповідно до частини першої статті 134 Земельного кодексу України земельні ділянки державної чи комунальної власності продаються або передаються в користування (оренду, суперфіцій, емфітевзис) окремими лотами на конкурентних засадах (на земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

Передача в суборенду земельних ділянок державної власності, які орендуються акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебували такі земельні ділянки, здійснюється виключно на земельних торгах. У такому разі положення частини другої цієї статті не застосовуються.

Згідно з частиною другою статті 134 Земельного кодексу України, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема:

поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;

розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;

передачі громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;

надання в оренду земельних ділянок під польовими дорогами, розташованих у масиві земель сільськогосподарського призначення (крім доріг, що обмежують масив), відповідно до статті 37-1 цього Кодексу;

надання в оренду земельних ділянок під полезахисними лісовими смугами, що обслуговують масив земель сільськогосподарського призначення;

передачі в оренду земельної ділянки акціонерному товариству, товариству з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебувала така земельна ділянка;

передачі в оренду земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення колишньому суборендарю земельної ділянки у випадках, визначених частиною шостою статті 16 Закону України «Про оренду землі».

Згідно із частиною третьою статті 134 Земельного кодексу України земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу, а також передачі земель загального користування садівницькому товариству та дачному кооперативу. Земельні торги не проводяться при безоплатній передачі земельних ділянок особам, статус учасника бойових дій яким надано відповідно до пунктів 19-21 частини першої статті 6 Закону України «Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального захисту».

За змістом частин першої, другої статті 135 Земельного кодексу України порядок проведення земельних торгів, визначений цим Кодексом, є обов`язковим у разі, якщо на земельних торгах здійснюються:

а) продаж земельних ділянок державної та комунальної власності, передача їх у користування за рішенням Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідних органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування;

б) продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності;

в) продаж земельних ділянок, прав емфітевзису, суперфіцію на них державним виконавцем, приватним виконавцем під час виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження»;

г) передача в суборенду земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності акціонерним товариством, товариством з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебували такі земельні ділянки.

Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі Інтернет, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної (суборендної) плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів (далі - цінова пропозиція).

Земельні торги проводяться в електронній торговій системі, адміністратором якої є визначений Кабінетом Міністрів України суб`єкт господарювання державного сектору економіки.

Організатором земельних торгів є:

у разі продажу земельної ділянки - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу;

у разі укладення договору оренди земельної ділянки - особа, яка відповідно до закону може виступати орендодавцем такої земельної ділянки;

у разі укладення договору суборенди земельної ділянки - орендар земельної ділянки;

у разі укладення договору суперфіцію або емфітевзису - власник земельної ділянки, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади, орган місцевого самоврядування, що здійснює реалізацію права державної чи комунальної власності на земельні ділянки відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, або особа, якій належить право емфітевзису, суперфіцію;

у разі виконання рішень, що підлягають примусовому виконанню в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження», - державний, приватний виконавець.

Для проведення земельних торгів організатор земельних торгів укладає з оператором електронного майданчика, підключеного до електронної торгової системи, договір про організацію та проведення земельних торгів.

За приписами частини 4 статті 136 Земельного кодексу України проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначаються:

а) перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами;

б) стартова ціна лота;

в) строк, інші умови користування земельною ділянкою у разі набуття права користування нею на земельних торгах, обмеження у використанні земельної ділянки;

г) відомості про особу, уповноважену організатором земельних торгів на укладення (підписання) договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки, яка або право на яку виставляється на земельні торги;

ґ) проект договору купівлі-продажу, оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки.

Земельні ділянки, включені до переліку земельних ділянок державної чи комунальної власності, або права на них, виставлені на земельні торги, не можуть відчужуватися, передаватися в заставу, надаватися в користування до завершення торгів (частина 5 статті 136 ЗК України).

Отже, за загальним правилом, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів.

Водночас, частинами другою, третьою статті 134 Земельного кодексу України передбачені винятки з цього правила, зокрема, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Проведення земельних торгів щодо земельних ділянок або прав на них здійснюється за рішенням організатора земельних торгів, у якому зазначається, зокрема, перелік земельних ділянок або прав на них (із зазначенням кадастрових номерів, площі та їх цільового призначення), які виставляються на земельні торги окремими лотами (частина 4 статті 136 ЗК України).

У спірному випадку оскаржуються рішення відповідача як організатора земельних торгів про проведення земельних торгів щодо земельних ділянок, які орендував позивач та який виявив намір поновити договори оренди земельних ділянок.

В аспекті обставин цього спору суд вважає за необхідне звернути увагу на таке.

Умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі визначає Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі Закон № 161-XIV).

Суд враховує, що 16.01.2020 (а відповідні положення пункту 8, з урахуванням прикінцевих та перехідних положень - з 16.07.2020) набрав чинності Закон України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (далі Закон № 340-IX), яким викладена у новій редакції стаття 33 Закону України «Про оренду землі», яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди.

Розділ IX «Перехідні положення» Закону № 161-XIV доповнений абзацами третім і четвертим такого змісту:

«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України (далі також- ЗК України).

Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».

Стаття 58 Конституції України закріплює один з найважливіших загальновизнаних принципів сучасного права - закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі. Це означає, що вони поширюють свою дію тільки на ті відносини, які виникли після набуття законами чи іншими нормативно-правовими актами чинності.

Закріплення названого принципу на конституційному рівні є гарантією стабільності суспільних відносин, у тому числі відносин між державою і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього закону чи іншого нормативно-правового акта.

Відповідно за змістом статті 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи. Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону № 161-XIV).

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124).

Проте саме Законом № 161-XIV врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону № 161-XIV у редакції, чинній до 16.07.2020, мала назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачала, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 Закону № 161-XIV).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 Закону № 161-XIV).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону № 161-XIV).

Частина шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлювала, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

За приписами частини восьмої цієї статті у попередній редакції додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку, а положення частини одинадцятої цієї статті зазначали, що відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

У пункті 38 постанові Великої Палати Верховного Суду від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19 зазначено таке: «Частини п`ята та шоста статті 33 Закону № 161-XIV встановлюють загальне та спеціальне правила продовження орендних правовідносин:

38.1. За загальним правилом, викладеним у частині п`ятій статті 33 Закону № 161-XIV, орендодавець у місячний строк із дня отримання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проєктом відповідної додаткової угоди їх розглядає, за потреби узгоджує з орендарем істотні умови договору, може повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень проти поновлення договору оренди землі, а за відсутності таких заперечень - вирішує поновити договір оренди землі (таке рішення потрібне лише щодо земель державної та комунальної власності) й укладає з орендарем відповідну додаткову угоду.

38.2. Спеціальне правило, викладене у частині шостій Закону № 161-XIV, розраховане на випадки, коли орендодавець, який отримав від орендаря, наприклад, в останній день строку договору оренди землі лист-повідомлення про поновлення цього договору з проєктом відповідної додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві заперечень щодо такого поновлення, а орендар продовжив добросовісно користуватися земельною ділянкою. У такому разі орендодавець позбавлений можливості узгоджувати з орендарем нові істотні умови договору оренди землі, що вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були, без прийняття орендодавцем земель державної та комунальної власності окремого рішення про таке поновлення».

Пункти 41 та 43 цієї ж постанови містять висновок про те, що без укладення додаткової угоди до договору оренди землі завершення процедури поновлення такого договору було неможливим, а єдиний механізм оформлення продовження орендних відносин, саме шляхом укладення згаданої у частинах третій, п`ятій- восьмій, одинадцятій статті 33 Закону № 161-XIV додаткової угоди підтверджує змістовну єдність усіх приписів цієї статті.

Тож статтею 33 Закону № 161-XIV було визначено загальну процедуру дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі, за якої завершення процедури поновлення договору полягало в укладенні додаткової угоди (за згодою сторін чи за судовим рішенням).

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» істотно змінив редакцію статті 33 Закону № 161-XIV, яка тепер стосується лише переважного права орендаря (частини перша-п`ята статті 33 Закону № 161-XIV). Поновлення ж договору (частина шоста попередньої редакції статті 33) тепер регулюється статтею 126-1 Земельного кодексу України.

При цьому відповідно до абзацу 4 Розділу «Перехідні положення» Закону № 161-XIV правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Водночас, згідно з частиною другою статті 126-1 Земельного кодексу України, якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається.

Також відповідно до частини першої статті 126-1 Земельного кодексу умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Набрання чинності відповідними законодавчими змінами означає, що укладення додаткового договору (угоди) в порядку поновлення договору не є необхідним, адже стаття 126-1 Земельного кодексу передбачає для процедури поновлення інший механізм, за якого правочин щодо поновлення не укладається взагалі (натомість договір вважається поновленим, якщо жодна із сторін не заявила до реєстру про виключення відомостей про поновлення).

Разом з тим, як вже вказано вище, умова про поновлення договору взагалі не може встановлюватися в договорі оренди землі щодо земельних ділянок для сільськогосподарських потреб державної та комунальної власності, крім випадків, визначених частиною першою статті 126-1 Земельного кодексу України (розташування на ділянці будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою).

Тобто, поновлення договорів оренди земель державної та комунальної власності для сільськогосподарських потреб в процедурі, зазначеній в статті 126-1 Земельного кодексу України, за загальним правилом заборонено.

З наведеного вбачається, що зміст поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 розділу Перехідних положень Закону № 161-XIV базується саме на положеннях статті 126-1 Земельного кодексу України, що пов`язує можливість поновлення існуючого договору з наявністю у цьому договорі обов`язкової умови про його поновлення. У разі наявності такої умови договір поновлюється на такий самий строк і на таких саме умовах.

Натомість укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), яке передбачене частиною першою статті 33 Закону № 161-XIV у редакції, чинній до внесення змін Законом № 340-IX, базується на встановленому законом переважному праві добросовісного орендаря та надає сторонам при застосуванні цієї процедури можливість змінювати істотні умови договору.

Тому поняття «поновлення договору оренди», про яке йдеться у абзаці 4 Розділу «Перехідні положення» Закону № 161-XIV та поняття «поновлення договору оренди», яке містилось у Законі № 161-XIV у попередній редакції, є змістовно різними.

Таким чином, нова редакція статті 33 Закону № 161-XIV, на відміну від попередньої редакції цієї статті, надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення нового договору, а не поновлення попереднього.

Сторони договору оренди можуть погодити істотні умови і укласти новий договір оренди на тих самих або нових погоджених сторонами умовах, але в будь-якому випадку, якщо мова йде про укладення договору оренди щодо земель державної або комунальної власності, укладення нового договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно зі статтею 122 Земельного кодексу України.

Також нова редакція цієї статті вже не містить положення про можливість поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк, яке раніше було зазначено в частині 6 цієї статті та фактично встановлювало механізм «мовчазної згоди», який (механізм) після розмежування процедур переважного права та поновлення договору оренди врегульований законодавцем саме у статті 126-1 Земельного кодексу України.

Верховним Судом у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду сформовано у постанові від 23 листопада 2023 року у cправі № 906/1314/21 правовий висновок про те, що відповідно до правовідносин щодо процедури укладення договору оренди землі на новий строк в порядку реалізації переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк шляхом судового розгляду такої вимоги не є застосовними положення абзацу 4 Розділу «Перехідні положення» Закону № 161-XIV. Натомість за загальним правилом дії законів у часі застосуванню підлягає стаття 33 Закону № 161-XIV в редакції, чинній на момент звернення з такою вимогою, адже вказівки про інше положення законодавства не містять.

Крім того, у спірному випадку договори оренди були укладені щодо земельних ділянок комунальної (раніше державної) власності для сільськогосподарських потреб, а відтак в силу прямого припису абзацу другого частини першої статті 126-1 Земельного кодексу України поновлення цих договорів заборонено.

З цього суд висновує, що позивач має переважне право перед іншими особами виключно на укладення нового договору, а не поновлення попереднього.

Як вбачається з матеріалів справи, на час виникнення спірних правовідносин та звернення позивача з позовом до суду вже діяла нова редакція Закону № 161-XIV із внесеними змінами, а тому саме вона підлягає застосуванню до спірних правовідносин.

За частинами першою-п`ятою статті 33 Закону № 161-XIV в редакції, чинній як на момент надіслання повідомлення про намір продовжити орендні відносини, так і на момент звернення з позовом у цій справі, після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі можуть бути оскаржені в суді (частина дев`ята цієї ж статті).

Як видно з матеріалів справи, наведені приписи виконані позивачем лише частково, шляхом надіслання листа-повідомлення від 03.11.2025 орендодавцю про намір продовження терміну дії договорів оренди землі, а не про укладення договору оренди землі на новий строк.

Доказів того, що позивач додав проекти договорів оренди землі на новий строк або хоча б проекти додаткових угод (як було передбачено раніше діючою редакцією статті 33 Закону № 161-XIV), матеріали справи не містять і учасники справи відповідних доказів не надали.

Крім того, позивач не надав жодного доказу того, що згаданий лист-повідомлення було отримано відповідачем до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.

Наявні ж у справі докази (лист-відповідь від 14.01.2026 №02-33/56) свідчать про те, що лист-повідомлення позивача надійшли до відповідача лише 02.01.2026, тобто після закінчення строку дії договорів оренди землі.

У свою чергу, 14.01.2026 відповідач листом №02-33/56 повідомив позивача про результати розгляду та вказав, що у зв`язку із внесеними змінами до чинного законодавства на підставі Закону України 5 грудня 2019 року № 340-ІХ скасовано автоматичну пролонгацію договорів оренди земель державної та комунальної власності з урахуванням виключень, а право оренди земельних ділянок кадастровий 5121082400:01:003:0434 та 5121082400:01:003:0435 після закінчення строку діючих договорів оренди буде реалізовано за рахунок продажу права оренди земельної ділянки через земельні торги на електронних майданчиках, з підготовкою документів, реєстрацією на торгах, визначенням умов продажу та їх розміщенням на системі.

Також позивача поінформовано, що зазначені питання будуть розглянуті на черговому засіданні сільської ради, яке призначено на 29.01.2026.

Надалі оскаржуваними у цій справі рішеннями Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області №1948-VІІІ від 29.01.2026 та №1949-VIII від 29.01.2026 спірні земельні ділянки включено до переліку земельних ділянок для продажу права оренди на конкурентних засадах (на земельних торгах) у формі електронного аукціону окремими лотами та вирішено продати право оренди на ці земельні ділянки, встановлено стартовий розмір річної орендної плати та термін оренди у 7 років. Також цими рішеннями припинено дію договорів оренди землі у зв`язку із закінченням терміну їх дії.

З наведеного вбачається, що позивачем не дотримано порядку реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк.

Водночас і відповідач не послався на не дотримання позивачем приписів статті 33 Закону № 161-XIV, не перевірив надісланий позивачем лист-повідомлення № 03/11-25 від 03.11.2025 на відповідність вимогам закону та не прийняв у місячний строк жодного рішення за наслідками розгляду зазначеного листа.

Наслідком наведеного стало закінчення строку дії договорів оренди без їх поновлення шляхом укладення договорів оренди на новий строк.

Отже, на момент прийняття оскаржених рішень вже не існувало підстав для застосування припису частини другої статті 134 Земельного кодексу України, відповідно до якої не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Відповідно у відповідача виникли правомірні підстави для реалізації права оренди земельних ділянок на конкурентних засадах, а відтак і його рішення щодо продажу права оренди на земельних торгах є правомірними.

В контексті спірних правовідносин та обставин справи суд зауважує, що позивач обрав неналежний спосіб захисту свого права.

Згідно з частиною першою статті 2 КАС України завданням адміністративного судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів у сфері публічно-правових відносин з метою ефективного захисту прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб від порушень з боку суб`єктів владних повноважень.

Частинами першою, другою статті 5 КАС України передбачено, що кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до адміністративного суду, якщо вважає, що рішенням, дією чи бездіяльністю суб`єкта владних повноважень порушені її права, свободи або законні інтереси, і просити про їх захист шляхом:

1) визнання протиправним та нечинним нормативно-правового акта чи окремих його положень;

2) визнання протиправним та скасування індивідуального акта чи окремих його положень;

3) визнання дій суб`єкта владних повноважень протиправними та зобов`язання утриматися від вчинення певних дій;

4) визнання бездіяльності суб`єкта владних повноважень протиправною та зобов`язання вчинити певні дії;

5) встановлення наявності чи відсутності компетенції (повноважень) суб`єкта владних повноважень;

6) прийняття судом одного з рішень, зазначених у пунктах 1-4 цієї частини та стягнення з відповідача - суб`єкта владних повноважень коштів на відшкодування шкоди, заподіяної його протиправними рішеннями, дією або бездіяльністю.

Захист порушених прав, свобод чи інтересів особи, яка звернулася до суду, може здійснюватися судом також в інший спосіб, який не суперечить закону і забезпечує ефективний захист прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб`єктів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб`єктів владних повноважень.

Водночас, керівним принципом адміністративного судочинства, зокрема, є визначений частинах 2, 3 статті 9 КАС України принцип диспозитивності, відповідно до якого суд розглядає адміністративні справи не інакше як за позовною заявою, поданою відповідно до цього Кодексу, в межах позовних вимог. Кожна особа, яка звернулася за судовим захистом, розпоряджається своїми вимогами на свій розсуд, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд може вийти за межі позовних вимог, якщо це необхідно для ефективного захисту прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб`єктів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб`єктів владних повноважень.

Тобто, саме позивач у позовній заяві визначає порушене право та спосіб його захисту.

Виходячи із принципу диспозитивності, закріпленого у статті 9 КАС України, суд зобов`язаний вирішувати лише ті питання, про вирішення яких його просять учасники спірних правовідносин. Формування змісту та обсягу позовних вимог є диспозитивним правом позивача. Суд не може вийти за межі позовних вимог та в порушення принципу диспозитивності самостійно обирати правову підставу та предмет позову. Відповідно, право особи звернутися до суду з самостійно визначеними позовними вимогами узгоджується з обов`язком суду здійснити розгляд справи в межах таких вимог. Відхилення від такого правила є можливим лише задля ефективного захисту прав, свобод, інтересів людини і громадянина, інших суб`єктів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку суб`єктів владних повноважень.

Такі висновки викладав Верховний Суд у постановах від 13.04.2023 у справі №757/30991/18-а, від 12.10.2023 у справі №160/21190/21, від 15.02.2024 у справі №520/27906/21, від 17.04.2024 у справі №300/3779/23.

У постанові від 22.02.2024 у справі №990/150/23 Велика Палата Верховного Суду нагадала усталені підходи, сформовані судовою практикою, що за змістом зазначеної норми це право [вийти за межі позовних вимог] суд може здійснити за результатом розгляду справи за наявності на це підстав. Тобто процесуальний закон надає право (не обов`язок) суду вийти за межі позовних вимог, якщо це необхідно для ефективного захисту прав, свобод, інтересів.

Слід врахувати, що задоволення судом позовної вимоги, з урахуванням вимог верховенства права, повинно дозволити досягнути мети судочинства, зокрема реально відновити суб`єктивне право, яке порушив, оспорює або не визнає відповідач. Якщо таке право чи інтерес мають бути захищені лише певним способом, і той, який обрав позивач, можна використати для захисту інших прав або інтересів, а не тих, за захистом яких він звернувся до суду, суд визнає обраний позивачем спосіб захисту неналежним, зокрема неефективним, і відмовляє у позові. У тому ж випадку, якщо заявлену позовну вимогу взагалі не можна використати для захисту права чи інтересу, оскільки незалежно від доводів сторін спору суд не може її задовольнити, таку вимогу не можна розглядати як спосіб захисту.

Частина 9 статті 33 Закону № 161-XIV надає орендарю право оскаржити відмову в укладенні, а також наявне зволікання в укладенні нового договору оренди землі.

Позивач не скористався правом оскаржити стверджуване ним ухилення відповідача від укладення договору, у той час як належний захист його права передбачає як виконання умов статті 33 Закону № 161-XIV в частині надання відповідачу разом з листом-повідомленням також проекту нового договору (чи щонайменше проекту додаткової угоди щодо продовження строку), так і заявлення позовної вимоги про визнання такого договору укладеним.

Станом на час прийняття радою оскаржених рішень строк дії договорів закінчився, а отже й право оренди є припиненим.

Позивач у межах цього позову не пред`явив і відповідно не обґрунтовував позовної вимоги про визнання протиправною бездіяльності відповідача щодо укладення нового договору оренди землі та зобов`язання його вчинити дії.

Тому саме лише визнання протиправними і скасування оскаржених рішень жодним чином не сприятиме реалізації його переважного права на укладення договору оренди на новий строк та не відновить право позивача на оренду земельних ділянок, а отже не є ефективним способом захисту, здатним призвести до реального відновлення порушених прав та інтересів позивача.

Водночас і суд позбавлений можливості обрати належний та ефективний спосіб захисту порушеного права позивача, оскільки це мало б наслідком зміну і предмету, і підстав позову судом, а не самим позивачем, що заборонено статтею 9 КАС України.

Згідно частини 1 статті 90 КАС України суд оцінює докази, які є у справі, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на їх безпосередньому, всебічному, повному та об`єктивному дослідженні.

Приписами частини 1 ст. 77 КАС України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на яких ґрунтуються її вимоги та заперечення, крім випадків, встановлених статтею 78 цього Кодексу.

В адміністративних справах про протиправність рішень, дій чи бездіяльності суб`єкта владних повноважень обов`язок щодо доказування правомірності свого рішення, дії чи бездіяльності покладається на відповідача (ч. 2 ст. 77 КАС України).

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову.

Згідно із статтею 139 КАС України підстави для розподілу судових витрат відсутні.

Керуючись статтями 9, 14, 73 - 78, 90, 139, 143, 242 - 246, 250, 255, 257 - 263 Кодексу адміністративного судочинства України, суд

вирішив:

Відмовити у задоволенні позову Приватного акціонерного товариства «СЕЛЕНА» до Дачненської сільської ради Одеського району Одеської області про визнання протиправними та скасування рішень.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до П`ятого апеляційного адміністративного суду шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня складання повного судового рішення.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо вона не була подана у встановлений строк. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після закінчення апеляційного розгляду справи.

Суддя А.С. Пекний

.